CÂMARA UNICIPAL DE ISBOA - am-lisboa.pt€¦ · A visita foi efetuada em 13 de janeiro de 2017, e...

Fração Autónoma destinada a Estacionamento coberto e fechado

Rua Heróis de Quionga, 14 a 16 e Rua Marques da Silva 4

Penha de França

Lisboa

CÂMARA MUNICIPAL DE LISBOA

REQUERENTE:

CML – DMPRGU Departamento de Política de Solos e Valorização Patrimonial Divisão de Operações Patrimoniais – Núcleo de Avaliações Imobiliárias Campo Grande, 25 – 3º A 1749-099 Lisboa

ID GAREN: C0876AI1700011

Janeiro de 2016

SUMÁRIO DA AVALIAÇÃO

REQUERENTE E DATA DA AVALIAÇÃO

O presente estudo de avaliação foi requerido pela CML – DMPRGU, Departamento de Política de Solos e Valorização Patrimonial, Divisão de Operações Patrimoniais – Núcleo de Avaliações imobiliárias.

O relatório de avaliação foi efetuado no âmbito da proposta de trabalho C0876AI1700011, datada de 11 de janeiro de 2017 e adjudicada pela CML – DMPRGU, Departamento de Política de Solos e Valorização Patrimonial, Divisão de Operações Patrimoniais – Núcleo de Avaliações imobiliárias, em 12 de janeiro de 2017.

A visita foi efetuada em 13 de janeiro de 2017, e a avaliação e o relatório de avaliação reporta a 16 de janeiro de 2017.

Não efetuamos qualquer avaliação anterior ao imóvel.

A validade desta avaliação respeita à presente data e tem em consideração os fatores atuais do mercado, o seu conhecimento, os pressupostos fornecidos, a localização e toda a informação obtida, bem como da observação efetuada ao local.

ÂMBITO DA AVALIAÇÃO

O presente estudo tem por finalidade a determinação do Market Value, de uma fração autónoma destinada Estacionamento coberto e fechado, composta por 3 pisos e com capacidade de aproximadamente 45 lugares de parqueamento, sito na Rua Heróis de Quionga, 14 a 16 e Rua Marques da Silva 4, freguesia da Penha de França, concelho de Lisboa, cujo relatório descritivo e justificativo apresentamos.

BASES DA AVALIAÇÃO

A avaliação teve por base toda a documentação fornecida pelo cliente, que, para efeitos de avaliação, foi considerada como correta. Não foram efetuadas diligências formais, de forma a averiguar a veracidade desta informação.

Para o imóvel inspecionado e atendendo a que os elementos fornecidos são conclusivos, foi determinado o Valor de Mercado (Market Value), de acordo com os parâmetros definidos pelos organismos nacionais, que regem a avaliação de imóveis.

Este estudo teve por base as exigências legais da CMVM, que rege a Avaliação de Imóveis e demais critérios de avaliação, para avaliações de Imóveis de Fundos de Investimento Imobiliário, por avaliadores que correspondem aos requisitos exigidos por esta entidade.

Conforme acordado e tendo em conta as regras definidas pelos organismos nacionais, que regem a avaliação de imóveis, a avaliação dos imóveis foi efetuada de acordo com a seguinte definição:

Valor de Mercado É definido como “a estimativa do montante mais provável, pelo qual, à data da avaliação, o imóvel poderá ser transacionado entre um vendedor e um comprador decididos, em que ambas as partes atuaram de forma esclarecida e prudente e sem coação.”

TERMOS DE POSSE E ARRENDAMENTO

Foram-nos fornecidas cópias da documentação do imóvel em análise, contudo, não foram efetuadas diligências formais de modo a averiguar se estes documentos estão atualizados.

Neste contexto, e de cordo com instruções do cliente, o nosso estudo assume, que:

• O ativo imobiliário, devoluto, disponível, encontra-se livre de ónus ou encargos, para além dos referenciados no relatório; não existem cláusulas ou restrições, que possam afetar o valor do imóvel, para além das referidas no presente relatório;

APROVAÇÕES E LICENCIAMENTOS

Não realizámos diligências formais, mas baseamo-nos na informação fornecida pelo cliente.

Foi-nos entregue a cópia da Licença de Utilização N.º 34 emitida pela C.M. Lisboa em 07/02/1972, bem como cópia do Certificado Energético CE0000006720924, Classe Energética D, emitido em 12/03/2009 e válido até 12/03/2019.

Assumimos que o ativo pode ser fruído de acordo com a respetiva licença.

ESTRUTURA

Não levámos a cabo uma análise estrutural do imóvel, nem testámos equipamentos, maquinaria ou redes de águas ou eletricidade. Assim sendo não podemos dar qualquer opinião sobre a condição estrutural do mesmo. A nossa avaliação teve em consideração todas as informações fornecidas pelo cliente e observadas por nós à data da inspeção. A nossa avaliação assume, que não há nenhuns defeitos latentes, que possam afetar a avaliação reportada.

Pressupomos, assim, que não existem quaisquer circunstâncias, que possam afetar a nossa avaliação. Caso V. Exas. não considerem este pressuposto aceitável, ou queiram verificar a sua veracidade, deverão solicitar investigações apropriadas e informar-nos dos resultados, de modo a que possamos reconsiderar a nossa avaliação.

ÁREAS E MEDIÇÕES

Na presente avaliação a Garen - Avaliações de Ativos, não procedeu à medição de áreas, tendo adotado as áreas fornecidas pelo cliente.

PRINCÍPIOS GERAIS

A nossa avaliação tem, por base, informações fornecidas pelo cliente. Baseamos o nosso trabalho no pressuposto, que essas informações são corretas e completas e que não existem informações não partilhadas, que possam afetar a nossa avaliação.

Os valores determinados neste estudo são apresentados em Euros (€).

Não foram feitas provisões para impostos, resultantes da venda ou desenvolvimento do Imóvel.

Não foram feitas provisões para a existência de hipotecas ou outros ónus financeiros sobre o Imóvel.

Um comprador do Imóvel pode necessitar de informação adicional ou verificações, relativamente, a algumas matérias referidas neste relatório, antes de uma aquisição, pelo que deve tomar em consideração, os pressupostos subjacentes a esta avaliação.

A nossa avaliação não considera os eventuais custos de transferência para o estrangeiro, dos resultados da venda, nem a existência de quaisquer restrições para o fazer.

Não temos qualquer tipo de interesse presente ou futuro no imóvel avaliado.

Não recebemos nenhuma compensação em função da análise, opiniões, conclusões do presente relatório.

As opiniões, conclusões e análise constantes do relatório, foram desenvolvidas de acordo com as disposições estabelecidas pela CMVM, que rege a Avaliação de Imóveis.

Os valores propostos consideram, que sobre o(s) imóvel(eis) não impendem nenhuns ónus, encargos ou arrendamentos, para além dos referenciados no presente relatório.

LEGISLAÇÃO APLICÁVEL

Esta avaliação foi efetuada, de molde e com processos definidos nos Regulamentos:

• Lei nº 153/2015 de 14 de setembro que regula o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.

• Lei nº 16/2015 de 24 de fevereiro que estabelece o Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivo;

• Regulamento da CMVM nº 02/2015 de 17 de Julho que estabelece as regras técnicas sobre critérios de avaliação dos imóveis dos fundos de investimento imobiliário e define os requisitos exigíveis aos respetivos peritos avaliadores.

ELEMENTOS DE IDENTIFICAÇÃO, AVALIAÇÃO E RESPONSABILIZAÇÃO

A. Elementos de Identificação No corpo do Relatório;

B. Elementos de Avaliação No corpo do Relatório;

C. Elementos de Responsabilização A avaliação foi elaborada pelo Perito Avaliador de Imóveis, Filipe Ribeiro, Eng.º Civil, Pós Graduado em Gestão e Avaliação Imobiliária, registado na CMVM com o número de registo PAI 2007/019/003, com Seguro de Responsabilidade Civil efetuado junto da Ageas Portugal, Companhia de Seguros de Vida, S.A., Apólice Nº 0084.10.107037 com capital seguro de 500.000€, válida até 05-12-2017 e certificada pelo Perito Avaliador de Imóveis Nuno Cruz, Licenciado em Gestão Imobiliária, registado na CMVM com o número de registo PAI 2007/019/002, com Seguro de Responsabilidade Civil efetuado junto da Ageas Portugal, Companhia de Seguros de Vida, S.A, Apólice Nº 0084.10.107178 com capital seguro de 500.000€, válida até 05-12-2017, que declaram que a avaliação constante neste relatório foi executada de acordo com as exigências da Lei n.º 153/2015, de 14 de setembro.

A entidade responsável pela avaliação, Garen, Avaliações de Ativos, Lda, possui registo CMVM PAI/2007/0019, Apólice 0084.10.144476, efetuado junto da Ageas Portugal, Companhia de Seguros de Vida, S.A., com validade até 05-12-2016.

Conforme Artigo 28.º do Regulamento da CMVM n.º 2/2015, “O valor dos ativos é suscetível de ser determinado a qualquer momento com base em sistemas de avaliação objetivos e fiáveis que: a) Permitam calcular o valor pelo qual o ativo detido na carteira pode ser trocado entre partes que atuem com pleno conhecimento de causa e de livre vontade, no contexto de uma operação em que as partes não são relacionadas; b) Assentem em dados de mercado ou em modelos de avaliação".

O(s) perito(s) avaliador(es) possui(em) as competências e experiência profissional adequadas ao desempenho das respetivas funções.

Não existe qualquer interesse presente ou futuro no imóvel objeto de avaliação ou qualquer relação, comercial ou pessoal, com o proponente e a retribuição auferida não se encontra dependente do valor de avaliação atribuído ao imóvel.

Conforme Artigo 37.º do Regulamento da CMVM n.º 2/2015, “ Os peritos avaliadores de imóveis devem utilizar pelo menos dois dos seguintes métodos de avaliação, escolhendo em cada circunstância aqueles que se mostrem mais adequados à avaliação do imóvel em causa: a) Método comparativo; b) Método do custo; c) Método do Rendimento”, “o perito avaliador deve apresentar no relatório de avaliação o valor do imóvel que resulte da aplicação do método previsto no n.º 1 que se revele o menos desadequado”.

O(s) perito(s) avaliador(es) não se encontra(m) abrangido(s) por qualquer incompatibilidade prevista no artigo 19º da Lei nº153/2015.

METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO

• Método do Rendimento • Método Comparativo de Mercado

Apresentamos de seguida a descrição das metodologias adotadas, sendo as que melhor se adaptam ao tipo de produto objeto de avaliação:

O Método do Rendimento Dinâmico é, especialmente, adequado para a estimação dos valores de propriedades produtivas, que podem ou se encontram arrendadas ou exploradas, a determinado valor de renda (isto é, que podem fornecer ou já fornecem um rendimento, em regra periódico, mensal, sazonal ou anual) e de acordo com uma yield representativa da sua utilização, atual ou potencial.

Neste método dinâmico, numa ótica financeira ao longo de uma programação temporal, os fluxos de rendimentos futuros, são atualizados à data atual, a uma taxa de custo de capital, que reflita a remuneração exigida pelos investidores e o prémio de risco associado à atividade desenvolvida, por recurso ao Método DCF – “Discounted Cash Flows”.

A fórmula de cálculo é a seguinte:

Em que:

NPV Market Value RBE Rendimento Bruto de Exploração EE Encargos de Exploração T Taxa de atualização i N períodos da exploração

O Método Comparativo de Mercado baseia-se na observação de valores de mercado, de património semelhante ao que se pretende avaliar, pelo que o valor obtido será tanto mais correto, quanto mais ativo for o mercado e quanto mais próximas e/ou semelhantes forem as características dos patrimónios transacionados, com as do património a avaliar. Neste Método, o valor dos imóveis é determinado por comparação com outros semelhantes, de que são conhecidos os preços (ou valores de oferta) no mercado imobiliário. O Método Comparativo de Mercado será, assim, deduzidas as respetivas fórmulas empíricas, traduzido na seguinte expressão simplificada:

Em que:

MV Market Value A Área I.V. Índice de Venda em €/m² (benchmark)

PREMISSAS ESPECIAIS

Na preparação da Avaliação, a Garen – Avaliações de Ativos, não foi instruída pelo cliente para incluir qualquer premissa especial.

DIVULGAÇÃO

Tomamos conhecimento e autorizamos, que o destinatário possa divulgar este relatório de avaliação (i) se requerido por lei ou regulamentos ou por qualquer entidade reguladora ou governamental; (ii) às suas subsidiárias, aos consultores e a outros parceiros; (iii) na divulgação de resultados; (iv) no Website; (v) e nas apresentações institucionais, desde que sejam mencionadas as premissas tomadas por base.

Na divulgação deste relatório às entidades acima referidas, o destinatário concorda em informar, claramente, as entidades a quem o relatório é fornecido, numa base de não responsabilidade. A aceitação deste relatório pressupõe o conhecimento, que a divulgação é feita sem que exista qualquer relação contratual direta ou indiretamente, obrigações ou deveres entre a Garen- Avaliações de Ativos e outra entidade.

MARKET VALUE

Assumindo a inexistência de restrições onerosas, encargos ou direitos de uso, dos quais nós não tenhamos conhecimento, sujeito aos “Princípios Gerais” e “Bases da Avaliação”, aos comentários específicos e todos os pressupostos contidos neste relatório e baseado em valores, à data atual, apresentamos, em nossa opinião, o(s) seguinte(s) Valor(es) de Avaliação:

Estacionamento coberto e fechado - Rua Marques da Silv a 4 e Rua Heróis Quionga 14 e 16

Market Value 874.000 €

Oitocentos e setenta e quatro mil euros Lisboa, 16 de janeiro de 2017

Este relatório é composto por 27 (vinte sete) páginas

Entidade Responsável pela Avaliação Perito Avaliador de Imóveis (Certificador)

Perito Avaliador de Imóveis

Garen, Avaliações de Ativos, Lda Nuno Cruz Filipe Ribeiro

Sócio Coletivo N.º 36 da APAE Licenciado em Gestão Imobiliária Eng.º Civil, Pós Graduado em Gestão e Avaliação Imobiliária

Pessoa Coletiva, CMVM sob o nº de registo PAI/2007/019 CMVM sob o nº de registo PAI/2007/019/002 CMVM sob o nº de registo PAI/2007/019/003

Apólice Nº 0084.10.144476, AGEAS, S.A., válida até 01-12-17 Apólice Nº 0084.10.107178, AGEAS, S.A., válida até 05-12-17 Apólice Nº 0084.10.107037 AGEAS, S.A., válida até 05-12-17

ÍNDICE

REQUERENTE E DATA DA AVALIAÇÃO .................................................................................................................. 2 ÂMBITO DA AVALIAÇÃO ....................................................................................................................................... 2 BASES DA AVALIAÇÃO ........................................................................................................................................ 2 TERMOS DE POSSE E ARRENDAMENTO ................................................................................................................. 2 APROVAÇÕES E LICENCIAMENTOS ....................................................................................................................... 3 ESTRUTURA ....................................................................................................................................................... 3 ÁREAS E MEDIÇÕES ............................................................................................................................................ 3 PRINCÍPIOS GERAIS ............................................................................................................................................ 3 LEGISLAÇÃO APLICÁVEL ..................................................................................................................................... 4 ELEMENTOS DE IDENTIFICAÇÃO, AVALIAÇÃO E RESPONSABILIZAÇÃO ...................................................................... 4 METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO ............................................................................................................................ 5 PREMISSAS ESPECIAIS ........................................................................................................................................ 5 DIVULGAÇÃO ...................................................................................................................................................... 5 MARKET VALUE .................................................................................................................................................. 6

RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO ............................................................................................................................... 8

1. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO .......................................................................................................................... 9 2. CARACTERIZAÇÃO DO LOCAL .................................................................................................................... 9 3. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL ................................................................................................................. 11 4. SITUAÇÃO URBANÍSTICA E LICENCIAMENTOS ............................................................................................ 15 5. VALORES DE AVALIAÇÃO INDICADOS ........................................................................................................ 16 6. CARACTERIZAÇÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO .......................................................................................... 16 7. DETERMINAÇÃO DE VALORES DE AVALIAÇÃO ............................................................................................ 23 8. CONCLUSÃO .......................................................................................................................................... 27

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RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO

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1. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO

O presente estudo tem por finalidade a determinação do Market Value, de uma fração autónoma destinada Estacionamento coberto e fechado, composta por 3 pisos e com capacidade de aproximadamente 45 lugares de parqueamento, sito na Rua Heróis de Quionga, 14 a 16 e Rua Marques da Silva 4, freguesia da Penha de França, concelho de Lisboa, cujo relatório descritivo e justificativo apresentamos.

A validade desta avaliação respeita à presente data e tem em consideração os fatores atuais do mercado, o seu conhecimento, os pressupostos ajustados à realidade do mesmo, a localização do imóvel e a observação efetuada ao local e considerando, que o mesmo se encontra devoluto e livre de ónus ou encargos.

1. 1. ELEMENTOS BASE PARA A AVALIAÇÃO

A presente avaliação teve por base os seguintes elementos:

• Cópia da Certidão do Registo Predial;

• Cópia da Caderneta Predial Urbana;

• Cópia da Licença de Utilização;

• Cópia do Certificado Energético;

• Mapa de Áreas;

• Peças Desenhadas;

Descrição CRP 17/20071121 "A"

Inscrição na Matriz U 2447 "A"

Licença Utilização Nº 34 emitida pela C.M. Lisboa em 07/02/1972

Certificado Energético CE0000006720924, Classe Energética D, emitido em 12/03/2009 e válido até 12/03/2019

Elementos RelevantesEstacionamento coberto e fechado - Rua Marques da Silv a 4 e Rua Heróis Quionga 14 e 16

Para complemento da análise, efetuou-se uma visita ao local, com o intuito de permitir uma melhor observação das características gerais do ativo imobiliário e do seu meio envolvente, bem como de eventuais singularidades que, caso fossem detetadas, nos permitissem uma melhor leitura dos aspetos, que pudessem vir a ser determinantes, na estimativa dos valores a apresentar.

Para melhor ilustrar os aspetos referidos, realizou-se um registo fotográfico do imóvel e zona envolvente, que se anexa ao presente trabalho.

2. CARACTERIZAÇÃO DO LOCAL

2.1. DESCRIÇÃO DA ENVOLVENTE

O ativo imobiliário objeto de avaliação, localiza-se na freguesia da Praça de Espanha, na zona de transição Penha de França – Arroios.

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Trata-se de uma zona urbana, consolidada, de cariz residencial, sendo a envolvente alargada caracterizada pela existência de edifício multifamiliares com semelhante cércea.

A zona é bem servida de comércio, serviços e equipamentos urbanos de apoio e lazer, destacando-se na envolvente, a Praça do Chile, Praça Paiva Couceiro, Praça do Martim Moniz, Escola Selecta D. João I, Banco de Portugal, Direcção Nacional da Policia de Segurança Publica / PSP, Escola Básica do 1º Ciclo n° 26, Escola Básica dos 2º e 3º Ciclos Nuno Gonçalves, Piscina Municipal da Penha de França, Igreja da Penha de França, restaurantes, farmácias, supermercados, entre outros.

Relativamente a acessos, embora algo difíceis, a proximidade à Avenida Almirante Reis, confere à zona, um rápido acesso às principais vias de escoamento.

Quanto a transportes, a zona é servida por autocarros da CARRIS, sendo ainda de referir, a curta distancia ao METRO (Estações Pç Chile e Intendente).

O estacionamento em superfície processa-se de forma difícil em toda a envolvente.

A zona dispõe de todas as infraestruturas, nomeadamente, de rede de abastecimento de águas, saneamento básico, redes elétricas e de telecomunicações. Os arruamentos envolventes encontram-se, devidamente, pavimentados.

2.2. PLANTA DE LOCALIZAÇÃO E COORDENADAS GPS

N 38°43'51.00"

W 9° 7'57.41"Coordenadas

Geo referenciação GOOGLE EARTH

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3. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

3.1. DESCRIÇÃO GERAL

Trata-se de uma garagem, composta por 4 pisos, sendo que possui frente para a Rua Heróis de Quionga, 14 a 16 por onde se faz o acesso à garagem, e para a Rua Marques da Silva 4, materializando esta frente, uma área comercial / serviços.

A fração foi anteriormente fruída como oficina, contudo, à data atual, o seu best and highest use refere-se ao uso como garagem de recolhas / estacionamento, em virtude da carência que a zona tem deste produto.

Conforme já referido, o acesso ao estacionamento faz-se pelo Rc da Rua Heróis de Quionga, sendo este, a 2ª Subcave, composta por acesso, arrecadação, vestiários, Instalações Sanitárias, circulações verticais (escadas e elevador), gabinete, área de lavagem de viaturas e zona de circulação de viaturas.

Planta da 2ª Subcave

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A 3ª Subcave, materializa uma cave (orientada para a Rua Heróis de Quionga) e é composta por rampa, arrecadação, instalações Sanitárias, circulações verticais (escadas e elevador) e gabinete.


A 1ª Subcave, é composta por rampa arrecadação, refeitório, instalações Sanitárias e circulações verticais (escadas e elevador).


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Por fim, o Rc (Rua Marques da Silva 4), A 1ª Subcave, é composto por área de loja (comércio / serviços), gabinete, arrecadação, instalações sanitárias, patim de acesso ao terraço e circulações verticais (escadas e elevador).

Planta do Rc

Importa ainda referir a existência de um piso intermédio (entre a 1ª Subcave e o Rc), sendo composto por uma arrecadação e circulações de piso). Note-se que esta área não será objeto de avaliação, atendendo a que não se encontra descrito na documentação oficial, nem referenciado nas peças desenhadas.

Em virtude da área de cada piso, a ser afeto a estacionamento, distribuição estrutural de pilares, bem como considerando fáceis condições de manobrabilidade, somos da opinião, que a fração objeto de avaliação, terá capacidade para aproximadamente 45 lugares de parqueamento (muito prudente).

Relativamente a acabamentos e equipamentos, de forma genérica, nos pisos afetos a estacionamento o pavimento faz-se em mosaico cerâmico / hidráulico, sendo as paredes estucas e pintadas, encontrando-se algumas revestidas a azulejo até à altura de 2m. As zonas húmidas possuem pavimento e revestimento de paredes em material cerâmico. Tetos estucados e pintados.

No Rc (Rua Marques da Silva 4), o pavimento faz-se maioritariamente em alcatifa, sendo as paredes estucadas e pintadas. Possui divisória amovível.

As caixilharias são maioritariamente em estrutura de aço esmaltado e vidro simples. Os dois portões de acesso à garagem, possuem estrutura metálica, sendo seccionados.

Relativamente a equipamentos, destaca-se na 2ª Subcave as condutas de Ventilação e Renovação de Ar, desconhecendo-se o estado das máquinas de apoio. Neste piso, salienta-se ainda a tubagem do ramal SI.

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De acordo com o que nos foi possível apurar, o edifício foi recentemente reabilitado pelo exterior (fachadas, terraços e cobertura), possuindo de forma geral boa conservação.

Pelo interior, a fração evidencia alguns sinais da sua vetustez, pelo que carece de algum investimento de substituição e manutenção. Não obstante o anteriormente exposto, não detetamos, patologias que se afigurem de tal singularidade que mereçam intervenção imediata.

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Fotos gerais da Fração

3.2. ÁREAS

Apresenta-se, de seguida o quadro de áreas, sendo que as mesmas foram fornecidas pelo cliente, estando de acordo com peças desenhadas fornecidas:

2.282,37 m² 4 Pisos

Piso 4 Rc na Rua Marques da Silv a 4 Comércio / Serv iços 85,80 m²

Piso 3 Cv na Rua Marques da Silv a 4 Estacionamento 693,00 m²

Piso 2 Rc na Rua Heróis de Quionga 14 e 16 Estacionamento 814,71 m²

Piso 1 Cv na Rua Heróis de Quionga 14 e 16 Estacionamento 688,86 m²

2.282,37 m²45 LEs

NOTA: Áreas cfr. Peças Desenhadas

Quadro de áreas


AB @ 48,8 m²/LP

Estacionamento Coberto e Fechado Fração A

Área de Construção

4. SITUAÇÃO URBANÍSTICA E LICENCIAMENTOS

4.1. SITUAÇÃO URBANÍSTICA

Assumimos que a situação urbanística do imóvel se encontra regularizada, cumprindo a normativa municipal aplicável.

4.2. LICENÇAS

Não realizámos diligências formais, mas baseamo-nos na informação fornecida pelo cliente.

Foi-nos entregue a cópia da Licença de Utilização N.º 34 emitida pela C.M. Lisboa em 07/02/1972, bem como cópia do Certificado Energético CE0000006720924, Classe Energética D, emitido em 12/03/2009 e válido até 12/03/2019.

Assumimos que o ativo pode ser fruído de acordo com a respetiva licença.

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5. VALORES DE AVALIAÇÃO INDICADOS

No presente relatório será indicado o seguinte valor:

• Market Value

6. CARACTERIZAÇÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO

6.2.1. ENQUADRAMENTO MACROECONÓMICO

De acordo com o Boletim Económico do BdP de Outubro, é apresentada uma atualização das projeções macroeconómicas para o ano de 2016 e 2017.

Para 2017, e segundo o Banco de Portugal, a tendência de recuperação pode ser retomada com crescimentos de 1,6%. Outras entidades, como o Fundo Monetário Internacional ou a OCDE apontam para um cenário mais negativo, com um crescimento do PIB em 2017 de apenas 1,1% e 1,3%, respetivamente.

O Consumo Privado continua a ser um importante motor de crescimento, com uma evolução positiva estimada para o final do ano de 2,1% - ainda assim inferior à registada em 2015, 2,6%. O Consumo Público intensificou a trajetória de subida iniciada em 2015.

As exportações, ainda que até ao último ano tenham sido um importante contributo para o crescimento, registaram no primeiro semestre uma ligeira correção, face a igual período de 2015. Uma evolução equivalente das importações manteve o saldo da balança comercial em terreno negativo.

Os principais fatores que poderão condicionar a evolução futura da economia portuguesa prendem-se com a situação política, a estabilidade do sistema financeiro, a perceção de risco por parte das agências de rating e a evolução da economia internacional, nomeadamente em países como o Brasil, China e Angola, importantes destinos das exportações nacionais.

O momento atual representa assim uma oportunidade urgente e única para aprofundar um regime promotor da estabilidade macroeconómica e do crescimento económico, bem como para ancorar as expetativas dos agentes em torno deste regime.

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6.2.2. MERCADO IMOBILIÁRIO EM PORTUGAL - INVESTIMENTO

Na primeira metade do ano, o investimento realizado em imobiliário comercial ascendeu a 875M€, um valor inferior ao registado no mesmo período de 2015, mas ainda assim, superior ao total registado nos anos após o pico de 2007, com exceção de 2015, demonstrando um contínuo sinal de vitalidade do mercado.

A dinâmica do setor imobiliário ao longo de 2016 reflete um mercado que é cada vez mais atrativo para investidores institucionais e particulares, graças à combinação que oferece de qualidade e retorno.

O valor médio por negócio subiu consideravelmente neste primeiro semestre, sendo este facto inerente ao maior volume de transações de portfólios. Esta tendência reflete a conjugação de fatores: do lado da oferta, a escassez de crédito e a restruturação do setor segurador e financeiro conduziu a que muitos proprietários optassem pela venda de imobiliário como forma alternativa de se financiarem; do lado da procura, a chegada ao mercado imobiliário português de grandes investidores institucionais contribuiu para que estas operações de grande volume fossem concretizadas.

Matem-se a cada vez maior atratividade do setor imobiliário nos mercados de capitais internacionais; o investimento estrangeiro teve um peso muito significativo nos volumes de investimento registados no primeiro semestre, uma quota de volume de negócios a ter origem em investidores não nacionais, superior a 90%.

Os fundos de investimento foram o tipo de investidor mais ativo. Os family offices são a segunda classe de investidores mais ativa, sendo de referir o peso que a compra do Campus da Justiça por parte de um privado teve neste resultado. Por fim, os REIT’s têm um peso ligeiramente a

O sector de retalho absorveu aproximadamente metade do investimento, seguindo-se o setor de escritórios com aproximadamente 40% e por fim outros usos, quase na sua totalidade hotéis. O sector industrial manteve um baixo volume de investimento (app. 39M€).

Na primeira metade de 2016, destacam-se as transações do Campus da Justiça, dois Sale & Leaseback de 16 hipermercados da Sonae (12 + 4, respetivamente), Edifício Monumental, Torre Galp, República 25, Duque D’Avila 46, José Malhoa 27, Algarve Shopping e o Estação Viana.

A retoma começou a ser sentida em 2013, e hoje os yields encontram-se já nos níveis de pré-crise. A recuperação de valores de venda não foi ainda conseguida em pleno, fruto de uma recuperação de rendas mais lenta, mas a expetativa é de que em breve se assista a uma ténue subida de rendas nos produtos de primeira linha que permita uma recuperação integral dos valores. A exceção à regra em termos de recuperação de valor acontece no setor de retalho, no qual o comércio de rua registou já uma valorização significativa. Também no caso dos centros comerciais o valor de 2007 foi ligeiramente ultrapassado em 2016.

As yields neste segundo trimestre mantiveram-se estáveis face ao trimestre anterior, período em que se assistiu a uma redução generalizada das yields em praticamente todos os sectores.

• Industrial (yield bruta prime) @ 7.00% • Centros Comerciais (yield liquida) @ 5.50% • Comércio de Rua (yield bruta prime) @ 5.00% • Escritórios (yield bruta prime) @ 5.25%

Existem alguns fatores geradores de incerteza, que justificam a estabilidade das yields na expectativa de como decorrerá a segunda metade do ano: a evolução do BREXIT, e renovação da vitória minoritária do partido do anterior governo (PP), em Espanha.

É ainda expectável alguma precaução por parte dos investidores, na expectativa de ver o que o tempo reserva para todos em termos políticos e económicos, principalmente na União Europeia.

O investimento estrangeiro disparou em Portugal nos últimos anos e a atratividade do mercado imobiliário português, sobretudo o de luxo, tem vindo a conquistar cada vez mais investidores vindos do exterior. Franceses, brasileiros e chineses são os que mais se rendem aos encantos do nosso país, mas não só. Portugal está nas ‘bocas’ do mundo.

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Em 2016 foi notícia em vários meios de comunicação social a nível mundial, entre eles, a revista Forbes, o The Wall Street Journal, o The New York Times, o Globo ou o El País, entre muitos outros órgãos internacionais. Não é por acaso que, segundo o Annual Global Retirement Index, da International Living (IL) para 2017, Portugal ocupa a 9ª posição no Top 10 dos melhores países para os estrangeiros viverem depois da reforma, sendo considerado um dos destinos mais atrativos para este ano.

De acordo com o relatório, o nosso país atrai reformados devido ao baixo custo de vida, clima ameno, praias no oceano Atlântico e ao facto de muitos moradores falarem inglês. Também a Christie’s International Real Estate divulga o ranking das 10 cidades mundiais a que se deve estar atento em 2017 pelas diversas características e propriedades de qualidade que possuem.

As cidades de Lisboa e Porto estão entre as escolhas da mais prestigiada rede imobiliária do mundo.

A revista Forbes considera Portugal um dos melhores destinos para investir em imobiliário de luxo, revelando que é uma excelente escolha devido aos preços baixos e aos bons retornos das rendas.

6.2.3. MERCADO IMOBILIÁRIO – RESIDENCIAL

Durante os seis primeiros meses do ano de 2016 manteve-se a recuperação, iniciada em 2013, mantendo-se assim a evolução positiva, relativamente aos níveis de procura.

Segundo os dados obtidos através do Sistema de Informação Residencial (SIR), produzido pela Imométrica, foram vendidos 2.300 fogos na cidade de Lisboa durante o ano de 2015; no Porto este valor foi de 395. Estes valores demonstram um crescimento na procura de 16% para Lisboa e de 32% para o Porto.

Verifica-se um crescimento homólogo, no primeiro trimestre de 2016 face ao de 2015. Segundo dados do SIR regista-se um crescimento de 55% no número de fogos vendidos em Lisboa, num total de 788, e de 20% no Porto, com 104.

FOGOS VENDIDO – LISBOA E PORTO

Fonte: SIR

Acompanhando o aumento da procura, os dados reportados pelo SIR relativa a oferta refletem uma correção em baixa dos fogos em oferta em ambas as cidades.

Nos primeiros 3 meses de 2016, foram contabilizados em termos de número de fogos para venda, 6.655 na cidade de Lisboa e de 2.594 no Poro; demonstrando um decréscimo relativo ao período homólogo de 10% e 32% respetivamente.

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De acordo com a Confidencial Imobiliário, os resultados do RICS/Ci PHMS de Junho de 2016 apontam para uma ligeira aceleração no crescimento dos preços reportados pelos operadores de mercado, com o indicador a apresentar a leitura mais elevada desde que o inquérito foi lançado há 6 anos atrás.

No mercado de arrendamento, a procura por parte dos arrendatários continua a crescer e as novas colocações em oferta permanecem firmemente em trajetória descendente, pressionando ainda mais a subida das rendas.

Começando pelo mercado de compra e venda, as novas intenções de compra aumentaram mais uma vez em junho, embora o ritmo mensal de crescimento tenha sido o mais contido desde janeiro de 2016. Em paralelo, as novas instruções de venda estabilizaram após uma pequena queda no mês anterior.

As vendas acordadas subiram ao ritmo mais rápido desde Setembro de 2015, com cada região a registar um aumento no volume de transações. Olhando para o futuro, espera-se que as vendas cresçam ainda mais em todas as regiões ao longo do próximo trimestre.

Acompanhando a cada vez mais forte atividade do mercado, os preços das casas continuaram a subir pelo décimo nono mês consecutivo. Além disso, o indicador de crescimento dos preços melhorou para +30 (de +29 em Maio), a leitura mais elevada desde que o inquérito foi lançado em 2010. Contudo, devemos considerar que tal se seguiu a um período de quedas de preços persistentes entre 2010 e 2014. Considerando uma análise a 12 meses, os respondestes continuam a esperar um aumento dos preços das casas em torno dos 3%.

Em Lisboa, projeta-se um acréscimo dos preços em torno dos 3%.

Fonte: CI/RICA HOUSING MARKET SURVEY

Depois de um longo período de queda nos preços, há três anos que o setor residencial em Portugal está a valorizar e registaram este ano a maior subida de sempre, veio confirmar o Instituto Nacional de Estatística (INE), recentemente.

Em termos médios, as habitações ficaram 7,6% mais caras no terceiro trimestre deste ano, face a igual período em 2015. A maior subida registou-se nas vendas de casas em segunda mão, com uma aceleração de 9,1% nos preços. Já as casas novas aumentaram 3,7% no mesmo período.

Outro sinal do dinamismo do mercado imobiliário, confirmado pelas estatísticas oficiais, vem do número e volume de negócios das operações realizadas no último trimestre. No terceiro trimestre de 2016, o número de transações cresceu 15,8% face ao mesmo período do ano anterior, tendo sido realizadas 31.535 transações de alojamentos, mais de 80% das quais envolvendo alojamentos existentes.

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Desde 2001 que o preço das casas em Portugal não apresentava um aumento homólogo tão acentuado como o que foi registado em setembro de 2016, avança a Confidencial Imobiliário (Ci).

De acordo com esta entidade, o preço das casas em Portugal (Continental) cresceu 7,5% nesse mês face a setembro de 2015, não só continuando o percurso de recuperação iniciado em meados de 2013 como acelerando bastante o seu ritmo.

Os valores resultam do Índice de Preços Residenciais da Ci, apurado a partir dos dados de vendas efetivas reportadas por empresas de promoção e mediação imobiliária que integram o SIR-Sistema de Informação Residencial.

A Confidencial Imobiliário destaca ainda que esta performance dá sequência à rota ascendente dos preços nos últimos três anos. De acordo com a Ci, os preços das casas em Portugal iniciaram o seu percurso de recuperação em meados de 2013, quando atingiram o ponto mais baixo do mercado, aumentando, desde aí, em termos acumulados, 11,1%.

Estes valores estão em linha com os resultados mais recentes do Portuguese Housing Market Survey, referentes ao inquérito de novembro, onde se frisa que as expetativas relativas ao aumento dos preços por parte dos agentes inquiridos se acentuaram, apontando para uma subida média anual de 4% nos próximos 5 anos, ritmo que tem sido confirmado e mesmo ultrapassado pela realidade do mercado.

6.3. FATORES RELEVANTES

Apresentamos, anteriormente, a análise do mercado imobiliário generalizada, pelo que julgamos adequado, evidenciar algumas valências e debilidades do ativo objeto de avaliação.

Pontos Fortes / Oportunidades Carência de estacionamento na zona; Localização específica / central; Boa manobrabilidade interior; Todos pisos possuem Instalações sanitárias; Existência de elevador eme todos pisos; Valencia de comércio / serviços e garagem/avenças, mitiga risco; Razoáveis acessos;

Fraquezas / Ameaças Oferta identificável na Grande Lisboa; Necessidade de algum investimento de substituição e manutenção (estimamos

aproximadamente 154m€); Dependência do setor da atividade económica global;

Nestes termos, em virtude do, anteriormente, exposto e tendo em conta a atual conjuntura socioeconómica, aplicaram-se índices devidamente ajustados ao mercado e a este tipo de produto imobiliário, embora se trate de um produto com características muito satisfatórias, que lhe confere atratividade, atendendo a que a oferta na zona e envolvente é reduzida e a procura é elevada.

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6.4. ÍNDICES DE MERCADO

6.4.1. LEVANTAMENTO DE MERCADO

Os índices médios adotados procuram refletir, essencialmente, o tipo de produto objeto de avaliação, de acordo com a dimensão, a localização e as características gerais da zona.

Foi realizada uma prospeção na zona envolvente, para apurar valores de oferta de produtos que pudessem apresentar alguma equivalência.

Esses valores foram homogeneizados, com vista a determinar um valor de referência a utilizar nos cálculos, para a determinação do Market Value.

No quadro seguinte apresentam-se as amostras mais relevantes:

1 120 € 14,0 m² 1 LE 8,6 €/m² 120,0 €/LELugar de Estacionamento Coberto, com 14m², junto à Av enida Almirante Reis. Localização eacessos superiores

Igor Sales - 914815895 1,000 120,00 €/LE

2 70 € 12,5 m² 1 LE 5,6 €/m² 70,0 €/LEParqueamento no piso -3 de edificio habitacional, na R.João da Silv a em Lisboa. Fracacapacidade de manobra

Home Play ers - 215554378

1,750 122,50 €/LE

3 100 € 10 m² 1 LE 10,0 €/m² 100,0 €/LELugar de estacionamento, em edifício com localização superior, com Segurança 24H, porém,o estacionamento possui muito fraca manobrabilidade.

REMAX 4Ev er -213833239

1,200 120,00 €/LE

4 185 € 15 m² 1 LE 12,3 €/m² 184,5 €/LEVagas para estacionamento em parque coberto, mensais, 24 horas dia, liberdademov imentação fora de ex pediente, com comando. Garagem Paços Manuel.

Particular - 962288866 0,700 129,15 €/LE

5 150 € 12 m² 1 LE 12,5 €/m² 150,0 €/LEEstacionamento na Rua da Verónica, perto da Feira da Ladra. Parqueamento paraAutomóv eis e Motos. Superior

Absolument Lisbonne - 918761477

0,800 120,00 €/LE

6 70 € 13 m² 1 LE 5,4 €/m² 70,0 €/LE 1,750 122,50 €/LE

7 90 € 13 m² 1 LE 6,9 €/m² 90,0 €/LE 1,250 112,50 €/LE

8 4.000 € 1.858 m² 53 LE 2,2 €/m² 75,5 €/LEGaragem com 1858m², elev ador para nov e pessoas, v entilação mecânica, detecção eex tinção de incêndio, junto ao Estádio Univ ersitário, Univ ersidade Católica e HSM. Viáv elpara Rent-a-car, oficina. Zona com inferior carência de estacionamento

Veigas Roma - 218483785

1,750 132,08 €/LE

9 5.500 € 1.462,0 m² 40 LE 3,8 €/m² 137,5 €/LEGaragem com 2 pisos, cada um com 731m2 e mezzanine de 50m2, localização central,prox imo da Alameda D. Afonso Henriques. Anteriormente fruído como oficina. Capacidadeaprox de 50 Lugares

RE/MAX Prestige - 218800800

0,900 123,75 €/LE

10 120 € 15 m² 1 LE 8,0 €/m² 120,0 €/m² Lugar de Estacionamento em São Vicente. Superior ERA - 218142245 1,000 120,00 €/LE

112,50 €/LE

132,08 €/LE

122,50 €/LE

121,25 €/LE

5,12 €/LE

122,50 €/LE

120,00 €/LE

Lugares de Estacionamento / Garagens

Mediana

Desvio Padrão

Média

Zonas Equivalentes

# Asking Rent Área Localização / Descrição Geral FonteLE's Índice de Arrendamento

Indice de arrendamento homogeneizado (Asking Rent):

Índice ajustado ao imóvel em análise :

Parqueamento priv ativ o de 132 lugares, renda mensal 70,00€/90,00€ (descoberto+coberto), em lote com 3000m², muros altos, iluminação nocturna, portão c/ comando automático. Pav imento ssfaltado e os lugares cobertos tem telheiros altos. Tem 1 IS, com funcionário não permanente. Perto da Graça, Mercado dos Sapadores, com transportes rodov iários à porta e a 10 minutos de Santa Apolónia (Comboios e Metro). Características inferiores

Casas do Bairro - 927200197

HOMOÍndice de

Arrendamento Homogeneizado

Minimo

Máximo

1 50.000 € 30 m² 2 LE 1.666,7 €/m² 25.000,0 €/LE Garagem encerrada na Penha de França, em edifício Recente ERA Graça - 218142247 0,700 17.500 €/LE

2 25.000 € 15 m² 1 LE 1.666,7 €/m² 25.000,0 €/LELugar de parqueamento, perto do Banco de Portugal, localizado no quarteirão da Cerv ejariaPortugália.

Central Real Estate - 213714340

0,700 17.500 €/LE

3 5.900 € 27 m² 1 LE 218,5 €/m² 5.900,0 €/LELugar de estacionamento inserido no piso -2 de um Edifício na zona de Xabregas, emLisboa. O imóv el localiza-se entre a linha da CP e Centro Comercial Xabregas, próx imo daCaçada do Grilo e do Bairro Madre Deus. Substancialmente Inferior.

Around the Sun - 281511734

3,000 17.700 €/LE

4 22.000 € 15 m² 1 LE 1.466,7 €/m² 22.000,0 €/LELugar de estacionamento na de Penha de França, Situado na Av . Eduardo Galhardo.Garagem com v igilância. Portão automático com controlo remoto Particular - 964366867 0,800 17.600 €/LE

5 1.200.000 € 715 m² 40 LE 1.678,3 €/m² 30.000,0 €/LEGaragem com 1180m² na Estefânia, Piso 0 com portão automático com 715m2. Acesso aoPiso 1 e 2 com monta cargas e escada interior. Ambos os pisos com aprox . 232m2 cada. Ideal para recolhas, estacionamento, oficinas.

Remax Impacto - 214337110

0,600 18.000 €/LE

17.500,00 €/LE

18.000,00 €/LE

17.660,00 €/LE

17.600,00 €/LE

185,47 €/LE

17.660,00 €/LE

17.500,00 €/LE

Lugares de Estacionamento / Garagens

Mediana

Desvio Padrão

Indice de venda homogeneizado (Asking Price):

HOMOLocalização / Descrição Geral

Máximo

Média

Fonte


LE's Índice de Venda# Asking Price Área

Zonas Equivalentes

Índice de Venda Homogeneizado

Minimo

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1 800 € 65,0 m² 12,3 €/m² Loja na Penha de França, com IS e arrecadação. Visibilidade superior House 4 All - 262094830 0,700 8,62 €/m²

2 700 € 90,0 m² 7,8 €/m²Loja ou Escritório para arrendar para qualquer ramo na Penha de França. Com saída defumos

Remax - 217121920 1,000 7,78 €/m²

3 600 € 50 m² 12,0 €/m²No Alto de São joão, loja renov ada, zona com razoáv el mov imentação pedonal, boav isibilidade de montra, 3 salas e 2 portas de acesso á rua. Possui saída de fumos.

Precious Wisdom - 929257919

0,650 7,80 €/m²

4 750 € 92 m² 8,2 €/m²Com localização equiv alente, atiga ótica com 90 m2, ideal para qualquer tipo de comércio ouserv iços. Montra com 2 m2, Sala com 42 m2, 2 IS's, 2 Gabinetes, Mezzanine com 5m2,Grade eléctrica, Cofre, Alarme.

Remax - 218807080 1,000 8,15 €/m²

5 490 € 40 m² 12,3 €/m² Loja na Gomes Freira, com boa área de montra, bem como v isibilidade. Superior. Particular - 968686961 0,700 8,58 €/m²

7,78 €/m²

8,62 €/m²

8,18 €/m²

8,15 €/m²

0,36 €/m²

8,18 €/m²

8,00 €/m²

Índice de Arrendamento

Homogeneizado

Minimo

Máximo

Média

Mediana

Desvio Padrão

Indice de arrendamento homogeneizado (Asking Rent):


Comércio / Serviços Zonas Equivalentes

# Asking Rent ÁreaÍndice de

ArrendamentoLocalização / Descrição Geral Fonte HOMO

1 120.000 € 90 m² 1.333,3 €/m²Penha de França, loja remodelada, em praceta com estacionamento gratuito. Possui 2 casasde banho, escritório, copa.

HKK - 215832554 0,900 1.200,00 €/m²

2 140.000 € 98 m² 1.428,6 €/m²Loja / escritório, Penha de França, em zona de comércio razoáv el mov imento. Com 3div isões, terraço com 20m2, w c e cozinha. Com ar condicionado e caldeira elétrica.

Tartaruga - 214201280 0,850 1.214,29 €/m²

3 515.000 € 128 m² 4.023,4 €/m² Loja, na Praça Paiv a Couceiro. Substancialmente superior. Remax - 218540200 0,300 1.207,03 €/m²

4 135.000 € 119 m² 1.134,5 €/m²Espaço comercial amplo com instalação sanitária. Montra para a Av . Afonso III, com 4.35m. Pav imento rev estido a mosaico, paredes e tectos rebocados e pintados. É sobreelev adadificultando a v isibilidade.

Remax - 218800800 1,050 1.191,18 €/m²

5 400.000 € 319 m² 1.253,9 €/m²Loja/Armazém com 319m2, que podem ser amplos, pé direito de 4,10m, com luz natural e 2lugares de parqueamento. Zona de cargas e descargas, facilidade de acessos e afectação acomércio. Penha de França / Localização equiv alente

ERA Graça - 218142247 1,000 1.253,92 €/m²

1.191,18 €/m²

1.253,92 €/m²

1.213,28 €/m²

1.207,03 €/m²

21,71 €/m²

1.213,28 €/m²

1.200,00 €/m²

Desvio Padrão

Indice de venda homogeneizado (Asking Price):


Índice de Venda Homogeneizado

Minimo

Média

Mediana

Máximo

# Asking Price ÁreaÍndice de

VendaLocalização / Descrição Geral Fonte HOMO

Comércio / Serviços Zonas Equivalentes

6.4.2.OUTROS ÍNDICES RELEVANTES DE VALORIZAÇÃO

6.4.2.1. OCUPAÇÃO E RENDAS E ENCARGOS

De acordo com o levantamento de mercado, a Estimated Rent Value (global), cifra-se em aproximadamente 6.150€/mês, traduzindo-se num índice de arrendamento de 120€/LE para avenças e de 8,0€/m² para comércio / serviços.

Quanto aos encargos de exploração, assumimos que este se cifra em aproximadamente 9,25% para as avenças e em 10% do Resultado Bruto de Exploração, para a área de comércio / serviços.

Note-se que assumimos ainda que no ANO 1, haverá lugar a uma operação geral de Refurbishment na área de garagem / estacionamento, tendo-se estimado uma verba de aproximadamente 154m€.

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7. DETERMINAÇÃO DE VALORES DE AVALIAÇÃO

Na determinação do Market Value, foram adotadas as metodologias, que em nossa opinião, melhor se adaptam à análise, Método do Rendimento Dinâmico e Método Comparativo.

Na aplicação do Método do Rendimento, assumimos o índice de arrendamento potencial (ERV). A yield aplicada, foi ajustada ao imóvel tendo em consideração não só as características funcionais deste, como também a maior ou menor facilidade que este apresenta para colocação em mercado.

Note-se que no desenvolvimento de cálculos assumimos a necessidade de uma operação de Refurbishment, na zona de garagem, tendo-se estimado uma verba de 154.000€, que ocorrerá no ANO 1.

Quanto aos encargos de encargos de exploração, assumimos um encargo de aproximadamente 10% do Resultado Bruto de Exploração.

Pela aplicação do Método do Comparativo de Mercado, será igualmente determinado o Market Value, sendo que os índices adotados têm por base o levantamento de mercado levado a efeito, após homogeneização.

A validade desta avaliação respeita à presente data e tem em consideração os fatores atuais do mercado, o seu conhecimento, os pressupostos ajustados à realidade do mercado, a localização das frações e toda a informação disponível.

Os valores propostos consideram, que sobre os imóveis não impendem nenhuns ónus, encargos ou arrendamentos, para além dos referenciados no presente relatório.

7.1. MARKET VALUE – MÉTODO DO RENDIMENTO

Na aplicação do Método do Rendimento Dinâmico, torna-se essencial a atualização dos fluxos de caixa do arrendamento.

A taxa de atualização, tem em consideração as características funcionais do edifício, bem como a sua liquidez em mercado.

#REF! Estacionamento Comércio / Serv içosLiquidez (rf) 3,00% 3,00% Taxa sem risco, equivalente á última média anual das OT PT 10Y

β 1 1 Prémio de risco do segmento

Prémio de Risco* [E(PRj)] 4,00% 5,00% Prémio de risco do imóvel

Tatualização ANUAL 7,00% 8,00%

Taxa de Atualização

A taxa de atualização adotada, corresponde à taxa sem risco (rf), referente à média anual de OT’s PT 10 anos, adicionada do prémio de risco do imóvel [E(PRj)], que de estimou em 4,0% (para estacionamento) e 5,0% (para comércio / serviços), majorada pelo beta do segmento (β). Note-se que o prémio de risco numa carteira diversificada, para investidores informados encontra-se balizado entre 5,0% e 6,0%. Assim, em função da liquidez e tipo de ativo objeto de avaliação, ajustamos o prémio de risco, a cada setor.

Relativamente ao beta (β), assume-se que uma carteira diversificada com mitigação de risco (ações + obrigações + imobiliário), possui um beta equivalente a 1.

Apresenta-se de seguida, o desenvolvimento de cálculos e respetivo resultado:

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ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5 ANO 6

Área Bruta Locável 45 LEs 45 LEs 45 LEs 45 LEs 45 LEs 45 LEs

Av enças 45 Av enças 45 Av enças 45 Av enças 45 Av enças 45 Av enças 45 Av enças

Índices de Arrendamento (potencial) 120,0 €/LP 121,5 €/LP 123,0 €/LP 124,6 €/LP 126,1 €/LP 127,7 €/LP

Av enças 120,0 €/LP 121,5 €/LP 123,0 €/LP 124,6 €/LP 126,1 €/LP 127,7 €/LP

Rent update - 1,25% 1,25% 1,25% 1,25% 1,25%

Potential Gross Income (Annual Rent) 64.800 € 65.610 € 66.430 € 67.261 € 68.101 € 68.953 €

Av enças 64.800 € 65.610 € 66.430 € 67.261 € 68.101 € 68.953 €

Vacancy & Collection Loss 30,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0%

Av enças 30,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0%

new occupation - 25,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

Gross Profit (Annual Rent) 45.360 € 62.330 € 63.109 € 63.897 € 64.696 € 65.505 €

2.268,00 € 2.290,68 € 2.313,59 € 2.336,72 € 2.360,09 € 2.383,69 €

5,0% (GOP)

Update NRSC 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0%

154.000,00 € - €

70 €/m² 0 €/m²

3.420 €/LE 0 €/LP

2.000,00 € 2.020,00 € 2.040,20 € 2.060,60 € 2.081,21 € 2.102,02 €

4,4% (GOP)

Update ISM's 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0%

Property management & Insurance 1.500,00 € 1.515,00 € 1.530,15 € 1.545,45 € 1.560,91 € 1.576,52 €

Update PM&I 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0%

159.768 € 5.826 € 5.884 € 5.943 € 6.002 € 6.062 € - 9,35% (GP) 9,32% (GP) 9,30% (GP) 9,28% (GP) 9,25% (GP)

Net Operating Income - NOI 114.408 €- 56.504 € 57.225 € 57.955 € 58.694 € 59.443 €

Exit yield @ 6,00%

g = 1,00%

Cash-Flow Livre 114.408 €- 56.504 € 57.225 € 57.955 € 58.694 € 1.050.443 €

Market Value

NPV @ 7,00%

775.000 €17.220 €/LP

Operating Expenses

991.000 €

Market Value


Estacionamento

Método do Rendimento Dinâmico

Non Recov erable Serv ice Charges

ISM Inv estimentos Substituição e Manutenção

Obras de Manutenção Ex traordinárias

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ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5 ANO 6

Área Bruta Locável 85,8 m² 85,8 m² 85,8 m² 85,8 m² 85,8 m² 85,8 m²

Comércio / Serv iços 85,8 m² 85,8 m² 85,8 m² 85,8 m² 85,8 m² 85,8 m²

Renda 686,4 €/m² 695,0 €/m² 703,7 €/m² 712,5 €/m² 721,4 €/m² 730,4 €/m²

Comércio / Serv iços 8,00 €/m² 8,1 €/m² 8,2 €/m² 8,3 €/m² 8,4 €/m² 8,5 €/m²

Rent update - 1,25% 1,25% 1,25% 1,25% 1,25%

Potential Gross Income (Annual Rent) 8.237 € 8.340 € 8.444 € 8.550 € 8.656 € 8.765 €

Comércio / Serv iços 8.237 € 8.340 € 8.444 € 8.550 € 8.656 € 8.765 €

Vacancy & Collection Loss 100,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

Comércio / Serv iços 100,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

new occupation - 100,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

Gross Profit (Annual Rent) - € 8.340 € 8.444 € 8.550 € 8.656 € 8.765 €

214,50 € 216,65 € 218,81 € 221,00 € 223,21 € 225,44 €

2,50 €/m²/ano

Update NRSC 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0%

257,40 € 259,97 € 262,57 € 265,20 € 267,85 € 270,53 €

3,00 €/m²/ano 3,03 €/m²/ano 3,06 €/m²/ano 3,09 €/m²/ano 3,12 €/m²/ano 3,15 €/m²/ano

Update ISM's 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0%

343,20 € 346,63 € 350,10 € 353,60 € 357,14 € 360,71 €

4,00 €/m²/ano

Update PM&I 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0%

815 € 823 € 831 € 840 € 848 € 857 € 10% (GP) 10% (GP) 10% (GP) 10% (GP) 10% (GP)

Net Operating Income - NOI 815 €- 7.517 € 7.613 € 7.710 € 7.808 € 7.908 €

Exit yield @ 7,00%

g = 1,00%

Cash-Flow Livre 815 €- 7.517 € 7.613 € 7.710 € 7.808 € 120.908 €

Market Value

NPV @ 8,00%

99.000 €1.150 €/m²/AL

Property management & Insurance

Operating Expenses

113.000 €

ISM Inv estimentos Substituição e Manutenção

Market Value


Comércio / Serviços


Non Recov erable Serv ice Charges


Market Value


874.000 €

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7.2. MARKET VALUE – MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO

Poderemos, em face aos índices médios ajustados ao tipo de ativo em análise, expostos no ponto “Índices de Mercado”, calcular o Market Value, pela aplicação do Método Comparativo de Mercado.

Apresentam-se de seguida o desenvolvimento de cálculos e resultados apurados:

Com. / Ser. Parq. Com. / Ser. Parq.

Comércio / Serv iços 86 m² 1.200 €/m² 103.000 €

Estacionamento 2.197 m² 45,00 LE 359 €/m² 17.500 €/LP 788.000 €

891.000 €

891.000 € @ 390 €/m²

Market Value


Método Comparativo de Mercado

Designação / UsoÁreas Índice de Venda

Market Value

Market Value

Nestes termos, pela aplicação do Método Comparativo de Mercado, determinámos á data atual o seguinte Market Value:


Market Value

Método Comparativo de Mercado

891.000 €

7.3. MARKET VALUE

Atendendo a que determinamos o Market Value, pela aplicação de métodos distintos, julgamos adequando apresentar o valor adotado, sendo que o mesmo resulta do valor apurado pelo método que melhor se adapta ao tipo de imóvel em análise, no caso vertente, o Método do Rendimento Dinâmico.

Comércio / Serv iços 85,80 m² 99.000 € 103.000 € 99.000 €Estacionamento 45 €/LE 775.000 € 788.000 € 775.000 €

874.000 €

Market Value

Market Value

Market Value


Designação / Uso Áreas Market ValueMétodo Comparativ o de Mercado

Método do Rendimento

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8. CONCLUSÃO

A avaliação teve por base toda a documentação fornecida pelo cliente, que para efeitos de avaliação foi considerada como correta e completa e que não existem informações não partilhadas, que possam afetar a nossa avaliação.

Tendo em conta a atual conjuntura socioeconómica, todos os índices aplicados foram estimados com prudência e aversão ao risco.

Pelo exposto, anteriormente, atendendo à localização e características do imóvel em análise e em virtude dos cálculos efetuados, determinámos, à data atual, o seguinte valor:


Market Value 874.000 €

Oitocentos e setenta e quatro mil euros

A validade desta avaliação respeita à presente data e tem em consideração os fatores atuais do mercado, o seu conhecimento, alguns pressupostos fornecidos e, parcialmente, ajustados à realidade do mercado, a sua localização e toda a informação obtida e da observação efetuada ao local.

Lisboa, 16 de janeiro de 2017

Entidade Responsável pela Avaliação Perito Avaliador de Imóveis (Certificador)

Perito Avaliador de Imóveis

Garen, Avaliações de Ativos, Lda Nuno Cruz Filipe Ribeiro

Sócio Coletivo N.º 36 da APAE Licenciado em Gestão Imobiliária Eng.º Civil, Pós Graduado em Gestão e Avaliação Imobiliária

Pessoa Coletiva, CMVM sob o nº de registo PAI/2007/019 CMVM sob o nº de registo PAI/2007/019/002 CMVM sob o nº de registo PAI/2007/019/003

Apólice Nº 0084.10.144476, AGEAS, S.A., válida até 01-12-17 Apólice Nº 0084.10.107178, AGEAS, S.A., válida até 05-12-17 Apólice Nº 0084.10.107037 AGEAS, S.A., válida até 05-12-17

CÂMARA UNICIPAL DE ISBOA - am-lisboa.pt€¦ · A visita foi efetuada em 13 de janeiro de 2017, e...

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