Diretrizes Para Projetos de Edificios de Escritorios - PO

8/2/2019 Diretrizes Para Projetos de Edificios de Escritorios - PO

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Boletim Tecnico da Escola Politecnica da USPDepartamento de Engenharia de Construcao Civil

ISSN 0103-9830BT/PCC/552

Diretrizes para projetos de edificiosde escrltorlos

Ana Wansul LiuSilvio Burratino Melhado


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Escola Politecnica da Universidade de sao PauloDepartamento de Engenharia de Construcao Civi l

Boletim Tecnico - sene BT/PCC

Diretor: Prof. Dr. Jose Roberto CardosoVice-Diretor: Prof. Dr. Jose Roberto Piqueira

Chefe do Departamento: Prof. Dr. Alex Kenya AbikoSuplente do Chefe do Departamento: Prof. Dr. Orestes Marracini Goncalves

Conselho EditorialProf. Dr. Alex Kenya AbikoProf. Dr. Francisco Ferreira CardosoProf. Dr. Joao da Rocha Lima Jr.Prof. Dr. Orestes Marraccini GoncalvesProf. Dr. Vanderley Moacyr JohnProf. Dr. Cheng Liang Vee

Coordenador TecnicoProf. Dr. Alex Kenya Abiko

o Boletim Tecnico e uma pubhcacao da Escola Politecnica da USPI Departamento de Engenharia deConstrucao Civil , fruto de pesquisas realizadas por docentes e pesquisadores desta Universidade.


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Boletim Tecnico da Escola Politecnica da USPDepartamento de Engenharia de Construcao Civil

ISSN 0103-9830BT/PCC/552

Diretrizes para projetos de edificiosde escrltorlos

Ana Wansul LiuSilvio Burratino Melhado

Sao Paulo - 2010


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o presente trabalho e parte da dissertacao de mestrado apresentada por Ana Wansul Liu, soborientacao do Prof. Dr. Silvio Burratino Melhado: "Diretrizes para projetos de edificios de escrit6rios"defendida em 05/04/2010, na EPUSP.A integra da dissertacao encontra-se a disposicao com a autora, na Biblioteca de Engenharia Civil daEscola Politecnica/USP e na paqina: http://www.teses.usp.br/.

FICHA CATALOGRAFICA

Boletim Tecnico da Escola Politecnica da USP. Departamento deEngenharia de Construcao Civil. - n.1 (1986) - . -- Sao Paulo,1986-Irregular.Conteudo deste nurnero: Diretrizes para projetos de edificios de

escrit6rios 1 A. W. Liu, S. B. Melhado - (BT/PCC/552)ISSN 0103-9830tConstrucao civill.Universidade de Sao Paulo. Escola Politecnica.Departamento de Engenharia de Construcao Civil
http://www.teses.usp.br/http://www.teses.usp.br/


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ANA WANSUL LlU

DIRETRIZES PARA PROJETOS DE EDIFiclOS DE ESCRITORIOS

Sao Paulo2010


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RESUMO

A complexidade no desenvolvimento de projetos para edificios de escrit6rios estarelacionada a dificuldades na conciliacao de interesses de empreendedores,projetistas, construtores e usuaries finais, e a diversidade e especializacao cada vezmaiores das disciplinas envolvidas. A clareza quanto aos pontos que devem serdefinidos, e quem deve defini-Ios, .ainda na fase de concepcao deste tipo de projeto,e fundamental para que 0 empreendimento apresente viabilidades tecnica,construtiva e de neg6cio, e a gestao do processo do projeto deve ter dominio totaldestas questoes nesta fase. A proposta deste trabalho e apresentar as informacoescriticas das diversas disciplinas, que devem ser definidas ainda na concepcao daarquitetura, e sua correta sequencia de insercao no processo. Para tal, ametodologia adotada baseia-se em revisao biblioqrafica e na realizacao de umestudo de caso, cujas condicoes de contorno sao consideradas impares: a empresacontratante de projetos e uma incorporadora que tem 0 dominio das informacoessobre as necessidades mercadol6gicas do produto, tem um corpo tecnico queapresenta condicoes de avaliar e escolher solucoes tecnicas construtivas, e tarnberne uma empresa de administracao predial, ou seja, opera 0 funcionamento do edificioconstruido, resultando em decisoes de projeto que realmente focam 0 custo doempreendimento em seu cicio da vida, 0 que nao ocorre freqOentemente nomercado brasileiro. Propoe-se 0 desenvolvimento de um fluxo de informacoes deprojetos que indique a necessidade e a etapa de cada inforrnacao na fase deconcepcao do projeto, 0 que ajuda a esclarecer 0 correto papel de cada agente noprocesso e constitui uma ferramenta extremamente util para a gestao de projetos.Palavras-chave: Edificio de escrit6rio. Gestao do projeto. Processo do projeto. Fluxode inforrnacoes.

ABSTRACT

The complexity in office buildings design development is related to difficulties inincorporating the interests of all the players involved (owners, designers, contractorsand end-users) and to the increasing diversity of specialist designers. The clarity


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about key points definitions and who should make them, during the designconceptual phase, is imperative for technical, constructive and commercialfeasibilities of the project itself, and design management must have complete controlof these aspects. The aim is to investigate what critical information from severaldesign subjects should be defined during this conceptual phase and its correctinsertion sequence in the design process. In order to achieve this investigation, theresearch is based on the case study method, the studied object of which hasdistinctive conditions: the design team contractor is a real estate company that fullyunderstands office building market needs, holds an experienced technical team toevaluate and select constructive solutions and, also, is a facility manager. Due to this,their design decisions actually focus on the project entire life cycle, which is notcommon in the Brazilian market. In conclusion, the development of an informationflow is proposed, during the design conceptual phase, which indicates when eachpiece of information should be located in the design process, which is helpful toelucidate the correct function of each related player and to establish a useful tool fordesign management.Keywords: Office buildings. Design management. Design process. Data flow.

1 INTRODUCAo

o processo do projeto de um edificio de escrit6rios e, como qualquer projeto, umatarefa complexa, dada natureza diversa dos agentes que 0 afetam ou sao por eleafetados (empreendedores, projetistas, construtores, administradores prediais,usuaries) e de seus interesses (divergentes, em muitos casos). Ainda, conta comuma quantidade crescente de disciplinas tecnicas de projetos, decorrente dodesenvolvimento de novas tecnologias construtivas e do crescimento da automacaode sistemas que operam a edificacao.Os edificios de escrit6rios apresentam peculiaridades que os diferenciam de outrastipologias, como, por exemplo, os residenciais. Andares de planta livre, quepermitem flexibilidade de usos, pedem vaos especificos entre pilares estruturais,alern de maiores sobrecargas de piso. As instalacoes prediais sao mais complexas,por envolverem grandes populacoes e por contemplar sistemas centrais de ar


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condicionado, que merecem atencao especial nos estudos de infra-estrutura eeficiencia enerqetica,A complexidade para 0 desenvolvimento do projeto do ediflcio de escrit6rios reflete-se, portanto, na necessidade de incluir, ja nos seus estudos iniciais de concepcao,as questoes mais pertinentes destas diversas disciplinas, com 0 objetivo de reservaros principais espacos demand ados por elas e de possibilitar estudos de viabilidadecom base em custos mais realistas. Neste sentido, 0 bom projeto decorre da corretainteqracao das disciplinas consideradas para seu desenvolvimento e da boa qestaodas interfaces dos agentes envolvidos.

2 OBJETIVOS

o presente artigo tem como objetivo principal discutir a necessidade de diretrizespara a elaboracao de projetos de edificios de escrit6rios. Estas diretrizes consideramalguns aspectos tecnicos multidisciplinares do projeto e os de gestao de seuprocesso.

3 METODOLOGIA

o objeto deste artigo e a qestao das etapas iniciais do processo do projeto deedificios de escrit6rios e suas relacoes organizacionais. Ele e desenvolvido pelornetodo de estudo de caso, que preve, segundo YIN (2005), definicao do caso a serestudado, revisao biblioqrafica do tema e levantamento de dados empiricos. Para adefinicao do caso a ser estudado, e face a existencia de inurneros agentesenvolvidos, optou-se por acompanhar 0 agente que mais dominio tem sobre 0processo de projeto como um todo, 0 empreendedor. Esta opcao delimitou 0 estudoem um unico caso, com 0 objetivo de capturar as situacoes comuns do dia-a-dia.Alem disso, 0 empreendedor escolhido para esta pesquisa apresenta uma situacaoprivilegiada em relacao ao padrao de atuacao do mercado, que e 0 fato de atuar emtodas as fases do cicio de vida do edificio: montagem do neg6cio, gerenciamento doprojeto e construcao, execucao da operacao e rnanutencao do empreendimento por


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toda a sua vida util. A atuacao padrao do mercado brasileiro para ap6s a etapa daconstrucao do edificio, deixando a problematica da operacao e manutencao para osfuturos ocupantes. Esta diferenciacao do empreendedor escolhido exerce forteinfluencia nas decisoes tecnicas de projetos, e consequentemente na qestao doprocesso de projeto.

4 ASPECTOS TEORICOS DA GESTAO DE PROJETOS

4.1 CONCEITO DE GESTAO DE PROJETO

o termo "gestao de projetos" vem da expressao "project managemenf', cujatraducao mais provavel e "gestao de empreendimentos". Este e um conceito maisamplo de projeto, podendo ser uma atividade singular de qualquer area, e nao e focodeste artigo.o conceito de projeto, neste caso, refere-se a producao da docurnentacao que egerada para entendimento e execucao de uma obra de edificacao, ou seja, sao asplantas, cortes, fachadas, memoriais, documentos e outros dados relevantes dediversas disciplinas que formalizam uma ideia.o projeto tarnbem pode ser entendido como uma prestacao de services, sendoconceituado por Melhado e Agopyan (1995) como "atividade ou service integrante doprocesso de construcao, responsavel pelo desenvolvimento, orqanizacao, registro etransrnissao das caracteristicas fisicas e tecnol6gicas especificadas para uma obra,a serem consideradas na fase de execucao".A gestao do processo de projeto pode, portanto, ser entendida como a qerencia ou aadrninistracao de um processo que se inicia com uma ideia e se finaliza com aqeracao de uma documentacao completa (os projetos), cujos parametres geram aconstrucao de um edificio. Ainda, segundo Melhado et. al (2005), a qestao doprocesso do projeto e 0 "conjunto de atividades relacionadas com 0 planejamento,orqanizacao, direcao e controle do processo de projeto, assim como atividades denatureza estrateqica (...) e taticas, tais como a selecao e contratacao dos membros


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da equipe de projeto, com a finalidade de garantir a qualidade (...) do produto-service oferecido (0 projeto)".

4.2 AGENTES ENVOLVIDOS E IMPORTANCIA DO COORDENADOR DEPROJETOS

o tipo, a forrnatacao e mesmo a localizacao do neg6cio irnobiliario variam a forma deatuacao dos agentes no processo de gestao de projetos. Os agentes principaisenvolvidos sao: a) empreendedores, que viabilizam um projeto; b) arquitetos eprojetistas, que traduzem as necessidades dos empreendedores em documentos; c)construtores, que quantificam em custos as solucoes tecnicas e constroem 0 que foiprojetado; d) usuaries, que utilizam 0 edificio e fornecem dados de pos-ocupacao: e)administradores prediais, que operam e efetuam as rnanutencoes do edificio; f)orqaos governamentais, que, por meio da leqislacao e normas, regulam asatividades relacionadas a projeto, construcao, licences e, em alguns casos,financiamentos.Permeando os tres primeiros agentes mencionados, ainda aparece a figura dogestor ou coordenador de projetos, sem 0 qual 0 planejamento do processo doprojeto inexiste ou e feito de forma precaria. A forma como ele se relaciona com osdemais agentes, e como estes tarnbern se inter-relacionam, muito depende de comoocorre a contratacao comercial. Para que este coordenador consiga atuarefetivamente sobre 0 planejamento e sobre a qestao do processo de projeto, asrelacoes comerciais montadas pelo empreendedor devem permitir autonomia paratal.Segundo Melhado (2005), a coordenacao de projetos "e uma atividade de suporte aodesenvolvimento do processo do projeto voltada a inteqracao dos requisitos e dasdecisoes de projeto. A coordenacao deve ser exercida durante todo 0 processo deprojeto e tem como objetivo fomentar a interatividade na equipe de projeto emelhorar a qualidade dos projetos assim desenvolvidos".Logo, 0 coordenador de projetos, para poder atuar de modo responsavel e efetivo,deve possuir nao s6 conhecimentos tecnicos acerca dos assuntos sobre os quais ira


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coordenar, mas tarnbem habilidades de adrninistracao e lideranca de pessoas, parapoder gerenciar diferentes equipes de projetos e diversos interesses.

4.3 FLUXO DO PROCESSO DE PROJETO

As referencias normativas e bibliografias que tratam do desenvolvimento do projeto,discorridas por Fabricio (2002), sao unanimes em subdividi-Io em etapas, a cornecarpela pr6pria norma brasileira NBR-13531 (ABNT, 1995), sendo elas: Levantamento,Programa de Necessidades, Estudo de Viabilidade, Estudo Preliminar, Anteprojeto,Projeto Legal, Projeto Basico e Projeto para Execucao. Os diversos autores por elepesquisados (CTE, 1997; Jobim et aI., 1999; Tzortzorpoulos, 1999; AsBEA, 2000)trazem abordagens semelhantes no que se refere as etapas hierarquizadas esequenciais de projeto e as responsabilidades dos agentes ao longo do processo.Investigando caminhos alternativos a rigidez desta orqanizacao seqOencial, Melhadoet. al (1996) apud Fabricio (2002) trazem um modelo de processo de projeto cujasubdivisao e voltada a participacao e coordenacao de esforcos dos quatro principaisagentes de um empreendimento (arquitetura, estrutura, instalacoes prediais eproducao). 0 modele sugere a inteqracao do desenvolvimento do projeto com 0desenvolvimento do processo de producao do empreendimento, com 0 enfoque doprojeto simultaneo, conceito explorado por Fabricio (2002), onde representantes dosprincipais agentes envolvidos participam das equipes de projeto para levar suasexpectativas e necessidades ao processo.Mais recentemente, consoante com essa abordagem, os trabalhos desenvolvidospelas entidades representativas de projetistas e de contratantes de projetos, quegeraram a publicacao de onze manuais de escopos de services de projetos e decoordenacao de projetos da industria de irnobiliaria, definiram seis fases de projeto:Concepcao do Produto, Desenvolvimento do Produto, Solucao de InterfacesTecnicas entre Projetos, Detalhamento de Projetos, P6s-entrega de Projetos e P6s-entrega da Obra (www.manuaisdeescopo.com.br). A entase recai sobre asatividades desenvolvidas em cada fase, e nao os produtos de projeto resultantes doseu desenvolvimento.


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Romano (2003), por sua vez, apresenta um modele de referencia para 0gerenciamento do processo do projeto integrado de edificacoes com oito fases:planejamento do empreendimento, projeto informacional, projeto conceitual, projetopreliminar, projeto legal, projeto detalhado (do produto e da producao),acompanhamento de obra e do uso (Figura 1). Este modelo decornpoe as fases ematividades e estas, em tarefas, para as quais sao modeladas: as informacoes deentrada, as informacoes de salda, 0 dominic de conhecimento, os mecanismos e oscontroles.

PROJHGOOPROUUTO -OUTROs - w . o r

E M F R E S A E S ? E O A l .. I lA D A - E T

,ESf'>:'f~s IkFt:j;~ IFigura 1 - Representacao qrafica dos dominios de conhecimento abordados pela qestao do processo

do projeto integrado de edmcacoesFonte: Romano (2003)

A divisao do processo de projeto em etapas, apesar de apresentar lirnitacoes quantoa possibilidade de reducao de prazos e em alguns aspectos de inteqracao, mostra-


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se necessaria pela propna natureza do desenvolvimento do projeto e parapossibilitar a formalizacao da evolucao do mesmo. Independentemente do modeloadotado, a qestao eficiente e eficaz de um processo de projeto reside na formacomo estas etapas sao planejadas, executadas e controladas.

5 ESTUDO DE CASO

5.1 APRESENTACAo

o objeto do estudo foi 0 processo de desenvolvimento do projeto de umempreendimento irnobiliario de escrit6rios, localizado no Setor de Autarquias Norte,em Brasilia - DF. Este projeto foi desenvolvido por uma empresa privada deincorporacao, com sede original nos EUA, no Brasil desde 1996, com atuacao emtoda a cadeia do desenvolvimento imobiliario. A coleta de dados deu-se porentrevistas com os responsaveis pela diretoria tecnica. pessoas-chave doDepartamento de Projetos, arquitetos, coordenadores e projetistas envolvidos noobjeto de estudo; comparecimento em reunioes de coordenacao de projetos econsulta a documentos gerados ao longo deste processo.

5.2 DESCRICAo DO PROJETO

o empreendimento a ser construido em Brasilia e um projeto comercial de altopadrao constituido por duas torres de escrit6rios e lojas comerciais. As torres saoidenticas, contam com 19 pavimentos para ocupacao de escrit6rios e areaconstruida aproximada de 48.000m2 cada. As lojas comerciais e 0 estacionamentode veiculos estao localizados no embasamento comum entre as torres, que, alern doterreo, conta com quatro subsolos e um pavimento semi-enterrado. A areaconstruida total do empreendimento gira em torno de 192.000m2.o pavimento tipo de cada torre tem formato retangular e baseia-se no conceito denucleo central de circulacao vertical e services, e fachadas de vedacao (core& sheJn.Cada andar tem area de laje aproximada de 2.000m2 e 0 vao livre medic de


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ocupacao e de cerca de 12m na menor dirnensao e 16,90m na maior. A fachada dastorres constitui-se de elementos de vedacao em alvenaria com acabamento naoaderido de pedra natural e caixilharia de aluminio e vidro laminado.A estrutura concebida e reticular em concreto armado, com lajes nervuradas de37cm de espessura e vigas protendidas no sentido do maior vao, solucao quepermite uma flexibilidade para passagem horizontal de instalacoes, sem aumentarsignificativamente a altura estrutur.al, e apresenta um custo-beneficio adequado paravencimento dos vaos propostos.As instalacoes prediais contam com 0 uso de equipamentos economizadores e, alerndo sistema de abastecimento local, de fontes de aquas alternativas, resultantes dotratamento de aquas pluviais e reuse dos esgotos sanitarios. 0 ar condicionado econstituido com sistema central de resfriamento, difusores e misturadoresdistribuidos ao longo dos andares, sensores de C02, roda entalpica 1 e controles deVAV2 .Os elevadores, 12 servindo por torre, sao distribuidos em grupos para atendimento azona baixa e zona alta, para 0 conforto dos usuaries nos criterios de calculo detrafeqo. Dois deles servem exclusivamente 0 acesso dos subsolos ao pavimento dohall de acesso, como medida de sequranca de controle de acesso.Os sistemas de sequranca pessoal (saidas de ernerqencia, rotas de fuga, sistemas emateriais resistentes a fogo) sao baseados nos criterios das normas brasileiras,leqislacao estadual e da norte-americana NFPA (National Fire ProtectionAssociation).

5.3 DESCRICAO DO PROCESSO

Para dar suporte as atividades de toda a cadeia do desenvolvimento irnobiliario, aempresa incorporadora apresenta uma estrutura organizacional encabecada por umCornite de Investimento, seguida pela figura do Diretor Superintendente, ao qual

1 Sistema passivo que reduz 0 impacto da diferenca de temperatura entre 0 ar externo e 0 arrefrigerado, ao incorporar parte do "frio" do ar refrigerado que e disposto para 0 exterior na renovacaodo ar.2 Volume de ar variavel


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respondem diversas areas, sendo as relevantes para este artigo: DesenvolvimentoComercial, Projetos& Construcao e Administracao Predial.Seu processo de producao, como um todo, pode ser resumido em quatro principaisfases, a saber: Concepcao do Produto, Desenvolvimento do Projeto, Construcao eManutencao (Figura 2). 0 projeto de Brasilia, objeto deste estudo e cujo processoainda esta em andamento, cobre as duas primeiras fases, descritas abaixo.

RETROALIMENTACAO

Figura 2 - Fases do processo de producao da incorporadora

Concep~ao do ProdutoNesta fase (Figura 3), a area de Desenvolvimento Comercial prospectou um neg6cioem Brasilia e propos um empreendimento, cujo valor para construcao foi estimadopela area de Projetos & Construcao, para 0 Cornite de Investimento. A continuidadedo estudo foi aprovada, e um escrit6rio de arquitetura elaborou um "Plano Basico deMassas" a partir do programa de necessidades com as caracteristicas comerciais doempreendimento, tais como: restricoes legais, areas de laje, areas privativas, formae area de nucleo do pavimento, nurnero de subsolos, espacarnentos e nurnero deandares. Este plano passou por uma avaliacao de valores da area de Projetos &Construcao, resultando numa primeira referencia de custos e um cronograma dedesembolsos, que balizou 0 estudo de viabilidade economica do neg6cio.

Plano baslco Viabilidade

c=J Atividades coordenadas pela area de Oesenvolvimento Comercia lAtividades coordenadas pela area de Projetos& Construcao

Figura 3 - Fluxo do processo da fase de Concepcao do Produto


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Desenvolvimento do ProjetoComo 0 estudo concluiu que 0 neg6cio era viavel, iniciou-se a segunda fase, a deDesenvolvimento do Projeto (Figura 4), coordenada pela area de Projetos &Construcao. Nesta fase, ocorreu 0 desenvolvimento, pelo arquiteto, do ProjetoPreliminar, com 0 amadurecimento das diretrizes iniciais, a definicao da geometria, 0dimensionamento macro de areas e a formatacao de seu primeiro memorial. 0levantamento de todos os parametres da leqislacao, que e caracteristico desta fase,ficou a cargo de uma consultoria local. 0 Projeto Preliminar foi, entao, submetido auma avaliacao de custos para verificar adequacao ao objetivo inicial firmado com 0Cornite de Investimento.Ap6s a verificacao desta adequacao, passou-se para 0 Anteprojeto, cujo inicio foimarcado pelas definicoes de disciplinas complementares, das empresas que iriamdesenvolve-las, escopo de trabalho e planejamento inicial. Tarnbern 0 coordenadorde projetos foi definido, e neste caso, ficou a cargo do escrit6rio de arquitetura. Aofinal desta etapa, foram desenvolvidos desenhos iniciais baseados nas informacoesate entao disponiveis, com dois prop6sitos: efetuar estudos de eventuaisinterferencias fisicas entre disciplinas e preparar base para 0 projeto legal. Aavaliacao de custos deste Anteprojeto foi feita em conjunto com a construtora.Na etapa seguinte, visando a elaboracao do Projeto Basico, ocorreram as reunioesde coordenacao de projeto (com a presence de representantes da construtora e, emuma ocasiao, da empresa executora de fundacoes) e 0 detalhamento dos conceitosaprovados de todas as disciplinas. Nesta etapa, diversas interferencias entreprojetos afloraram, como, por exemplo, a dificuldade de harmonizar os conceitos dasequranca patrimonial com a sequranca pessoal (a primeira dificulta os acessos, asegunda necessita libera-los): 0 remanejo de ambientes nos subsolos para melhorara fluidez de veiculos; a necessidade de se definir como os projetos de arcondicionado, arquitetura e sistemas prediais poderiam atender a requisitos desustentabilidade; e como prever, em projeto, elementos que favorecarn a qestao douso de aqua de fontes alternativas. A validacao das solucoes tecnicas e suaincorporacao no projeto de arquitetura constituiram os produtos desenvolvidos nestaetapa, que originaram 0 Orcarnento Inicial, utilizado como balizador para a primeirafase da futura construcao do empreendimento.


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o detalhamento natural dos projetos continuaria com 0 Projeto Executivo, com 0qual seria extraido 0 Orcarnento Executivo, utilizado para acompanhamento dodesempenho da construtora e do neqocio. 0 lanc;amento comercial tarnbem soaconteceria com a aprovacao legal do projeto, 0 que nao ocorreu.Na epoca da finalizacao da etapa do Anteprojeto, optou-se por continuar 0desenvolvimento do processo, mesmo sem 0 pronunciamento oficial damunicipalidade, por dois motivos principais: primeiro, para ganhar tempo, pois ademora no retorno dos orqaos publicos locais era usual e de conhecimento de todos;segundo, era uma decisao aparentemente de baixo risco, pois 0 fato de haver umconsultor legal envolvido gerou 0 entendimento de que os principais aspectosrestritivos estavam contemplados. Quando aconteceu 0 retorno do processo deaprovacao, evidenciou-se que 0 entendimento estava equivocado e a etapa doProjeto Basico ja estava finalizada. Como a restricao alertada pelo processo deaprovacao inviabilizava 0 projeto da forma como estava, ele teve que retornar aoinicio do processo, na fase do Projeto Preliminar.

Orc;:amento Inicial(incorporadora +

construtora)Orc;:amento Executivo

(construtora +incorporadora)

Retorno negativodos orqaosrm mir.in::li.;:

Etapas concluidas e em retrabalhoC:=J Etapas previstas

Figura 4 - Fluxo do processo da fase de Desenvolvimento do Projeto

5.4 GESTAO DE INTERFACES

o fato da construtora ser socia no empreendimento garantiu sua presence na qestaodo processo de projeto desde 0 inicio, sendo que todas as estimativas de custos eorcarnentos tiveram 0 envolvimento direto dela, alern de analises de viabilidadeconstrutiva das solucoes tecnicas,


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A incorporadora definiu a contratacao dos projetistas e consultores (Tabela 1), sendoque a coordenacao de projetos ficou a cargo do escrit6rio de arquitetura, autor doprojeto. Este, por sua vez, contratou uma empresa terceirizada para fazer 0 trabalhode coordenacao e outra para fazer 0 detalhamento do projeto (Figura 5).

Tabela 1 - Projetistas e consultores (em ordem alfabetica de assunto)Acustica Consultor de estacionamento (fluxo vefculos e

pontos de controle)Ar condicionado e sist. rnecanicos Estrutura de concretoArquitetura Estrutura rnetalicaAutornacao Fundag6esCaixilharia ImpermeabilizacaoConsultor de certificacao ambiental LuminotecnicaConsultor de pedras para fachada Seguranga patrimonialConsultor de acessibilidade Sistemas prediais (eletrica e hidraulica)

EMPREENDEDOR CONSTRUTORA

Gerenciamento administrativoCoordenacao tecnica

Figura 5 - Arranjo entre os principais agentes do processo de projeto

Perante 0 cliente, que era a incorporadora, estes tres agentes eram na realidade ums6, mas, na pratica, eram necessaries pelos menos tres pessoas nas reuni6es pararepresentar este unico agente. Os demais projetistas e consultores complementares


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tiveram seus escopos definidos pela incorporadora, por meio de docurnentacaointerna desta, de forma a compreender tarnbern as normas internacionais.o fato do escrit6rio de arquitetura ter detido a coordenacao do projeto poderiadenotar uma eventual facilidade da qestao do mesmo, po is e no projeto dearquitetura que os conceitos mais importantes das disciplinas complementares saoincorporados, tanto no inlcio do projeto quanto na finalizacao do mesmo. Ressalte-se, ainda, que esta forma contratacao e muito comum em projetos norte-americanos.Porem, a incorporadora acabou tendo que atuar na coordenacao como gestora doscontratos com 0 escrit6rio de arquitetura e os projetistas complementares, ficandoestes projetistas com a atencao "dividida" entre as duas empresas, no que dizrespeito aos aspectos de qestao deste projeto. 0 dornlnio evidente que aincorporadora tinha sobre as questoes conceituais das disciplinas complementaresacentuou ainda mais este aspecto.Outro ponto que merece atencao refere-se a quantidade de pessoas envolvidas nasreunioes de coordenacao. Somente da equipe interna da incorporadora, havia 0envolvimento de pelo menos tres pessoas da area de Projetos& Construcao, uma daarea de Desenvolvimento Comercial e uma de Adrninistracao Predial. Da parte dosoutros agentes, sempre havia pelo menos um representante da construtora e de uma dois representantes da cada disciplina complementar. Como as reunioes defechamento marcam a validacao das solucoes tecnicas de todas as disciplinas,pode-se perceber que, nestas ocasioes, 0 total de mais de 20 participantes erafacilmente atingido.

6 ANALISE CRiTICA

6.1 ANALISE DO PROCESSO

As fases observadas do fluxo do processo, no estudo de caso, permitem fazer umparalelo (Figura 6) com as fases comentadas na revisao biblioqrafica, incluindo 0modelo proposto por Romano (2003). Ambos os modelos tern suas macrofases bemdefinidas e consideram uma fase inicial de Concepcao, na qual 0 programa de


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necessidades e definido. Suas fases subseqOentes sao muito semelhantes,incluindo a nomenclatura.

Figura 6 - Paralelos entre fluxos de processos de projetos

E, apesar das fases do processo serem essencialmente seqOenciais(Figuras 3 e 4),p6de-se perceber que a empresa praticou intuitivamente alguns conceitos baseadosno enfoque do projeto simultaneo, ao prever em seu processo a participacao detodos os agentes do projeto nas reunioes de coordenacao (construtora, executora defundacoes, integrantes da Administracao Predial), mesmo que para isso aquantidade de participantes ficasse aparentemente excessiva.

6.2 ANALISE DAS INTERFACES

Como mencionado acima, a quantidade de participantes nas reunioes decoordenacao acabou fazendo-se necessaria para estes pudessem dar suascontribuicoes no projeto. Quanto as interfaces entre agentes face a estruturaformada (Figura 5), pode-se dizer que a forma de contratacao da coordenacaolimitou sua autonomia e influenciou em alguns efeitos indesejaveis, quais sejam:

A incorporadora era obrigada a se relacionar com tres interlocutores diferentespara resolver as questoes relacionadas a arquitetura e coordenacao,ocasionando perda de eficiencia no processo;Houve um descolamento consideravel do cronograma de projetos em relacao asprimeiras datas estipuladas pela incorporadora (atraso de cerca de tres meses),


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decorrente, em parte, ao desconhecimento da empresa coordenadora doprocesso de gestao da incorporadora;A empresa coordenadora de projetos nao conseguiu exercer plenamente 0 papelesperado para esta funcao, limitando-se a fazer sua parte puramente operacional(convocar reunioes, redigir atas, estipular cronogramas, etc).

A inexistencia de interacao entre arquitetura, coordenacao e incorporadora, alern doproblema da aprovacao legal, cornprorneteu 0 processo de projeto de tal forma quea concepcao inicial precisou ser refeita. Este ultimo caso mostrou que mesmoempresas com processos estruturados e formalizados podem sofrer comdesarranjos e problemas de diffcil solucao em seus projetos quando aspectosrelativos a lideranca nao estao claros para todos.

7 CONSIDERACOES FINAlS

7.1 CONSIDERACOES SOBRE 0 ESTUDO DE CASO

o fluxo do processo de projeto do estudo de caso e dos empreendimentosacompanhados, mesmo nas fases iniciais, caracteriza-se pela constante afericao,em cada fase e etapa, de sua coerencia com os valores do resultado do final doprocesso de Concepcao do Produto. Alern disso, observa-se que uma parte dasdiretrizes tecnicas aparece de forma indireta no Programa de Necessidades da fasede Concepcao de Produto (ex: espacarnentos, nurnero de andares e sistemas de arcondicionado, que influenciam na conceituacao estrutural) e a outra parte e definidana fase subsequente, 0 Desenvolvimento do Projeto (solucao estrutural definitiva,conceituacao das instalacoes prediais, aspectos relacionados a eficiencia enerqeticado edificio e de seu funcionamento).Isto permite algumas reflexoes: a) a empresa do estudo de caso apresenta umprocesso de projeto organizado e estruturado, 0 que e pouco usual se comparado arealidade do mercado brasileiro; b) as atericoes periodicas previstas no processosao instrumentos de controle importantes do proprio processo que permitem 0questionamento e a avatiacao da qualidade tecnica das solucoes propostas e c) e no


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processo de Concepcao do Produto em que as principais diretrizes tecnicas de umprojeto devem ja estar definidas, incluindo as que relacionam os aspectos deoperacao e rnanutencao do edificio, pois a viabilidade economica definida nesta fasedetermina todo 0 restante do processo.As reflexoes acima sugerem, entao, que as diretrizes tecnicas de um projeto deedificio de escrit6rios podem ser divididas em duas categorias principais: diretrizespara 0 Plano de Massas e diretrizes para 0 desenvolvimento restante do projeto. Aprimeira categoria define 0 contorno do ediflcio, a expectativa de sua durabilidade(ciclo de vida) e a flexibilidade de uso. A segunda categoria define principalmentecomo 0 edificio ira funcionar, quando em operacao, e que continqencias ele devecobrir (ex: falta de aqua, energia, ou situacao de ernerqencia). Pela irnportancia doresultado do processo de Concepcao do Produto, optou-se por priorizar aidentificacao das principais diretrizes que devem ser contempladas para aelaboracao do Plano de Massas.

7.2 DIRETRIZES PARA 0 PLANO DE MASSAS

A identificacao de algumas das diretrizes para 0 Plano de Massas, possibilitada pelarevisao biblioqrafica e pelo estudo de caso, permite a proposicao de umdetalhamento da interacao deste do Programa de Necessidades com 0 Plano Basicode Massas, conforme descricao abaixo:1. 0 terreno, seus requisitos legais e 0 produto comercial (padrao do escrit6rio,

empreendimento para venda ou aluguel, nivel de flexibilidade de uso) definem,por meio de coeficientes, afastamentos e gabaritos de altura, os contornos doedificio e as areas maxirnas de construcao possiveis;

2. Estima-se a area BOMA3, referencial para rentabilidade do empreendimento ebase para definir as principais areas do edificio;

3. Define-se conceitualmente: tipologia de nucleo, vao medic do andar, sistemaestrutural, ar condicionado, existencia ou nao de piso elevado. Estes conceitos

3 Area para fins de locacao, cujo criterio de levantamento e a norma norte-americana ANSI/ BOMAZ65.1 (1996).


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determinam a altura de piso a piso dos andares, que, junto com as areasmaxirnas de construcoes, definem 0 nurnero de pavimentos do edificio;

4. Conceitua-se parte da operacao do edificio para estimar 0 nurnero de elevadorese sua solucao de distribuicao (com ou sem zoneamento, usa exclusivo parasubsolos);

5. Conceitua-se 0 pavimento tipo, prevendo espacos circulacoes verticais, tais comorotas de fuga, escadas, elevadores e ar condicionado;

6. Verifica-se a necessidade de revisao ou adequacao dos assuntos anteriores (ex:se a area BOMA continua rentavel, se as areas tecnicas estao excessivas, se hamuitos elevadores, se 0 nucleo esta desproporcional em relacao ao pavimento);

7. Conceitua-se a fachada (que tern estreita relacao com a solucao conceitual do arcondicionado) e 0 padrao de acabamento de materiais;

8. Conclui-se 0 plano de massas.

Definic.:aocomercial

PROGRAMADENECESSIDA-DES

2 3e4 5e7 6 a

PlanoBasico

deMassas

Restricoes legais

Conceltuacaomultidisciplinart

Figura 7 - Diretrizes do detalhamento entre 0 Programa de Necessidades e 0 Plano de Massas

A nurneracao destas diretrizes, bern como fluxo proposto (Figura 7), e apenasindicativa e n80 estabelece necessariamente a ordem em que estas devem seratendidas. Apenas indicam que elas devem estar contempladas na elaboracao doPlano de Massas.Oeste fluxo, pode-se inferir que, ainda numa fase essencialmente comercial e demontagem de urn empreendimento composto por edificio de escritorios, ha a claranecessidade de se dominar conceitos tecnicos, alem da propria arquitetura em si, dedisciplinas tais como: estrutura, ar condicionado, sequranca pessoal, adrninistracaopredial e sistemas de transporte vertical (elevadores).


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Para 0 caso de um agente incorporador ou empreendedor hipotetico que estejabuscando melhoria em seus processos, pode-se tarnbern sugerir 0 modelo doprocesso de projeto de Romano (2003), com a incorporacao deste fluxo na fase dePre-Projetacao.Espera-se que, em projetos de empreendimentos de edificios de escrit6rios, aadocao de um fluxo de Concepcao de Produto similar ao do estudo de caso,acrescido deste detalhamento inicial, facilite a continuidade e evite futuros desviossignificativos do processo do projeto como um todo.

REFERENCIAS BIBLIOGRAFICASAMERICAN NATIONAL STANDARD. ANSI I BOMA Z65.1-1996: Standard methodfor measuring floor area in office buildings. Washington D.C.: Building Owners andManagers Association International, 1996.ASSOCIA


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ULTIMOS BOLETINS TECNICOS PUBLICADOS

BT/PCC/551 - CEPACs e operacoes urbanas consorciadas - CLAUDIO MARTINS GAIARSA, JOAO DA ROCHALIMA JUNIORBT/PCC/550 - Empresas executoras de services de obras e as suas condlcoes de cornpeticao - RICARDOJUAN JOSE OVIEDO HAITO, FRANCISCO FERREIRA CARDOSOBT/PCC/549 - Avaliacao das consequeneias da producao de concreto no Brasil para as mudanc;asclirnaticas -JOSE ANTONIO RIBEIRO DE LIMA, FRANCISCO FERREIRA CARDOSOBT/PCC/548 - Metodo para reducao de mancha nas vedacoes externas de edificios - FLAVIO LEALMARANHAO, VANDERLEY MOACYR JOHNBT/PCC/547 - Metodologia para desenvolvimento de projeto de fachadas leves - LUCIANA ALVES DEOLIVEIRA, SILVIO BURRATINO,MELHADOBT/PCC/546 - Proposta de metodologia para reconhecimento de anseios de segmento do mercado residencial:construcao de um protocolo para estruturacao de um banco de dados na cidade de Sao Paulo -ALFREDO EDUARDO ABIBI FILHO, ELiANE MONEDIBT/PCC/545 - Metodo de forrnulacao de argamassa de revestimento baseado em distribuicao qranulometrica ecomportamento reoloqico - FABIO ALONSO CARDOSO, RAFAEL GIULIANO PILEGGI,VANDERLEY MOACYR JOHNBT/PCC/544 - Praticas recomendadas para a gestao mais sustentavet de canteiros de obras - VIVIANEMIRANDA ARAUJO, FRANCISCO FERREIRA CARDOSOBT/PCC/543 - Metodo e criterios para a previsao de compatibilidade eletroquimica de reparos localizados emestruturas com corrosao de armaduras induzida por carbonatacao - JOSE Luis SERRARIBEIRO, SILVIA MARIA DE SOUZA SELMOBTlPCC/542 - Metodo para elaboracao de redes de composicoes de custo para orcarnentacao de obras deedificac;6es- JOSE Luis SERRA RIBEIRO, SILVIA MARIA DE SOUZA SELMOBT/PCC/541 - Uma ferramenta em realidade virtual para 0 desenvolvimento da habilidade de visualizacaoespacial - RODRIGO DUARTE SEABRA, UBIRACI ESPINELLI LEMES DE SOUZABT/PCC/540 - Proposicao de um rnetodo de nivelamento de recursos a partir de principios da teoria dasrestric;6es para 0 planejamento operacional - ABLA MARIA PROENCIA AKKARI, CLAUDIOTAVARES DE ALENCAR, SERGIO ALFREDO ROSA DA SILVABT/PCC/539 - Diretrizes de projeto para melhorar a produtividade na montagem de componentes pre-cortados

e pre-dobrados de aco para estruturas de concreto armado de edificios - JAMIL JOSE SALIMNETO, UBIRACI ESPINELLI LEMES DE SOUZABT/PCC/538 - Choque termico nos revestimentos de argamassa - JUAN FRANCISCO TEMOCHE ESQUIVEL,MERCIA MARIA SEMENSATO BODURA DE BARROSBT/PCC/537 -Drenagem - terminologia e aspectos relevantes ao entendimento de seu custo emempreendimentos habitacionais horizontais - KELLY PAIVA INOUYE, UBIRACI ESPINELLILEMES DE SOUZABT/PCC/536 - Criterios de Governanc;a dos Recursos Financeiros para Mitigac;ao de Riscos em Fundoslrnobiliarios Voltados para Aquisicao de Empreendimentos de Base lmobiliaria FinanciadosDurante 0 Cicio de lmplantacao - FERNANDO BONTORIM AMATO, JOAO DA ROCHA LIMAJUNIORBT/PCC/535 - Analise de Metodos de Avaliacao de Sustentabilidade do Ambiente Construido: 0 Caso dosConjuntos Habitacionais - PATRICIA AULICINO, ALEX KENYA ABIKOBT/PCC/534 - Tecnologia Construtiva de Piso Elevado para Areas Externas de Edificios - MAURicIOBERNARDES, MERCIA MARIA SEMENSATO BODURA DE BARROSBT/PCC/533 - Gestao Pos-Ocupacao em Edificios Reabilitados para Habitacao de Interesse Social no Centrode Sao Paulo - DEBORA CRISTINA BERALDES COSTA, WITOLD ZMITROWICZBT/PCC/532 - Analise Computacional da Ventilacao Natural Cruzada em Habitacao - FABIO KENJIMATEZUKI, CHENG LlANG-YEE

Os demais nurneros desta serie estao disponiveis na paqina http://publicacoes.pcc.usp.br/e na Biblioteca deEngenharia Civil da Escola Polltecnlca da USP.
http://publicacoes.pcc.usp.br/ehttp://publicacoes.pcc.usp.br/e


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Escola Politecnica da USP -Biblioteca "Prof.Dr. Telemaco Van Langendorck"de Engenharia Civil

Ed. Paula Souza- Av. Prof. Almeida Prado,Trav.2 n.83 - terreoTel: (OXX11)3091-5204, 3091-9023 e-mail: [email protected]
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