Dra. janet olenka galarcep solis problemática del desalojo
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PROBLEMÁTICA DEL DESALOJO
Dr GALARCEP SOLIS, Janet Olenka1
En los últimos meses es casi común escuchar sobre malos inquilinos que no
solo incumplen el pago de arriendos, sino que también hasta exigen dinero
para dejar los inmuebles. ¿Por qué los propietarios resultan tan vulnerables
ante estas arbitrariedades?
El problema parte de las normas del Código Civil (CC) que en materia
contractual fueron pensadas para una relación entre una parte débil y otra más
fuerte. Por ejemplo, en una compraventa se cree que el comprador es la parte
débil y el vendedor el poderoso. Igual en el arrendamiento con el inquilino y el
arrendador, lo cual me parece una presunción equivocada. Entonces, ¿qué
ocurrió? Pues que a partir de dicha presunción todo el CC protege a la
supuesta parte débil del contrato, en este caso, el inquilino
Estas normas parten de la premisa de que hay alguien que tiene preferencia
respecto al otro. Esto ha llevado a que tengamos un mundo al revés, porque
muchas veces quien abusa de la posición privilegiada que le otorga el
legislador es el inquilino. Situación que sin duda dificulta el arrendamiento,
afectando la rentabilidad del mercado inmobiliario y del arrendamiento, en
particular. Al extremo que ahora se dice que los bancos ya no desean financiar
edificaciones destinadas al arrendamiento.
Una de las obligaciones derivadas de este negocio es que el arrendatario
(quien ha recibido el bien temporalmente) debe devolver el predio al terminar el
contrato, sea por vencimiento del plazo o por una conclusión anticipada, por
ejemplo, ante la falta de pago de la renta o por otro incumplimiento. Aquí está
el punto crítico.
El problema es que en muchas veces los inquilinos ya ni siquiera pagan
atrasada la renta, sino que simplemente no lo hacen; luego, muchos bienes son
1 Fiscal Adjunta Penal, 2 Fiscalía Penal de ChiclayoMaestría en Derecho Civil y Comercial UNPRG Doctorado UNPRG
subarrendados total o parcialmente sin autorización del propietario; y, tercero,
la no devolución del bien al término del contrato. Es una locura, el inquilino
sabe que la ley lo protege y que al propietario le será casi imposible desalojarlo
en el corto tiempo, y muchas veces siguen viviendo por años. Diría que el
inquilino se ha convertido en el tirano de la relación, hasta el punto que el
propietario debe pagarle para que se vaya
Si el arrendatario no tiene voluntad de devolver el bien, el arrendador no puede
retirarlo por su cuenta. Necesariamente tiene que ir a juicio, y dependiendo del
argumento que invoque el ocupante tendrá que demandar un desalojo, una
acción reivindicatoria u otro proceso más complejo ante el Poder Judicial.
Estamos hablando de juicios que toman entre 3 y 4 años. Es el tiempo que
usualmente demora definir si el demandante tiene o no derecho a que se le
entregue el inmueble. El lanzamiento físico no demora mucho, lo que tarda es
la sentencia que ordena la devolución.
Durante este período el poseedor rebelde seguirá usando el bien,
probablemente sin pagar renta alguna, mientras que el dueño habrá perdido
varias oportunidades de negocio.
El desalojo es un procedimiento judicial para que los ocupantes de un inmueble
urbano o rústico (inquilinos, locatarios, arrendatarios, aparceros, precaristas) lo
desocupen y lo restituyan a quien tiene derecho a él. Estos juicios se tramitan
por procedimiento sumarísimo.
El juicio de desalojo es un proceso especial que se sustancia por el
procedimiento establecido para el sumarísimo, no existiendo norma alguna que
disponga otro procedimiento se debe entender que se refiere al proceso
sumarísimo, como es el caso de inadmisibilidad de la reconvención.
Tiene por objeto recuperar o reintegrar en el uso y goce (tenencia) de un
inmueble a quien reclama su libre disposición frente a quien no tiene ningún
título pero se encuentra ocupando sin derecho a permanecer en él y sin
pretensiones a la posesión.
El artículo 585º del código procesal civil dispone que la restitución de un predio
se tramita con arreglo a lo dispuesto para el proceso sumarísimo y las
precisiones que el propio código establece en el sub-capitulo en el que lo
legisla.
Se aprecia que es la finalidad del proceso, obtener la restitución de un predio.
La restitución implica la devolución de una cosa a quien la poseía. Predio es
una de las clases de bienes inmuebles a que se refiere el art. 885 Inc. 1 del
CC; y es el definido en el art. 954 del mismo código, como el suelo, subsuelo y
sobresuelo, precisando que la propiedad del sub suelo no comprende los
recursos naturales, yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos
por bienes especiales.
Sustituyendo a los anteriores regímenes diferenciales de desahucio y aviso de
despedida contemplados en la legislación procesal anterior y en la legislación
especial sobre inquilinato ya derogada, el nuevo ordenamiento adjetivo regula
el proceso de desalojo que tiene por finalidad obtener la restitución de un
predio cuando exista derecho para ello (CPC, art. 585).
Asimismo, se aplican las normas generales del proceso sumarísimo y las
especiales del desalojo, en lo que corresponda, cuando se trate de la
pretensión de restitución de bienes muebles e inmuebles distintos a los predios
(CPC, art. 596).
De reformarse el CC, lo conveniente sería cambiar todo el sistema contractual.
Para mejorar la regulación en arrendamiento se debe partir de la premisa de
que los dos contratantes se encuentran en igualdad de condiciones y descartar
la existencia de un débil jurídico. Lo importante es empezar a sincerar las
cosas. Otro tema es hacer más expeditiva la devolución del bien al finalizar el
contrato. No podemos permitir que por los artículos 1699 y 1700 del CC, estos
contratos duren de manera indeterminada. Bien sabemos que para desalojar a
alguien, este debe ser un poseedor precario y carecer de título. En realidad, si
tuviera que optar por una solución me inclinaría por una nueva Ley del
arrendamiento moderna y sólida. También debería avanzarse hacia el arbitraje
en conflictos derivados de arrendamientos
Por eso se debe de recomendaciones contar con referencias del inquilino.
Tener acceso al registro de arrendadores morosos y centrales de riesgo ayuda
mucho.
Redactar un buen contrato. Los colegios de abogados y el Ministerio de Justicia
podrían apoyar con modelos de contratos de arrendamiento, en especial para
montos pequeños.
Las garantías son necesarias e indispensables. Pero debería mejorar el
sistema. Lo importante será acopiar todo tipo de garantías como cheques, que
se puedan ejecutar en cualquier momento.
Que los propietarios comiencen a pagar impuestos por su renta de alquileres