DEPARTAMENTO DE TAQUIGRAFIA, REVISÃO E REDAÇÃO … · Nome: Comissão Especial - PL 2.109/99 -...

CÂMARA DOS DEPUTADOS

DEPARTAMENTO DE TAQUIGRAFIA, REVISÃO E REDAÇÃO

NÚCLEO DE REDAÇÃO FINAL EM COMISSÕES

TEXTO COM REDAÇÃO FINAL

COMISSÃO ESPECIAL - PL 2.109/99 – INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIASEVENTO: AUDIÊNCIA PÚBLICA N°: 0709/04 DATA: 01/06/2004INÍCIO: 15h01min TÉRMINO: 17h16min DURAÇÃO: 02h15minTEMPO DE GRAVAÇÃO:02h15min PÁGINAS: 41 QUARTOS: 27

DEPOENTE/CONVIDADO – QUALIFICAÇÃO

DÉCIO TENERELLO – Presidente da Associação Brasileira das Entidades de CréditoImobiliário e Poupança — ABECIP.PAULO SAFADY SIMÃO – Presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção —CBIC.FLÁVIO BUENO FISCHER – Representante da Associação dos Notários e Registradores doBrasil — ANOREG.VÂNIA APARECIDA COELHO – Representante do Movimento Nacional de Luta pela Moradia.

SUMÁRIO: Constituição de patrimônio de afetação nas incorporações imobiliárias.

OBSERVAÇÕES

O início da reunião não foi gravado.Há exibição de imagens.Há falha na gravação.Há orador não identificado.

CÂMARA DOS DEPUTADOS - DETAQ COM REDAÇÃO FINALNome: Comissão Especial - PL 2.109/99 - Incorporações ImobiliáriasNúmero: 0709/04 Data: 01/06/2004

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(...)

O SR. PRESIDENTE (Deputado Murilo Zauith) - Está dispensada a leitura da

ata.

Em discussão a ata.

Não havendo quem queira discuti-la, aprovada.

Esta reunião destina-se à audiência pública e à deliberação de requerimentos.

Para a audiência pública, aprovamos na última reunião convites a pessoas

ligadas ao tema, como o representante do Ministério da Fazenda, Sr. Décio

Tenerello, Presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário

e Poupança — ABECIP; o Sr. Paulo Safady Simão, Presidente da Câmara Brasileira

da Indústria da Construção — CBIC; o Sr. Flávio Bueno Fischer, representante da

Associação dos Notários e Registradores do Brasil — ANOREG; e Sra. Vânia

Aparecida Coelho, representante do Movimento Nacional de Luta pela Moradia.

Convido os palestrantes a tomarem assento à mesa. (Pausa.)

Esclareço que o Sr. Marcos de Barros Lisboa, Secretário de Política

Econômica do Ministério da Fazenda, não pôde comparecer a esta reunião devido a

compromissos já assumidos anteriormente.

Nos termos regimentais, cada convidado dispõe de 20 minutos para fazer sua

exposição e os Parlamentares dispõem de até 3 minutos para interpelar os

palestrantes, que terão igual prazo para responder, facultadas as réplicas e tréplicas.

Conforme acordo proposto pelos nobres colegas, haverá 10 minutos para a

exposição, com tolerância de alguns minutos a mais pela Mesa.

Concedo a palavra ao Sr. Décio Tenerello, Presidente da ABECIP.

O SR. DÉCIO TENERELLO - Sr. Presidente, em nome de quem cumprimento

os componentes da Mesa e demais presentes. Agradeço a gentileza do convite para

participar deste importante acontecimento, que envolve alguns pontos fundamentais

para nosso processo, principalmente no momento em que estudamos a evolução

das operações de crédito imobiliário.

Tomei a liberdade de fazer a apresentação com alguns slides para que

possamos, de alguma forma, facilitar nossos entendimentos.

(Segue-se exibição de imagens.)

Um dos pontos importantes do Projeto de Lei nº 3.065, um dos objetos de

discussão refere-se ao patrimônio de afetação. Este projeto como um todo é fruto de


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longo estudo e entendimento, que envolveu as áreas do Governo, da construção

civil e nós, do Sistema Financeiro Nacional. Ele traz em seu bojo alguns aspectos

interessantes que dão ao sistema, um setor importante para a economia, sentido de

modernidade na questão dos financiamentos de crédito imobiliário.

Não vou aqui discutir nem definir o que seja patrimônio de afetação, porque

V.Exas. já conhecem, mas quero destacar sua importância para todos os agentes,

integrantes do processo do sistema financeiro imobiliário. O patrimônio de afetação,

ao segregar as responsabilidades de cada um dos seus agentes, leva para o

processo algumas responsabilidades, principalmente aquela de separar, com toda

clareza, de dar sustentabilidade às operações específicas de cada empreendimento.

Ele dá maior sustentabilidade a essas operações.

O patrimônio de afetação nada mais é do que um tipo de sociedade de

propósitos específicos, que traz no seu bojo muito mais simplificação de

procedimentos do que aquela que temos hoje. O patrimônio de afetação vai, ao seu

final, na verdade, representar maior segurança para o comprador do imóvel, porque

ele terá certeza de que os recursos que ele colocar naquele empreendimento serão

aplicados sem que haja distorção ou desvio para qualquer outra finalidade. Dá

também ao credor, não importa quem seja — não é só o banco que financia essas

operações —, esse poder de fiscalização das operações, de acompanhamento dos

recursos aplicados em seus empreendimentos.

Há algum tempo, o patrimônio de afetação foi aprovado de outra forma, mas

na verdade trazia alguns pontos, como a intercomunicabilidade entre os

empreendimentos; um empreendimento respondendo na parte fiscal pela deficiência

de outro. Isso fez com que o patrimônio de afetação, segundo a medida provisória

aprovada, não tivesse nenhum tipo de andamento, por ser inaplicável.

Neste projeto, os estudos levaram a algum tipo de benefício e trouxeram

principalmente um regime especial de tributação. O pessoal da área da construção

civil abriu mão de alguns pontos básicos e importantes nos seus aspectos, mas

acabou transferindo isso, para benefício da constituição deste importante segmento,

que é o patrimônio de afetação.

A verdade é que, ao se instituir apenas uma alíquota de 7%, substituindo-se

todos os outros impostos que há sobre esses empreendimentos, houve


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simplificação. E a própria Receita Federal também abriu mão de alguns pontos para

que pudéssemos chegar a esse outro.

Não somente o patrimônio de afetação é importante neste projeto. Temos

também importante figura jurídica que vai trazer o sentido de modernidade para o

processo, a chamada parte incontroversa, segundo a qual tudo o que não está

sendo objeto de discussão em juízo, toda obrigação que não esteja sendo discutida

tem de continuar sendo cumprida.

Um contrato de crédito imobiliário é composto de 3 pontos: seu valor principal,

a taxa de juros e o índice de correção. Se o indivíduo estiver, por qualquer motivo,

questionando a taxa de juros, o principal e o índice de correção têm de continuar

sendo pagos; se ele estiver questionando, por qualquer motivo, a taxa de juros e o

índice de correção, o principal tem de continuar sendo pago e, na parte controversa,

esses valores têm de ser previamente depositados em juízo.

Esse é um ponto importante, que valoriza o direito do credor e dá

sustentabilidade ao contrato, livremente pactuado entre as partes, e que pode ser

imediatamente colocado em execução, para que se respeite os direitos de credor

dentro da operação. Visa também a uma desburocratização do Poder Judiciário,

porque, até agora, em todos os processos, quando há controvérsia, o contrato inteiro

é suspenso e deixa de ser exigido, criando-se uma distorção. A liminar, quando

concedida, tem prazo entre 5 a 7 anos para ser resolvida e, nesse período todo, o

contrato deixa de ser cumprido. Ao final da ação, há uma diferença muito grande dos

valores que envolvem o processo.

Há também embutido neste projeto importantíssimo a fixação da alienação

dos bens móveis; traz outra interpretação para se fazer a penhora dos bens móveis,

principalmente, nos casos de veículos. Atualmente, há entrave bastante grande, e

esse crédito de veículo, uma das operações de spreads mais baratas do mercado,

está tendo o custo aumentado, em função principalmente da parte da não-execução

da garantia imediatamente, quando se faz a busca e a apreensão.

O projeto traz importante novidade: a de permitir que, ao se fazer a busca e a

apreensão, o credor possa vender o bem, com o prosseguimento do processo. Ao

seu final, ele se desobriga de devolver o próprio bem, mas se impõe a devolução em

valor pecuniário, em cima do qual, se o credor de alguma forma for responsabilizado


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ou perder a ação, é imputada multa de 50% sobre a diferença entre o que se vendeu

e a dívida.

Há também a alienação fiduciária de bens imóveis, uma figura

importantíssima criada dentro do Direito brasileiro. Trata-se do primeiro poder em

que se cria a alienação fiduciária de bens e imóveis, porque o Projeto de Lei nº

3.065 vem definir claramente a sustentabilidade deste diploma: a alienação

fiduciária. Há questionamentos de alguns juristas que acham que, com a lei que fez

a substituição do Código Civil, a lei que criou a alienação fiduciária de bens imóveis

estaria sendo revogada. Então, esse processo, na verdade, traz sustentação para

dar definitivamente o aspecto de legalidade à alienação fiduciária de bens imóveis.

Tenho alguns outros pontos para serem colocados, mas me parece que não

são eles tão importantes assim, ou até são importantes, mas não vou ter condições

de me deter neles, em função do tempo que me foi dado para fazer minha

exposição. Só quero citar um ponto, para defesa deste Projeto de Lei nº 3.065.

Os senhores sabem que o sistema financeiro imobiliário tem sua

sustentabilidade, seu principal funding na caderneta de poupança e no Fundo de

Garantia. Ao se fazer análise da caderneta de poupança nos últimos anos, vê-se

que, de 1998 até hoje, ela tem perdido competitividade no mercado, e temos, ano a

ano, perdido a captação desses valores. Em 1998, 1999, 2000, 2001, em todos

esses anos, a caderneta de poupança vem tendo perda líquida nas suas captações.

Apenas em 2002, tivemos evolução, mas foi um fato excepcional que ocorreu.

Os senhores estão lembrados que 2002 foi aquele ano em que o Governo,

por medida do Banco Central, determinou que todos os títulos prefixados que

constituíam lastros dos fundos, de todo sistema brasileiro, fossem precificados —

colocados a preço de mercado. Isso fez com que muitos fundos apresentassem

involução e as cotas passassem a ser negativas, comendo inclusive parte do capital

de alguns fundos, o que assustou muitos investidores, que debandaram para outros

tipos de captação. A caderneta de poupança foi um dos ativos escolhidos por esse

pessoal, assustado por estar perdendo não só o rendimento, mas também parte do

capital. Mas vejam que, em 2003, perdemos volume considerável de captação e, até

abril de 2004, continuamos com essa perda. Portanto, o funding em caderneta de

poupança não tem dado sustentabilidade para que possamos aumentá-lo na

quantidade e necessidade de que o sistema precisa.


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E a Lei nº 3.065 dá modernidade no sentido de se substituir o funding em

caderneta de poupança, para se formar um sistema secundário de hipoteca em que

se possa criar, dentro desse sistema, seu próprio funding.

Muito obrigado.

O SR. PRESIDENTE (Deputado Murilo Zauith) - Concedo a palavra ao Sr.

Paulo Safady Simão, Presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção —

CBIC.

O SR. PAULO SAFADY SIMÃO - Nobres Deputados, Murilo Zauith e Ricardo

Izar, Sras. e Srs. Parlamentares, senhoras e senhores, inicialmente, agradeço a

V.Exas. o convite formulado à Câmara Brasileira da Indústria da Construção para

estar presente mais uma vez nesta Casa e participar desta audiência, debatendo um

dos assuntos que reputamos, sem dúvida nenhuma, dos mais importantes.

O Sr. Décio Tenerello, no início de sua palestra, disse com muita pertinência,

que este projeto teve início lá atrás, quando setores, como a CBIC, a ABECIP e o

Governo, começaram entendimentos no sentido de buscar uma solução para o

mercado imobiliário. Portanto, não vou repetir aqui as palavras dele, que são nossas

também, para não cansar V.Exas. Vou fazer abordagem um pouco mais superficial.

A grande importância que identificamos neste projeto — e isso está muito

claro na mensagem do Ministro Antonio Palocci quando o encaminhou ao

Congresso Nacional e ao Presidente Lula, e hoje é uma constante em qualquer

análise econômica que se faz no País — é a necessidade clara e evidente de se ter

mercado imobiliário forte e representativo, e não o mercado imobiliário que hoje

pode ser considerado no Brasil quase incipiente em relação à sua economia e à sua

pujança.

Existem exemplos por todos os países avançados do mundo em relação à

importância e ao peso do mercado imobiliário sobre a economia. Certamente, não

será diferente no Brasil no momento em que obtivermos condições ideais para que

nosso mercado tenha realmente essa característica.

Este projeto é certamente importante iniciativa do Governo no sentido de

trazer ao Congresso Nacional a discussão de alguns temas que irão, sem dúvida

nenhuma, melhorar tremendamente o cenário econômico do País, permitindo a

evolução do mercado imobiliário da maneira como imaginamos. Não será a única


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medida — este projeto — que vai trazer ao mercado condições ideais. Mas, sem

dúvida nenhuma, é um grande começo.

Não vou dizer o que ele representa em termos de retirada dos obstáculos do

crédito imobiliário, de apresentação de condições mais favoráveis de aplicação da

poupança e de melhoria significativa na segurança jurídica dos negócios e contratos.

Mas foi nessa linha que se encaminhou o projeto, na tentativa de resolver essa

questão.

Em relação ao patrimônio de afetação, o Sr. Décio já falou bastante sobre ele.

Essa nova versão, sem dúvida nenhuma, será um instrumento útil, principalmente de

tranqüilidade para o consumidor e todos os outros atores do processo. A questão da

alienação fiduciária, enfim, todos esses instrumentos certamente darão a sua

colaboração.

O regime especial de tributação, no entanto, no nosso modo de ver, apesar

de ser um avanço, está merecendo alguns aprimoramentos para que possa

realmente ser tão atraente como se espera e resulte num volume grande de

incorporação.

Nós entendemos, por exemplo, que é preciso aprimorar essa questão da

receita, com o reconhecimento das cláusulas resolutivas. É muito comum em

contratos de incorporação o instrumento da desincorporação, previsto em lei para os

primeiros 6 meses, quando é feita uma comercialização e receitas são auferidas. Se

houver pagamento antecipado de receitas, no caso de haver desistência da

incorporação, pode haver problemas. Há também cláusulas resolutivas, permitidas

em contrato, que podem ser precedidas de pagamentos que serão depois

devolvidos. A antecipação de impostos pode, portanto, ser muito prejudicial. Nós

entendemos que cabe, neste particular, aprimorar a lei.

A outra possibilidade que vislumbramos para o aprimoramento do regime

especial de tributação é a compensação dos impostos nas empresas,

independentemente da natureza do tributo e do período de apuração, para que não

aconteça a situação ímpar do pagamento antecipado de impostos, devido pelas

incorporações, algumas vezes até em empreendimentos que não têm resultado

positivo. Acho que esses aperfeiçoamentos devem ser apreciados.


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É importantíssima também, até porque já estamos tendo problemas com a

hipoteca de 20 anos, a emenda que retorna o prazo de decadência da hipoteca para

30 anos. Essa é uma providência administrativa importante.

Há também a questão da retificação administrativa de escrituras, que, se

aprovada, certamente irá resolver no mínimo 80% dos problemas que temos hoje.

Essas medidas precisam ser concretizadas.

No que se refere ao Código de Defesa do Consumidor, a devolução de

parcelas é preciso analisar com um certo cuidado. Somos, sim, a favor da

devolução, mas não achamos razoável a inclusão de juros na devolução dessas

parcelas. Isso tem causado problemas gravíssimos para o mercado.

Quanto aos inadimplentes, no que diz respeito ao patrimônio de afetação, é

preciso dar tratamento especial a esses casos, para que não haja prejuízo para todo

o empreendimento. É preciso cuidar dessa questão com um pouco de prudência,

para não prejudicar o patrimônio de afetação nem criar problemas maiores. Existem

outras soluções para essas questões, seguramente.

Outro tema que também tem sido muito polêmico são os instrumentos

particulares. Do jeito como estão hoje, os instrumentos particulares não têm

significado problemas. A própria promessa de compra e venda e o contrato particular

que estamos trabalhando são passíveis de registro. A análise dessa questão nos

parece um pouco exagerada. Ela não deve ser empecilho para que o projeto

prospere.

As regras que estão sendo discutidas, e que serão, de uma forma ou de

outra, aprovadas, são o início de uma série de outros elementos em que precisamos

pensar. Estas discussões certamente irão resultar na elaboração de outros projetos

de lei, de outros instrumentos que fortaleçam o mercado imobiliário brasileiro.

Os quadros que o Sr. Décio apresentou sobre a performance da poupança

nos últimos anos são verdadeiros, mas acho que a revitalização do mercado

imobiliário passará, obrigatoriamente, pela elaboração e veiculação de uma

campanha institucional dos financiamentos imobiliários, instrumento que está um

pouco desacreditado no mercado. Certamente isso também vale para o instituto da

caderneta de poupança, ou outro que porventura venha a ser criado — ela já foi

muito importante no passado.


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A melhoria das condições dos financiamentos é outra necessidade que

precisa ser bastante bem analisada. O consumidor brasileiro de hoje tem perfil muito

diferente do que tinha no passado. Ano passado mesmo, houve perdas médias da

ordem de 15%. Ao longo dos últimos anos, a população perdeu muito da sua

capacidade de compra, portanto está a exigir um novo formato de financiamento.

Certamente teremos de pensar em queda nas taxas de juros, talvez aumento do

prazo de financiamento, melhoria dos percentuais de financiamento para o

consumidor — em geral muito baixos — e, como já houve no passado para as

pessoas físicas, incentivo fiscal para os juros pagos nos financiamentos da casa

própria. Também comporta melhorar o perfil dos financiamentos imobiliários para as

pessoas jurídicas. Eles certamente terão de ser reanalisados no futuro, em função

desse novo clima que se forma em torno do mercado imobiliário.

A aprovação deste projeto será um grande avanço e provocará a continuidade

da discussão dos pontos que eu levantei e de outros que certamente serão

apresentados pelos demais atores do processo a fim de criarmos cada vez mais

condições para um mercado imobiliário forte. Quem sabe não estaremos, em pouco

tempo, experimentando a pujança do mercado imobiliário, que é o carro-chefe da

economia em muitos países e poderá ser um elemento importante da retomada do

crescimento do Brasil.

Era o que eu tinha a dizer, Sr. Presidente.

O SR. PRESIDENTE (Deputado Murilo Zauith) - Obrigado, Sr. Paulo.

Passamos a palavra ao terceiro convidado desta tarde, o Sr. Flávio Bueno

Fischer, representante da Associação dos Notários e Registradores do Brasil —

ANOREG.

O SR. FLÁVIO BUENO FISCHER - Sr. Presidente, Sr. Relator, demais

componentes da Mesa, Sras. e Srs. Deputados, enquanto não se viabiliza a parte

técnica da projeção, quero aproveitar para salientar a função do tabelião em prol da

cidadania, em especial no que diz respeito a proteção ao consumidor.

(Segue-se exibição de imagens.)

Bem, na visão dos notários brasileiros, o Projeto 3.065 também é importante e

oportuno instrumento para a recuperação do setor da construção civil e, por via de

conseqüência, do crédito imobiliário em geral — até aí estamos de pleno acordo

com todos os que aqui se pronunciaram.


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Alguma notícias da imprensa a respeito do projeto.

O Ministro Palocci se manifestou no jornal O Estado de S. Paulo, na semana

passada: “É preciso garantir maior segurança para o cumprimento dos contratos,

para reduzir os riscos de contratação de financiamento, e com isso diminuir os juros,

e para evitar riscos como os da ENCOL.”

A ENCOL, por meio de seu síndico, declara textualmente o seguinte: “Com

base na convivência com problemas dos promitentes compradores de imóveis que

buscam soluções junto à massa falida da ENCOL, os prejuízos causados aos

adquirentes têm origem nos contratos particulares de promessa de compra e venda.

Acredito que esses contratos, por instrumentos particulares, se tivessem sido

firmados por escritura pública, esses problemas não existiriam, diante das

exigências legais para sua lavratura”. Acho que essa carta é auto-explicativa.

Armínio Fraga defende mais garantias ao financiador para reduzir a

inadimplência: “Parece prejudicar os mutuários, mas, no final, reduz os custos”.

O Deputado Professor Luizinho, Líder do Governo na Câmara dos Deputados,

diz o seguinte: “A questão da escritura pública não é apenas do interesse dos

cartórios, ela envolve uma questão de fé pública”. De fé pública delegada pelo

Estado, acrescento eu.

Problemas existentes no projeto, os quais denunciamos.

Primeiro, dispensa-se a escritura pública na aplicação dos contratos na Lei nº

9.514, de 1997. Segundo, permite-se o instrumento particular na Lei nº 4.591, de

1964, a Lei das Incorporações.

Chamo a atenção dos senhores. Atender a esses dispositivos sem fazer a

necessária modificação pode significar alguns problemas. Em levantamento

realizado em diversos bancos, apuramos que a taxa de contrato dos bancos para

instrumento particular é muito mais elevada do que a cobrada para a escritura

pública, que dá segurança ao cidadão.

Em se tratando de instrumento público, o Governo tem em sua mão, na

pessoa do tabelião, o controle fiscal das operações. No instrumento particular, que

pode ficar restrito às partes, esse controle inexiste. Está aberta aí uma porta para a

sonegação.

Nos últimos 10 anos, em números absolutos, os contratos particulares

representaram 73 vezes mais demandas. Conforme informação do Dr. Fleury, da


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própria ABECIP, esses contratos seriam algo em torno de 750 mil no período; nas

escrituras públicas, o índice é de menos de 0,01%. Do total dos processos em juízo

hoje, 16% envolvem instrumentos públicos e 83% envolvem instrumentos

particulares. O instrumento público, quem o redige é um notário, que assessora as

partes e tem por dever profissional ser imparcial, o que garante o equilíbrio

contratual. Já no instrumento particular o redator é parcial. Quem redige o contrato

particular redige ao seu talante, e o documento, portanto, se torna vulnerável.

Em se tratando de instrumento público, o tabelião tem o dever de verificar a

legalidade e a regularidade do ato, em todos os seus aspectos. O instrumento

particular, especialmente no caso dos maus empreendedores, pode vir a ser um

contrato de adesão abusivo, que atende a uma única lei: a do mais forte.

O instrumento público tem um responsável que responde civil e criminalmente

por qualquer irregularidade. Isto é, qualquer cláusula inserida num instrumento

público tem um responsável, que é o tabelião, um terceiro que não está envolvido na

negociação. Pelo instrumento particular ninguém responde. O instrumento público é

adotado em mais de 70 países, dos mais avançados — logo adiante citaremos

alguns deles. O particular, para esse fim, é adotado somente no Brasil.

O autor é profissional de Direito e detém a fé pública do Estado. Ele age e

tem que defender o interesse do Estado na legalidade dos atos. O autor aqui é uma

das partes: o vendedor ou o credor. Quando o instrumento é público, o arquivo que

conserva o instrumento está aberto a qualquer fiscalização, de qualquer ordem, do

Ministério da Fazenda, do Ministério do Trabalho, de qualquer particular. Qualquer

pessoa pode ter acesso ao inteiro teor de um instrumento público. Sendo particular o

instrumento, não há nenhuma fiscalização. O documento pode até mesmo ser

ocultado.

O instrumento público tem, por força da legislação processual brasileira, valor

probatório pleno. Isso acelera a solução e barateia o custo de discussões judiciais.

Já o particular depende de testemunhas e de outros tipos de prova.

O instrumento público não permite vendas fictícias, portanto não tem como

gerar prejuízos ao erário. Já o particular facilita vendas irregulares, cláusulas dúbias

e até ilegais. Não é por outra razão que existem casos como o da ENCOL e outros

tantos. Certamente não são sérios os incorporadores que se valem desse tipo de

instrumento.


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Quando o instrumento é público, também faz parte do dever do tabelião

orientar e aconselhar as partes, gerando segurança e paz social. Ele é preventivo. O

instrumento particular é o que conhecemos: ele gera riscos (Falha na gravação.) e

sempre aguardando o Poder Judiciário.

O instrumento público garante a data, a identidade das pessoas que

contratam, sejam elas pessoas físicas ou jurídicas, e também a capacidade das

partes. O instrumento particular pode ser pré ou pós-datado, permite falsidades e

pode até ter a vontade viciada, quando alguém assina o contrato sem saber ao certo

o que está assinando.

No instrumento público, é dever do tabelião avaliar a autenticidade da

vontade. Na entrevista feita com o contratante, avalia-se se ele está realmente

praticando um ato de livre consciência e por livre opção. Ninguém verifica, no

instrumento particular, essa circunstância, e a vontade certamente corre o risco de

estar viciada.

No instrumento público, tem-se a certeza do conhecimento do teor das

cláusulas, porque o tabelião não pode permitir que alguém assine um documento

sem que ele, o tabelião, ou seu substituto faça uma leitura do texto em voz alta ou

assegure-se de que as partes leram seu inteiro teor. O instrumento particular nós

conhecemos. Quantos de nós lêem todas as cláusulas previstas, por exemplo, num

contrato de abertura de conta em banco? Se lêssemos tudo aquilo, não sei se o

assinaríamos. O instrumento particular pode ser assinado sem leitura e, o que é pior

ainda, com eventuais espaços em branco, a serem preenchidos sei lá como.

No instrumento público, o tabelião tem o dever de assegurar a procedência

legal do bem, o seu histórico no registro de imóveis. Ele não pode lavrar um ato sem

fazer essa verificação, nem sem se certificar de que o bem se acha disponível. Se o

instrumento é particular, o vendedor pode, a exemplo da ENCOL, “vender” — entre

aspas — um bem que não lhe pertence ou que não está legalmente disponível, em

razão da existência de hipotecas ou outros ônus. O tabelião não pode lavrar um

instrumento para imóvel que tenha esse tipo ônus, não sem antes esclarecer as

partes e declarar na escritura a existência do ônus.

Certeza da legalidade daquilo que está contratado pode conter ilicitudes e

irregularidades. O instrumento público permite, a qualquer tempo, a qualquer

pessoa, extrair cópias fiéis de todo o teor do documento. Ele fica no arquivo do


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tabelionato para sempre. O instrumento particular, no entanto, se seus originais

desaparecerem, ninguém mais reconstitui. As partes têm de se juntar de novo e

contratar.

Novamente, essa a missão que entendemos fazer parte da nossa função

social a serviço da cidadania.

Então, a quem interessa o fim da escritura pública? Ela é usada no Brasil e

em mais de 70 países: Japão, China, países do Leste Europeu e de quase toda a

Europa Continental e América Latina. Quer dizer, não é invenção de brasileiro. Muito

ao contrário, é um instrumento jurídico próprio e imprescindível para formalizar

negócios imobiliários em todos esses países.

Pela sua formação e fé pública, o tabelião garante ao cidadão equilíbrio e

respeito às leis; ao Estado, a fiscalização e a arrecadação de tributos, além de

regularidade fundiária; e a todos, a segurança jurídica que previne litígios e desafoga

o Judiciário.

Com a criação do SFH, têm início os contratos particulares — que infestaram

este País com os problemas que lhe são próprios. Nesse projeto, exatamente os

bancos e as empresas de construção, a pretexto de mais agilidade e segurança,

defendem a ampliação desse problema ao sustentarem ainda mais o contrato

particular. O que se vai conseguir com isso? Se as emendas que propõem o uso da

escritura pública não forem aprovadas veremos aumentados os lucros dos bancos

até na confecção de contratos, o que não é sua função, o Poder Judiciário com

muito mais demandas e o mutuário sem qualquer assessoramento, porque

normalmente ele não pode contratar um advogado para negociar com o banco ou

com a construtora. Por outro lado, se escritura for obrigatória o mutuário terá de

graça esse serviço pelas mãos de um tabelião.

Era o que tinha a dizer.

Muito obrigado. (Palmas.)

O SR. PRESIDENTE (Deputado Murilo Zauith) - Passo ao quarto convidado

desta tarde, Sra. Vânia Aparecida Coelho, representante do Movimento Nacional de

Luta pela Moradia.

A SRA. VÂNIA APARECIDA COELHO – Boa-tarde a todos. Em nome do

Presidente, saúdo a Mesa, as Sras. e os Srs. Deputados e os presentes.


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O Movimento Nacional de Luta pela Moradia agradece o convite para

participar desta audiência pública que considera de especial relevância devido à

amplitude do assunto a ser tratado.

O patrimônio de afetação traz segurança ao comprador de imóvel na planta.

Diminuem os riscos e as dificuldades que o mutuário vem tendo ao longo dos anos.

Em caso de falência da incorporadora, o adquirente poderá assumir a execução da

obra. Assim sendo, poderá ter a segurança de que seu imóvel será concluído. Para

os movimentos populares e para a classe que necessita de moradia digna, o que é

constitucional, isso é um grande avanço.

É preciso definir os critérios dos bens e direitos de incorporação dos

adquirentes com vista à efetivação da função social, garantindo o direito

constitucional da moradia digna. É preciso uma permanente revisão de conceitos

para garantir o pleno direito do mutuário, que, quando ocorre a falência do

incorporador, é o maior prejudicado.

Devido a esses problemas, entendemos que uma das formas de se evitar

prejuízo maior do mutuário é a questão da legalidade; regularização e legalidade do

imóvel, com cidadania e dignidade.

É de fundamental importância para o mutuário, para o morador, para quem

não tem moradia, o registro em cartório. Esta a segurança de que ele precisa: o

documento em mãos, para dizer: “Eu tenho minha casa própria”. Todos que não têm

moradia sabem muito bem que o ser humano que mora debaixo da ponte não tem

dignidade. Quando se tem moradia própria passa-se a ter dignidade, acesso às

instituições, à escola, à saúde. A moradia digna traz todas esses benefícios. Com a

necessidade do registro vem a garantia de que o mutuário, o sem-teto, que junta seu

dinheiro, a custo do seu suor, todo dia, não vai ter o seu sonho de moradia destruído

por causa de pessoas que não têm compromisso com a questão social.

Falo em nome das famílias de baixa renda, de classe média, e também de

classe alta, porque todos têm direito a moradia e de ter seus direitos preservados.

Para isso, é necessário que mutuário, incorporador e construtora tenham bem

definidos seus direitos e deveres. A partir do registro em cartório do documento legal

de posse da propriedade é possível partir para questões legais e ter restituídos

valores acrescidos.


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Quando uma construtora dá prejuízo a um mutuário, este tem dificuldade em

receber o valor que depositou. Quando recebe, isto ocorre após 10, 15 anos. É

preciso mudar esta situação. Se o mutuário compra sua casa ou seu apartamento,

tem de depositar o valor integral no momento certo, senão não recebe a chave da

casa. Por que então, quando ele vai receber ou tentar receber o valor que depositou

não o tem acrescido de juros? Esse valor tem que ser acrescido de juros e correção

monetária. O mutuário faz uma aplicação, mas não recebe o que lhe é devido.

Portanto, é mais do que justo que ele receba esse valor com juros e correção

monetária, uma pequena reparação pelo roubo do seu sonho de moradia.

Por tudo isso, o Movimento aqui está em defesa das famílias de baixa renda e

de classe média. Nossa bandeira é moradia digna e regularização. Somos a favor do

registro em cartório, porque ele nos dá cidadania e segurança para que possamos,

numa eventualidade, pelos meios jurídicos, resolver qualquer problema que haja

com relação a direitos negados.

Muito obrigada.

O SR. PRESIDENTE (Deputado Murilo Zauith) - Encerrada a exposição dos

convidados, passo a palavra aos Deputados inscritos, para suas perguntas.

O primeiro é o Deputado Tarcisio Zimmermann, representante do Rio Grande

do Sul.

O SR. DEPUTADO TARCISIO ZIMMERMANN - Sr. Presidente, Sr. Relator,

nobres convidados que atenderam ao convite desta Comissão, cumprimento todos

pelas exposições e pela clareza dos temas abordados.

Penso que aqui se configura um grande e essencial acordo em torno da

proposição do Executivo, que na verdade recupera, aperfeiçoa proposições de

Parlamentares e dá urgência a propostas dessa magnitude.

Quero me deter em duas questões, mas primeiramente solicito um

esclarecimento ao Sr. Relator, se possível. Procede a idéia de que o mutuário que,

sentindo-se lesado, recorre à Justiça para retificação de uma situação com a qual

não concorde e tem que continuar depositando em juízo inclusive aquele valor em

que ele se considera lesado? Tenho visto muitos desses processos.

Não sou especialista na área, mas infelizmente neste País todos os dias nos

deparamos com algum cidadão que está enrolado em seu direito à moradia própria.

Em muitas situações, o mutuário questiona valores de fato absurdos, e se tiver que


15

continuar pagando esses valores não vai poder ir à Justiça, porque não terá

condições de pagar as diferenças em questão.

Precisamos estabelecer garantias para o mutuário, de forma que ele não

pereça no curso do processo, por impossibilidade de cumprir uma eventual cláusula,

ainda mais em se tratando de contrato particular que somente conheceu na hora da

assinatura do termo.

Agora uma pergunta ao Dr. Décio Tenerello e ao Dr. Paulo Safady Simão, que

representam a ABECIP e a CBIC, respectivamente. Os dados que o Dr. Flávio

Bueno Fischer apresentou são muito eloqüentes. O contrato feito no banco é mais

caro do que a escritura feita no notário, não oferece as garantias que o notário

oferece, não é um instrumento público nem assegura que não haja sonegação. A

escritura pública impede inclusive processos de lavagem de dinheiro, que são

freqüentes, e reduz o número de contratos de gaveta, que tumultuam o mercado

imobiliário deste País. Além disso, o contrato particular é o causador da maior parte

das demandas judiciais. Por que não há acordo em torno da escritura pública, se ela

pode ser uma solução positiva para a garantia do consumidor mutuário, do Poder

Público e, eventualmente, do banco, da financeira ou do incorporador, na medida em

que assegura maior transparência ao objeto contratado? Que situação efetiva

justifica a existência desse contrato particular, inclusive diferente, neste projeto, do

previsto no Código Civil? O novo Código Civil estabelece que o contrato particular, a

não ser que esteja excepcionalizado na lei, só pode ser utilizado para contratos de

menos de 30 salários mínimos. Por que a necessidade do contrato particular?

Gostaria que esse tema fosse esclarecido.

O SR. PRESIDENTE (Deputado Murilo Zauith) - Vou conceder a palavra aos

2 expositores questionados, Srs. Décio Tenerello e Paulo Safady Simão.

(Não identificado) - Sr. Presidente, gostaria, ao final, de apresentar uma

resposta geral, mostrar como está nosso trabalho, a maneira como o estamos

realizando e a participação dos Srs. Deputados. Portanto, sugiro que ouçamos

primeiro os convidados para, ao final, usarmos da palavra.

O SR. DÉCIO TENERELLO - Muito obrigado, Sr. Deputado, pela pergunta.

V.Exa. me dá a oportunidade de esclarecer alguns equívocos apresentados na

comparação entre um instrumento particular e um privado.


16

Não é correta a afirmação de que se todas as operações da ENCOL tivessem

sido feitas por meio de instrumento público evitar-se-ia o fenômeno que ocorreu com

a empresa. O que houve com a ENCOL não tem nada a ver com a natureza do

contrato. Defendemos que os financiamentos de crédito imobiliário, ato particular,

mas com força de contrato público, prevaleçam, porque até hoje não houve

nenhuma contestação no Poder Judiciário quanto à natureza do contrato público ou

privado. Há também um equívoco, porque as operações de crédito imobiliário são

públicas. Trata-se de um contrato que tem cláusulas padrões, com o conhecimento

de todo o sistema que opera no crédito imobiliário, que é levado a registro por meio

do CRI. O financiamento de crédito imobiliário só é liberado após a inscrição daquele

contrato no Cartório de Registro de Imóveis — CRI, o que confere segurança,

transparência e publicidade ao ato.

Não defendemos, em nenhum momento, que contratos particulares devam

prevalecer. Defendemos que continue a atual sistemática, que se mantém há quase

40 anos e até hoje não teve nenhum tipo de contestação. Se criarmos mais um

registro, estaremos onerando o mutuário final com mais uma despesa.

Também não é correto afirmar que os bancos ou os agentes financeiros

cobram qualquer tipo de remuneração para inscrição do contrato. Os bancos cobram

o reembolso de despesas com avaliação do imóvel, confecção do contrato, pesquisa

de mercado etc. Não existe, em nenhum momento, a cobrança pelo registro do

contrato no CRI. Dá-se esse tipo de conhecimento ao público com relação àquilo

que está sendo contratado.

Também não é verdade que o atual sistema que os bancos adotam para fazer

as operações de crédito imobiliário possa, de alguma forma, trazer desvio ou

sonegação, porque as operações são feitas, primeiro, com base numa avaliação

prévia do agente financeiro e o financiamento é feito com base em um valor. Se

esse valor estiver aquém de 80% da avaliação dos bancos, a operação não será

concluída.

O SR. PRESIDENTE (Deputado Murilo Zauith) - Concedo a palavra ao Sr.

Paulo Safady Simão, Presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção —

CBIC.

S.Sa. dispõe de 3 minutos.


17

O SR. PAULO SAFADY SIMÃO - O companheiro Flávio Bueno Fischer, da

ANOREG, fez uma ampla exposição, com 6 slides, realizando comparativo, e a

impressão que deu foi de que todo incorporador — estou falando de nosso lado —

tem realmente vontade de fazer um documento falso, que vai levar à insegurança e

ao engodo. Na verdade, isto quem faz é uma minoria. Promessa de compra e venda

é um instrumento que funciona há muito tempo e não há impedimento para que seja

registrado em cartório. Portanto, não falta garantia ao mutuário. A promessa de

compra e venda pode ser imediatamente registrada, não se trata de nenhum

documento que fique na gaveta. Ela pode perfeitamente tornar-se pública no

momento em que for registrada.

Se, eventualmente, existe um ou outro caso de documento mal elaborado

propositalmente, também existem tabeliães que não têm comportamento 100%. As

estatísticas apresentadas não têm fonte. As contestações dos contratos não se sabe

nem por que motivo foram feitas. O próprio Deputado está apresentado a questão

das diversas ações na Justiça, da contestação, num caso específico, ligado à prática

do pagamento, dos aumentos etc. Essa questão fica muito bem resolvida com a lei.

O que for controverso vai continuar sendo discutido, o que for incontroverso

tem que continuar pagando. Não podemos deixar, como existe hoje, de maneira

ampla, que um inadimplente mutuário, propositalmente, perturbe um

empreendimento porque a lei lhe dá esse direito. A Justiça tem acatado isso com

certa liberalidade. Isso está bem defendido.

Com relação ao instrumento particular, gostaria de analisar item por item. É

óbvio que há muita verdade.

Nem todo incorporador tem a intenção de fazer um instrumento particular

nocivo ao mutuário, cheio de “pegadinhas”, de vácuos, de brancos que o levem, ao

final, a perder a sua unidade. No caso específico da promessa de compra e venda,

deve existir empresa que cobre por esse serviço, mas eu desconheço. Não há custo,

e também não é essa a questão. E repito: trata-se de um instrumento que pode ser

imediatamente registrado, sem nenhum problema. Ele vai defender da mesma forma

a legalidade. Não poderá ser vendido. No caso da ENCOL, licitou-se várias vezes.

Também houve casos de unidades da ENCOL vendidas 2, 3, 4 vezes. Isso é caso

de polícia, não um ato jurídico normal, não uma relação normal de consumidor com


18

seu cliente. O registro da promessa de compra e venda susta qualquer possibilidade

desse tipo, portanto, ela é passível de acontecer.

O Deputado pergunta por que não adotar, se dá mais garantia, o instrumento

público. Eu também pergunto: por que deixar de usar uma opção que está dando

certo, que pode dar a mesma segurança ao mutuário?

Muito obrigado.

O SR. PRESIDENTE (Deputado Murilo Zauith) - Sr. Deputado Tarcisio

Zimmermann, V.Exa. tem a palavra para a réplica.

O SR. DEPUTADO TARCISIO ZIMMERMANN - Os Drs. Décio Tenerello e

Paulo Safady Simão, no mínimo, entram em contradição. Um diz que registra, o

outro diz que pode registrar. O Dr. Paulo Safady Simão reconhece que, no caso da

ENCOL, o contrato particular permitiu que um operador, de má-fé, vendesse mais de

uma mesma vez o mesmo imóvel. Isso, ao que me parece, não teria possibilidade

de ocorrer com uma escritura pública.

Há toda uma evidência: estamos, de fato, diante de uma opção de segurança

do consumidor ou de maior interesse do sistema financeiro e das incorporadoras —

isso precisa ser destacado.

Nas respostas, ficou evidente que o instrumento particular não oferece as

garantias a que o mutuário tem direito, que ele abre oportunidades para lesões por

maus incorporadores e maus gestores. A lei não pode permitir que a sociedade fique

à mercê de maus ou bons, tem que prevenir, proteger; tem que assegurar o máximo

de garantias aos cidadãos. Isso ficou muito claro.

Sr. Presidente, quero que isso fique registrado, porque é um dado importante

para o debate político que estamos apresentando. Estamos frente a opções que

dêem garantias ao consumidor ou que ampliem a discricionariedade das

incorporadoras e do sistema financeiro.

O SR. PAULO SAFADY SIMÃO - Sr. Deputado, ninguém garante que a

ENCOL não tenha vendido uma segunda vez um imóvel que tivesse escritura

pública não registrada. Qual era o impedimento? Se ela estava com vontade de

fazer a coisa errada, se a escritura pública não estava registrada, ela poderia,

perfeitamente, ter vendido essa unidade para terceiros, como fez várias vezes, por

meio de instrumento particular. Como detectar que tenha sido má-fé da empresa?


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O SR. PRESIDENTE (Deputado Murilo Zauith) - Com a palavra o Sr. Décio

Tenerello para tréplica, por um minuto.

O SR. DÉCIO TENERELLO - Quero reiterar o que disse sobre as operações

de crédito imobiliário terem fé pública. Trata-se de instrumento particular com força

de instrumento público e, levado a registro, é o único registro que mostra quem é o

dono do imóvel.

Também, se várias pessoas fazem uma transação particular e não a levam a

registro, não vejo como se poderia evitar fraudes. Hoje a lei é clara: se todas as

operações da ENCOL tivessem sido feitas por financiamentos e se todos os

financiamentos tivessem sido inscritos em cartório de registro de imóveis, enfim, se

todas as transações tivessem seguido o rito da lei, somente um mutuário seria dono

da unidade que se estava comercializando. É impossível que 2 ou 3 mutuários

sejam donos de uma mesma unidade, seguindo o rigor da lei.

No caso da ENCOL, portanto, houve na verdade má-fé do indivíduo que

realizou a transação, e não há lei que consiga impedir a má-fé, que é inerente à

pessoa, não ao conteúdo da lei. A lei define claramente como a operação deve ser

feita mas não tem como obrigar o indivíduo a seguir os trâmites.

Contratos particulares podem existir a todo momento, mas isso não dá

segurança ao contrato. O que dá segurança ao contrato, na verdade, é levar a

registro em cartório de registro de imóveis, tal como fazemos com as operações em

créditos e financiamentos imobiliários.

O SR. PRESIDENTE (Deputado Murilo Zauith) - Com a palavra o Deputado

Paes Landim, ilustre representante do Piauí.

O SR. DEPUTADO PAES LANDIM - Sr. Presidente, Sr. Relator, louvo a

iniciativa desta oportuna audiência pública de tema realmente polêmico, capaz de

despertar a atenção de todo o País.

Citaram a folder da Associação de Notários, citaram a velha Europa, mas

esqueceram Portugal e não citaram a Inglaterra, que segue o sistema americano.

Creio que chega de burocratizar a vida individual dos brasileiros. Se está

prevista a possibilidade de levar o instrumento particular a registro cartorário, não há

por que obrigar à escritura pública, até porque o documento imobiliário significa a

fixação da propriedade.


20

Criar a obrigatoriedade de escritura pública para todos os contratos dessa

natureza significa aumentar a burocracia na vida das pessoas e implica a inibição da

dinamização da atividade individual, o que não acontece nos países ricos e

prósperos como Estados Unidos e Inglaterra, que segue o modelo americano.

Portanto, seria uma balela achar que a escritura particular pudesse ser mais

cara que a estrutura pública. Isso não existe, em nenhuma parte do mundo, até

porque ninguém poderia garantir que a escritura pública evitaria cláusulas abusivas.

Podem criar-se mecanismos de proteção ao comprador — se comprador é de baixa

renda etc. Nesse caso, o próprio sistema teria mecanismos de proteção dessa

natureza.

Disseram que o instrumento particular gera demandas judiciais. Se

realizarmos uma pesquisa sobre demandas judiciais na Justiça brasileira, veremos

que há muitas escrituras públicas sendo contestadas e debatidas, gerando grandes

polêmicas e grandes honorários advocatícios.

Passo a fazer algumas perguntas, dirigidas ao Sr. Décio.

Já que a reclamação é quanto à vinculação de escritura particular aos

bancos, por que os bancos então não utilizam a escritura pública, já que o serviço

não é cobrado para fins de formalização da operação?

Quem seria o responsável por danos causados ao comprador por instrumento

particular do Sistema Financeiro de Habitação?

Haveria simplificação do processo com a utilização de escritura pública?

Como disse muito bem o Sr. Paulo, registrar um documento particular em

escritura pública é opção de cada comprador. Pergunto: tivessem os compradores

da ENCOL registrado seus instrumentos de compra e venda em escritura pública

teriam recebido seus imóveis? Quantos o fizeram e ainda assim não receberam

seus imóveis? Parece-me uma balela.

O instrumento particular facilitaria a sonegação fiscal? A Fazenda desconfiaria

mais de instrumento público ou de instrumento particular? O instrumento particular

seria mais fiscalizado no que diz respeito à sonegação fiscal? Nesse caso, creio que

a escritura pública não traria nenhum benefício.

Essas as perguntas que deixo ao Sr. Décio Tenerello.

Obrigado.


21

O SR. PRESIDENTE (Deputado Murilo Zauith) - Com a palavra, para a

resposta, o Sr. Décio Tenerello.


O SR. DÉCIO TENERELLO - Quanto à sonegação fiscal, como disse, é

nossa interpretação que ela não ocorre e não tem possibilidade de ocorrer dentro do

formato hoje utilizado pelo Sistema Financeiro.

Primeiro, dá-se a avaliação do agente financeiro; segundo, limita-se a média

dos financiamentos a alguma coisa em torno de 80% do valor dessa avaliação —

isso varia de banco para banco. Se o negócio estiver sendo realizado abaixo desse

percentual, a operação não é conduzida, porque a escritura tem de representar

efetivamente o valor da avaliação.

Então, não há como, na atual sistemática, ajudar ou facilitar de alguma forma

a sonegação fiscal. Todas as operações são registradas em cartório, e os cartórios

têm a obrigação da comunicar à Receita Federal todas as transações, o que é hoje

feito normalmente. A Receita Federal faz o cruzamento das informações que

existem hoje nos cartórios de registro de imóveis com as declarações de renda dos

compradores. Não há como ocorrer sonegação.

Quanto ao motivo para os bancos não adotarem o contrato público é que a

atual sistemática dá plena garantia. Se adotássemos a escritura pública, estaríamos

burocratizando o processo e inviabilizando o sistema financeiro do mercado

secundário, o SFI, devido a estarmos onerando ainda mais essa transação.

Repito que os bancos não cobram nenhuma taxa para elaboração e registro

do contrato; os bancos cobram para pesquisa, elaboração de cadastro etc.. Quanto

ao que foi dito sobre o contrato particular ser mais caro do que o público, não é essa

a realidade de hoje.

Se adotarmos a escritura pública, a sistemática que começa com a nomeação

dos procuradores de cada agente financeiro se tornará altamente burocratizada.

Tomemos, por exemplo, um banco como o BRADESCO, que tem mais de 3 mil

agências tendo que constituir procuradores em cada uma dessas comarcas por que

tivessem de passar essas escrituras. Esses elementos teriam de se deslocar para

esses locais para fazerem as assinaturas e tudo isso iria tornar mais burocráticas e

caras as concessões de operações de crédito imobiliário.

Muito obrigado.


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O SR. PRESIDENTE (Deputado Murilo Zauith) - Passo a palavra ao nobre

Deputado Ary Vanazzi, ilustre representante do PT do Rio Grande do Sul.

O SR. DEPUTADO ARY VANAZZI - Terra de frio, muita geada e chuva, mas

uma boa terra.

Sr. Presidente, cumprimento a Mesa pelo importante debate que estamos

fazendo nesta Comissão Especial.

Tenho absoluta certeza de que este debate vai nos ajudar a fazer algumas

reflexões e buscar alternativas para os investimentos no mercado imobiliário

brasileiro. O Governo apresentou esse projeto na tentativa de tornar dinâmicos os

investimentos, principalmente no setor privado.

Embora a captação na caderneta de poupança, pelos gráficos, mostre-se

menor, ainda tenho dúvidas de que o setor financeiro, os captadores e o setor

bancário aplicam os recursos previstos em lei. Fazem uma jogada econômica, e o

Banco Central acaba aceitando isso. É o que tenho debatido com o amigo Pontes,

ao longo do tempo, na Câmara dos Deputados.

O sistema financeiro do Brasil não aplica os recursos captados em caderneta

de poupança, mas é preciso que o faça. Para tanto, o Governo apresenta esse

projeto de lei, na tentativa de dar mais garantias, mais solidez e tranqüilidade ao

sistema financeiro quanto a aplicar esses recursos. Essa a razão principal do

projeto.

Dizer que os bancos não cobram pela realização do contrato é uma

inverdade. No dia em que os bancos não cobrarem nem por um suspiro que dermos

dentro da agência, será um milagre. Tanto nos bancos públicos como nos privados,

a pessoa respirou, paga uma taxa. Podemos até discutir os valores das taxas, mas o

suspiro custa, e é caro, no sistema financeiro.

Uma primeira pergunta faço aos Srs. Décio Tenerello e Flávio Safady Simão.

Evidentemente, existe uma regra de custo no que se refere à elaboração de

escritura pública, e essa regra é respeitada pelo escriturário. Se retirarmos dos

cartórios a faculdade de elaborarem escritura pública e aceitarmos a elaboração de

instrumento particular, a quem caberá estabelecer e fiscalizar as regras para esse

instrumento?

Uma segunda questão. O centro do debate são os incorporadores que

querem aplicar dinheiro privado na construção civil; ele não envolve o FGTS e os


23

empreendimentos públicos. Esta Comissão Especial tem de buscar alternativas. O

Estado tem, obrigatoriamente, que intermediar qualquer negociação entre os setores

público e privado, entre o cidadão e a incorporação, entre o cidadão e o setor

público. O Estado não pode abrir mão disso. Fazê-lo é dar ao incorporador toda a

liberdade para decidir sobre questões a ele inerentes — porque ele tem a obrigação

de pensar em empreendimento, de fazer empreendimento e vender

empreendimento.

Repito que o Estado não pode aqui abrir mão do seu poder de controle e de

fiscalização das suas relações com o setor privado.

Alega-se, para eliminar o controle público sobre essas operações, que o

sistema cartorário brasileiro é muito demorado e cobra taxas muito elevadas. Se

assim é, precisamos reduzir a taxa de elaboração desse instrumento público — deve

haver emendas a respeito, não minhas, mas deve haver —, isso é muito importante.

Hoje, 35% da população brasileira vive de maneira irregular em terras ou

empreendimentos cujo documento de propriedade não têm. Portanto, devemos

diminuir o valor das taxas e, se necessário for, conferir agilidade ao processo, mas

não tirar do Poder Público o controle e a fiscalização.

Por último, quanto à lei referente à mora, que consta no projeto, um cidadão

que não pague determinada prestação é em 15 dias acionado na Justiça. Na atual

situação econômica em que vive o País, deveríamos, para evitar custos

desnecessários, ampliar o prazo para cobrança da mora, de 15 dias, como está no

projeto, para 35, 40, 45 ou 60 dias, a fim de que não se mova ação judicial para

despejo de um cidadão, cujos custos advocatícios e cartórios acabam onerando o

empreendimento.

Essas as questões que gostaria de dirigir ao Flávio e ao Décio.


Tenerello, Presidente da Associação Brasileira de Entidades de Crédito Imobiliário e

Poupança — ABECIP.


O SR. DÉCIO TENERELLO - Muito obrigado, Deputado, pela oportunidade

que V.Exa. me dá.

A princípio, permita-me discordar de V.Exa. quanto à exigibilidade dos bancos

em relação à aplicação no crédito imobiliário. Os bancos são fiscalizados pelo Banco


24

Central, recebem visitas constantes de inspetores daquela instituição. Em vários de

seus departamentos há inspetores do Banco Central 24 horas por dia

acompanhando a aplicabilidade da lei do Sistema Financeiro Nacional.

Há um equívoco quando se diz que o sistema não tem cumprido a

exigibilidade e tem criado subterfúgios para deixar de cumpri-la. Essa interpretação

não está correta. Na verdade, os bancos têm responsabilidade inclusive quanto ao

aspecto legal do cumprimento dessa exigibilidade, e aqueles bancos que não as

cumprem sofrem penalidade pecuniária, têm inclusive de recolher multa por

eventuais deficiências ou falsas informações dadas ao Banco Central.

Para que V.Exa. tenha uma idéia, os bancos vêm aplicando muito no crédito

imobiliário. Só no ano de 2003, o sistema financeiro privado aplicou 2,2 bilhões de

reais em crédito imobiliário, 25% acima do que aplicamos em 2002. No primeiro

quadrimestre de 2004, os bancos tiveram aumento de 102% nos financiamentos em

relação ao mesmo período de 2003.

Portanto, aplicamos no crédito imobiliário e atendemos às exigências do

Banco Central.

É claro que esse projeto vem dar maior garantia a essas operações e facilitar

que sejam implementadas, a fim de que essa exigibilidade deixe de ser requerida.

Mas em nenhum lugar do mundo os bancos são obrigados a aplicar no setor

imobiliário porque é um bom negócio. Quando o fazem, os contratos são plenamente

claros, obedecidos; os direitos do credor e do devedor são respeitados, enfim, tudo é

muito claro.

O trabalho que está sendo feito busca exatamente essa modernidade.

Muito obrigado.

O SR. PRESIDENTE (Deputado Murilo Zauith) - Com a palavra o Sr. Flávio

Bueno Fischer, representante da Associação dos Notários e Registradores do Brasil

— ANOREG.


O SR. FLÁVIO BUENO FISCHER - Sr. Presidente, senhoras e senhores,

preciso contestar a afirmação de que tudo ou quase tudo que falei é balela e que se

se fizesse uma pesquisa nos tribunais seriam obtidos os índices. Pois bem, as

pesquisas foram feitas — estão neste folder que alguns estão recebendo — no

Tribunal de Justiça de São Paulo, Superior Tribunal de Justiça, Supremo Tribunal


25

Federal e Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul. Foi uma pesquisa criteriosa, e

esse índices correspondem à pesquisa feita.

Disseram que os bancos não cobram taxa pelo contrato e pelo registro. Não

cobram do mutuário porque este vai lá e paga pelo registrador — quem paga é o

mutuário, sim. Mais do que isso: num levantamento feito na CEF, no Banco de

Boston, no Banco Real, no Banco Itaú e no BRADESCO, nos próprios sites desses

bancos, constam as taxas de contrato: CEF, 1% mais taxa fixa de 400 reais, de

contrato, e por aí vai. Esses índices, que também constam nesse material, estão na

própria página dos bancos, ninguém inventou esses dados.

Também disseram que o que garante o instrumento particular é a força que

ele tem de escritura pública. É como, ao sujeito que tiver uma infecção, o médico

dizer “Vou-lhe dar uma aspirina com força de antibiótico” e o sujeito vai ficar curado.

Quer dizer, parece heresia jurídica dizer que um documento particular tem força de

escritura pública. Mas o afirmam porque sabem que a escritura pública tem força.

Então vamos usar a escritura pública, já que ela tem essa força.

Com relação às perguntas do Deputado Ary Vanazzi, a quem agradeço muito,

respondo que sim, o Estado controla, em todo o País, o preço dos nossos serviços

por tabelas, que devem ser rigorosamente obedecidas, sob pena de

responsabilidade do titular. Portanto, o instrumento particular não tem controle

nenhum sobre esse aspecto — nem vai ter, porque é particular, não há como o

Estado intervir. Sendo o tabelião um delegado da função pública estatal, ele se

obriga a cumprir as tabelas que cada Estado determina. E é verdade que, nesta

proposta, as emendas que ratificam a importância da escritura pública também

propõem uma redução de 50% sobre os emolumentos atualmente cobrados, o que

significa um valor inferior a esse praticado nos contratos particulares.

Quanto à questão relativa à presença do Estado nas negociações decorrentes

desse projeto, se houver intervenção do tabelião, essa presença se dará antes,

durante e depois, porque o tabelião responde perante as partes, quer dizer, o banco,

a construtora e o usuário/mutuário, e também perante o próprio Estado, pelo

cumprimento da lei. Se o tabelião não exigir a fiscalização de todos os tributos e não

exigir cláusulas plenamente legais, ele responde com seu próprio patrimônio,

inclusive penalmente, por aquilo que colocar no instrumento público.


26

Com relação aos prazos, não vou manifestar-me. Acredito que se o mutuário

for devidamente notificado quanto ao prazo que tem para se manifestar, seja qual for

esse prazo, desde que razoável, ele vai poder operar a sua defesa. No entanto, se

for notificado diretamente pelo credor, e o credor fizer essa prova, não sei se isso

terá muita eficácia.

O SR. DEPUTADO ARY VANAZZI - Sr. Presidente, um minuto, por favor?

O SR. PRESIDENTE (Deputado Murilo Zauith) - Pois, não. V.Exa. está com a

palavra, para réplica.

O SR. DEPUTADO ARY VANAZZI - Em função do tempo, o Dr. Décio não

conseguiu me responder. Gostaria de saber, tirando o Estado dessa questão da

tabela, como o setor privado, nesse caso, vai definir valores para esse contrato, e se

ele vai incorporar isso no empreendimento.

O SR. DÉCIO TENERELLO - Como foi dito, o sistema financeiro não cobra

taxa para registro. Quem cobra taxa de registro é o cartório, e ele é fiscalizado pelo

Governo — ele tem tabela, fiscalização etc. É o mesmo processo.

Quando eu disse “força de lei”, não quis dizer que alguma coisa particular tem

força de lei. Ela tem reconhecimento público, porque se está levando isso, na

verdade, a um órgão que estabelece e dá publicidade ao ato que se está praticando.

“Força de contrato público” foi apenas uma expressão.

Então, o controle existe, e os bancos têm, logicamente, interesse em que o

contrato que é feito seja levado a conhecimento público.

O sistema financeiro não tem contrato particular nas suas carteiras. Todas as

operações de financiamento de imobiliários são levadas a registro e delas dá-se

conhecimento público, por intermédio do Cartório de Registro de Imóveis.

O SR. PRESIDENTE (Deputado Murilo Zauith) - Com a palavra o nobre

Deputado Alex Canziani, ilustre representante do PTB do Paraná.

O SR. DEPUTADO ALEX CANZIANI - Muito obrigado, Sr. Presidente.

Sr. Relator, convidados, obrigado pela presença.

Sem dúvida, é muito importante a vinda dos senhores para que possamos

elucidar alguns pontos com relação a este projeto, com o qual concordamos. Sendo

a construção civil uma importante alavanca no desenvolvimento do País, na geração

de emprego e renda, esperamos que esse projeto possa viabilizar a realização de


27

mais empreendimentos em nosso País, conseqüentemente, para a geração de mais

oportunidades para os brasileiros.

A questão que me parece ser a mais polêmica hoje é a relativa à escritura

pública ou ao instrumento particular que poderia ser utilizado em lugar dessa. Eu já

fiz instrumento particular por intermédio de bancos e tive que pagar por isso, sim.

Cobra-se para fazer o contrato, e não há qualquer controle: cada banco arbitra, ao

seu bel-prazer, o valor que vai cobrar. Experimente o adquirente dizer que não quer

pagar, que quer fazer escritura pública. O banco inventa uma série de justificativas

para que se faça por meio do instrumento particular.

Disse o Dr. Décio que, no caso da ENCOL, mesmo tendo sido feitas

escrituras pública, haveria aquele problema. Pergunto a S.Sa. se haveria

possibilidade de se fazer escritura pública sem o devido registro da incorporação

imobiliária no Cartório de Registro de Imóveis.

E mais, pergunto se, no caso de instrumento particular, os bancos têm a

obrigação legal de notificar a Receita sobre as operações que foram feitas?

O SR. PRESIDENTE (Deputado Murilo Zauith) - Passo a palavra ao Sr. Flávio


— ANOREG.


O SR. FLÁVIO BUENO FISCHER - Não quero perder a oportunidade de dizer

que Portugal — porque disseram que eu havia me esquecido de citar esse país —,

até por imposição do Mercado Comum Europeu, acaba de adotar a privatização dos

serviços notariais. O Ministro da Justiça daquele país declarou há 2 meses que o

notariado constitui um dos elementos integrantes do sistema da Justiça, que garante

e dá suporte ao funcionamento de uma economia de mercado, enquanto

instrumento a serviço da segurança e da certeza das relações jurídicas e,

conseqüentemente, do desenvolvimento social e econômico. Assim, a atividade

notarial não só ganha maior relevância pelo apelo constante ao delegatário da fé

pública, consultor imparcial e independente das partes, exercendo função preventiva

de litígios, mas também vê abrirem-se novos horizontes no espaço econômico,

baseado na concorrência — um pequeno detalhe: o tabelião é de livre escolha.

Isso é só para esclarecer que não me esqueci de Portugal. Ele me deu esta

oportunidade de comprovar que estamos no caminho certo.


28

Com relação à ENCOL, só um tabelião que não sabe o que é ser tabelião

seria capaz de lavrar uma escritura não verificando primeiro a procedência do

imóvel, e ele estaria cometendo um grave erro, passível de perder o cargo, se

lavrasse uma escritura cuja incorporação não estivesse previamente registrada. A

própria declaração exposta, nos slides, do síndico da massa falida da ENCOL

comprova exatamente isso: nenhum caso que está sendo discutido no processo da

massa falida corresponde a instrumento público.

Por outro lado, foi dito, e é verdade, que eles acabam tornando público o

contrato particular de financiamento, mas só depois do registro. Até lá, não há

nenhum assessoramento para o mutuário, que normalmente não pode dispor de

uma assessoria jurídica. E é isto que estamos defendendo: a intervenção notarial

preventiva, dando segurança ao mutuário na contratação.

Portanto, parece-me que fica, na verdade, reforçado o argumento já

declarado em todos os momentos da nossa fala.

Muito obrigado.


Tenerello, Presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário

e Poupança — ABECIP.

S.Sa. dispõe de 3 minutos para sua resposta.

O SR. DÉCIO TENERELLO - Muito obrigado, Deputado, pela oportunidade

que V.Exa. me dá de esclarecer um ponto.

Na verdade, o banco não tem, legalmente, norma afirmando que tenha de

denunciar ou relacionar todos os tomadores de crédito nas suas carteiras, inclusive

no crédito imobiliário. O mais importante, pegando um gancho que foi feito aqui, é

que o dinheiro só é liberado após o registro daquele instrumento no Cartório de

Registro de Imóveis. O Cartório de Registro de Imóveis tem a obrigação legal de

fazer a comunicação à Receita de todas as transações imobiliárias que registra.

De forma indireta, eu diria que os bancos têm essa obrigação, tendo em vista

que não liberam o recurso sem que o registro seja feito. As liberações só são feitas

depois do registro.

Há que se considerar também que a Receita faz o controle da movimentação

da conta dos mutuários por meio do controle da CPMF. O banco tem a obrigação


29

legal de comunicar à Receita a movimentação de todos os seus correntistas, em

função do recolhimento da CPMF.

O SR. PRESIDENTE (Deputado Murilo Zauith) - V.Exa. está satisfeito,

Deputado?

O SR. DEPUTADO ALEX CANZIANI - Só um comentário: se a pessoa pagar

em dinheiro, não terá a questão da CPMF.

O SR. DÉCIO TENERELLO - Mas o dinheiro tem de vir de algum lugar, sair

de alguma conta. É obrigatório que o crédito seja feito na conta corrente; ele não

saca por caixa o financiamento. Portanto, não há como burlar a CPMF, no caso do

financiamento.


Inaldo Leitão, ilustre representante do PL da Paraíba.

O SR. DEPUTADO INALDO LEITÃO - Obrigado.

Sr. Presidente, estou meio confuso, não estou sabendo mais distinguir

solução de problema. O que era solução está virando problema; e o que era

problema parece virar solução.

Na minha vida, na qualidade de estudante de Direito, de advogado e de

procurador do Estado, aprendi a respeitar uma coisa chamada segurança jurídica.

Isso é elementar. Há, inclusive, no Brasil, uma lei que trata de todo registro público

de pessoas físicas, naturais, jurídicas, dos negócios.

Se estamos discutindo a possibilidade de acabar com a escritura pública,

vamos acabar logo com o registro público. Que importância terá outro documento

público se a escritura não tem importância nenhuma, se ela é problema na vida do

cidadão e não solução para lhe dar segurança jurídica?

Estou, então, desaprendendo hoje. Não consigo me situar direito nesse

debate exatamente em razão disso.

Até porque o banco — permitam-me, com todo o respeito — não tem a menor

autoridade para falar aqui em defesa do consumidor, em segurança do consumidor.

Os bancos só pensam no lucro, em cobrar cada vez mais taxas, em juros

exorbitantes para o consumidor. Todos nós, de uma forma ou de outra, fomos ou

somos vítimas de bancos. Essa a grande verdade.

Quando o Dr. Décio diz que o banco não cobra pelo registro de contrato, mas

em seguida diz que cobra para fazer o cadastro, para fazer a inscrição e usa outros


30

vocábulos semelhantes aos de um contrato — é o caso da exigência do seguro —,

na verdade, está cobrando. É possível até entender que o banco quer que o cartório

desapareça, para que o banco vire o registrador das escrituras celebradas.

Assim estou entendendo. Se o senhor diz que não há necessidade da

escritura pública, como se pudéssemos jogar a segurança jurídica para o ar e deixar

que o consumidor seja vítima da venda repetida de um imóvel sem qualquer controle

de registro imobiliário, a fim de que outros Sérgios Nayas da vida apareçam e façam

o mesmo tipo de operação... — aliás, parece-me que hoje será liberada a primeira

parcela do pagamento das vítimas do Palace II, com a venda do Hotel Saint Paul,

aqui em Brasília, que parece que corresponde a 20% ou menos do prejuízo que o

Sr. Sérgio Naya causou aos adquirentes daqueles imóveis lá no Rio de Janeiro. A

meu ver, o problema na verdade não está na escritura pública — isso nem discuto

—, que é instrumento fundamental para a segurança do mutuário. Não podemos

deixar o mutuário ao deus-dará, com a possibilidade de ser vítima de fraude no

mercado imobiliário ou em qualquer outro mercado.

Se há um problema no qual temos de pensar é o alto custo do financiamento

do imóvel, sobretudo para o pequeno e médio consumidor. E redução do custo

significa eliminação de taxas e mais taxas que são cobradas pelo sistema financeiro,

inclusive por causa dos juros. Que se livre o mutuário de se tornar inadimplente,

porque aí vai ser multiplicado o abuso que se comete contra o seu direito. Há multa

contratual, juros de mora, taxa de permanência, uma série de procedimentos que

resultam sempre em custo para o mutuário, que às vezes fica até impossibilitado de

fazer a quitação do seu débito se incorrer em inadimplência, o que é ainda pior.

Outro ponto. Normalmente, os contratos celebrados com o sistema financeiro

são leoninos, draconianos, são assinados no escuro. Ou seja, não é um contrato

bilateral, fruto de um acordo de vontades, é um contrato imposto pelo sistema, e o

usuário só tem que assiná-lo. Se não assiná-lo ou se ousar discordar de alguma

cláusula — não sei se ele vai ter tempo de ler, e as letras inclusive são

microscópicas —, ele simplesmente não celebra o contrato. Como ele precisa do

imóvel, fica subordinado a todas essas regras que atentam contra os interesses dos

consumidores.

Nosso objetivo, Sr. Presidente — e sei que é o de V.Exa. e de todos —, é

defender o consumidor, e não banco, cartório, setor de construção civil.


31

O SR. PRESIDENTE (Deputado Murilo Zauith) - V.Exa. está dirigindo sua

pergunta a qual expositor?

O SR. DEPUTADO INALDO LEITÃO - Sr. Presidente, sem perguntas.

(Risos.)

O SR. PRESIDENTE (Deputado Murilo Zauith) - O Deputado Inaldo Leitão

citou o nome do Sr. Décio Tenerello, que deseja fazer uso da palavra.

O SR. DEPUTADO INALDO LEITÃO - Desde que eu tenha direito à tréplica.

O SR. DÉCIO TENERELLO - Nobre Deputado, lamentavelmente, devo ter

cometido um equívoco. Lamento muito V.Exa. não ter tido entendimento

diferenciado daquilo que estou querendo defender.

Primeiro, os bancos têm amplo interesse na segurança do contrato. Da

mesma forma que o banco está defendendo a segurança do contrato, ele está

defendendo o seu próprio ativo.

Em nenhum momento os bancos pretendem ser órgão registrador de

contrato. Não é essa a nossa intenção. Os bancos querem continuar sendo

intermediadores de recursos. Se levei V.Exa. a pensar isso, peço desculpas. De

alguma forma, expressei-me mal em algum momento.

A meu ver, a estrutura pública deve prevalecer, como hoje acontece. O que

fazemos hoje é um ato público, no qual é dada ciência daquilo que se está fazendo.

O registro é feito no cartório de registro de imóveis, na matrícula do imóvel, e ali se

processam todas as alterações de propriedade daquele imóvel. Essa a única

diferença.

E mais: em relação ao contrato como é hoje, que o senhor está dizendo e

afirmando que contém cláusulas leoninas, o cartório não entra no mérito do

conteúdo da cláusula. Trata-se, pura e simplesmente, de observar se o conteúdo é

legal e se as partes estão concordes em relação ao mesmo. Nada mais. Não existe

esse aspecto de que, se mudarmos o critério de hoje, evitaríamos eventual

existência de cláusulas leoninas, como o senhor classificou.


Inaldo Leitão.

O SR. DEPUTADO INALDO LEITÃO - Sr. Presidente, o Dr. Décio disse muito

bem. Obviamente, o banco tem interesse na segurança do contrato — quer receber

o dinheiro dele, cobrar as taxas, os juros elevados —, mas não necessariamente na


32

segurança jurídica do mutuário. Esse problema talvez não seja do banco, como de

fato não é.

Quando falo em contrato leonino, refiro-me a algo que é inegável. Não há

como negar que os contratos padrão celebrados pelo banco são impressos. V.Sa.

sabe disso. Ele é discutido com o mutuário? O sistema discute as cláusulas com o

mutuário? Não. É um contrato imposto, draconiano, unilateral do ponto de vista da

imposição das cláusulas impressas na carta que V.Sa. e todo o sistema usam com

freqüência.

Em relação ao demais, não houve nenhum confronto nas nossas idéias.

Quando digo que o banco — e faço um exercício subjetivo — tem a pretensão de

substituir o cartório, é força de expressão. Não estou dizendo que o banco é um

cartório, porque seria um absurdo. Mas é como se, na prática, o cartório pudesse ser

substituído pelo registro do banco. E aí não sei, se isso acontecesse, qual seria o

valor de registro da escritura no banco. Realmente, iria para a estratosfera.

O SR. PRESIDENTE (Deputado Murilo Zauith) - Com a palavra o nobre

Deputado Vicente Arruda, nobre representante do PSDB do Ceará, que dispõe de 3

minutos.

O SR. DEPUTADO VICENTE ARRUDA - Sr. Presidente, nobres colegas,

considero estranha essa discussão, porque estamos nos esquecendo da

Constituição Federal, que estabelece no art. 236 que os serviços notariais de

registro público têm caráter privado por delegação do Poder Público.

Por que se instituiu um sistema de registro dos atos contratuais e imobiliários

e por que se utiliza o serviço notarial? Como disse o Deputado Inaldo Leitão, por

causa da segurança jurídica. Vejam bem, na escritura pública, o tabelião tem que

investigar a idoneidade e a capacidade das partes para contratar. A pessoa jurídica

precisa provar, com seu contrato social, com a constituição dos seus atos, se a

pessoa que está assinando o documento é responsável. No contrato particular, não

há essa segurança. Pode-se simular uma enormidade de contratos sem que tenham

legitimidade.

Por outro lado, é preciso ter a memória do contrato. Não se pode deixá-lo à

vontade da pessoa, do mutuário, de uma pessoa simples, porque ela assina o

documento, anda de ônibus, é assaltada, perde o documento e perde seu contrato.


33

Na escritura pública e no registro ela tem a segurança de que, extraviado o

documento, poderá reencontrá-lo.

Não vamos mudar todo o sistema vigente no Brasil, desde o Código Civil da

República, instrumento público para determinado contrato, de acordo com sua

importância e relevância, para deixar ao alvedrio de uma das partes, mesmo porque

o notário e o registro público são fiscalizados e controlados pelo Poder Judiciário.

Ele tem responsabilidade pelos atos que pratica, e o custo não é definido por ele,

mas por lei federal — são os emolumentos.

Quebrarmos a espinha dorsal desse sistema sob o pretexto de tornar o

contrato mais barato e menos burocrático não se justifica. Pode-se perfeitamente

criar um sistema de manutenção do contrato por instrumento público com custo

muito mais barato do que aquele que fica ao alvedrio de uma das partes.

O SR. PRESIDENTE (Deputado Murilo Zauith) - V.Exa. tem alguma pergunta

a fazer aos expositores? (Pausa.)

Vamos passar ao próximo inscrito, Deputado Léo Alcântara, do PSDB do

Ceará.

O SR. DEPUTADO LÉO ALCÂNTARA - Sr. Presidente, ilustre Relator, não

tenho a competência e a inteligência do Deputado Vicente Arruda, mas quero

completar algumas das suas observações.

Esclareço que o tabelião, ao lavrar escritura pública, é obrigado a verificar se

no contrato existem cláusulas leoninas. Diferente do registro de imóveis, ele apenas

verifica se aquele contrato é legal ou não, se está dentro das normas. Quanto às

cláusulas leoninas, o tabelião, ao fazer a escritura pública, é obrigado a verificá-las.

É procedente notificar a Receita Federal quando do registro. O tabelião, ao

fazer a escritura pública, também é obrigado a notificar a Receita Federal. Essa é

mais uma ponta para diminuir a sonegação fiscal. Não apenas isso, hoje o

comprador tem de declarar, bem como o que fez a intermediação, quem vendeu, o

tabelião e o registro de imóveis. Ou seja, vamos pular uma etapa com a qual a

Receita Federal procura cercar todo o tipo de sonegação fiscal.

Faço uma pergunta ao Sr. Fischer. O Sr. Décio tratou da enorme burocracia

que haveria com a escritura pública, como no caso do BRADESCO, que tem mais

de 3 mil agências e teria de nomear um procurador. A Caixa Econômica faz. Ela


34

nomeia um procurador em cada Estado para fazer a escritura pública. Ou seja, não

há burocracia alguma.

Na realidade, o banco quer dizer que o custo é todo dos cartórios. Como o Sr.

Décio disse, não é cobrado o registro, que realmente é cobrado pelo Cartório de

Registros, mas há as taxas para verificar se o comprador tem ou não condições de

comprar ou não. Em outros empréstimos, não existe essa taxa. Não é em todos os

tipos de empréstimo que existem taxas para verificar o cadastro.

Sob o ponto de vista do Sr. Fischer, qual é a burocracia? De que forma

poderíamos acabar com essa idéia de que existe burocracia para se fazer uma

escritura pública?

O SR. PRESIDENTE (Deputado Murilo Zauith) - O nobre Deputado Léo

Alcântara quer fazer alguma pergunta?

O SR. DEPUTADO LÉO ALCÂNTARA - Eu fiz ao Sr. Fischer.

O SR. PRESIDENTE (Deputado Murilo Zauith) - Com a palavra o Sr. Flávio.

O SR. FLÁVIO BUENO FISCHER - Respondo objetivamente ao Sr. Deputado

dizendo que, primeiro, o esforço de modernização dos serviços notariais de registro

neste País é absolutamente visível. Posso citar o meu exemplo. Em Novo

Hamburgo, no Rio Grande do Sul, na Grande Porto Alegre, o cadastro de um

usuário para reconhecer a sua assinatura é feito pela impressão digital e leva menos

de 30 segundos. Todo o serviço é digitalizado e informatizado e todas as

informações estão disponíveis imediatamente aos usuários. E não só eu ajo assim,

isso está espalhado pelo País todo.

Quanto às procurações de representações, o nobre Deputado citou

claramente a Caixa Econômica. Na minha cidade, eu faço. Como a cidade é um pólo

regional, o procurador nomeado para a região da Superintendência de Novo

Hamburgo faz, nos tabelionatos de Novo Hamburgo, substabelecimento das

procurações para cada uma das agências em volta para todos os atos que o gerente

local precisa praticar.

Dizer que isso burocratizaria os serviços é absolutamente improcedente. Não

tem nenhuma razão de ser falar em burocracia porque é preciso haver um

representante legal. O tabelião vai apenas verificar se a procuração original, feita em

Brasília ou em São Paulo, teve seus poderes substabelecidos no Estado e do


35

Estado para a Região e da Região para a agência. Não há nenhum problema em

relação a esse aspecto.

Agora, se vamos chamar de burocracia o controle fiscal, o controle da

legalidade, o exame das cláusulas, a identificação das partes, a certeza jurídica do

negócio e tudo mais que foi dito e repetido tantas vezes aqui, vamos defender a

burocracia, porque garantiremos a segurança do cidadão, do credor e de todo o

negócio em si.

O SR. PRESIDENTE (Deputado Murilo Zauith) - Deputado Léo Alcântara,

V.Exa. está satisfeito? (Pausa.)

Passo a palavra ao nosso Relator da matéria, Deputado Ricardo Izar, ilustre

representante do PTB de São Paulo.

O SR. DEPUTADO RICARDO IZAR - Sr. Presidente, convidados, Sras. e Srs.

Deputados, na Câmara dos Deputados, há muitos anos, lutamos pela melhoria do

setor habitacional. Temos a Frente Parlamentar da Habitação há muitos anos,

apresentamos diversos projetos a diversos governos, e, até agora, nada. Governo

algum colocou habitação na pauta. Pela primeira vez, surpreendentemente e com

grande alegria, recebemos uma mensagem do Governo, o projeto do patrimônio de

afetação para as incorporações imobiliárias, que é o primeiro passo para

melhorarmos o setor habitacional.

Realmente, é um primeiro passo. É interessante o projeto. No meu contato

com todos os Deputados de todos os partidos, sinto que todos estão entusiasmados

com esse projeto. Vamos fazer algumas modificações. Fiz questão absoluta de

mandar comunicação a todos os Deputados membros desta Comissão Especial e a

todos os Deputados membros da Frente Parlamentar de Habitação para ouvi-los.

Alguns apresentaram emendas, outros, não. Com alguns, já conversei, ouvi a idéia

de cada um, e vamos tentar fazer um Substitutivo ou um Parecer de interesse,

principalmente, do mutuário.

Em primeiro lugar, estará o mutuário, e também vamos ter interesse geral em

termos de habitação no País. Hoje temos déficit habitacional que chega a 10 milhões

de unidades, há 20 anos não se cuida da habitação no País. O último governo que

fez alguma coisa, e pequena, foi o Governo Collor, por incrível que pareça. Depois

não se fez mais nada pela habitação em termos concretos, nem um Ministério


36

tínhamos. Lutamos muito para termos um Ministério da Habitação e

Desenvolvimento Urbano e não conseguimos.

No Governo passado, que apoiei durante 8 anos, lutamos por esse Ministério.

Quem cuidava da habitação? A Secretaria do Desenvolvimento Urbano, o Banco

Central, a Caixa Econômica. Quando todos cuidam, ninguém cuida, e o déficit

habitacional no País aumentou.

Fico muito feliz em ter sido escolhido pelos meus pares para ser o Relator

dessa matéria. Estou estudando dia e noite, ouvindo toda a comunidade, todos

aqueles que quiserem conversar ou quiserem fazer uma reunião com o Relator ou o

Presidente, estamos à disposição, inclusive sugerimos essas duas audiências

públicas.

A audiência de hoje realmente foi centralizada em um único assunto. Essa é a

verdade. Esse projeto é tão importante e tão amplo, mas não se comentou quase

nada, principalmente do mutuário. Estamos muito preocupados com isso.

Esse projeto está proporcionando algo maravilhoso. Estamos conversando

com o Governo e com os diversos partidos para apresentarmos algo maior.

Atualmente, existe um grande problema, alguns Deputados comentaram isso: o

problema do mutuário que comprou seu imóvel de 1988 a 1998. Recentemente, a

ex-Deputada Irma Passoni esteve nesta Comissão e mostrou seu caso. S.Exa.

comprou o imóvel por 80 mil, já pagou 75 mil e ainda deve 114 mil. Vamos tentar

resolver isso. Conversei com o Governo e com as diversas entidades do setor para

me ajudarem a achar uma solução para o problema.

Na sexta-feira, houve uma reunião com o Ministério da Fazenda e todos os

setores do Governo. O Governo mostrou que realmente está interessado em

resolver o problema dos mutuários, que não se sabe exatamente quantos são. Na

minha opinião, são cerca de 700 mil.

Estamos muito preocupados em resolver esse problema, e o Governo deu

uma abertura. A Câmara dos Deputados poderia apresentar um projeto ou o

Governo enviaria um projeto com urgência urgentíssima a esta Casa, mas não

vamos mexer nesse, vamos fazer alguma reformulação, atender a alguns setores

que não foram aquinhoados. Estou atendendo diversas emendas de Deputados.

Espero terminar meu parecer no início da próxima semana.


37

Passarei o fim de semana trabalhando. Amanhã, haverá uma audiência

pública semelhante a esta. A partir de amanhã à tarde, começaremos a elaborar ou

o substitutivo ou um parecer em cima desse projeto.

Digo aos Srs. Deputados que me enviaram perguntas que ainda não tenho

condições de respondê-las, porque estou ouvindo a comunidade interessada no

setor. Todos, sem exceção. Espero resolver esse problema e terminar o parecer na

próxima semana. O Presidente da Câmara dos Deputados e o Líder do Governo me

procuraram e pediram urgência, a fim de incluirmos imediatamente esse projeto na

pauta.

O SR. PRESIDENTE (Deputado Murilo Zauith) - Vou colocar em votação

requerimento do Relator, Deputado Ricardo Izar, que propõe seja ouvido o

Presidente da Confederação Nacional do Comércio, amanhã, com os demais

convidados, cuja pauta já está aprovada pelos nobres Deputados.

Não há quem queira se manifestar.

Em votação o requerimento. (Pausa.)

Aprovado.

Concedo a palavra, para suas considerações finais, ao Sr. Décio Tenerello,

Presidente da Associação Brasileira de Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança

— ABECIP. S.Sa. dispõe de um minuto.

O SR. DÉCIO TENERELLO - Obrigado, Sr. Presidente. Reitero os

agradecimentos pelo convite para participarmos desta audiência pública. Acredito

que nossa vinda foi muito ilustrativa. Parece-me interessante esse diálogo, essa

abertura, esse canal de comunicação que temos. É importante que possamos trazer

nossas principais preocupações com um setor tão importante para a economia e

para o desenvolvimento do nosso País.

Quero deixar claro que nós, os agentes financeiros, não somos

absolutamente contra a existência dos registros públicos, em nenhum momento

defendemos a existência dos contratos particulares. O sistema financeiro não tem

nenhuma operação de crédito imobiliário feita por intermédio de contrato particular.

Todas são feitas por contrato público. Somente seu registro não tem o mesmo tipo

de processamento que se está pretendendo com essa modificação. Nossa defesa é

que se mantenha a atual sistemática, porque desde a criação do Sistema Financeiro

Habitacional, há 40 anos, até hoje, não temos notícia de que um contrato como o


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feito com a atual regulamentação tenha sido de alguma forma contestado pelo seu

conteúdo.

Muito obrigado.

O SR. PRESIDENTE (Deputado Murilo Zauith) - Com a palavra o Sr. Paulo

Safady Simão, Presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção — CBIC.

O SR. PAULO SAFADY SIMÃO - Obrigado, Sr. Presidente. Também

agradeço à Comissão o convite formulado à CBIC e faço 2 observações finais para

reflexão.

Primeiro, reforço o que disse o nosso Deputado Ricardo Izar, de ser uma

pena que uma reunião como esta tenha se dedicado exclusivamente a discutir tema

que me parece talvez de todos o menos importante desse caso, porque o Projeto de

Lei nº 3.065 veio para o Congresso Nacional com foco enorme no sentido da

proteção do mutuário, do mercado mobiliário como um todo. Esse foi o grande

objetivo que trouxe para esta Casa esse projeto. Infelizmente, não discutimos nada,

só a questão do instrumento particular.

Houve também certa confusão entre instrumento particular, escritura pública e

registro da escritura. Ninguém é contra o registro, não estamos discutindo essa

questão. Pelo menos não vi ninguém falando contra ele aqui. Mas, enfim, é uma

pena que isso tenha ocorrido.

É exatamente o Governo do Presidente Lula, do PT, que mais tem falado e

conduzido as coisas no sentido da iniciativa privada. Está aí a parceria público-

privada, que o Governo vem trazendo com muita força; está aí o Ministério da

Fazenda falando em empreendedorismo como um dos seus 3 pilares básicos.

O que discutimos aqui hoje é o mercado imobiliário, que não tem nada a ver

com a moradia de interesse social. É preciso que se divida muito bem isso, porque a

moradia de interesse social está sendo tratada separadamente pela política de

habitação de interesse social, pela Lei nº 2.710, que esta Casa discute há 10 anos,

pelo substitutivo que foi posto aqui dentro outro dia pelo Ministro Olívio Dutra.

Portanto, essa é matéria que está fora da discussão do Projeto de Lei nº 3.065. Não

se trata da discussão da habitação de interesse social. É de mercado. E nada mais.

Nenhuma expressão máxima da livre iniciativa, do livre mercado pode ser

comparado com o mercado imobiliário como ele deve ser.


39

É muito preocupante que não tenhamos isso em mente, que realmente no

mercado imobiliário as partes são livres. Estamos subestimando o mutuário, como

se ele não tivesse atualmente defesas enormes. Estão aí os PROCONs, a defesa do

consumidor, acionada a todo momento. Agora, quando, infelizmente, de qualquer

lado houver má-fé, não há como segurar uma coisa errada.

Agradeço à Comissão pelo convite e estamos às ordens.

O SR. PRESIDENTE (Deputado Murilo Zauith) - Com a palavra o Sr. Flávio


— ANOREG.

O SR. FLÁVIO BUENO FISCHER - Também agradeço fortemente à

Comissão a oportunidade e deixo alguns pontos para reflexão.

Sr. Paulo, tive a alegria de conhecê-lo na semana passada, entendo que

devemos enxergar o usuário, o mutuário, o fornecedor do material para construção

civil, o construtor, o financiador, o tabelião e o registrador como integrantes de uma

mesma cadeia. Ou enxergamos esse aspecto, que dá garantia para todas as partes,

ou vamos acabar esquecendo o que se tem dito aqui, que o Relator acabou de

repetir, o maior foco: a proteção ao consumidor desse produto chamado imóvel. Ele

só estará protegido se tiver realmente a presença da fé pública, e ela não ocorre

depois do registro, ela tem de aparecer antes da assinatura do contrato, com o

assessoramento que garanta a melhor proteção que se possa imaginar.

Tanto assim é verdade que foi citado o PL nº 2.710, pois nesse substitutivo

que o Ministério das Cidades apresentou e foi aprovado, foi retirada a possibilidade

do instrumento particular. Até mesmo o Estado, nesse Projeto de Lei nº 2.710, de

moradia popular, optou pela segurança jurídica do assessoramento da escritura

pública.

Sr. Paulo, lamentavelmente, também acho que todos os outros temas

deveriam ser tratados com mais veemência na criação desse mercado novo que

decorre do patrimônio de afetação, mas não é menos importante o instrumento

público. Na realidade, ele é o único que garante a segurança do mutuário, do

consumidor final dos imóveis.

Agradeço a oportunidade, Sr. Presidente.


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O SR. PRESIDENTE (Deputado (Murilo Zauith) - Passo a palavra à Sra.

Vânia Aparecida Coelho, representante do Movimento Nacional de Luta pela

Moradia, para suas conclusões finais.

A SRA. VÂNIA APARECIDA COELHO - Foi com muita alegria que

recebemos o convite para participar do debate e ter a oportunidade de ajudar nosso

País a crescer.

Apenas acrescento que quando se diz que não é importante discutir a

questão da escritura pública, em Brasília vemos isso claramente, por intermédio dos

contratos de gaveta. É um prejuízo, sim, para a habitação de interesse social,

porque vemos habitação que poderia ser destinada a famílias de baixa renda indo

para funcionários públicos que já possuem moradia, mas por intermédio dos

contratos de gaveta. Quando se faz a pesquisa cartorial, para saber se eles têm

imóvel ou não, não consta que possuem imóveis, porque não há registro de escritura

pública. Eles podem receber, novamente, pelo Estado, pela política do GDF, imóvel

que poderia ser destinado para uma família que realmente nunca teve. E há como

comprovar isso. É o que ocorre.

Para nós, mais do que nunca, a escritura pública é de fundamental

importância, não só para as classes média e alta, mas para a baixa, que também

passa por problemas semelhantes, devido a essa questão, ou seja, beneficia-se por

2 vezes pessoas que têm condições razoáveis e se deixa de atender à população

que realmente precisa da moradia.

Concordo que a política de habitação no Brasil está dando um salto e que é

possível conseguirmos quebrar o grande déficit habitacional se houver parceria com

os movimentos populares. As empresas privadas precisam pensar um pouco na

questão social, e cumprir a função social do imóvel. Vemos, por aí, em todo o Brasil,

imóveis parados, sendo totalmente deteriorados pelo tempo, sem cumprir sua

função social devido a problemas burocráticos.

Estamos à disposição para debater e fazer a política de habitação do Brasil

crescer.

Obrigada.

O SR. PRESIDENTE (Deputado Murilo Zauith) - Agradeço a todos a presença

e convoco reunião para amanhã, às 14h30min, para manter nossa pauta de

audiências públicas, com a presença do representante do Ministério das Cidades, do


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Presidente da CNC, Sr. Melhim Chalhub, advogado, e Cristovão Colombo dos Reis

Miller, advogado.

Está encerrada a sessão.


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DEPARTAMENTO DE TAQUIGRAFIA, REVISÃO E REDAÇÃO … · Nome: Comissão Especial - PL 2.109/99 -...

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