Chams Business nº 2

Mercado imobiliário e construção civil

Aprendendo com a crise americana

Que oportunidades a Copa de 2014 traz ao Brasil?

Direito Imobiliário acompanha o boom do mercado

Arquitetura e decoração também estão em alta

Comprar e vender imóveis on-line?

ano II número II - agosto de 2008

BUSINESSo grande salto brasileiro com

o PAC e as PPP

conheça os consumidores da Zona Sul e da Zona Leste

refletem e impulsionam o crescimento do País

Infra-estrutura

A eclética São Paulo

A p r e s e n t a ç ã o

Mesmo com esse título, este texto é mais um prólogo, uma introdução que uma análise em si. Como já foi falado por várias publicações, e nesta Chams Business / Mercado Imobiliário também, o segmento residencial teve nos últimos dois anos o melhor período para produção, lançamentos e fi-nanciamentos, tanto na cidade como na região me-tropolitana (na realidade, em quase todo o País).

Segundo a Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp), o ano de 2007 (e 2008 também) só perde em lançamento de unidades para 1997. A prestação cabe no bolso do freguês, o perfil da classe média melhora com a economia em crescimento, caem as taxas de desemprego. O valor do condomínio, nessa conta, também passa a ser mais compatível e o resultado dessa equação só poderia ser positivo.

E não é só a classe média. Nos últimos dois anos foram lançados mais ‘4 dormitórios’ do que em toda a década de 90. Ainda há um bom núme-ro de investidores dando, hoje, liquidez para esse produto. Mas isso pode ser um problema nos pró-ximos anos.

Se há procura, há lançamentos. Mas a liquidez maior, segundo a Embraesp, para o próximo biênio é para unidades de 2 e 3 dormitórios. Ou seja, os apartamentos de 4 dormitórios podem ser futuros micos. “Os empreendedores estão passando dos limites. Pode haver uma bolha para esse nicho”, avisa seu diretor, Luiz Paulo Pompéia.

Ele aponta os nichos que devem crescer em um futuro próximo. As unidades de 1 dormitório, no estilo loft, principalmente nas áreas centrais, devem voltar com força. O público-alvo seria for-

mado por solteiros, descasados e recém-casados. O mercado futuro estará mais eclético, pulverizado em todos os nichos, com mais destaque para as unidades compactas de 2 ou 3 dormitórios.

A segurança que o setor tem é que este é um caminho sem volta. Caso não haja um problema muito sério em nossa economia — o que nem o mais pessimista dos analistas imagina — o setor deve continuar crescendo.

Como nem tudo são flores, há uma outra ponta que ainda precisa ser resolvida: o déficit habitacio-nal, eminentemente nas classes mais baixas. Fazer uma pesquisa séria, criteriosa e imparcial para se determinar o real número do déficit nacional (nin-guém sabe ao certo de onde vem esse dado, mas se calcula em mais de 8,5 milhões de unidades). Só assim para se pensar em uma política habitacio-nal e em um planejamento que possa abranger os próximos 50 anos.

Pronto, falamos!

Uma análise rápida

Marco BaroneJornalista Responsável

4

E d i t o r i a l

Ao lançarmos a primeira edição de Chams Bu-siness / Mercado Imobiliário, em 2007, foram vários os elogios ao pioneirismo e à qualidade da edição, assim como não foram poucos os que sen-tiram uma ponta de orgulho ao ver o quanto imi-grantes árabes e seus descendentes já haviam re-alizado pelo desenvolvimento econômico do País.

Há ainda muitas histórias e grandes nomes a serem lembrados. Mas também é verdade que a atual geração de empreendedores faz jus aos pioneiros, de modo que optamos por deixar um pouco de lado a história e concentrarmo-nos exclu-sivamente na participação que tem e terá a atual geração de empreendedores brasileiros de origem árabe — que, tudo indica, será de fundamental im-portância no ciclo de crescimento econômico dos próximos anos. E isso se aplica tanto no mercado imobiliário, para sanar o déficit de milhões de uni-dades de moradia que o Brasil ainda tem, como nos investimentos em infra-estrutura, que serão imprescindíveis para viabilizar o crescimento que muitos outros setores da economia deverão expe-rimentar no futuro próximo.

Assim, ouvindo vários especialistas, que nos atenderam em entrevistas e artigos assinados, apresentamos análises acuradas sobre as tendên-cias do mercado imobiliário, obras de infra-estrutu-ra, urbanismo, arquitetura e decoração, as regiões

mais promissoras de São Paulo, o mercado de lo-teamentos, a crise imobiliária americana (que per-manece somente americana) e até mesmo sobre os investimentos necessários à realização da Copa do Mundo de 2014 no Brasil.

Boa leitura!

Daqui para o futuro

Ramiro Elias FajuriDiretor comercial e de novos negócios

5

Matérias

22 Direito Imobiliário

24 Construção Civil

32 Estande

Entrevistas

14 Estados Unidos

O que dizem os especialistas sobre a crise imobiliária norte-americana

Profissionais se especializam na segurança jurídica dos empreendimentos

Um apanhado sobre os investimentos na infra-estrutura do País

Notas do mercado

38 Alexandre Tagawa e Denis Rezende

Sócios da Tagawa Marketing e Propaganda falam do conceito de Comunicação 360º

20 Caio Carmona César Portugal

O vice-presidente do Secovi e da AELO traça um painel do segmento de loteamentos

8 João Crestana

O presidente do Secovi-SP faz ampla análise do setor imobiliário

diretorRaul Tárek Fajuri

diretoria editorialLeila Miriam Saraiva Fajuri Micaela Fajuri de Bruyn Ferraz

diretor comercialRamiro Elias Fajuri

redaçãoMarco Barone

projeto gráficoTogo Pimentel / Tak Digitalwww.tak.com.br arte e diagramação Wilson Roberto Jr

jornalista responsávelMarco Barone MTB 22.537

Chams Business é uma publicação de Chams Empresa Jornalística Ltda.

administração, redação, departamento comercial e assinaturas:Av. Brigadeiro Luís Antônio, 2050cj 105 - ala ACEP 01318-002São Paulo SP

contato:55 11 [email protected]

Os conceitos emitidos em entrevistas e artigos refletem unicamente a opinião de seus autores. A posição desta Revista é de total isenção, tendo como objetivo a livre exposição de idéias.

Agradecimentos: Hotel Grand Hyatt; Grupo Encalso-Damha (foto da capa);Rubens Chiri (foto do estádio do Morumbi); David Siqueira (ilustração 3D páginas 41 e 49).

BUSINESS16 Copa de 2014

O que pode trazer ao Brasil o maior evento esportivo do planeta?

Perfis11 Copagaz

18 EZTec

29 Encalso-Damha

30 Jatobá

48 Arquitetura e decoração

40 Comércio eletrônico

Setor imobiliário se difunde na rede mundial de computadores

Considerações sobre as particularidades de duas regiões da capital paulista

O aquecimento do setor imobiliário contagia outros mercados

12 Ricardo Yazbek

35 Esmir de Oliveira

36 Sergio Tavares Ferrador

50 Silvana Mattar

Artigos44 São Paulo

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Matt Kunz / istockphoto.com

E n t r e v i s t a J o ã o B . C r e s t a n a

Um setor

“A crise do mercado imobiliário americano não atingirá diretamente o nosso.”

O mercado imobiliário brasileiro vive um de seus melhores momentos. O crescimento do setor, tanto em número de lançamentos, como em financiamentos, com a sensível queda de juros, nos últimos dois anos apresentou recordes somente percebidos na década de 80 — a chamada década de ouro deste mercado. E esse desenvolvimento tem sido de forma sustentada e não deve parar, muito pelo contrário. A tendência de evolução é ainda maior para este e os próximos anos, pois ainda há nichos e localidades a serem trabalhados. O setor — diferentemente dos anos 90 — vislumbra excelentes possibilidades.

Empresas brasileiras da área têm despertado o interesse de investidores internacionais. Grandes players estrangeiros têm entrado no Brasil face à nossa economia emergente e à segurança que encontram no segmento de imóveis (coisa rara em âmbito mundial, basta ver o que está acontecendo nos EUA). Mais recentemente, construtoras e incorporadoras abriram seus capitais na Bolsa de Valores, por meio dos IPOs, o que deu um movimento ainda mais interessante, abrindo sobremaneira o leque de negócios para toda a indústria imobiliária.

Tendo como pano de fundo esse cenário altamente positivo, no final do ano passado, tomou posse no maior sindicato do setor na América Latina, o SecoviSP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo), o engenheiro João Batista Crestana, com uma missão desafiadora: “não deixar a peteca cair”.

Em entrevista exclusiva para a Chams Business / Mercado Imobiliário, ele analisa o setor nos últimos anos, aponta cenários possíveis e mostra que o mercado ainda tem como se expandir.

Como o mercado se comportará com a nova realidade de mais dinheiro para a produção. É verdade que podem faltar equipamentos e insumos?As conquistas nos anos de 2006 e 2007 foram muitas e conduzem o mercado imobiliário, a partir deste ano, ao crescimento sustentado. Com a desconcentração dos recursos do FGTS para a habitação — alguns bancos privados já estão operando com recursos do Fundo —, mais famílias terão acesso a imóveis com valores de até R$ 130 mil. Com maior volume de recursos, acreditamos que o mercado imobiliário cresça, aproximadamente, 20% este ano, em compa

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O presidente do Secovi-SP, João Crestana, faz uma análise do setor e aponta os cenários para o futuro do mercado imobiliário nacional

mais forteca

da v

ez

“A crise do mercado imobiliário americano não atingirá diretamente o nosso.”

ração a 2007, tanto em volume de unidades produzidas, como comercializadas. Mas é sempre bom lembrar que, como forma de garantir o desenvolvimento sustentado do setor, é fundamental manter o direcionamento dos recursos da caderneta de poupança para o financiamento imobiliário. Tal medida tem sustentado a oferta de recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) e propiciará o desenvolvimento do mercado secundário. A escassez de mãodeobra qualificada e de equipamentos e o possível aumento dos valores dos insumos traduzem as dificuldades de um mercado que ficou quase duas décadas esquecido e que agora retoma seu ritmo de produção de unidades.

O setor se adapta a esse possível cenário?Os próprios bancos estavam desestruturados para o retorno do crédito imobiliário e estão se equipando, modernizando e treinando funcionários para atender à crescente demanda. Esse movimento é natural e o mercado vai se ajustar. Na verdade, o mercado imobiliário atravessa um período positivo de oportunidades. Pequenas e médias empresas de São Paulo estão formando cooperativas de compras para obter preço menor de produtos. Existe também a possibilidade de importação de produtos voltados para a construção (o valor do dólar está atraente), caso haja falta de insumos, de países da Ásia e da Europa Oriental. É um desafio conseguir preços mais baratos, mas no mundo globalizado de hoje é perfeitamente possível encontrar saídas para evitar que esses preços exorbitem. Além disso, fornecedores nacionais competentes estão ajustando sua capacidade de produção para se antecipar à demanda.

Falando em números, como o setor se comportou nos últimos anos? Face a esse cenário, podemos esperar um crescimento ou uma queda nos próximos anos?A disponibilidade maior de recursos proporcionou a competição acirrada entre os bancos, cujo movimento saudável resultou em aumento dos prazos e dos percentuais de financiamento e da redução nas taxas de juros, que podem chegar até 7% ao ano (mínimo), para o prazo total de financiamento. Em um cenário macroeconômico favorável, com controle da inflação e aumento da renda do trabalhador, o mercado imobiliário está, gradativamente, retomando sua capacidade produtiva. Em 2007, somente com recursos da poupança, foram financia

das 196 mil unidades no Brasil. Acreditamos superar a marca de 230 mil unidades este ano com esse funding. Somente na cidade de São Paulo foram lançadas 38 mil unidades residenciais. Como já disse anteriormente, para este ano acreditamos em um crescimento de até 20% em volume de unidades lançadas e comercializadas.

Essa realidade nova para o setor deve perdurar ou proble-mas podem aparecer? Que tipo de problemas?Não acreditamos que haverá problemas sérios. O mercado está se ajustando e as pequenas e médias, que correspondem ao maior volume de empresas do segmento imobiliário e que não abriram o capital, estão buscando alternativas de atuação. Aqui na cidade de São Paulo temos de conviver com uma lei de zoneamento inadequada para a realidade empresarial. Aguardamos ajustes nessa legislação urbana, principalmente aqueles voltados à construção de HIS (Habitação de Interesse Social). Planos Diretores e mercado imobiliário podem, perfeitamente, conviver harmonicamente, desde que haja planejamento estratégico e vontade política para atender às necessidades dos cidadãos que habitam e movimentam a economia das cidades.

Uma grande novidade que se apresentou nos último anos foi a abertura de capitais por meio da Bolsa de Valores, o chama-do IPO (Initial Public Offering - abertura do capital de uma empresa). Afinal, quais são os critérios para se permitir que uma empresa abra seu capital na Bolsa por meio de IPO?Os princípios de governança corporativa e transparência são os principais critérios para essas empresas listarem suas ações na Bolsa de Valores. Elas percorrem um longo caminho até precificar seus papéis e conquistar investidores nacionais e internacionais.

A abertura de capitais na bolsa tem proporcionado que tipo de investimentos? Empresas buscam novas praças e abrem parcerias com outras construtoras menores, às ve-zes as incorporando, para investir em outros produtos. Que tipo de investimentos a abertura de capitais na bolsa tem proporcionado no tocante ao mercado imobiliário?O movimento mais evidente até agora é quanto ao interesse dos investidores internacionais no mercado de segunda residência, principalmente no Nordeste do Brasil.

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As bolsas de valores no mundo todo vêm caindo de uns meses para cá. Que tipo de fenômeno é esse? E no Brasil, isto pode se refletir nos IPOs do setor imobiliário?As quedas nas bolsas se acentuaram por diversos motivos, mas todos com origem na crise norteamericana. É bom esclarecer que nos EUA são muitos os títulos lastreados em base hipotecária. Lá a valorização imobiliária é realidade há mais de 20 anos, fato que fez com que em determinados centros e regiões os preços praticados nas vendas de imóveis superassem a realidade de mercado. Após esgotar suas operações mais líquidas e comuns de mercado, as instituições que originaram hipotecas passaram a financiar o que classificam de “subprime” — hipotecas concedidas para tomadores de empréstimo de alto risco, sem emprego fixo, comprovação de renda e histórico de pagamentos anteriores. Esses créditos foram “empacotados” com aqueles de melhor qualidade e, após avaliações das agências de rating, passaram a ser ofertados como se fossem “Triplo A”. Com o aumento substancial da inadimplência nesses créditos, bancos e fundos de investimentos que tinham posições de destaque na aquisição desses papéis foram “atacados” por

seus investidores. Esse movimento gerou o que muitos analistas chamam de “11 de setembro no mercado imobiliário norteamericano”. No Brasil, iniciase agora o processo de retomada e crescimento do crédito imobiliário. Por mais que as instituições financeiras tenham melhorado suas operações, os financiamentos ainda são concedidos em condições bastante seletivas, ou seja, a classificação dos nossos créditos na partida, na maioria das vezes, ainda é on prime. Segundo as estatísticas do Banco Central, o valor médio dos financiamentos concedidos ainda é menor do que 60% do valor de avaliação dos imóveis. Na maioria das vezes o crédito é concedido a quem, efetivamente, consegue comprovar capacidade de pagamento, ficando para um segundo plano os financiamentos concedidos a trabalhadores informais ou àqueles que têm pouco ou nenhum histórico de pagamento. Assim, podemos afirmar que as carteiras de crédito imobiliário contabilizadas nos ativos dos bancos nacionais estão com baixíssimos índices de inadimplência. A valorização dos imóveis no País, segundo estatísticas, ainda não conseguiu nem recuperar a depressão a que foi submetida o mercado imobiliário por quase 20 anos. Portanto, a crise do mercado

imobiliário americano não atingirá diretamente o nosso. Mas pode causar efeitos nefastos no crescimento do país, por contaminar negativamente a economia mundial, o que será refletido na nossa economia.

Falando de mercado futuro, do ponto de vista imobiliário, vale a pena ter a Copa no Bra-sil (veja matéria pág. 16)?Sim, sem sombra de dúvidas é muito importante abrir as portas do Brasil para um evento dessa magnitude. Tratase de excelente oportunidade para melhorar a infraestrutura do País e movimentar o mercado imobiliário, pois terão de ser construídas vilas residenciais para os atletas, que depois poderão ser comercializadas ao mercado consumidor. Ainda, terão de ser feitas melhorias nos hotéis e novos terão de ser construídos, sem contar que aeroportos, trens e vias expressas passarão por processos de modernização e todos os serviços efetuados serão incorporados ao patrimônio imobiliário das cidades.

Como estão os investimentos para a realização da Copa de 2014?Ainda é muito cedo para avaliar. Antes de pensar na Copa, os empreendedores têm de solucionar o problema de produção de moradias para as classes de menor poder aquisitivo.

Os estados possuem infra-estrutura comercial e resi-dencial para comportar um evento desse porte?Acredito que sim. Basta lembrar a realização dos Jogos PanAmericanos em 2007, no Rio de Janeiro.

Que tipo de benefícios tal evento pode trazer ao setor?Os benefícios são variados não só para o mercado imobiliário como para o país. Desde a divulgação do Brasil como oportunidade para investidores internacionais, até a melhoria das vias expressas e dos aeroportos, que, como já disse anteriormente, beneficiará a população brasileira. Serão milhares de turistas, que movimentarão a economia nacional. A Copa do Mundo é o maior evento esportivo do mundo e os países param para acompanhar o desempenho de suas equipes. Todos que esti verem ligados nos jogos conhecerão, indiretamente, o Brasil.

10 Nota do editor: esta entrevista foi concedida no final do primeiro semestre de 2008

“Acreditamos que o mercado imobiliário

crescerá 20% este ano.”

P e r f i l E m p r e s a

O mundo precisa de energia. E a geração de energia tem

impacto sobre o meio ambiente.

Seria utópico tentar reduzir a zero esse impacto, mas é

perfeitamente viável minimizá-lo, conciliando o crescimen-

to econômico com preservação ambiental. Dessa premissa

surgiu o conceito de desenvolvimento sustentável que, de

acordo com a Comissão Mundial sobre o Meio Ambiente

(CMMAD) da Organização das Nações Unidas (ONU), é

aquele que atende às necessidades presentes sem com-

prometer a possibilidade de que as gerações futuras satis-

façam as suas.

Baseando-se nesse conceito, a Copagaz — única em-

presa do setor detentora do Selo ABRINQ e membro do

Pacto Global das Nações Unidas — adotou medidas claras

e objetivas:

Em suas plantas industriais, adotou o monitoramento do

consumo de ener-

gia que, através da

análise contínua

e detalhada do

consumo, permite

racionalizar e con-

trolar as demandas

e reorganizar as

rotinas de trabalho,

resultando no uso mais

eficiente da energia;

Preservar para garantir o futuro

Através de medições para fins de controle e estoque,

manutenção de equipamentos e o descarte de mangueiras

de carregamento no fim da operação de engarrafamento,

a Copagaz minimizou as emissões de GLP (Gás Liquefeito

de Petróleo);

Além disso, a empresa realiza o tratamento das substân-

cias poluentes resultantes de seus processos industriais,

os chamados efluentes, de modo que eles não venham a

causar impacto ambiental. Da mesma maneira, a água uti-

lizada nas cabines de pintura também recebe tratamento

especial, para que não cause a contaminação dos lençóis

freáticos ao retornar ao meio-ambiente;

Como uma empresa que distribui GLP para 19 estados

brasileiros, além do Distrito Federal, o transporte rodoviário

é indispensável para o perfeito funcionamento da opera-

ção da Copagaz que, por meio de seu Departamento de

Logística, trabalha para planejar a frota da empresa para

operar com a maior eficiência possível, e também dentro

dos conceitos de sustentabilidade;

A quantidade de CO2 emitida na atmosfera, por exem-

plo, foi calculada em razão dos quilômetros rodados pelos

caminhões que transportam os produtos da Copagaz e con-

trolada através da adequação da frota, própria e contratada,

à legislação ambiental quanto à emissão de poluentes.

Essas são ações que comprovam que a Copagaz vê a

sustentabilidade como um valor, um investimento para o

futuro, tendo o planeta como sócio.

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Empresa de mais de meio século, a Copagaz,

trabalha com foco na sustentabilidade ambiental

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e levar São Paulo a equiparar-se, no que diz respeito à modernização, aos grandes centros urbanos — tanto de primeiro mundo, quanto de países emergentes — como Nova York, Chicago, Berlim, Barcelona, Tóquio, Pequim, Xangai e Dubai.

O “Nova Luz” pode também, juntamente com outros projetos da administração de Kassab, contribuir signifi-cativamente para que esta gestão seja uma das mais im-portantes que a cidade já teve. Bastaria que o projeto de revitalização do Centro fosse reformulado, de tal modo a

ser preparado para acolher e acom-panhar as tendências do mundo moderno. Quais são essas tendên-cias? São as de se permitir empre-endimentos com amplo índice de aproveitamento dos terrenos, onde a infra-estrutura já esteja consolidada.

Tal como está, o “Projeto Nova Luz”, apenas para ficarmos neste exemplo (são vários, em todo o País), é de alcan-ce limitado. Sua legislação deveria ser alterada para permitir a construção de grandes edificações que servissem, ao mesmo tempo, para fins comerciais e residenciais, como já é comum na Chi-na e nos Emirados Árabes.

Em recente visita a países de primeiro mundo, como Estados Unidos e Espanha, e a emergentes, como China, convenci-me de que a grande tendência, no momento, é de modernizar os centros urbanos, a partir da verticaliza-ção. Ou seja, com o máximo de aproveitamento dos ter-renos. Estão sendo construídos arranha-céus com mais

A r t i g o R i c a r d o Y a z b e k

Na contramão da

A grande tendência,

no momento, é

de modernizar os

centros urbanos,

a partir da

verticalização.

12

O setor imobiliário vive um bom momento no Brasil, como há tempo não se via. Talvez esse momento se

equipare, na América Latina, aos do México e do Chile, hoje exemplos de expansão. É um crescimento susten-tado, com números expressivos, resultado da abertura econômica posta em prática no governo Collor e depois continuada pelos seus sucessores. A queda dos juros e o aumento da renda do brasileiro médio, no governo Lula, consolidaram essa evolução. E o que se espera de 2008 é desempenho ainda mais alentador. Entretanto, persis-tem alguns obstáculos ao avanço, e eles se concentram no excesso de burocracia e numa legislação urbana obsoleta, que estão impedindo a mo-dernização de nossas cidades.

Em 2006, escrevi artigo, publica-do na coluna da Fiabci/Brasil (todas as terças no Estadão), pedindo ao Prefeito de São Paulo, Gilberto Kas-sab, para que ousasse e modernizas-se nossa cidade! Isto porque São Pau-lo, a exemplo de todas as metrópoles brasileiras, já estava na época — e continua até hoje — na contramão da História, por causa da legislação ultrapassada e do excesso de buro-cracia na produção e comercialização de imóveis.

Eu dizia, naquele artigo, que a prefeitura de Kassab havia recebido notável iniciativa da administração do en-tão prefeito José Serra, da qual ele era vice. Referia-me ao “Projeto Nova Luz”, de revitalização do Centro de São Paulo. Inteligente, o projeto tinha tudo para deslanchar

História

para a História como grandes realizadores e tornaram-se ícones da administração pública, justamente porque tive-ram visão e souberam apostar na construção, o setor que mais alavanca a economia.

Evidentemente, uma elevação no índice de aproveita-mento dos terrenos encontraria resistência daqueles que se opõem ao progresso. Alguns dirão que o trânsito da cidade já está insuportável, o que é verdade. Porém, pro-jetos em locais já com toda a infra-estrutura de transpor-tes, reunindo habitação, trabalho e lazer no próprio local,

contribuem, em muito, para diminuir os deslocamentos, resultando em me-lhoria no tráfego.

É óbvio que estamos atrasados nos investimentos em transporte pú-blico, especialmente no metrô. É por isso que devemos incentivar o aden-samento onde já temos infra-estrutu-ra, como, por exemplo, ao longo das linhas férreas e do metrô.

Excesso de burocracia e legislação restritiva de uso e ocupação do solo são grandes entraves à produção e co-mercialização imobiliárias, em várias cidades do País. Empurram os empre-endimentos para cada vez mais longe,

conseqüentemente obrigando o setor público a levar infra-estrutura para mais longe também, com custos maiores.

No momento em que o Brasil entrou na rota do desen-volvimento sustentado, com melhorias para toda a sua população, precisamos rever rapidamente os conceitos da legislação urbana.

Devemos incentivar o

adensamento onde já

temos infra-estrutura,

como, por exemplo,

ao longo das linhas

férreas e do metrô.

Ricardo Yazbek é presidente da Fiabci/Brasil, vice-presidente do Secovi-SP e presidente da R. Yazbek Desenvolvimento Imobiliário

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de cem andares, principalmente em áreas degradadas, porém, já dotadas de infra-estrutura.

Nas cidades mais modernas do planeta, como Barcelo-na, Paris, Bangkok, Dubai e Nova York, foram erguidos nú-cleos de edifícios nas áreas centrais, e os prédios estão cada vez mais altos. A tônica tem sido a presença de edifícios in-teligentes, com projetos sustentáveis (green buildings) per-feitamente integrados ao meio ambiente, mas nem por isto com reduzido número de andares.

São comuns as grandes edificações que abrigam si-multaneamente hotel, escritórios e apartamentos residenciais. Áreas antes cobertas por arrozais ou de-sérticas, como em Xangai e Dubai, estão hoje tomadas por arranha-céus.

Infelizmente, cidades como São Paulo caminham na direção oposta, na contramão da História. Ao não flexibilizar os índices de aproveita-mento dos terrenos, as prefeituras deixam inclusive de atrair investi-dores estrangeiros que, neste mo-mento, procuram novos e atraen-tes mercados e sabem que o Brasil é um deles.

Em São Paulo, por exemplo, o “Projeto Nova Luz” é uma oportunidade única que não poderia estar sendo desperdi-çada. Nos seus mais de 450 anos, a cidade nunca teve chan-ce igual para avançar com determinação em direção ao futuro. Prefeitos que ousaram no passado, pelas obras que realizaram na cidade, a exemplo de Faria Lima, passaram

Nota do editor: este artigo foi redigido no final do primeiro semestre de 2008 13

E s t a d o s U n i d o s

não é aquiAfinal, a crise imobiliária nos EUA pode se refletir no Brasil?

14

O mercado mundial está de olho no setor imobiliário dos Estados Unidos. Tudo porque, depois de atravessar um boom nos últimos anos, desde 2007 vem passando por um sobres-salto inédito em sua história, chegando, alguns especialistas, a fazer um paralelo com a quebra da Bolsa de NY em 1929, que levou a economia americana — e a mundial — ao caos.

O medo principal é que haja uma restrição excessiva da oferta de crédito, já que, meses antes da crise, foi detectada uma alta inadimplência do segmento que engloba pessoas que oferecem menos garantias de pagamento — o chama-do crédito “subprime” (de segunda linha). Esse tipo de em-préstimo não é exclusivo do mercado imobiliário local, mas é esse setor o que mais se utiliza dele.

Por causa do alto volume de dinheiro disponível, o subprime ganhou força e cresceu muito, e a crise está sendo proporcio-nal a essa expansão. Sem dúvida, essa crise pegou a economia mundial de surpresa, afinal ninguém esperava que o mercado imobiliário mais forte do mundo passasse por intempéries. E, o mais preocupante, como reagiriam os outros países? E o Brasil, que de dois ou três anos para cá, está vivenciando um cresci-mento pelo qual não passava há quase duas décadas?

O Brasil não corre esse risco

Para o atual diretor e próximo presidente da Fiabci-Brasil, Sergio Ferrador, não há a menor possibilidade desse quadro se repetir no Brasil. Para ele, um primeiro ponto que derruba uma tese de reflexos por aqui é a diferença dos mercados. En-quanto os EUA têm um volume gigantesco de investimentos no setor imobiliário, o que torna a economia de lá mais sensí-vel a essa crise, o Brasil tem demanda de crescimento.

“Temos garantias como a alienação fiduciária, taxas de juros dentro das possibilidades do comprador e crescimento sem euforias”, tranqüiliza Ferrador. Segundo ele, o segmento no Brasil vende bem, mas com as prestações dentro do bolso

do comprador, diferentemente do caso norte-americano. E ele não vê luz no fim do túnel. “A crise se desdobrará e complicará ainda mais. O exagero do mercado, com hipotecas sobre hipo-tecas, não deve ter uma solução rápida e, com isso, como todo o sistema é ‘amarrado’, a confiança de compradores e investi-dores deve demorar a ser retomada”.

Vale US$ 1 milhão

Calcular a real extensão da crise imobiliária dos EUA é a grande questão. Para Carlos Alberto Ercolin, diretor executi-vo de Economia, Banking e Finanças da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), responder a essa pergunta vale US$ 1 milhão. “Nin-guém sabe ao certo onde a crise vai parar, pois as carteiras com algum risco são passadas adiante e renegociadas. Como se viu recentemente, o mercado segurador também vem so-frendo suas conseqüên cias. Ninguém arrisca, neste momen-to, a dizer que já se chegou ao fundo do poço.”

Ele concorda que essa crise difere de outras pelas quais a economia mundial já passou, pois não se trata de falta de liqui-dez. “Agora o problema é a falta de crédito, e ninguém está aci-ma de seus riscos potenciais, haja vista que os grandes bancos e seguradoras foram os que mais perderam. Neste cenário, os bancos se tornam mais seletivos ao emprestar recursos.”

E mais, ele concorda com Ferrador e também acredita que a crise deve durar ainda por um bom tempo, a depender da exten-são e velocidade das medidas tomadas pelas autoridades. Mas o Brasil só passaria por isso, segundo ele, se repetir os mesmos erros. “Esperamos, e nesse sentido a Anefac alerta constante-mente o mercado, que tenhamos aprendido com o erro alheio. Vimos o crédito aumentar substancial e vertiginosamente no ano de 2007. Que nossas análises sejam sempre criteriosas, sob pena de enfrentarmos algo parecido com o que aconteceu nos EUA, ainda que em escala doméstica”, conclui Ercolin.

Acrise

I n f r a - e s t r u t u r a

O setor imobiliário

entra em campo

Copa do Mundo de Futebol em 2014 coloca

no jogo investidores e empreendedores e já

mexe com toda a indústria imobiliária

16

Ainda faltam praticamente seis anos, e nesse período haverá uma edição na África do Sul, mas a Copa do Mundo de Futebol no Brasil, em 2014, já deixa o povo brasileiro em polvorosa — e o mercado imobiliário muito esperan-çoso. A diferença é que os empresários do setor vão torcer em duas frentes: como brasileiros, pela seleção, e como empreendedores, por excelentes negócios.

Os Jogos Pan-Americanos, realizados no Rio de Janei-ro em 2007, e as copas do mundo realizadas em outros países são um ótimo parâmetro do que está por vir. Se a indústria imobiliária vive um momento privilegiado, a ten-dência é que isso melhore ainda mais.

Lembrando o que ocorreu no Rio de Janeiro, pode-se até apontar pontos negativos, mas no cômputo geral os resultados estimulam apostas ainda maiores dos empre-sários. As obras para melhorar a infra-estrutura viária da cidade, a reforma de monumentos, ginásios e estádios (como o Maracanã) valorizaram algumas regiões depois dos Jogos. Um exemplo é o Complexo Esportivo no Au-tódromo de Jacarepaguá, na Zona Oeste da cidade, cuja arena esportiva e parque aquático continuam sendo usa-dos depois do evento.

A construção da Vila Pan-Americana, com os alojamen-tos para os atletas, então, foi um caso à parte. Antes mes-mo de o evento começar, os 1.480 apartamentos, distribu-ídos em 17 prédios, foram rapidamente vendidos. E essas unidades foram negociadas por preços a partir de R$ 180 mil cada. Ou seja, o Pan mostrou que se pode aproveitar um evento dessa magnitude para impulsionador a econo-mia e o desenvolvimento do setor imobiliário.

Eco em todo o Brasil

Se no Pan do Rio os resultados já foram bons, a Copa tende a ser ainda melhor, pois mais de uma dezena de es-tados estarão envolvidos ou sediarão jogos.

Segundo o Sinaenco (Sindicato da Arquitetura e da En-genharia), os investimentos para a realização da Copa do Mundo de 2014 no Brasil ainda estão muito incipientes, a maioria deles em fase de projeto e ligados aos estádios, mas já estão acontecendo.

Estudos provam que, como aconteceu em outros paí-ses que sediaram grandes eventos esportivos, o Brasil terá uma chance sem igual de obter financiamentos e atrair investidores para melhorar sua infra-estrutura em trans-portes, saneamento e energia, entre outras áreas, e de renovar-se por inteiro nos próximos seis anos.

A questão da infra-estrutura necessária, especialmen-

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Estudo realizado pelo Sinaenco em 29 estádios de 17 cidades brasileiras mostra que as instalações esportivas precisam de manutenção e que muita coisa precisa ser feita antes do País receber o Mundial, em 2014. Dos estádios vistoriados pelos técnicos e arquitetos da entidade, 95% possuem banheiros em condições ruins ou péssimas, 60% apresentam pontos cegos, que reduzem a visibilidade do campo, e 11% registram orientação solar incorreta. Mas o mais grave, segundo a avaliação, é a falta de manutenção. E não é só isso, todo o entorno dos estádios e a infra-estrutura das cidades precisa de cuidados.

Os planos para a Copa 2014 podem ser inseridos em várias metas estabelecidas no PAC (Programa de Aceleração do Crescimento), lançado no ano passado pelo Governo Federal e que prevê investimentos de mais de R$ 500 bilhões até 2010, em três áreas principais. A que irá receber maior volume de recursos é a de infra-estrutura energética, algo em torno de R$ 274 bilhões, ou 54,5% do total. A área de infra-estrutura social e urbana é a segunda mais importante, com R$ 170,8 bilhões, ou 33,9% do total, para atender problemas em habitação e saneamento. A terceira área em investimentos é a de infra-estrutura de logística, com R$ 58,3 bilhões, que serão aplicados em rodovias, ferrovias, hidrovias, portos e aeroportos.

E tudo começa pelos camposte em logística, meios de transporte e melhoria das condi-ções das atrações turísticas, deverá ter forte investimento público. Já a hospedagem é de caráter privado em sua to-talidade. Os governos brasileiros, em suas três esferas de poder (federal, estaduais e municipais), não têm, porém, recursos para bancar sozinhos os investimentos necessá-rios.

A FIFA cederá cerca de US$ 500 milhões, que serão empregados em obras, principalmente esportivas, mas estima-se em cerca de US$ 10 bilhões o investimento total necessário à realização da Copa. “Assim, o apelo às conces-sões e parcerias público-privadas deverá ser um recurso necessário ao financiamento das obras exigidas pela FIFA para a realização da Copa 2014 de forma eficiente”, afirma José Roberto Bernasconi, presidente do Sinaenco.

Para João Crestana, presidente do Secovi-SP, trata-se de excelente oportunidade para melhorar a infra-estrutu-ra do País e movimentar o mercado imobiliário, pois terão de ser construídas vilas residenciais para os atletas, que depois poderão ser comercializadas ao mercado consu-midor.

Também serão necessárias a construção de novos ho-téis, melhoria dos já existentes e a modernização de aero-portos, trens e vias expressas. Ao final, todos os serviços efetuados serão incorporados ao patrimônio imobiliário das cidades.

Para o representante do Sinaenco, um país que sedia uma Copa do Mundo de Futebol obtém o desenvolvi-mento equivalente ao que seria alcançado em 50 anos de ritmo “normal” da economia. “Este é o único evento esportivo mundial que consegue essa proeza, pela mag-nitude que alcança, pelo número de turistas e interessa-dos no esporte que afluem ao país-sede e pela extensa cobertura de veículos de comunicação de todo o planeta. Assim, o mercado imobiliário acaba se beneficiando pelo incremento formidável que a economia brasileira deverá obter, antes e durante o evento e, posteriormente, com as melhorias urbanas permanentes — estas, sim, o maior legado para o País.”

Para finalizar, um ponto deve ser ponderado: será que os estados possuem infra-estrutura comercial e residen-cial para comportar uma Copa do Mundo? Para Bernasco-ni, estados como São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais, Pernambuco, entre outros com mais renda, certamente já possuem infra-estrutura comercial para comportar um evento desse porte. “Mas é certo que serão necessárias obras para aumentar o número de leitos de hotéis e pou-sadas, embora do ponto de vista estrito, as obras residen-

ciais não sejam o foco desse evento. Mas o maior desafio é aproveitar o interesse pelo futebol para mobilizar toda a sociedade brasileira e impulsionar o desenvolvimento do país para depois de 2014”, conclui.

Foto: Rubens Chiri/Perspectiva

Visão panorâmica do Estádio do Murumbi — o Cícero Pompeu de Toledo, do São Paulo Futebol Clube — que

sofrerá reformas para se adequar às normas da FIFA. O local está cotado para receber o jogo de abertura.

A presença da marca EZTEC no segmento de empreendimentos corporativos

Av. Juriti, 267, Moema, São Paulo/SPFone: 11 5056-8300

www.eztec.com.br


Mundeo Moema Business: 100% vendido em cinco dias

A partir do crescimento da indústria e do comércio nos últimos anos, muitas empresas começaram a buscar espaços para a expansão de seus escritórios. Segundo a consultoria Colliers International, este crescimento durante o primeiro semestre de 2008 foi maior em relação ao mesmo período do ano passado. Este quadro vem impulsionando o mercado de empreendimentos comerciais, acompanhando o ritmo dos lançamentos residenciais. Tendo em vista a crescente demanda, a construtora e incorporadora EZTEC também passou a atuar com mais ênfase neste segmento. Emprega todo o seu know-how em projetos corporativos localizados sempre em regiões com infra-estrutura completa, com restaurantes, bancos, transporte público, shoppings, lazer e acesso fácil. São ideais para quem quer trabalhar ou até mesmo investir, uma vez que a aplicação no setor imobiliário apresenta um retorno de aproximadamente 12% a 13% ao ano, ainda segundo dados da Colliers Internacional.

Um exemplo do êxito da construtora neste setor foi o lançamento do Mundeo Moema Business, na Avenida Moaci, a 150 m do Shopping Ibirapuera. Além do alto padrão EZTEC, o empreendimento conta com uma única torre com conjuntos comerciais de 42 a 295 m² privativos e um endereço que agrega infra-estrutura, qualidade de vida e status de um bairro que é uma microcidade. Foi 100% vendido em cinco dias. O mesmo sucesso também é esperado para outro projeto na região, Supéria Moema Corporate.

Perspectiva Ilustrada do Escritório do Mundeo Moema Business Perspectiva Ilustrada da Sala de Reunião do Mundeo Moema Business

Perspectiva Ilustrada da Fachada do Mundeo Moema Business

Supéria Moema Corporate será estrategicamente construído na Alameda dos Maracatins, de onde se tem acesso fácil ao Shopping Ibirapuera, Parque do Ibirapuera, ao Aeroporto de Congonhas, às avenidas Ibirapuera, Bandeirantes e Moreira Guimarães, entre outras. Com conjuntos comerciais de 43 a 101 m², foi planejado para se tornar uma nova referência de empreendimento corporativo em Moema. Seu objetivo é oferecer bem-estar, proporcionado pela localização, e praticidade para quem quer trabalhar e um negócio de alta liquidez para os que desejam investir ou alugar.

Outro grande projeto comercial da EZTEC é o Capital Corporate Offi ce. Estará localizado em uma região de grandes perspectivas de desenvolvimento, ao lado Morumbi Shopping e Market Place e vai oferecer conjuntos comercias de 62 a 1.607 m². Com projetos como estes, a EZTEC aplica os mesmos princípios com os quais realiza seus empreendimentos residenciais: garantia de entrega, pontualidade e qualidade em cada metro quadrado. Todos eles refl etem o seu profi ssionalismo e os mais de um milhão de metros quadrados construídos ao longo dos seus 29 anos de história.

Depois do sucesso do Mundeo, a EZTEC apresenta Supéria, mais uma ótima opção para investir

Capital Corporate Offi ce: aguarde o megalançamentona região da Berrini

Empreendimentos comerciais: mercado em alta em São Paulo

90%Taxa de Ocupação dos Imóveis Comerciais de alto padrão

Aumento do Valor das Salas Comerciais, desde 2005

Média do Aumento do Aluguel nos últimos 3 anos

70%

45%

Portal Exame - Fev/2008

100%

vendido

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Mundeo Moema Business: 100% vendido em cinco dias

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Depois do sucesso do Mundeo, a EZTEC apresenta Supéria, mais uma ótima opção para investir

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Empreendimentos comerciais: mercado em alta em São Paulo

90%Taxa de Ocupação dos Imóveis Comerciais de alto padrão

Aumento do Valor das Salas Comerciais, desde 2005

Média do Aumento do Aluguel nos últimos 3 anos

70%

45%

Portal Exame - Fev/2008

100%

vendido

E n t r e v i s t a C a i o C a r m o n a C é s a r P o r t u g a l

Um nicho forte e inexplorado

“O processo de interiorização desse mercado já vem ocorrendo desde os anos 90.”

Nos últimos dois anos o mercado imobiliário está passando por um crescimento comparável somente à década de 80. Melhor, segundo especialistas, pois atualmente um maior número de pessoas tem acesso à casa própria em razão das facilidades de financiamento e ao momento propício de nossa economia, diferente dos anos 80, quando o sistema dependia quase que exclusivamente do BNH (Banco Nacional da Habitação) e dos próprios incorporadores.

Mas há um lado deste mercado que não entra nessas estatísticas, o segmento de loteamentos. Na definição, lotea-mento é a subdivisão de uma gleba (área) em lotes, destinados a edificações, com abertura de novas vias de circulação e de logradouros públicos ou de ampliação, modificação ou prolongamento dos existentes. E quem arca com os cus-tos desta infra-estrutura são os loteadores.

Esse setor, que não entra nos financiamentos da Caixa Econômica Federal, depende quase que exclusivamente das “próprias pernas”, ou seja, são geralmente os próprios empreendedores que possibilitam linhas de crédito para os compradores. Alguns bancos privados estão estudando formas de conceder cartas de crédito, mas ainda de maneira incipiente. Há também a possibilidade de consórcios de imóveis, mas isso não é específico para o segmento, visto que suas cartas de crédito facultam ao beneficiado a livre escolha.

Nesta entrevista, a Chams Business / Mercado Imobiliário sai um pouco do mercado de incorporação e conversa com o vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP, Caio Carmona César Portugal (também vice-presidente da AELO), que traça um painel do setor de loteamentos, mostra as principais diferenças entre os tipos de empreendimentos e aponta o que esperar desse mercado.

Como se comporta essa vertente do mercado?O mercado de loteamentos tem comportamento semelhante ao de incorporação, mas com diferenças significativas:• Apesar de ser possível a venda de lotes em plantas, maquetes, imagens em três dimensões, só se concretiza o lança-mento do empreendimento com a abertura das ruas e terraplanagem dos lotes, uma vez que o terreno é a matéria prima sobre a qual o cliente construirá sua casa;

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Fora das capitais, o segmento de loteamentos mostra que

pode crescer com as próprias pernas, mas toda ajuda,

publica ou privada, é bem-vinda para sua maior evolução

“O processo de interiorização desse mercado já vem ocorrendo desde os anos 90.”

• Outro aspecto diferente desse mercado é a quase inexistência de linhas de crédito para a produção e comercialização, o que leva os empreendedores de loteamento a financiar o comprador final com recursos próprios. Porém o setor, por intermédio do Secovi-SP, conseguiu despertar o interesse da área financeiro, e hoje já existem projetos pi-lotos em andamento, pelo Bradesco e o ABN Amro Bank, além de instituições voltadas ao crédito imobiliário, como a Brazilian Mortgages, a Cibrasec e a Rio Bravo;• Outra dinâmica que vem sendo constatada é a proliferação da modalidade de loteamentos com estrutura de serviços em associação de proprietários, o que garante a manuten-ção do padrão urbanístico desses empreendimentos, além da prestação de serviços de conservação, segurança e lazer. E essa modalidade vem sendo implantada com sucesso para os mais variados públicos, inclusive para as classes menos favorecidas em termos de renda.

Infelizmente, na mídia em geral e não especializada, não ve-mos uma diferença clara entre o mercado formal, dentro da lei, e o informal, de invasores e especuladores. O que o Secovi tem feito para mostrar claramente essa diferença?O Secovi-SP, em conjunto com a AELO (Associação das Empre-sas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano) e Sinduscon-SP, atua em várias frentes para deixar bem claras essas diferen-ças. Entre elas destaco: convênio com o Ministério Público e prefeituras, por meio de um disque-denúncia, para coibir os loteamentos clandestinos; orientação ao consumidor com programas como o Lei e Compromissos e o Selo de Regu-laridade de Aprovação (AELO), que atesta a regularidade da aprovação e registro de loteamentos; atuação com outras en-tidades ligadas ao controle de uso e ocupação do solo, como a Secretaria de Estado da Habitação, Associação dos Notários e Registradores de Imóveis do Estado de São Paulo (Anoreg-SP), entre outras; convênios com os Procons, para divulgação do mercado formal, e ações visando coibir a venda de lotes irregulares (em conjunto com o Creci-SP) e a disseminação na mídia da orientação para a correta aquisição de lotes formais.

Como fazer com que o setor obtenha financiamentos?Por meio de contatos diretos com o setor financeiro, consegui-mos quebrar o paradigma. Exemplo disso são os primeiros

projetos pilotos de-senvolvidos pelo Bra-desco (veja imagem ao lado) para financia-mento de lotes urbani-zados. Porém, para que haja uma efetiva participação do setor financeiro, há que se acessar as linhas de fomento (fundings) mais baratas, como são o Sistema Finan-ceiro da Habitação (recursos da poupan-ça e do FGTS). Para acessar essas li nhas, estamos com o Projeto de Lei 20/07 (ao qual foi apen sado o PL 3057/2000), em que se alteram as leis federais que dão acesso a esses recursos para o mercado de lotes urbanizados, o que, pasme, até hoje é proibido.

Onde o segmento de loteamentos é mais forte?Assim como o mercado imobiliário apresenta grande pro-cesso de retomada dentro e fora do Estado de São Paulo, o mesmo ocorre com os loteamentos. Sendo claro, que o processo de interiorização desse mercado já vem ocorren-do com grande vulto desde a década de 90.

Afora exemplos clássicos do passado, como City Lapa, Jardins etc., ainda há espaço para loteamentos em grandes cidades como São Paulo?Muito difícil em São Paulo. Primeiro, porque não existem grandes glebas de terras passíveis de urbanização; segun-do, porque o Plano Diretor da cidade não permite urbaniza-ção em lotes na maior parte das áreas existentes, seja por considerá-las áreas de preservação ambiental do municí-pio, seja por serem destinadas exclusivamente à implan-tação de conjuntos habitacionais. Outro aspecto que tam-bém dificulta é o valor das glebas brutas na capital, o que inviabiliza a venda de lotes urba nizados, sendo necessário agregar-se mais valor por meio das edificações.

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D i r e i t o I m o b i l i á r i o

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a crescer e muito, ainda mais se tomarmos como base o momento que vive o setor imobiliário, com resultados positivos que devem durar muitos anos. “Indubitavel-mente, com o acentuado crescimento do setor imobili-ário ao longo dos últimos cinco anos, o que não falta é trabalho para os advogados que se dedicam ao Direito Imobiliário”, acredita o presidente da Associação dos Ad-vogados de São Paulo (AASP), Marcio Kayatt.

Mas, segundo o mesmo, como nas outras áreas de atuação, o profissional que age nesse segmento deve se

Mercado cresce e na mesma velocidade a necessidade de

profissionais especializados na área também aumenta

Chame oadvogado

O advogado que atua na área imobili-ária tem se especia- lizado cada vez mais, seja para enfrentar as questões mais corri-queiras, como análises de contratos de compra e venda, incorporações, financiamentos e outras ope-rações tradicionalmente realizadas, seja para atuar em novas questões, como as complexas operações urbanas do Poder Público, intrincadas regularizações fundiárias e registrais e tantas outras demandas envolvendo variados enfoques do tema.

Os novos instrumentos que o mercado dispõe, de alguns anos para cá, como alienação fiduciária, fundos de investimentos, securiti-zação de recebíveis, entre outros, até mesmo as questões que envol-vem o ponto de vista urbanístico, como os planos diretores das cida-des, são um forte arcabouço para a atuação de um advogado espe-cializado.

E, segundo especialistas, essa é uma área profissional que tende

“Com o acentuado

crescimento do setor

imobiliário, o que não falta é

trabalho para os advogados.”

Marcio Kayatt - presidente da Associação dos Advogados de São Paulo

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reciclar, estudar, saber muito mais, pois a indústria imo-biliária, como o Direito, é um mecanismo em evolução. “Cabe a todos aqueles que atuam na área imobiliária buscar constante aprimoramento da legislação, a par-tir de problemas que surgem por ocasião de sua efetiva aplicação”, ensina.

Da mesma forma entende o diretor de Legislação do Secovi, Jaques Bushatsky. Para ele, a legislação atual para o setor é uma forte aliada dos profissionais. Ela tem como característica a atenção às necessidades do merca-do e, também, o aproveitamento da experiência judicial, ou seja, inúmeros empecilhos legais que eram enfrenta-dos no passado e que foram deslindados pelos juízes, já integram a legislação atual. “A propósito da locação de imóvel urbano, por exemplo, é interessante observar que praticamente já não existem problemas legais, nem são necessários contorcionismos para sua interpretação e aplicação. Como isso foi feito? Por meio do forte em-penho do mercado, em franca colaboração com o legis-lativo — trabalho, aliás, no qual sempre se distinguiu o Secovi”, analisa.

Esse especialista, de acordo com Bushatsky, cuida da segurança jurí-dica, necessária a qualquer negócio, e para isso se vale do Direito Imobili-ário, conjunto das leis relativas à pro-priedade e ao uso dos bens de raiz, os bens imóveis. O advogado que atua no setor tem como atividades mais demandadas as relativas à formata-ção jurídica dos empreendimentos (contratos, análises das condições legais do negócio, averiguações de documentos, registros, leis etc.).

Posição estratégica

Para Marcelo Manhães de Al-meida, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanis-tíco da Ordem dos Advogados de São Paulo (OAB-SP), o ad-vogado especialista em Direi-

to Imobiliário, no atual momento, assume uma posição estratégica. Por conta da substancial ampliação deste mercado e pela disponibilização de linhas de crédito, o advogado vem para garantir a segurança jurídica nas re-lações negociais e na consolidação do setor.

“Verificou-se, nos últimos anos, que o mercado imo-biliário aprimorou os instrumentos das relações nego-ciais, exigindo, assim, do advogado, sua especialização e constante atualização de tais institutos. O cenário jurídi-co mostra-se, sem qualquer dúvida, muito mais comple-xo do que há oito ou dez anos”, afirma.

Para ele, nesse sentido, o que hipnotiza quem se de-dica a esse ramo do Direito é exatamente a necessidade de catalisar essa gama de conhecimentos de outras áre-as para usar neste mercado. “Acredito que em todas as frentes de mercado existam demanda pelos serviços do bom profissional. Se o setor cresce em ritmo acelerado, do mesmo modo os bons advogados serão necessários para a melhor orientação de todos os envolvidos, seja o empre-endedor, seja o adquirente”, conclui Manhães.

“O especialista em Direito

Imobiliário cuida da segurança

jurídica, necessária a qualquer

negócio.”

Jaques Bushatsky - diretor de Legislação do Secovi

“O cenário jurídico mostra-se,

sem qualquer dúvida, muito

mais complexo do que há

oito ou dez anos.”

Marcelo Manhães de Almeida - presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanistíco da OAB-SP

C o n s t r u ç ã o C i v i l

O PAC dá novo ânimo ao

setor de obras pesadas

e abre perspectivas para

o efetivo crescimento

econômico do Brasil

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Com o Plano de Aceleração do Crescimento (PAC), lan-çado pelo governo federal no ano passado, o segmento de obras pesadas espera que os resultados daqui para frente se equiparem — ou mesmo ultrapassem — o que se vê no setor habitacional.

Com esta agenda positiva adotada pelo presidente Luís Inácio Lula da Silva, dá-se novamente a devida importância aos investimentos em infra-estrutura. E isso passa necessa-riamente pela construção de metrôs, estradas, aeroportos, pontes e viadutos, hidrelétricas, gasodutos, saneamento etc.

Segundo levantamentos da Confederação Nacional da Indústria (CNI), no Brasil, há grande carência de

infra- estrutura, em especial no setor de transportes (ferrovias, portos, hidrovias, rodovias etc.) e de saneamen-to. A expectativa é que sejam destinados, em poucos anos, recursos importantes a esses setores, além daqueles que já recebem investimentos relevantes, tais como petróleo e te-lecomunicações. Mas, para a entidade, há também que se manter o planejamento no setor de energia elétrica e gás natural, para a oferta acompanhar a crescente demanda.

O mais importante, de acordo com a CNI, é que o País — e o setor de construção pesada e de obras públicas, cla-ro — está preparado para este salto, para os novos de-safios que vierem com o PAC, considerando seu alto know-how e experiência acumulada durante as últimas décadas. Além disso, a entidade lembra

que diversas construtoras

brasileiras atuam há muitos anos no exterior, levando sua expertise a diversos mercados.

PAC, o diferencial

Sem dúvida, o PAC ampliou os recursos disponíveis nos orçamentos públicos e das empresas estatais para a infra-es-trutura, desonerou investimentos, criou novos mecanismos de financiamento e um novo sistema de acompanhamento e de prestação de contas à sociedade. Esse acompanhamen-to periódico dos projetos e das obras, com a apresentação quadrimestral da evolução dessas realizações à sociedade, pode se tornar instrumento efetivo para induzir o aumento da eficiência da máquina pública na área de infra-estrutura.

do crescimento

Infra-estruturano centro

do País

Os leilões de concessão realizados em 2007 transmiti-ram sinais positivos ao mercado. O novo modelo de licitação, aliado aos bons indicadores econômicos do País, baixou os preços ao consumidor de forma surpreendente. Esse fato, sob o ponto de vista do setor produtivo usuário dos serviços de infra-estrutura, é extremamente positivo. Por exemplo, o sucesso do leilão de rodovias, que resultou em preços mais baixos ao consumidor (deságios de 27% a 65% em relação à tarifa-teto) foi um avanço considerável. Ao mesmo tempo, o Poder Público parece incentivado a promover outras conces-sões de estradas federais para a iniciativa privada.

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Mas, apesar do respaldo político conferido pelo Comi-tê Gestor e da nova sistemática de acompanhamento de projetos e obras, o programa apresentou uma execução de investimentos abaixo do esperado. Em 2007, o governo federal destinou R$ 16,5 bilhões do Orçamento Ge-ral da União para investimentos do PAC. Desse

total, R$ 16 bilhões,

ou 97%, foram empenhados, isto é, comprometi-dos com as ações do programa. Entretanto, os pagamen-tos realizados ao longo do ano totalizam apenas R$ 7,3 bilhões.

Deste total, somente R$ 4,5 bilhões correspondem ao exercício de 2007 (27% da dotação do PAC), o restante re-presenta despesas de anos anteriores pagas em 2007 (res-tos a pagar, pagos) e somam R$ 2,8 bilhões — de acordo com o balanço de um ano do PAC. Quanto aos investimen-tos das estatais e setor privado previstos no Plano para a área de energia (geração, transmissão, petróleo e gás na-tural), foram realizados R$ 40,9 bilhões dos R$ 56,8 bilhões previstos (72% do esperado). O outro lado da moeda pode ser visto de maneira positiva. Se não foi investido tudo, o potencial de crescimento ainda é grande.

Bons resultados

O sucesso dos leilões realizados no último trimestre de 2007 fala por si. Em âmbito nacional, foram concedidos sete lotes de rodovias, um trecho da Ferrovia Norte-Sul, a Usina Hidrelétrica (UHE) de Santo Antônio e licenças para exploração da terceira geração da telefonia celular. Esse pe-ríodo pode ser considerado como um ponto de inflexão na trajetória das concessões realizadas pela União.

Se não foi investido

tudo, o potencial de

crescimento ainda é

grande.

>

Com o intuito de compensar os impactos ambientais negativos causados pelas obras do trecho sul do Rodoanel,

serão criados quatro Parques Naturais Municipais na cidade de São Paulo, somando um total de 1.200 hectares.

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O leilão, ocorrido em dezembro passa-do, de outorga da UHE de Santo Antônio, a primeira do complexo do Rio Madeira, é significativo por representar um dos maiores empreendimentos do mundo na área de geração de energia hidrelétri-ca viabilizado pelo regime de concessão e construído com participação privada, que, neste caso, estará associada comer-cialmente a empresas estatais.

Mas nem tudo é positivo. O mecanis-mo das Parcerias Público-Privadas (PPP) — que poderia atrair capitais privados para os setores da infra-estrutura — pra-ticamente não saiu do papel. Ainda não foi colocado em prática pelo governo federal e poucos contratos foram as-sinados no âmbito estadual. Há marco legal, fundo garanti-dor, enfim, nada impede que esse importante mecanismo seja colocado massivamente em prática.

“Preparando o terreno”

O bom desempenho da construção civil em 2007 (cres-cimento de 7,9%) deveu-se basicamente à expansão do mercado imobiliário. Mas, no campo da infra-estrutura, 2007 foi considerado um ano de “preparação do terreno” para implantação dos diversos projetos que integram o PAC, pois, como foi mostrado, o governo disponibilizou re-cursos, mas não conseguiu gastá-los com infra-estrutura no período passado. A análise é feita por Carlos Eduardo Lima Jorge, diretor-executivo da Associação Paulista de Empre-sários de Obras Públicas (Apeop).

Mesmo que os dados registrados (e apontados acima) sejam positivos, poderiam ter sido ainda melhores. “A inefi-ciência administrativa e gerencial, a lentidão nos processos licitatórios, os entraves ambientais e a falta de projetos são as razões principais da lentidão do PAC. E os reflexos dessa lentidão são percebidos no baixo ritmo de expansão dos me-trôs, das estradas, aeroportos, portos”, acredita Lima Jorge.

Apesar da lentidão do PAC no ano passado, o segmento de obras públicas teve um crescimento de cerca de 2% sobre o período anterior. Segundo levantamentos da Apeop, isso de-ve-se sobretudo ao setor de saneamento. “O governo percebe hoje claramente que o crescimento do País só não é maior de-vido aos gargalos existentes na infra-estrutura. Há demanda assegurada para o saneamento, as rodovias, as ferrovias, a ex-pansão e modernização dos portos e dos aeroportos — sem falar na necessária expansão da oferta de energia, sem o que se concretizará em breve o chamado ‘apagão elétrico’. E há também crescente interesse de investidores, sejam nacionais ou estrangeiros”, analisa o dirigente.

Por isso, afirma, torna-se prioritário estabelecer condi-ções mais seguras para que tais investimentos possam acon-tecer. Melhorar a regulação setorial, assegurar independên-cia às agências reguladoras, regulamentar adequadamente o Fundo Garantidor das PPP, desonerar a produção — são medidas essenciais e urgentes. Se tais condições forem as-seguradas, dois setores apresentarão melhores condições de crescimento nos próximos anos: Energia e Saneamento, ambos com forte participação do capital privado.

“Exemplo de parceria público-privada em andamento é o Rodoanel de São Paulo, que utiliza a parcela de recursos públicos para alavancar o capital privado. A modelagem

“O crescimento do País só

não é maior devido aos

gargalos existentes na

infra-estrutura.” (Carlos Eduardo Lima Jorge)

Foto: Aline BakerObras do Expresso Tiradentes


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definida para o Rodoanel oferece grandes chances para que esse projeto se concretize rapidamente.”

Via de mão-dupla

Para as empresas, é de se esperar que haja o retorno ao investimento. É ilusório não se pensar em negócio. As PPP têm a via de mão-dupla, na qual ganha o governo, que con-segue realizar as obras necessárias à população, e ganham as empresas privadas, que buscam resultados para seus empreendimentos, seja na exploração de uma hidrelétrica, seja no ganho com pedágios, só para citar dois exemplos.

Para Edenir Artur Veiga, diretor da Schahin Engenharia, o investimento em empreendimentos de obra pesada pode não ter o retorno que se espera. “Como é calculado sobre uma previsão de demanda que pode ou não ocorrer, além dos riscos do próprio negócio e capacitação da empresa, o investimento precisa ser avaliado criteriosamente”, define.

Mas como calcular o momento certo para aumentar os investimentos em obras públicas, especificamente aque-las provenientes do PAC? Segundo ele, isso será decorrên-cia do planejamento desenvolvido pelo próprio governo, aliado às definições ainda pendentes na estruturação do programa, como, por exemplo, as garantias.

Mas uma coisa ele assegura: as construtoras estão pre-

paradas tecnologicamente para atender um maior volume de obras. “A demanda crescente implica em que as empre-sas formem aceleradamente mão-de-obra especializada e, na medida em que esse crescimento seja mantido, a indús-tria de equipamentos e materiais de construção irá se ajus-tando às necessidades. Para picos e lacunas específicos, se buscará apoio no exterior”, esclarece.

“Esperam-se oportunidades de desenvolvimento e crescimento para o País e conseqüentemente para as empresas. Em virtude de um período de baixos investi-mentos de forma geral, entendemos que o PAC buscará corrigir as distorções e carências, principalmente na infra-estrutura e, posteriormente, buscar acompanhar o desen-volvimento do Brasil. A Schahin vem acelerando os ajustes necessários na sua estrutura como um todo, de forma a adaptar-se às mudanças que porventura sejam necessá-rias”, conclui Veiga.

As PPP têm a via de mão-

dupla, na qual ganha o

governo e ganham as

empresas privadas.

Fotos: Aline Baker

Foto: Jorge Akimoto

A Estação Alto do Ipiranga do Metrô, inaugurada na capital

paulista em 30 de junho de 2007, compõe a Linha 2 Verde,

que atualmente liga a região de Pinheiros e Sumaré ao Ipiranga.

As obras da Estação Sacomã, interligada ao Expresso Tiradentes,

estão em ritmo avançado, e o objetivo é chegar à Vila Prudente

até 2010.

A Ponte Estaiada, na região Sul de São Paulo, ganha bela

iluminação durante a noite. A obra, que liga a Av. Jornalista Roberto Marinho à Marginal Pinheiros, foi inaugurada dia

10 de maio deste ano e já é um cartão postal da cidade.


28


A história da construtora fundada

por descendente de sírios nascido

no interior de São Paulo e que hoje é

um conglomerado de empresas com

atuação em todo o Brasil

O bem-sucedido Grupo Encalso - Damha teve início, há

mais de quatro décadas, com Anwar Damha, filho de sírios

que se estabeleceram na região de São Carlos (SP). Formado

em engenharia no Mackenzie em 1955, o jovem começou

sua vida profissional na Prefeitura de Presidente Prudente.

Em 1964, fundou a Engenharia e Construções da Alto Soro-

cabana, Encalso, com apenas cinco trabalhadores.

A construtora cresceu e se diversificou, e hoje o grupo

conta com mais de três mil funcionários. É um conglome-

rado de empresas, que atua em diversos segmentos: en-

genharia civil pesada, agronegócios, urbanização, shopping

centers, concessão de rodovias, condomínios, campos de

golfe e parques tecnológicos. Seu sucesso se deve à admin-

istração competente, investimento em programas de quali-

dade, equipamentos e maquinários de alta precisão, gerên-

cia de tecnologia de ponta e uma política contemporânea

de recursos humanos. E, em especial, ao resultado direto

dos princípios básicos estabelecidos desde a sua fundação:

qualidade e perfeição, respeitando o meio ambiente.

O crescimento da Encalso teve impulso decisivo a partir

de 1974, quando iniciou no setor ro-

doviário em São Paulo e outros esta-

dos. Em 1982, voltou-se também para

o segmento de urbanização, por ser

uma extensão natural de sua atuação.

A primeira experiência foi o empreen-

dimento João Paulo II, em Presidente

Prudente. A partir daí, o grupo deline-

ou um novo conceito em empreendi-

mento imobiliário.

Os residenciais Damha, realizados

pela AD Empreendimentos, Damha Ur-

banizadora, Damha Empreendimentos

Trajetória de sucesso

e Encalso Construções, contam hoje com mais de 16 mil lotes

no interior de São Paulo, Mato Grosso do Sul e Minas Gerais.

Dois destes, em São Carlos e São José do Rio Preto (SP), foram

contemplados com o Prêmio Master Imobiliário, a maior

homenagem do setor aos altos níveis de projetos realizados.

Atualmente, o melhor exemplo do patamar de excelên-

cia do grupo é o Parque Eco-Esportivo Damha, construído

em São Carlos (SP). O complexo possui campo de golfe, que

está na lista dos dez melhores do País, centro de treina-

mento completo, centro hípico, quadras de tênis, trilhas

ecológicas, represas, matas e fauna nativas, além de dois

condomínios residenciais e do Parque Tecnológico.

Sua atuação inclui o agronegócio em São Paulo, Minas

Gerais e Goiás; shopping centers (como o Prudenshopping

em Presidente Prudente-SP) e concessão de rodovias —

Reno vias, que administra estradas que ligam Campinas (SP)

às regiões do sul de Minas Gerais; Rodosul, que opera no

Rio Grande do Sul; Rodoanel, em São Paulo.

É a realização do sonho de um empreendedor que sabia

ser possível e, por isso, fez.

29

Club House, Damha Golf Club, em São Carlos-SP

Anwar Damha, fundador do grupo


Inovação logo de cara

30

A CerâmiCA JAtobá, há 60 Anos no rAmo de pAstilhAs de porCelA-

nA e líder neste merCAdo, AgorA ofereCe Ao Consumidor brAsileiro A

opção de pAstilhAs de vidro pArA revestimento de fAChAdAs. nestA en-

trevistA, seu diretor, tom CArdiA, fAlA sobre este mAteriAl, suAs Apli-

CAções e vAntAgens. “os proCedimentos são tão simples quAnto os dAs

pAstilhAs de porCelAnA”, gArAnte.

Como você avalia o uso de pastilhas de vidro em revestimentos de fachadas?

Apesar de ainda pouco utilizada no Brasil como reves

timento externo, a pastilha de vidro reúne todas as carac

terísticas necessárias para esse uso: é impermeável, tem

pequeno formato, o que ajuda a fachada a absorver mo

vimentos estruturais, cores imutáveis e grande resistência

ao ataque químico. Aqui era utilizada quase que somente

em decoração, mas na Ásia, de onde a importamos, é muito

utilizada no revestimento externo de grandes edifícios.

Os procedimentos de aplicação são similares aos da de porcelana?

Os procedimentos são tão simples quanto, exceto pelas

características da argamassa, que deve ser específica para o

tipo de produto (vidro) e uso (fachada).

Quais as vantagens e desvantagens das pastilhas de vidro em relação às de porcelana?

Não há vantagens ou desvantagens, mas sim caracterís

ticas específicas em cada uma delas que privilegiam um ou

outro projeto. As de vidro têm cores mais vivas, além de ver

satilidade no revestimento de áreas curvas e pequenos deta

lhes. O formato de 2x2 cm permite sua aplicação em qualquer

área, que deve ser sempre feita por empresa especializada,

que ofereça assistência técnica e garantia de qualidade.

Existe uma idéia de que elas são mais caras e menos resistentes do que as de porcelana. Isso é correto?

Se levarmos em conta que as pastilhas de vidro reúnem

características iguais às dos melhores revestimentos em por

celana, então podemos dizer que elas são muito competiti

vas e representam uma solução de revestimento externo e

de fachadas realmente econômica. Como qualquer revesti

mento, o vidro precisa de manutenção periódica, mas é um

material extremamente duro, com resistência adequada para

uso, inclusive em pisos, e de alta durabilidade, estável e imu

tável perante a ação do tempo e das intempéries.

A Jatobá tem preços bastante competitivos, e isso não é diferente quando falamos de pastilhas de vidro. Sendo uma das mais tradicionais fabricantes de pastilhas de porcelana do País, como a empresa vê esse novo mercado?

A Jatobá se considera especialista em revestimentos de

pequeno formato. Temos diversas obras de grande porte,

como edifícios comerciais e residenciais, totalmente reves

tidos com pastilhas de vidro. Acreditamos que as pastilhas

Jatobá ajudam a valorizar o empreendimento. Nosso obje

tivo não é apenas a venda do produto, mas um bom resul

tado final de cada obra: acompanhamos a fase de aplica

ção das pastilhas, dando orientação técnica e suporte aos

profissionais.

Em sua opinião, qual o motivo das pastilhas de vidro não serem tão utilizadas como as de porcelana?

No Brasil há só uma fábrica de pastilhas de vidro, com

a produção direcionada para uso decorativo, de modo que

os construtores não contavam com esta opção de reves

timento. Apenas nos últimos dez anos, com a importação

do produto da Ásia, existe a oferta em volume expressivo.

Faltou também quem contribuísse para o desenvolvimento

do produto como revestimento externo e de fachada, como

a Jatobá faz atualmente.

Quais são as preocupações da Jatobá em relação às últimas tendências?

Mantemos catálogos sempre atualizados com o que há

de mais recente em soluções arquitetônicas. Por isso, de

senvolvemos o Studio Jatobá, que conta com arquitetos e

designers que oferecem ao cliente opções de composição

de cores e execução de desenhos, para dar à obra uma

carac terística única, personalizada.

Tom Cardia, diretor da Jatobá

Agência 1 investe no interior de São Paulo

Acostumada a lidar com grandes desafios no mercado imobiliário, a publicitária Agência 1 dá um passo em direção ao interior de São Paulo, mais exatamente em direção a Indaiatuba, considerada em pesquisa recente a cidade brasileira com melhor qualidade de vida. E a aposta da Agência 1 promete ser vitoriosa, já que as grandes construtoras e incorporadoras estão com os olhos voltados para aquela região, prevendo um novo boom imobiliário. “Vamos usar todo nosso expertise no mercado de imóveis, tanto em lançamentos quanto em remanescentes, para dar uma cara bastante profissional para o mercado local”, afirma Cristiane Cury, sócia da empresa.

Amanco cresce 26% em 2007Um dos líderes mundiais em tubos e conexões, o Grupo

Amanco obteve US$ 1,12 bilhão de faturamento em 2007, o que representa um crescimento de 26% em relação ao ano de 2006. A Mexichem, grupo mexicano controlador da Amanco desde 2007, obteve faturamento de US$ 2,35 bilhões em 2007, registrando crescimento de 96% na comparação com o ano anterior. No Brasil, a empresa cresceu 24%, três vezes o crescimento do mercado de construção civil nacional, totalizando faturamento de US$ 340 milhões. Segundo informações da companhia, este valor representa 30% de todo o negócio do Grupo Amanco na América Latina. A controladora mexicana anuncia que serão destinados, só no Brasil, US$ 56 milhões para expandir seus negócios no País.

Ninguém investe mais que nósSe o assunto é marketing imobiliário, vão mais alguns

números desse setor. A indústria imobiliária vem ganhando importância não apenas para as agências, mas também para a mídia. Este ano foram investidos R$ 1,1 bilhão em mídia pelo setor, o que deverá atingir pelo menos R$ 1,5

Estande

32

N o t a s d o m e r c a d o

bilhão até o fim de 2008. Isso numa expectativa bem modesta. Nenhum outro segmento da economia investe tanto e em mídias tão diversas.

Novas hidrelétricas mexem com três países

Um consórcio envolvendo Brasil, Argentina e Bolívia construirá cinco hidrelétricas como uma busca conjunta de alternativas para a carência energética na região. O investimento será de R$ 30 bilhões. Serão três hidrelétricas na Argentina e duas na Bolívia. Segundo o Ministério de Minas e Energia brasileiro, as hidrelétricas produzirão em torno de 10 mil MW. O custo será bancado pelos três países em uma associação como a que foi feita com o Paraguai em Itaipu.

Eugenio deve crescer 100%A Eugenio, a primeira e maior agência especializada em

marketing imobiliário, deve fechar o ano com 100% de crescimento, com investimentos de seus clientes na ordem de R$ 600 milhões. Em relação às outras empresas do grupo, entre elas a E* Inteligência Criativa, que cuida das contas não imobiliárias, a expectativa é que passem a responder, em 2008, por 50% do faturamento. Atualmente, 80% do total vêm das ações de marketing imobiliário. A meta é triplicar o tamanho do grupo nos próximos quatro anos. A Eugenio vai completar 20 anos e está entre as 15 maiores do País.

>

34

Materiais de construção devem crescer até 10% em 2008

De janeiro a dezembro de 2007, o setor de materiais de construção apresentou um crescimento acumulado de 8,5% na comparação com o ano anterior, segundo a Associação Nacional dos Comerciantes de Material de Construção (Anamaco) — entidade que representa as 138 mil lojas do segmento existentes no País. Na comparação mês a mês, o desempenho em dezembro foi 5,5% superior a dezembro de 2006 e, em novembro, 6% superior a agosto de 2006. Os materiais básicos tiveram cres cimento de 12,5% nas vendas do período, e os elétricos e hidráulicos cresceram, respectivamente, 9% e 7,6%, na comparação com 2006. Os materiais de acabamentos tiveram desempenho 11,5% superior ao mesmo período de 2006. O destaque foram os setores de pisos e tintas que cresceram 13,7% no acumulado do ano.

Setor quer índice nacionalsobre o mercado

Já estão bem adiantadas as discussões sobre a unificação dos dados estatísticos do mercado imobiliário. Representantes de Minas Gerais, Espírito Santo, Rio de Janeiro, São Paulo, Rio Grande do Sul, Paraná e Distrito Federal se reuniram, ainda no primeiro semestre, em São Paulo, para dar forma a uma antiga aspiração: o mapeamento das condições operacionais e de atuação nacional do setor. Todos os dirigentes dos estados presentes à reunião da Comissão da Indústria Imobiliária da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CII/CBIC) já realizam pesquisas regionais, cujas metodologias são diferenciadas.

Um jornal para profissionais do setor

A Doutores da Construção, maior base de dados de profissionais treinados no Brasil, lançou durante a Feicon Batimat 2008 um jornal especialmente dirigido aos profissionais e trabalhadores da construção civil. O jornal Doutores da Construção nasceu para promover a atualização de novas técnicas e tecnologias, produtos e aplicações. Com tiragem de 50 mil exemplares, periodicidade trimestral e no formato tablóide, a publicação é gratuita e será distribuída nas lojas de materiais para construção

parceiras de todo o Brasil.

Nasce a Movimento UmResultado da associação dos empresários José Eduardo

Cazarin (exLowe), da Axpe Imóveis Especiais, Otavio Zarvos, da Idea!Zarvos, Rafael Canto Porto, da CPA Engenharia, e Tonico Canto Porto, da CP3 Incorporação, nasce em São Paulo a Movimento Um. A incorporadora tem como proposta desenvolver empreendimentos especiais, atuando para um público que “tem particularidades e demandas não atendidas pelos incorporadores tradicionais”. A Movimento Um tem quatro empreendimentos em andamento, todos na região da Vila Madalena e Sumaré.

A r t i g o E s m i r d e O l i v e i r a

Esmir de Oliveira, auditor da International Liaison Partner (ILP) e sócio-diretor da BDO Trevisan

35

>

No ano passado, o Brasil sentiu o potencial dos investimen-tos em Bolsa de Valores, haja vista o número de IPOs de

2007 que superou o do ano anterior. Porém, alguns analistas dizem que em 2008 pode não ocorrer o mesmo, por diversos motivos. Mesmo assim, há enorme potencial para se expandir no segmento do Bovespa Mais. Tanto que o primeiro IPO des-te ano foi de uma empresa listada nessa modalidade.

Setores em crescimento no País, como o imobiliário, agro-negócio e tecnologia, podem beneficiar-se desse segmento do mercado de capitais. Empresas de pequeno e médio porte dessas áreas devem aproveitar e se capitalizar por meio da Bolsa. A competitividade em alta e o aquecimento da eco-nomia requerem estratégia desse tipo para a superação dos concorrentes.

A turbulência do mercado imobiliário dos Estados Unidos tem influenciado o mercado de capitais brasileiro. Estima-se para este ano que os IPOs ocorram no segundo semestre*. É natural que as empresas que estão plane-jando abrir o capital adiem a idéia para aguardar um diagnóstico mais completo da situação internacional e seus impactos no Brasil.

Investidores e analistas somente voltarão a avaliar as operações e o cenário macro e microeconômico em meados de agosto*, quando, muito provavelmente, encontrarão um novo cenário, sendo necessário então redesenhar as operações.

A economia brasileira tem se

comportado muito bem até agora, no que se refere ao ce-nário de dificuldades apresentado pelos problemas norte-americanos. Por isso, todos esses cuidados, por parte dos investidores, são compreensíveis, uma vez que o Brasil, apesar de ter avançado de modo significativo em todos os indicadores mundiais de risco, na verdade ainda não con-quistou o selo de investment grade.

O Bovespa Mais, criado há dois anos, vem sendo cha-mado de mercado de balcão alternativo para atender às médias e pequenas empresas que querem abrir capital para captar recursos na Bolsa de Valores. As empresas no Brasil estão buscando capitalizar-se para financiar novos projetos de expansão. O Bovespa Mais foi estabelecido nos moldes do AIM (Alternative Investment Market), mer-cado alternativo da Bolsa de Londres e do TSX Venture Exchange, da Bolsa de Toronto, no Canadá. O objetivo

de ambos é acolher empresas essencialmente de pequeno e médio portes que tenham como estratégia acessar de ma-neira gradual e segura o merca-do de capitais.

No Brasil, contudo, há incen-tivos importantes oferecidos às empresas para o ingresso no Bovespa Mais, como custos re-duzidos para realizar a oferta e análises independentes custea-das pela própria Bolsa. Com re-lação à governança corporativa (práticas societárias rígidas de

A estabilidade

econômica brasileira

vem favorecendo o

mercado de capitais e

atraindo a atenção do

investidor externo.

A vez das pequenas

e médias

A r t i g o S é r g i o T . F e r r a d o r

36

transparência financeira), as regras são as mesmas de qual-quer organização que entre no mercado de ações. Para os acionistas, os lucros relevantes do investimento nas ações compradas desse segmento não costumam aparecer de um dia para o outro, mas sim num período mais longo de aplicação no negócio.

Se compararmos a evolução dos negócios em IPO no Brasil com a maior parte dos países emergentes da Améri-ca Latina e outros mercados emergentes mundiais, nosso país tem um mercado de capitais bem avançado. Em ou-tros países como Chile, Argentina e México, por exemplo, as pequenas e médias companhias são geridas por famílias que não estão dispostas a perder o controle da empresa. O resultado disso é: quase nenhuma ou poucas companhias listadas nas bolsas de cada país.

No México, a Bolsa Mexicana de Valores (BMV) conse-guiu em 2007 apenas quatro IPOs, só de grandes empresas,

apesar de patrocinar um programa para atrair as médias desde 2006. Na Argentina, a Bolsa de Comércio de Buenos Aires (BCBA) criou o Painel Pyme, onde existem duas em-presas listadas e nenhum IPO desde 2006. No Chile, não há incentivos para as pequenas e médias, e por aí vai. No Brasil, apesar de a grande maioria das pequenas e médias serem empresas familiares, a cultura sobre uma gestão profissio-nal está mais presente. Diante disso, as expectativas de especialistas sobre o Bovespa Mais são bastante positivas para 2008.

A estabilidade econômica brasileira vem favorecendo o mercado de capitais e atraindo a atenção do investidor externo. No que se refere a IPO, ainda há muito espaço e as expectativas são totalmente positivas. O amadurecimento do mercado de capitais é de fundamental importância para que o Brasil continue crescendo.

Terrenos: de volta à

realidade

Boa parte dos proprietários de terrenos da capital pau-lista entrou em euforia com a retomada do crescimen-

to do mercado imobiliário. Tal sensação teve uma motiva-ção especial: as 28 grandes empresas do setor que abriram capital em Bolsa de Valores (os chamados IPOs) correram a campo para comprar áreas e formar bancos de terrenos (landbanks) suficientes para dar conta dos compromissos assumidos com seus acionistas.

Essa movimentação, embora episódica, criou um esta-do de ânimo que não vai se sustentar. Aliás, já não está se sustentando, e por razões consistentes e irrefutáveis.

Primeiramente, é imperativo reconhecer que quem define o preço de um imóvel é o comprador. Assim é em qualquer mercado do mundo. Aquelas grandes empresas capitalizadas via Bovespa já compraram o que tinham de

comprar em São Paulo. Hoje, o ritmo é bem menor. Tanto que, agora, estão em outras cidades (inclusive em outros estados).

Portanto, o que existe disponível em termos de áreas será trabalhado menos pelas grandes empresas do setor e mais pelas pequenas e médias incorporadoras e construto-ras — que são a maioria do mercado. Tais empresas, embo-ra se utilizem de tecnologia de ponta, trabalham no limite

Terreno é um insumo

do empreendimento

como qualquer outro.

No que se refere a IPO,

ainda há muito espaço

e as expectativas são

totalmente positivas.

*Nota do editor: este artigo foi redigido no final do primeiro semestre de 2008

Sérgio Tavares Ferrador é diretor conselheiro do Secovi-SP, atual vice-presidente e próximo presidente da Fiabci/Brasil.

37

em termos de margem de lucro. Tudo isso para fazer o valor do imóvel ser compatível com a renda dos cidadãos.

Aliás, graças à volta dos financiamentos habitacio-nais, a grande tendência é produzir imóveis econômicos, direcionados às classes de média e baixa renda, onde se concentra o atual déficit habitacional. Ora, como atender a esse segmento se o preço do terreno deixar de manter a proporcionalidade necessária mediante os custos de ma-teriais e mão-de-obra?

Terreno é um insumo do empreendimento como qual-quer outro. É impossível aumentar o valor final da unidade. O mercado sabe disso. Tanto sabe que o volume de negó-cios com terrenos já está em linha decrescente, justamente em razão dos preços hoje pleiteados pelos proprietários.

Nenhuma empresa responsável vai comprar áreas com sobrepreço, artificialmente encarecidas. Isso significa ficar com um ‘mico’ na mão, pois, como já dito, a tendência (ir-reversível) é a de ofertar imóveis econômicos, onde esses preços de terrenos não cabem mais.

Os proprietários devem tomar consciência disso e tra-zer os valores de volta à realidade. De forma equilibrada, têm todas as condições de fazer ótimos negócios e com justa remuneração pelo seu imóvel. Não precisamos com-prar terrenos abaixo do preço real, mas também não po-demos comprar com valores exacerbados — e isto vale para qualquer segmento: alta, média e baixa rendas, co-mercial, industrial etc. Exorbitar significa correr o risco de ter o terreno encalhado.

Além disso, confiamos que a Prefeitura de São Paulo fará a revisão do Plano Diretor, ‘desengessando’ algumas regiões da cidade (hoje sem zoneamento) e revendo posi-ções, como os estoques não divulgados de outorga one-

rosa, fato que constitui risco adicional na compra de terre-nos pelas empresas. Acreditamos, ainda, que o Executivo Municipal também cuidará de garantir que instrumentos como Operações Urbanas e outros sejam corretamente desenvolvidos.

Com isso, brevemente, a cidade contará com mais áreas para novos empreendimentos e, na linha da lei da oferta e da procura, os preços dos terrenos serão paulatinamente reduzidos e condizentes com a realidade.

Portanto, o momento de adequar o preço dos terrenos é este, atendendo-se, assim, às necessidades e expectativas dos proprietários, dos empresários e, principalmente, da coletividade. Afinal, os recursos no bolso de nossos adqui-rentes e a renda per capita continuam limitados.

Não precisamos comprar

terrenos abaixo do preço real,

mas também não podemos

comprar com valores

exacerbados. Exorbitar

significa correr o risco de ter

o terreno encalhado.

E n t r e v i s t a A l e x a n d r e T a g a w a e D e n i s R e z e n d e

“Todas as campanhas que cria mos têm o conceito de sustentabilidade”

Criada há nove anos por Alexandre Tagawa, hoje a Tagawa Marketing e Propaganda também tem como sócio o empresário Denis Rezende e atende clientes como a construtora e incorporadora EZTec, na maior parte de seus lançamentos, e a Remaster, empresa de soluções integradas em infra-estrutura e networking de escritórios, que vive neste momento um completo reposicionamento, fruto do trabalho altamente integrado entre o cliente e a agência — que deu um verdadeiro mergulho dentro de sua estrutura e do universo dos consumidores. Marcas como Sony Miami, Café Journal, Vessel Camisaria, Taag e Motorpress também estão na carteira da Tagawa. E na área de marketing direto, a agência já realizou trabalhos para a Microsoft, Intel, Sony, Olympus, Itaú, Kingston e Alcatéia, entre outros.

Os sócios — e os funcionários — defendem que a comunicação deve integrar a agência e o cliente como um todo: planejamento, equipes e uma comunicação no conceito de 360°. A Tagawa se envolve em todos os processos de comunicação de seus clientes.

Como a agência trabalha a comunicação de uma empresa do setor imobiliário?Denis Rezende- O setor, em razão do advento dos IPOs, entrou em um processo de crescimento absurdo e as empresas precisaram fazer com que as coisas acontecessem muito rápido. Isto forçou uma mudança con-ceitual na interação entre empreendedores e agências, com muito mais planejamento, para se evitar perdas de tempo, de trabalho e operacionais. Alexandre Tagawa- Hoje adotamos um conceito de comunicação total. Atuamos na empresa em todos os setores e, em um empreendimento, desde seu planejamento. Fazemos um trabalho exclusivo com o cliente, com análise da comunicação desde o projeto. Isso provoca menos perda de dinheiro e tempo. E mais, fisica-mente estamos com o cliente, o que ajuda a identificar o que está dando certo e o que não está. Uma comuni-cação 360°, de dentro para fora e interna também, pois cuidamos do endomarketing. (Nota do editor: o cliente ao qual os publicitários se referem é a EZTec Empreendimentos e Participações)

Quais as vantagens de se estar fisicamente com o cliente?Tagawa- Hoje temos uma estrutura dentro da empresa. Participamos de reuniões, sabemos os passos futuros e, o mais importante, opinamos na confecção de um produto. Dessa forma, é possível capturar informações e fomentar o planejamento de um empreendimento.

38

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0° Crescimento do mercado imobiliário cria nova frente para

as agências de publicidade. A Tagawa é uma das que vêm

atuando com sucesso no setor, com um conceito inovador

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“Todas as campanhas que cria mos têm o conceito de sustentabilidade”

Rezende- Aproveitamos o universo do cliente. Há risco, claro, ainda mais se não cuidarmos de manter uma posição crítica quando necessário. Mas os pontos positivos dessa relação são infinitamente maiores. Tagawa- Outra frente em que atuamos é no trabalho de coaching em relação à operação do marketing dentro da empresa. Isso é uma constante dentro do negócio, com a equipe interna na empresa, em todas as áreas. Nós auxilia-mos as pessoas a desenvolver seu trabalho. Essa atuação se estende também ao externo, na relação com investidores e na divulgação do produto. Rezende- Isso é interessante no sentido de que, quando uma pessoa entende melhor uma idéia, é capaz de passá-la de maneira clara, evitando, assim, ruídos e retrabalhos.

Hoje vocês atuam com um único cliente do setor imobiliário, mas vocês têm estrutura para atender outros nesse mesmo conceito?Rezende- Temos um acordo de que, em São Paulo, não atenderemos outro cliente do setor. Não é questão de falta de capacidade, muito pelo contrário. Essa experiência nos fez perceber que esse é um grande nicho e que vale a pena investir nele.Tagawa- Estar dentro da estrutura da empresa cria um comprometimento. Temos um acordo de não atender em-presas concorrentes aqui, mas nada impede que o façamos em outra cidade ou estado.

Estar dentro da empresa não vicia? Não vai chegar o momento de se esgotarem as possibilidades?Tagawa- De forma alguma. Em quase dois anos, digamos

que foram usadas 30% das possibilidades. Temos ainda 70% de potencial para evoluir lá dentro. E a cada ciclo de três ou quatro meses as oportunidades se renovam.

Uma das bandeiras que a Tagawa defende é a sustentabilidade. O que uma agência pode fazer nesse sentido e como colocar esse conceito aos clientes?Rezende- A sustentabilidade para a Tagawa não é vista como questão de marketing e tentamos colocar isso para todos os nossos clientes, de qualquer área. É claro que no mercado imobiliário isso é mais visível. Sempre que po-demos, colocamos essa idéia em alguma parte da comuni-cação, do projeto, do empreendimento em si.Tagawa- Essa é uma semente que plantamos. Todas as peças que desenvolvemos, todas as campanhas que cria-mos têm esse conceito. É claro que nem sempre é apro-vado. A sustentabilidade está em todos os pontos, desde o material de publicidade. Não temos o poder de decisão, mas somos os caras que estão sempre pensando nisso e sugerindo. Hoje a sustentabilidade é meio poética, mas um dia será uma coisa normal. Estamos no caminho. É um investimento que a agência está fazendo com todos os cli-entes de todas as áreas que atendemos, não só da indústria imobiliária.

Na comunicação o difícil é convencer a pessoa. Como fazer isso de uma maneira nãotraumática?Tagawa- Fazendo a gestão das pessoas. A Tagawa desen-volve o potencial das pessoas para que elas acessem e en-tendam a comunicação e a criatividade de maneira mais fácil. A forma como cada um entende a criatividade é pre-ponderante para que uma campanha seja compreendida, é o que dá embasamento para que cada um tenha a ca-pacidade de discutir o certo e o errado. Isso é uma questão motivacional que é intrínseca à comunicação.Rezende- A comunicação tem de ser de dentro para fora. O funcionário tem de perceber isso e se motivar a participar desse processo. A comunicação tem várias vertentes e tudo é parte de um processo maior.

39

Alexandre Tagawa

Denis Rezende

O n l i n e

40

Melhor retorno ao anunciante e resposta mais rápida ao comprador. De certa forma, esses são os principais ob-jetivos dos portais de internet que prestam serviços ao mercado imobiliário. Aliás, esta é a busca incessante da publicidade.

O ato de anunciar, vender, comprar ou alugar um imó-vel pela internet é em si um bom exemplo de como esse instrumento pode ser usado para facilitar a vida dentro do mercado imobiliário — e o setor formal absorveu essa no-vidade em grande escala, já há alguns anos. Dos primórdios dos sites, a partir de 1999, muito mudou. Novas tecnologias foram criadas e absorvidas, tudo para facilitar a vida de to-dos. E o avanço da tecnologia veio como uma nova tendên-cia obrigatória para a comercialização on-line.

É claro que, desde 1999, muitos desses portais surgi-ram e desapareceram à velocidade de um clique. Mas o que hoje se oferece tem, na tecnologia e na informação, ferramentas para atrair os dois lados: o de quem oferta e o de quem procura. O crescimento do setor é, com certeza, o maior incentivo para que esse tipo de contato evolua na mesma proporção, fazendo da publicidade on-line uma forte aliada das mídias tradicionais, como folhetos e jor-nais.

E a publicidade para o mercado tende a crescer mais,

haja vista o número expressivo de lançamentos ocorrendo país afora. Apesar de todo esse boom que estamos acom-panhando, a construção civil pode crescer muito mais. Com isso, o investimento em publicidade tende a au-mentar e o comércio eletrônico é uma frente que chama a atenção: tem penetração alta e custo baixo. A internet, sem dúvida, irá se expandir como mídia, pois as pessoas passam cada vez mais tempo conectadas.

Inovação na publicidade

Pioneiro como portal imobiliário no País, o Imovelweb (www.imovelweb.com.br) se mantém moderno e ativo mesmo depois de tantos anos. Seu objetivo é unir quem quer comprar com quem quer vender imóveis, de maneira mais clara, rápida e fácil, utilizando as mais modernas fer-ramentas da internet. Ele surgiu em um projeto iniciado em 1998 na Publicidade Archote, agência com 63 anos de mercado, e foi para o ar em 1999. A Archote é líder nacio-nal no setor de anúncios classificados e também especia-lizada em campanhas de lançamentos para empreendi-mentos imobiliários.

Possui escritórios em seis cidades (São Paulo, Rio de Ja-neiro, Belo Horizonte, Florianópolis, Campinas e Santos),

Imóvel: basta clicar

A Internet é cada vez mais uma aliada de quem vende, compra ou aluga imóvel. Esse instrumento é usado amplamente por quem oferece e por quem procura

de uma estrutura de relacionamento eletrônico de alguns anos —, o Unimob (www.unimob.com.br) bebe nessa mesma fonte. Ele iniciou suas atividades como um portal de notícias e informações voltado para as construtoras e incorporadoras. Contudo, percebeu em estudos de análi-se de visitação que uma grande parte dos acessos vinha de pessoas interessadas em comprar um imóvel.

“Com o bom momento do mercado imobiliário, dado pela conjuntura econômica favorável e também pela maior liberação de créditos imobiliários para a compra de imó-veis, viu-se a necessidade de reelaborar o portal Unimob, deixando-o ainda mais completo, com áreas destinadas para o comprador de imóveis, com buscas divididas por tipologia e opções de pesquisas gerais ou detalhadas. O objetivo é fazer com que os usuários possam ter acesso a todas as informações de que precisam antes de adquirir um imóvel”, emenda sua gerente de Marketing, Sheila Corrêa.

Segundo dados apurados pelo Unimob, eles se colocam como o maior portal de lançamentos do Brasil, pois con-tam com uma ampla base de dados das principais capitais do país, além de litoral e interior de São Paulo. E o plano é crescer ainda mais. “Nosso objetivo é ser o portal de imó-veis mais visitado do País. Para isso, contamos com uma fer-ramenta inteligente e prática que facilita as pesquisas dos usuários. Eles podem escolher em qual bairro pretendem comprar um imóvel, bem como a metragem, faixa de pre-

ço etc., e tudo isso em poucos cliques. Além disso, temos notícias e dicas para que as pessoas possam ficar in-formadas sobre o mercado.”

Aliás, não basta só oferecer pro-dutos e serviços para o setor, quase todos os portais hoje em dia tam-bém oferecem informação. Segundo Sheila Corrêa, as notícias constituem um elemento importante porque agregam valor e geram interesse dos usuários.

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conta com mais de 1,5 mi-lhão de visitas e 4,9 milhões de visualizações de imóveis ao mês. E os números conti-nuam impressionando: tem como anunciantes cadas-trados mais de mil imobiliá-rias e corretores de imóveis, cem incorporadoras e três mil proprietários de imó-veis. As maiores empresas do setor são anunciantes, entre elas a Cyrela, Gafisa, Rossi, Company, Even, MRV, Tecnisa, Brascan, Rodobens, Lopes, Fernandez Mera, Coelho da Fonseca, Gribel, Unibanco e Bradesco. É o único portal imobiliário que tem, de fato, abrangência nacional. Com produtos, serviços e informa-ção.

Para seu diretor, Gustavo Guedes, é possível dosar bem todos esses diferenciais sem parecer favorável a um lado ou outro (comprador ou vendedor). E a receita é simples: manter-se imparcial, ouvindo os dois lados e permitindo que cada um dê sua opinião. “Temos muito cuidado para sermos absolutamente isentos”, afirma, considerando como resposta afirmativa a isso o índice de renovação de contratos de imóveis usados, superior a 80%.

Acrescenta ainda que o Imovelweb cresceu 80% de 2006 para 2007, e a meta para 2008 é crescer mais 65%. “A economia e o mercado imobiliário, favoráveis em 2007, nos ajudaram também, mas tínhamos registrado cresci-mentos significativos anteriormente, sempre superior a 40% ao ano, mesmo em momentos de crise”, conta.

Bebendo na mesma fonte

No outro lado da moeda, como talvez o caçula do mercado — mas não sem conhecimento, visto que vem

Imóvel: basta clicar

Os usuários escolhem o

bairro, metragem, faixa

de preço etc., e tudo isso

em poucos cliques.Sheila Corrêa - gerente de Marketing do Unimob

Temos muito cuidado para

sermos absolutamente

isentos (no que se refere à

relação comprador/vendedor)Gustavo Guedes - diretor do Imovelweb

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Qualidade de serviço e

credibilidade

Amparado em duas gran-des empresas do setor de co-municação, os jornais O Estado de S.Paulo (Grupo Estado) e O Globo (Organizações Globo), o Zap (www.zap.com.br) tem um cabedal ainda maior. Além do mercado imobiliário, atende aos setores de veículos, empregos e classificados em geral. “O Zap é um portal de Verticais. É uma evolução do Planeta Imóvel, líder no mer-cado de imóveis. Ele usa a liderança do mercado de imóveis na internet para ampliar seus negócios para as outras áreas e diversos. Além disso, seus sócios garantem a qualidade de serviço e credibilidade”.

Entre seus anunciantes estão pessoas físicas do Brasil inteiro, concessionárias, imobiliárias, construtoras e todas as grandes empresas que atuam nesses segmentos. Segun-do seu diretor-geral, André Molinari, a credibilidade que os sócios trazem à mesa, o relacionamento com o mercado e a capilaridade da distribuição, além da capacidade de ex-posição de mídia em multiplataforma, são o grande dife-rencial do Zap.

E o grande retorno que o anunciante tem está, se em-presa, no tráfego para seu próprio site ou leads de venda. Já se o anúncio for de pessoa física, a oportunidade de vender seu bem de maneira rápida, segura e eficiente é maior. E os dados confirmam isso. “Nosso crescimento é forte ano a ano, e nunca deixamos de crescer dois dígitos”, confirma Molinari.

Apostando na regionalidade

Na contramão de seus concorrentes que tratam o mer-cado nacionalmente estão os portais regionais. Aqueles que atendem às empresas e clientes do setor de forma ampla, mas se apresentam regionalizados, por zonas ou cidades. Nesse contexto estão o ZLImóvel (www.zlimovel.com.br), o ZNImóvel (www.znimovel.com.br) e o ABCImó-vel (www.abcimovel.com.br). Os três portais são do mesmo grupo, mas administrados separadamente. São três sócios que gerenciam, cada um, um dos portais.

“Quando criamos o portal ZNImovel — o primeiro a ser lançado — entendíamos que a pessoa que procura um imóvel geralmente não tem o costume de pesquisar em di-versas regiões. Amparados em estudos do setor, vimos que em determinadas regiões, principalmente nas zonas Norte e Leste, a grande maioria dos moradores, quando muito, muda de bairro, mas não de região. Por isso, preferimos fo-car em um contato mais direto e não diversificar essa pro-cura. Como temos ligação entre os portais, caso ele queira conhecer outras regiões, também há essa opção”, explica Marcel de Toledo Rivero, diretor do Grupo ZN Informática, detentor dos três portais.

Segundo ele, para os anunciantes, que vão desde cor-retores autônomos ou imobiliárias de pequeno porte, até grandes construtoras, “a regionalidade de nossos portais, que já contam com cerca de um milhão de visitas/mês, é muito interessante, já que suas ações podem ser mais dire-cionadas. Nosso visitante tem um perfil que permite focar melhor os lançamentos. E não é só isso, mesmo na locação e no mercado de terceiros, as imobiliárias locais falam dire-tamente com seu público-alvo”, aponta Rivero, que apos-ta nas notícias do setor, também de forma regional, como um diferencial. “Estamos testando o formato na Zona Leste, com notícias do mercado local, mas ainda no primeiro se-mestre devemos estendê-lo para os outros dois portais.”

O interessante nesse segmento de mídia é que, pela sua característica de modernidade e evolução, ele se apresenta como uma solução viva e cheia de alternativas. A tendência, segundo todos os entrevistados, é de que a participação relativa da internet ganhe mais e mais espaço, mesmo que todos também apontem que as demais mídias continuarão necessárias (revistas, jornais, folhetos, rádio, TV etc.). Como eles não acreditam em um mercado dominado apenas por uma mídia, apostam no crescimento ano a ano, indepen-dentemente do mercado estar em alta ou em baixa.

Nosso crescimento é forte

ano a ano e nunca deixamos

de crescer dois dígitos.

André Molinari - diretor-geral do Zap

O n l i n e

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S ã o P a u l o

Uma só cidadeSão Paulo tem o mercado mais diversificado do País. Prova disso são as diferentes realidades que encontramos nas zonas Sul e Leste

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É possível que o mesmo mercado, na mesma cidade, com empreendedores que, na maioria das vezes, trabalham em todos os nichos e nas diferentes regiões, apresentem di-ferenças quando se tratam as realidades de cada área? Ao se falar de São Paulo, sim.

Quando afirmam que a cidade é um reflexo — e mode-lo — do que acontece no País, não há exagero. O mercado imobiliário da capital do estado é tão diversificado que é possível ver — e existem exemplos disso — que um em-preendimento lançado com sucesso em uma zona não seja bem aceito pelo mesmo perfil de compra em outra.

Vamos tomar como exemplo duas regiões da cidade que viveram e vivem momentos diferentes, as zonas Sul e Leste. Apesar de em ambas o segmento apresentar bons re-sultados, com empreendimentos para todos os gostos, elas têm suas características próprias. Com isso, é fácil perce-bermos incorporadores e construtores usarem estratégias específicas para o comprador dessa ou daquela região.

duas realidadese

Fotos: Aline Baker

Embora se afirme o contrário, a Zona Sul ainda comporta lançamentos

Vista dos arredores do Shopping Anália Franco, área de altíssimo padrão na Zona Leste

Ouvimos empre-endedores, imobili-árias e especialistas nessas áreas e apu-ramos suas diferen-ças — e semelhan-ças, também, por que não? Segundo alguns corretores, que têm contato com clientes de qua-se toda a cidade, a grande diferença en-tre as duas regiões

está mais no comprador/cliente do que nos empreendimen-tos. Para esses profissionais, não é o comprador que se adap-ta ao tipo de lançamento. É o mercado que precisa atender a essa demanda. Ou seja, se o cliente quer — e o mercado sabe disso por pesquisas e por experiência — um determina-do tipo de condomínio, o segmento atende, se adapta a essa necessidade. E os lançamentos confirmam.

Perfis diferentes de consumidor

O mercado está passando por um período altamente po-sitivo. São Paulo — nesse contexto econômico, novamente é a peça mais evidente dessa engrenagem — mostra que isso passa exatamente pelo cliente final, seja na compra, seja na locação. Para Marcel de Toledo Rivero, diretor do Grupo ZN In-formática, que administra três portais em diferentes regiões: Norte (www.znimovel.com.br), Leste (www.zlimovel.com.br) e no ABC (www.abcimovel.com.br) — ver matéria na página 40 —, São Paulo deve ser entendido por setores diferenciados.

“Antes de montarmos os portais, eu e meus sócios tivemos a experiência de trabalhar como corretores. Com base nessa vivência, percebemos que não podemos tratar o consumidor da Zona Sul como o da Zona Leste. Cada um tem suas neces-sidades, realidades e expectativas. Por exemplo, o morador da Zona Sul é mais aberto a mudanças de região; já o da Leste se permite, no máximo, a mudar de bairro. Isso o segmento perce-beu há muito tempo e trabalha com esse perfil”, analisa Rivero.

Outro ponto, destaca ele, que as empresas sempre trataram foi a questão do perfil econômico. Segundo ele, os moradores da Zona Sul têm uma renda per capita maior que os da Leste. “Isso se vê nos preços dos supermercados, no tipo das casas, na urbanização das ruas e, claro, no preço dos terrenos e conseqüentemente no dos imóveis.”

Segundo levantamentos da Embraesp, realmente

Roseli Gouveia Lopes Hernandes - gerente geral da Lello

Intermediadora de Negócios

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existe um valor de metro quadrado menor na região leste que na sul e oeste, mas o interessante é a disponibilidade de gran-des terrenos e a existência de uma área consolidada com em-presas, serviços, comércios e, principalmente, população com necessidade de novos imóveis.

Crença derrubada

Uma crença que sempre se colocou em relação ao mercado é que a região sul está sobrecarregada e não comporta lança-mentos, diferentemente da leste, totalmente “aberta” a todo tipo de lançamento. Essa crença pode ser creditada ao valor do terreno, mas de acordo com Alexandre Barrionovo, diretor de Incorporação da Trisul S.A., que tem atuação em quase todas as regiões da cidade, o dia-a-dia coloca essa teoria por terra.

“A Zona Sul ainda tem muito a se explorar. Alguns bair-ros realmente estão escassos, como Moema, Vila Mariana, Campo Belo, mas em outros existe muita coisa boa, como Vila Mascote, Chácara Santo Antonio, Interlagos e Ipiranga. Nesses lugares, há uma demanda importante e costuma-se vender com excelente velocidade”, analisa Barrionovo.

Da mesma opinião é o diretor da EZTec Empreendimentos e Participações, Marcos Ernesto Zarzur. Segundo ele, a Zona Sul ainda tem um grande potencial de crescimento, pois aten-de a diversos públicos-alvo com as diferentes classes de renda: de nichos de apartamentos lofts, como em Moema e Jardins, a empreendimentos com diferenciais, como em Campo Belo. Ele também destaca a Vila Mascote, por seu fácil acesso e a proximidade com bairros nobres.

Já a Zona Leste, conforme o diretor da Trisul, é uma força imobiliária há muito anos. “A ZL, por ser uma área densa e com população elevada, está no foco de atenção. As suas facilida-des de transporte, como o Metrô que vai até Itaquera desde a década de 80, são um grande ponto de desenvolvimento para a região”, explica. A empresa tem muito interesse no local e procura áreas maiores, nas quais possa desen-volver grandes condo-mínios com qualidade e lazer muito bem ex-plorados. “Empreendi-mentos com quadras, churrasqueiras, pisci-nas, salões de festas, enfim, todo o conceito

Alexandre Barrionovo - diretor de Incorporação da Trisul S.A.

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de clube que os compradores buscam. Tivemos um dos últi-mos lançamentos no Tatuapé, onde zeramos as unidades no lançamento. Toda a região está nos nossos planos.”

Zarzur, da EZTec, aponta um fator interessante para a Zona Leste, que vai, inclusive, contra a percepção que muitos têm da região, de que os terrenos por lá são mais baratos que na Sul. “Na Zona Leste os preços não são os mais econômicos da cidade. Pelo contrário, os seus moradores são quase ‘de-votos’ da região e os preços subiram muito, estando entre R$ 3 mil e R$ 4 mil o metro quadrado de área útil.”

A região deve ser interessante

Para Roseli Gouveia Lopes Hernandes, gerente geral da Lello Intermediadora de Negócios — empresa que atua na co-mercialização (novos e terceiros), locação e administração de condomínios —, a região está em ebulição. “A Zona Leste está recebendo muitos empreendimentos em todas as regiões, mesmo em bairros de moradias populares. A princípio, esses empreendimentos estavam mais focados no Tatuapé, o que gerou uma alta valorização. Atualmente estamos assistindo o bairro da Mooca ser a ‘bola da vez’. Mas podemos afirmar que, no geral, os tipos de empreendimentos estão voltados para médio padrão e moradias populares”, diz.

Ela concorda com o que Barrionovo fala sobre o desen-volvimento da região, pois o mercado descobriu a ZL como uma região com alta concentração de pessoas, com transpor-te público e grande necessidade de moradias. E cita números altamente favoráveis: nos próximos dois anos está prevista a entrega de um total de 16 mil unidades habitacionais, sendo que 40% delas são de padrão médio e alto e estão quase que em sua totalidade localizadas nos bairros da Mooca e Vila Pru-dente. Os outros 60% serão habitações mais econômicas loca-lizadas em bairros mais distantes.

Marcos Ernesto Zarzur também aponta a região leste como um forte potencial para unidades de alto padrão, com desta-que para Mooca e Tatuapé. “Esta região está cada vez mais em ritmo acelerado, e com o crescimento o local vem mudando há muitos anos. Já existem muitos lançamentos dos chama-dos condomínios-clube, cujos focos são o lazer e a qualidade de vida”, afirma. “Uma grande vantagem da Zona Leste é a fa-cilidade de acesso ao centro da cidade. Está acontecendo tam-bém uma renovação natural com a retirada de muitas fábricas e galpões. Mas ainda temos lugares degradados e áreas dete-rioradas, que deveriam receber incentivos para a revitalização,

ao invés de serem tombadas”, defende.Na Zona Sul, há uma concentração de lançamentos nas

áreas mais nobres, mas o desafio é ocupar os locais mais de periferia, como em Santo Amaro. Isso, para Barrionovo, deve passar por um reestudo do Plano Diretor de São Pau-lo que, em um primeiro momento, “congelou” essas áreas. “Mas já é passado, e a produção nesse pedaço da cidade já começa a entrar nos eixos”, adianta.

Zarzur explica que a Zona Sul volta a ter um crescimen-to consistente. Para ele, a ocupação de Santo Amaro ocor-re naturalmente, pois os preços elevados das regiões mais centrais levam à procura de terrenos maiores, para empre-endimentos com grandes áreas de lazer. “Sem dúvida, a Zona Sul tem o maior potencial de crescimento da capital. Os grandes centros de negócios estão localizados nela. A cidade caminha da Faria Lima à Berrini e da Chácara Santo Antônio a Santo Amaro, e um dos atratativos seria morar perto de grandes centros comerciais”, afirma.

Como prova do potencial e da aposta da empresa na Zona Sul, a EZTec tem empreendimentos na Vila Mascote, Campo Belo, região da Berrini, Chácara Santo Antônio, Guarapiran-ga, Saúde, Sacomã, Chácara Klabin, entre outros bairros.

Roseli, da Lello, tem uma tese muito interessante, inde-pendentemente da região. Segundo ela, para se obter su-cesso em um empreendimento, não basta somente que o terreno seja o metro quadrado mais barato do mercado. “É preciso que a região seja de interesse para moradia de pes-soas, tenha facilidade de transporte e toda a infra-estrutura necessária para atender à população, como segurança (ques-tão primordial para aquisição de um imóvel), transporte, fa-cilidade de acesso (outra variável muito importante), escolas públicas e privadas e comércio, entre outras coisas”, diz.

Marcos Ernesto Zarzur - diretor da EZTec Empreendimentos e Participações

“Áreas degradadas

deveriam receber

incentivos para a

revitalização, ao

invés de serem

tombadas.”

S ã o P a u l o

Foto: Jorge Akimoto

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D e s i g n

também estão em alta

Entidades do setor celebram bons resultados a reboque do crescimento do mercado imobiliário

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ilustração: David Siqueira

arquiteturae decoração

Um dos reflexos imediatos do crescimento dos negócios imobiliários para as construtoras, que lançam e vendem com a mesma intensidade, foi a movimentação do setor de arquitetura e decoração. Esse segmento vem, segundo especia-listas, batendo recordes atrás de recordes.

“O boom do mercado imobiliário passa pelo nosso setor. E não é somente no segmento residencial, pois já podemos verificar aquecimento em outros setores como o industrial, por exemplo”, conta Fernando Pinheiro, vice-presidente da Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura (AsBEA).

Com mais recursos para obras e para os detalhes, o segmento de arquitetura comemora o momento. Conforme Da-niel Alberto Catelli Amor, presidente do Sindicato dos Arquitetos no Estado de São Paulo (SASP), com a abertura do ca-pital das construtoras, este cenário tende a se estabilizar. “Vivemos um momento de empolgação com alto crescimento, que deve ser visto com um pouco de cautela, mas com toda certeza os profissionais da arquitetura vivem um momento ímpar, pois a demanda pelos serviços aumenta na mesma proporção dos empreendimentos”, afirma.

A arquitetura trabalha muito intimamente com o segmento de design de interiores, e esse mercado também está aquecido. Segundo Ricardo Botelho, diretor de Marketing da Associação Brasileira de Designers de Interiores (ABD), o setor vive um momento de forte expansão puxado pela economia aquecida. “O mercado imobiliário é parte dessa ebu-lição. O grande desafio dos profissionais é atrair novos consumidores com médio poder aquisitivo, ampliando, dessa maneira, a base de clientes atendida”, define.

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Importante consultar antes

Mas esse crescimento do setor de arquitetura e deco-ração poderia ser ainda maior, caso a relação entre esses profissionais e quem define o projeto de um empreendi-mento fosse melhor. O ideal é que houvesse um trabalho conjunto entre todos ainda na fase de projeto ou mesmo na definição e escolha do terreno: “Raramente o arquiteto é consultado. Aliás, é uma lacuna no mercado, a qual o profissional de arquitetura tem qualificação para ocupar, como um desenvolvedor de novos negócios imobiliários”, defende Fernando Pinheiro, da AsBEA.

Catelli Amor, do SASP, concorda. Para ele, infelizmente, essa ainda é uma realidade. “A consultoria ao profissional sobre a compra e valorização de um terreno não é prática comum na maioria da população, sendo que a solicitação desses serviços é quase que exclusiva dos grandes empre-endedores. Assim, aquele comprador menos abastado, para economizar um pouco mais, corre o risco de adquirir uma propriedade com o histórico comprometido, como áreas invadidas ou sujeitas a inundação, desapropriação entre outros”, assegura.

De outro lado está o designer, pois esse profissional geralmente só é contratado exatamente no momento em que um imóvel é entregue. Mas há exceções. “Existem clientes que contratam um arquiteto bem antes de deci-direm a compra do terreno ou do apartamento. Outros envolvem o profissional em etapas já mais adiantadas. Porém, quando se trata de um projeto unifamiliar, existe espaço suficiente para criar, sempre em conjunto com o cliente”, define Ricardo Botelho, da ABD.

Profissionais altamente capacitados

O momento para esses profissionais é excelente, e a alta do setor imobiliário criou um verdadeiro círculo virtu-oso com o setor de arquitetura e decoração. Se o mercado imobiliário está em franco crescimento, fazendo com que haja mais campo para a atuação de arquitetos, designers etc., ao mesmo tempo, eles se tornam cada vez mais capa-citados, proporcionando aos empreendedores a seguran-ça de confiar nessa parceria. Vive-se um momento ímpar para o setor, tanto em serviço como em criatividade. Não é exagero afirmar que os profissionais brasileiros estão en-tre os melhores do mundo.

Para Pinheiro, da AsBEA, sempre tivemos bons proje-tos e bons arquitetos. “Originalidade e criatividade são ca-racterísticas natas das produções brasileiras, muitas vezes

abafadas por interesses econômicos de grandes obras ou grandes gru-pos investidores que não permitem a visibilidade merecida de alguns ex-celentes projetos enga-vetados”, diz. Para ele, apesar dessa evolução, ainda vale mais um pro-jeto funcional em detri-mento de um original.

“Hoje o que mais vale são resultados financeiros,

tanto para quem compra, quanto para quem vende. Se-gurança, qualidade e localização vêm na seqüência.”

Mesmo levando em conta as particularidades de cada país, como clima, relevo e cultura, Catelli Amor, do SASP, confirma que os arquitetos brasileiros têm se destacado por sua criatividade e poder de resolução de determina-dos problemas e situações, casando perfeitamente a ori-ginalidade e a funcionalidade. “Um projeto pode até ter sua complexidade, mas a difícil tarefa de organizar uma cidade com as intervenções urbanísticas faz com que al-guns dos nossos profissionais se destaquem também no exterior”, garante.

Ele também acredita que a funcionalidade, hoje, se so-brepõe à originalidade, mas o bom profissional consegue relacionar de maneira coesa os dois atributos, tornando o projeto único e personalizado, dando ao produto um va-lor agregado muito maior na sua finalização.

E no tocante ao design de interiores, será que também temos um resultado satisfatório se comparados com os profissionais do exterior? Para Ricardo Botelho, da ABD, sim. ”Os profissionais brasileiros são extremamente criati-vos. Mostras de decoração, como a Casa Cor, são conside-radas eventos de alto nível por profissionais visitantes de outros países”, avalia.

No embate entre originalidade e funcionalidade, ele diz que, em ambas, o que vale mesmo é a criatividade, mas aliada ao senso prático. “Para exercer a profissão, os designers precisam ser criativos, imaginativos e artísticos, mas igualmente disciplinados, organizados e empreende-dores. Devem combinar uma visão estética com habilida-des práticas e conhecimentos técnicos. Sobretudo, exige-se desse profissional a sensibilidade para trabalhar bem com o cliente na busca de soluções que sejam adequadas a cada projeto.”

Fernando Pinheirovice-presidente da (AsBEA)

A r t i g o S i l v a n a M a t t a r

Papel de parede x

pintura em paredeSilvana Mattar atua há mais de 25 anos no mercado de arquitetura e design de interiores. Atualmente, em parceria com arquitetos em edifica-ções, trabalha o conceito do Projeto Integrado - Arquitetura e Design de Interiores, novidade que tem agradado um perfil exigente de clientes.

50

Foto

: Ary

Die

send

ruck

Quando pintar? Quando revestir? Eis a questão....Tudo já foi permitido, tromp l’oeils (cenas pintadas

com tinta a óleo) nas paredes são vistas desde a época das cavernas. As texturas em pó de mármore presentes nas fa-chadas das construções do Império Romano já faziam o acabamento de seus interiores.

As tapeçarias que hoje são tratadas como obras de arte em formato de tapetes nas paredes eram revesti-mentos que cobriam todo o perímetro das mesmas como constatamos nos Castelos dos séculos XVII e XVIII, principalmente na França e Áustria, salas e dormitórios imensos revestidos em gobelins (tapeçaria feita à mão).

Na era contemporânea as paredes tratadas com pinturas lisas, limpas, brancas ou off white e com ausência total de elementos tomaram seu lugar, mas com o tempo, e como tudo é cícli-co na criatividade e necessidade do ser humano, novas releituras iniciam sua exibição em feiras e exposições.

Os estudiosos, designers e arquite-tos que pesquisam tendências costu-ram o novo e o antigo e tiram partido do resultado inusitado desta mistura de épocas. Como exemplo, podemos apreciar a originalidade de um sofá de linhas totalmente minimalistas na frente de uma parede revestida com uma cena renascentista. É um luxo!

A tecnologia de ponta traz para o mercado produtos como as tintas de paredes mais laváveis e resistentes, as-sim como papéis vinilizados, emborrachados ou até teci-

dos em fibras de vidro que são capazes de proteger as pa-redes contra rachaduras. Cabe a nós, profissionais, reger esta orquestra oferecendo sugestões.

Não existem regras. Eu, por exemplo, costumo tirar partido do uso do papel de parede em ambientes mais íntimos, como halls, dormitórios, saletas.

Gosto muito de abstrair a estampa de um tecido que estamos utilizando nos estofados e traduzir o composé numa pintura em parede ou até mandar estampar um pa-

pel exclusivo. Gosto de apelar para o artesanal. Meus clientes costumam ser prestigiados com estampas ou desenhos exclusivos.

A exploração de um mesmo desenho em técnicas diferentes dá um toque aconchegante e ele-gante. Também utilizo bastante as palhas coreanas, que são neutras e cuja textura em fibras naturais dão um toque exótico ao ambiente. As estampas são enriquecedoras, mas precisamos atentar para a ampli-tude e luminosidade do ambiente. Paredes lisas, com o cuidado para uma boa qualidade de mão de obra

de pintura e a escolha de uma boa tinta (de preferência acrílica) dão o acabamento mais sofisticado, portanto costumo deixar esta sugestão para os ambientes sociais e mais amplos.

O importante é lembrar que as paredes são a moldura do ambiente, e devem ser tratadas com atenção, criativi-dade e compatibilidade com a decoração.

A exploração de um

mesmo desenho em

técnicas diferentes

dá um toque

aconchegante e

elegante.

Chams Business nº 2

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Transcript of Chams Business nº 2