BRASIL PLURAL ABSOLUTO FUNDO DE FUNDOS FII ......2019/10/17 · segmento de imóveis corporativos,...
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RELATÓRIO – 17/10/2019
Comunicados Recentes
Em 16 de setembro, a gestora repassou via fato não relevante um
comunicado emitido pelo fundo XP Macaé (XPCM11) sobre redução de
rendimentos. Em julho, o XPCM11 foi notificado que o único locatário
de seu único imóvel tem a intenção de desocupar o espaço atualmente
locado. Assim, como forma de aumentar o caixa disponível para
realização de potenciais investimentos, o XP Macaé reduziu seus
rendimentos de R$ 0,85/cota para R$ 0,81/cota. Vale ressaltar que até
setembro o BPFF11 possuía cerca de 1,91% de sua carteira em cotas de
XPCM11.
Destaques Financeiros – Mai/19 a Set/19
O fundo apresentou estes
meses decorridos do segundo
semestre de 2019 uma receita
total de quase R$ 7 milhões.
Ao contabilizarmos esses
ganhos temos que o valor
médio de receitas é de
BRASIL PLURAL ABSOLUTO FUNDO DE FUNDOS FII (BPFF11)
Rendimentos de FIIs69,0%
Ganho de Capital22,9%
CRIs2,0%
Compromissada6,1%
DISTRIBUIÇÃO MÉDIA DE RECEITAS
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aproximadamente R$ 2,3 milhões mensais. O gráfico ao lado mostra a
distribuição de receitas neste ano de 2019.
O Brasil Plural Absoluto possui quatro fontes básicas de renda. O maior
destaque fica por conta das receitas obtidas com os rendimentos dos
FIIs investidos. De janeiro até setembro, esses ganhos com os fundos
imobiliários representaram quase 69% da receita total em média. Se
olharmos apenas para o mês de setembro, essa porcentagem diminui
um pouco, passando para aproximadamente 67%. A análise dos três
primeiros meses do segundo semestre de 2019 nos permite identificar
que julho foi o único mês em que estes rendimentos obtiveram menor
representatividade, atingindo pouco mais de 37% das receitas totais.
As receitas denominadas como “Ganho de Capital” representam a
diferença entre o valor de venda e o valor de compra de cotas de alguns
FIIs investidos. Se analisarmos os resultados do ano, podemos observar
que estas receitas de lucros compõe, em média, quase 23% dos ganhos
totais realizados. No mês de julho, os ganhos de capital representaram
incríveis 57% da receita, resultado do giro realizado em algumas
posições da carteira.
O total de despesas do fundo tem se mantido na casa de 80 a 100 mil
reais, e são referentes as taxas cobradas e demais custos operacionais.
O que podemos observar é que somente o valor dos rendimentos dos
ativos de renda fixa geralmente já são capazes de cobrir, em média, as
despesas do Brasil Plural Absoluto, o que traz estabilidade e segurança
para o fundo buscar estratégias mais agressivas visando mais
lucratividade.
Abaixo vemos o fluxo de caixa do fundo referente ao mês de Setembro
de 2019 (valores em R$).
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BPFF11 Set-19 Ago-19 2º Sem 2019 Receitas Totais 1.784.571 1.576.978 6.837.046 Rendimento de FIIs 1.201.105 1.138.937 3.629.569 Ganho de Capital com FIIs 508.580 278.963 2.779.763 Renda Fixa 74.886 159.078 427.713 Despesas Totais (73.209) (108.438) (284.911) Resultado 1.711.362 1.468.540 6.552.135 Rendimento 1.734.759 1.734.759 5.337.720 Resultado Médio / Cota 0,64 0,55 0,82 Rendimento Médio / Cota 0,65 0,65 0,67
Nosso Posicionamento
O Brasil Plural Absoluto conseguiu, neste meio tempo entre a finalização
de sua oferta até o momento, alocar de forma consciente os
aproximados R$ 62 milhões arrecadados. Por mais que ainda tenha
alguns ativos ruins na carteira (como o XPCM11), na ponta de maior
concentração encontram-se fundos de ótima qualidade, como o
HGRE11, KNRI11, XPML11, ALZR11 e HGLG11 por exemplo. A
distribuição como um todo chegou à meta desejada pela equipe de
gestão, que é a de possuir o mínimo de 90% de FIIs no portfólio.
Esta segunda oferta realizada com certeza tem bastante peso na boa
performance demonstrada neste ano. Somente em 2019, o BPFF11 já
acumula mais de 21% de rentabilidade, contra 15,5% do IFIX no mesmo
período. Os fundos imobiliários têm atraído a atenção dos investidores,
principalmente daqueles que estão migrando da renda fixa mais
conservadora (que outrora detinha melhores rentabilidades) para a
renda variável. E os FIIs são utilizados, geralmente, como a primeira
parada para este público. Logo, o Brasil Plural Absoluto desponta como
uma ótima opção, oferecendo uma gama de fundos em seu portfólio,
gerido por uma equipe altamente competente.
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Quanto ao cenário futuro, o que temos observado para os fundos
imobiliários continua muito favorável. Na nossa opinião, o mercado de
FIIs ainda não precificou ao todo as últimas reduções da taxa básica de
juros. E há uma expectativa muito forte de que a Selic feche o ano com
valores abaixo de 5%. Para exemplificar os efeitos da redução dos juros,
2019 provavelmente baterá o recorde do número de novas emissões.
Neste panorama, o BPFF11 tende a ser beneficiado principalmente por
poder se aproveitar de ofertas 476, as quais são voltadas apenas para
investidores qualificados e instituições financeiras.
Em relação aos indicadores, vemos o P/VPA com valor ligeiramente
acima de 1, o que tende a ser desejável quando tratamos de um fundo
de fundos. Concluindo, o Brasil Plural Absoluto tem se mantido em linha
com o que almejamos os fundos imobiliários, destacando a boa
expertise de sua gestão e o horizonte que tem se desenhado para este
mercado. Assim sendo, indicamos a COMPRA de cotas de BPFF11 para
investidores de perfil moderado, que buscam diversificação e
complemento de renda para o longo prazo.
A Gestora
O fundo Brasil Plural Absoluto é administrado pela Genial Investimentos
Corretora de Valores Mobiliários e a gerência é exercida pelo Brasil
Plural Gestão de Recursos, um banco múltiplo que oferece diversos
serviços. O foco da empresa está em operações estruturadas de
financiamento, assessoria financeira e gestão de recursos, com forte
atuação nos mercados de real estate e de gás e energia. Foi fundado em
2009, sendo que hoje possui mais de seiscentos funcionários e
escritórios em São Paulo, Rio de Janeiro e Porto Alegre, além de uma
corretora filiada em Nova York. Sua área de asset management atua em
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diversos mercados, como bolsa de valores, câmbio, juros e crédito
imobiliário. A plataforma de real estate, por sua vez, opera com
investimentos, securitização e monetização de ativos imobiliários,
atendendo clientes pessoa física e empresas. A gestora oferece produtos
com grande variedade de risco e retorno, contemplando todos os perfis
de investidores.
O Fundo
O Brasil Plural Absoluto Fundo de Fundos FII é um fundo constituído sob
a forma de condomínio fechado e sem prazo de duração determinado.
Tem a finalidade de auferir lucro com os rendimentos dos fundos e
ganhos de capital com a valorização das cotas dos produtos investidos.
É destinado a investidores em geral que estejam aptos a investir nessa
modalidade, sendo que suas cotas são negociadas na B3. Possui
aplicação mínima de 90% em cotas de fundos imobiliários e máxima de
10% em títulos como CRI, LH e LCI. A composição consolidada conta com
investimentos em Lajes Corporativas, Shopping, Logística, Títulos
Imobiliários e Agências Bancárias.
O fundo possui um patrimônio avaliado em aproximadamente R$ 257
milhões. Desde sua constituição, em 11 de dezembro de 2012, o Brasil
Plural Absoluto passou por dois processos de emissão de cotas, tendo o
segundo finalizado no mês de Fevereiro de 2019. Esta oferta arrecadou
um valor aproximado de R$ 62 milhões que está sendo destinado à
aquisição de ativos alvo selecionados pelo gestor, seguindo a política do
Fundo.
A carteira consolidada é composta por 92,2% de fundos imobiliários,
5,7% de títulos públicos e 2,1% de certificados de recebíveis imobiliários
(CRIs). Dentre os fundos investidos, destacam-se o CSHG Real Estate FII
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(HGRE11), o Kinea Renda Imobiliária FII (KNRI11), o XP Malls FII
(XPML11), o Alianza Trust Renda Imobiliária FII (ALZR11) e o SPA FII
(SPAF11). Juntos, estes representam cerca de 27% do patrimônio
líquido. De acordo com a divisão dos FIIs investidos, 40,6% são do
segmento de imóveis corporativos, 22,4% de shoppings, 13,3% do setor
logístico, 17,3% de títulos imobiliários e 6,4% de agências bancárias. A
seguir, a distribuição dos FIIs por segmento:
Para investir no fundo o aporte inicial é a cotação de mercado no
momento da compra (R$ 103,00 em 16/10/19). É destinado a
investidores em geral, através de corretoras e distribuidoras de valores
mobiliários. A taxa de administração é de 0,4% do PL e será cobrada taxa
de performance de 20% do que exceder o IFIX (Índice de Fundos de
Investimentos Imobiliários). O retorno acumulado nos últimos doze
meses foi de 27,24%, representando 112,72% do IFIX. Neste mesmo
período, o fundo distribuiu, em média, R$ 0,64 em dividendos por cota
e possui dividend yield anualizado de 7,52%, com base no valor de
mercado de 16 de outubro. Confira o desempenho no quadro abaixo:
Corporativo40,6%
Shoppings22,4%
Logístico13,3%
Mobiliário17,3%
Agências Bancárias
6,4%
Carteira Consolidada
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Vantagens do Fundo
Diversificação: O BPFF11 faz da composição de sua carteira um grande
diferencial. O fundo possui em média mais de 30 fundos de sólidos
segmentos em sua carteira, tais como Lajes Corporativas, por exemplo.
Ainda assim possui certa parcela direcionada a setores de maiores
rendimentos, porém sazonais. Portanto, é um fundo possui boa
diversificação, sem ter concentração em nenhum fundo específico,
reduzindo bastante seu risco não sistemático.
Participação em Ofertas Restritas: O Brasil Plural tem o privilégio de
poder participar de ofertas restritas a maioria dos investidores. Isto
permite ao fundo se beneficiar de posições as quais o gestor julga
interessante e que o investidor não qualificado não têm acesso. Deste
modo, o fundo pode utilizá-las como posições estratégicas ou táticas,
alocando capital e gerando receitas de curto, médio ou longo prazo,
advindas de rendimentos ou do lucro pela venda.
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Boa Correlação com IFIX: O fundo BPFF11 possui boa correlação com o
indicador IFIX (vide gráfico acima), devido a sua diversificação bem
pulverizada. Assim sendo, o fundo pode ser utilizado como uma
estratégia conservadora que reflete um comportamento próximo ao IFIX
com a possibilidade de ganhos superiores ao índice, como ocorre desde
seu início até o presente momento.
Crescimento do Patrimônio: O fundo, desde sua existência, já passou
por dois processos de emissão de novas cotas no mercado, tendo a
última arrecado o valor de aproximadamente R$ 62 milhões. Levando
em consideração que os FIIs são obrigados a distribuírem, no mínimo,
95% de seus lucros, as ofertas públicas tornam cruciais para o
crescimento do patrimônio dos fundos.
Expertise da Gestora: O Brasil Plural possui plataforma de Real Estate
completa e integrada com capacidade para atuar em toda cadeia do
mercado imobiliário. A equipe atende demandas tanto de investidores
quanto de empresas, além de focar em ativos imobiliários
independentemente do ramo de atuação de seus clientes. O
reconhecimento deste trabalho pode ser observado nos retornos
obtidos pelo fundo desde sua fundação até os dias atuais.
Fontes: Relatório do Fundo, Dados da Gestora e Quantum Axis.
Analistas Responsáveis
Daniel Karpouzas Barcellos, CNPI EM-1855
Danillo Sinigaglia Xavier Fratta, CNPI-T EM-1795
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Glossário
Fato Relevante: Comunicado feito pela gestora a respeito de
informações que possam direta, ou indiretamente, induzir o cotista a
manter ou rever suas participações ou instigar algum investidor em
comprar cotas do fundo.
Emissão de Cota: Lançamento de novas cotas do fundo no mercado.
Subscrição: Quando da emissão de cotas pelo fundo, os cotistas têm
preferência na compra dessas novas cotas emitidas, na proporção que
lhe couber, pelo preço e no prazo preestabelecidos pela administradora.
Rendimentos: Distribuição de 95% do lucro gerado pelo fundo,
contabilizado dentro de um determinado período, dividido pela
quantidade total de cotas.
Ganho de Capital: Lucro obtido com a venda de cotas na qual o preço
de venda excede o preço médio de compra do ativo.
Enquadramento: Critério estratégico para posicionamento do fundo em
um determinado ativo.
Vacância: Mensura, no caso da vacância física, o espaço não locado de
um empreendimento ou de um conjunto de empreendimentos. Já a
vacância financeira é baseada na diferença entre o fluxo de caixa real e
o fluxo potencial máximo que poderá ser gerado pelo portfólio.
Investidor Qualificado: Investidor Profissional ou investidor Pessoa
física ou jurídica que possui mais de R$ 1.000.000,00 em investimentos
no mercado financeiro e que ateste essa condição por escrito.
Taxas de Administração/Gestão: Taxa cobrada dos cotistas, descontada
na fonte, para remunerar os profissionais administrativos/gestores e
cobrir demais despesas geradas pelo fundo. A taxa pode ser
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proporcional ao valor de mercado, ao valor patrimonial, ou a qualquer
outro indicador do fundo.
Taxa de Performance: Percentual retido na fonte pelo fundo sobre o
resultado que supera o benchmark previamente determinado.
Benchmark: Índice de desempenho (Ex.: IFIX, Ibovespa, CDI,...).
Posição Estratégica: Alocação de capital em ativos seguindo uma
estratégia preestabelecida pelo fundo, geralmente visando o longo
prazo.
Posição Tática: Alocação de capital em ativos voltados para ganhos ou
rendimentos de curto prazo.
CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários): Títulos de renda fixa
emitido por uma securitizadora lastreados em créditos imobiliários.
LCI (Letra de Crédito Imobiliário):São títulos de crédito lastrados por
créditos imobiliários, garantidos por hipoteca ou por alienação fiduciária
da coisa imóvel.
Dividend Yield: índice de dividendos pagos por cota, considerando o
valor de mercado dos ativos negociados em bolsa. Divisão entre o
rendimento por cota pelo preço da cota.
P/VPA: índice de preço da cota no mercado em relação ao valor
patrimonial da cota. Divisão do valor de mercado do fundo pelo
patrimônio líquido.
Resultado Líquido: Última linha da demonstração de resultado do
fundo, após somadas todas as receitas e descontadas todas as despesas.
Pode ser lucro caso seja positivo e prejuízo caso seja negativo.
Valor de Mercado: valor total das cotas negociadas no mercado.
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reproduzido ou distribuído para qualquer pessoa, ou todo, ou em
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2) Este relatório tem como objetivo fornecer informações que possam
auxiliar o investidor a tomar sua própria decisão de investimento, não
constituindo qualquer tipo de oferta ou solicitação de compra e/ou
venda de qualquer produto. As informações contidas neste relatório
são consideradas válidas na data de sua divulgação e foram obtidas
de fontes públicas. A Capitalizo Consultoria Financeira não se
responsabiliza por qualquer decisão tomada pelo cliente com base no
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variações e seu preço ou valor. Os desempenhos anteriores não são
necessariamente indicativos de resultados futuros. A rentabilidade
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neste material são baseadas em simulações e os resultados reais
poderão ser significativamente diferentes. O analista se exime da
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