Contabilidade Aplicada Às Empresas Imobiliárias
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Contabilidade aplicada às empresas imobiliárias
Descrição do tópico Pág.
Introdução 1
1. Conceito e campo de aplicação 1
2. Conceito 2
3. Função 2
4. O!eto 2
". Operaç#es imoiliária 3
$. %egimes contratuais utili&ados na construção ci'il 3
(. Plani)icação contáil 3
*. +eoria da )ormação dos custos "
*.1. ,spectos ásicos "*.2. -lementos componentes dos custos "
*.3. Composição dos custos nas ati'idades imoiliárias "
. Custos dos imó'eis 'endidos $
.1. Custos pagos ou incorridos $
.2. Custos contratados (
.3. Custos Orçados 1/
1/. -)eti'ação ou reali&ação da 'enda 12
11. %esultados de 'endas 0 'ista e a pra&o 13
11.1. De unidade concluda 1311.2. De unidade em construção 1$
CONTABILIDADE DAS EMPRESAS IMOBILIRIAS
INTROD!"#O
, contailidade a cincia do patrim5nio indi'idual6 o empreendimento em ação6 aentidade6 7ue estuda sua din8mica e estática6 7uantitati'a e 7ualitati'amente6 de )orma a
e9plicar suas causas e seus e)eitos.
,plicada6 a contailidade tem sua utilidade 7uando os usuários de seus relatos tomamdecis#es aseadas neles6 controlam suas aç#es em )unção deles e con:ecem6 de )orma anão restar d;'idas6 o per)il de seu patrim5nio e suas modi)icaç#es no tempo6 tammaseados nesses relatos.
,plica
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ou de terceiros e administração de centros comerciais6 =:opping Centers e condomniosresidenciais. >uando essas ati'idades en'ol'em imó'eis próprios ? os )atores 7ue a)etama contailidade di&em respeito ao processo de construção, venda, locação eadministração.
Construção
• Pode acontecer por meio de contratos de empreitadas@
• Com recursos próprios@
• Aediante )inanciamento@ ou
• Com recursos dos compradores.
Venda
• Pode ocorrer 7uando as unidades esti'erem conclusas@
• ou a construção esti'er em andamento@
• Pode ser a 'ista@ ou
• Pode ser em prestaç#es6 )inanciadas6 com prestaç#es )i9as ou rea!ustadas por algumndice legalmente aceito.
Locação e administração
• Pode ser de imó'eis próprios6 ou
• Pode ser de imó'eis de terceiros.
De acordo com a legislação o setor de construção engloa Preparação de terreno6 orasde edi)icaç#es e de in)ra
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'% (!N"#O
D- %-I=+%O ? caracteri&ada pelas ati'idades diretamente relacionadas aos )atoscontáeis compreendendo plani)icação de contas6 análise e classi)icação dos )atoscontáeis6 escrituração das operaç#es nos li'ros apropriados.
D- CO+%OJ- ? constituem
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• O elenco de contas6 apresentando as contas de ati'o6 passi'o e resultado necessáriasaos registros das transaç#es6 presentes e )uturas@
• , e9plicação das contas6 7ue tradu& seu conte;do@ e
• O )uncionamento a dito e a crdito nelas6 inclusi'e com respecti'as contrapartidas.
o elenco6 temos as classes6 os grupos6 os sugrupos a as contas de 'ários graus6 7uerepresentam as contas sintticas e analticas.
,s classes representam a di'isão das contas segundo a perspecti'a de patrim5nio e deresultados6 como por e9emplo
1. ,+IMO
2. P,==IMO
3. CG=+O=
4. D-=P-=,=
". %-C-I+,
Os grupos representam a di'isão de cada classe segundo a nature&a de seus elementos6
como por e9emplo
1. ,+IMO
1.1 CI%CGJ,+-
1.2 %-,JINLM-J , JOO P%,NO
1.3 P-%A,-+-
Os sugrupos representam o desmemramento de cada grupo6 por meio da especi)icaçãode seus componentes6 como por e9emplo
1. ,+IMO
1.1 CI%CGJ,+-
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1.1.1 DI=POIM-J
1.1.2 CJI-+-=
1.1.3 -=+O>G-=
1.1.4 ,PJIC,E-= FI,C-I%,=
1.1." OG+%O= C%DI+O=
1.1.$ D-=P-=,= DO --%CQCIO =-GI+-
,s contas de primeiro grau especi)icam os elementos de )orma genrica6 e as do segundoou mais graus de )orma mais contundente6 precisa detal:ista6 como6 por e9emplo
1. ,+IMO
1.1 CI%CGJ,+-
1.1.1 DI=POQM-J
1.1.1./1 C,I,
1.1.1./1./1 C,I, A,+%IN
1.1.1./1./2 C,I, OK%, //1
1.1.1./1./3 C,I, OK%, //2
2% TEORIA DA (ORMA"#O DOS C!STOS
2%$% ASPECTOS BSICOS
Os custos se sudi'idem6 de um )orma geral6 em consumo de materiais necessários 0 suaprodução6 na mão
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• O custo de a7uisição de matrias
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-9emplo
DKI+O < Oras em andamento B ,ti'o Circulante
C%DI+O < ,lmo9ari)ado ? ora TU B ,ti'o Circulante
Ristórico ? Mlr. De 1// m2 de pisos cer8micos6 utili&ados durante
O ms
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0 medida 7ue os )ornecedores de ens e ser'iços )orem cumprindo os contratos em7ue os se!am partes6 o contriuinte de'erá deitar as contas !á re)eridas do Passi'oCirculante ou do Passi'o Circulante a Jongo Pra&o e creditar a conta do ati'o Circulante ?oras em andamento6 pelo 'alor do custo contratado6 apropria'el a cada unidade'endida@
c os custos contratados relati'os a empreendimentos 7ue compreendam duas ou maisunidades de'erão ser apropriados6 a cada uma delas6 mediante rateio aseado em critriousual no tipo de empreendimento imoiliário@
d os custos contratados após o dia da e)eti'ação da 'enda ocorridos depois dessa data 6serão creditados 0 conta do Passi'o Circulante ou Passi'o -9ig'el a Jongo Pra&o6 emcontrapartida a ditos a conta espec)ica de %esultado do -9erccio ou a conta própria dogrupo de %esultados de -9erccios Futuros.
O+,
1 ? O contriuinte )ica origado a manter6 a disposição da )iscali&ação ou dos órgãos da=ecretaria da %ecita Federal6 demonstração analtica6 por empreendimento6 dos custoscontratados includos na )ormação do custo de cada unidade 'endida6 assim como dose)eitos de atuali&ação de 'alores dos respecti'os contratos de )ornecimento de ens ouser'iços.
,s contas mo'imentadas 7uando da opção do contriuinte de computar os Custoscontratados na Formação do custo do imó'el 'endido e na reali&ação desses custosseriam
• Custo dos Imó'eis Mendidos B%esultado do -9erccio
•
Custo De)erido dos Imó'eis Mendidos B%esultado de -9erccio Futuros
• Conta Controle do Custo Contratado BPassi'o Circulante
• Conta Controle do Custo Contratado BPassi'o -9ig'el a longo Pra&o
• Oras em ,ndamento B,ti'o Circulante
• Cai9aSKancos
• %eceita com Mendas de Imó'eis
• Fornecedores
--APJO=
=upondo
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Aaterial de Construção
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D. Custos dos Imó'eis Mendidos B%esultado do -9erccio
Crd. Conta Controle do Custo Contratado BPassi'o Circulante
-mpreitada T,l)aU.
Ristórico Malor
Malor dos ser'iços contratados pS
Conclusão da unidade imoiliária T,U do empreendimento TU
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1/ unidades imoiliárias do -mpreendimento TU6 con). Contratado
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as modi)icaç#es ocorridas no 'alor do orçamento da unidade 'endida serão creditadas0 conta espec)ica do Passi'o Circulante ou do Passi'o -9ig'el a longo Pra&o6 emcontrapartida a ditos da conta especi)ica de %esultado do -9erccio ou da conta própriado grupo de %esultados de -9erccios Futuros.
--APJO=
, ttulo de ilustração6 admitamos 7ue determinada empresa ten:a por o!eto ae9ploração de um empreendimento imoiliário6 composto de 1// lotes residncias6 sendo7ue de'erá entregar os mesmos com toda in)ra
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data.
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+rans)erncia da 2V conta pS 1V conta6Malor dos custos orçados proporcionais á unidade nV //16 'endida.
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Menda 0 Mista
a 'enda 0 'ista de unidade concluda6 o lucro ruto será apurado e recon:ecido no%esultado do -9erccio =ocial6 na data em 7ue se e)eti'ar a transação.
O primeiro lançamento corresponde ao 'alor contratado a 'ista6 com pagamento integralpelo comprador6 ou ainda ao pagamento parcial do comprador6 ou ao 'alor da carta decrdito lierada pelo )inanciador do cliente
• DKI+O C,I, ou K,CO=
• C%DI+O %-C-I+, D- M-D,= D- IAZM-I=
o segundo lançamento o custo dos imó'eis 'endidos imediatamente con)rontado 0receita
• DKI+O CG=+O DO= IAZM-I= M-DIDO=
• C%DI+O -=+O>G-=SIAZM-I= ,C,K,DO=
Finalmente6 os registros le'am os saldos respecti'os das contas de resultadoBreceita edespesa para a apuração do lucro do perodo
• DKI+O %-C-I+, D- M-D, D- IAZM-I=
• C%DI+O ,PG%,HO DO %-=GJ+,DO DO --%CQCIO
• DKI+O ,PG%,HO DO %-=GJ+,DO DO --%CQCIO
• C%DI+O CG=+O DO= IAZM-I= M-DIDO=
--APJO
, construtora ,l)a construiu para 'enda um prdio de $ apartamentos com idntica áreade construção e mesmo padrão de acaamento6 tendo terminado a ora no ms de)e'ereiro de 1 e6 cu!o custo de construção6 incluindo o terreno e as despesas delegali&ação6 soma %W .///6//
O re)erido custo )oi contaili&ado6 primeiramente6 0 conta do ,ti'o circulante ?Oras emandamento ? empreendimento 6 at o trmino da ora6 tendo sido depois apropriado a
cada unidade6 mediante rateio aseado em critrio usual no tipo de empreendimentoimoiliário considerado. Cada unidade apresentou6 ao )inal6 um custo de %W 1."//6//
,pós o rateio6 trans)eriram
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Como !á 'imos6 na 'enda 0 'ista de unidade concluda6 o lucro ruto será apurado erecon:ecido no %esultado do -9erccio =ocial6 na data em 7ue se e)eti'ar a transação.
Considerando o e9emplo e os dados apresentados6 teramos os seguintes lançamentoscontáeis
a pela 'enda
DK. De'edores por compra de Imó'eisB,ti'o Circulante
C%D. %eceita com 'enda de Imó'eis B%esultado do -9erccio
Ristórico
Malor da 'enda 0 'ista da unidade nV 1 do empreendimento TU e)etuada nSdata con).Instrumento particular de compra e 'enda
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, demonstração do %esultado se apresenta6 neste momento6 da seguinte )orma
%eceita com Menda de Imó'eis
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$$%&% DE !NIDADE EM CONSTR!"#O
$$%&%$% De !nidade em Constr9:;o
Os procedimentos contáeis relacionados 0 'enda das unidades imoiliárias em processo
de construção podem ser classi)icados nas modalidades a 'ista e a prestaç#es6 cu!oscustos con)rontados6 na :ipótese )iscal6 podem ser incorridos6 incorridos e contratados6ou ainda os incorridos6 contratados e orçados6 e en'ol'em o recon:ecimento da receita econ)rontação desses custos no momento da 'enda6 sem apro'eitar o di)erimento doimposto de renda6 ou 0 medida do receimento das prestaç#es6 no caso de 'endas apra&o ou prestaç#es.
O critrio da CMA B Comissão de Malores Aoiliários6 7ue atende 0 oa tcnica contáil6pre' 7ue6 nas 'endas de imó'eis em construção6 o recon:ecimento da receita ocorracomo nos contratos de longo pra&o6 isto 6 0 medida 7ue ocorra o progresso )sico daora6 as receitas pertinentes se!am con)rontadas aos custos incorridos6 con)ormeacontece com os contratos so empreitada.
0endas a praG-=SIAZM-I= -A CO=+%GHO
P%OMI=HO PS CG=+O= CO+%,+,DO=P%OMI=HO PS CG=+O= O%,DO=
Pelo receimento das parcelas
D < K,CO ou C,I,
C < P%-=+,AI=+,=
Pelo recon:ecimento da receita
D < %-C-I+, D- --%CQCIO= FG+G%O=
C < %-C-I+, D- M-D, D- IAZM-I=
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Pelo custo a ser apropriado no perodo
D < CG=+O DO= IAZM-I= M-DIDO=
C < CG=+O D- --%CQCIO= FG+G%O=
Como os custos !á :a'iam sido contratados eSou orçados anteriormente6 são aatidos dospassi'os 7ue pro'isionaram anteriormente
D < P%OMI=HO PS CG=+O= CO+%,+,DO= eSou O%,DO=
C < CG=+O= D- --%CQCIO= FG+G%O=
Finalmente6 ao )inal do e9erccio são trans)eridas as contas de receitas e despesa parauma conta de apuração do resultado do e9erccio.
0enda à 0ista
o momento da 'enda se recon:ece a receita total6 con)orme preço a 'ista pago pelocomprador6 ocorrendo o registro 1
D-KI+- < KancosS Cai9a
C%-DI+- < %eceita de Menda de Imó'eis
Imediatamente6 trans)ere
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C%-DI+- < -sto7uesS Imó'eis em Construção
,o )inal de cada perodo6 pela atuali&ação dos custos contratados e orçados at aconclusão da ora6 a partir da7uela data6 a preço correntes6 a parcela relati'a 0sunidades 'endidas de'e ser registrada como custo de e9erccios anteriores6 comotamm os saldos de'edores apurados6 na conclusão da ora6 das pro'is#es para custos
contratados e orçados6 acontecendo6 então os registros ( e *
D-KI+- < Custos de -9erccios ,nterioresS,tuali&ação de CustosSDi)erença de Pre'isão
C%-DI+- < Pro'isão pS Custos Contratados
Pro'isão para Custos Orçados.
=e acontecer o contrário6 no )inal da ora6 caso os custos incorridos totais ti'erem sidoin)eriores ao pro!etado6 acontecerá um saldo credor na7uelas contas passi'as depro'isionamento6 ocorrendo uma insu)icincia de custos reali&ados6 7ue gerará o seguinte
lançamento contáil
D-KI+- < Pro'isão pS Custos Contratados
Pro'isão pS Custos Orçados
C%-DI+- < Custo de -9erccios ,nterioresS Di)erença de Pre'isão
Finalmente6 os lançamentos e 1/ trans)erem os saldos das contas de receitas edespesas para o resultado6 a )im de se apurar o lucro ou pre!u&o do e9erccio contáil
D-KI+- < %eceita de Menda de Imó'eis
C%-DI+- < ,puração do %esultado do -9erccio
D-KI+- < ,puração do %esultado do -9erccio
C%-DI+- < Custo de Imó'eis Mendidos
Custo de -9erccios ,nterioresS
,tuali&ação de CustosS Di)erença de Pre'isão