BetaVille- Lar doce Lar
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Gerenciamento de Escopo
São José dos Campos – SP
PROJ26 - FGV
BETAVILLE
A EMPRESA
A construtora BetaVille visa realizar os sonhos dos clientes. Escolher uma casa requer visualizar
o seu bem estar, de sua família e a comunhão com seus amigos. E é por isso que nos
colocamos a disposição para juntos encontrarmos a melhor solução para a aquisição
de seu imóvel.
O PROJETO
LAR, DOCE LAR!
PRODUTO DO PROJETO
Condomínio BetaVille São José dos Campos
OBJETIVO DO PROJETO
“Condomínio horizontal com 96 casas, que
atinja o público das classes B e C, com prazo
de implantação de 30 meses a partir do
lançamento, com redução de custos de 10%
com relação ao empreendimento anterior”.
S – Specific; M – Measurable; A – Attainable; R – Realistic; T – Timely
DIRETORES
• Emerson Teixeira
• Fábio Henrique Barbosa
• Ricardo Suñer Romera Neto
• Roger Cruz Marques
• Walter Oighenstein Anderson
TAP Empresa
BetaVille
Projeto
Lar, Doce Lar!
Produto
Condomínio BetaVille São José dos Campos
Justificativa
Segundo estudos da FGV a renda familiar da classe B deve
aumentar cerca de 30% até 2015 e a classe C cerca de 50%.
Até 2015 mais de 35 milhões de brasileiros subirão para as classes
B e C.
Com esses dados se percebe a oportunidade de investir em um
empreendimento com um alto retorno em uma das cidades mais
ricas do estado de São Paulo.
TAP Objetivo
Condomínio horizontal com 96 casas, que atinja o público das
classes B e C, com prazo de implantação de 30 meses a partir do
lançamento, com redução de custos de 10% com relação ao
empreendimento anterior.
Requisitos
• Redução de custos
• O produto deve ser entregue até o final de 2015
• Captar 50% dos investimentos financeiros em um ano
Designação
O Sr. Emerson Teixeira foi designado como gerente do projeto com
as responsabilidades: Contratar funcionários, contratar
fornecedores, contratar terceiros, comunicar stakeholders do
andamento do projeto, designar funções aos membros da equipe e
assegurar que o produto será entregue no término do projeto.
TAP Milestones
• Project charter
• Aprovação do projeto..................................
• Início das vendas
• Início da infraestrutura
• Entrega da infraestrutura............................
• Início das edificações
• Finalização da obra.....................................
• Vendas de unidades residuais
TAP
Orçamento 30.500.000,00 R$
• Projetos e aprovações: 300.000,00 R$
• Vendas/Comercialização: 200.000,00 R$
• Custo da Infraestrutura : 5.000.00,00 R$
• Custo Edificações: 25.000.000,00 R$
TAP Riscos
• Volume de chuva superior a média prevista
• Aumento do preços de insumos
• Fim de linhas de financiamento para construção civil
• Greve do setor da construção civil
• Performance de vendas abaixo do planejado
• Inadimplência dos compradores
• Força maior descaracterizada
• Atraso na entrega dos materiais
Data e Assinatura do Sponsor
______________________________________________
22/04/2013 - Roger Cruz Marques
Stakeholders • Clientes
• Fornecedores
• Ambientalistas
• Vizinhança
• Mídia
• Secretaria municipal de trânsito
• Comerciantes da vizinhança
• Gerente de qualidade
• Gerente do projeto
• Engenheiro da obra
• Arquitetos
• Gerente comercial (marketing e vendas)
• Imobiliária
• Mestre de obras
• Líder do bairro
• Administrativo
• Concorrentes
• Corpo de bombeiros
• Investidor
• Corretores
• Advogado
• Banco
• Demais funcionários
Requisitos do Produto
Stakeholder Requisito detalhado Classificação
Prioridade
Entrega onde se manifesta OK
Ambientalistas Construir as casas e ruas sem destruir as árvores locais
Ouro Alta Licença ambiental.
Vizinhança Construir durante a semana, no período administrativo. Sem atrapalhar o período de descanso com ruídos
Bronze Baixa Ausência de notificações na fiscalização de posturas municipais.
Mídia Divulgar as vendas e término da obra Ouro Média Campanhas publicitárias
Secretária municipal de trânsito
Seguir as normas do decreto 2122/13 para as vias que serão construídas no entorno do condomínio
Ouro Alta Alvará da secretária municipal de trânsito
Comerciantes da vizinhança
Ampliar os negócios Bronze Baixo Valorização do bairro
Gerente de qualidade Seguir as normas da ISO 9000 Ouro Alta Certificação ISO 9000
Gerente de projetos Manter o custo Manter o escopo Manter prazo
Outro Alta Planejamento executado com sucesso
Corpo de bombeiros
Atender as normas estatuais do corpo de bombeiro
Bronze Alta Alvará dos bombeiros
Sócios/Investidores Retorno de Investimento de 12 meses Prata Alto 50% das unidades vendidas
Requisitos Matriz de rastreabilidade
Requisitos do Produto
Stakeholder Requisito detalhado Classificação
Prioridade
Entrega onde se manifesta OK
Fornecedores Forma de pagamentos Prata Alta Documento de formalização do plano de pagamento
Corretores Produto vendável. O mercado absorve casas com 3 dorm., suíte e churrasqueira
Ouro Média Aprovação do corretores
Advogado Dentro das normas do consumidor Prata Média Parecer legal
Banco Documentação dos imóveis aptas a inscrição da hipoteca
Ouro Alta Contrato de financiamento da obra com o banco
Clientes Características do imóvel, segurança, preço e forma de pagamento
Ouro Alta Compra do imóvel
Requisitos Matriz de rastreabilidade
Requisitos do Projeto
Stakeholder Requisito detalhado Classificação
Prioridade
Entrega onde se manifesta OK
Secretária municipal de trânsito
Obras urbanas no entorno da obra: projetos individuais de drenagem, terraplanagem, iluminação, obras operacionais, paisagismo, projeto geométrico, além do próprio projeto de pavimentação.
Ouro Alta Alvará da secretária municipal de trânsito
Gerente de qualidade Elaborar processo de qualidade Outro Alta Atestado de qualidade do projeto
Gerente do projeto
Levantar custos do projeto Levantar escopo do projeto Levantar requisitos do produto Levantar riscos do projeto
Outro Alta Termo de abertura desenvolvido
Engenheiro da obra Elaborar plantas do projeto Prata Alta Planta do projeto elaborado
Corpo de bombeiros Instalações dos extintores, dijuntores antichamas
Ouro Média Instalações feitas de acordo
Cliente Emprega do empreendimento feita no prazo
Outro Alta Casas com habite-se entregas no prazo
Sócios/Investidores
Cronograma financeiro para aporte financeiro
Outro Alta Cronograma elaborado
Requisitos Matriz de rastreabilidade
Requisitos do Projeto
Stakeholder Requisito detalhado Classificação
Prioridade
Entrega onde se manifesta OK
Fornecedores Cronograma de Requisição de Materiais Prata Alta Cronograma elaborado
Corretores Tabela de preço e prazo Stand de vendas
Ouro Média Assinatura da proposta de compra do imóvel
Advogado Informações sobre o negócios (partes, preços, objeto, etc.)
Prata Média Elaborar a minuta dos contrato de venda
Banco
Informações cadastrais do comprador, garantia, documentação do empreendimento e da BetaVille
Ouro Alta Aprovação do financiamento
Clientes Características do imóvel, segurança, preço e forma de pagamento
Ouro Alta Compra do imóvel
Projetistas (Arquitetura)
Definição de ambientes que compõe a casa e funções de cada ambiente
Prata Média Assinatura do programa de necessidades
Projetistas (Complementares)
Anteprojeto de arquitetura Prata Média Projeto executivo
Projetistas (loteamento)
Documentos de propriedade e levantamento planialtimétrico da área
Bronze Média Projeto de infraestrutura
Projetistas (Aprovações)
Pacote de projetos Bronze Média Licença de implantação
Requisitos Matriz de rastreabilidade
WBS
Lar doce lar
1. Especificação 2. Vendas 3. Implantação 4. Edificações 5. Entrega
WBS
Lar doce lar
1. Especificação 2. Vendas 3. Implantação 4. Edificações
Dicionário WBS Fase: Especificação Entrega: Registro de Incorporação
Conta de
Controle
Pacote de trabalho
Descrição Entrega PT Critério de validação
Critério de aceitação OK
1.1 Projetos Contratar escritório de projetos para elaboração dos projeto arquitetônico, projetos Executivos(elétrico, hidráulico, etc.)
Book de documentação técnica
Conformidade com NBR’S
Assinatura dos engenheiros de cada projeto
1.2 Aprovação de obra
Apresentar os projetos e solicitar aprovação dos mesmos
Licença de obra
Código de obras Aprovação na prefeitura
1.3 Aprovação ambiental
Apresentar os projetos e solicitar aprovação dos mesmos
Licença de instalação
ISO 14001 Certificação da ISO obtida
Dicionário WBS Fase: Vendas Entrega: Contrato de venda do imóvel
Conta de
Controle
Pacote de trabalho
Descrição Entrega PT Critério de validação
Critério de aceitação OK
2.0 Vendas
Mostrar o empreendimento e negociar as condições de preço e forma de pagamento com os compradores.
Contrato acordado
Contrato assinado, entrada paga e financiamento aprovado
Pagamento da entrada e aprovação do banco
2.1 Banco
Negociar com o banco a linha de crédito para o financiamento das habitações, taxa de juros e prazos de pagamento.
Contrato acordado com o banco
Circular do banco central
Assinatura do diretor do banco no contrato
2.2 Stand Construir o stand de vendas
Stand de vendas
Norma ABNT Aprovação do stand pelo gerente comercial
2.3 Marketing
Desenvolver o plano de marketing, contratar agencia de publicidade, elaborar material gráfico e anúncios
Plano de Marketing
CONAR Aprovação do plano pelo gerente comercial
2.4 Corretores
Contratar e treinar a equipe de corretores, bem como negocial o valor da comissão.
Contrato assinado de prestação de serviços de corretagem,
Resolução do CRECI Aprovação do contrato pelo jurídico e pelo gerente comercial
2.5. Minutas
Elaboração dos documentos de compra e venda, tais como propostas e contratos
Minutas dos contratos
Código de defesa do consumidor
Aprovação das minutas pelo departamento jurídico
Dicionário WBS Fase: Implantação Entrega: Infraestrtura
Conta de
Controle
Pacote de trabalho
Descrição Entrega PT Critério de validação
Critério de aceitação OK
3.1 Terraplanagem
Trabalhar a terra local de modo a alinhar e plainar, removendo imperfeições do terreno
Terreno adaptado à implantação das edificações
Resultado
conforme
especificação do
projeto e NBR 5681
Ser aprovado pelos responsáveis técnicos da pavimentação e responsáveis técnicos da execução das edificações
3.2 Saneamento básico
Instalar redes e galerias internas e fazer ligações da rede pública de água e esgoto
Redes de água, esgoto e drenagem
Resultado conforme especificação do projeto
Autorização da concessionária para ligação às redes públicas
3.3 Pavimentação Asfaltar as ruas e construir calçadas
Estrutura pavimentada
Resultado conforme especificação do projeto
Aprovação do representante da contratante (Responsável técnico principal da obra)
3.4 Iluminação Instalar rede de energia e postes de iluminação das áreas comuns
Rede de iluminação
Resultado conforme especificação do projeto
Autorização da concessionária para lfornecimento de energia
Dicionário WBS Fase: Edificações Entrega: Casas
Conta de
Controle
Pacote de trabalho
Descrição Entrega PT Critério de validação
Critério de aceitação OK
4.1 Fundações
Executar fundações transfiram carga da edificação para subsolo com menor custo e garantindo qualidade
Estacas escavadas
NBR 6122 / Prova de carga dinâmica nas estacas
Assinatura do responsável técnico da execução das edificações
4.2 Estrutura
Suportar cargas permanentes e acidentais da edificação transferindo-as para as fundações
Alvenaria estrutural finalizada
Atendimento a NBR 6118
Assinatura do engenheiro responsável
4.3 Cobertura
Garantir estanqueidade da edificação e melhorar condições de conforto térmico
Telhado Teste de estanqueidade
Assinatura do técnico das edificações
4.4 Instalações
Condutores de água abastecendo todos os pontos de utilização e condutores de esgoto até a ligação com a rede do condomínio
Ligações das concessionárias
NBR Testes de estanqueidade
Assinatura do técnico das edificações
Dicionário WBS Fase: Edificações Entrega: Casas
Conta de
Controle
Pacote de trabalho
Descrição Entrega PT Critério de validação
Critério de aceitação OK
5.1 Limpeza
Executar limpeza das casas, bem como retirar todo entulho
Ambientes limpo e arejado
Atender aos critérios de limpeza da empresa contratada
Aceitação do cliente
5.2 Inspeção do Cliente
Verificação geral do cliente junto ao
Engenheiro Check-list realizado
Assinatura do proprietário no formulário de validação
Recebimento das chaves
SM – Solicitação de Mudança
Numero da SM Data da Abertura Solicitante
SM01 23/04/2013 Walter
Endereço de e-mail DDD Telefone
[email protected] (011) 2711-1613
Descrição da Mudança Solicitada
Aumentar a mão de obra na fase de edificação
Justificativa da Solicitação
Devido a maior incidência de chuva no primeiro ano do empreendimento as obras de infraestrutura atrasaram, motivo pelo qual é necessário a implementação de um plano de aceleração da fase de edificações com a contratação de 20% a mais de mão
de obra.
Escopo de Projeto Tempo de Projeto Custo de Projeto
Não haverá alteração O prazo será
mantido
O custo da mão de obra aumentará em 20%, refletindo
num aumento 5% do custo total do projeto.
Qualidade do Projeto Recursos Humanos
do Projeto Comunicações do Projeto
A qualidade permanece inalterado
Aumento de 20% na contratação da mão
de obra direta Sem alteração
Riscos do Projeto Aquisições do
Projeto Outros Projetos Correntes
Não encontrar mão de obra local.
Não haverá alteração
Não se Aplica
SM – Solicitação de Mudança Impactos Identificados
SM – Solicitação de Mudança
Data, Nome, Assinatura
João Mário, 11/02/2013
Parecer do Sponsor ou CCB
APROVADO, porém aumentar a carta de fornecedores especializadas para diminuir ou neutralizar esse risco atual encontrado.
Data, Nome do Autorizador, Assinatura
Dayane Rodrigues, 12/02/13