Contratos_Jurídicos.pdf

CONTRATOS EM ESPCIEPOR: CAROLINA SARDENBERG SUSSEKIND

CRISTIANO CHAVES DE MELOLAURA FRAGOMENI

ROTEIRO DE CURSO2010.1

2 EDIO

sumrioContratos em Espcie

introduo .................................................................................................................................................. 03

1.1. AulA 1: clAssificAo dos contrAtos. elementos essenciAis. ........................................................................... 06

1.2. AulA 2: contrAto de comprA e VendA ............................................................................................................. 10

1.3. AulA 3: contrAto de comprA e VendA (cont.)- clusulAs especiAis dA comprA e VendA .......................................... 26

1.4. AulA 4: trocA ou permutA. contrAto estimAtrio........................................................................................... 31

1.5. AulA 5: doAo .......................................................................................................................................... 33

1.6. AulA 6: contrAto de locAo. locAo de coisAs. ............................................................................................ 38

1.7. AulA 7: contrAto de locAo (locAo de prdios urbAnos locAo residenciAl) ........................................... 43

1.8. AulA 8: contrAto de locAo ....................................................................................................................... 48

1.9. AulA 9: emprstimo (comodAto) ................................................................................................................... 52

1.10. AulA 10: emprstimo (mtuo)..................................................................................................................... 57

1.11. AulA 11: prestAo de serVios. empreitAdA ................................................................................................ 61

1.12. AulA 12: depsito ..................................................................................................................................... 64

1.13. AulA 13: mAndAto ..................................................................................................................................... 67

1.14. AulAs 14 e 15: comisso. AgnciA e distribuio (representAo comerciAl) ..................................................... 71

1.15. AulA 16: Anlise de contrAtos ................................................................................................................... 92

1.16. AulA 17: licenA e cesso de mArcAs ............................................................................................................ 93

1.17. AulAs 18 e 19: Jogo e ApostA. seguro .......................................................................................................... 120

1.18. AulAs 20 e 21: fiAnA. .............................................................................................................................. 125

1.19. AulA 22: trAnsAo. compromisso. ........................................................................................................... 129

1.20. AulAs 23 e 24: leAsing. ............................................................................................................................. 137

1.21. AulA 25: resultAdo dA dilignciA. ............................................................................................................. 144

1.22. AulA 26: closing! .................................................................................................................................... 147

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INTROduO

1.1 Viso Geral

Bem-vindo ao Curso de Contratos em Espcie! Esta disciplina de suma relevncia,pois qualquer que seja o ramo do direito que venha a ser escolhido pelo aluno no futuro, seja pblico ou

privado, uma boa base em direito civil, incluindo contratos em espcie, ser sempre exigida. Alis, independentemente do ramo de atividade escolhido, o conhecimento de contratos em espcie

fundamental, tendo em vista que diariamente nos deparamos com inmeros contratos, seja, no aluguel de um imvel, em um emprstimo no banco, ou mesmo na simples compra de uma passagem de nibus.

Veremos que o novo Cdigo Civil (Lei n 10.406/2002) incluiu, no rol de contratos em espcie, contratos que anteriormente eram tratados apenas pelo Cdigo Comercial, como o contrato de comisso, agncia e dis-tribuio. Em nossas aulas estudaremos boa parte dos contratos nominados ou tpicos, ou seja, aqueles discipli-nados no Cdigo Civil, assim como alguns contratos inominados ou atpicos, que, embora no sejam previstos e disciplinados expressamente pela lei, so lcitos e parte do dia-a-dia do intrprete do Direito, como o contrato de leasing e o contrato de cesso de marca.

1.2 objetiVos Gerais

O mercado exige, cada vez mais, a participao do advogado como viabilizador do negcio, auxiliando o executivo a negociar o contrato e atuando sempre na advocacia preventiva. Desta forma, nosso objetivo, alm de ensinar ( claro), ser o de fazer com que o aluno conhea os diversos tipos de contrato e saiba identificar seus requisitos necessrios e seus vcios para a concluso do negcio.

Queremos preparar o aluno no apenas para a prova, mas principalmente, prov-lo com as ferramentas (objetivo do curso) que o habilite a identificar as caractersticas dos principais contratos do nosso ordenamento jurdico, no s com a abrangncia que a matria requer, mas tambm com a profundidade necessria de um bom enfoque acadmico e prtico, para que, com isso, ele possa ter um diferencial na sua vida profissional.

1.3 MetodoloGia

A metodologia do curso ser participativa com exposio dialogada e debates sobre casos propostos. Na prxima aula apresentaremos o caso mestre, que ser o fio condutor da disciplina. Por meio dele, os

alunos sero convidados a integrar a equipe responsvel pela anlise de contratos em uma due diligence fictcia. Dessa forma, os alunos tero contato com as diversas espcies de contratos e com os possveis problemas enfren-tados no dia-a-dia de um advogado.

Adicionalmente, em todas as aulas sero apresentadas questes, relacionadas ao tema exposto para que sejam debatidas em aula. Para tanto, vale lembrar que:

como todas as aulas sero participativas, a leitura prvia do material didtico e da leitura obrigatria indispensvel.

a indicao da bibliografia obrigatria e da bibliografia complementar deve servir de base para o aluno. Espera-se, porm, que o aluno pesquise textos adicionais que possam dar enfoques diferentes ou mais profundos sobre o mesmo tema.

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1.4 desafios

Tendo em vista o grande nmero de contratos no Cdigo Civil e a abrangncia da matria, um dos princi-pais desafios a serem enfrentados pelos alunos nesta disciplina, saber aplicar o conhecimento terico, adquirido a partir do estudo e de pesquisa, em casos prticos. A discusso de casos em todas as aulas servir justamente para estimular o aluno a pensar a teoria na prtica.

1.5 Mtodos de aValiao

O desempenho do aluno na disciplina Contratos em Espcie ser avaliado por meio das seguintes atividades: (i) uma prova escrita a ser realizada no incio de outubro; (ii) uma prova escrita a ser realizada na ltima aula do curso; (iii) um trabalho a ser entregue individualmente pelos alunos; e (iv) participao em sala de aula.

A primeira prova valer de 0 (zero) a 5,0 (cinco) pontos e ser somada ao trabalho que tambm valer de 0 (zero) a 5,0 (cinco) pontos.

A segunda prova valer de 0 (zero) a 8,0 (oito) pontos.. A participao do aluno em aula valer at 2,0 (dois) pontos, que ser somado na segunda prova.

A mdia do aluno ser obtida da seguinte forma:

Mdia final = primeira prova (5,0) + trabalho (5,0) + Segunda prova (8,0) + participao (2,0)2

O aluno que obtiver mdia inferior a 7,0 (sete) e superior ou igual a 4,0 (quatro) pontos, dever fazer uma prova final. O aluno que obtiver mdia inferior a 4,0 (quatro) estar automaticamente reprovado na disciplina.

Para os alunos que fizerem a prova final, a mdia de aprovao a ser alcanada de 6,0 (seis) pontos, a qual ser obtida conforme frmula constante no Manual do Aluno - Manual do Professor.

Prova escrita:

Para ambas as provas o aluno poder consultar a legislao pertinente, sem comentrios ou anotaes, somente com remisses a artigos e smulas dos tribunais superiores, para elaborar as respostas, salvo orientao distinta por parte do professor.

As provas sero compostas de at cinco questes, nas quais o aluno dever demonstrar o domnio da ma-tria em casos tericos e prticos.

A princpio, a primeira prova ser realizada na primeira semana de outubro e a segunda prova ser realizada na semana de 21/11 a 24/11. Caso haja modificao no cronograma que implique em alterao na data das provas, nova data e horrio sero divulgados com antecedncia para os alunos.

Participao em aula:

Os alunos devero participar ativamente das aulas. A avaliao por participao ser feita com base no in-teresse demonstrado pelo aluno, leitura do material indicado, conhecimento e discusso dos casos apresentados, e, presena e pontualidade nas aulas.

Poder ser atribudo at 2,0 pontos na nota da segunda prova, conforme a participao do aluno durante o curso.

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trabalho:

Na segunda semana de novembro, cada aluno dever apresentar relatrio apontando os problemas encon-trados na diligncia legal, conforme os casos apresentados durante as aulas, seus riscos e, quando possvel, as formas de solucion-los. Ao longo do curso sero fornecidas mais informaes sobre como elaborar o trabalho. Caso haja modificao no cronograma que implique em alterao na data da entrega do trabalho, nova data e horrio sero divulgados com antecedncia para os alunos.

1.6 atiVidades CoMPleMentares

Dependendo do andamento das aulas, o professor poder propor atividades adicionais que valero 0,5 (meio ponto) cada uma. Os pontos adicionais sero somados nota da segunda prova.

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1.1. AulA 1: ClASSIfICAO dOS CONTRATOS. ElEmENTOS ESSENCIAIS.

1.1.1. eMentrio de teMas:

Introduo. Existncia e validade do contrato. Classificao dos contratos.

1.1.2. biblioGrafia obriGatria:

RODRIGUES, Silvio. Direito Civil. Dos contratos e das declaraes unilaterais de vontade. So Paulo: Ed. Saraiva, 2002, vol. 3, pgs. 27 a 48.

PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de Direito Civil. Rio de Janeiro: Fo-rense, 2005, vol.. III, pgs. 30 a 35.

1.1.3. biblioGrafia CoMPleMentar:

WALD, Arnoldo. A evoluo do contrato no terceiro milnio e o novo Cdigo Civil. In ARRUDA Alvim, Joaquim Portes de Cerqueira Csar e Roberto Rosas (coord). Aspectos Controvertidos do Novo Cdigo Civil. So Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2003, pgs 59 a 77.

AZEVEDO, Antonio Junqueira de. Negcio Jurdico Existncia, Validade e Efi-ccia. So Paulo: Saraiva, 2002.

1.1.4. roteiro de aula

a) introduo

No semestre passado, os alunos tiveram oportunidade de fazer o curso de Teoria Geral das Obrigaes e dos Contratos. Dentre outros, aprenderam os seguintes tpicos: (i) princ-pios da nova teoria contratual; (ii) interpretao dos contratos, (iii) formao dos contratos, (iv) reviso dos contratos; e (v) extino dos contratos.

Nosso curso ser voltado ao estudo dos contratos em espcie. Hoje, porm, analisa-remos os elementos e requisitos para existncia e validade do contrato e a classificao dos contratos.

b) existncia e validade do contrato

Sendo o contrato um negcio jurdico, a ele so aplicveis os mesmos elementos cons-titutivos e os pressupostos de validade do negcio jurdico1.

So elementos constitutivos: vontade manifestada por meio de declarao; idoneidade do objeto; forma, quando da substncia do ato.

1 Rever aula 2 do curso de Teo-ria Geral das Obrigaes e dos Contratos.

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Caso um desses elementos no esteja presente, o negcio jurdico nem mesmo exis-tir.

Os requisitos de validade esto previstos no art. 104 do Cdigo Civil: agente capaz; objeto lcito, possvel, determinado ou determinvel; forma prescrita ou no defesa em lei.Estando ausente algum desses requisitos, o contrato ser nulo ou anulvelO elemento novo e inerente ao contrato o acordo entre duas partes sobre determi-

nado assunto.

C) Classificao dos contratos

Qual o objetivo de classificar os contratos?Embora haja consenso na doutrina sobre boa parte da classificao dos contratos, cada

autor tem um enfoque diferente ao tratar dessa matria.Nesta aula usaremos por base a metodologia de Silvio Rodrigues, mas recomendamos

que o livro de Caio Mario da Silva Pereira2 tambm seja estudado. Uma mesma espcie de contrato pode ser classificada de inmeras maneiras, conforme

o ponto de observao do estudo. Relacionamos abaixo alguns exemplos:

[i classificao dos contratos quanto a sua natureza:]

Unilaterais e bilaterais Afinal, o contrato em si um ato bilateral, certo? Como podemos dizer que um

contrato unilateral? Qual a importncia de distinguir o contrato unilateral do bilateral?

Onerosos e gratuitos Os contratos onerosos envolvem sacrifcios e vantagens patrimoniais a ambas as

partes. J os contratos gratuitos envolvem sacrficio econmico para apenas uma das partes e consequentemente vantagem patrimonial a apenas uma delas. O exemplo tradicional de contrato gratuito a doao sem encargo. O dontario recebe algo do doador e nada lhe d em retorno.

Qual a importncia de distinguir o contrato gratuito do oneroso? Comutativos e aleatrios

Essa distino aplica-se apenas aos contratos bilaterais e onerosos. Qual a importncia de distinguir o contrato comutativo do aleatrio?

[ii classificao dos contratos quanto ao seu aperfeioamento:]

Consensuais e reais O contrato consensual no requer a entrega do bem para aperfeioamento do con-

trato, exige apenas o consentimento das partes. Exemplo: contrato de compra e ven-da de bem mvel. J no contrato real, o mero acordo entre as partes no suficiente para constituir o contrato, no mximo, o que ocorre uma promessa de contratar.

2 Conforme bibliografia com-plementar.

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Isso ocorre, por exemplo, no mtuo, se o mutuante no empresta o dinheiro ao muturio, o contrato no se aperfeioa por mais que haja um contrato entre mutuante e muturio.

Solenes e no solenes Geralmente os contratos so no solenes, ou seja, no h forma prescrita em lei para que sejam vlidos.

H, porm, alguns casos em que o legislador achou por bem determinar forma para a validade do ato. o caso do contrato de compra e venda de imvel de valor superior a 30 (trinta) vezes o maior salrio mnimo vigente no pas e que tem que ser feito por escritura pblica (art. 108 da Lei n 10.406/2002).

Qual a importncia de distinguir o contrato solene do no solene?

[iii classificao dos contratos quanto a sua sistematizao:]

Nominados e inominados Nominados so os contratos previstos e regulados por lei. Inominados ou atpicos so os contratos que,

apesar de no estarem disciplinados em lei, so permitidos quando lcitos, em razo do princpio da au-tonomia da vontade (art. 425 da Lei n 10.406/2002).

[iv classificao dos contratos quanto ao seu relacionamento com os demais contratos:]

Principais e acessrios O contrato que independe de outro para existir o contrato principal. O contrato acessrio, por sua vez,

existe em funo de outro contrato. A fiana um bom exemplo de contrato acessrio ao contrato de locao.

Como pela regra geral, o acessrio segue o principal, se o contrato principal nulo, nulo ser o contrato acessrio. A recproca, no entanto, no verdadeira, j que o contrato principal sobrevive sem o contrato acessrio.

[v classificao dos contratos quanto ao momento de sua execuo]

Execuo instantnea e de execuo diferida no futuro Qual a importncia de distinguir o contrato de execuo instantnea do contrato de execuo diferida

no futuro?

[vi classificao dos contratos quanto ao seu objeto]

Definitivo e preliminar O contrato preliminar tem sempre como objeto a realizao de um contrato definitivo. As peculiaridades

do contrato preliminar esto previstas nos arts. 462 a 644 da Lei n 10.406/2002. O contrato definitivo pode ter vrios objetos, conforme a espcie de contrato. Como diz o prprio nome,

trata-se do contrato que trata do assunto definitivamente.

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[vii classificao dos contratos quanto maneira como so formados]

Paritrios e de adeso Ao contrrio do contrato paritrio, no qual as partes discutem os termos do negcio, no contrato de ade-

so no h espao para negociao. As regras foram previamente estipuladas por uma das partes, cabendo a outra parte aceit-las ou rejeit-las em sua totalidade.

Os artigos 423 e 424 mostram a preocupao do legislador em tentar preservar o aderente, ou seja, aque-le que no pde negociar as clusulas do contrato.

1.1.5. questes de ConCurso

(Prova: 10 exame de ordem - 1 fase) o contrato real um contrato: a. Em que a entrega da res pressuposto da sua existncia;b. Formal;c. Que tem por objeto coisas corpreas;d. Efetivamente existente.

1.1.6. joGo disCusso eM sala de aula

Contrato/Classificao

Compra e Venda locao doao Emprstimo fiana mandato

fornecimento de energia

UnilateralBilateralOnerosoGratuitoComutativoAleatrioConsensualRealSoleneNo soleneNominadoInominadoPrincipalAcessrioExecuo InstantneaExecuo diferida no futuroDefinitivoPreliminarParitrioDe adeso

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1.2. AulA 2: CONTRATO dE COmPRA E VENdA


Introduo Natureza Jurdica Elementos Despesas do Contrato e Garantia Riscos da Coisa Limi-taes Compra e Venda Regras Especiais


Arts. 481 a 504 da Lei n 10.406/2002. RODRIGUES, Silvio. Direito Civil. Dos contratos e das declaraes unilaterais de vontade. So Pau-

lo: Ed. Saraiva, 2002, vol. 3, pgs. 137 a 169.


NEJM, Edmundo; BRUNA, Srgio Varella. Due diligence identificando contingncias para prever riscos futuros. In SADDI, Jairo (org.). Fuses e aquisies: aspectos jurdicos e econmicos. So Paulo: IOB, 2002; pgs. 205-219.

ABLA, Maristela Sabbag. Sucesso Empresarial Declaraes e Garantias O Papel da Legal Due Diligence. In CASTRO, Rodrigo R. Monteiro de; ARAGO, Leandro Santos de (coords.). Reorganizao socie-tria. So Paulo: Quartier Latin, 2005; pgs. 99-121.

1.2.4. Caso Gerador

O Sr. Eduardo e sua mulher, dona Mnica, abriram o primeiro mercadinho, na dcada de 80, em Braslia. O que comeou com uma loja de convenincia, que visava atender apenas a regio, rapidamente ocupou um lugar cativo na vizinhana e a freguesia se tornou cada vez mais fiel.

Com o passar dos anos, a pequena empresa de Eduardo e Mnica foi experimentando um contnuo suces-so e o negcio foi crescendo junto com seus filhos gmeos, Jeremias e Maria Lcia.

Cerca de dez anos aps o comeo das atividades, a Pechincha Comrcio Varejista Ltda. foi brindada com uma oportunidade de expanso dos seus negcios. Um velho comerciante de Braslia resolveu aposentar-se e voltar a morar com a filha, no interior de So Paulo, sendo que antes decidiu conferir a Eduardo e Mnica a conduo dos seus negcios, vendendo-lhes algumas posses, alugando outras e, de uma maneira geral, transfe-rindo o fundo de comrcio para a Pechincha Ltda.

A partir de ento, o senhor Eduardo ampliou seus negcios e hoje scio majoritrio de uma sociedade que possui uma modesta rede de supermercados, com trs lojas e um armazm. Com o passar do tempo, porm, o senhor Eduardo foi paulatinamente transferindo a administrao de seus negcios para seus filhos.

Maria Lcia sempre teve tino para os negcios, e sempre foi capaz de enxergar uma boa oportunidade. Dessa forma, quando nosso cliente a procurou para lhe fazer uma proposta de compra da Pechincha Ltda., mes-mo diante da resistncia inicial de seus pais e seu irmo, conseguiu convenc-los de que se tratava de uma chance de ouro para a famlia, e recebeu autorizao deles para iniciar as conversas com o interessado.

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Nosso cliente, a companhia Grana Certa Empreendimentos S/A, presidida pelo se-nhor Odin Heiro, que um investidor profissional, com negcios na rea atacadista pre-tende comear a atuar no segmento de distribuio alimentcia, motivo que o levou a se interessar pela Pechincha Ltda. Alm disso, vislumbrou a possibilidade de expandir ainda mais os negcios, dada a fidelizao da clientela do senhor Eduardo, e a escassez de bons supermercados na regio.

Como de costume em negcios deste gnero, nosso primeiro trabalho ser realizar uma due diligence ou diligncia legal ou auditoria jurdica na companhia Pechincha Ltda.

A diligncia legal tem por objetivo conhecer os aspectos jurdicos da empresa, de forma que os potenciais compradores saibam o que realmente esto comprando. Isso normalmen-te se d por meio de uma anlise de todas as operaes da empresa, com o exame criterioso de seus contratos, bem como de uma tentativa de identificao de suas dvidas ou passivos mais relevantes, sejam eles tributrios, trabalhistas, cveis, ambientais etc.

O resultado de uma diligncia legal pode determinar o sucesso ou no da operao e geralmente influi no preo a ser pago.

Coube a ns, ento, a tarefa de fazer a diligncia legal na rea de contratos da Pechin-cha Ltda. Para tanto, deveremos solicitar todos3 os contratos da empresa a ser adquirida.

Ao fim do processo de diligncia legal, muitas vezes elaborado um relatrio des-crevendo a situao da empresa, destacando todos os pontos e questes identificados durante o processo de diligncia legal e que podem afetar a situao financeira e legal da companhia.

Esse relatrio serve de instrumento para que o potencial comprador pondere se deve pros-seguir com a aquisio do negcio, e, se o fizer, quais so os riscos a que estaria submetido.

Como voc, na qualidade de advogado da Grana Certa S/A, comearia o processo de diligncia? Quais seriam os primeiros contratos que voc solicitaria ao advogado da Pechincha Ltda.? Quais os riscos que, considerando o negcio por ela desenvolvido, voc concentraria mais sua ateno? Que problemas voc vislumbra que ela pode ter nos contra-tos existentes?


a) introduo

O contrato de compra e venda, verbal ou escrito, a espcie mais comum dos con-tratos. Em nosso dia-a-dia realizamos inmeras operaes de compra e venda, muitas vezes sem prestar ateno. Por exemplo, quando samos para jantar, compramos um chiclete na barraquinha, vamos ao supermercado, estamos realizando pequenas operaes de compra e venda.

No toa que essa a primeira espcie a ser tratada pelo Cdigo Civil, sendo que outros contratos, como permuta, so regulados tambm pelas disposies do contrato de compra e venda.

O contrato de compra e venda no gera efeitos reais, ou seja, no transfere, por si s, o domnio do bem alienado. O contrato de compra e venda gera: para o vendedor, a obriga-o de transferir a coisa vendida; para o comprador, a obrigao de pagar o preo ajustado. Porm, a transferncia do domnio s ocorre com a tradio (entrega) do bem, no caso de

3 Dependendo do tamanho da empresa, os compradores estabelecem um valor base para anlise dos aspectos jur-dicos, chamado de critrio de materialidade. Nesses casos, a diligncia feita apenas nos processos judiciais ou admi-nistrativos, contratos e demais reas que envolvam valor igual ou superior ao critrio de ma-terialidade.

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bem mvel, e com o registro do ttulo de compra no Registro de Imveis na hiptese de bem imvel. (arts. 1.267 e 1.245 da Lei n 10.406/2002)

Os artigos 481 e 482 da Lei 10.406/2002 dispem:

Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domnio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preo em dinheiro.

Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se- obrigatria e perfeita, desde que as partes acorda-rem no objeto e no preo.

A partir da leitura desses dois artigos, podemos extrair a natureza jurdica e os elementos do contrato de

compra e venda.

b) natureza jurdica:

[consensual e (em regra) no solene]Depende apenas da vontade das partes. Estando ambas de acordo com o objeto e o preo, o contrato

realizado. No se exige, em regra, formalidade especfica para o contrato de compra e venda, que s ser obrigatria quando prevista especificamente em lei. Tanto assim que a compra de um chiclete no baleiro da esquina perfaz uma compra e venda perfeita, embora no formalizada em contrato escrito. Pode-se dizer, sem medo de errar, que a maioria esmagadora das operaes de venda feita sem formalidades especficas previstas em lei.

Todavia, no se pode esquecer que, para algumas espcies de compra e venda, a observncia de determina-das formalidades podero alterar os efeitos do contrato. Na venda de bem imvel de valor superior a 30 (trinta) vezes o maior salrio mnimo vigente no pas, necessria a realizao de contrato escrito mediante escritura pblica e seu registro no RGI para que gere efeitos perante terceiros. Importante: o contrato de compra e venda de imvel realizado por meio de instrumento particular negcio jurdico existente, vlido e plenamente eficaz, mas somente entre as partes.

Existem outros contratos que, embora no necessitem de formalidades especiais para seu aperfeioamento, necessitam de um determinado registro para que a tradio do bem apesar de mvel tenha sua eficcia plena, inclusive perante terceiros. Cite um exemplo.

[sinalagmtico (ou bilateral)]Envolve prestaes recprocas de ambas as partes. O comprador deve entregar o preo enquanto o vende-

dor deve entregar a coisa.

[oneroso]Tanto o comprador quanto o vendedor tem prestaes a cumprir, que envolvem transferncia de seu patri-

mnio. A gratuidade da compra e venda, expressa na desproporo manifesta entre o valor da coisa transferida e o preo acordado, desfigura o contrato. O correspondente gratuito da compra e venda a doao.

C) elementos:

Os elementos do contrato de compra e venda encontram-se destacados em negrito no artigo 482 acima, quais sejam:

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[consentimento ]Comprador e vendedor tm que chegar a acordo quanto ao objeto e o preo.

[preo]Conforme artigo 481 da Lei n 10.406/2002, o preo deve ser pago em dinheiro. Por

qu? Alm disso, o preo no deve ser irrisrio, pois seno pode ser considerado uma doa-

o e no uma compra e venda. Como visto acima, deve haver uma proporcionalidade entre o valor da coisa e seu preo.

O preo deve ser determinado ou determinvel. Ou seja, a lei permite que o preo no esteja determinado no contrato e que as partes indiquem: (i) terceiro para fix-lo; ou (ii) taxa do mercado ou da bolsa, em certo e determinado dia e local; ou (iii) ndices ou parme-tros, desde que possam ser determinados objetivamente. A fixao do preo em regra segue o livre consentimento das partes. Sendo assim, qualquer frmula estipulada para fixao do preo permitida. Pode o preo, inclusive, ser ajustado no tempo, ou seja, mesmo aps a tradio do objeto o preo pode estar sujeito a ajustes posteriores.

Marvin (comprador) e Vital (vendedor) firmaram contrato de compra e venda no qual deixaram de definir o preo. E agora?

No possvel, porm, estabelecer que o preo ser fixado de acordo com a vontade de apenas uma das partes, pois nesse caso seria uma hiptese de condio potestativa4, vedada pela Lei n 10.406/2002.

[coisa]Em teoria, todas as coisas que no estejam fora do comrcio podem ser objetos do

contrato de compra e venda. Sua amiga, Mnica, conta que est super empolgada com o presente que ganhou do

namorado. Imagine que Eduardo inovou desta vez: comprou-lhe a constelao das Trs Marias!!! Ela lhe pergunta quanto vale esse presente. Um pouco constrangido (a) com a situao, voc explica que esse presente, embora possa ter muito valor sentimental, no tem qualquer valor econmico. Por qu?

Isso no quer dizer, entretanto, que s podem ser objetos de venda os bens tangveis. Os bens imateriais, ou intangveis, tambm podem ser alienados, como as marcas e o fundo de comrcio.

possvel alienar algo que no existe?Nada impede que seja contratada a alienao de um bem que ainda no existe. Como

vimos anteriormente, no direito brasileiro, o contrato de compra e venda no transfere o domnio do bem. Ele representa a obrigao de transferir um bem no presente ou no futuro, de acordo com a combinao das partes. Tanto assim, que possvel alienar um empreen-dimento imobilirio, mesmo antes da construo dos prdios. Qual seria um outro exemplo de venda de coisa futura?

d) despesas do contrato e garantia

Em regra, as despesas de escritura e registro ficam a cargo do comprador e as despesas com a tradio ficam sob responsabilidade do vendedor. As partes podem, porm, estabe-lecer regra diversa.

4 Relembrando: Condio po-testativa aquela que sujeita ao puro arbtrio de uma das partes.

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No contrato de compra e venda vista, quem tem que cumprir primeiro com sua obrigao: o vendedor ou o comprador?

Alm disso, no caso de venda a termo, o vendedor pode deixar de entregar a coisa, se o comprador torna-se insolvente, at que o comprador lhe d garantia de que efetuar os pagamentos no prazo ajustado.

Essa regra do art. 495 est em consonncia com a previso da exceo de contrato no cumprido5 estudada anteriormente. H uma diferena entre elas. Qual ?

e) riscos da coisa

Res perit domino princpio segundo o qual a coisa perece em poder de seu dono, sofrendo este os prejuzos.

Esse princpio foi utilizado pelo legislador ao determinar, no art. 492, que at o mo-mento da tradio, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preo por conta do comprador.

Tendo em vista que a celebrao do contrato de compra e venda no suficiente para transferir o domnio da coisa at o momento da tradio (para bens mveis) e do registro (para bens imveis), a coisa continua a pertencer ao alienante. Por isso, at o momento de sua efetiva entrega ou registro, os riscos com a coisa so do vendedor.

Porm, os riscos com a coisa correm por conta do comprador quando: a coisa encontra-se disposio do comprador para que ele possa contar, marcar ou

assinalar a coisa e, em razo de caso fortuito ou fora maior, a coisa se deteriora; o comprador solicita que a coisa seja entregue em local diverso daquele que deveria

ser entregue; o comprador est em mora de receber a coisa, que foi posta disposio pelo ven-

dedor no local, tempo e modo acertado. Esta hiptese uma exceo ao princpio da Res perit domino, pois neste caso no houve a tradio da coisa. No seria justo, entretanto, que o vendedor arcasse com os riscos da coisa, uma vez que cumpriu sua parte do contrato.

houver mtuo acordo entre as partes.

f) limitaes compra e venda

A lei veda que determinadas pessoas participem de compra e venda. Essa vedao no resulta da incapacidade das pessoas para realizar essa operao, mas sim da posio na rela-o jurdica. No caso, eles no tm legitimidade para realizar determinadas operaes. Isto ocorre nas seguintes situaes:

tutores, curadores, testamenteiros e administradores no podem comprar, ainda que em hasta pblica, os bens confiados sua guarda ou administrao;

servidores pblicos no podem comprar, ainda que em hasta pblica, os bens ou direitos da pessoa jurdica a que servirem, ou que estejam sob sua administrao, direta ou indireta;

juzes, secretrios de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventurios ou auxi-liares da Justia no podem comprar, ainda que em hasta pblica, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juzo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade;

5 Art. 477 da Lei n 10.406/2002: se, depois de concludo o con-trato, sobrevier a uma das par-tes contratantes diminuio em seu patrimnio capaz de com-prometer ou tornar duvidosa a prestao pela qual se obri-gou, pode a outra recusar-se prestao que lhe incumbe, at que aquela satisfaa a que lhe comete ou d garantia bastante de satisfaz-la.

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CONTRATOs Em EsPCIE

leiloeiros e seus prepostos no podem adquirir, ainda que em hasta pblica, os bens de cuja venda este-jam encarregados.

descendentes no podem adquirir bens do ascendente, sem consentimento expresso dos demais descen-dentes e do cnjuge do alienante.

Quais so os motivos pelos quais o legislador resolveu restringir a aquisio pelas pessoas elencadas acima?O condmino de coisa indivisvel pode alienar sua parte a terceiros, desde que d direito de preferncia

aos demais condminos, ou seja, ele precisa oferecer aos demais condminos sua parte pelo mesmo preo e condies pelos quais pretende vender a terceiros. O que ocorre se houver mais de um condmino interessado em adquirir a quota parte a ser alienada?

G) regras especiais

[venda por amostra]Ocorre quando a venda ocorre com base em amostra exibida ao comprador. O comprador tem direito de

receber coisa igual amostra.

[venda ad corpus e venda ad mensuram]Venda ad mensuram as partes esto interessadas em uma determinada rea. Exemplo: Fazendeiro tem

interesse em adquirir mil hectares para poder plantar. O objetivo do adquirente comprar uma coisa com de-terminado comprimento necessrio para desenvolver uma finalidade.

Venda ad corpus as partes esto interessadas em comprar coisa certa e determinada, independentemente da extenso. Exemplo: Fazendeiro tem interesse em adquirir a Fazenda Boa Esperana. Nestes casos, entende-se que a referncia medida do terreno meramente enunciativa.

Embora em alguns casos seja difcil determinar se a venda foi feita ad mensuram ou ad corpus, por vezes essa distino se faz necessria em razo das regras peculiares a cada uma.

No caso de venda ad mensuram, o comprador tem o direito de exigir que a coisa vendida tenha as medidas acertadas e no o tendo pode pedir a complementao da rea, ou caso isso no seja possvel, rescindir o contrato de compra e venda.

J no caso de venda ad corpus, o comprador no teria esse direito, caso verifique que as medidas do imvel adquirido no correspondem exatamente as medidas que constaram do contrato.

[defeito oculto nas vendas conjuntas]Art. 503. Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma no autoriza a rejeio de todas.Esse artigo sofre crticas de importantes autores. Quais so elas e como esse artigo deve ser interpretado

para atenuar as crticas?


(Prova: 29 Exame de Ordem - 1 fase) Quanto classificao, o contrato de compra e venda de imveis se apresenta da seguinte forma:

a. Consensual, bilateral, oneroso e solene;b. Consensual, bilateral, oneroso e no solene;c. Bilateral, oneroso, formal e aleatrio;d. Oneroso, bilateral, no formal e consensual.

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CONTRATOs Em EsPCIE

(Prova: 27 Exame de Ordem - 1 fase) Com relao ao contrato de compra e venda, NO CORRETO afirmar: a. nula a pactuao firmada que deixa ao exclusivo arbtrio de uma das partes a fixao do preo b. vlida a venda de ascendente solteiro a descendente, que obtm o consentimento dos demais descen-

dentes, quando da realizao de avena c. Na venda ad mensuram as referncias s dimenses do imvel so meramente enunciativas, no caben-

do demanda quanto a uma eventual diferena nas medies d. O condmino em coisa indivisvel, ao desejar vender a sua parte no bem, deve, antes de vend-la a um

estranho, dar direito de preferncia na aquisio, tanto por tanto, aos demais condminos

(Prova: 26 Exame de Ordem - 1 fase) A quem cabem as despesas com a escritura de compra e venda de imvel residencial?

a. Necessariamente ao comprador b. Necessariamente ao vendedor c. Ao comprador, podendo haver disposio em contrrio d. Ao vendedor, podendo haver disposio em contrrio

(Prova: 05 Exame de Ordem - 1 fase) A proibio de venda do ascendente aos descendentes sem a con-cordncia dos demais, configura:

a. Falta de aptido intrnseca do agente; falta de capacidade; b. Falta de legitimao; incapacidade de fato; c. Falta de legitimao, ainda que haja capacidade; d. Desde que haja capacidade, no existe proibio.

(Prova: 05 Exame de Ordem - 1 fase) Considerando-se o instituto da tradio no direito civil, podemos afirmar que:

a. Executam-se as obrigaes assumidas verbalmente;b. No se transfere o domnio dos bens mveis;c. Transfere-se o domnio de qualquer bem imvel;d. Transfere-se o domnio dos bens mveis.

(Prova: 03 Exame de Ordem - 1 fase) A compra e venda de bens mveis contrato: a. Unilateral;b. A ttulo gratuito;c. Formal;d. Comutativo.

1.2.7. Modelo de lista de due diliGenCe

DILIGNCIA LEGALDurante a diligncia legal sero analisadas cpias dos documentos abaixo discriminados, referentes socie-

dade limitada a ser adquirida e, se for o caso, a todas as suas controladas e coligadas.

I - NOTA INTRODUTRIA:Alguns dos documentos solicitados podem no existir ou no ser aplicveis sociedade objeto da diligncia

legal e, se for o caso, a suas controladas e coligadas. Neste caso, bastar que a sociedade formule declarao por escrito nesse sentido.

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CONTRATOs Em EsPCIE

Se a sociedade mantiver filiais, as certides a serem providenciadas devero abranger a matriz e todas as filiais.

Solicitamos que os documentos sejam ordenados e/ou relacionados seguindo a ordem e numerao cons-tante deste check list, a fim de agilizar o procedimento de sua identificao e anlise.

II - ORGANIZAO E FUNCIONAMENTO DA SOCIEDADE:1. Organograma societrio da sociedade, com identificao de seus scios, subsidirias, coligadas, contro-

ladas e demais sociedades nas quais participe;2. Contrato constitutivo da sociedade e respectivas alteraes contratuais posteriores, bem como Atas de

Assemblias ou Reunies de Scios, com comprovantes de arquivamento na Junta Comercial e respectivas pu-blicaes;

3. Certido de Breve Relatrio da Junta Comercial competente; 4. Todos os Livros Societrios da sociedade, especialmente o de Atas de Assemblias ou Reunies de Scios; 5. Lista de endereos completos de todos os escritrios, filiais (com os respectivos nmeros de inscrio no

CNPJ), depsitos e quaisquer outras operaes da sociedade;6. Lista dos nomes dos scios, membros da administrao da sociedade que ocupam e/ou ocuparam tais

cargos durante os ltimos 02 (dois) anos, incluindo suas funes e responsabilidades;7. Acordo de Scios e Aditivos, arquivados ou no na sede da sociedade;8. Opes, garantias, promessas de compra e venda, caues e outros gravames, se existentes, tendo por

objeto as quotas da sociedade; 9. Planos de Opo de Compra de Aes/Quotas oferecidos aos seus administradores e/ou empregados;10. Registro das aes ou quotas de outras sociedades de que participa a sociedade; 11. Relatrio indicando todas as procuraes outorgadas pela sociedade (ad judicia e ad negotia), bem

como respectivas cpias; 12. Protocolos de ciso, incorporao e fuso em que tenha sido parte a sociedade ou tendo por objeto

suas quotas; 13. Em caso de ciso ou reduo do capital social da sociedade, cpia das publicaes exigidas em lei; 14. Contratos de consrcio, associao ou joint venture;15. Conveno de grupo de sociedades de que a sociedade participe; 16. Demonstraes financeiras da sociedade, bem como as suas respectivas publicaes;

III - CONTRATOS: 17. Fornecer lista elaborada pela administrao da sociedade contemplando todos os contratos em vigor

dos quais a sociedade seja parte signatria ou interveniente, informando objeto, valor, vencimentos, situao (adimplemento ou inadimplemento), prazo e com o fornecimento das respectivas cpias;

18. Fornecer cpias dos modelos de contratos-padro utilizados pela sociedade;19. Informar sobre a eventual existncia de inadimplemento de clusulas contratuais contendo obrigaes

de carter econmico-financeiro (tais como clusulas limitando o futuro endividamento da sociedade, clusulas estabelecendo proibio de ultrapassar determinado limite entre capital prprio e capital de terceiros (debt/equity) e etc.);

20. Informar sobre e fornecer cpia dos contratos de distribuio, representao comercial e de forneci-mento (ativo ou passivo) envolvendo a sociedade;

21. Informar sobre e fornecer cpia dos contratos de licena e/ou cesso envolvendo marcas, patentes, direito autoral, desenhos industriais, contratos de transferncia de tecnologia, contratos de assistncia tcnica e/ou con-tratos de franquia ou outros contratos envolvendo bens de propriedade intelectual eventualmente firmados pela sociedade, acompanhados dos respectivos certificados de averbao no INPI e de registro no Banco Central;

18FGV DIREITO RIO

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22. Informar sobre e fornecer cpia dos contratos de emprstimo ou financiamento (inclusive por meio de emisso de valores mobilirios), e/ou outros instrumentos de natureza financeira;

23. Informar sobre e fornecer cpia de Cartas de Conforto (comfort letters) ou quaisquer instrumentos, correspondncias, acordos laterais etc., que definam o modo de cumprimento de clusulas contratuais, ou mo-difiquem seus termos;

24. Informar sobre e fornecer cpia de contratos de locao, arrendamento mercantil ou comodato de bens imveis ou mveis;

25. Informar sobre e fornecer cpia de documentos de constituio de garantias reais (e.g. hipoteca, pe-nhor, cauo) em favor da sociedade e respectivas certides ou, ainda, instrumentos tendo por objeto alienao fiduciria e compra e venda com reserva de domnio;

26. Informar sobre e fornecer cpia de documentos de constituio de garantia pessoal (e.g fiana, aval) em favor da sociedade, bem como comprovao de poderes de representao do signatrio do garantidor;

27. Informar sobre e fornecer cpia de documentos de constituio de garantias reais (e.g hipoteca, penhor, cauo) concedidas pela sociedade em favor de terceiros ou, ainda, instrumentos tendo por objeto alienao fiduciria de bem da sociedade ou compra e venda com reserva de domnio;

28. Informar sobre e fornecer cpia de documento de constituio de garantias pessoais (e.g fiana, aval) concedidas pela sociedade em favor de terceiros;

29. Informar sobre e fornecer cpia de Notas Promissrias emitidas pela sociedade, com a informao, se de conhecimento da mesma, da eventual cesso pelo beneficirio das referidas notas;

30. Fornecer todas as aplices de seguros contratados;31. Informar sobre e fornecer cpia de contratos na rea de tecnologia da informao, tais como:

31.1. Locao de hardware;31.2. Licenciamento de software;31.3. Manuteno de hardware;31.4. Manuteno de software;31.5. Servios tcnicos;31.6. Desenvolvimento de software;

32. Informar sobre e fornecer cpia de contratos de prestao de servios de publicidade e propaganda; 33. Informar sobre e fornecer cpia de contratos de prestao de consultoria, assistncia tcnica ou servios

de qualquer outra natureza;34. Informar sobre e fornecer cpia de compromissos, cartas de inteno ou entendimentos com terceiros

em que a sociedade figure como parte, que no tenham sido previstos na presente lista.Informamos, finalmente, que qualquer referncia a contratos inclui seus aditivos e anexos, cujas cpias

devero ser igualmente fornecidas.

IV - PROPRIEDADE INTELECTUAL:Solicitamos informaes e cpias de todos os bens e documentos referentes propriedade intelectual da

sociedade no Brasil e em outros pases, incluindo, mas no se limitando a:35. Marcas, patentes e/ou desenhos industriais depositados/registrados;36. Obras intelectuais de titularidade da sociedade;37. Nomes de domnio registrados pela sociedade;38. Processos administrativos e/ou judiciais envolvendo os bens de propriedade intelectual da sociedade;39. Processos administrativos apresentados contra marcas de terceiros no Brasil e/ou no exterior;40. Informao acerca de segredos de negcio de propriedade da sociedade;41. Todos os softwares utilizados pela sociedade;42. Todos os softwares criados pela sociedade;

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43. Qualquer outra documentao que seja relevante e/ou que afete os bens de propriedade intelectual da sociedade;

V - PROPRIEDADES E ATIVOS:44. Prova da propriedade dos bens mveis de valor individual acima de R$10.000,00 (dez mil reais) inte-

grados ao ativo da sociedade;

Caso a sociedade possua bens imveis:45. Prova da propriedade dos bens imveis da sociedade, inclusive certides atualizadas com filiao vinte-

nria, com negativa de nus/servides/alienaes, dos registros de imveis competentes, bem como da ausncia de aforamento (enfiteuse);

46. Certides negativas do INSS relativas aos bens imveis da sociedade; 47. Certides negativas relativas ao IPTU, expedidas pelos Municpios onde se encontram os imveis da

sociedade;

VI ASPECTOS FISCAIS:48. Informaes sobre aproveitamento de crditos tributrios, indicando (i) forma do aproveitamento: com-

pensao com outros tributos, repetio do indbito, utilizao de crditos extemporneos, etc., (ii) valores envol-vidos, j utilizados e a utilizar, (iii) existncia ou no de medida judicial que permita a utilizao dos crditos;

49. Relatrio atualizado discriminando parcelamentos de tributos da sociedade e/ou participao em pro-gramas de recuperao fiscal (REFIS ou PAES - no mbito federal, estadual ou municipal), referente aos ltimos 05 (cinco) anos, indicando: (i) tributo parcelado, (ii) incio do parcelamento, (iii) nmero de parcelas, (iv) quantidade de parcelas pagas, (v) garantia oferecida, (vi) documentao apresentada autoridade fiscal competente discriminando os dbitos fiscais includos no REFIS e/ou PAES e (vii) prova de quitao de todos os pagamentos at a presente data;

50. Disponibilizar o LALUR referente ao ltimo ano, com a indicao, j em reais, de todos os valores pendentes de tributao eventualmente registrados na parte B e demonstrativo do prejuzo fiscal acumulado e da base negativa da Contribuio Social, com a mesma data do ltimo Balancete que ser disponibilizado;

51. Relatrio atualizado identificando todos os eventuais benefcios fiscais e/ou tratamentos fiscais (fede-rais, estaduais ou municipais) concedidos sociedade. Fornecer toda documentao (Instrues Normativas, Portarias, etc.) relacionada ao regime especial e/ou benefcio fiscal concedido sociedade at a presente data. Informar, ainda, a existncia de eventuais requerimentos ou questionamentos pendentes quanto aos mesmos;

52. Consultas fiscais, formalmente protocoladas perante os rgos da administrao tributria, envolvendo a sociedade, cujas decises foram proferidas nos ltimos 5(cinco) anos, tendo por objeto matria tributria;

53. As 3 (trs) ltimas demonstraes financeiras e os 3 (trs) ltimos Balancetes consolidados da socie-dade;

54. Pareceres dos auditores independentes, acompanhados dos receptivos termos, declaraes, cartas de representao e/ou outras informaes formais prestadas pelos administradores aos auditores, para fins de au-ditoria;

55. Toda e qualquer documentao relativa a penhores, garantias, direitos de reteno ou qualquer outra forma de restrio de qualquer natureza sobre qualquer ativo da sociedade listando tais ativos e os relacionando aos respectivos processos judiciais ou administrativos, nos nveis federal, estadual ou municipal.

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VII - LITgIOs JUDICIAIs OU ADmINIsTRATIVOs:

Certides:56. Fornecer originais de Certides atualizadas dos cartrios distribuidores de aes da Justia Federal, Justia

Estadual e Justia do Trabalho das comarcas da matriz e onde a sociedade mantm estabelecimentos ou filiais, abrangendo feitos Cveis, Criminais e Fiscais, bem como Trabalhistas, e, ainda, Interdies e Tutelas, Falncias e Concordatas (i.e., Certides da Justia Federal dos Distribuidores de Aes e Execues Cveis, Criminais e Fis-cais e Certides da Justia Estadual dos Distribuidores Cveis e Fiscais e Certides dos Distribuidores da Justia do Trabalho);

57. Fornecer originais de Certides atualizadas passadas por todos os Cartrios de Protestos das comarcas onde a sociedade mantm estabelecimentos ou filiais, cobrindo o perodo de 10 (dez) anos (i.e., Certides dos Cartrios de Protestos de Letras e Ttulos);

58. Fornecer originais de Certides atualizadas do INss (CND), em nome da sociedade, abrangendo todas as suas filiais;

59. Fornecer originais de Certides de quitao de Tributos e Contribuies Federais CQTF (IR, IPI, CSLL, COFINS, PIS), Certides de quitao de Tributos Estaduais (ICms) (Certido de quitao de Tributos Estaduais) e Certides de quitao de Tributos municipais (ISS) (Certido de quitao de Tributos Municipais), passadas em nome da sociedade, com relao a cada um de seus estabelecimentos ou filiais, e re-ferentes a processos administrativos, inclusive parcelamentos em andamento; bem como de relatrio emitido pela Secretaria da Receita Federal, Secretaria Estadual de Fazenda e Secretaria Municipal de Fazenda indicando os processos administrativos, relativamente a tributos federais, estaduais e municipais, em curso em nome da sociedade, ainda no inscritos em dvida ativa;

60. Fornecer originais de Certides de Dvida Ativa (CDA) em nome da sociedade, expedidas pela Pro-curadoria da Fazenda Nacional, Estadual e municipal, as duas ltimas para cada estado ou municpio onde a sociedade possui estabelecimentos;

61. Certido de Quitao do FgTs;Caso tenha havido alterao de sede nos ltimos 05 (cinco) anos, favor solicitar as certides aplicveis

tambm em relao ao(s) antigo(s) endereo(s).

Relatrios:62. Fornecer Relatrio elaborado pelos advogados responsveis pelos respectivos casos, identificando todos

os eventuais processos fiscais, judiciais e administrativos, pendentes (nos quais a sociedade figure como autora, r ou terceira interessada) ou em vias de ser iniciados, com a indicao de: (i) tributo envolvido; (ii) foro; (iii) objeto e fundamentos do pedido; (iv) andamento (status) atualizado; (v) valores envolvidos (atualizados ou em UFIR); (vi) valor da causa; (vii) chances de xito e respectivo critrio utilizado; (viii) provises e/ou depsitos judiciais e (ix) quaisquer informaes relevantes com respeito a tais processos;

63. Composio analtica das principais contas que compem depsitos judiciais e provises para contin-gncias fiscais e suas correlaes com os processos fiscais administrativos e judiciais em andamento;

64. Disponibilizar cpias das peas fundamentais dos processos fiscais, judiciais e administrativos em que a sociedade seja parte ou tenha interesse, pendentes de julgamento, execuo ou cumprimento, tais como, inicial, contestao, despachos, sentenas, recursos e acrdos;

65. Fornecer Relatrio contendo informaes sobre eventuais intimaes, notificaes, inspees ou inves-tigaes realizadas, instauradas por rgos governamentais ou terceiros;

66. Fornecer Relatrio contendo informaes sobre eventuais processos de desapropriao em que a socie-dade figure como autora, com a estimativa de valores envolvidos;

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67. Fornecer Documentos e relatrios (inclusive os Termos de incio e encerramento de fiscalizao tri-butria) contendo informaes sobre eventuais intimaes, notificaes, inspees ou investigaes realizadas, instauradas por rgos governamentais ou terceiros;

68. Fornecer Relatrio contendo informaes sobre eventuais reclamaes baseadas em defeitos constata-dos nos produtos fabricados pela sociedade (product liability) ou em garantias concedidas pela sociedade na venda dos produtos;

69. Fornecer Relatrio contendo informaes sobre processos administrativos que envolvam as sociedades controladas ou coligadas;

70. Fornecer Cartas encaminhadas pelos advogados externos aos auditores independentes sobre processos judiciais e administrativos;

VIII AsPECTOs TRABALHIsTAs:71. Relatrio identificando todos os empregados, contendo (i) data de admisso; (ii) local de trabalho; (iii)

cargo ou funo; e (iv) salrio atual (partes fixas e variveis);72. Cpia dos modelos de contrato de trabalho (contrato de experincia, contrato por prazo determinado

etc.) e do regulamento interno ou regulamento de pessoal da sociedade;73. Relativamente jornada de trabalho, relatrio informando:73.1. Horrio de trabalho, horrio de intervalo e dia de folga semanal dos empregados. Informar eventuais

horrios de trabalho diferenciados por setor ou sistemas de revezamento. Como feito o controle de horrio? A anotao feita pelo prprio empregado ou por pessoa especfica? Onde so feitas tais anotaes? Os emprega-dos assinam tal registro?

73.2. Relao dos empregados no subordinados a controle de horrio, com indicao das respectivas funes e salrios;

73.3. Relao dos empregados que utilizam telefone celular ou equipamento similar, ficando disposio da sociedade. Informar a forma de remunerao das horas disposio;

73.4. Acordos de compensao e de prorrogao da jornada de trabalho, inclusive banco de horas, se hou-ver. Informar o saldo atual de horas trabalhadas e ainda no compensadas pelo banco de horas;

74. Relativamente remunerao, relatrio informando:74.1. Quais as verbas percebidas alm do salrio fixo e horas extras? H empregados recebendo comis-ses, prmios, gratificaes, bonificaes ou ajudas de custo? Quais funes recebem as ditas parcelas? Qual o critrio de pagamento?74.2. H empregados recebendo benefcios tais como, uso de automvel, auxlio moradia, auxlio edu-cao, despesas de representao, planos de sade, previdncia privada, auxlio alimentao etc.? Qual o critrio de pagamento de cada benefcio? efetuado desconto no salrio? Caso haja desconto, informar se: (i) os empregados podem optar por tais benefcios; (ii) existem empregados que optaram pelo no recebimento; (iii) existe autorizao dos empregados para o desconto. Caso afirmativo, cpia do modelo de autorizao de desconto salarial relativo aos benefcios concedidos; (vi) o benefcio integra o salrio para efeito de clculo do FGTS, Previdncia Social, Imposto de Renda, frias e dcimo terceiro salrio;

75. Relativamente alimentao, relatrio informando:75.1. A alimentao fornecida pela prpria sociedade ou so concedidos vales-refeio? H desconto no salrio ou fornecida gratuitamente?75.2. A sociedade participa do PAT Programa de Alimentao do Trabalhador? Caso positivo, apre-sentar cpia dos comprovantes anuais de inscrio.

76. Cpia do plano de cargos e salrios, se existente. Indicar se houve homologao do plano pelo Minis-trio do Trabalho, Conselho Nacional de Poltica Salarial ou norma coletiva;

22FGV DIREITO RIO

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77. Cpia do Programa de Controle Mdico de Sade Ocupacional (PCMSO) e Programa de Preveno de Riscos Ambientais (PPRA);

78. A sociedade tem organizada a CIPA Comisso Interna de Preveno de Acidentes? Caso positivo, apresentar relao dos atuais integrantes e cpias das atas de reunio dos ltimos 02 (dois) anos;

79. Relatrio identificando todos os empregados com estabilidade permanente ou temporria (CIPA, empregados com cargo de direo em sindicatos ou associaes profissionais, empregadas grvidas, empregados acidentados, etc.);

80. Cpia do plano de opo de compra de aes, do programa de opo de compra de aes e a relao dos empregados e executivos elegveis a tal plano;

81. Cpia de Plano de Participao nos Lucros e/ou Resultados, se houver. Informar o valor despendido pela sociedade com o pagamento de tal participao;

82. A sociedade instituiu, nos ltimos 05 (cinco) anos, plano de demisso incentivada? Caso afirmativo, esclarecer os critrios do plano, bem como fornecer respectivos documentos, acaso existentes. Foram ajuizadas reclamaes trabalhistas em razo do plano de demisso?

83. Cpia das convenes coletivas, acordos coletivos, decises judiciais proferidas em dissdio coletivo, inclusive termos aditivos. Informar se so observadas convenes, acordos, ou dissdios prprios para categorias diferenciadas (secretrias, telefonistas, motoristas e profissionais liberais);

84. Relao dos empregados desligados da sociedade nos ltimos 02 (dois) anos, bem como cpias, por amostragem, das respectivas rescises do contrato de trabalho e homologao pelo Sindicato ou pela DRT;

85. H servios terceirizados na sociedade? Apresentar cpia dos contratos de prestao de servios firma-dos com empresas prestadoras de servios; cooperativas; empresas de mo-de-obra temporria ou trabalhado-res autnomos e relatrio informando: (i) se os empregados alocados para atender a sociedade so sempre os mesmos; (ii) se trabalham diariamente nas dependncias da sociedade; (iii) quem controla os servios de tais empregados (a sociedade ou a prestadora de servios); (iv) a quem esto subordinados; (v) perodo dos servios; (vi) nmero de trabalhadores envolvido; (vi) valores mensais pagos e se a sociedade exige mensalmente os com-provantes de recolhimento previdencirio e do FGTS;

86. Relatrio identificando todas as reclamaes trabalhistas e procedimentos administrativos (DRT e MPT) em curso contra a sociedade, contendo (i) partes envolvidas; (ii) foro; (iii) pedidos; (vi) estimativa dos valores envolvidos; (vii) estimativa de xito; e (v) situao atual;

87. Cpia dos Autos de Infrao lavrados contra a sociedade nos ltimos 02 (dois) anos e respectiva defe-sa/deciso administrativa/recurso ou guia comprovando pagamento da multa administrativa;

88. Cpia das principais peas de todas as aes trabalhistas em curso contra a sociedade, tais como petio ini-cial, decises proferidas em todas as instncias, clculos de liquidao, clculos homologados e depsitos efetuados;

89. Cpia do Livro de Inspeo do Trabalho de todos os estabelecimentos da sociedade;90. Cpia dos termos de ajustamento de conduta, inquritos administrativos, autos de infrao, aes civis

pblicas ou outras aes de natureza trabalhista;91. Informar o valor da proviso com relao aos processos judiciais e administrativos em andamento,

explicitando os critrios de tal proviso.

IX - APROVAEs gOVERNAmENTAIs E LICENAs:92. Registros e inscries da sociedade junto s autoridades fiscais federais, estaduais e municipais (tais

como CNPJ, INSS, ISS, alvar da prefeitura etc.);

X AsPECTOs AmBIENTAIs:93. Licenas Ambientais: Licenas Prvias, de Instalao e Funcionamento emitidas pelo rgo ambiental

competente;

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94. Certido de Uso do Solo;95. Outorgas do Uso da gua; 96. Inscrio no Cadastro Tcnico Federal das Atividades Potencialmente Poluidoras; 97. Comprovante de pagamento do TCFA - Taxa de Controle de Fiscalizao Ambiental; 98. Certificado de Licena de Funcionamento emitido pelo Ministrio da Justia; 99. Licena de substncias sujeitas a controle especial emitida pelo Departamento de Polcia Federal; 100. Alvar do Corpo de Bombeiros; 101. Alvar de Licena e Localizao emitido pela Prefeitura; 102. Habite-se; 103. Licena de Funcionamento emitida pela Vigilncia Sanitria; 104. Licena do rgo sanitrio competente para ambulatrios e refeitrios; 105. Listagem das aes judiciais e processos administrativos de cunho ambiental e seus respectivos anda-

mentos;106. Relatrio informando a respeito de atividades passadas desenvolvidas nos imveis onde a sociedade

desenvolve suas atividades.

1.2.8. Modelo de Contrato de CoMPra e Venda de quotas

Alm da alterao do contrato social necessria para transferir quotas, que deve ser arquivada no registro compe-tente, as partes podem celebrar adicionalmente um contrato de compra e venda de quotas, conforme modelo abaixo.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE QUOTAS

[NOmE E QUALIFICAO], doravante denominado simplesmente Comprador; e[NOmE E QUALIFICAO], doravante denominado simplesmente Vendedor;e, ainda, na qualidade de interveniente-anuente:[NOmE E QUALIFICAO DA sOCIEDADE CUJAs QUOTAs EsTO sENDO ALIENADAs],

doravante denominada simplesmente sociedade;

CONSIDERANDO QUE:(i) O Vendedor legtimo possuidor e proprietrio de 15.000 (quinze mil) quotas representativas de 50%

(cinqenta por cento) do capital social da sociedade (Quotas); e(ii) O Vendedor deseja alienar as Quotas, e que o Comprador deseja adquiri-las, nos termos ajustados

pelo presente instrumento,O Vendedor e o Comprador (doravante referidos simplesmente como Partes) tm, entre si, justa e

contratada a celebrao do presente Contrato de Compra e Venda de Quotas (Contrato), de acordo com as seguintes clusulas e condies:

CLUSULA PRIMEIRA - DA COMPRA E VENDA DAS QUOTAS1.1. Pelo presente Contrato e na melhor forma de direito, o Vendedor cede e transfere, com todos os

respectivos direitos e obrigaes, a totalidade de suas Quotas representativas do capital social da sociedade ao Comprador, pelo preo certo e ajustado estabelecido na Clusula 2.1 abaixo.

1.2. O Vendedor, neste ato, declara que as Quotas foram regularmente integralizadas e se encontram inteiramente livres e desembaraadas de nus, gravames, encargos, turbaes, usufrutos ou qualquer outra res-trio posse e/ou a qualquer outro direito inerente a tais Quotas.

24FGV DIREITO RIO

CONTRATOs Em EsPCIE

CLUSULA SEGUNDA - FORMA DE PAGAMENTO2.1. O preo certo, total e ajustado para a aquisio das Quotas de R$ 100.000,00 (cem mil reais) (Pre-

o), a ser pago pelo Comprador ao Vendedor da seguinte forma:a) R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) pagos neste ato, por meio da entrega pelo Vendedor ao Compra-

dor do cheque administrativo n [...] da conta-corrente n [...] da agncia [...] do Banco [...]; eb) R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais) a serem pagos em at 90 dias a contar desta data, mediante

depsito na conta-corrente n [...] da agncia [...] do Banco [...];2.1.1. Uma vez creditado na conta-corrente do Vendedor, o pagamento das parcelas que perfazem o Preo,

constantes do item 2.1 acima, o Vendedor outorgar ao Comprador, plena, rasa e geral quitao com relao ao valor pago.

CLUSULA TERCEIRA TRANSFERNCIA DAS QUOTAS3.1. A transferncia das Quotas ser formalizada no ato do pagamento pelo Comprador, da totalidade do

Preo devido ao Vendedor, mencionado na Clusula Segunda, mediante a assinatura da competente alterao do contrato social da sociedade.

CLUSULA QUARTA - DISPOSIES GERAIS4.1. O presente Contrato celebrado em carter irrevogvel e irretratvel e obriga e aproveita s Partes e

sociedade, seus sucessores, herdeiros, cessionrios e representantes legais, a qualquer ttulo, e somente poder ser alterado por instrumento escrito devidamente assinado por todas as Partes.

4.2. O no exerccio ou atraso por qualquer das Partes e/ou da sociedade, no exerccio de qualquer direito previsto neste Contrato dever ser interpretado individualmente e no poder ser considerado como renncia por qualquer das Partes ou novao de qualquer obrigao contida neste Contrato, sendo considerada como mero ato de liberalidade.

4.3. Na hiptese de qualquer disposio ou parte de qualquer disposio deste Contrato ser tida como nula, anulada ou inexeqvel, por qualquer motivo, essa disposio ser suprimida e no ter nenhuma fora e efeito. Entretanto, se essa disposio suprimida prejudicar a execuo deste Contrato, as demais disposies sero modificadas para preservar sua exeqibilidade.

4.4. Fica ajustado entre as Partes que as despesas decorrentes do arquivamento da alterao contratual referida na clusula 3.1 do presente Contrato ser de exclusiva responsabilidade do Comprador, inclusive quaisquer despesas decorrentes de servios profissionais por ele contratados.

4.5. Toda e qualquer alterao das disposies do presente Contrato somente ser vlida e exeqvel, e so-mente produzir efeitos, se formalizada mediante instrumento escrito assinado pelas Partes e pela sociedade.

4.6. O presente Contrato constitui o acordo final, cabal e exclusivo entre as Partes com relao compra e venda das Quotas, substituindo todos os acordos, entendimentos e declaraes anteriores, orais ou escritos, a esse respeito.

4.7. O presente Contrato ou quaisquer direitos e/ou obrigaes dele oriundos no podero ser cedidos sem o prvio e expresso consentimento das Partes e da sociedade.

4.8. Todas as notificaes e comunicaes a serem feitas com relao ao presente Contrato sero elaboradas por escrito e sero enviadas para os endereos constantes do prembulo deste Contrato (i) por meio de Cartrio de Ttulos e Documentos, (ii) atravs de carta registrada, ou (iii) com outra comprovao inequvoca de recebimento.

4.8.1. Quaisquer dos endereos constantes do prembulo podero ser alterados, a qualquer tempo, me-diante comunicao dada na forma prevista acima, entretanto a respectiva comunicao de alterao de endere-o s tornar-se- efetiva aps o recebimento pela outra Parte e/ou pela sociedade, conforme o caso.

4.9. As Partes declaram e reconhecem que o presente Contrato, assinado por 02 (duas) testemunhas, constitui ttulo executivo extrajudicial, nos termos do artigo 585, inciso II, do Cdigo de Processo Civil, assim

25FGV DIREITO RIO

CONTRATOs Em EsPCIE

como as obrigaes de fazer aqui contidas comportam execuo especfica, nos termos dos artigos 461, 632, 639 e seguintes do Cdigo de Processo Civil.

4.10. Fica eleito o foro da Comarca do Rio de Janeiro, para dirimir quaisquer questes oriundas deste Contrato, excluso de qualquer outro, por mais privilegiado que possa ser.

E por estarem certas e ajustadas, as Partes assinam este Contrato em 03 (trs) vias de igual teor e efeito, na presena de 02 (duas) testemunhas.

Rio de Janeiro, [dia] de [ms] de [ano].

Assinatura das Partes e da Sociedade

Testemunhas:1. 2.Nome: Nome:CPF/MF: CPF/MF:

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1.3. AulA 3: CONTRATO dE COmPRA E VENdA (CONT.)- CluSulAS ESPECIAIS dA COmPRA E VENdA


Retrovenda - Da Venda a Contento e da Sujeita a Prova Preempo ou Preferncia - Venda com reserva de domnio Da venda sobre documentos


Arts. 505 a 532 da Lei n 10.406/2002. RODRIGUES, Silvio. Direito Civil. Dos contratos e das declaraes unilaterais de vontade. So

Paulo: Ed. Saraiva, 2002, vol. 3, pgs. 174 a 182 e 183 a 194. PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de Direito Civil - Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2005

- vol. III, pgs. 223 a 225.


Parecer Jurdico DNRC/ COJUR/ n 217/03 direito de preferncia na cesso de quotas. LBO, Paulo Luiz Netto. Parte Especial. Das vrias espcies de contratos. In: AZEVEDO, Antnio Junqueira

de. (coord.). Comentrios ao Cdigo Civil. So Paulo: Saraiva, 2003, vol.. 6, pgs. 215 a 225.

1.3.4. Caso Gerador:

Jeremias encontra voc trabalhando na diligncia legal e aproveita para lhe fazer uma consulta informal. Ele conta que, apesar de morar em Braslia, sempre gostou muito do Rio de Janeiro e que os cariocas tm muita sorte de conviver com uma paisagem to privilegiada... Aps alguns minutos enaltecendo a beleza da cidade, ele diz que pelo menos uma vez por ano vai ao Rio e que h alguns anos atrs decidiu parar de se hospedar em hotis e comprou um loft na Barra da senhora Ermelinda Silva. Ele diz que est surpreso porque agora recebeu uma notificao de um tal de Olavo Evolto, informando que exerceu o direito de retrovenda do imvel em face da senhora Ermelinda, e que, portanto, Jeremias deve devolv-lo. Ele diz que nunca ouviu falar em retrovenda e lhe pergunta o que fazer. Embora no seja advogado do senhor Jeremias, quais so as duas principais perguntas que voc deve fazer a ele para poder dar uma orientao inicial sobre o caso?


a) retrovenda

Direito de recobrar = Direito de retrato = direito de resgate = vendedor tem direito de exigir que o com-prador lhe revenda o imvel.

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CONTRATOs Em EsPCIE

Muitos entendem que a retrovenda caiu em desuso em razo do compromisso de compra e venda. ...o compromisso de venda e compra preenche, com muito mais eficcia e maior economia, o papel que durante algum tempo a retrovenda desempenhou. Da ser ela, hoje, instituto superado6.

Para que tenha efeito erga omnes7, o direito de retrovenda deve ser registrado no regis-tro de imveis, juntamente com a escritura pblica de compra e venda.

Analisando o artigo 505 da Lei 10.406/2002, podemos extrair alguns requisitos da retro-venda. Quais so eles?

Art. 505. O vendedor de coisa imvel pode reservar-se o direito de recobr-la no prazo mximo de decadncia de trs anos, restituindo o preo recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o perodo de resgate, se efetuarem com a sua autori-zao escrita, ou para a realizao de benfeitorias necessrias.

Por que voc acha que o legislador restringiu o instituto da retrovenda apenas aos bens imveis?

O prazo para recobrar o imvel decadencial. Relembrando, quais so as conseqn-cias de ser um prazo decadencial e no prescricional?

b) da Venda a Contento e da sujeita a Prova

A venda a contento cada vez mais rara atualmente em razo da padronizao de mercadorias, a difuso dos preos fixos, a despersonalizao das relaes entre as partes...8.

Apesar de ser mais rara, ela ainda pode ocorrer. Dona Mnica, por exemplo, compra roupas da boutique Charmosa h mais de dez anos. Dona Mnica uma cliente muito queri-da e conhecida por todas as vendedoras da loja. Ela sempre atendida pela dona Marli. Dona Marli acompanhou em todos esses anos a vida da famlia Russo. Assim, sempre que chegam novas peas que Marli acha que so do gosto de Mnica, ela manda para a casa da senhora Russo as novas peas para que ela possa experimentar e decidir se vai compr-las ou no.

Esse exemplo nos mostra que, no caso da venda a contento, embora haja a tradio do bem mvel, o domnio do bem no transferido. Somente com a concordncia do com-prador, o domnio transferido. A concordncia do comprador , portanto, uma condio suspensiva para a alienao.

Tendo em vista o que aprendemos nas aulas anteriores, quais so as conseqncias do domnio no ser transferido pela tradio da coisa mvel?

Duas semanas se passaram e dona Mnica ainda no deu retorno a dona Marli sobre as roupas. Est demorando mais do que o normal para ela se manifestar. A gerente da loja j est pressionando Marli, pois vai querer vender as peas a outras clientes. E agora? O que dona Marli deve fazer?

C) Preempo ou preferncia

Ao vender um bem, o vendedor pode vir a resguardar seu direito de preempo ou direito de preferncia. Assim, caso o comprador queira vender esse bem a terceiros, ele estar obrigado a oferecer o bem ao vendedor, que se pagar o mesmo valor oferecido pelo terceiro, ter preferncia sobre ele.

6 RODRIGUEs, silvio. Direito Civil. dos contratos e das declaraes unilaterais de vontade. so Paulo: Ed. sarai-va, vol. 3; pg. 187.

7 Oponvel a terceiros.


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CONTRATOs Em EsPCIE

Para que esse direito exista so necessrios os seguintes requisitos: o comprador tem que querer vender o bem adquirido; o vendedor tem que querer recomprar o bem, estando disposto a pagar ao compra-

dor o preo que ele tiver conseguido com terceiros; o vendedor tem que exercer o direito no prazo.O prazo para exercer o direito de preferncia no poder ser superior a 180 dias se o

bem for mvel, ou a 2 (dois) anos, se o bem for imvel. Se o prazo no for estipulado, o direito de preferncia caducar em 3 (trs) dias, no caso de bem mvel, e em 60 (sessenta) dias, no caso de bem imvel. O prazo comea a contar a partir da notificao do propriet-rio (comprador) ao vendedor informando sobre seu interesse em vender o bem.

Quais so as diferenas entre a preempo e o direito de retrovenda?O direito de preferncia um negcio acessrio, geralmente vinculado compra e venda.

Porm, no raro vermos a estipulao de direito de preferncia em outros contratos. A clu-sula de direito de preferncia muito comum, por exemplo, em acordos de acionistas9. Tanto assim que a Lei n 6.404/197610, que dispe sobre as sociedades por aes, reconheceu que o direito de preferncia um dos tpicos que pode ser tratado em acordo de acionistas. Deste modo, por meio de acordo de acionistas, os contratantes podem convencionar que se um deles desejar vender sua participao a terceiro ser obrigado a oferecer as suas aes primeiro aos de-mais acionistas, que podero compr-las pelo mesmo preo e condies oferecidos ao terceiro.

Vamos supor que, aps a realizao da diligncia legal e da celebrao do contrato de compra e venda das quotas da Pechincha Ltda., nosso cliente seja procurado pelo senhor Oportunista, scio detentor de apenas 1% das quotas da Pechincha Ltda., que lhe afirma que a venda das quotas no foi vlida, uma vez que h trs anos atrs fez um acordo de quotistas com o senhor Eduardo, no qual, entre outros acertos, o senhor Eduardo se comprometia a oferecer direito de preferncia a esse outro scio no caso de alienao de suas quotas.

Tendo em vista que esse acordo de quotistas nunca foi divulgado e nem sequer men-cionado na diligncia legal, como se resolveria esta situao utilizando-se apenas as regras previstas no Cdigo Civil?

d) Venda com reserva de domnio

A venda com reserva de domnio popularizou-se com o aumento das vendas com pagamento em prestaes.

No caso de venda com reserva de domnio, assim como na venda a contento, embora o bem seja entregue ao potencial comprador, o domnio permanece com o vendedor at que a ltima prestao seja paga pelo comprador.

A venda com reserva de domnio uma venda condicional que se aperfeioa na ocor-rncia de um evento futuro e incerto: o pagamento do preo.

A venda com reserva de domnio restringe-se aos bens mveis e exige forma escrita. Afinal, se no h previso expressa da reserva de domnio, aplica-se a regra geral de que a propriedade do bem mvel transfere-se com a tradio do bem. Alm disso, para que seja oponvel a terceiros, o contrato deve ser registrado no Registro de Ttulos e Documentos.

A venda com reserva de domnio pode trazer insegurana jurdica uma vez que, ao contrrio do que ocorre com os bens imveis que exigem solenidade para sua transferncia, comum que pessoas realizem operaes de venda de bem mvel sem consultar registros ou sem exigir a prova da propriedade do vendedor. Silvio Rodrigues comenta:

9 Destina-se o acordo de acionistas a regrar o compor-tamento dos contratantes em relao sociedade de que participam, funcionando, basi-camente, como instrumento de composio de grupos. sendo um contrato, a ele se aplicam os preceitos gerais, concernen-tes a essa categoria jurdica. Assim, e como contrato atpi-co, vinha sendo celebrado no perodo anterior atual lei das sociedades annimas (Borba, Jos Edwaldo Tavares. Direito societrio 7 ed. rev. aum. e atual. Rio de Janeiro: Reno-var, 2001, pg. 322).

10 Art. 118. Os acordos de acio-nistas, sobre compra e venda de suas aes, preferncia para adquiri-las, exerccio do direito a voto, ou do poder de controle devero ser observados pela companhia quando arquivados na sua sede.

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Teoricamente tal sistema perfeito. Apenas ele no funciona na prtica, principal-mente nos grandes centros e tendo em vista a quantidade fantstica de bens mveis durveis vendidos, diariamente, com reserva de domnio11.

Se o comprador est em mora, o vendedor tem duas opes: mover ao de cobrana das prestaes vencidas e vincendas e o que mais lhe for devido ou reaver a posse da coisa vendida.

e) da venda sobre documentos

O Cdigo Civil de 1916 no previa essa modalidade de venda.

A venda sobre (ou contra) documentos tem por finalidade dar mais agilidade s tran-saes mercantis que envolvam venda de mercadorias. Por sua natureza, apenas pode ter por objeto coisa mvel. A obrigatoriedade da tradio da coisa satisfeita com a entrega ao comprador de documento representativo, para que seja exigvel o pagamento do preo. O vendedor se libera da obrigao de entregar a coisa remetendo ou entregando ao comprador o ttulo representativo da mercadoria12.


(Prova: 18 Exame de Ordem - 1 fase) Ajustado que se desfaa a venda, no se pagan-do o preo at certo dia, poder o vendedor, no pago, desfazer o contrato ou pedir o preo. Essa clusula especial compra e venda denominada:

a. Venda a contento; b. Retrovenda; c. Preempo; d. Pacto comissrio.

1.3.7. Modelo

Exemplo de clusula de direito de preferncia em Acordo de Acionistas:

VI ALIENAO OU ONERAO DE AEs6.1. Cada uma das Partes se obriga, neste ato, em carter irrevogvel e irretratvel,

a no vender, prometer vender, permutar, doar, ou por qualquer outra forma alienar ou transferir, a qualquer ttulo, as aes de sua titularidade, seno mediante venda, para paga-mento em moeda corrente nacional, observado o disposto nesta Clusula 6, ficando a Parte que desejar alienar, no todo ou em parte, suas aes da COMPANHIA (a seguir, a Parte Cedente), obrigada a primeiramente oferec-las, por escrito, s demais Partes (a seguir, as Demais Partes), para que estas possam exercer o seu direito de preferncia, nos termos deste Acordo.

6.2. As comunicaes a que se refere o item anterior indicaro o potencial adquirente, fornecendo inclusive as informaes previstas no item 6.2.1 abaixo (a seguir o Potencial Adquirente), o preo e condies de pagamento, bem como a especificao da quantidade e espcie das aes a serem alienadas (as Aes Ofertadas).


12 LBO, Paulo Luiz Netto. Parte Especial. Das vrias espcies de contratos. In: AZEVEDO, Ant-nio Junqueira de. (coord.). co-mentrios ao cdigo civil. so Paulo: saraiva, 2003, vol.. 6, pg. 216

30FGV DIREITO RIO

CONTRATOs Em EsPCIE

6.2.1. Caso o Potencial Adquirente seja uma sociedade, a comunicao do item 6.1 supra, dever identifi-car tambm as respectivas Partes ou scios que detenham o controle do Potencial Adquirente e/ou participaes societrias que representem 10% (dez por cento) ou mais de seu capital votante e/ou de seu capital total e assim sucessivamente, at atingir as pessoas fsicas.

6.3. Na proporo do nmero de aes que possurem, as Demais Partes tero preferncia para adquirir as Aes Ofertadas, pelo mesmo preo e condies oferecidos pelo Potencial Adquirente, observando-se, ainda, o seguinte:

(a) a preferncia dever ser exercida no prazo de 60 (sessenta) dias a contar da data do recebimento da comunicao referida no item 6.1 supra e abranger todas e no menos do que todas as Aes Ofertadas;

(b) ser facultado s Demais Partes estenderem seu direito de preferncia aquisio de sobras, se houver, desde que se manifestem nesse sentido no prazo de 60 (sessenta) dias fixado na letra (a) deste item;

(c) caso sejam recebidas manifestaes de exerccio de preferncia que totalizem quantidade de aes su-perior a das Aes Ofertadas, proceder-se- ao respectivo rateio entre as Partes interessadas, proporcionalmente s Aes que possurem; e

(d) exercida a preferncia, a aquisio dever ser efetuada nos 30 (trinta) dias seguintes ao decurso do prazo referido nas alneas anteriores.

6.4. No havendo manifestao das Demais Partes, a Parte Cedente poder, nos 60 (sessenta) dias seguin-tes, alienar todas, mas no menos do que todas as Aes Ofertadas ao Potencial Adquirente indicado e ao mesmo preo e nas mesmas condies constantes das comunicaes referidas no item 6.1 supra, desde que observado o procedimento previsto no item 6.4.1 abaixo.

6.4.1. Na hiptese do item 6.4, o instrumento contratual de compra e venda das aes dever conter clu-sula pela qual o adquirente manifeste sua adeso incondicional ao presente Acordo, com os mesmos direitos e obrigaes da Parte Cedente, devendo as Demais Partes igualmente subscrever o instrumento, como intervenien-tes anuentes, como condio para sua validade e eficcia, ficando obrigadas as Demais Partes, contudo, a assinar o citado instrumento, desde que tenham sido observadas as formalidades previstas nesta Clusula 6.

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CONTRATOs Em EsPCIE

1.4. AulA 4: TROCA Ou PERmuTA. CONTRATO ESTImATRIO


Permuta. Contrato Estimatrio.


Arts. 533 a 537 da Lei n 10.406/2002. PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de Direito Civil - Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2005

- vol.. III, pgs. 199 a 203/ pgs. 233 a 237.


LBO, Paulo Luiz Netto. Parte Especial. Das vrias espcies de contratos. In: AZEVEDO, Antnio Jun-queira de. (coord.). Comentrios ao Cdigo Civil. So Paulo: Saraiva, 2003, vol.. 6, pgs. 226 a 272.

DINIZ, Maria Helena. Tratado terico e prtico dos contratos. 17 ed. ampl. e atual. de acordo com o novo Cdigo Civil (Lei 10.406, de 10.01.2002). So Paulo: Saraiva, 2002, pgs. 205 a 209.

1.4.4. Caso Gerador

Durante o processo de diligncia legal, ns, na qualidade de advogados da Grana Certa S.A., tivemos a opor-tunidade de visitar o supermercado Pechincha por diversas vezes. Em uma de nossas visitas, o senhor Eduardo Rus-so nos contou a seguinte histria. H muitos anos era grande amigo do senhor Nicanor Tcio, dono de um jornal de bairro. H algum tempo atrs, eles resolveram unir o til ao agradvel e celebraram um contrato de permuta, segundo o qual todo domingo o jornal do Nicanor publicaria anncio do Supermercado Pechincha e em troca ao final do ano o Supermercado Pechincha forneceria aos funcionrios do jornal uma cesta de Natal, completa, com produtos fartos e de alta qualidade. Ele explica, um pouco sem graa, que por ter sido celebrado entre grandes ami-gos, o contrato no era muito detalhado, no contendo, por exemplo, o nmero exato de cestas de Natal a serem trocadas. Ocorre que, cansado e j querendo se aposentar, o senhor Nicanor vendeu seu jornalzinho a uma grande editora que quer transform-lo em um jornal de grande circulao em Braslia, j tendo contratado, inclusive, o dobro de funcionrios. Sabendo disso, o senhor Eduardo est um pouco preocupado, pois no estava contando com um nmero to grande de cestas de Natal. E agora? O contrato continua vlido? O que recomendar?


a) Permuta

A troca ou permuta o contrato mais antigo. Consiste na entrega de uma coisa para recebimento de outra, que no seja dinheiro. Ela deu origem ao contrato de compra e venda, quando os bens passaram a ser trocados por moeda.

32FGV DIREITO RIO

CONTRATOs Em EsPCIE

Atualmente a compra e venda muito mais utilizada, mas a permuta mantm seu espao no ordenamento jurdico.

O contrato de permuta tem a mesma natureza jurdica da compra e venda: bilateral, oneroso e consensual. Assim como o contrato de compra e venda, no gera efeitos reais, mas sim a obrigao de transferir ao

outro o domnio da coisa objeto de permuta. Todas as coisas que no sofram indisponibilidade natural, legal ou convencional podem ser permutadas,

no sendo necessrio que os bens sejam da mesma espcie ou valor. Por serem to parecidos, aplicam-se permuta as regras da compra e venda. O Cdigo Civil fez apenas

duas distines no que diz respeito aplicao das regras da compra e venda. Quais so elas?Quando os bens a serem permutados tm valores desiguais, a parte cujo bem tem valor inferior ao outro,

completa sua prestao com dinheiro, conhecido neste caso como torna. O uso da torna no contrato de permuta divide os doutrinadores sobre a natureza do contrato: seria ele uma

compra e venda ou uma permuta? Muitos entendem que a existncia da torna no descaracteriza a permuta, a no ser que o valor da torna seja de tal modo superior, que seja na verdade o objeto da prestao principal. O que voc acha?

A caracterizao como compra e venda ou permuta leva a conseqncias prticas em razo dos itens que foram especificamente diferenciados no art. 533 da Lei n 10.406/2002.

b) Contrato estimatrio

Embora j fosse realizado na prtica, esse contrato s veio a ser regulado como contrato tpico no novo Cdigo Civil (Lei n 10.406/2002), que nada mais do que a venda em consignao. Sendo assim, por que voc acha que o legislador chamou de contrato?

Contrato estimatrio o contrato pelo qual o proprietrio (consignante) entrega a posse da coisa outra pessoa (consignatrio), cedendo-lhe o poder de dispor da coisa, dentro de prazo determinado, ficando o consig-natrio obrigado a devolver o bem ou entregar ao consignatrio o preo previamente ajustado pela coisa dentro do prazo determinado.

Apenas os bens mveis e que esto no comrcio podem ser objeto do contrato estimatrio.As partes estimam um preo pelo bem. A parte que recebe o bem pode vend-lo a terceiro por qualquer

valor, desde que pague a parte que lhe entregou o bem o preo que entre elas foi estimado.Para retribuir a um favor seu, sua amiga, Ana Maria, lhe oferece um conjunto de xcaras de porcelanas

chinesas. Mesmo sem ver muita utilidade para tal presente, voc agradece e pergunta quando pode busc-lo. Ana Maria ento lhe explica que o conjunto est na loja Brech da Vov. Intrigado, voc pergunta o que o conjunto est fazendo na loja e ela lhe explica que celebrou um contrato estimatrio com o dono da loja. Curioso, voc vai ao Cdigo Civil para consultar esse tipo de contrato e fica um pouco desapontado. Por qu?

Estando para terminar o prazo do contrato estimatrio, a loja Brech da Vov procura Ana Maria para devolver o conjunto de xcaras que no foi vendido. Voc vai junto com Ana Maria para busc-lo. Ao chegarem loja, porm, Ana Maria nota que alm de faltar uma das peas, muitas outras esto rachadas. O dono da loja ex-plica a Ana Maria que um de seus funcionrios estava arrumando a loja e que sem querer esbarrou no conjunto, deixando o cair, mas que felizmente apenas uma das peas havia se quebrado, ficando as demais apenas rachadas. Ana Maria fica muito triste, pois percebe que seu conjunto de ch no poder mais ser utilizado. Como voc aconselharia Ana Maria, neste caso?

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CONTRATOs Em EsPCIE

1.5. AulA 5: dOAO


Caractersticas do contrato de doao Aceitao - Espcies de doao - Restries liberdade de doar - Doao de ascendente para descendente - Resoluo e revogao da doao.


Arts. 538 a 564 da Lei n 10.406/2002. RODRIGUES, Silvio. Direito Civil. Dos contratos e das declaraes unilaterais de vontade. So Pau-

lo: Ed. Saraiva, 2002, vol. 3, pgs. 197 a 216.


LBO, Paulo Luiz Netto. Parte Especial. Das vrias espcies de contratos. In: AZEVEDO, Antnio Junquei-ra de. (coord.). Comentrios ao Cdigo Civil. So Paulo: Saraiva, 2003, vol.. 6, pgs. 272 a 385.

1.5.4. Caso Gerador:

Dentre os contratos recebidos, voc notou o contrato abaixo:

INSTRUMENTO PARTICULAR DE DOAO

EDUARDO RUSSO, brasileiro, casado, empresrio, portador da carteira de identidade n xxxxxxxxx, inscrito no CPF/MF sob o n 01010101, residente e domiciliado em Braslia, Distrito Federal, doravante deno-minado simplesmente DOADOR;

JEREMIAS RUSSO, brasileiro, solteiro, empresrio, portador da carteira de identidade n yyyyyyyyy, inscrito no CPF/MF sob o n 02020202, residente e domiciliado em Braslia, Distrito Federal, doravante deno-minado simplesmente DONATRIO.

DOADOR e DONATRIO doravante denominados, em conjunto, simplesmente como Partes.

CONSIDERANDO QUE:(i) O DOADOR titular de 99.000 (noventa e nove mil) quotas representativas de 99% do capital social

da sociedade limitada denominada Pechincha Comrcio Varejista Ltda., com sede em Braslia, Distrito Federal, com seus atos constitutivos registrados na Junta Comercial de Braslia sob o nmero 11111111, doravante de-nominada Sociedade;

(ii) O DONATRIO herdeiro necessrio do DOADOR; (iii) O DOADOR deseja doar, em vida, ao DONATRIO, 50.000 (cinqenta mil) quotas (Quotas),

para iniciar a transferncia dos negcios da famlia e fomentar negcios das futuras geraes da sua famlia;(iv) O DOADOR sujeita tal doao execuo integral e te

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