BREVES CONSIDERAÇÕES SOBRE A REVISÃO DO ALUGUEL"

Antonio Carlos Marcato Professor de Direito Processual Civil da Faculdade de Direito da

Universidade de Silo PaI/lo e .1ui= do li Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. É também professor col1l'idado nos Cursos de Graduaçilo e de Pós-Graduação

da Faculdade de Direito de Bauru.

1. INTRODUÇÃO

A revisc70 tem por escopo adequar () valor do aluguel ao de

mercado, não se confundindo com o reajuste do mesmo valor, que

se faz necessário, periodicamente, em razão da perda do poder

aquisitivo da moeda.

Pode ser obtida, a todo tempo, por acordo dos interessados, ou,

em caso de divergência, a cada triênio, através de decisão judicial,

mediante a propositura, por qualquer daqueles, de ação revisional.

Este artigo é uma ampliação de trabalho elaborado para a Ohra Comenlários à lei de locaçüo de Imól'elS lirhanos. editada pela Editora Saraiva em 1992 (vários autores), sob a wordenação de Juarez de OI iveira. p. 405 e ss.

) TOLEOO DE ENSINO

revisão acarreta a : constitutivos do ~uel; mas também reajuste, diversa

ltado, para tal fim, contudo, somente

de alteração dos a periodicidade ou ltUro, transformar­io o valor locativo pela utilização do inflação que já

:ie todo e qualquer Ires, para concluir­

midade ativa do :ialmente qualquer lada impede uma

por sua vez, a ler deles, tanto da ente previstos.

aluguel, é bem de titutiva, poderá ser o aluguel, ou pelo r de não se poder . uma inversão nas car a redução do

1ido de majoração

• apenas importará

ANTONIO CARLOS MARCATO 69

em modificação do estado de fato e de direito quanto a um dos

elementos da relação jurídica continuativa (ou seja, o aluguel),

mas imporá ao inquilino réu uma obrigação tendo por objeto

prestações pecuniárias. E é justamente em razão dessa carga

condenatória que fica aberta ao locador a via executiva para a

satisfação de seu crédito, da mesma não se podendo valer o

locatário, por óbvio, se e quando vencedor de ação objetivando a

redução do valor locativo.

2. CABIMENTO DA REVISÃO

A atual lei de locação predial urbana extinguiu os regimes particulares de revisão de aluguel instituídos pelos arts. 31 do Decreto nO 24.150/34 e 49 da Lei nO 6.649/79, permitindo-a em toda e qualquer locação (excetuada a locação por temporada), com a unificação do respectivo procedimento.

Como sabido, até então a revisão de aluguel em locações comerciais estava sujeita ao preenchimento dos requisitos objetivos indicados no art. 31 da denominada Lei de Luvas, ao passo que o aluguel residencial se submetia àqueles indicados, originalmente, no art. 49 da anterior lei de locação predial urbana. Todavia, enquanto o aludido art. 31 sofreu, no decorrer do tempo, apenas temperamentos impostos pela atividade jurisprudencial, mantendo a sua integridade formal e substancial, o mesmo não sucedeu com o art. 49 da Lei nO 6.649, de 16-5-79.

Realmente, o prazo qüinqüenal nele previsto para a reVlsao judicial foi reduzido a trienal pela Medida Provisória n° 227, de 21-9-90 (reeditada e alterada por outras tantas medidas provisórias), sobrevindo, então, a Lei nO 8.178, de 4-3-91, que manteve o prazo de três anos para a revisão em seu art. 17, apesar

LI

ANTONIO CARLOS M REVISTA JLJRiDICA - INSTlTLJI<,:Ao TOI.l:DO DI: ENSINO 70

de nele referir-se, explicitamente, apenas às locações residenciais.

Aliás, muito embora tal artigo não tenha sido expressamente

revogado pela atual lei de locação, o foi tacitamente, porquanto se

refere, como dito, apenas às locações residenciais, ao passo que o

art. 19 da Lei n° 8.245, de 18-10-91, inserto em seu Título I (Da

Locação) e Capítulo I (Di.~posições Gerais), abre a possibilidade

de revisão trienal em toda e qualquer locação, excetuada apenas,

pelas suas peculiaridades, a locação por temporada.

Já o aluguel provisório foi instituído e mantido, no período de

21 de setembro a 21 de dezembro de 1990, pelas Medidas

Provisórias nOs. 227,250 e 267 e, a partir de 4 de janeiro de 1991,

pela Lei n° 8.157, revogada expressamente pelo art. 90 da lei

atual.

A esta altura, impõe-se o exame de uma questão altamente

controvertida sob a égide da anterior lei de locação predial.

Discutia-se, em sedes doutrinária e jurisprudencial, o

cabimento, ou não, da revisão de aluguel na denominada locação

não residencial.

Prevalecia a tese contrária à revisão, basicamente com apoio

nos seguintes argumentos: a) como a locação não residencial não

se submetia ao regime do Decreto n° 24.150/34, estava afastada a

incidência, no tocante a ela, do art. 31; b) por outro lado, também

descabia a revisão pautada na Lei n° 6.649/79, já que prevista no

capítulo destinado às di~posições e.~peciais sobre locações

residenciais - e não pertinentes, portanto, à modalidade locativa

em discussão: e, c) ademais, sempre poderia o locador, insatisfeito

com o valor locativo percebido, pleitear a retomada imotivada do

imóvel.

Ante a atual lei, dúvida alguma pode existir, segundo cremos,

quanto à possibilidade de revisão de aluguel nessa modalidade de

locação.

Primeiro, pu

dedicado às di

abrange, à toda

depois. porque a

prazo para a deSI

referência ao

propriamente dil

do alugueI' no

requisitos legais.

3. A IMPOSS PENDÊNC DESOCUP

A lei veda a

do imóvel, seja

seja o cstipulad

68.~1°).

Isto significa

carecerá da açÊ

justificaria a pre

na iminência d,

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jurídica material

Tendo em vis

à situação conte:

cabimento, ou n1

prazo nele previ~

Respondemm

As hipóteses exclusividade, a,

I

) TOLEDO DE ENSINO

ições residenciais.

do expressamente

ente, porquanto se

llS, ao pas,so que o

:1 seu Título I (Da

're a possihilidade excetuada apenas,

da.

ido, no período de

O, pelas Medidas

le janeiro de 1991,

elo art. 90 da lei

questão altamente

ão predial.

urisprudencial, o

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mente com apoio

ão residencial não

, estava afastada a

LItro lado, também

já que prevista no

sobre locações

Jdalidade locativa

Icador, insatisfeito

lada imotivada do

segundo cremos,

;sa modalidade de

ANTONIO CARLOS MARCAro 71

Primeiro, porque a matéria vem agora tratada no capítulo

dedicado às disposiçijes Rerais sobre locação (ar1. 19), que

abrange, à toda evidência, também a locação não residencial;

depois, porque ao impossibilitar a ação revisional na pendência de

prazo para a desocupação do imóveL o § 1° do ar1. 68 faz expressa

referência ao art. 57 (que trata da locação não residencial

propriamente dita). viabilizando assim, contrario sensu, a revisão

do aluguel' no curso do contrato, uma vez preenchidos os

requisitos legais.

3. A IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO NA PENDÊNCIA DE PRAZO PARA A DESOCUPAÇA-O DO IMÓVEL

A lei veda a revisão na pendência de prazo para desocupação

do imóveL seja tal prazo aquele indicado nos arts. 46, § 2° e 57,

seja o estipulado amigavelmente ou imposto judicialmente (art. 68, ~ 1°),

Isto significa que qualquer dos sujeitos da relação obrigacional

carecerá da ação de revisão nesse período, até porque nada

justificaria a pretensão, de um ou outro, em ver alterado o aluguel

na iminência da evacuação voluntária ou compulsória do bem

locado, mesmo porque já finda. a essa altura, a própria relação

jurídica material que daria suporte à pretensão revisional.

Tendo em vista que o aludido art. 68 não se refere, em seu § 1°,

à situação contemplada no ar1. 78, surge a questão envolvendo o

cabimento, ou não, de revisão judicial do aluguel na pendência do

prazo nele previsto.

Respondemos, de nossa parte, pela negativa.

As hipóteses contempladas no ar1. 68 dizem respeito, com

exclusividade, aos contratos celebrados sob a égide da nova lei,

72 REVISTA JURíDICA -INSTITUIÇÀOTOLEDO DE ENSINO ANTONIO CARLOS MA

não atingindo aqueles já em vigor por ocasião de sua

promulgação, como é o caso daqueles a que alude o art. 78; logo, sentido algum haveria em imiscuir-se, nas situações encartáveis no primeiro dispositivo mencionado, regra envolvendo contratos

estranhos ao seu âmbito de incidência.

Não obstante tal ponderação, de modo algum é razoável

concluir-se que no prazo de desocupação indicado no art. 78 seja possível a revisão judicial do aluguel.

Primeiro,· porque em seu parágrafo único vem previsto o

cômputo de prazo em dobro para a desocupação do imóvel se e quando, nos doze meses anteriores à data de vigência da lei, houve a revisão judicial do aluguel; logo, o prazo de doze meses só

deverá ser observado se não ocorreu alteração do aluguel antes de

seu termo inicial, circunstância que autoriza a conclusão de que fica vedada, com maior razão, uma vez em curso o prazo de

desocupação voluntária, a aludida revisão.

Depois - e principalmente -, porque, estando o contrato antigo vigorando por prazo indeterminado, poderá o locador manifestar,

por via de notificação premonitória, o seu desinteresse na

manutenção do vínculo locativo; e uma vez consumada a

notificação, opera-se, em conseqüência, a resilição unilateral do contrato (desfazimento imotivado de relação jurídica de direito

material), por certo descabendo, na pendência do prazo concedido para a desocupação voluntária, a revisão do aluguel, até porque a esta altura não mais existe substrato de direito material (ou seja, o contrato) a respaldar tal pretensão do ex-locador em face do ex-inquilino. E o mesmo raciocínio é válido para a hipótese do desfazimento bilateral do contrato (rectius: distrato - art. 9°, I),

ou, na dicção do § ]° do aludido art. 68, quando o prazo de desocupação tenha sido estipulado amigavelmente.

Ademais, não

escopo constituti' dos elementos do possibilidade de 1

Nem se argurr

de ação de despe prazo para a deso

É que nesse Ci

início de vigêncil o prazo concedi

manutenção da possessório, aptc

sua saída compu denominada de d 5°), tem ela, sem

Igualmente, n

ocupante contim

para a desocupa~

bem em seu p enriquecimento s

Resta, assim,

judicialmente en

pelo locador ou ~

IV e 62).

Acolhido o ] desocupação V(

compulsório; COI

pelo réu não ma (art. 58, V), a pa para desocupaçã(

parte vitoriosa no

.0 TOlEDO DE ENSINO

ocasião de sua ude o art. 78; logo, ções encartáveis no 'olvendo contratos

algum é razoável :ado no art. 78 seja

[) vem previsto o ;ão do imóvel se e ~ência da lei, houve de doze meses só do aluguel antes de I conclusão de que curso o prazo de

o o contrato antigo locador manifestar, u desinteresse na vez consumada a lição unilateral do

jurídica de direito io prazo concedido

lluguel, até porque rreito material (ou f!x-Iocador em face

para a hipótese do

fstrato - art. 9°, I), uando o prazo de

nte.

ANTONIO CARLOS MARCATO 73

Ademais, não se pode perder de vista que a ação revisional tem escopo constitutivo, através dela buscando o contratante alterar um dos elementos do contrato, sendo inarredável, assim, a negativa da possibilidade de tal alteração quando já extinta a relação locativa.

Nem se argumente com o fato de ser necessário o ajuizamento de ação de despejo se o ocupante do imóvel, uma vez escoado o prazo para a desocupação voluntária, recusa-se a tanto.

É que nesse caso o vínculo locativo já estava desfeito desde o

início de vigência de tal prazo, razão pela qual, uma vez esgotado o prazo concedido para a desocupação voluntária, a indevida manutenção da posse pelo réu caracteriza verdadeiro esbulho possessório, apto a ensejar um decreto judicial que determine a sua saída compulsória do' imóvel; e muito embora a ação seja denominada de despejo, por força de expressa previsão legal (art. 5°), tem ela, sem dúvida alguma, natureza possessória.

Igualmente, não é o caso de argumentar-se com o fato de o ocupante continuar a pagar aluguéis durante o prazo concedido para a desocupação, já que tal obrigação tem por fonte o uso do bem em seu proveito, nada justificando, por óbvio, o seu enriquecimento sem causa.

Resta, assim, a hipótese de despejo compulsório, decretado judicialmente em acolhimento de pedido (motivado) deduzido pelo locador ou proprietário, quando for o caso (v.g., arts. 47, III e IVe 62).

Acolhido o pedido, será fixado judicialmente o prazo de desocupação voluntária (art. 63), sob pena de despejo compulsório; considerando que a eventual apelação interposta pelo réu não mais impedirá o pronto cumprimento da sentença (art. 58, V), a partir de sua publicação já estará pendente o prazo para desocupação, obstando a dedução do pedido revisional pela parte vitoriosa no processo de despejo.

7-t REVISTA JlIRiDICA • INSTITlIl(,'ÃO TOl.EDO DE ENSINO

Acrescente-se ainda, a essa linha de argumentação, um dado de

crucial importância: decretado que seja o despejo, a consecução da respectiva ordem judicial será imediata; e ainda que venha a

ser provida a apelação interposta pelo réu, mio mais se

restabelecerá o liame locativo, restando-lhe, agora, apenas o

direito de ser ressarcido por perdas e danos (cf. arts, 59, § 1°, 63,

§ 4° e, principalmente, 64, § 2°), Logo, nada justificaria a revisão

do alugueL

Em suma. o art. 78 confere uma grande vantagem ao locador,

permitindo-lhe desfazer unilateralmente o vínculo locativo, sem

necessidade de qualquer motivação explícita; mas assegura ao

inquilino. em contrapartida, um prazo relativamente longo para a

desocupação e inviabiliza, a partir do início do prazo, qualquer

revisão compulsória do aluguel, que estará sujeito. isto sim,

apenas aos reajustes pactuados ou legais.

4. A LEGITIMIDADE PARA A PROMOÇÃO DA AÇÃO REVISIONAL

Divorciando-se do art. 31 do Decreto n° 24.150/34, que

conferia legitimidade ativa para a propositura de ação revisional

de aluguel a qualquer dos contratantes. a anterior lei de locação

predial abria tal possibilidade apenas ao locador. carecendo da

ação o inquilino, conseqüentemente. por ilegitimidade ativa ad

causam (art. 49. § 4°)

A lei atual atribui legitimidade ativa a ambos os contratantes

(art. 19) e ainda permite a qualquer deles, enquanto réu, a

apresentação de contraproposta ao pedido do outro (art. 68, IV),

com o que fica patenteada a nalureza dúplice da açcio. Por outras

palavras, pretendendo ver judicialmente alterado (majorado ou

reduzido) o valor locativo, o interessado na alteração promoverá a

.\NTONIO CARLOS MAl

ação revisional,

igualmente piei te,

(independentemer

contraproposta. E ausência de intere

réu reconvinte.

Convém ressal

legitimidade ativa

a busca da revisão

a pretensão do

periodicidade de

reclamada pelo loc

Observe-se, al

propositura da açã

interpretação do ai

e locatário.

Também diz re~

(arts. 10 a 12) e ao

podendo qualquer

paSSIVOS, promove

réu. isoladamente I

salvo previsão con

(art. 2°).

5. TERMOINl DA REVISÃ.

Nenhum dos d

revisão do valor

momento inicial de

hipótese de já ha

lo TOLEDO DE ENSINO ANTONIO CARLOS MARCAm 75

ntação, um dado de

pejo, a consecução

ainda que venha a

éu, mio mais se

~, agora, apenas o

f. arts. 59, § 1°, 63,

ustificaria a revisão

ntagem ao locador,

lculo locativo, sem

r; mas assegura ao

mente longo para a

do prazo, qualquer

sujeito, isto sim,

roçÃODA

n° 24.150/34, que

. de ação revisional

erior lei de locação

ador, carecendo da

5itimidade ativa ad

bos os contratantes

;, enquanto réu, a

outro (art. 68, IV),

da ação. Por outras

rado (majorado ou

:eração promoverá a

ação revisional, sempre restando ao réu a possibilidade de

igualmente pleitear a revisão, para tanto ofertando, na contestação

(independentemente, pois, de reconvenção), a sua respectiva

contraproposta. E a via reconvencional é vedada, nesse caso, por

ausência de interesse de agir por parte daquele que figuraria como

réu reconvinte.

Convém ressaltar, contudo, que muito embora a lei confira

legitimidade ativa a ambos os envolvidos na relação locativa para

a busca da revisão judicial do aluguel, o mesmo não se dá quando

a pretensão do autor diga respeito à alteração judicial da

periodicidade de reajuste ou do indexador, que só pode ser

reclamada pelo locador ou sublocador, a teor do § lOdo art. 69.

Observe-se, ademais, que a legitimidade ativa para a

propositura da ação não se limita, como pode sugerir uma literal

interpretação do art. 19, apenas aos contratantes originais, locador

e locatário.

Também diz respeito aos sucessores dos contratantes originais (arts. 10 a 12) e aosfigurantes da relação de sublocação (art. 14),

podendo qualquer deles, havendo pluralidade de sujeitos ativos ou

passivos, promover a demanda revisional ou nela figurar como

réu, isoladamente ou em litisconsórcio, já que entre eles existirá ­

salvo previsão contratual em contrário - vínculo de solidariedade

(art. 2°).

5. TERMO INICIAL DO TRIÊNIO A UTORIZADOR DA REVISÃO

Nenhum dos diplomas legais que anteriormente cuidou da

revisão do valor do aluguel continha qualquer menção ao

momento inicial do curso do prazo para a revisão do aluguel, na hipótese de já haver sido revisado judicialmente em processo

ANTONIO CARLOS Mt!REVISTA JURíDICA ~INSTITUIÇÀOTOLEOO DE ENSINO 76

anterior; todos apontavam como termo inicial de contagem do

prazo ou a data do acordo (OU do último acordo) de majoração do

valor locativo, ou, na falta dele, do início do contrato.

Basta, para tanto, concluir-se, o exame do § 5° do art. 49 da Lei nO 6.649/79, o parágrafo seguinte (introduzido pela Medida Provisória n° 227, de 20.9.90 e mantido pelas Medidas Provisórias n° 250, de 19-10-90 e n° 267, de 21-11-90), o § 6° do art. 2° da Medida Provisória nO 291, de 3-1-91 e o § 2° do art. 17 da Lei n° 8.178/91.

Em tal omissão também incorreu a Lei n° 8.245/91, ao dispor, em seu art. 19, que a revisão judicial poderá ser pleiteada após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado.

Realmente, nada impede venha a ser reclamada a revisão de aluguel já revisado anteriormente pelas vias judiciais, valendo como termo inicial da contagem do respectivo prazo, nesse caso, a data fixada pela autoridade judiciária para a vigência do novo aluguel. E como o inquilino estará em mora a partir da sua citação (CPC, art. 219), este ato processual valerá como ponto de partida quer para a vigência do novo valor locativo, quer para o escoamento do triênio legal autorizador de futura revisão (cfr. art. 69 da atual lei de locação).

Comprovada que seja, no curso do processo, a não integralização do triênio legal, o sentenciante deverá rejeitar o pedido formulado pelo autor (rectius: deverá prolatar sentença de improcedência).

Não obstante tenhamos adotado, no passado, a posição ainda prevalente em sede jurisprudencial, no sentido de que a não integralização do triênio caracteriza a carência da ação I , estamos hoje absolutamente convencidos do desacerto de tal entendimento.

I - Opinião que externamos inclusive no trabalho indicado na nota de rodapé anterior.

Realmente, o

abstrato de açi

implementação

escoamento inte~

Ou, por outras p,

implementado, s

revisional (eis (

mas o pedido fOf!

por outro lado

implementação, a

formação do cc

debatida.

5. QUESTÕE~ PROCESSA

O art. 68 da le

o processamento

evidentemente, da

Anota-se, desd

procedimento sun

ao rol do art. 275

muito embora o:

pauta sejam pre

incisos do art. 6

procedimental an

modelo apresenta

inteireza.

HOLEDO DE ENSINO

I de contagem do

») de majoração do

rtrato.

;0 do art. 49 da Lei ddo pela Medida ledidas Provisórias § 6° do art. 2° da

~o do art. 17 da Lei

.245/91, ao dispor, pleiteada após três

rdo anteriormente

mada a revisão de judiciais, valendo >razo, nesse caso, a vigência do novo

ra a partir da sua lerá como ponto de ~ativo, quer para o Ira revisão (cfr. art.

processo, a não ~ deverá rejeitar o irolatar sentença de

0, a posição ainda ido de que a não da ação I, estamos ,e tal entendimento.

I de rodapé anterior.

ANTONIO CARLOS MARCATO 77

Realmente, o direito material à revisão - e não o direito

abstrato de ação - tem a sua existência subordinada à

implementação do triênio, de tal sorte que antes de seu

escoamento integral é infundada a pretensão deduzida em juízo.

Ou, por outras palavras, ainda que o aludido prazo não se mostre

implementado, sempre será possível o ajuizamento da ação

revisional (eis que presentes as suas condições de existência).,

mas o pedido formulado pelo autor deverá ser rejeitado; evidente,

por outro lado, que havendo controvérsia quanto a tal

implementação, as partes deverão produzir as provas necessárias à

formação do convencimento judicial a respeito da questão

debatida.

5. QUESTÕES ENVOL VENDO O PROCESSAMENTO DA AÇÃO REVISIONAL

o art. 68 da lei de locação indica as regras procedimentais para

o processamento da ação revisional de aluguel, sem prejuízo,

evidentemente, da incidência daquelas constantes do art. 58.

Anota-se, desde logo, a sua declarada opção à observância do

procedimento sumaríssimo, criando assim uma situação estranha

ao rol do art. 275 do Código de Processo Civil. Mas não só isso:

muito embora os princípios norteadores do procedimento em

pauta sejam preservados (v.g., concentração, celeridade), os

incisos do art. 68 contêm previsões que escapam da estrutura

procedimental armada pelo Código de Processo Civil, ou seja, o

modelo apresentado por esse diploma não será observado na sua

inteireza.

78 REVISTA JURíDICA - INSTITUJ(ÀO TOLEDO DE ENSINO

5.1 - A PETIÇÃO INICIAL E SEUS REQUISITOS

o inc. I determina a elaboração da petição inicial com base nos

requisitos dos arts. 276 e 282 do Código. exigindo ainda a

indicação expressa do valor do aluguel cuja fixação é pretendida.

Examinemos, em primeiro lugar, a exigência de atribuição de

valor à causa.

A teor do inc_ III do art. 58 da Lei n° 8.245/91, o valor da causa

corre.\ponderá a doze meses de aluguel....

A aludida regra aplica-se a toda e qualquer ação abrangida por

essa lei espeóal, valendo como elemenlo de apuraç-c7o do valor da

causa, a nosso ver, aquele em vigor no momenlo da proposilura,

não ao revisando, pois a admitir-se a adoção deste, seria

inarredável a conclusão de que tanto a parte contrária, quanto a

autoridade judiciária, estariam jungidas a um valor instável,

eventualmente arbitrário, apurado, em princípio, com base em

simples elementos indiciários ou subjetivos; admitindo-se, ao

contrário, a correção da posição que ora sustentamos, estar-se-á

levando em consideração um dado objetivo, palpável e

incontroverso, qual seja o valor locativo existente e vigente no

momento da propositura da demanda.

Prosseguindo na análise dos requisitos impostos pelo art. 68,

forçoso reconhecer a indispensabilidade da indicaçc70 expressa do

valor do aluguel cuja fixação é pretendida.

Realmente, tal requisito atua como parâmetro para a fixação do

aluguel provisório (inc. lI) e serve de base para a apresentação,

pelo réu, de contraproposta ao valor locativo pretendido pelo autor

ANTONIO CARLOS 1\

eventual concili

hipótese de re

judicial do valol

impor-se-á. eon

aluguel. no limil

Entàtizando:

inicial. do valor

sob pena de, om

juiz - nada o im]

suprir tal omissãl

Não se pode

valor pretendido

pedido de arhilrc,

Enquanto a p:

processo. sem ju

da petição inicial

ajixaçtlo do alu~

normal do proces:

fixará o aluguel ]

base nos element

pedido nesse ser

adotar as providêl

5.1 - DEFERIMl ARBITRAME

Deferida a pet (inc. IV); representa, ainda, um dado necessário à viabilização de

réu e a designaçã

;ÀO TOLEDO DE ENSINO

'/SITOS

inicial com base nos

), exigindo ainda a

ixação é pretendida.

lcia de atribuição de

/9 L o valor da ('ausa

:r ação abrangida por

lpuraçüo do valor da

lento da propositura,

adoção deste, seria

e contrária, quanto a

um valor instável,

lcípio, com base em

os; admitindo-se, ao

lstentamos, estar-se-á

bjetivo, palpável e

xistente e vigente no

mpostos pelo art. 68,

'ndicação expressa do

,etro para a fixação do

: para a apresentação,

,pretendido pelo autor

;ário à viabilização de

ANTONIO CARLOS MARCAra 79

eventual conciliação das partes (idem). Mais que isso, irá atuar, na

hipótese de revelia, como elemento objetivo para a fixação

judicial do valor revisado a ser pago pelo réu, pois sendo ele revel

impor-se-á, como regra, o acolhimento do pedido de revisão do

aluguel, no limite indicado pelo autor.

Enfatizando: a lei atual exige a clara indicação, já na petição

inicial. do valor pretendido a título de novo locativo (art. 68, I),

sob pena de, omitindo-se o autor, ser ela indeferida de plano pelo

juiz - nada o impedindo, porém, de determinar o aditamento para

suprir tal omissão.

Não se pode confundir, todavia, a omissão da indicação do

valor pretendido a título de novo aluguel, com a omissão do

pedido de arhitramento de aluguel provisório (inc. 11).

Enquanto a primeira determina, como já dito, a extinção do

processo, sem julgamento do mérito, em razão do indeferimento

da petição inicial (CPC, art. 267, I), a segunda apenas inviahiliza

a /ixaç'17o do aluguel provisório, sem prejudicar, todavia, o curso

normal do processo. De fato - e na exata dicção do inc. li -, o juiz

fixará o aluguel provisório se e quando pedido pelo autor, com

base nos elementos por ele fornecidos ou indicados; inexistindo

pedido nesse sentido, limitar-se-á a autoridade processante a

adotar as providências a seguir examinadas.

5.2 - DEFERIMENTO DA PETIÇÃO INICIAL E ARBITRAMENTO DE ALUGUEL PROVISÓRIO

Deferida a petição inicial, com a determinação da citação do

réu e a designação da data para a audiência (bem como, convém

.

80 REVISTA JURiDICA - INSTITUIÇÃO TOLEDO DE ENSINO

lembrar, o deferimento das eventuais provas orais requeridas pelo

autor - CPC, art. 278), o juiz ainda fixará, inaudita altera parte e

com base nos elementos constantes da documentação que instruiu

a inicial, o aluguel provisório pleiteado pelo autor, em valor não

excedente a oitenta por cento do pedido (i.é, do valor pretendido a

título de novo lo~ativo).

Algumas observações são necessárias a esta altura.

Uma vez que a lei determina a adoção do procedimento

sumaríssimo, é evidente a necessidade de observância de certos

princípios e exigências a ele inerentes.

Assim, deverá ser respeitado o decêndio indicado no art. 278

do Código de Processo Civil, não podendo a audiência realizar-se

antes de escoado totalmente, sob pena de nulidade do feito.

Compete ainda ao juiz, ao receber a petição inicial, deferir

desde logo, se cabíveis e pertinentes (art. 130), as provas

eventualmente requeridas pelo autor (arts. 276 e 277, comb.).

Finalmente - e enfatizando -, o juiz só arbitrará o aluguel

provisório se o autor, além de formular expresso pedido nesse

sentido, também houver fornecido ou indicado elementos seguros

e idôneos para tanto, tais como avaliações ou propostas de

imobiliárias, informações de bolsas de imóveis, laudos, etc.;

fixado o aluguel provisório, em valor nunca excedente (mas

eventualmente inferior) a oitenta por cento do valor pretendido a

título definitivo, será ele devido a partir da citação.

Tenha-se em mente que o arbitramento de aluguel provisório é

medida que aproveita exclusivamente ao autor, não podendo ser

adotada ex officio, sob pena de macular-se a natural e

ANTONIO CARLOS MAR

indispensável isen

no processo.

Pondere-se, a(

arbitramento, ina

pretendido pelo al

pautar-se. para ta

petição inicial, ou

juízo valorativo ta

natural instabilida(

novos elementos d

neles apoiar-se par<

Dispensável, pOI

fase postulatória: S{

sua posterior alte

conhecimento do

aqueles se apresent

será produzida, se

tàse instrutória, in

permita ao juiz fixai

o aluguel provi

requerimento do rél

último contraponha

clementos que justi

possibilidade aberta

o processo, não pod

provisório foi fixad

(também provisóri

apresentados pela p.

çÀo rOlEDO DE ENSINO

orais requeridas pelo

raudita altera parte e

~entação que instruiu

I autor, em valor não

do valor pretendido a

ta altura.

ão do procedimento

lbservância de certos

indicado no art. 278

. audiência realizar-se

idade do feito.

~tição iniciál, deferir

1I1. 130), as provas

6 e 277, comb.).

~ arbitrará o aluguel

'presso pedido nesse

do elementos seguros

ies ou propostas de

nóveis, laudos, etc.;

mca excedente (mas

jo valor pretendido a

'ilação.

~ aluguel provisório é

ltor, não podendo ser

dar-se a natural e

ANTONIO CARLOS MARCATO 81

indispensável isenção que rege a atuação da autoridade judiciária

no processo.

Pondere-se, ademais, que mesmo permitindo a lei o

arbitramento, inaudita altera pars, de aluguel provisório

pretendido pelo autor, claro está que a autoridade judiciária irá

pautar-se, para tanto, nos valores e indicações deduzidos na

petição inicial, ou seja, concederá a tuteia provisória com base em

juízo valorativo também provisório e sujeito, pela sua própria e

natural instabilidade, a alterações futuras; apresentando o réu

novos elementos de convicção, poderá a autoridade processante

neles apoiar-se para rever o valor já arbitrado (inc. I1I).

Dispensável, por outro lado, a produção de prova pericial nessa

fase postulatória: seja para a fixação do valor provisório, seja para

sua posterior alteração, bastarão os elementos trazidos ao

conhecimento do juiz pelas partes, exigindo-se, apenas, que

aqueles se apresentem idôneos e pertinentes. Já a prova pericial

será produzida, se for o caso - e como adiante examinado -, na

fase instrutória, integrando-se a um conjunto probatório que

permita ao juiz fixar, em definitivo, o valor da prestação locativa.

o aluguel provisório poderá ser revisto (alterado), mediante

requerimento do réu, até a realização da audiência, desde que essé

último contraponha, àqueles indicados ou fornecidos pelo autor,

elementos que justifiquem a alteração pretendida (inc. I1I). E tal

possibilidade aberta ao réu, fundada no contraditório que informa

o processo, não podia mesmo ser arredada pela lei, pois o aluguel

provisório foi fixado sem a sua participação, com base em juízo

(também provisório) calcado exclusivamente nos elementos

apresentados pela parte contrária e sem impugnação prévia. Aliás,

82 REVISTA JlJRiDICA -INSTITUiÇÃO TOLEDO DE ENSINO

justamente em função da possibilidade de alteração posterior do

valor do aluguel provisório é que descabe, contra a decisão de

arbitramento, a interposição de recurso pelo réu, face à ausência

de um pressuposto de admissibilidade, qual seja o interesse

recursal.

Questão interessante diz respeito ao aluguel provisório

pleiteado pelo inquilino, quando figure como autor da ação

revisional (art. 19).

Pedirá ele, no mais das vezes, a redllçc70 do v~lor locativo, por

reputá-lo excessivo (muito embora nada obste o pedido de

majoração); claro, pois, que o valor por ele pretendido a título de

aluguel revisado será inferior àquele que vem pagando, nada

justificando, nesse caso, a observância do teto indicado pelo inciso

sob exame, o qual, evidentemente, só se presta à fixação de

aluguéis provisórios nas demandas objetivando a majora~'c7o do

aluguel. Supondo-se que a autoridade judiciária observasse, na

hipótese mencionada, o limite máximo da lei, o alllXlIel provisório

seria inferior àquele pretendido, em definitivo, pelo próprio

inquilino autor - situação absurda e sob todos os aspectos injusta

para o locador.

Logo, o disposto no inc. 11 do art. 68 só terá sentido, no

pertinente ao limite de oitenta por cento, em se tratando de ação

buscando a majoraçc7o do aluguel; na hipótese contrária, o aluguel

provisório, sendo o caso de sua fixação, deverá necessariamente

coincidir com aquele pretendido pelo autor em definitivo,

podendo ainda ser majorado (também provisoriamente e nunca em

valor igualou superior ao aluguel que vem sendo pago) se o

locador réu obtiver sucesso em seu pedido de revisão.

ANTONIO CARLOS MAl

Fixado o alug

sempre coincidirá

submeter-se-ão à

determinada pela

curso do processo

5.3 - CONSEQÜl

Sendo o réu n

circunstâncias ind

art. 320 do Códi~

lembrado, cabend<

e fixar o novo vaI,

na inicial, arcandc

É defeso ao

pleiteado pelo au

inicial como send

questionado pelo r

Primeiro, porq

violação ao art. 46

não mais permite

tem por escopo o

impor a clara dete

abrir ao réu a p<

porque o aluguel r

reajustes periódicl

descabendo argun

valor inicialmentt

inflação.

çÃO TOLEDO DE ENSINO

Iteração posterior do

contra a decisão de

réu, face à ausência

ual seja o interesse

aluguel provIsono

orno autor da ação

lo v~lor locativo, por

obste o pedido de

)retendido a título de

vem pagando, nada

l indicado pelo inciso

presta à fixação de

ndo a majoraçc7o do

:iária observasse, na

, o aluguel provisório

nilivo, pelo próprio

)S os aspectos injusta

só terá sentido, no

1 se tratando de ação

;e contrária, o aluguel

verá necessariamente

utor em definitivo,

lriamente e nunca em

TI sendo pago) se o

revisão.

ANTONIO CARLOS MARCAm 83

Fixado o aluguel provlsono (cujo termo inicial de vlgencia

sempre coincidirá com a data da citação do réu), seus reajustes

submeter-se-ão à periodicidade pactuada pelos contratantes ou

determinada pela lei, evitando-se, aSSim, a sua depreciação no

curso do processo (art. 68, § 2°).

5.3 - CONSEQÜÊNCIAS ADVINDAS DA REVELIA DO RÉU

Sendo o réu revel (e não concorrendo, no caso concreto, as

circunstâncias indicadas no art. 9°, inc. II ou nos incs. I ou III do

art. 320 do Código), terá total incidência o art. 3 I 9 do diploma

lembrado, cabendo ao juiz, nesse caso, acolher o pedido de revisão

e fixar o novo valor locativo, qual seja aquele indicado pelo autor

na inicial, arcando o revel com o ônus da sucumbência.

É defeso ao juiz, evidentemente, fixar valor superior ao

pleiteado pelo autor, desprezando o valor indicado na petição

inicial como sendo o justo, mormente pelo fato de não ter sido

questionado pelo réu.

Primeiro, porque estaria decidindo ultra petita, em clara

violação ao art. 460 do Código de Processo Civil, já que a atual lei

não mais permite a conclusão de que a utilização da via judicial

tem por escopo o mero acertamento do valor locativo, seja ao

impor a clara determinação desse valor na petição inicial, seja ao

abrir ao réu a possibilidade de ofertar contraproposta; depois,

porque o aluguel revisado será exigível a partir da citação, com os

reajustes periódicos impostos pela lei ou pactuados pelas partes,

descabendo argumentar-se, pois, com eventual deterioração do

valor inicialmente indicado, em função do poder corrosivo da

inflação.

I

:'~. IH;VI(;TA'''L.o • ALI ........IIII1ÍDICA - INSTITUIÇÃO TOI.EDO DE ENSINOA' '"

5.4 - CONSEQÜÊNCIAS ADVINDAS DA OFERTA DE CONTESTAÇÃO

Ofertada contestação pelo réu (ou curador, nas hipóteses

indicadas no art. 9°, do CPC), os desdobramentos possíveis

estarão condicionados à natureza e ao conteúdo da defesa.

Sendo nela veiculadas defesas de natureza processual (CPC,

art. 301) e substancial, o juiz apreciará desde logo as primeiras;

seu acolhimento imporá ou a pura e simples extinção do processo

sem julgamento do mérito (v.g., objeções de carência da ação ou

de litispendência - CPC, art. 267), ou a correção de falha ou

omissão sanáveis (v.g., art. 301, VIII), com a designação de prazo

para tanto e de data para a continuação da audiência. Rejeitada a

defesa processual, será tentada a conciliação das partes, com a

imediata prolação de sentença, sendo aquela positiva (CPC, arts.

448 e 449); caso contrário, serão produzidas as provas oportuna­

mente deferidas e, ultimada a instrução e debatida a causa, o juiz

proferirá sentença de mérito.

Vindo o réu também (ou exclusivamente) a discordar do valor

pretendido pelo autor, deverá apresentar contraproposta, abrindo

margem à possibilidade de conciliação, a qual, se frutífera,

acarretará a pronta extinção do processo, nos moldes acima

referidos; inviabilizada a tentativa de conciliação, o juiz decidirá

de plano (dispondo de elementos para tanto) ou ordenará a

realização de perícia, determinando a data para a continuação da

audiência.

Convém lembrar que a perícia objetivando a apuração do justo

valor locativo só terá sentido se o réu apresentar contraproposta

e discordar do valor pretendido pelo autor, pois somente nessa

ANTONIO CARLOS MAR

hipótese existirá

demandar a prodU(

de provas, se cabí,

documental.

Explicitando: c

postulado pelo au

escopo, é claro, a ,

para tanto conside

valor apurado peri

o sentenciante fi(

limites em que fo

sim o magistrado,

poderá arbitrar o

idêntico ao pretenc

Ofertada conte

contudo, apresen

vindo a acolher

indicado pelo auto

5.5 - CONSEQÜÉ RECONHECIl

Poderá o réu n

aceitar o valor

imediatamente prc

locativo e impondl

269, lI).

Ao TOLEDO DE ENSINO

FERTADE

ldor, nas hipóteses

)ramentos possíveis

o da defesa.

~a processual (CPC,

e logo as primeiras;

:xtinção do processo

carência da ação ou

meção de falha ou

designação de prazo

ldiência. Rejeitada a

) das partes, com a

positiva (CPC, arts.

as provas oportuna­

,atida a causa, o juiz

a discordar do valor

traproposta, abrindo

qual, se frutífera,

nos moldes acima

ição, o juiz decidirá

to) ou ordenará a

Lra a continuação da

a apuração do justo

ntar contraproposta

pois somente nessa

ANTONIO CARLOS MARCATO 85

hipótese existirá questão envolvendo o justo valor locativo, a

demandar a produção daquela prova; nos demais casos a produção

de provas, se cabíveis estas, ficará restrita às de natureza oral e/ou

documental.

Explicitando: caso o réu oferte contestação e impugne o valor

postulado pelo autor, será realizada a prova pericial tendo por

escopo, é claro, a apuração, apenas e tão-só, do real valor locativo,

para tanto considerado o momento do ajuizamento da ação; se o

valor apurado pericialmente exceder aquele reclamado pelo autor,

o sentenciante ficará adstrito ao acolhimento do pedido, nos

limites em que foi formulado; sendo inferior ao pretendido, daí

sim o magistrado, atento às demais provas porventura existentes

poderá arbitrar o aluguel em valor inferior ou, no máximo,

idêntico ao pretendido pelo autor (v., infra, n° 5.6).

Ofertada contestação envolvendo o meritum causae, sem,

contudo, apresentar o réu a sua contraproposta, caberá ao juiz,

vindo a acolher o pedido de revisão, fixar o valor locativo

indicado pelo autor em sua inicial.

5.5 - CONSEQÜÊNCIAS ADVINDAS DO RECONHECIMENTO DA PROCEDÊNCIA DO PEDIDO

Poderá o réu reconhecer a procedência do pedido revisional e

aceitar o valor indicado pelo autor, caso em que o juiz

imediatamente prolatará sentença de procedência, fixando o novo

locativo e impondo ao primeiro o ônus da sucumbência. (CPC, art.

269, 11).

86 REVISTA JURíDICA· INSTITUiÇÃO TOLEDO DE ENSINO

Importante ressaltar que ao sentenciante será defeso ordenar a

produção de prova pericial (posto que inexiste controvérsia a

justificar essa providência) ou arbitrar valor locativo superior (ou

inferior, sendo o pedido de redução) ao reclamado pelo autor,

conforme já foi anteriormente salientado e será melhor esclarecido

no tópico seguinte.

Considerando, porém, que entre a data do ajuizamento da ação

e a da realização da citação (termo inicial de vigência do novo

aluguel) poderá ter decorrido considerável lapso de tempo, o valor

indicado na inicial será atualizado, sendo o caso, até a data de

concretização do ato citatório, evitando-se, assim, que o autor

venha a sofrer prejuízo decorrente da corrosão do poder aquisitivo

da moeda em razão da inflação constatada no período.

5.6 -A FIXAÇÃO DO NOVO LOCATIVO

Nunca é demais repetir ser defeso ao sentenciante fixar valor

superior ou inferior ao reclamado, vedada que é, à luz do devido

processo legal, a prolação de sentença extra ou ultra petita,

cumprindo à autoridade judiciária acolher o pedido nos limites em

que foi formulado, em obediência ao princípio da adstrição do

julgamento ao pedido.

Poder-se-ia indagar, diante da solução ora preconizada, a razão

de ser da produção de prova pericial, nos casos em que ela se faça

necessária.

A resposta é simples: tendo em vista que o valor locativo

indicado na inicial possa ser impugnado pelo réu, que apresentará

a contraproposta correspondente, impor-se-á a produção de prova

ANTONIO CARLOS M.

pericial objetiva

da impugnação.

i~fáior (na hip

aluguel) ou SUPI

poderá fixar o

autor, desde qm

convicção que ju

Não pode, tod

em definitivo, aI

(na ação de redw

indicado em sua

Poder-se-ia

pericialmente co

réu, mostrando­

inflação, a fixaç~

A essa objeçã

citação do réu

alteração do vai,

poder aquisitivo

ser recomposta.

devido pelo inqu

laudo arbitral, nl

do mercado no n

explicitando, cal

revisão do alugu

momento do inl

citação, obtendo

;Ào TOLWO DE ENSINO

erá defeso ordenar a

xiste controvérsia a

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clamado pelo autor,

·á melhor esclarecido

ajuizamento da ação

:te vigência do novo

ISO de tempo, o valor

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J do poder aquisitivo

período.

tenciante fixar valor

le é, à luz do devido

(ra ou ultra petita,

edido nos limites em

ípio da adstrição do

preconizada, a razão

)s em que ela se faça

ue o valor locativo

réu, que apresentará

a produção de prova

ANTONIO CARLOS MARCATO 87

pericial objetivando, justamente, a resolução da questão oriunda

da impugnação. Caso o valor apurado pericialmente se revele

inferior (na hipótese de revisional objetivando a majoração do

aluguel) ou superior (na hipótese contrária), ainda assim o juiz

poderá fixar o aluguel definitivo no montante reclamado pelo

autor, desde que exista nos autos outro (ou outros) elemento de

convicção que justifique tal julgamento.

Não pode, todavia, apoiar-se em resultado pericial para arbitrar,

em definitivo, aluguel superior (na ação de majoração) ou inferior

(na ação de redução) àquele pretendido pela parte e explicitamente

indicado em sua petição inicial.

Poder-se-ia ainda argumentar que o valor apurado

pericialmente corresponderia àquele devido a partir da citação do

réu, mostrando-se injusta, pois, diante do poder corrosivo da

inflação, a fixação do aluguel no importe reclamado na inicial.

A essa objeção responde-se que entre o ajuizamento da ação e a

citação do réu não há, dentro da normalidade, significativa

alteração do valor de mercado do imóvel, mas, apenas, perda do

poder aquisitivo da moeda em razão da inflação, que deve assim

ser recomposta. E não se pode perder de vista que o novo valor

devido pelo inquilino o é a partir da citação, não da elaboração do

laudo arbitral, nesta devendo ser consideradas, pois, as condições

do mercado no momento da concretização do ato citatório. Melhor

explicitando, cabe ao autor, ao ingressar em juízo para reclamar a

revisão do aluguel, indicar valor condizente com o de mercado no

momento do ingresso, bastando depois atualizá-lo até a data da

citação, obtendo-se, assim, o correto valor devido pelo inquilino.

REVISTA JURíDICA - INSTITUiÇÃO TOLEDO DE ENSINO ANTONIO CARLOS MAl88

Como já alertado no início deste trabalho, a revisão do valor do

aluguel é inconfundível com o seu reajuste, pois enquanto a

primeira tem por escopo adequá-lo ao de mercado, a segunda

representa sua simples atualização monetária, tendo por único

objetivo, repita-se, a recomposição do poder aquisitivo da moeda,

corroído pela inflação. Ademais, a periodicidade do reajuste do

aluguel é igualmente afetada com a revisão, pois o seu termo

inicial passará a coincidir com o dies a quo de vigência do novo

locativo, também recomposta, então, a perda decorrente da

inflação do período posterior ao arbitramento do aluguel

definitivo.

Apenas uma hipótese poderá ensejar, a nosso ver, solução

diferente da ora alvitrada: se entre o ajuizamento da ação e a

citação do réu decorrer considerável lapso de tempo, operando-se,

nele, alteração do valor de mercado passível de constatação pelo

perito, daí, sim, o valor locativo definitivo poderá vir a ser

diferente daquele indicado na peça inaugural como correto no

momento do ajuizamento (sem necessidade, pois, de sua simples

atualização); e isto sem quebra do princípio da adstrição do

julgamento ao pedido, na medida em que compete ao juiz fixar,

em definitivo, o valor locativo adequado ao de mercado no

momento da citação, termo inicial de sua vigência.

5.7- TERMO INICIAL DE VIGÊNCIA DO NOVO LOCATIVO

A legislação revogada não continha previsão a respeito do

termo inicial de incidência do novo locativo apurado em processo

revisional, levando os juízes a normalmente determinarem, nas

revisões envolvendo locação residencial, a sua retroação ao

momento em que

art. 219 do Códi.

revisão de alugt

grassava dissens<

questão ao Superi,

enunciada na Sún

inexistiria dissídi,

alugueres, a deter

citação, face ao I"

contemporâneos

repudiada, sob o a

aluguéis não é a si

aproximação, mai

época do aJuizam

locação se com

circunstanciais; el

consideração a d

correspondente

correspondência j

idôneos, até porql

jurisprudência, in

em atrito com a a

mais adequada ej

1 _ Sumula n° 180 - N arbitrado vigora a partir do

3 _ REsp. n° 6808-SP

4 ° - REsp n 4.750-SP, 90) - Con li ra-se, na doulrir 266. pp. 449 a 451), DA NASCIMENTO FRANCO 304. pp. 317 a 319) e SILV

'Ào roLE[)() DE ENSINO ANTONIO CARLOS MARCATO 89

l revisão do valor do

e, pois enquanto a

nercado, a segunda

ia, tendo por único

lquisitivo da moeda,

idade do reajuste do

), pois o seu termo

de vigência do novo

erda decorrente da

lmento do aluguel

nosso ver, solução

lmento da ação e a

tempo, operando-se,

de constatação pelo

o poderá vir a ser

'ai como correto no

pois, de sua simples

)io da adstrição do

Impete ao juiz fixar,

ao de mercado no

ncia.

VOVO LOCATIVO

visão a respeito do

lpurado em processo

~ determinarem, nas

1 sua retroação ao

momento em que se efetivara a citação do réu, a teor, mesmo, do

art. 219 do Código de Processo Civil. E também no tocante à

revisão de aluguel em contratos regidos pela Lei de Luvas

grassava dissenso na doutrina e jurisprudência: submetida a

questão ao Superior Tribunal de Justiça, ora se acatou a orientação

enunciada na Súmula 180 do Supremo Tribunal Federaf, já que

inexistiria dissídio entre ela e julgado, em ação revisional de

alugueres, a determinar fosse o novo aluguel devido a partir da

citação, face ao laudo haver sido elaborado com base em valores

contemporâneos à data daquele ato processual3, ora foi ela

repudiada, sob o argumento de que o escopo da ação revisional de

aluguéis não é a simples correção do valor locativo, mas sim a sua

aproximação, mais exata quanto possível, ao valor do mercado à

época do ajuizamento da causa, sendo notório que o mercado de

locação se comporta sob influência de muitas variantes

circunstanciais; então, quando o laudo do perito não levou em

consideração a data da citação, deve o juiz encontrar o valor

corre5pondente a essa data realizando operações de

correspondência da moeda com suporte em índices oficiais ou

idôneos, até porque o entendimento que tem sido agasalhado na

jurisprudência, inclusive sumulada, se apresenta insatisfatório e

em atrito com a atual realidade econômica, impondo orientação

mais adequada e justa·4

2 _ Súmula nO 180 - Na ação revisional do art. 31 do Dec. n° 24.150, de 20-4-34, o aluguel arbitrado vigora a partir do laudo arbitral.

3 _ REsp. n° 6.808-SP, 3" Turma, rei. Min. Cláudio Santos, 19.3.91, DJU 22-4-91.

4 _ REsp. n° 4.750-SP, 4" Turma, reI. Min. Sálvio de Figueiredo (julg. 20-11-90 - DJU 17-12­90) - Conlira-se, na doutrina, as posições de ALFREDO BUZAID (Da ação renovatória, vol . .11, n° 266. pp. 449 a 451), DARCY BESSONE (Renovação de locação, n° 95, pp. J84 a 187), J. NASCIMENTO FRANCO e NISSKE GONDO (Ação renovatória e ação revisional de aluguel, n° 304, pp. 317 a 319) e SILVA PACHECO (Tratado das ações de despejo, n° 775, pp. 431 e 432).

90 REVISTA JURíDICA • INSTITUI,ÃO TOLEDO DE ENSINO

Essa discussão encontra-se atualmente superada, na medida em

que o art. 69 da atual lei de locação predial contém duas

disposições distintas, uma delas cuidando justamente do termo

inicial de incidência do aluguel revisado e a outra regulando a

forma de satisfação das diferenças.

Dispõe o dispositivo, de início, que o aluguel fixado na

sentença retroage à citação (rectius: à data em que se operou o ato

citatório), ou seja, será ele devido pelo inquilino a partir daquele

momento, pouco importando, para tal fim, a natureza da locação.

Relativamente às diferenças devidas durante o curso do

processo, algumas observações também são necessárias.

Apesar de o artigo determinar o desconto, para tal fim, dos

aluguéis provisórios satisfeitos pelo inquilino, nem sempre será

possível tal providência, ao menos nos estritos termos legais.

Não tendo sido oportunamente fixado o aluguel provisório, por

ausência de pedido expresso formulado pelo locador, no curso do

processo o inquilino réu satisfez apenas o aluguel vigente à época

do ajuizamento da ação, com os reajustes periódicos impostos

pelo contrato ou pela lei; e, nessa hipótese, o desconto será entre o

aluguel revisado e o anterior.

Admita-se, por outro lado, que a ação revisional seja ajuizada

pelo inquilino (art. 19), buscando a redução do valor locativo, mas

tenha ele igualmente deixado de requerer, no devido tempo, o

arbitramento de aluguel provisório. No desenrolar do processo irá

satisfazendo o aluguel vigente e, acolhido o seu pedido, o

desconto (a seu favor) também levará em conta o valor atual e o

anteriormente satisfeito.

ANTONIO CARLOS MI

Outra observ

diferenças apum

não) e o revisado

Determina o •

exigíveis apenas

sentença ou acór

aliás, que demon

inc. V do art. 58,

parte terá, para o

efeito suspensivo

Sendo o inquil

diferenças, podei

através de pagam

a atual lei não rec

3° do art. 53 da ~

poderá o devedor,

desde que para tar

Imaginando-se

(na hipótese de vi

pelo inquilino, co

satisfeito no curse

aiuguéis vincendo

e segs.); considera

se pode cogitar, fi(

salvo se, finda .

inquilino.

Não ocorrendo

pagamento, estari

D TOlEDO DE ENSINO

ada, na medida em

dial contém duas

,tamente do termo

outra regulando a

illuguel fixado na

lue se operou o ato

110 a partir daquele

ureza da locação.

'ante o curso do

essárias.

para tal fim, dos

, nem sempre será

ermos legais.

:uel provisório, por

cador, no curso do

leI vigente à época

~riódicos impostos

~sconto será entre o

,ional seja ajuizada

valor locativo, mas

) devido tempo, o

)lar do processo irá

o seu pedido, o

:a o valor atual e o

ANTONIO CARLOS MARCATO 91

Outra observação envolve o modo de satisfação dessas

diferenças apuradas entre o aluguel já satisfeito (provisório ou

não) e o revisado.

Determina o art. 69 sejam elas pagas corrigidas, tomando-se

exigíveis apenas após o trânsito em julgado da decisão (rectius:

sentença ou acórdão) que fixou o novo aluguel - circunstância,

aliás, que demonstra o alcance relativo da disposição contida no

inc. V do art. 58, pois no caso sob exame o recurso interposto pela

parte terá, para o fim previsto no caput do art. 69, o denominado

efeito suspensivo.

Sendo o inquilino (como ordinariamente sucede) o devedor das

diferenças, poderá ele, por evidente, exonerar-se dessa dívida

através de pagamento. E deverá satisfazê-la de uma só vez, já que

a atual lei não recepcionou, nesse particular, a regra contida no §

3° do art. 53 da anterior, que permitia o parcelamento do débito;

poderá o devedor, por óbvio, efetuar o pagamento parceladamente,

desde que para tanto obtenha a concordância do locador.

Imaginando-se que esse último seja o devedor das diferenças

(na hipótese de vir a ser julgada procedente a revisional proposta

pelo inquilino, com a fixação de aluguel de valor inferior àquele

satisfeito no curso do processo), operar-se-á compensação com os

aluguéis vincendos, à medida que vençam (Cód. Civil, arts. 1.009

e segs.); considerando que a compensação se opera ex vi legis, não

se pode cogitar, nesse caso, a execução da diferença (art. 69, § 2°),

salvo se, finda a locação, remanescer crédito em favor do

inquilino.

Não ocorrendo a extinção da obrigação pela via normal do

pagamento, estará o credor autorizado a promover ação de

i

REVISTA JURíDICA· INSTITUIÇÃO TOLEDO DE ENSINO92

execução das diferenças, nos próprios autos do processo de

conhecimento (art. 69, § 2°); note-se que essa execução, por ser

ação distinta da revisional (mantendo com ela, no entanto, um

vínculo conectivo sucessivo), dará origem a novo processo, muito

embora com o aproveitamento dos autos já existentes. Logo,

deverão ser observaias todas as exigências que envolvem a

execução por quantia certa (CPC, arts. 646 a 729 e 748 a 786),

notadamente o ajuizamento da demanda executiva e a citação do

executado.

Competirá ao juiz, a fim de viabilizar a via executiva, impor na

sentença de revisão também a condenação do devedor ao

pagamento das diferenças, pois esse decreto condenatório é que irá

atuar (uma vez realizada a liquidação regular do débito) como

JÍfulo executivo judicial (CPC, art. 584, I). E descaberá a

execução provisória do débito representado pelas diferenças, face

ao que dispõe o art. 69, in fine, ou seja. poderá ser desde logo

exigido o aluguel revisado (vez que a eventual apelação interposta

contra a sentença não terá o denominado efeito suspensivo - art.

58, V), mas a satisfação das referidas diferenças. pela via

executiva, dependerá do prévio trânsito ernjulgado da sentença.

6. POSSIBILIDADE DE DESFAZIMENTO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO NO CURSO DO PROCESSO DE REVISÃO

A teor do art. 70, a qualquer tempo, poderão as partes, no curso

do processo de revisão (notadamente por ocasião da audiência),

pactuar a dissolução da relação locativa, fixando prazo para a

desocupação voluntária do imóvel pelo locatário.

ANTONIO CARLOS M

Operada a tr4

art. 269, III), ou

449), uma ou OI

valendo esta CI

compulsório em

estabelecido. Pc

necessidade de

descumprida, pn

lato sensu; carac

imóvel, bastarãl

judicialmente hOI

compulsória e a

cumpri-la.

lO TOLEDO DE ENSINO

IS do processo de

a execução, por ser

:Ia, no entanto, um

7VO processo, muito

á existentes. Logo,

15 que envolvem a

a 729 e 748 a 786),

utiva e a citação do

.executiva, impor na

ão do devedor ao

Dndenatório é que irá

lar do débito) como

I). E descaberá a

Je1as diferenças, face

)derá ser desde logo

ai apelação interposta

cito suspensivo - art.

diferenças, pela via

!lIgado da sentença.

lENTO DO ~URSODO

rão as partes, no curso

)casião da audiência),

fixando prazo para a

tário.

ANTONIO CARLOS MARCAra

Operada a transação (Cód. Civil, arts. 1.025 a 1.036 e CPC,

art. 269, I1I), ou obtida a conciliação das partes (CPC, arts. 447 a

449), uma ou outra será prontamente homologada por sentença,

valendo esta como comando estatal autorizador do despejo

compulsório em caso de não desocupação do imóvel no prazo

estabelecido. Por certo não se cogita, nessa hipótese, a

necessidade de ajuizamento de ação de execução da prestação

descumprida, presentes que estão os pressupostos da execução

lato sensu; caracterizada a mora do ex-inquilino em desocupar o

imóvel, bastarão, para o cabal cumprimento da avença

judicialmente homologada, a expedição de ordem de evacuação

compulsória e a sua efetivação pelo agente encarregado de

cumpri-Ia.

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