DOCUMENTO PROTEGIDO PELA LEI DE DIREITO AUTORAL · perfil de seus consumidores, acertar seu...
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UNIVERSIDADE CANDIDO MENDES PÓS-GRADUAÇÃO “LATO SENSU” AVM FACULDADE INTEGRADA VIABILIDADE DE INVESTIMENTO NO MERCADO IMOBILIÁRIO. Por: Eduardo Lessa Gosling Mercês Orientador Prof. Aleksandra Sliwowska Rio de Janeiro 2015 DOCUMENTO PROTEGIDO PELA LEI DE DIREITO AUTORAL
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UNIVERSIDADE CANDIDO MENDES
PÓS-GRADUAÇÃO “LATO SENSU”
AVM FACULDADE INTEGRADA
VIABILIDADE DE INVESTIMENTO NO MERCADO IMOBILIÁRIO.
Por: Eduardo Lessa Gosling Mercês
Orientador
Prof. Aleksandra Sliwowska
Rio de Janeiro
2015
DOCUMENTO PROTEGID
O PELA
LEI D
E DIR
EITO AUTORAL
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UNIVERSIDADE CANDIDO MENDES
PÓS-GRADUAÇÃO “LATO SENSU”
AVM FACULDADE INTEGRADA
VIABILIDADE DE INVESTIMENTO NO MERCADO IMOBILIÁRIO
Apresentação de monografia à AVM Faculdade
Integrada como requisito parcial para obtenção do
grau de especialista em finanças e gestão
corporativa.
Por: Eduardo Lessa Gosling Mercês
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AGRADECIMENTOS
A Deus, minha família, aos meus
amigos, minha orientadora e todos os
colegas de trabalho.
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DEDICATÓRIA
Dedico aos meus pais por estarem
torcendo e se orgulhando, não importa
aonde estejam. Também dedico aos
meus parentes próximos: Tia, prima e
padrasto.
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RESUMO
. Este trabalho tem como propósito analisar a viabilidade de
investimento no mercado imobiliário atual, levando em consideração a situação
econômica brasileira. O estudo em questão facilitará na tomada de decisão
sobre o momento de investir neste negócio, ou seja, se o mercado imobiliário
está favorável ou não. Sempre que algum investidor pretende ingressar neste
ramo é comum o surgimento de algumas dúvidas sobre a venda ou o aluguel
do imóvel ou também, qual o capital necessário para iniciar um investimento.
Mesmo que seja encontrado o valor ideal para o perfil do investidor e suas
expectativas é importante saber também o seu tempo de retorno financeiro.
Com a volatilidade da economia brasileira é muito importante analisar o
perfil de seus consumidores, acertar seu público alvo é fundamental para um
negócio ter sucesso, ao contrário poderia gerar prejuízo e perda de tempo para
os envolvidos, portanto deve ser feito uma análise de forma minuciosa e definir
para qual tipo de público deve ser direcionado o investimento nos dias de hoje.
Nesta monografia todos estes pontos citados acima serão abordados e
com certeza ajudarão nas tomadas de decisões para um negócio dentro do
mercado imobiliário brasileiro.
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METODOLOGIA
Durante toda a jornada de estudos para a construção desta monografia, muitas
informações foram absorvidas. A única fonte de pesquisa foi a internet, pois
nela existe a possibilidade de conhecer todos os tipos de assunto e de forma
profunda. Foram vistos muitos artigos, reportagens, textos e vídeos, todos os
recursos foram importantes para a construção de uma opinião real sobre o
tema.
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SUMÁRIO
INTRODUÇÃO 08
CAPÍTULO I 10
CAPÍTULO II 24
CAPÍTULO III 32
CONCLUSÃO 43
ANEXOS 45
BIBLIOGRAFIA CONSULTADA 52
ÍNDICE 53
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INTRODUÇÃO
Este tema foi escolhido devido à grande variedade de critérios a serem
analisados quando se trata de um investimento no ramo imobiliário, a situação
econômica do país interfere diretamente no negócio e por isso, a base desse
estudo é analisar a viabilidade econômica brasileira, para se investir no
mercado de imóveis atualmente.
Quando se fala de investimento se fala de risco e por isso é muito
importante se preparar para imprevistos que poderão aparecer no futuro. Um
negócio com planejamento e estudo adequado diminui o risco, nunca zera,
mas cerca todas as possibilidades de algo inesperado acontecer e desta
forma, será mais fácil lidar com as dificuldades quando aparecerem.
Diante da volatilidade da economia, deve-se ter alguns cuidados antes
de investir nesse ramo, como por exemplo: analisar se existem mais pessoas
comprando do que alugando imóveis, se as taxas de juros estão razoáveis, ou
seja, acessíveis para novos investimentos e se o negócio está atrativo para
investidores.
No primeiro semestre de 2015, foi possível perceber que o crescimento
imobiliário quando não estagnado, estava crescendo abaixo da inflação. Esta
informação é muito importante para uma tomada de decisão, mas não pode
ser vista como único critério, pois existem outros pontos a serem analisados.
Será possível analisar também neste trabalho, os possíveis tipos de
público alvo de acordo com a economia atual. O objetivo é entender se há
algum tipo, alguma classe de consumidores interessados em investir
atualmente no mercado imobiliário, mesmo diante de baixa ou nenhuma
expectativa de crescimento. Este ponto é muito importante para conter
esforços desnecessários e focar o investimento no público certo.
Poderá também ser visto neste estudo, as possíveis escolhas entre
vender ou alugar um imóvel após o investimento, que dependerá do perfil de
cada investidor e do tempo de retorno esperado. Necessário nesse caso,
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entender as tendências do mercado, analisar o poder de compra dos
consumidores.
Com um algumas informações colhidas, já se pode pensar em quanto
de capital será necessário para iniciar um investimento, que dependerá da
escolha de seu público alvo e para qual perfil de clientes o investimento será
direcionado. Se o foco for em imóveis mais populares, poderá iniciar com baixo
investimento, mas se a direção estiver para imóveis maiores, atingindo classes
sociais com maior poder de compra, isso elevará capital inicial de investimento.
Só então com todos estes pontos definidos, que poderemos pensar no
tempo de retorno referente ao capital investido, levando em consideração claro
a diferença entre vender e alugar um imóvel, são fluxos de caixa diferentes,
portanto tempos diferentes.
Para definir o tempo de retorno financeiro do projeto, existem algumas
técnicas que serão mencionadas na parte final do trabalho, são elas: o
Payback simples, o VPL (Valor Presente Líquido) e a TIR (Taxa Interna de
Retorno).
As melhores técnicas são o VPL, porque define o custo do dinheiro no
tempo e a TIR, pois expressa a rentabilidade do projeto.
.
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CAPÍTULO I
ANALISAR OS POSSÍVEIS TIPOS DE PÚBLICO ALVO
PARA O MERCADO IMOBILIÁRIO DE ACORDO A
ECONOMIA ATUAL.
1.1 - Definição público alvo:
Para cada tipo de negócio, existe uma grande variedade de clientes e cada
um com suas exigências e necessidades. Entender essas exigências e
necessidades é a principal condição para definir um público alvo. Entende-
se este público como os principais clientes para o negócio, que podem ser
definidos seguindo os seguintes critérios: faixa etária, região, classe social,
poder de compra, comportamento ou preferências. Para ter um resultado
assertivo deve-se definir mais de um critério. Seguem adiante dois
exemplos: O restaurante X é especializado em frutos do mar (preferência),
localizado no bairro do Leblon (região), atende a classe média alta (classe
social), que exige muita qualidade tanto no atendimento, quanto nos
produtos vendidos. O restaurante Y funciona através de um sistema sem
balança, aonde cobra um preço fixo e seu cliente se serve a vontade
(preferência), localizado em Madureira (região), atende a classe operária
(classe social), que não faz tanta questão de qualidade no atendimento e
conforto, mas preço baixo e boa quantidade de comida. Fazendo uma
comparação entre os dois restaurantes, o X atende a classe "A" e o Y
atende a classe "C".
A definição do público alvo deve ser a primeira coisa a ser feita para abrir
uma empresa. A identificação dos seus clientes vai direcionar a elaboração
e divulgação de seu produto ou serviço, fazendo com que seja possível
atingir os clientes certos, otimizando o tempo e reduzindo custos. Levando
para o lado das vendas, esse conhecimento também pode auxiliar na
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definição das metas, evitando o desgaste de sua equipe. Importante
também acrescentar que é necessário analisar se o público alvo definido é
grande o suficiente para sustentar o negócio, levando em consideração os
concorrentes da região. Existem alguns passos a serem seguidos, que
auxiliarão a definir o público alvo, são eles:
- Quem são: Como primeiro passo é importante identificar quem são os
maiores consumidores atualmente no que diz respeito ao seu negócio e
informações pessoais como: Sexo, idade, suas motivações, necessidades,
estado civil, classe social, cultural e política.
- O que consomem: Os hábitos devem ser analisados nesse momento,
verificando pontos como a frequência e o volume que se é consumido e
depois aprofundar a pesquisa aos itens específicos da área de atuação da
sua empresa que já são consumidos por esses clientes
- Onde compram: Nessa etapa, deve-se dar maior atenção ao local preferido
de consumo dos seus principais clientes.
-Quando compram: Importante analisar a frequência de consumo desse
produto ou serviço, se estão sempre comprando ou apenas em algumas
ocasiões e quais ocasiões são essas, como exemplo: Carnaval, páscoa,
natal e etc.
-Por que compram: Neste momento pode-se entender a motivação de
compra do cliente. Por isso é importante perguntar como eles escolhem o
produto, quais critérios utilizados e quem dispara o gatilho de decisão de
compra.
1-2 Análise de Mercado:
A análise de mercado ajuda a encontrar caminhos para começar bem um
negócio e crescer no decorrer do tempo. Ajuda também a otimizar esforços,
colocar energia nas ações que realmente podem fazer diferença. Analisar o
mercado é levantar informações cruciais para o negócio sobre a economia,
os consumidores, a concorrência, os fornecedores, etcL
Parte desta análise pode ser feita através do levantamento de informações
que estão disponíveis no mercado. E que certamente, se forem bem
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analisadas, servirão como uma ferramenta rica para os empreendedores e
gestores.
Outra parte dessa análise pode ser feita visitando a concorrência e os
fornecedores. É preciso olhar com lente de aumento o que está sendo feito
e como está sendo feito. O que está dando certo e o que está dando errado.
Neste primeiro levantamento, já é possível ter uma boa referência de
mercado: market-share (participação de mercado) dos principais
concorrentes, potencial de mercado, saturação do mercado, tamanho e
força dos concorrentes, riscos impostos pela economiaL Nesta fase, já dá
para começar a levantar pontos fortes, pontos fracos, forças e fraquezas
(Análise SWOT) dos principais concorrentes e do seu negócio.
A decisão de compra faz parte de um processo feito pelos consumidores
referente a percepção que eles possuem de um problema. A partir disso,
existe um movimento em direção a sua resolução.
Essa avaliação vem de um modelo genérico de decisão, que se baseia em
cinco passos dados pelo consumidor no ato da compra.
Seguem:
• Reconhecimento do problema (necessidade);
• Busca pela resolução;
• Avaliação da alternativa;
• Opção;
• Avaliação pós-aquisição
As características dos clientes são identificadas na análise de mercado, de
acordo com os critérios que seguem. Usar essas categorias para descrever
o padrão da clientela e determinar ser perfil, por meio do agrupamento dos
indivíduos descritos. Com certeza, isso ajudará nas campanhas de
marketing.
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Dados demográficos:
• Faixa de idade
• Sexo
• Renda
• Ocupação
• Religião
• Raça / grupo étnico
• Grau de instrução
• Classe social
• Dados geográficos
• País
• Região
• Estado / município / cidade / vila
• Densidade populacional
• Clima
Dados psicográficos:
• Líder ou comandado;
• Extrovertido ou introvertido;
• Orientado para autorrealização ou satisfeito com o status quo;
• Independente ou dependente;
• Conservador, liberal, tradicional ou progressista;
• Socialmente consciente ou egocêntrico.
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Consumidor (comportamental):
• Taxa de uso do produto;
• Benefícios procurados;
• Método de uso;
• Frequência de uso;
• Frequência de compra.
1-3 Crise econômica no mercado de imóveis.
Para identificar o público alvo ideal para o mercado imobiliário atualmente,
precisa-se inicialmente entender como está a economia brasileira, se está
vivendo um momento de política expansionista ou contracionista, ou seja,
políticas monetárias adotadas com um determinado objetivo, pode ser para
aquecer ou desacelerar a economia, depende da situação em que ela se
encontra. Na política de expansão econômica existem três ferramentas
capazes de influenciar o cenário, a primeira chamada de "Open Market",
aonde nesse momento o governo intervém comprando títulos públicos dos
bancos, injetando dinheiro no mercado, a segunda se chama depósito
compulsório, aonde o banco central define aos bancos uma reserva
obrigatória de dinheiro e de acordo com a política expansionista, o BACEN
diminui essa taxa. A terceira se chama taxa de redesconto, quando por
diversos motivos os bancos precisam de ajuda financeira e uma taxa é
cobrada para o financiamento, esta taxa acompanhando sempre o depósito
compulsório também é reduzida. Adotando essa política monetária se
alimenta o consumo, as taxas de juros diminuem e aumentam a facilidade
de crédito. Já em uma economia contraída, existe o processo inverso, as
mesmas ferramentas são utilizadas, só que de forma diferente, no "Open
Market", o governo dessa vez intervém vendendo títulos públicos aos
bancos para diminuir a liquidez do mercado, aumenta a taxa de depósito
compulsório e de redesconto. Essa política é adotada para conter a inflação,
normalmente isso ocorre pelo desequilíbrio entre oferta e demanda, gerando
elevação dos preços e por isso, medidas contracionistas devem ser
tomadas para equilibrar a economia. Os processos de política monetária são
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constantes, serão sempre aplicados de acordo com o cenário atual, existe
um ciclo econômico que exige sempre um tipo de política.
Como comentado acima, o mercado brasileiro se comporta de forma cíclica.
Em alguns momentos em alta e outros em baixa. Existem diversos fatores
que quando estão presentes favorecem a alta e na sua ausência favorecem
a baixa. São eles:
1. Alta disponibilidade de crédito;
2. Baixa taxa de juros;
3. Baixa taxa de desemprego;
4. Aumento da renda;
5. Baixo endividamento das famílias;
6. Crescimento populacional e demanda por imóveis
Na ausência dos itens acima, o mercado mergulha em um ciclo de baixa. É
claro que existem outras variáveis, muitas que derivam destas listadas.
O último ciclo de crescimento iniciou no final de 2005, sendo dividido em
dois momentos. O primeiro ocorreu entre 2005 e 2009, potencializado pelo
crescimento da economia, estabilização da inflação, aumento real da renda,
redução da taxa de desemprego e etc. Isso se iniciou devido as exportações
subirem em quantidade e em preços. Muitos alimentos e muito minério
foram exportados, principalmente para a China.
Chegando em 2009, tivemos o segundo momento pelas medidas anticíclicas
adotadas pelo governo para conter os efeitos da crise econômica mundial
de 2008. Não foi oferecido tanto dinheiro rápido e fácil para quem desejasse
comprar.
Dentro desta política expansionista tivemos o maior efeito dela, que foi o
retorno da inflação muito acima do centro da meta. O país não tinha a
infraestrutura necessária e as empresas não estavam preparadas o
suficiente para suprir o crescimento da demanda.
Os preços no mercado imobiliário dispararam, isso ocorreu pela baixa
quantidade de oferta para atender a gigante demanda, gerada pela grande
facilidade de crédito oferecida. Naqueles anos, o mercado estava com todas
as condições favoráveis para expandir. Os bancos ofereciam créditos de
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forma rápida e fácil, juros baixos, a renda crescia com baixo nível de
desemprego e muitas famílias sonhavam com o seu primeiro imóvel. Diante
disso, muitas construtoras perceberam a ótima oportunidade. Uma boa
quantidade de construtoras receberam investimentos e algumas chegaram a
abrir seu capital na bolsa de valores.
Impressionante, diante de um piscar de olhos, todos os brasileiros tinham
condições de comprar seu imóvel dos sonhos assumindo enormes dividas
de até 35 anos para pagar.
O grande problema de toda essa demanda repentina foi a enorme pressão
nos preços dos imóveis. As empresas imobiliárias não tinham estoques de
apartamentos prontos para o consumo e quem tinha algum imóvel usado,
não estava disposto a vender diante do aumento dos preços. Todos os
imóveis valorizaram, não existia diferença entre bairros, bastava estar em
condições razoáveis de moradia que já existia o interesse de compra por
parte de tantos sonhadores pelo seu primeiro imóvel.
Nunca na história se viu uma demanda tão grande e na mesma proporção a
tranquilidade em assumir gigantes prestações, dívidas de longo prazo. As
pessoas estavam tirando dinheiro da renda fixa, que rendia abaixo
comparando com os preços imobiliários, para comprar a primeira
oportunidade que surgia pela frente.
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O ciclo de expansão chegou ao seu fim:
Tudo que é bom dura pouco e como todos sabem a economia vive de
ciclos. O homem ainda não encontrou uma forma de combater as crises
econômicas e reduzir os impactos negativos desses ciclos nas vidas das
pessoas.
Os governos e os bancos centrais assumiram a responsabilidade de evitar
que a amplitude do movimento seja muito grande, ou seja, quando você
cresce rápido e de maneira descontrolada o tombo tende a ser maior e os
bancos centrais tentam controlar a aceleração e a desaceleração das
economias.
O que sabemos é que o acumulo de dívidas não faz de ninguém realmente
mais rico. Muito crédito fácil e barato permite comprar mais coisas e com
mais facilidade, isso tudo dá a impressão de que a economia melhorou, mas
é um engano. Na verdade, as pessoas estão mais pobres, por estarem
comprometendo suas rendas futuras.
Dessa forma pode se concluir que o crescimento baseado apenas na
expansão do crédito não é sustentável. Um país cheio de dívidas não
significa ser um país mais rico. Um país rico é formado com alta
produtividade, podendo assim acumular riquezas, valores reais.
O gráfico abaixo mencionado em Lopes, B. L. Endividamento das Famílias e
Crescimento Econômico. Economia e finanças fáceis, Set. 2013. Disponível
em: https://financasfaceis.wordpress.com/2013/09/05/endividamento-das-
familias-e-crescimento-economico/. Acesso em: 13/07/2015. Mostra o rápido
crescimento das famílias brasileiras ao longo dos anos, do período de 2005
a 2013, mais precisamente no final do 1º semestre de 2013, chegou-se a
recorde de 44,8% de endividamento, em relação a renda acumulada dos
últimos 12 meses.
Logo adiante do ano eleitoral de 2014, quando a verdade sobre a economia
foi escondida, o governo reeleito resolveu inverter a política econômica para
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evitar uma tragédia maior como o descontrole da inflação e perda do grau
de investimento.
Diante da troca do ministro da fazenda a então atual política monetária
expansionista foi substituída por uma política monetária contracionista. O
principal objetivo dessa política é diminuir o poder de compra das famílias,
assim diminuirá o consumo e os preços logo param de subir. O problema é
que com isso se paralisa a economia e produz diversas consequências
negativas para o mercado imobiliário e outros setores. Seguem abaixo
algumas delas:
Elevação na taxa básica de juros: Juros mais elevados, dificulta o acesso ao
crédito e assim, desestimula o investimento das empresas e pessoas. Os
investidores que possuem dinheiro preferem mantê-lo na renda fixa a
investir no mercado imobiliário, assim ele aproveita os juros elevados, ou
seja, remunerações mais generosas. Os imóveis perdem atratividade nos
investimentos a curto prazo já que possuem baixa valorização. Da mesma
forma os alugueis, porque o proprietário tende a comparar com a renda fixa
(custo de oportunidade), caso ele opte em vender o imóvel para aplicar o
dinheiro.
Alta nos juros do financiamento imobiliário: A elevação dos juros diminui o
poder de compra das famílias, as prestações ficam mais difíceis de serem
quitadas. Normalmente os bancos não aceitam parcelar imóveis quando as
parcelas comprometem mais do que 30% das rendas familiares.
Aumento do desemprego: O desemprego sempre trará um sentimento de
insegurança quando se pensa em comprar um imóvel, não importa se seja a
vista ou parcelado. Quando se é pago tudo de uma vez, normalmente o
comprador usa seu dinheiro reservado que pode fazer falta em uma
situação de desemprego e para assumir parcelamentos a perder de vista,
também não se pode nem pensar em perder sua renda mensal.
Um outro ponto muito importante e negativo para o investidor, foi a alteração
feita pela Caixa Econômica Federal no crédito para financiamento de
imóveis usados.
19
Segundo informações colhidas em: Do Uol, em São Paulo. Caixa reduz de
80% para 50% o valor máximo para financiar imóveis usados. Uol economia,
Maio, 2015. Disponível em:
http://economia.uol.com.br/noticias/redacao/2015/04/27/caixa-economica-
reduz-limite-maximo-para-parcelamento-de-imoveis-usados.htm. Data de
acesso: 14/07/2015 - 19:19min. "A Caixa Econômica Federal decidiu reduzir
o limite máximo de financiamento de imóveis usados de 80% para 50%, nos
casos que utilizem recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e
Empréstimo (SBPE). Este tipo de negócio representa 27% de todos os
imóveis financiados em 2015 pela Caixa. As alterações entram em vigor no
dia 4 de maio e valem apenas para novos contratos".
Rasteira nos imóveis usados afeta os novos: A maior parte dos imóveis à
venda no Brasil são de imóveis usados. Em muitas cidades aonde não
ocorreu nenhum tipo de expansão imobiliária, o mercado foi sustentado pela
venda dos usados. A quantidade de pessoas que podem arcar com os 50%
do seu imóvel a vista e financiar o restante é bem pequena. A atitude
tomada pela caixa com redução de credito afetará o mercado de usados em
todo o país, até que as pessoas consigam formar poupança para arcar com
esse custo, mas existe um porém, porque os poupadores provavelmente
não estarão disponíveis a investir os 50% do imóvel, já que podem aguardar
o momento de crise e investir em outras oportunidades, como a renda fixa
por exemplo, que os juros são mais atraentes. O medo de desemprego e
inflação freiam o investimento e o consumo.
Outro ponto muito importante a ser comentado é a dificuldade que o
mercado de imóveis novos também enfrentará. Mesmo as alterações da
CEF não atingindo esse mercado diretamente, ele será de alguma forma
afetado. Na maioria dos casos, quando se planeja comprar um imóvel novo,
vende-se o usado para quitar uma parte da dívida. Na verdade isso é muito
comum e por isso, teremos problemas em toda a movimentação do
mercado, tanto dos novos quanto dos usados.
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Oportunidades aparecendo: Nos momentos de crise surgem boas
oportunidades, já que é possível fazer excelentes transações pela queda no
consumo e consequentemente a queda no preço. Como a economia se
movimenta em ciclos é totalmente viável, comprar um imóvel quando quase
ninguém deseja e aguardar o momento certo até as coisas voltarem ao
normal. O principal ponto nessa questão é saber reconhecer bons imóveis,
aqueles que realmente valem a pena o investimento e encontrar o melhor
momento, quando o mercado está muito frio e os preços no chão.
No momento de crise, as construtoras também sofrem dificuldades para
arcar com suas despesas e por isso, bons descontos podem ser
encontrados no mercado.
No momento, a política econômica está reduzindo o crédito, elevando os
juros e produzindo muitas condições negativas para o setor e existe uma
grande probabilidade de a situação continuar se agravando. Isto pode ser
visto como problema por uns e oportunidades para outros.
1-4 Análise Dos Possíveis Compradores Atualmente
Atualmente, segundo informações colhidas por Bonatelli C. Fundos e
investidores estrangeiros estão à caça de imóveis com desconto. Estadão,
São Paulo, Fev, 2015. Podendo ser encontrado em:
http://economia.estadao.com.br/noticias/geral,fundos-e-investidores-
estrangeiros-estao-a-caca-de-imoveis-com-desconto-imp-,1629827. Data de
acesso: 16/07/2015.
¨Maré baixa para imóveis possibilita compra com desconto de 30% para
investidores especializados e fundos¨.
O mercado para economia brasileira começou desaquecido. Um deles é o
imobiliário que está cada vez mais com seus preços em direção ao chão.
Isso tudo está sendo gerado pelos altos estoques e pelas dificuldades de
fechar um negócio, isso em ambos os segmentos, tanto o comercial quanto
o residencial.
Muitos estrangeiros estão de olho em nosso mercado, já que existe uma
grande expectativa pela compra de imóveis com até 30% de desconto, que
21
poderão ser vendidos mais a frente com um preço mais alto. Outros
oportunistas são as gestoras de fundos, que arrecadam dinheiro fora do
país para aproveitar a boa leva de preços baixos nos imóveis brasileiros.
Agora o alvo. Todo esse esforço vindo de fora do país está com o foco
direcionado para as incorporadoras e construtoras que precisam arcar com
o vencimento de seus ativos e possuem também, grande necessidade de
capital de giro para empreender em novos projetos. Essa dificuldade em
NCG se dá pela dificuldade atual na obtenção de crédito, já que eles ficaram
mais caros e restritos.
Segundo o site Bonatelli em: Bonatelli C. Fundos e investidores
estrangeiros estão à caça de imóveis com desconto. Estadão, São Paulo,
Fev, 2015. Podendo ser encontrado em:
http://economia.estadao.com.br/noticias/geral,fundos-e-investidores-
estrangeiros-estao-a-caca-de-imoveis-com-desconto-imp-,1629827. Data de
acesso: 16/07/2015.
" Em busca dessas oportunidades, a gestora VBI Real Estate, sediada em
São Paulo, acaba de iniciar captações captações nos EUA e na Europa
para montar seu segundo fundo destinado à compra de empreendimentos
residenciais com preços retraídos. O primeiro deles, constituído em 2014,
levantou US$ 150 milhões. Dessa vez, o fundo será de US$ 300 milhões".
Os estrangeiros estão investindo em nosso mercado sabendo do
desaquecimento da economia e precisam ter boa visão empreendedora
para identificar bons negócios que poderão ser vendidos a preços mais
elevados no futuro, quando a economia retomar seu ciclo de crescimento.
No exterior essa estratégia ganhou o nome de "distressed investment" ou
investimento em dificuldade.
Com o fundo estruturado para 2014, a VBI Real Estate investiu em
participação em quase 30 investimentos residenciais distribuídos pelos
estados de São Paulo, Rio de janeiro, Goiás e pela Região Nordeste. Os
imóveis nessas regiões estão sendo comercializados em cerca de 20% a
30% inferior ao preço de venda praticados pelas incorporadoras nos
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estandes e ainda podendo aumentar quando a NCG da incorporadora for
mais urgente.
Esta tendência de retorno dos estrangeiros ao mercado imobiliário brasileiro
é justificada pelo fim das incertezas do período eleitoral e pela valorização
do dólar frente ao real. Sabe-se que muitos projetos foram lançados no Rio
de Janeiro e em São Paulo durante o crescimento imobiliário, mas o
problema é que muitas das obras foram concluídas no momento de
desaquecimento da economia brasileira. O resultado disso é a diferença
gritante entre oferta e demanda por imóveis e além disso, o preço do aluguel
em baixa. A situação parece ser bem difícil para o mercado imobiliário, mas
ainda por piorar, porque no segundo semestre de 2015 outros
empreendimentos que ainda não estão prontos ficarão, aumentando ainda
mais a oferta no mercado.
A crise econômica de 2015 está atingindo a todas as classes, mas
principalmente as de menor poder aquisitivo, segundo Salgado A. Crise e
alta inflação no país põem em risco ganhos da classe C. Desemprego e
deterioração da renda do trabalho atingirão mais as famílias de menor poder
aquisitivo, ressaltam analistas. Brasil Econômico, Rio de Janeiro, Abril,
2015. Podendo ser encontrado em:
http://brasileconomico.ig.com.br/brasil/2015-04-23/crise-e-alta-inflacao-no-
pais-poem-em-risco-ganhos-da-classe-c.html. Data de acesso: 20/07/2015.
" O atual cenário de desaquecimento da atividade econômica e inflação alta
vai afetar diretamente as famílias de menor poder aquisitivo, as mesmas
que conseguiram ascender na pirâmide social nos últimos 10 anos, graças,
principalmente, ao aumento da renda do trabalho. Para analistas, os
principais efeitos da estagflação sobre as classes média e baixa serão a
deterioração da renda, o desemprego e o aumento da informalidade".
"A renda originária do trabalho responde hoje, na média, por 78,5% do total
da massa de rendimentos dos brasileiros, segundo a Pesquisa Nacional por
Amostra de Domicílios (Pnad) 2013 do Instituto Brasileiro de Geografia e
Estatística (IBGE). Em 2004, esse percentual era menor, de 77,5%. O
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aumento da renda possibilitou o processo de mobilidade social das famílias
nos últimos 10 anos, com destaque para as classes A, B e C".
"A participação da renda do trabalho entre as classes A e B passou de
78,9% em 2004 para 82,4%, em 2013. Movimento similar aconteceu na C,
onde o trabalho, que respondia por 78,5% dos rendimentos, passou a
representar 78,8%. Com o avanço do desemprego, cuja taxa mensal de
desocupação subiu de 5,3% para 5,9% em fevereiro deste ano, de acordo
com a Pesquisa Mensal de Emprego (PME/IBGE), aumentam os riscos de
um eventual retrocesso social das classes médias e baixas, conforme
aponta a economista sênior do Bradesco Ana Maria Bonomi Barufi".
“Em momentos de crise e recessão econômica, observamos que as
parcelas da população de renda mais baixa são as primeiras a serem
afetadas na estabilidade de emprego e condições de trabalho mais
favoráveis”, diz Barufi.
“A renda do trabalho é um importante componente de rendimento dessas
famílias. Quando há a perda do emprego de algum membro, isso afeta
diretamente toda a estrutura familiar”, acrescenta a economista, que ressalta
o aumento do fluxo de trabalhadores desempregados para a informalidade
nessas ocasiões.
Diante de todas essas informações colhidas, pode-se entender que todas as
classes estão sendo atingidas, mas principalmente as de menor poder
aquisitivo, a diminuição da renda, atinge diretamente a família, aonde fica
muito mais difícil custear a alimentação, a saúde e educação. A economia
vive de ciclos e por isso, acredita-se que vai melhorar, o difícil é saber o
tempo que isto acontecerá.
O setor imobiliário está vivendo uma fase de baixas, já que está difícil até
para custos básicos de vida, imagina para questões que não são
prioridades, como a troca de um imóvel ou a compra de uma casa própria
para sair do aluguel.
24
CAPÍTULO 2
ENTENDER SOBRE AS POSSIBILIDADES ENTRE
VENDER OU ALUGAR UM IMÓVEL
2.1 - Locações:
A crise está assombrando o setor de vendas imobiliárias, isso é um fato, não
há o que ser feito em relação a isso, mas por outro lado, existem algumas
manobras que podem pelo menos aliviar os prejuízos gerados por um imóvel
fechado por exemplo. Existem proprietários que estão recorrendo a feirões de
imóveis, que oferecem ao futuro inquilino a possibilidade de alugar um
apartamento e ser isento dos três primeiros meses de aluguel.
Está estratégia mencionada acima sobre a isenção dos três primeiros meses,
tem como objetivo diminuir os prejuízos para os proprietários e incentivar a
locação. Está mudança é nova e surgiu com a crise atual, mas já vem
mostrando resultados.
Hoje em dia, a maioria das pessoas que procuram imóveis já estão optando
por alugueis e além disso pretendem trocar de imóvel. A estratégia dos três
meses de isenção foi definida pensando no primeiro mês para que o inquilino
possa cumprir com tranqüilidade o aviso de ocupação, o próximo mês para a
vistoria e o terceiro para ajudar com todos os custos da mudança
Fatores que já mostravam os tempos de crise começaram a dar sinal no ano
passado, mas tomou maiores proporções agora em 2015. A diminuição das
locações também foi empurrada para baixo pela grande quantidade de imóveis
novos ofertados em alguns estados.
A grande queda nas locações pode ser verificada pelo gráfico, retirando em
http://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/pesquisa-de-locacao/, feito se
baseando na cidade de São Paulo, a cidade de maior movimentação
imobiliária do Brasil.
25
PESQUISA DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL NO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO
VARIAÇÃO (%) DO VALOR MÉDIO COMPARADO COM O IGP-M NOS
ÚLTIMOS 12 MESES
Bom, na contra mão da estrada aonde a queda no preço dos alugueis
predomina, existe um ponto importante, as alterações feitas pela Caixa
Econômica Federal, ao mesmo tempo que dificulta a compra de imóveis
usados, aumenta a procura por imóveis alugados, levando a uma tendência de
alta no preço dos alugueis. As alterações foram apenas para a liberação de
crédito para o financiamento da compra de imóveis usados, elevando a
entrada de 20% para 50% do valor total, para os imóveis até R$ 750.000,00.
Agora, para os imóveis acima desse valor, a situação é ainda pior, a entrada
passou de 30% para 60% do total.
Um dos fatores que levou a CEF a reduzir o crédito imobiliário foi a grande
massa de retirada de valores da poupança, que é o principal recurso para a
disponibilização de crédito feito pelo banco. Com isso, a solução foi elevar os
juros desses empréstimos, dificuldade ainda mais a vida de quem sonhava em
comprar um imóvel.
Não para por ai. A tendência é piorar, os empréstimos ficarão ainda mais caros
já que proporcionalmente a retirada de dinheiro da poupança não para de
crescer.
Diante desse quadro, surgem duas consequências, a primeira leva a um leve
equilíbrio na relação entre queda e crescimento dos preços dos alugueis, já
que aumentará a demanda por locações. Esta tendência de elevação no preço
esbarra no teto da renda média da populacional, que está em declínio,
impedindo a progressão da elevação de preço. A segunda consequência será
no preço de venda dos imóveis, já que a demanda por este tipo de produto
diminuirá e grandes estoques de imóveis prontos estão se acumulando.
26
2.2 - Mercado de imóveis residenciais:
Enquanto a situação para se conseguir um financiamento está difícil, para
quem tem a oportunidade de comprar um imóvel a vista pode aproveitar
excelentes descontos nas transações. Construtoras de uma forma
impressionante chegam a oferecer até 50% de desconto em leilões realizados.
Esse cenário de desaquecimento da economia, dá a oportunidade de fazer
excelentes negócios.
Segundo Mendonça H. Mercado imobiliário vive seu ajuste e abre espaço para
barganha em 2015, El País, São Paulo, Abr, 2015. Podendo ser encontrado
em :
http://brasil.elpais.com/brasil/2015/04/01/politica/1427914453_617511.html.
Data de acesso: 21/07/2015.
" Em São Paulo, o estoque de imóveis residenciais prontos é recorde, com
mais 31 mil unidades à espera de comprador, segundo dados da Geoimóveis.
Para se ter uma ideia, a média registrada na capital paulista é de 17 mil. No
Rio de Janeiro, o número de estoque atual é de 11 mil. Já em Belo Horizonte,
4.768 unidades prontas ainda não foram vendidas".
Lembrando que para o segundo semestre de 2015, a previsão é de que os
estoques aumentem ainda mais, muitos empreendimentos ainda estão
concluindo seus projetos e isso, aumentará ainda mais o poder de barganha
por parte dos compradores, a hora é essa, propostas antes vistas como
indecentes podem ser colocadas na mesa e analisadas friamente pelas
construtoras, pode dar certo.
Estes elevados estoques geram custos para as incorporadoras, que preferem
vender a um preço abaixo do mercado do que arcar com as despesas. Agora,
quem tiver paciência e controlar sua ansiedade, pode aguardar o mercado
desaquecer ainda mais, assim conseguirão preços ainda menores e
conseguirão comprar o imóvel realmente desejado.
Sabe-se que à hora de investir no tão sonhada imóvel próprio parece estar
próximo ou para quem tem um perfil de investidor, fazer um excelente
27
investimento, comprando bem abaixo do preço de mercado, lembrando que
são investimentos a longo prazo, pois é necessário esperar a economia
retornar aos padrões normais. Porém, existe um ponto nessa negociação que
deve ser levado em consideração. Os consumidores devem se atentar
bastante no que estão comprando. Analisar bem o bairro escolhido, verificar a
metragem do apartamento, pois estão cada vez mais reduzidos, muitas das
vezes incompatíveis com o preço de venda e ficar muito, mas muito atentos as
armações criadas por construtoras.
Muitas construtoras ou incorporadoras criam uma forma de enganar seu
cliente, forçando a gastar mais do que o acordado, por isso, comprar imóvel
na planta não é tarefa simples, e os candidatos precisam ficar muito atentos
com as armadilhas preparadas por muitas empresas. Além dos problemas
normais achados na maioria dos contratos, que definem cláusulas abusivas e
alto desequilíbrio entre construtoras e clientes, a fase pós-vendas também
reserva alguns truques e malandragens que colocam os compradores em
situações desagradáveis.
Em alguns momentos, usando a tática de coação ou ameaça, muitos
estabelecimentos aproveitam da incerteza por parte dos compradores para
lhes exigir comportamentos que só geram mais prejuízos, assim garantindo as
empresas de uma forma desleal o lucro e se livrando de problemas em razão
dos descumprimentos de contrato.
Entende-se que quase todas as construtoras/incorporadoras cumprem com
sua responsabilidade contratual e mantém uma relação de boa fé com seus
clientes, mas é importante levar em consideração as desleais e por isso é
necessário ter atenção.
O momento típico para as articulações de má fé é na hora da entrega das
chaves. As empresas informam no contrato que um determinado valor, muito
alto por sinal, se refere a parcela das chaves e no momento da venda,
prometem ao cliente que essa parcela pode ser incluída no financiamento. A
questão é que isso não significa que o apartamento será entregue naquele
momento da venda, refere-se apenas a uma parcela intermediária, com data
de vencimento fixa e coincide com a suposta entrega do imóvel. Essa omissão
28
de informações reais sobre os detalhes do negócio, levam o comprador a
entender que esse valor só será cobrado na entrega do apartamento, isso é
má fé e deve ser coibido.
Nas situações em que a obra atrasa, normalmente a empresa exige a quitação
desta parcela e, como o cliente estava despreparado para pagar, não
consegue assumir a divida sobre o valor total e passa a ser ameaçado de
protesto, juros são cobrados, multas e até de rescindir o contrato.
Por outro lado, numa atitude de bondade, a empresa cede a possibilidade de
adiamento desse vencimento para a entrega efetiva da unidade, mas exige
que o cliente assine uma novação ou aditivo contratual concordando também
com não cumprimento do compromisso com a data de entrega, sem reclamar
indenizações. Acuado e sem saída, o comprador acaba aceitando a "oferta".
Quem estiver em uma situação dessas deve se manter calmo e não assinar
em hipótese alguma nenhum tipo de acordo ou documento, pois a lei e a
justiça garantem a inexigibilidade do pagamento em razão do contrato não
cumprido. Se a empresa não entregar na data acordada, não pode exigir o
pagamento e o cliente jamais deve abrir mão de processá-la para ter garantido
esse direito
Existe também um outro tipo de truque que é bastante utilizado e tem haver
com o crédito associativo. O que é? É uma modalidade especial de
financiamento para construções de baixo poder aquisitivo, cujo contrato é
assinado pelo cliente com a CEF, antes ou durante a obra. Depois que o
contrato é assinado, a dívida passa para a Caixa e a construtora começa a
receber os valores da construção de acordo com o andamento dos trabalhos.
O cliente paga juros pelo empréstimo – chamado de juros de medição -, e
corrige o valor passando-o para a construtora, que possui os recursos
garantidos para a obra. Embora essa correção seja menor que o INCC (Índice
Nacional de Custos da Construção), tem suas compensações para a empresa,
como garantia do capital e das vendas.
Depois que o contrato é assinado, a construtora passa ao cliente total quitação
da dívida do imóvel, pois a Caixa passa a ser a credora. Para burlar a norma,
as empresas costumam exigir que o cliente, no mesmo momento, a assinar
29
uma confissão de dívida, que o obrigará a pagar a diferença entre a correção
aplicada pela Caixa e o INCC ao final do contrato. Quando o imóvel fica pronto,
se o cliente não pagar o chamado "resíduo", não recebe o imóvel. Um
verdadeiro golpe.
Acordos propostos pelas empresas raramente são bons para o consumidor e
não devem ser chamados desta forma. Em regra são impostos, retiram os
direitos do comprador e previnem as condenações judiciais. O mais importante
é saber que ninguém, em situação alguma, é obrigado a assinar aditivos ou
novações
2.3 Mercado de imóveis comerciais:
Agora, se a situação parece complicada para locações residenciais, para as
comerciais ainda é pior. Isso já é um fato, o cenário econômico existente no
Brasil, faz com que o comércio se prepare para um período mais complicado
do que o ocorrido em 2014, quando o volume de vendas foi o menor dos
últimos oito anos.
A elevação dos juros, da inflação e da inadimplência, além dos exagerados
preços dos alugueis, fazem com que as lojas fechem, muitos comerciantes
passem o ponto e muitas lojas fiquem fechadas durante meses, muitos
disponíveis para locação em pontos da cidade que serviam de referência para
o comércio, como Avenida dos Bandeirantes, no Bairro Mangabeiras, Avenida
Brasil, no Funcionários, e Avenida Prudente de Morais, no Cidade Jardim. Na
maioria dos imóveis comerciais dessa região, pode-se ser encontrado ofertas
para locação ou placas de “passo ponto”,
O que pode-se perceber na atual condição do mercado de imóveis comerciais
é que além de muitas estarem fechando suas portas, a quantidade de
empresas sendo criadas para equilibrar esta balança é cada vez menor,
quando comparada com os anos anteriores.
Tudo é visto como uma bola de neve, porque quando existe elevação da
inflação e taxas de juros, o poder de compra das famílias diminui, com o
consumo afetado, os comerciantes também deixam de consumir, levando a
30
queda da produtividade das indústrias. Todo esse ciclo levam muitas empresas
a falência, perde-se todo o sentido do comércio já que não existe mais
movimentação.
Segundo Gustavo L. É hora de investir em imóveis comerciais, diz Ernst &
Young. ISTOÉ DINHEIRO. Jan, 2015. Podendo ser encontrado em:
http://www.istoedinheiro.com.br/noticias/financas/20150116/hora-investir-
imoveis-comerciais-diz-ernst-young/224620.shtml. Data de acesso:
23/07/2015.
"O mercado imobiliário brasileiro não terá um bom ano. Com um ciclo de baixa
da economia e o adiamento de investimentos por parte das empresas, a
expectativa é que o mercado corporativo de imóveis mostre retração. Com
isso, surge um ambiente propício para novas aquisições. A constatação é da
consultaria inglesa Ernst & Young que recomenda aos investidores
aproveitarem as pechinchas em 2015 para usufruírem a retomada da demanda
em 2016."
"O estudo realizado pela Ernst & Young com mais de 250 empresários e
investidores do setor indica três possíveis cenários para o segmento de
escritórios de São Paulo. O otimista, o base e o pessimista. No otimista, o PIB
do país cresceria para 2,2% já em 2015. No cenário base o país cresceria em
torno de 0,8% em 2014, com uma recuperação a partir de 2015. E o cenário
pessimista considera a manutenção de um crescimento do PIB abaixo de 1%
até 2016."
O momento é ruim, ninguém pode negar, mas a parte boa é que em situações
assim, de total desaquecimento do mercado, boas oportunidades podem ser
aproveitadas, principalmente no ramo comercial.
Diante desse quadro, quando a economia começar retomar sua direção de
crescimento e isso vai acontecer, quem tiver a oportunidade de investir em
31
pontos comerciais, principalmente agora em tempos de crise, terá maiores
chances de lucrar com esse retorno da economia.
A desaceleração da economia e o aumento de ofertas de espaços para
escritórios ou lojas, aumentaram o poder de negociação dos inquilinos que
visam alugar imóveis para esta finalidade.Agora é a hora do inquilino. Existem
excelentes opções no mercado, porque imóveis que nunca ficaram
desocupados antes agora estão.
O péssimo desempenho da economia atual afeta diretamente o mercado de
imóveis corporativos, mais ainda do que os residenciais. A consequência é que
inquilinos conseguem ótimas vantagens no momento da negociação, como por
exemplo, carência de meses pagando um aluguel menor e mobiliário completo
para facilitar sua instalação. Em uma das negociações existentes, uma laje foi
oferecida como brinde a uma empresa que alugou um escritório.
"No primeiro trimestre de 2015 o resultado de contratos fechados para
locações de lojas aumentou em torno de 40%, comparado com o mesmo
período do ano passado, referência baseada em pequenos comércios.
Abaixo também pode-se analisar o que foi mencionado acima por gráficos.
32
CAPÍTULO 3
ESTUDAR O QUANTO DE CAPITAL SE FAZ
NECESSÁRIO PARA INICIAR UM INVESTIMENTO
IMOBILIÁRIO E SOBRE O TEMPO DE RETORNO
FINANCEIRO DO INVESTIMENTO
3-1 Avaliação imobiliária
Para iniciar um investimento imobiliário, primeiro é necessário saber para qual
tipo de público é necessário será direcionado o investimento, qual tipo de
imóvel, como: casas, apartamentos, se serão novos ou usados, para vender ou
alugar, em qual região está mais propício para investir, entre outras
informações.
Com algumas informações em mente, fica mais fácil definir o quanto de capital
será necessário para iniciar um investimento.
Outro ponto muito importante a ser comentado é o tipo de investimento que
será praticado, se for a longo prazo, pode-se optar por investimentos ligados
aos aluguéis, que terá um tempo maior de retorno para cobrir o investimento
inicial e começar a gerar lucro. Nessa situação, um fluxo de caixa pode ser
montado, descontando a inflação e assim, definir em quanto tempo o montante
inicial retornará.
No gráfico abaixo, pode se verificar que há um investimento inicial (capital),
entradas no fluxo de caixa (receitas com alugueis), saídas de caixa (despesas
de manutenção do imóvel) e ao fim, o valor futuro.
Quando o investidor procura um retorno a curto prazo, a proposta já é
diferente, ele pode optar pela venda do seu investimento, assim terá um
retorno muito mais rápido, claro que não pode esquecer do momento que será
ofertado este empreendimento, pois quando será vendido é um fator que não
33
pode ser definido, apenas seguir um tendência, não tem como calcular o
tempo de venda.
Para reduzir o tempo de venda devem-se buscar consultorias junto a
corretores de imóveis para que uma avaliação seja feita, buscando definir um
preço ideal para cada tipo de imóvel.
Existem diversas formas de avaliar o preço de um imóvel. Algumas são mais
apuradas e indicadas para as pessoas que desejam estipular um valor mais
preciso ao colocar o imóvel à venda. Já outras técnicas, mais superficiais,
podem ser aconselhadas para as pessoas que apenas querem ter uma noção
do valor do seu patrimônio.
Nas situações em que o imóvel é colocado à venda em uma imobiliária,
normalmente ela faz a avaliação sem custo. Porém, se o proprietário quiser
consultar um corretor somente para isso, ele cobrará um valor à parte pelo
serviço.
Os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis divulgam nos seus próprios
sites uma tabela com os honorários dos principais serviços executados por
corretores, como por exemplo, os percentuais de comissões por venda,
locações e avaliações do valor do imóvel. No estado de São Paulo, uma
avaliação feita por escrito é fixada em 1% do valor do imóvel e um parecer
verbal custa para o cliente, no mínimo, uma anuidade do Creci, que em 2013 é
de 456 reais
34
Em Yazbek P. Exame, São Paulo, Maio, 2013. Como descobrir quanto vale o
seu imóvel
Podendo ser analisado em: http://exame.abril.com.br/seu-
dinheiro/noticias/como-descobrir-quanto-vale-o-seu-imovel. Data de acesso:
02/08/2015.
“Segundo o presidente do Creci, José Augusto Viana Neto, na maioria dos
casos os corretores visitam o imóvel e sugerem o valor ao proprietário
verbalmente. Mas, também é possível solicitar uma avaliação documentada, o
chamado “Parecer técnico de avaliação mercadológica”. “Esse documento
fornece um valor para o imóvel e explica em detalhes porque foi determinado
aquele preço. Ele inclui dados da estrutura do imóvel, comparativos de imóveis
semelhantes vendidos na região e informações sobre zoneamento,
infraestrutura e de mobilidade urbana”, diz”.
Todos os corretores podem opinar sobre o valor de uma determinada
propriedade, mas para fazer um parecer técnico, é necessário que o
profissional tenha o título de avaliador imobiliário, que é garantido apenas a
corretores graduados em gestão imobiliária ou com especialidade em
avaliação imobiliária concedido por cursos do Conselho Federal de Corretores
de Imóveis (Cofeci). É possível consultar a lista dos corretores com título de
avaliador imobiliário no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI),
no site do Cofeci.
O parecer técnico é essencial em ocasiões aonde parentes ou cônjuges em
processo de divórcio não entram em acordo sobre o valor de um imóvel
herdado ou compartilhado prestes a ser colocado a venda. Também serve
para ser utilizado em em permutas de imóveis ou em caso de inadimplência,
quando um banco toma o imóvel e o proprietário afirma que a propriedade tem
um valor acima do indicado pela instituição.
35
Em Yazbek P. Exame, São Paulo, Maio, 2013. Como descobrir quanto vale o
seu imóvel
Podendo ser analisado em: http://exame.abril.com.br/seu-
dinheiro/noticias/como-descobrir-quanto-vale-o-seu-imovel. Data de acesso:
02/08/2015.
“Para proprietários que não se encontram nessas situações, o parecer técnico
pode ser apenas uma maneira de se resguardar nas negociações. “O parecer
técnico é muito bom para que a pessoa não tenha ansiedade ao fazer o
negócio, porque o proprietário passa a conhecer o preço de mercado do seu
imóvel e entende exatamente se está o vendendo por um preço acima ou
abaixo do seu valor”, afirma o presidente do Creci.”
“Ele acrescenta que, no caso da venda de imóveis usados, como a negociação
é permeada por muitas contrapropostas, o parecer técnico é apresentado para
dar base ao valor estipulado pelo vendedor.”
Existem profissionais como engenheiros e arquitetos que também podem
definir valores para imóveis ou elaborar pareceres técnicos. Porém, contudo,
entretanto, a consulta a corretores é de muita importante, pois eles estão
ligados intimamente com o mercado da região. Por isso, engenheiros e
arquitetos para construírem um adequado parecer devem consultar um corretor
para ajudar no processo.
Agora, em situações de que a pessoa deseja apenas ter uma idéia de quanto
vale o seu imóvel, a opção mais indicada é fazer uma simples pesquisa na
internet. Existem alguns sites, como o “Quanto Vale meu Apê?” e o “123i”, que
possuem algumas ferramentas que permitem ao interessado encontrar
estimativas do valor exato do seu imóvel ou de imóveis parecidos na região.
No site Quanto Vale meu Apê, o usuário informa a área, o número de
dormitórios, suítes, vagas do imóvel e a sua localização. O sistema
disponibiliza uma estimativa de mercado do preço de imóveis parecidos
localizados no mesmo bairro. O serviço está disponível para os estados de
Ceará, Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e do Distrito Federal.
36
Consultar os preços dos imóveis parecidos à venda na mesma rua, ou em
endereços próximos pode ajudar a ter uma ideia do valor do imóvel sem
preciosismo ou para quem quer confirmar o valor de uma avaliação feita por
uma imobiliária. O ideal é que se verifique imóveis ofertados com o mesmo
tamanho, em edifícios semelhantes e padrão arquitetônico parecido. Muitas
vezes a referência poder ser encontrada até mesmo no próprio edifício, se
baseando em valores praticados em vendas recentemente praticadas.
Para auxiliar ainda mais na pesquisa é recomendado que além de todas as
formas de definir um preço, também é interessante que dê uma caminhada
pela região e busque informações com moradores, porteiros e zeladores sobre
quanto estão valendo os imóveis pela redondeza.
3-2 Custo de uma construção
Quando se pensa em custo de uma determinada construção é importante
analisar o CUB relacionado àquele empreendimento.
Como principal indicador dentro do setor da construção, o Custo Unitário
Básico (CUB) é calculado pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil de
todo o país, mensalmente. Produz o preço completo da obra com a finalidade
de execução do acordado na lei de incorporação de edificações habitacionais
em condomínio, garantindo aos possíveis compradores uma referência à
realidade dos custos.
Deve ser ressaltado que o Custo Unitário Básico (CUB) é um valor meramente
para orientação na Construção Civil, não serve para ser utilizado como custo
real da obra, pois este somente é obtido através de um orçamento completo
possuindo todas as especificações do projeto.
A variação percentual mensal do CUB atualmente serve como ferramenta de
reajuste de preços nos contratos que envolvem compra de apartamentos em
construção e até
Acatando o preparado no art. 54 da Lei 4.591/64, os Sindicatos da Indústria da
Construção Civil estão obrigados a expressar o CUB até o dia 5 do mês
subseqüente, adotando, como referência do indicador, o mês da publicação e
37
coleta de preços e salários.Dessa forma, o CUB a ser usado será o do mês
anterior à data de sua divulgação.
Lembrando que o custo real de um empreendimento é obtido através de uma
análise de um projeto completo com suas especificações.
A engenharia de custos durante os anos criou diversas formas de se
determinar a estimativa do custo de produção voltado para obras civis, porém o
objetivo maior de cada método é o mesmo, ou seja, definir uma estimativa de
custo baixo de produção para o projeto ou empreendimento a ser concretizado.
Estimativa que faz parte da fase inicial de visão do projeto, onde são
selecionados alguns níveis de decisões a serem tomados em sobre o projeto,
portanto o primeiro estudo feito para se definir a viabilidade de um
empreendimento é a estimativa de custo.
Sabe se que o planejamento e o gerenciamento dos serviços e da mão-de-
obra é visto com uma das etapas mais importantes, por que é uma etapa
constante ao longo do tempo de execução da obra, assim se torna uma etapa
muito delicada, visando ter uma estimativa precisa e por isso, todos os
serviços que serão realizados devem possuir uma escala de execução, onde
são observados alguns fatores fundamentais para o levantamento dos custos,
são eles:
•Significado do processo executivo para cada serviço;
•Preparação de um plano de ação, caso o processo executivo sofra alguma
mudança;
•Composição unitária dos materiais e equipamentos;
•Dimensionamento e composição unitária da mão-de-obra;
•Levantamento quantitativo de cada serviço;
•Definição de preço de todos os insumos que formam cada serviço;
•Levantamento dos impostos e encargos sociais;
•Elaboração da rede de suprimentos e o tipo de mecanização dentro do
canteiro;
38
•Elaboração de cronogramas como: mão-de-obra, equipamentos e o físico-
financeiro para todos os serviços.
Agora falando um pouco sobre os custos indiretos que fazem parte de uma
etapa que se baseia principalmente em todo o custo que envolve a obra, como
por exemplo, o custo mensal de energia elétrica, água, telefone, café, almoço e
material de limpeza que são utilizados dentro do canteiro de obras, pagamento
dos honorários do engenheiro, mestre-de-obras, técnico em edificações,
almoxarife, apontador e o custo mensal do escritório, custo esse que é rateado
entre o número de obras que a empresa tem dentro do período.
O estudo financeiro é uma etapa que precisa ser bem analisado, o
empreendimento possui um período de concretização que é imprevisível e isso
mostra que a estimativa de custo é uma função de variáveis relacionadas ao
tempo que trabalham com fatores econômicos como: inflação, juros e índices
econômicos.
O problema é que todo projeto, por definição, é único e por isso possui outra
característica que faz com que a decisão de desembolsar aquele orçamento ao
longo da duração do projeto seja difícil. Todo projeto tem um risco ligado a ele.
Para auxiliar o investidor na sua tomada de decisão, em outras palavras, se
vale a pena investir em um projeto, existem algumas técnicas de análise de
investimento.
São elas, as três principais técnicas de análise de investimentos: Payback
Simples, Valor Presente Líquido (VPL) e Taxa Interna de Retorno (TIR).
39
3-3 Retorno financeiro
O fluxo de caixa de um projeto
A saída e entrada de recursos financeiros (dinheiro) no projeto é chamada de
fluxo de caixa.
Durante o projeto o fluxo de caixa é negativo ,ou seja, existem apenas saídas
de recursos financeiros.
No final do projeto, quando o produto ou serviço está pronto e é
comercializado, em tese, o fluxo de caixa é positivo, pois existem entradas de
dinheiro.
Em síntese, ao decorrer do projeto, melhor dizendo, durante o ciclo de vida do
projeto, existe despesa/investimento e durante o ciclo de vida do
produto/serviço existe receita ou recuperação do investimento injetado no
projeto.
Payback simples
O Payback, é uma das técnicas de análise de investimento mais usadas. Esta
técnica calcula prazo que o investidor precisará para recuperar o investimento.
Assim, o payback permeia desde o ciclo de vida do projeto até o ciclo de vida
do produto. Talvez por este motivo seja dito como uma técnica recomendada
para projetos com risco elevado.
De acordo com o ponto de vista do payback, o projeto é considerado viável
quando o prazo encontrado como resultado do cálculo estiver abaixo do que o
prazo desejado para a recuperação do investimento.
Exemplo:
• Orçamento do projeto: 50.000,00
• Prazo do projeto: 2 anos
• Receita anual obtida com a comercialização do produto/serviço no final
do projeto: 5.000,00
• Prazo desejado para recuperação do investimento: 12 anos
40
Cálculo do Payback = Valor do investimento \ Valor da receita esperada
Assim,
Payback = 50.000 \ 5.000 = 10 anos
Como o prazo esperado para recuperação do investimento era de 12 anos e o
cálculo do Payback resultou em um prazo de 10 anos, o projeto é considerado
viável.
Lembrando que existem alguns pontos negativos no cálculo do Payback
simples que são: Não considerar o custo do dinheiro ao longo do tempo. O
enfoque ser apenas na variável tempo e não considerar a receita depois do
período de recuperação do investimento.
VPL – Valor Presente Líquido
O VPL é calculado descontando o fluxo de caixa a uma taxa especificada,
colocando assim, todos os valores para a situação de início, a um valor
presente líquido. Essa taxa especificada normalmente corresponde a uma de
retorno mínimo que deve ser obtido por um projeto.
De acordo com o ponto de vista do VPL, um prjeto é considerado viável
quando o resultado de seu cáculo é maior que zero., pois isso quer dizer que o
projeto dará um retorno maior do que a taxa especificada.
Exemplo:
- Orçamento do projeto: 10.000,00
- Receita com a comercialização do produto/serviço no 1º ano: 2.000,00
- Receita com a comercialização do produto/serviço no 2º ano: 2.500,00
- Receita com a comercialização do produto/serviço no 3º ano: 3.000,00
- Receita com a comercialização do produto/serviço no 4º ano: 3.500,00
- Taxa de desconto (i): 2%
41
VPL = - 10.000 + 1.960,78 + 2.402,92 + 2.826,97 + 3.233,46
VPL = - 10.000 + 10.424,13
VPL = + 424,13
Como o VPL foi maior do que zero o projeto é considerado viável.
TIR – Taxa Interna de Retorno
A TIR tem total foco apenas na variável taxa, ao mesmo tempo que o Payback
simples tem na variável tempo e o VPL no valor do fluxo de caixa em uma data
base.
O cálculo da TIR pretende calcular a taxa de juros que gera um resultado nulo
o VPL.
A TIR é um número obtido internamente no projeto a partir dos fluxos de caixa
esperados.
Exemplo:
Se for utilizado o caso anterior, temos que fazer VPL = 0.
Assim,
i = 3,59% = TIR
A TIR tem que estar acima da taxa de remuneração recebida pela aplicação do
valor do orçamento do projeto em outra aplicação.
Logo,
42
Se, hipoteticamente, a taxa de remuneração de mercado for 2%, como a TIR
do projeto foi 3,59%, ele é considerado viável.
Se a TIR for maior do que a taxa de remuneração de mercado, o projeto é
viável.
Se a TIR for igual a taxa de juros de mercado, o projeto é indiferente, pois a
rentabilidade é nula.
Se a TIR for menor do que a taxa de juros de mercado, o projeto é inviável.
43
CONCLUSÃO
Atualmente, diante da crise econômica brasileira, existe um mercado
desfavorável, gerado pela falta de confiança de investimento em qualquer tipo
de negócio, incluindo o imobiliário.
Diante do que foi entendido neste estudo sobre a viabilidade de
investimento no mercado imobiliário brasileiro atualmente. Foi possível definir
uma posição sobre algumas forma de investimento no ramo.
Inicialmente no plano de pesquisa, foi levantada a hipótese de que o
mercado era desfavorável, gerado pela falta de confiança de investimento em
qualquer tipo de negócio, inclusive no imobiliário.
De certa forma, foi comprovado de que a hipótese é verdadeira, mas
não de forma absoluta. A idéia de que pela crise econômica brasileira o
mercado imobiliário se tornou desfavorável, inviável é verdadeira, porém foi
possível entender que mesmo diante de um momento de crise é possível
prosperar, depende apenas da expectativa colocada em cada investimento.
Foi percebido que com a crise, o consumo diminui e junto com eles os
preços dos imóveis, tanto para compra e venda, como para aluguéis. O
investidor que procura um retorno a longo prazo, pode muito bem comprar por
um excelente preço e aguardar o melhor momento para a venda. O cliente que
planeja buscar bons preços para aluguel no mercado, vive um ótimo momento,
o leque de opções é muito grande e o poder de negociação também.
Desta forma, foi concluído que o mercado está desfavorável, não é um
bom momento para investimentos no ramo imobiliário, os preços estão em
queda e a rentabilidade equilibrada ou as vezes caminhando abaixo da
inflação. Está favorável apenas para investimento a longo prazo e para
moradia.
Pensando no futuro, de acordo com o que foi estudado, a inclinação
que aponta a queda de preços nos imóveis, indicará que a situação ainda vai
se agravar mais. Muitos empreendimentos ainda estão ficando prontos, os
estoques de imóveis das construtoras ficará ainda mais lotado e com isso a
oferta aumenta, gerando queda nos preços, fato inevitável. Dessa forma quem
44
tiver paciência para aguardar, ainda pode conseguir comprar ou alugar um
imóvel com condições realmente favoráveis, pois no momento a economia está
voltando ao normal, pode dizer que a "bolha está murchando".
Apenas com bastante competência o Brasil conseguirá sair dessa
situação, porque ao mesmo tempo que uma política monetária de aquecimento
da economia seria interessante para aumentar o consumo, ela também
aumentaria a inflação e ela já está bem alta, o segredo é encontrar o equilíbrio
para no futuro conseguir retomar o crescimento histórico dos últimos anos..
45
ANEXOS
Índice de anexos
Para a construção desse trabalho, todo o conteúdo desse trabalho foi
pesquisado via internet, pois o sua informações são muito vastas e todo tipo de
informação é encontrada com maior praticidade, no anexo 1, seguem alguns
exemplos.
Anexo 1 >> Reportagens
Anexo 2 >> Internet;
Anexo 3 >> Questionários
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ANEXO 1
PRODUZINDO O MATERIAL
Página virtual VEJA
Por Mariana Barros - Cidades sem fronteiras - Desafios de um
mundo urbano
04/05/2015 às 12:42 \ Mercado
Milhares de brasileiros que pretendiam comprar um imóvel ficarão a ver navios. A
Caixa Econômica Federal, responsável por 70% dos financiamentos imobiliários do
país, mudou as regras do jogo. Para os imóveis que valem até 750 mil reais, a entrada
mínima de 20% passou para 50%. Ou seja, quem não tiver na mão metade do valor
total, não consegue financiar o restante. Já para os imóveis que valem mais de 750 mil
reais, a situação é ainda mais complicada. A entrada passou de 30% para 60% do total.
As alterações valem para os imóveis usados.
Mesmo se as regras não tivessem mudado, o setor já enfrentaria problemas. É o que
mostra o balanço do primeiro trimestre feito pela Abecip (associação do crédito
imobiliário): pela primeira vez desde 2002, houve queda no financiamento imobiliário.
E a decisão da Caixa de reduzir o teto só reforça essa tendência para os próximos meses.
Primeiro, porque a debandada da poupança continua. E, como os depósitos em
poupança são a principal fonte de recurso para os bancos oferecerem financiamento, o
jeito é fechar a torneira e reduzir o volume oferecido (reservas secando a níveis críticos,
pessoas obrigadas a diminuir o consumo… poupança tem volume morto?).
De acordo o analista da JP Morgan Marcelo Motta, para continuar emprestando sem
poder usar o dinheiro da poupança, a Caixa tem de arcar com um custo mais alto, o que
significa aumentar os preços do empréstimo e tirar os incentivos dessa linha. “O
empréstimo continuará ficando mais difícil e mais caro, dado o nível de juros e o fato
que o estoque de poupança está acabando”, afirma.
Mas as complicações não param por aí.
47
Segundo o economista e pesquisador Eduardo Zylberstajn, coordenador do índice
FipeZap, a dificuldade para adquirir um imóvel terá duas consequências. A primeira é
mais imediata e menos impactante. Trata-se do aumento da demanda por locação e o
consequente aumento do preço dos aluguéis. Acontece que, como a renda da população
está em queda, não há margem para esses valores subirem demais — ou não haverá
quem pague por eles.
A segunda consequência é a diminuição do valor de venda dos imóveis. Até 2012, o
Brasil aparecia entre os países que tiveram as maiores valorizações imobiliárias. De lá
para cá, porém, o cenário mudou. No ano passado, o crescimento foi de apenas 0,9%,
enquanto o Reino Unido registrou alta de 9%. E o que teremos neste ano é uma queda
real de até 3% nos preços, previsão que já vem se desenhando desde o início deste ano.
Na China, depois de vinte anos de expansão, a desaceleração do mercado imobiliário e
da construção civil foram de tal ordem que até o sistema bancário ficou ameaçado. Com
uma experiência como essa no horizonte, cabe ao Brasil todo o cuidado e atenção para
evitar que o momento atual avance em direção a cenários econômicos ainda mais
complicados.
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ANEXO 2
INTERNET
UOL NOTÌCIAS Comprador de imóvel na planta sofre com truques de construtoras Marcelo Tapai - Especial para o
UOL12/01/201506h00
Comprar imóvel na planta não é tarefa simples, e os candidatos precisam
ficar muito atentos com as armadilhas preparadas por muitas empresas. Além dos
problemas comuns encontrados na maioria dos contratos, que preveem cláusulas
abusivas e grande desequilíbrio entre construtoras e compradores, a fase pós-vendas
também reserva truques e macetes que colocam os compradores em situações de grande
desvantagem.
Em muitos casos, usando de pura coação e ameaça, muitas empresas
lidam com a insegurança dos compradores para lhes exigir comportamentos que só
trazem mais prejuízos, mas que de certa forma garante às empresas desleais garantir seu
lucro e se safar das punições em razão dos descumprimentos contratuais.
Evidente que boa parte das construtoras cumpre o contrato e mantém uma
relação absolutamente honesta com seus clientes. Mas no mercado existem as ruins e,
com essas, o cliente precisa atenção redobrada.
Um dos truques mais comuns está na parcela das chaves. As empresas
colocam no contrato que determinado valor, normalmente alto, é referente à parcela das
chaves e, no momento da venda, prometem ao cliente que essa parcela pode ser incluída
no financiamento. Ocorre que esse pagamento não está atrelado à entrega da unidade.
Ela é uma parcela intermediária, com data de vencimento fixa e que coincide com a
suposta entrega do imóvel. O "apelido" confunde o comprador, que imagina que esse
valor só lhe será exigido quando o imóvel for entregue.
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No caso de atraso da obra, a empresa passa a exigir o pagamento desta parcela e, como o
cliente não estava preparado para pagá-la, muitas vezes não tem o valor e passa a ser
ameaçado de protesto, de cobrança de juros e multa e até de rescisão do contrato.
50
ANEXO 3
QUESTIONÁRIOS
Os ventos mudaram no mercado imobiliário. Após o boom de 2010, o aumento
do preços dos imóveis da cidade de São Paulo tornou-se rotina, e o valor do
metro quadrado mais do que triplicou em algumas regiões, numa brusca
atualização de valores que vinham sendo represados. Desde meados do ano
passado, porém,o cenário é outro. Projeções do setor para este ano indicam
os preços deixarão de subir no mesmo ritmo de antes para apenas
acompanhar a inflação. Em alguns casos, ficarão até mesmo abaixo dela,
como forma de as incorporadoras conseguirem desaguar seus estoques de
lançamentos. A desaceleração da economia já vinha tornando mais lenta a
venda de novas unidades, e a tendência deve se intensificar a partir de hoje,
quando começam a valer as novas taxas de juros da Caixa Econômica Federal
(leia mais aqui). O banco responde por 70% do mercado de crédito imobiliário
brasileiro, o que provavelmente estimulará os demais bancos a também
subirem suas taxas de juros.
Em conversa com o blog, o presidente do Secovi-SP Cláudio Bernardes falou
sobre as vantagens e desvantagens de aproveitar este momento para comprar
um imóvel como forma de investir. A entidade representa as empresas do
mercado imobiliário que operam na capital paulista.
1) Agora que o preço dos imóveis subirá perto ou mesmo abaixo da inflação é
uma boa hora para comprar para investir?
Existem bons negócios no mercado e uma pesquisa bem feita pode trazer ao
comprador boas alternativas.
2) O que vale mais a pena: vender o apartamento na entrega das chaves ou
assumir o financiamento para depois alugá-lo?
(a entrega das chaves marca a transição do destino dos pagamentos. O
consumidor deixa de pagar parcelas para a incorporadora e assume um
51
financiamento bancário para quitar o restante, que representa a maior parcela
do valor do imóvel)
Neste caso, depende da região em que se encontra o apartamento e o tipo de
produto. Em algumas regiões da cidade existe demanda para locação de
determinados produtos e, portanto, vale a pena alugar. Caso queira aumentar
o capital para a realização de outro negócio, vender o apartamento para obter
o lucro da transação pode ser melhor.
3) Quais as melhores opções na hora de escolher acabamentos e pisos de um
imóvel onde não se pretende morar?
Se o imóvel é para locação, é preciso entender que se ele estiver em
melhores condições terá mais liquidez e maior velocidade de locação.
Portanto, não precisam ser os acabamentos mais caros, mas devem ter
qualidade e bom gosto compatíveis com o nível do apartamento.
4) Contar com aluguel como fonte adicional de renda é uma boa alternativa
mesmo quando consideramos os riscos de uma eventual inadimplência ou de
o apartamento passar meses em vacância?
O aluguel pode e deve ser usado como alternativa de fonte adicional de renda.
Todavia, aqueles que optarem por este caminho devem prever a possibilidade
de inadimplência e um certo nível de vacância, da mesma forma que fazem os
hotéis em seus estudos de viabilidade. Obviamente, estes parâmetros devem
variar como o tipo e a localização do imóvel. Para dar um número, diria que se
pode considerar para efeitos do orçamento pessoal a receita anual de valor
equivalente a 70% do valor do aluguel , líquido de impostos.
52
BIBLIOGRAFIA CONSULTADA
http://veja.abril.com.br/blog/cidades-sem-fronteiras/2015/01/19/comprar-para-
investir/
http://www.sebrae.com.br/sites/PortalSebrae/artigos/Pesquisa-de-mercado:-o-
que-%C3%A9-e-para-que-serve
http://www.clubedospoupadores.com/imoveis/crise-imobiliaria-no-brasil.html
https://financasfaceis.wordpress.com/2013/09/05/endividamento-das-familias-
e-crescimento-economico/
http://www.rmcempreendimentos.com.br/noticias/o-publico-jovem-e-o-que-
mais-investe-em-imoveis/
http://economia.estadao.com.br/noticias/geral,fundos-e-investidores-
estrangeiros-estao-a-caca-de-imoveis-com-desconto-imp-,1629827
http://veja.abril.com.br/blog/cidades-sem-fronteiras/2015/05/04/novas-regras-
da-caixa-economica-puxarao-os-precos-dos-imoveis-para-baixo-e-os-alugueis-
para-cima/
http://brasil.elpais.com/brasil/2015/04/01/politica/1427914453_617511.html
http://noticias.uol.com.br/opiniao/coluna/2015/01/12/comprador-de-imovel-na-
planta-sofre-com-truques-de-construtoras.htm
http://www.istoedinheiro.com.br/noticias/financas/20150116/hora-investir-
imoveis-comerciais-diz-ernst-young/224620.shtml
http://www.forumdaconstrucao.com.br/conteudo.php?a=38&Cod=1140
http://www.wankesleandro.com/2010/06/como-calcular-viabilidade-de-um-
projeto.html
53
ÍNDICE
FOLHA DE ROSTO 2
AGRADECIMENTO 3
DEDICATÓRIA 4
RESUMO 5
METODOLOGIA 6
SUMÁRIO 7
INTRODUÇÃO 8
CAPÍTULO I
(Analisar os possíveis tipos de público alvo
para o mercado imobiliário de acordo com a
economia atual). 10
1.1 - Definição de público alvo
1.2 – Análise de mercado 11
1.3 - Crise econômica no mercado de imóveis 14
1.4 - Análise dos possíveis compradores
atualmente 20
CAPÍTULO II
(Entender sobre as possibilidades entre
vender ou alugar um imóvel). 24
2.1 - Locações
2.2 - Mercado de imóveis residenciais 26
2.3 - Mercado de imóveis comerciais 29
CAPÍTULO III
(Estudar o quanto de capital se faz necessário
para iniciar um investimento imobiliário e
sobre o tempo de retorno financeiro do
investimento). 32
54
3.1 - Avaliação imobiliária
3.2 - Custo de uma produção 36
3.3 - Retorno financeiro 39
CONCLUSÃO 43
ANEXOS 45
BIBLIOGRAFIA CONSULTADA 52
ÍNDICE 53
