CIRCUITO DE DIREITO DIGITAL

Dayane Fanti Advogada

OAB/SP 306601

Ordem dos Advogados do BrasilSubseção Pinheiros

10/03/2012

ASSEMBLEIA VIRTUAL DE CONDOMÍNIO:PARTICIPAÇÃO, TRANSPARÊNCIA E

LEGALIDADE

I - Introdução

II - Assembleia Virtual

III - Sistema

IV - Participação

V - Transparência

VI - Legalidade

VII - Conclusão

I - INTRODUÇÃO

I - INTRODUÇÃO

Entender e participar da gestão do condomínio é não só um direito e um dever de cada condômino, mas

também uma necessidade, diante das imensas arbitrariedades que se verifica atualmente nas

gestões condominiais.

II – ASSEMBLEIA VIRTUAL DE CONDOMÍNIO

PONTOS INTERESSANTES

Aumento da participação dos condôminos nas deliberações;

Solução tecnológica mais lúdica e divertida do que a presença física;

Possibilidade de participar das reuniões condominiais via web;

Validade do ponto de vista legal; Redução (ou mesmo extinção) da participação física; Como serão documentadas as deliberações tomadas via

web; Como saber se aquele que está acessando a reunião e

votando é mesmo um condômino.

III – O SISTEMA

PRESENCIAL VIRTUAL

IMPORTANTE

Formato:

100% virtual ou híbrido.

Privacidade dos usuários:

Dados dos condôminos não são acessíveis nem para os administradores do sistema.

IV – PARTICIPAÇÃO

CASO REAL. JURISPRUDENCIA

“Administração de condomínio - Procedência - Adequação - Falta de recolhimento de contribuições previdenciárias dos empregados e recebimento de valores não creditados em favor do condomínio - Pretensão do síndico de atribuir toda a responsabilidade ao administrador - Descabimento - Obrigação do síndico de cuidar dos interesses dos condôminos não observada - Responsabilidade solidária dos réus – Caracterização - Recurso improvido”.

“O síndico não se exime da responsabilidade perante o condomínio ainda que contratados os serviços de administrador, pois a ele cabe exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, bem como dos serviços que interessam a todos os moradores”. (Apelação n° 994.03.094472-3, da Comarca de São Paulo, 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, Des. relator JESUS LOFRANO, j. 28.01.2010)

CASO REAL. JURISPRUDENCIA

“Conforme se alegou, a data do vencimento das dívidas do condomínio eram anteriores à data do pagamento do condomínio pelos moradores do residencial, o que obrigava o réu a quitar a dívida por meios próprios e depois realizar a compensação com o dinheiro recebido”.

(...)I - Ao relatório da r. sentença, que acolho, acrescente-se

que NIVALDO MARTIGNAGO foi condenado (...) como incurso nas sanções do artigo 168, §1°, inciso III do Código Penal, à pena de 01 (um) ano e 4 (quatro) meses de reclusão e pagamento de 11 (onze) dias-multa, fixados no mínimo legal, regime aberto...”. (Apelação Criminal, nº. 00799565.3/1-0000-000, da Comarca de São Paulo, 7ª Câmara A do 4° Grupo da Seção Criminal, Des. Relatora Deborah Ciocci, j. 14.12.2006).

CASO REAL. JURISPRUDENCIA

“Eu usava o dinheiro do prédio para cobrir a conta de outros prédios e depois retornava o dinheiro. Com o passar do tempo eu fui perdendo o controle (...).”

I - Ao relatório da r. sentença, que acolho, acresço que (...) JORGE TEIXEIRA LUIZ restou condenado como incurso no artigo 168, §1°, inciso III, na forma do artigo 71, ambos do Código Penal, à pena de 02 (dois) ano e 02 (dois) meses e 20 (vinte) dias de reclusão, regime aberto, e mais o pagamento de 104 (cento e quatro) dias-multa, no piso, ...”. (Apelação Criminal, nº. 0009039-90.2006.8.26.0590, da Comarca de São Vicente, 1ª Câmara de Direito Criminal do TJSP, Des. Rel. Péricles Piza, j. 06.06.2011).

Participar da vida condominial:

compreendendo; acompanhando; fiscalizando;

é obrigação e cuidado do condômino, sob pena de arcar, com seu próprio patrimônio, com as consequências dos atos desse administrador.

Ferramentas tecnológicas:

nova forma de conscientizar; instrumento para implementar a maior participação

dos condôminos na gestão do patrimônio comum; insumo de facilitação dos gestores administradores.

V – TRANSPARÊNCIA

Problema:

Condôminos que procuram o síndico ou a administradora terceirizada para ter acesso a relatório de obras realizadas, contabilidade,

orçamentos e demais documentos e assuntos de interesse geral e não conseguem êxito nesta busca

por má administração do responsável, desorganização ou mesmo pura e simplesmente falta de conhecimento das regras e leis por parte

daqueles que representam o condomínio.

Solução:

Ferramentas de gestão tecnológica:

podem auxiliar na solução deste problema, já que todos os dados e informações referentes a um

condomínio podem ser lançados e armazenados em um programa ou plataforma acessível via web,

facilitando, assim, o acesso dos condôminos a estes dados quando quiserem e onde estiverem.

“...essa situação de aparente negligência por parte dos moradores ocorre porque estes, mesmo não

concordando com os métodos e modos de gerenciar, preferem evitar atritos, (...) não participando das

decisões”. E acrescenta: “Ficou comprovado nesta pesquisa que a falta de participação dos condôminos

facilita a ocorrência de várias arbitrariedades”.

ROSELY BENEVIDES SCHWARTZ

“A hora da geração digital”, de Don Tapscott; “Síndicos estão mais jovens e democráticos”, em:

comoviveremcondominio.blogspot.com/2012/02/; “Síndico pela primeira vez é realidade em 1 a cada 5

prédios de São Paulo”, 01.fev.2012, em: comoviveremcondominio.blogspot.com/2012/02/.

74% dos síndicos tem entre 30 e 60 anos; 26% dos síndicos tem mais de 60 anos; Empresários e advogados somam 85% dos síndicos. 50% dos síndicos tem curso superior completo; 85% dos condomínios tem uma administradora contratada.

VI – LEGALIDADE

As deliberações tomadas via web serão documentadas de que forma?

• Edital de Assembleia Virtual realizada pela Petrobrás em janeiro de 2012.

• Lei n. 12.431/2011, possibilita que acionistas de sociedades anônimas participem de assembleias a distância, por meio de acompanhamento virtual.

Sistema gera, automaticamente, uma ata de assembleia virtual:

poderá ser impressa, assinada pelo responsável e registrada em cartório;

poderá ser preservada em arquivo digital, assinada digitalmente pelo responsável (se possuir certificado digital) e registrada, também digitalmente no cartório virtual, podendo, inclusive, ser enviada para o e-mail de cada participante a versão final da ata, assinada e registrada.

Nesse sentido, as deliberações tomadas via web serão documentadas de forma simples e

semelhante ao que já ocorre hoje, com a nítida vantagem de que, tudo aquilo que foi e vai sendo

discutido, fica registrado no sistema informático, enquanto que na assembleia presencial, só vai para

a ata aquilo que o secretário de mesa anota.

Serão válidas, do ponto de vista legal, tais deliberações?

Para que uma deliberação e seus votos sejam válidos e legalmente aceitos atualmente há três formas:

comparecendo presencialmente; outorgando uma procuração a alguém que o

represente; utilizando o certificado digital.

Havendo a deliberação virtualmente, o condômino poderá optar por gerar uma procuração virtual

(automaticamente fornecida pelo sistema), da qual constarão os itens da pauta e o voto do condômino em cada item ou votar digitalmente utilizando seu

certificado digital, se for possuidor de um.

CERTIFICADO DIGITAL

Caso possua um certificado digital e opte por votar utilizando-se dele, o voto do condômino é

automaticamente incluído na ata que será gerada ao final do processo e não haverá a necessidade de enviar uma representante ou procurador no dia

da assembleia física. Em outras palavras, para quem tem e utiliza o certificado digital a assembleia

física é totalmente dispensável.

Importante frisar que a utilização de certificado digital já é amplamente aceita pelos poderes públicos, em especial pelo Poder Judiciário, estando amparada

legalmente desde 2001, por meio da Medida Provisória 2.200-2, sendo regulada no Brasil pela Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil), e tem como órgão fiscalizador o Instituto

Nacional de Tecnologia da Informática (ITI).

Como saber se aquele que está acessando a reunião e votando é

mesmo um condômino?

aquele que acessa o sistema foi previamente cadastrado pelos responsáveis pelo condomínio;

o usuário receberá um login e criará uma senha, de uso pessoal e intransferível;

a senha é de inteira responsabilidade do condômino, exatamente como ocorre com a senha bancária;

o log de acesso do usuário, em cada conexão, é e sempre será armazenado pelos provedores de acesso;

para a votação final sobre um item da pauta, o usuário-condômino, além de ter acessado o sistema com seu login e senha, terá que utilizar um certificado digital para votar (caso queira realizar todo o procedimento de forma virtual), sistema este que fornece, se necessário, todas as informações sobre seu proprietário, trabalhado com infraestrutura de chaves públicas e privadas, altamente seguro.

VII – CONCLUSÃO

Franco e amplo debate entre os condôminos; Aumento da participação; Redução das arbitrariedades; Compartilhamento de informações e decisões; Distribuição de responsabilidades; Acesso ao sistema onde estiver e quando quiser; Segurança no acesso, através de cadastro prévio

efetuado pelo síndico ou pela administradora responsável pelo edifício e utilização do Certificado Digital.

adotadas as medidas explanadas; utilizados os recursos específicos existentes; amparados legalmente; orientada por profissional especializado:

virtualização das assembleias condominiais;deslocamento dos debates do plano físico para o

meio web

é possível e aliás desejável,

pois trata-se de uma ferramenta transparente, legal e que, sem dúvida, ampliará a participação dos condôminos na gestão do condomínio como um

todo, permitindo aos gestores o compartilhamento de decisões e transparência de seus atos e aos usuários-condôminos efetividade na participação e possibilidade de real compreensão do que vem

a ser um Condomínio.

Conteúdo da palestra disponível em:

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