Direito de VizinhançaA Constituição Federal e o Código Civil consagram o direito à propriedade ao titular do bem móvel ou imóvel, assegurando ao proprietário a proteção contra atos ou ameaças de terceiros violadores de seu direito.De natureza jurídica propter rem ou da própria coisa são direitos advindos dos direitos e obrigações do simples fato de serem os indivíduos vizinhos.Para tanto foram disponibilizados mecanismos legais ao proprietário para a proteção de sua propriedade. No entanto, o direito também garante o direito à vizinhança, para assegurar a coexistência pacífica entre os vários proprietários, assim, o proprietário de um imóvel não pode colocar em risco a segurança e paz social ou o direito ao sossego alheio, são limitações das prerrogativas individuais ao exercício do direito de propriedade ou evitar abusos de direitos, denominados direitos de vizinhança que visam regular a convivência. Silvio Rodrigues, ensina que: “regras que ordenam não apenas a abstenção da prática de certos atos, como também de outros que implicam a sujeição do proprietário a uma invasão de sua órbita dominial”.Tais limitações vedam o uso nocivo da propriedade e com isso reduzir os conflitos entre vizinhos, como por exemplo, a permissão de cabos e tubulações do imóvel vizinho, entre tantos outros.Para a doutrinadora Maria Helena Diniz os direitos de vizinhança podem se apresentar como restrição ao direito de propriedade, visto que regulam o seu exercício, como limitações legais ao domínio, que se assemelham a servidões, como restrições oriundas das relações de contiguidade entre dois imóveis.São direitos que limitam o domínio e implicam em direitos e deveres recíprocos, no que se reserva as servidões são direitos reais sobre a coisa alheia, em que um prédio dominante possui prerrogativa sobre o prédio serviente, sem que a recíproca seja verdadeira.

A propriedade é tratada em vários artigos da Constituição Federal, destacando-se os artigos 5º, caput, XXII e 170, II, com a seguinte redação:“art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: XXII – é garantido o direito de propriedade”.“art. 170. A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios: II – propriedade privada”.

A inviolabilidade do direito à propriedade inscrita na Constituição Federal encontra-se no artigo 5º e no rol taxativo a garantia a esse direito no inciso XXII, que não pode ser revogada ou violada por ser cláusula pétrea, por ser um dos princípios basilares do Estado Democrático de Direito, ainda, a propriedade privada é elevada a princípio geral de atividade econômica.Contudo, as limitações são necessárias para a mantença da propriedade no tempo e no espaço.As limitações à propriedade são conhecidas como Direito de Vizinhança e são encontradas nos artigos 1277 a 1313 do Código Civil, sendo normas jurídicas à propriedade individual com o objetivo de conciliar os interesses entre vizinhos regulando a convivência social, na lição de Silvio Salvo Venosa: “Os direitos de convivência decorrentes da proximidade ou interferência entre prédios, não necessariamente da contiguidade”.Necessárias são as limitações da propriedade para a existência do direito de propriedade, isso porque caso viesse cada proprietário utilizar de sua propriedade sem restrições, por certo que estaria a invadir o direito de

propriedade de outrem e isso geraria tantos conflitos quantos fossem os proprietários envolvidos.A convivência social em condomínios é um bom exemplo da necessidade das restrições e limites à propriedade.O artigo 1.277 do Código Civil protege o proprietário ou o possuidor do prédio a dispor dos mecanismos legais para fazer cessar interferências prejudiciais à sua segurança e sossego. Sua redação dispõe que “O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha”.Os bens jurídicos tutelados são a segurança, o sossego e a saúde dos moradores das propriedades vizinhas. Observe-se que as regras de proteção à propriedade pode ser invocada pelo proprietário e também pelo possuidor e que a localização do imóvel pode ser contígua ou não.O proprietário não pode exceder ao direito de propriedade, portanto, o uso nocivo da propriedade está vedado ao proprietário ou possuidor, sendo passível de sanção.O uso nocivo da propriedade está adstrito ao uso anormal da propriedade, excluídos os encargos ordinários da vizinhança. Assim, considera-se que ruídos e trepidações, provenientes de indústria vizinha, se enquadram nesses encargos ordinários desde que sejam normais e comuns, não constituem ofensa ao jura vicinitatis.O anormal uso da propriedade é por exemplo, o barulho excessivo em dias úteis ou não desrespeitando o horário de descanso dos vizinhos, como também a título de exemplo, o uso indevido de apartamento em edifício residencial para atividades profissionais prejudicando a segurança e o sossego dos moradores do prédio.Importa ressaltar a questão do interesse público disposta no artigo 1.278 do CC, exceção que justifica a utilização da propriedade para determinados fins, como exemplo, temos a instalação de presídios, usinas nucleares, entre outros. No

entanto, tais interferências na segurança, sossego e saúde devem ser minimizadas conforme se infere do artigo 1.279 do CC.O proprietário lesado em seu direito de propriedade pode através do judiciário ajuizar Ação de Nunciação de Obra Nova e a Ação de Dano Infecto, prevista no Código de Processo Civil, artigos 934 e 940.Na Ação de Nunciação de Obra Nova o interessado prejudicado por construção de obra nova pode requerer a modificação ou a demolição da obra em construção que esteja violando uma regra prevista no direito de vizinhança.A previsão legal do artigo 1.280 do Código Civil dispõe que “o proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como lhe preste caução pelo dano iminente”.A Ação de Dano Infecto é um procedimento que visa impedir dano por obra que ofereça perigo ao vizinho. Pode ser requerido a caução do dano iminente em procedimento autônomo ou como medida preparatória de futura ação demolitória, está prevista nos artigos 826 a 838 do CPC, a referida ação pode ser ajuizada mesmo após qualquer outra ação de vizinhança, quando o dano pela obra persiste mesmo após o ajuizamento da primeira.O artigo 1.281 do Código Civil prevê que “o proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo eventual”.

O Direito de Construir

O artigo 1.299 do CC estabelece que “o proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo

o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos”. Observe que o artigo reproduzido acima inicia com uma declaração e finaliza com uma restrição, deduz-se que o direito de propriedade é limitado pelo direito do outro, assim o direito determina o respeito ao direito alheio. O direito de construir limita-se inclusive pelos regulamentos administrativos que são essenciais serem observados para o início da construção, um dos requisitos é o alvará para o início da construção.As principais limitações para construir são as seguintes:Construir o prédio de maneira que não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho.Abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda a menos de metro e meio do terreno vizinho.Abrir janela em local cuja visão não incida sobre a linha divisória ou em local perpendicular à propriedade vizinha a menos de setenta e cinco centímetros desta.Levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho, na zona rural.Encostar à parede divisória chaminés, fogões, fornos ou quaisquer aparelhos ou depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou interferências prejudiciais ao vizinho, exceto chaminés ordinárias e os fogões de cozinha.Erigir construções capazes de poluir ou inutilizar, para uso ordinário, a água do poço ou nascente alheia a elas preexistentes.Fazer escavações ou quaisquer obras que tirem ao poço ou à nascente de outrem a água indispensável às suas necessidades normais.Executar qualquer obra ou serviço suscetível de provocar desmoronamento ou deslocação de terra ou que comprometa a segurança do prédio vizinho, senão após haverem sido feitas as obras acautelatórias.Eis, as principais limitações impostas pela legislação no Capítulo V, Seção VII, do Código Civil, com o título de direito

de vizinhança,ressaltando que ainda há limitações impostas pelo Poder Público.No mesmo capítulo mencionado acima há os direitos reservados a resguardar os direitos aos proprietários e vizinhos prejudicados por construções irregulares.Existem ações como a Ação de Nunciação de Obra Nova que tem o objetivo de obrigar o desfazimento de janela, sacada, terraço ou goteria sobre o seu prédio que esteja em desacordo com a legislação civil. (artigos 1300 A 1302)

O direito à indenização quando a construção estiver adstrita a alinhamento ao vizinho que suportar a nova construção em prédio contíguo, deve o vizinho pagar metade do valor da parede e do chão correspondentes.Ao confinante que primeiro construir pode assentar parede divisória até meia espessura no terreno contíguo, sem perder, o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixará a largura e a profundidade do alicerce.O condômino da parede-meia pode utilizá-la até ao meio da espessura, não pondo em risco a segurança ou a separação dos dois prédios, e avisando previamente o outro condômino das obras que ali tenciona fazer, não pode, sem consentimento do outro, fazer, na parede-meia, armários ou obras semelhantes, correspondendo a outras da mesma natureza já feitas do lado oposto.Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisória, se necessário, reconstruindo-a, para suportar o alteamento, arcará com todas as despesas, inclusive de conservação, ou com metade, se o vizinho adquirir meação também na parte aumentada.Nas hipóteses de violação a qualquer um dos direitos regulamentados pelo direito de construir, é assegurado ao vizinho o direito de ingresso com Ação Demolitória.

O proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante prévio aviso, para: dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção ou limpeza de sua casa ou do muro divisório, incluindo os casos de limpeza ou reparação de esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços e nascentes e ao aparo de cerca viva; e apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente.Ressarcimento dos danos eventualmente causados pelo vizinho durante o regular exercício de qualquer um dos direitos regulamentados pelo artigo 1.313 do Código Cívil.É possível perceber que as regras do Direito de Construir trazem, em seu bojo, inúmeras restrições e limitações ao direito do proprietário de edificar em seu terreno as edificações que bem lhe aprouver como, num primeiro momento, menciona a primeira parte do artigo 1.299 do Código Civil.Sendo assim, estas limitações são fundamentais e necessárias para que qualquer cidadão de bem possa gozar de paz, tranquilidade, segurança, privacidade, entre outros aspectos no interior de residência ou trabalho. A observância das limitações administrativas (Plano Diretor do Município, Bombeiros, Meio Ambiente, entre outros) e as regras de direito de vizinhança do Código Civil são mecanismos públicos e privados que visam limitar o uso nocivo ou irregular da propriedade, com o objetivo de assegurar o seu exercício pacífico da forma mais plena possível.Os direitos de vizinhança constituem-se em limitações ao direito de propriedade, os quais tem por objetivo assegurar a convivência social entre os vizinhos e paz da coletividade, mas, também, assegurar que o próprio direito de propriedade possa ser exercido com razoabilidade por seus titulares e, ainda, preservar a sua própria existência em nosso ordenamento jurídico.

No direito de vizinhança, destaca-se a máxima de que o direito de uma pessoa se estende até o exato limite em que começa o direito de uma pessoa se estende até o exato limite em que começa o direito de outra, no caso, o seu vizinho. E essa cerca é construída sobre as normas e princípios do direito de vizinhança..

Referências bibliográficasALBUQUERQUE, Ana Rita Vieira. Da função social da posse e sua conseqüência frente à situação proprietária. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2002.

LIMA, Getúlio Targino. A posse agrária sobre bem imóvel. São Paulo: Saraiva, 1992.

Venosa, Silvio de Salvo. Direito Civil: direitos reais- 10 ed. São Paulo: Atlas, 2010

VASCONCELOS. Wilker Siqueira de. Natureza Jurídica da Posse. Extraído do site: www.arcos.org.br/artigos/natureza-juridica-da-posse

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