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CURSO DE PÓS-GRADUAÇÃO EM DIREITO IMOBILIÁRIO.

Aula Ministrada pelo Prof. Vander Andrade

1-) Contextualização:

a) Realidade Condominial:

Verifica-se que ocorre o fenômeno da verticalização, ou seja,

exploração de terrenos, de prédios verticais.

Há sociedade tem a necessidade de segurança e por conta de tal

anseio, a maioria das pessoas está se reportando aos condomínios.

Há certa ideia que em condomínios existirá a tão esperada

segurança patrimonial que se espera.

ATENÇÃO:

Algumas espécies de condomínios:

Condomínios comerciais = shopping centers;

Para melhor entender, segue esquema abaixo.

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Os corredores são condomínios comuns.

As lojas são condomínios individuais.

Condomínios industriais;

Para melhor entender segue foto abaixo, extraída do site1.

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https://www.google.com.br/search?q=condominios+industriais&espv=2&biw=1242&bih=602&source=lnms&

tbm=isch&sa=X&ved=0ahUKEwj08t_TpKjQAhXHI5AKHedkDpYQ_AUIBigB#imgrc=ZoNgPyw5n1a00M%3A,

acesso em 14/11/2016 às 11:00.

Loja 1 Loja 2 Loja 3

WC -

banheiro

Loja 4

Loja 5

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Condomínios Multimodais;

Para melhor entender segue foto baixo, extraída do site2.

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https://www.google.com.br/search?q=condominios+multimodais&espv=2&biw=1242&bih=602&source=lnm

s&tbm=isch&sa=X&ved=0ahUKEwjw2Myfp6jQAhXCCpAKHdLoD7wQ_AUIBigB#imgrc=aA5JdZIvOOmKvM%3A,

acesso em 14/11/2016 às 11:05.

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b) Ausência de participação comunitária:

A participação dos condôminos deverá ser realizada através de

assembleia condominial.

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CUIDADO:

Locatário nunca será condômino. Condômino pressupõe ser

coproprietário, coisa esta que o locatário não é.

Diante disso, ainda pode se aduzir que, o locatário não possui o

direito de votar em Assembleia, salvo procuração outorgada pelo

proprietário.

ATENÇÃO:

O condomínio que subtrair para si ou para pra outra pessoa coisa

comum, comete crime, nos termos do art. 156 do C.P.

Furto de coisa comum

Art. 156 - Subtrair o condômino, co-herdeiro ou sócio, para si ou para outrem, a quem legitimamente a detém, a coisa comum:

Pena - detenção, de seis meses a dois anos, ou multa.

§ 1º - Somente se procede mediante representação.

§ 2º - Não é punível a subtração de coisa comum fungível, cujo valor não excede a quota a que tem direito o agente.

c) Cometimentos de Arbitrariedades:

Note algumas causas que poderão ensejar arbitrariedades em

condomínios.

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d) Princípios da Administração EFICAZ:

Organização;

Conhecimento das Normas Regentes;

Insubmissão do Condomínio a um Grupo ou Indivíduo;

Presença de liderança;

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Confiança dos condôminos;

Presença de Planejamento;

Comunicação eficaz;

Bom relacionamento interpessoal.

ATENÇÃO:

Condomínio:

Domínio exercido por duas ou mais pessoas em relação a uma coisa

comum.

Superposição de propriedades distintas e separadas, particularizada

complicada pela existência de comunhão relativa a determinadas

dependências de uso comum dos diversos proprietários.

CUIDADO:

Serviços a serem disponibilizados pelo condomínio devem passar

por aprovação em Assembleia.

Ex: contratar professor de educação física para auxiliar os

condóminos no exercício.

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ATENÇÃO:

Natureza Jurídica de Condomínio:

CUIDADO:

Há necessidade de ter a inscrição do condomínio perante o CNPJ,

haja vista com esta existir a individualização dos condôminos para com o

condomínio, há também a individualização perante a Receita Federal.

Ex: contração de funcionários e prestadores de serviço.

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ATENÇÃO:

Os condomínios são criados a partir de uma convenção, pautada

no Código Civil e pela Lei Federal nº. 4.591 DE 1964 (Lei dos Condomínios).

Leia o art. 1.331 do C.C.

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012)

§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.

§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

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Para melhor entender o disposto no artigo acima, segue esquema:

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ATENÇÃO:

Vagas de Garagem:

Unidades acessórias: a vaga é um bem acessório ao principal, que é o

apartamento ou a casa. Há uma única matrícula no registro imobiliário;

Certidão do registro de imóveis - apartamento - área total: área útil (a

do interior da unidade) + uma porcentagem da área comum - área da

vaga de garagem (vaga indeterminada);

Vaga autônoma: há 2 matrículas, uma do apartamento ou casa e outra

da vaga de garagem. Elas estão situadas em local determinado, com

descrição de seu tamanho e confrontações (vaga demarcada).

e) Papel do Síndico:

Previsão está no art. 1.348 do C.C.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembléia dos condôminos;

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

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IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificação.

§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

BONS ESTUDOS!!!

Profa. Cristina Anita S. Lereno