EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) JUÍZ(A) DE DIREITO DA … · referência, utilizam-se os coeficientes...

Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762

EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) JUÍZ(A) DE DIREITO DA 36ª VARA CÍVEL DO FÓRUM CENTRAL CIVEL

Autos do Processo nº 1044513-08.2015.8.26.0100

Thiago Gonzaga Emygdio, Brasileiro, Engenheiro, inscrito no Conselho Regional de

Engenharia e Agronomia (CREA) sob nº 5063080687, perito nomeado no processo em

epígrafe, tendo analisado a documentação, e realizado o levantamento das informações

necessárias, vem requerer a juntada do LAUDO PERICIAL aos autos.

Nesses termos, pede deferimento

São Paulo, 12 de Junho de 2017.

THIAGO GONZAGA EMYGDIO CREA nº 5063080687

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LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO

IMOBILIÁRIA

Perito: Thiago Gonzaga Emygdio

CREA nº 5063080687

Requerente: NORMA GABRIEL MALUF

Requerido: ANTÔNIO CARLOS DOS SANTOS

Processo nº 1044513-08.2015.8.26.0100

36ª VARA CÍVEL DO FÓRUM CENTRAL CÍVEL

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SUMÁRIO EXECUTIVO

O presente laudo tem por objetivo determinar o VALOR DE MERCADO de imóvel localizado na

Rua Engenheiro Antônio Jovino, Número 72, Apartamento 52, Bairro Vila Andrade, São Paulo -

SP

VALOR DE MERCADO OBTIDO

RESUMO DAS INFORMAÇÕES DO IMÓVEL AVALIANDO

Tipo de Edificação / Terreno Multiresidencial - Prédio de Apartamentos

Zoneamento IBAPE 5ª Zona - Incorporações padrão médio

Estado de conservação Reparos Simples

Padrão da edificação 1.3.3 - Apartamento Padrão Médio com elevador

Vagas de garagem 1 vaga aberta rotativa

Imóvel com mais de 1 testada? Não

Idade aparente (anos) 10 anos

Setor / Quadra / Lote do imóvel 171 / 211 / 154

Zoneamento municipal Campo Limpo - Zona de Centralidade Polar A - CL-ZCP-

a/05

Área Construída / útil (m²) 78,20

Estado de ocupação do imóvel: Ocupado pelo Requerido

VV = R$ 327.248,86 (Trezentos e vinte e sete mil duzentos e quarenta e oito reais e oitenta e seis

centavos) em Junho de 2017.

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Processo nº 1044513-08.2015.8.26.0100 36ª Vara Cível – Fórum João Mendes Júnior

Engº. Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762 Página 1 de 24

Sumário

1. HISTÓRICO ........................................................................................................................... 2

2. RESSALVAS ......................................................................................................................... 2

3. METODOLOGIA APLICADA ................................................................................................. 2

4. VISTORIA DO IMÓVEL AVALIANDO ................................................................................. 18

5. AVALIAÇÃO ........................................................................................................................ 21

6. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO DO LAUDO ............................................... 22

7. ENCERRAMENTO .............................................................................................................. 24

ANEXO A - PESQUISA DE MERCADO

ANEXO B - MEMORIAL DE CÁLCULO

ANEXO C- MEMORIAL FOTOGRÁFICO

ANEXO D – REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

ANEXO E- CARACTERÍSTICAS DO ZONEAMENTO

ANEXO F- CROQUI DO IMÓVEL AVALIANDO

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1. HISTÓRICO

Trata-se de ação referente a execução de título extrajudicial movida por Norma Gabriel

Maluf contra Antônio Carlos dos Santos.

O objetivo da presente perícia de Engenharia de Avaliações é determinar o valor de

mercado de imóvel localizado na Rua Engenheiro Antônio Jovino, Número 72, Apartamento 52,

São Paulo – SP.

2. RESSALVAS

O presente Laudo de Avaliação possui as seguintes ressalvas:

O laudo apresenta todas as condições limitativas impostas pela metodologia

empregada, que podem afetar as análises, opiniões e suas conclusões;

Para a propriedade em estudo foi empregado o método melhor recomendado, com

pesquisa de mercado e devida compatibilização e homogeneização dos fatores;

Considerou-se, para o imóvel avaliando, que este encontra-se livre de restrições ou

passivos que possam impactar negativamente em sua avaliação, tais como mutilações,

passivos ambientais, etc.

Os honorários profissionais do avaliador não estão, de qualquer forma, subordinados

às conclusões deste laudo; e

O avaliador não tem nenhuma inclinação pessoal em relação à matéria envolvida neste

presente laudo, nem contempla para o futuro qualquer interesse nos bens objeto desta

avaliação.

3. METODOLOGIA APLICADA

De acordo com a norma vigente, na avaliação de imóveis urbanos podem ser utilizados os

métodos diretos e/ou indiretos.

Os métodos diretos classificam-se em:

a. Método comparativo (comparação de preço de venda);

b. Método de custo (custo de reprodução ou soma).

Os métodos indiretos classificam-se em:

a. Método de capitalização ou comparação de rendas;

b. Método residual, ou de máximo aproveitamento eficiente (involutivo).

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Dentre as metodologias descritas foi escolhido o Método Comparativo Direto, a qual é a

metodologia mais recomendada pela norma ABNT 14653-2/2011, com a utilização de

homogeneização por fatores para obtenção do valor de mercado para o imóvel. Este método

consiste numa técnica em que a estimativa do valor de mercado é obtida com base em preços

pagos em transações imobiliárias, correlacionando-se, assim, os valores de propriedades

disponíveis para a negociação.

Para a correta aplicação da metodologia de avaliação, é necessária a realização de um

tratamento prévio dos diversos tipos de construções que podem integrar tanto o imóvel

avaliando quanto os imóveis de referência. Para tanto, será utilizado o cálculo das áreas

equivalentes dos imóveis, conforme explicitado no próximo item.

3.1 Determinação das áreas equivalentes dos Imóveis

A utilização de áreas equivalentes dos imóveis é necessária para que todas as áreas

existentes dentro de um imóvel, tais como área de mezanino, vagas de garagem, jardins, etc.,

possam ser convertidas em um denominador comum, sendo este a área útil com acabamento.

Para determinação das áreas equivalentes dos Imóveis, tanto o avaliando quanto os de

referência, utilizam-se os coeficientes estabelecidos pela norma ABNT NBR 12721/2006, que,

na situação específica desta avaliação, englobam os seguintes itens e seus respectivos

coeficientes:

Área útil com acabamento: 1,00;

Área de garagem em subsolo: 0,50;

Área de garagem aberta: 0,10.

3.2 Fatores para Homogeneização

Para uma correta comparação entre o imóvel avaliando e os imóveis de referência os

dados destes últimos devem ser homogeneizados ao mesmo denominador, ajustando-se as

diferenças de tamanho, qualidade, localização, estado de conservação, etc. Para a realização

de tal homogeneização foram considerados os seguintes fatores:

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a) Fator de Transposição (Ft):

O Fator de Transposição é utilizado para a comparação entre o imóvel avaliando e as

diferentes amostras coletadas com relação à localização. Desta maneira, devem ser

consideradas características que reflitam a nobreza e potencial de valorização de cada local.

Com este intuito, foram utilizados os índices fiscais da Prefeitura Municipal de São Paulo, os

quais são baseados em estudos urbanísticos de potencial de valorização, para composição do

valor de IPTU de cada imóvel. Por fim, este fator é calculado através da Equação 1:

(1)

Onde

Ft = Fator de Transposição;

VA = Índice fiscal do Imóvel Avaliando;

VR = Índice Fiscal do Imóvel de Referência.

b) Fator de Área (Fa):

Adotado para homogeneizar as áreas dos imóveis de referência com os imóveis

avaliandos. Seu cálculo é obtido a partir das expressões:

(2)

quando a diferença entre as áreas for inferior a 30%

E

quando a diferença entre as áreas for superior a 30%

Onde

Fa = Fator de área;

Ar = Área equivalente do imóvel de referência;

Ai = Área equivalente do imóvel avaliando.

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c) Fator de Oferta (Fo):

Tomado como 0,90 para imóveis em oferta, refletindo os custos e taxas inerentes à

comercialização do imóvel, bem como as despesas para exibição deste.

d) Fator de Obsolescência (Foc):

É empregado para avaliar e homogeneizar os estados de conservação do imóvel avaliando

e das amostras de referência. Para tanto é utilizada a combinação de duas metodologias de

avaliação, o Método de Heidecke, onde são observadas as características de cada estado de

conservação, bem como a depreciação de cada um destes, e o Método de Ross, o qual

correlaciona a obsolescência de acordo com a idade da edificação. Da combinação destas

duas metodologias anteriores obtém-se o Método de Ross-Heidecke, utilizado neste laudo.

O referido fator de obsolescência unitário é obtido através da Equação 3.

Focun = R + K x (1 – R) (3)

Onde

Focun = Fator de Obsolescência unitário;

R = Coeficiente residual correspondente ao padrão da edificação, conforme Tabela 1;

K = Fator de Ross-Heidecke tabelado, conforme Tabela 2.

A obtenção do Fator de Obsolescência para cada amostra é realizada através da Equação 4.

Foc = FocunAV ÷ FocunAM (4)

Onde:

FocunAV = Fator de Obsolescência Unitário do Imóvel Avaliando;

FocunAM = Fator de Obsolescência Unitário da Amostra.

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Tabela 1. Coeficiente residual do fator de obsoletismo.

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Tabela 2. Tabela de Ross-Heidecke de obsoletismo.

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O detalhamento das características de cada estado de conservação, bem como as

condições para seu enquadramento, podem ser conferidas na Tabela 3.

Tabela 3. Padrões de conservação de imóveis e suas desvalorizações conforme Critério de Heidecke.

Estado da Edificação Depreciação (%) Características

1 Novo 0,00 Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com

menos de dois anos, que apresente apenas sinais de desgaste natural da pintura externa

2 Entre Novo e Regular 0,32 Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com

menos de dois anos, que apresente necessidade apenas de uma demão de pintura para recompor sua aparência.

3 Regular 2,52

Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado

apenas com reparos de eventuais fissuras superficiais localizadas e/ou pintura externa e interna.

4 Entre Regular e Reparos Simples 8,09

Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado

com reparo de fissuras e trincas localizadas e superficiais e pintura externa e interna.

5 Reparos Simples 18,10

Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas

superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema estrutural. Eventualmente revisão do sistema hidráulico e

elétrico.

6 Entre reparos simples e importantes 33,20

Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação localizada do sistema

estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a revisão e com substituição eventual

de algumas peças desgastadas naturalmente. Eventualmente possa ser necessária a substituição dos revestimentos de pisos e paredes, de um, ou de outro

cômodo. Revisão da impermeabilização ou substituição de telhas da cobertura.

7 Reparos Importantes 52,60

Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, com substituição de panos de regularização da alvenaria, reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação de grande parte do sistema estrutural. As instalações elétricas e hidráulicas

possam ser restauradas mediante a susbtituição das peças aparentes. A substituição dos revestimentos de pisos e paredes, da maioria dos cômodos, se faz necessária.

Substituição ou reparos importantes na impermeabilização ou no telhado.

8 Entre reparos importantes e sem valor 75,20

Edificação cujo estado geral seja recuperado com estabilização e/ou recuperação do sistema estrutural, substituição da regularização da alvenaria, reparos de

fissuras e trincas. Substituição das instalações hidráulicas e elétricas. Substituição dos revestimentos de pisos e

paredes. Susbtituição da impermeabilização ou do telhado.

9 Sem valor 100,00 Edificação em estado de ruína.

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e) Fator de Edificação (FC):

Utilizado para realizar a comparação entre os diferentes tipos e padrões de acabamento

entre os imóveis avaliando e de referência, bem como as benfeitorias existentes em cada um

destes.

Seu cálculo é obtido na relação entre os Custos Unitários Básicos (CUB) dos padrões de

acabamento do imóvel avaliando e o do imóvel de referência, conforme equação a seguir:

(5)

Onde:

Fc = Fator de Edificação;

CUBA = Custo Unitário Básico do padrão de edificação do Imóvel Avaliando;

R8NA = Intervalo de Variação, do padrão de edificação R8N, para o imóvel avaliando;

CUBR = Custo Unitário Básico do padrão de edificação do Imóvel de Referência;

R8NR = Intervalo de Variação, do padrão de edificação R8N, para o imóvel de referência.

A obtenção dos valores dos CUBs para cada padrão de acabamento segue o valor obtido

pelo SINDUSCON-SP (Sindicato das Empresas da Construção Civil), sendo que, de acordo

com a norma IBAPE para avaliação de edificações, adota-se como padrão de edificação o R8N

– Residencial multifamiliar, padrão médio, com elevador, sendo que os valores para as

outras categorias de edificações são obtidas a partir de intervalos do padrão adotado R8N.

As descrições de cada tipo de padrão de acabamento referente ao imóvel avaliando, bem

como os seus respectivos valores de CUB podem ser conferidas a seguir. No entanto, ressalta-

se que os intervalos médios obtidos para o intervalo R8N são para edificações padrão da

referida categoria. Desta maneira, a ausência de benfeitorias ou ainda uma menor qualidade

de acabamento podem interferir negativamente neste intervalo, limitado pelo intervalo mínimo

da categoria. Bem como a constatação de benfeitorias extras, ou ainda melhor qualidade de

acabamento da edificação, podem contribuir para elevar o referido intervalo, limitado pelo

intervalo máximo da categoria. Tais diferenças serão observadas durante a vistoria.

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CLASSE 1 - RESIDENCIAL

Tipo Grupo Descrição

Intervalo de Variação do Padrão R8N

Intervalo Médio

Mínimo Máximo

1.3 - Apartamento

1.3.1 - Padrão

Econômico

Edificações com dois ou mais pavimentos, sem elevador, executadas obedecendo à estrutura convencional e sem preocupação com projeto arquitetônico, seja de fachada ou de funcionalidade. Hall de entrada e corredores com dimensões reduzidas e acabamentos simples, sem portaria e normalmente sem espaço para estacionamento, podendo, o térreo, apresentar destinações diversas, tais como pequenos salões comerciais, oficinas ou lojas. Fachadas sem tratamentos especiais, normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco. Unidades normalmente constituídas de sala, um ou mais dormitórios, banheiro, cozinha e área de serviço conjugada, normalmente sem dependências de empregada. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos essenciais e pelo emprego de poucos acabamentos, tais como: Pisos - cerâmicas simples, caco de cerâmica, taco, forração ou até cimentado; Paredes - pintura látex sobre emboço ou reboco, barra impermeável (pintura ou azulejos comuns) nas áreas molhadas; Instalações hidráulicas - sumários com número mínimo de pontos de água, banheiros dotados de peças sanitárias básicas, de modelo simples; Instalações elétricas - sumárias, com poucos pontos de luz, interruptores e tomadas, utilizando componentes comuns; Esquadrias - ferro, venezianas de PVC ou de alumínio do tipo econômico.

0,600 1,020 0,810

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Intervalo de Variação do Padrão

R8N Intervalo

Médio Mínimo Máximo

1.3 - Apartamento

1.3.2 - Padrão Simples

Edificações com três ou mais pavimentos, dotados ou não de elevador (marca comum) e satisfazendo projeto arquitetônico simples. Hall de entrada e corredores com dimensões reduzidas e acabamentos simples, geralmente sem portaria, podendo o térreo apresentar outras destinações, tais como pequenos salões comerciais ou lojas. Eventualmente pode haver espaço para estacionamento contendo vagas de uso coletivo. Fachadas sem tratamentos especiais, normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco, podendo ter aplicações de pastilhas, cerâmica ou equivalente. Unidades normalmente constituídas de sala, um ou mais dormitórios, banheiro, cozinha e área de serviço conjugada ou separada por meia parede, geralmente sem dependências de empregada. Caracterizam-se pela utilização de acabamentos econômicos, porém de boa qualidade, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como: Pisos - cerâmica simples, vinílico, taco ou forração; Paredes - pintura látex sobre emboço, reboco ou gesso, barra de azulejos (eventualmente até o teto) nas áreas molhadas; Instalações hidráulicas - sumárias, com número mínimo de pontos de água, instalação somente de água fria, peças sanitárias básicas, de modelo simples; Instalações elétricas - sumárias, com número mínimo de pontos de luz, interruptores ou tomadas, utilizando componentes comuns; Esquadrias - ferro, venezianas de PVC ou de alumínio tipo comum.

1,032 sem

elevador;

1,260 com

elevador.

1,500 sem

elevador;

1,680 com

elevador.

1,266 sem

elevador;

1,470 com

elevador.

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Intervalo de Variação do Padrão R8N Intervalo


1.3 - Apartamento

1.3.3 - Padrão Médio

Edifícios com quatro ou mais pavimentos apresentando alguma preocupação com a forma e funcionalidade arquitetônica, principalmente no tocante à distribuição interna das unidades, em geral, quatro por andar. Dotados de elevadores de padrão médio (social e serviço), geralmente com acessos e circulação pelo mesmo corredor. As Áreas comuns apresentam acabamento de padrão médio e podem conter salão de festas e, eventualmente, quadra de esportes e piscinas, além de guarita e apartamento de zelador. Fachadas com pintura sobre massa corrida ou texturizada, ou com aplicação de pastilhas, cerâmicas, ou equivalentes. Unidades contendo salas para dois ambientes, cozinha, área de serviço conjugada, dois ou três dormitórios (podendo ter uma suíte) e uma vaga de garagem por unidade, podendo possuir, também, dependência de empregada. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos de boa qualidade, porém padronizados e fabricados em escala comercial, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como: Pisos - taco, carpete de madeira ou acrílico, cerâmica, placas de granito; Paredes - Pintura a látex sobre massa corrida ou gesso, azulejos de padrão comercial; Instalações hidráulicas - completas, atendendo disposição básica, com peças sanitárias e seus respectivos componentes de padrão comercial, servidos por água fria, podendo dispor de aquecimento individual; Instalações elétricas - completas e com alguns circuitos independentes satisfazendo distribuição básica de pontos de luz e tomadas, podendo estar incluídos pontos para telefone e televisão; Esquadrias - caixilhos de ferro ou de alumínio; venezianas de alumínio ou PVC com dimensões padronizadas.

1,512 sem

elevador;

1,692 com

elevador.

1,980 sem elevador;

2,160 com elevador.

1,746 sem

elevador;

1,926 com

elevador.

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R8N Intervalo


1.3 - Apartamento

1.3.3 - Padrão Superior

Edifícios atendendo a projeto arquitetônico com soluções planejadas tanto na estética das fachadas como na distribuição interna dos apartamentos, em geral dois por andar. Dotados de dois ou mais elevadores (social e serviço), geralmente com acessos e circulação independentes. Hall social não necessariamente amplo, porém com revestimentos e elementos de decoração de bom padrão. Áreas externas com grandes afastamentos e jardins, podendo ou não conter áreas de lazer (salão de festas, quadra de esportes, piscina, etc.). Fachadas com pintura sobre massa corrida, massa texturizada ou cerâmica, eventualmente combinados com detalhes de granito ou material equivalente. Unidades contendo salas para dois ou mais ambientes, três dormitórios, pelo menos uma suíte, cozinha, dois ou mais banheiros completos (pelo menos uma suíte), dependências para empregada e duas ou mais vagas de estacionamento. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos de bom padrão e qualidade, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como: Pisos - Assoalhos, cerâmica esmaltada, carpete, placas de mármore ou granito; Paredes - Pintura a látex sobre massa corrida ou gesso, cerâmica; Instalações hidráulicas - completas com peças sanitárias e metais de boa qualidade, aquecimento central; Instalações elétricas - completas e compreendendo diversos pontos de iluminação e tomadas com distribuição utilizando circuitos independentes e componentes de qualidade, inclusive pontos especiais para equipamentos eletrodomésticos e instalações para antena de TV e telefone nas principais acomodações; Esquadrias - caixilhos e venezianas de madeira ou de alumínio.

1,992 sem

elevador;

2,172 com

elevador.

2,460 sem

elevador;

2,640 com

elevador.

2,226 sem

elevador;

2,406 com

elevador.

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Intervalo de Variação do Padrão R8N Intervalo


1.3 - Apartamento

1.3.3 - Padrão

Fino

Edificação exibindo linhas arquitetônicas esmeradas. Normalmente composto por um único apartamento por andar, podendo ser duplex. Elevadores de primeira linha com circulação independente para a parte social e de serviço, ambos com acesso direto aos subsolos. Hall social amplo com materiais de acabamento e de decoração esmerados e pé-direito elevado, dotados de guarita e sistema especial de segurança. Áreas externas com grandes afastamentos, planejadas e com tratamento paisagístico especial, geralmente complementadas com área de lazer completo. Fachadas dotadas de tratamentos especiais em concreto aparente, massa raspada, texturizada, granito ou material equivalente. Unidades com pelo menos quatro dormitórios (pelo menos duas suítes), sala para três ou mais ambientes, dependências de empregada, ampla área de serviço e pelo menos três vagas de estacionamento, eventualmente acrescidas de outras para visitantes. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos especiais, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como: Pisos - madeira, mármore, granito polido, cerâmica especial ou similar; Paredes - pintura látex sobre massa corrida, cerâmica, epóxi, fórmica ou similar; Instalações hidráulicas - completas e obedecendo a disposição especial, com peças sanitárias e metais de qualidade superior, podendo dispor de hidromassagem e aquecimento central; Instalações elétricas - sistema especial de iluminação, projetado em circuitos independentes, utilizando componentes de qualidade, com pontos de tomada para usos diversos, inclusive para equipamentos eletrodomésticos, eventualmente ar-condicionado; Esquadrias - madeira ou alumínio, executadas atendendo a projetos específicos e utilizando ferragens especiais.

2,652 3,480 3,066

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R8N Intervalo


1.3 - Apartamento

1.3.6 - Padrão Luxo

Edifício com linhas arquitetônicas exclusivas e estilo diferenciado, atendendo a projeto arquitetônico singular, com áreas privativas e sociais amplas e bem planejados, caracterizados pela natureza excepcionalmente nobre dos materiais e dos revestimentos utilizados. Elevadores de marca reputada, com acessos e circulação independentes para a parte social e de serviço. Saguão social amplo e pé direito elevado, dotado de materiais de acabamento e decoração esmerados e controlado com sistema de vigilância por TV. Áreas externas com grandes afastamentos, planejadas e atendendo projeto paisagístico, em geral contendo área de lazer completa. Fachadas com tratamento arquitetônico em concreto aparente ou revestimentos com massa raspada, massa texturizada, granito ou material equivalente. Unidades amplas, normalmente uma por andar, podendo ser duplex ou triplex, com preocupação especialmente voltada na disposição dos ambientes caracterizada pela circulação diferenciada nas áreas sociais, íntima e de serviço. Contendo salas para diversos ambientes (estar, jantar, íntima, lareira, almoço, biblioteca), pelo menos quatro suítes, com closet, sendo uma máster, cozinha, despensa e área de serviço com instalações completas para empregados, além de varandas nas quais podem estar incluídas churrasqueiras e piscinas privativas. Normalmente quatro ou mais vagas de estacionamento por unidade, além de outras para visitantes. Caracterizam-se pela natureza excepcionalmente nobre e diferenciada das instalações e dos materiais de acabamento empregados, geralmente personalizados e caracterizados por trabalhos especiais.

3,49 ou maior -

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3.3 Tratamento Estatístico para saneamento das amostras

Após a homogeneização das informações dos imóveis de referência procedeu-se à

verificação da pertinência das amostras obtidas, sendo escolhido o método de CHAUVENET

para tal verificação. Este método utiliza os valores extremos, superior e inferior, obtidos e

considera como pertinente a amostra se o quociente entre o seu desvio, sendo este a diferença

absoluta entre o valor da amostra e a média, e o desvio padrão for inferior ao número crítico de

Chauvenet tabelado. Caso tanto a amostra superior quanto a inferior forem pertinentes, todas

as amostras contidas no intervalo também o serão. Do contrário, exclui-se a amostra

impertinente e refaz-se todo o processo de verificação da pertinência.

Após a constatação que todas as amostras restantes são pertinentes, realizou-se a

definição do limite de confiança dos valores, sendo utilizada para tal a Teoria Estatística das

Pequenas Amostras com distribuição “t” de Student, para “n” amostras e “n-1” graus de

liberdade, com confiança de 80%. Desta maneira, os limites de confiança foram calculados

através da Equação 6:

√ (6)

Onde

= Média Aritmética dos valores obtidos

S = Desvio padrão obtido

n = Quantidade de amostras verificadas

tc = valores percentis para distribuição “t” de Student, com n amostras e n-1 graus de liberdade

e confiança de 80% (valor tabelado)

Após o cálculo dos valores dos limites de confiança, determinou-se a amplitude do intervalo

de confiança, através da Equação 7:

Ap = Amax – Amin (7)

O grau de precisão, segundo a NBR 14653-2/2011, é calculado através da Equação 8:

100 (8)

Onde

Amax = Limite Superior do intervalo de confiança

= Média aritmética entre Amax e Amin (Estimativa de Tendência Central)

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Sendo que, para se obter grau de precisão III deve-se obter P ≤ 30%, enquanto que grau

de precisão II é obtido com 30% ≤ P ≤ 50%, e grau de precisão I para P ≥ 50%, segundo a

Norma ABNT 14653-2/2011.

Por fim, após a definição dos valores dos limites de confiança e a amplitude do intervalo,

realizou-se a divisão em classes deste intervalo, com a obtenção do valor unitário básico

através de ponderação dos valores amostrais contidos dentro do intervalo de confiança.

3.4 Obtenção do valor de mercado do imóvel avaliando.

Após a obtenção do valor unitário básico, o valor de mercado do imóvel avaliando será

obtido de acordo com a Equação 9.

Vv = Vub x Aeq (9)

Onde

Vv = Valor de mercado do imóvel avaliando (R$);

Vub = Valor unitário básico (R$ / m²);

Foc = Fator de obsolescência do imóvel avaliando;

Aeq = Área equivalente do imóvel avaliando (m²).

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4. VISTORIA DO IMÓVEL AVALIANDO

No dia 10 de Junho de 2017 o perito realizou a vistoria do Imóvel Avaliando, sendo esta

acompanhada também pelo parte Requerida.

Ressalta-se que o imóvel avaliando encontra-se atualmente ocupado pelo Requerido.

Trata-se de imóvel residencial, tipo apartamento, localizado na na Rua Engenheiro Antônio

Jovino, Número 72, Apartamento 52, São Paulo – SP. Os detalhes construtivos do condomínio

e do imóvel avaliando podem ser conferidos nas Tabelas 03 e 04, respectivamente.

De acordo com a Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, o imóvel

avaliando encontra-se no setor 171, quadra 211, lote 154 e possui índice fiscal R$ 737,00. A

localização do imóvel Avaliando pode ser conferida na Figura 01.

Considerando-se o Plano de Zoneamento do Município de São Paulo, subprefeitura Campo

Limpo, verifica-se que o imóvel avaliando encontra-se inserido na Zona de Centralidade Polar

A (CL-ZCP-a/05). A localização deste no mapa de zoneamento pode ser verificada na Figura

02. Por fim, as características das edificações permitidas para esta zona pode ser verificada no

Anexo E.

O entorno do prédio apresenta todos os melhoramentos públicos convencionais, tais como

fornecimento de água, coleta de esgoto, iluminação pública e vias asfaltadas. A topografia do

local é plana, aparentemente com solo seco e firme.

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Figura 01. Localização do condomínio do imóvel avaliando.

Figura 02. Localização do imóvel avaliando no plano de zoneamento municipal.

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Os detalhes do condomínio onde se encontra o imóvel avaliando podem ser conferidos na

Tabela 4 enquanto que as informações obtidas durante a vistoria do imóvel encontram-se

exibidas na Tabela 5:

Tabela 4. Características do Condomínio

Classe Residencial Apartamento Padrão Médio

Estrutura Concreto Armado

Revestimento Externo Pintura sobre argamassa

Pavimentos Térreo mais 13 (treze) pavimentos

Garagem em subsolo Não

Elevadores 02 (dois) elevadores

Apartamentos / Andar 04 (quatro) apartamentos por andar

Estado da Edificação: Regular

Dispositivos de Segurança Guarita, interfone, gaiola, sistema de vídeo,

cerca elétrica

Benfeitorias Salão de Festas e quadra poliesportiva.

Tabela 5. Características do Imóvel Avaliando

Compartimentos Descrição

Sala, 03 dormitórios, 01 banheiro social, cozinha, área de serviço, banheiro de

empregada,

Sala – Piso: assoalho de madeira Revestimento: pintura sobre argamassa

combinada com pintura texturizada; Forro: Pintura sobre argamassa;

Esquadrias – Caixilhos de alumínio basculante, com 04 folhas de vidro liso..

Dormitórios – Piso: Assoalho de madeira; Revestimento – pintura sobre argamassa;

Forro: pintura sobre argamassa; Esquadrias – Caixilhos de alumínio com

janelas basculantes com vidro liso, portas simples de madeira para acesso.

Banheiros – Piso: cerâmico;

Revestimento – azulejo até o teto; Forro – pintura sobre argamassa com

cantoneira de gesso;

Cozinha e área de serviço – Piso: Cerâmico; Revestimento interno: azulejo até o teto;

Esquadrias – Caixilhos de alumínio basculante, porta de alumínio de correr para

acesso à área de serviço.

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Vagas de garagem 01 vaga de garagem rotativa

Idade aparente 10 (dez) anos

Estado da edificação Reparos Simples

Fator de obsolescência (Foc) 0,79

Padrão da edificação: 1.3.3 – Apartamento Padrão Médio

Intervalo R8N considerado 1,800

CUB ajustado (R$ / m²) R$ 2.356,07 / m²

Setor / Quadra / Lote 171 / 211 / 154

Índice Fiscal (R$) 737,00

Área útil (m²) 78,20 m²

Vaga de Garagem 10,00 m²

Área equivalente (m²) (78,20 m² x 1,00) + (10,00m² x 0,10) = 79,20

m²

5. AVALIAÇÃO

As pesquisas de mercado e memoriais de cálculo podem ser conferidos, respectivamente,

nos ANEXOS A e B deste laudo.

5.1 Valor de Mercado do Imóvel Avaliando

Utilizando-se o valor unitário básico de venda de R$ 4.131,93, conforme demonstrado no

ANEXO B, e a área equivalente do Imóvel de 79,20 m², já considerada a vaga de garagem,

obtém-se o valor de mercado atual do Imóvel:

Vv = 79,20 m² x R$ 4.131,93 / m² = R$ 327.248,86

VV = R$ 327.248,86 (Trezentos e vinte e sete mil duzentos e quarenta e oito reais e oitenta e seis

centavos) em Junho de 2017.

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9/06

/201

7 às

14:

19 .

fls. 352



6. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO DO LAUDO

As Tabelas 6 e 7, exibidas a seguir, contém, respectivamente, as informações relativas ao

grau de precisão e de fundamentação do presente laudo de acordo com a Norma ABNT 14653-

2/2011:

Tabela 6. Grau de precisão no caso de utilização de tratamento por fatores

Descrição Grau

III II I

Amplitude do intervalo de

confiança de 80% em

torno da estimativa de

tendência central

< 30% < 40% < 50%

Tabela 7. Grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores

Item Descrição Grau

III II I

1 Caracterização do

imóvel avaliando

Completa quanto a todos

os fatores analisados

Completa quanto

aos fatores

utilizados no

tratamento

Adoção de situação

paradigma

2

Quantidade mínima

de dados de

mercado,

efetivamente

utilizados

12 5 3

3 Identificação dos

dados de mercado

Apresentação de

informações relativas a

todas as características

dos dados analisadas,

com foto e características

observadas pelo autor do

laudo

Apresentação das

informações

relativas a todas

as características

dos dados

analisadas

Apresentação de

informações relativas

a todas as

características dos

dados

correspondentes aos

fatores utilizados

4

Intervalo admissível

de ajuste para o

conjunto de fatores

0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50

Par

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9/06

/201

7 às

14:

19 .

fls. 353



O atendimento a cada exigência concederá o número de pontos equivalente ao seu grau ao

laudo, sendo que o nível de fundamentação deste é determinado de acordo com o somatório

de pontos obtidos, de acordo com a Tabela 8 a seguir.

Tabela 8. Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação.

Desta maneira, o presente laudo possui Grau II de fundamentação e Grau III de precisão.

Graus III II I

Pontos Mínimos 10 6 4

Itens Obrigatórios

Itens 2 e 4 no Grau III, com

os demais no mínimo no

Grau II

Itens 2 e 4 no mínimo no

Grau II e os demais no

mínimo no Grau I

Todos no

mínimo no

Grau I

Pontos Obtidos 8

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14:

19 .

fls. 354



7. ENCERRAMENTO

E, tendo concluído o presente laudo em 24 (vinte e quatro) folhas de papel formato A4,

digitadas somente em um lado, com 2 (duas) figuras de localização e 6 (seis) anexos, tudo

devidamente rubricado pelo Perito que subscreve este laudo,

Requer sua juntada aos Autos para que produzam um só fim e efeito de Direito.

Neste termos,

Pede deferimento.

São Paulo, 12 de Junho de 2017.

THIAGO GONZAGA EMYGDIO

Perito do Juízo

CREA nº 5063080687

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19 .

fls. 355



ANEXO A – PESQUISA DE MERCADO

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2015

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14:

19 .

fls. 356



IMÓVEIS DE REFERÊNCIA

Imóvel de Referência 1 - A1

Logradouro: Rua Engenheiro Antônio Jovinonº 164

Preço de Venda: R$ 340.000,00

Área Útil (m²) 78,00

Área Garagem Aberta (m²) 10,00

Área Equivalente (m²) (78,00m² x 1,00) + (10,00m² x 0,10) 79,00

Estado de Conservação: Regular

Obsolescência 0,92

Padrão de Edificação: 1.3.3 - Apartamento Padrão Médio

Intervalo R8N Considerado 1,800

CUB ajustado da amostra (R$ / m²) R$ 2.356,07


Idade (anos) 8 Anos

Índice Fiscal (R$/m²): 737,00

Preço por m² (R$/m²): 4303,80

Contato: Imobiliária Rodrigues Maia - (11) 2862-9135

Características Gerais:

Condomínio Tour de Lion. Apartamento com 03 dormitórios, sala, cozinha, 01 banheiro,sacada e área de serviço. Piso cerâmico em

todos os ambientes. 01 vaga de garagem aberta. Condomínio: Playground, quadra poliesportiva, piscina.

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.

fls. 357







Área Garagem Aberta (m²) 10,00



Obsolescência 0,92





Idade (anos) 8 Anos

Índice Fiscal (R$/m²): 737

Preço por m² (R$/m²): 5696,20

Contato: Siga Imóveis - (11) 2738-2378


Condomínio Tour de Lion. Apartamento com 03 dormitórios, sala, cozinha, 02 banheiros, sacada e área de

serviço. Carpete nos dormitórios e Piso cerâmico na cozinha e banheiros.. 01 vaga de garagem aberta.

Condomínio: Playground, quadra poliesportiva, piscina.

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13-0

8.20

15.8

.26.

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06/2

017

às 1

4:19

.

fls. 358




Logradouro: Rua Francisco Pessoa nº 491



Área Garagem Subsolo (m²) 20,00

Área Equivalente (m²) (83,00m² x 1,00) + (20,00m² x

0,50) 93,00

Estado de Conservação: Entre Novo e Regular

Obsolescência 0,96




Setor / Quadra / Lote 171 / 221

Idade (anos) 5 Anos


Preço por m² (R$/m²): 5376,34

Contato: Monteiro Rizzo Imóveis - (11) 2737-9674


Condomínio One Jardim Sul. Apartamento com 02 dormitórios, 01 suíte, sala com 02 ambientes, varanda, cozinha, área de

serviço e 03 banheiros. Piso em assoalho de madeira. 02 vagas de garagem. Condomínio: Salão de festas, playground, quadra

poliesportiva, academia, churrasqueira, espaço gourmet, piscina.

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19 .

fls. 359




Logradouro: rua Francisco Pessoa nº 695






Obsolescência 0,96

Padrão de Edificação: 1.3.4 - Apartamento Padrão Superior





Idade (anos) 4 Anos

Preço por m² (R$/m²): 5597,01

Contato: Smelo Imóveis - (11) 94165-4868


Condomínio Wave. Apartamento com 03 dormitórios, 01 suíte, sala com 02 ambientes, varanda fechada com cortina de vidro, cozinha, 03 banheiros, área de serviço e dependência de empregada. 02

vagas de garagem em subsolo. Condomínio: Piscina, churrasqueira, academia, quadra poliesportiva, quadra de tênis,

playground, salão de festas, salão de jogos, sauna, piscina aquecida.

Par

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19 .

fls. 360




Logradouro: Rua Cidade de Rio Pardo nº 100

Preço de Venda: R$ 1.180.000,00



Área Equivalente (m²) (138,00m² x 1,00) + (20,00m² x

0,50) 148,00

Estado de Conservação: Novo

Obsolescência 0,97

Padrão de Edificação: 1.3.4 - Apartamento Padrão Superior





Idade (anos) 3 Anos

Preço por m² (R$/m²): 7972,97

Contato: Imobiliária Fernandez Mera - (11) 3066-1212


Condomínio Edifício Fotografia. Apartamento com 03 dormitórios, 03 suítes, sala com 02 ambientes, cozinha,

banheiro social, dependência de empregada e varanda fechada com cortina de vidro. 02 vagas em subsolo. Condomínio:

Churrasqueira, piscinas adulto e infantil, quadra poliesportiva, salão de festas, espaço gourmet, salão de jogos, piscina

aquecida, playground, sala de ginástica, sauna.

Par

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fls. 361



ANEXO B – MEMORIAL DE CÁLCULO

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9/06

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7 às

14:

19 .

fls. 362



CÁLCULOS AVALIATÓRIOS

HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS

Quadro matriz de homogeneização dos dados.

Homogeneização dos Dados

Amostra (Ai)

Dados Iniciais (R$)

Matriz dos Fatores Dados Finais (R$)

Dados Finais ÷ Dados Iniciais Ft Fa Fo Fc Foc

A1 4303,80 1,00 1,00 0,90 1,00 0,87 3369,88 0,783

A2 5696,20 1,00 1,00 0,90 0,93 0,87 4101,26 0,720

A3 5376,34 1,14 1,04 0,90 0,85 0,82 4112,90 0,765

A4 5597,01 1,17 1,07 0,90 0,77 0,83 4231,34 0,756

A5 7972,97 1,21 1,08 0,90 0,72 0,82 5955,81 0,747

Onde

Dados Finais = Dados Iniciais x Fo x [1 + (Ft - 1) + (Fa – 1) + ... + (Fn – 1)]

Ft = Fator de Transposição Fa = Fator de área Fo = Fator de Oferta

Fte = Fator de Testada Fq = Fator de Equivalência

GRÁFICO DE DISPERSÃO

Par

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19 .

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Memorial de Cálculo - Método Comparativo de Dados de Mercado

1 - INFORMAÇÕES DO PROCESSO

Processo: 1044513-08.2015.8.26.0100

Vara: 36ª Vara Cível

Fórum: Fórum João Mendes Júnior

2 - INFORMAÇÕES DO IMÓVEL AVALIANDO


Complemento: Apartamento 52

Bairro: Vila Andrade Cidade: São Paulo Estado: São Paulo

3 - TRATAMENTO ESTATÍSTICO

Número de amostras de referência: 5

Média Aritmética dos valores homogeneizados (R$/m²): 4354,24

Desvio Padrão (R$/m²): 958,04

Variância (R$/m²) ^ 2 : 917834,84

Valor Máximo Homogeneizado (R$/m²): A5 5955,81

Valor Mínimo Homogeneizado (R$/m²): A1 3369,88

4 - SANEAMENTO DAS AMOSTRAS PELO CRITÉRIO DE "CHAUVENET"

D/S crítico para o número de amostras de referência (tabelado): 1,65

Teste para Valor Mínimo: (Média - Valor Mínimo) / Desvio Padrão 1,03 Amostra Pertinente

Teste para Valor Máximo: (Valor Máximo - Média) / Desvio Padrão 1,65 Amostra Pertinente

AMOSTRAS PERTINENTES

5 - DETERMINAÇÃO DE INTERVALO DE CONFIANÇA ATRAVÉS DO MÉTODO "t" de STUDENT

Nível de Confiança: 80%

Valor de "t" de STUDENT para o número de amostras de referência: 1,48

Limite Inferior do Intervalo de Confiança (Amin) (R$/m²): 3720,14

Limite Superior do Intervalo de Confiança (Amax) (R$/m²): 4988,34

Estimativa de Tendência Central: 4354,24

Amplitude do Intervalo de Confiança de 80% em relação à Estimativa de Tendência Central: 14,56%

Grau de Fundamentação do Laudo (ABNT NBR 14653-2/2011): Grau II

Grau de Precisão do Laudo (ABNT NBR 14653-2/2011): Grau III de Precisão

6 - DIVISÃO EM CLASSES E OBTENÇÃO DO VALOR UNITÁRIO

Amplitude do Intervalo de Confiança (Limite Superior - Limite Inferior) (R$/m²): 1268,20

Número de Classes de Divisão: 3

Amplitude de cada Classe (R$/m²): 422,73

Primeira Classe: de 3720,14 até 4142,87 Amostras no Intervalo (Pesos): 2

Segunda Classe: de 4142,87 até 4565,61 Amostras no Intervalo (Pesos): 1

Terceira Classe: de 4565,61 até 4988,34 Amostras no Intervalo (Pesos): 0

Soma dos Pesos: 5

Soma dos Valores Ponderados (R$/m²): 20659,66

Valor Unitário Básico (Soma dos Valores Ponderados / Soma dos Pesos) (R$/m²): 4131,93

7 - DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO

Área Equivalente do imóvel avaliando (m²): 79,20

VALOR DE MERCADO (Valor Unitário Básico x Área Equivalente) (R$): R$ 327.248,86

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19 .

fls. 364



ANEXO C – MEMORIAL FOTOGRÁFICO

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14:

19 .

fls. 365



Foto 01. Fachada do condomínio do imóvel avaliando.

Foto 02. Arredores do imóvel avaliando.

Par

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19 .

fls. 366



Fotos 03 e 04. Detalhes da sala do imóvel avaliando.

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fls. 367



Fotos 05 e 06. Detalhes da cozinha do imóvel avaliando.

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14:

19 .

fls. 368



Fotos 07 e 08. Detalhe da área de serviço do imóvel avaliando.

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14:

19 .

fls. 369



Fotos 09 e 10. Detalhe do banheiro de empregada, convertido em depósito.

Par

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9/06

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14:

19 .

fls. 370



Fotos 11 e 12. Detalhe do dormitório 01 do imóvel avaliando.

Par

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2015

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14:

19 .

fls. 371



Fotos 13 e 14. Detalhe do Dormitório 02 do imóvel avaliando.

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2015

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/201

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14:

19 .

fls. 372



Fotos 15 e 16. Detalhe do Dormitório 03 do imóvel avaliando.

Par

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14:

19 .

fls. 373



Fotos 17 e 18. Detalhe do Banheiro do imóvel avaliando.

Par

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9/06

/201

7 às

14:

19 .

fls. 374



Foto 19. Detalhe do estacionamento do condomínio.

Foto 20. Detalhe da quadra do condomínio.

Par

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-08.

2015

.8.2

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em 1

9/06

/201

7 às

14:

19 .

fls. 375



ANEXO D – REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

ABUNAHMAN, Sérgio Antônio. Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações. 4. Ed.

Ver. E ampl. – São Paulo: Pini, 2008.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 14653: Avaliação de

bens - parte 1: Procedimentos Gerais. Rio de Janeiro: 2011.

_____. NBR 14653-2: Avaliação de bens – parte 2: Imóveis Urbanos. Rio de Janeiro: 2011.

_____. NBR 12721:2006 Versão corrigida 2:2007. Avaliação de custos unitários de

construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios –

Procedimento. Rio de Janeiro, 2006.

INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO

(Ibape). Procedimento para aplicação de fatores. Disponível em: www.ibape-sp.org.br

_____. Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP: 2011. Disponível em:

www.ibape-sp.org.br

KUHN, Eugênia Aumond, PEREIRA, Luis Portela, NERBAS, Patrícia de Freitas. Avaliação de

imóveis e perícias. Curitiba, PR: IESDE Brasil, 2012.

MEYER, Rivadavia Maciel Corrêa. Avaliação de Imóveis: uma análise do campo da

engenharia legal. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2003.

Par

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form

e o

proc

esso

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4513

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2015

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6.01

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em 1

9/06

/201

7 às

14:

19 .

fls. 376



ANEXO E – CARACTERÍSTICAS DE ZONEAMENTO

Par

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l/pg/

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Con

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Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

104

4513

-08.

2015

.8.2

6.01

00 e

cód

igo

32A

AC

60.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or M

ICH

ELL

E K

OU

WU

, lib

erad

o no

s au

tos

em 1

9/06

/201

7 às

14:

19 .

fls. 377

Folha 1/2

ALTURA DA EDIFICAÇÃO MENOR OU IGUAL A 6, 00 m

ALTURA DA EDIFICAÇÃO SUPERIOR A 6,00 m

ZER - BAIXA DENSIDADE

ZER - 1/01Jd. Vitória Régia e

Jd. Morumbi0,05 1,00 1,00 0,50 0,30 250 m² 10,00 m 10,00 m 5,00 m NÃO EXIGIDO

2,00 m em toda a extensão

ZER - ALTA DENSIDADE

ZER - 3/01Super Quadra

Morumbi0,05 1,00 1,00 0,50 0,30 250 m² 10,00 m 15,00 m 5,00 m NÃO EXIGIDO (c)

ZM-2/01-VilaAndrade

ZM-2/02 - JardimVitória Régia

ZM - 3a/01Capão Redondo

ZM - 3a/02Campo Limpo

ZM - 3a/03Vila AndradeZM - 3a/04

Vila das BelezasZCP - a/01

Vila AméricaZCP - a/02Vila SuzanaZCP - a/03

Terminal Capelinha/ Esc. TécnicaZCP - a/04

Parque AraribaZCP - a/05

Giovanni Gronchi ZCP - a/06

Parque SantanaZCP - a/07

V. PrelZCP - b/01

Jd. Umarizal 2,00 4,00

ZCL - a/01Estr. de Itapecerica

ZCL - a/02Av. Comendador Santana/Av. Elias

MaasZEPAM - 01 Paraisópolis ZEPAM - 02

Jd. Nelma

NÃO EXIGIDO (d) (c) (d)0,20 1,00 2,00 0,50 (a) 0,15 125 m² 5,00 m 25,00 m 5,00 (b)

NÃO EXIGIDO (d) (c) (d)

0,10 0,90estudo de cada caso pelo

Executivo 9,00 estudo de cada caso pelo Executivo

125 m² 5,00 m 5,00 m (b)1,00 2,50 0,5 (a) 0,15

125 m² 5,00 m SEM LIMITE 5,00 m (b)

Quadro 04 do Livro XVII - Anexo à Lei nº 13.885, de 25 de agosto de 2004

ZM - ALTA DENSIDADE

SEM LIMITE

ZONA ESPECIAL DE PRESERVAÇÃO

AMBIENTAL(e) 0,1 (f) 0,1 (f)

0,20

ZONA DE USO

CARACTERÍSTICAS DE DIMENSIONAMENTO E OCUPAÇÃO DOS LOTES

TAXA DE PERMEABILIDADE

MÍNIMA

LOTE MÍNIMO (m²)

TAXA DE OCUPAÇÃO

MÁXIMAMÁXIMO

COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO

FUNDOS E LATERAISFRENTE

MÍNIMA (m)

GABARITO DE ALTURA MÁXIMO

(m)

5,00 m (b) NÃO EXIGIDO (d) (c) (d)

NÃO EXIGIDO (d) (c) (d)

SEM LIMITE

FRENTE

CARACTERÍSTICAS DE APROVEITAMENTO, DIMENSIONAMENTO E OCUPAÇÃO DOS LOTES

RECUOS MÍNIMOS (m)

2,500,70 0,15 125 m² 5,00 m

Plano Regional Estratégico da Subprefeitura Campo Limpo - PRE-CL

CARACTERÍSTICAS DAS ZONAS DE USO

MÍNIMO BÁSICO

2,50 0,70 0,15

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ZONA CENTRALIDADE POLAR OU LINEAR

1,00

0,201,00

0,20

ZM - MEDIA DENSIDADE

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em 1

9/06

/201

7 às

14:

19 .

fls. 378

Folha 2/2

ALTURA DA EDIFICAÇÃO MENOR OU IGUAL A 6, 00 m

ALTURA DA EDIFICAÇÃO SUPERIOR A 6,00 m

ZCPp - 01Jd. Orly (e) 2,00 2,00 0,50 0,15 250 m2 (f) 10,00 m (f) 15,00 5,00 (f) NÃO EXIGIDO (d) (c) (d)

ZCPp - 02Jardim Catanduva

ZCPp - 03Jardim Bom Refúgio

ZCPp - 04Jardim Macedônia

ZCPp - 05Jardim Comercial (e) 2,00 2,00 0,50 0,15 250 m2 (f) 10,00 m (f) 15,00 5,00 (f) NÃO EXIGIDO (d) (c) (d)

ZCPp - 06Parque

Independência

ZCPp - 07Feitiço da Vila

ZCPp - 08Jardim Elga (e) 2,00 2,00 0,50 0,15 250 m2 (f) 10,00 m (f) 15,00 5,00 (f) NÃO EXIGIDO (d) (c) (d)

ZCLp - 01Trecho 2: Av. Carlos

LacerdaZCLp - 02

Trecho 2: Estrada de Itapecerica

ZCLp - 03R. Serra Dois Irmãos

ZCLp - 04Rua Guerreiro

ZONA MISTA DE PROTEÇÃOAMBIENTAL

ZMp - 01Campo Limpo e Capão Redondo

(e) 1,00 1,00 0,50 0,30 250 m2 (f) 10,00 m (f) 15,00 5,00 (f) NÃO EXIGIDO (d) (c) (d)

NOTAS:

FUNDOS E LATERAIS

FRENTE

COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO

CARACTERÍSTICAS DE DIMENSIONAMENTO E OCUPAÇÃO DOS LOTES RECUOS MÍNIMOS (m)

GABARITO DE ALTURA MÁXIMO

(m)

FRENTEMÍNIMA (m)

1,00 1,00

CARACTERÍSTICAS DA ZONA DE USO

ZONA DE USOLOTE MÍNIMO

(m²)

250 m2 (f)

MÍNIMOTAXA DE

OCUPAÇÃOMÁXIMA

TAXA DE PERMEABILIDADE

MÍNIMABÁSICO MÁXIMO

(e) 0,50 0,15 NÃO EXIGIDO (d)10,00 m (f) 15,00

15,00 5,00 (f) NÃO EXIGIDO (d) (c) (d)

1,00 0,50

(c) (d)

(c) (d)15,00 5,00 (f) NÃO EXIGIDO (d)250 m2 (f) 10,00 m (f)

5,00 (f)

MA

CR

OZ

ON

A D

E P

RO

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O A

MB

IEN

TA

L

ZONA CENTRALIDADE POLAR OU LINEAR DE

PROTEÇÃOAMBIENTAL

a) ver artigo 192 da Parte III desta lei, quanto à taxa de ocupação na ZM para edificações com até 12 metros de altura

0,15 250 m2 (f) 10,00 m (f)(e) 1,00 1,00

1,00 0,15

e) não se aplica o instrumento do PDE da Utilização Compulsória nessas zonas

b) ver artigo 185 da Parte III desta lei, quanto ao recuo mínimo de frente em ZM, ZCP, ZCL, ZPI e ZEIS

c) ver artigo 186 da Parte III desta lei quanto aos recuos mínimos laterais e de fundos para edificações com altura superior a 6,00 metros

d) ver §1º e §2º do artigo 186 da Parte III desta Lei, quanto aos recuos para atividades industriais, serviços de armazenamento e guarda de bens móveis e oficinas

f) respeitadas as disposições da Legislação Ambiental vigente

(e)

0,50

Para

con

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fls. 379



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19 .

fls. 380



ANEXO F – CROQUI DO IMÓVEL AVALIANDO

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14:

19 .

fls. 381

Sala

Dormitório 01 Dormitório 02

Banheiro

Dormitório03

Cozinha Área de Serviço Depósito

CROQUI DO IMÓVEL AVALIANDO

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EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) JUÍZ(A) DE DIREITO DA … · referência, utilizam-se os coeficientes...

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