Engenharia de Avaliações - Apostila UTFPR 2013

UNIVERSIDADE TECNOLGICA FEDERAL DO PARAN

DEPARTAMENTO ACADMICO DE CONSTRUO CIVIL CURSOS DE ENGENHARIA CIVIL E ARQUITETURA E URBANISMO

Foto: Daniel Castellano/Gazeta do Povo

ENGENHARIA DE

AVALIAES

PROF. DR. ADAUTO JOS MIRANDA DE LIMA

CURITIBA

2013

ENGENHARIA DE AVALIAES Prof. Adauto J. Miranda de Lima

1

SUMRIO

1 INTRODUO ..................................................................................................... 4

1.1 Campo de Aplicao ............................................................................................. 6

1.2 Campo de Trabalho .............................................................................................. 9

1.3 Classes de Bens ................................................................................................... 10

1.4 Conceitos de Avaliao, Valor e Preo ................................................................. 10

1.5 Mercado Imobilirio .............................................................................................. 20

1.6 Procedimentos de Avaliao ................................................................................ 21

1.7 Mtodos de Avaliao .......................................................................................... 28

1.8 O Processo de Avaliao Escolha dos Mtodos ................................................. 34 1.9 Especificaes das Avaliaes ............................................................................. 38

1.10 Normas de Avaliao............................................................................................ 38

2 AVALIAO PELO MTODO COMPARATIVO DE DADOS DE

MERCADO TRATAMENTO POR FATORES .................................................... 40 2.1 Procedimentos Gerais .......................................................................................... 40

2.2 Critrios de Equivalncia da Amostra ................................................................... 46

2.3 Especificaes das Avaliaes por Fatores ......................................................... 50

2.4 Variveis de Influncia na Avaliao de Terrenos ................................................. 51

2.5 Utilizao de Planilhas de Clculo - Exemplo ....................................................... 75

2.6 Variveis de Influncia na Avaliao de Construes. .......................................... 78


2.8 Tratamento dos Dados de Mercado e Identificao do Resultado ......................... 107

2.9 Determinao do Grau de Preciso da Avaliao ................................................. 114

2.10 Avaliao Intervalar .............................................................................................. 114


2.12 Apresentao de Laudo de Avaliao ................................................................... 126

3 AVALIAO PELO MTODO EVOLUTIVO ........................................................ 128

3.1 Vistoria ................................................................................................................. 129

3.2 Determinao da rea Equivalente de Construo ............................................... 129

3.3 Mtodos para Identificar o Custo de uma Construo ou Benfeitoria .................... 129

3.4 Avaliao de Construo Inacabada ..................................................................... 140

3.5 Correo do Valor do Terreno por Mau Aproveitamento ....................................... 142

3.6 Fator de Comercializao ..................................................................................... 145

3.7 Graus de Fundamentao para Avaliaes pelo Mtodo Evolutivo ....................... 148

4 AVALIAO PELO MTODO INVOLUTIVO ....................................................... 150

4.1 Avaliao de Terrenos Urbanos pelo Mtodo Involutivo........................................ 150

4.2 Avaliao de Glebas Loteveis ............................................................................. 159

4.3 Modelo Simplificado ............................................................................................. 167

4.4 Especificao das Avaliaes pelo Mtodo Involutivo .......................................... 168

5 AVALIAO PELO MTODO DA RENDA .......................................................... 170

5.1 Determinao das Receitas .................................................................................. 170

5.2 Capitalizao da Renda e Determinao do Valor do Imvel ................................ 177

6 AVALIAO ATRAVS DE INFERNCIA ESTATSTICA ................................... 186

6.1 Conceituao Bsica ............................................................................................ 186

6.2 Relao entre Variveis ........................................................................................ 187

6.3 Ajuste de Curvas .................................................................................................. 188

6.4 Regresses Lineares Simples ............................................................................... 190

6.5 Regresses Mltiplas ............................................................................................ 205


2

6.6 Anlise das Condies Complementares .............................................................. 214

6.7 Variveis Mudas (Dummy) .................................................................................... 220

6.8 Especificaes das Avaliaes atravs de Inferncia Estatstica .......................... 221

7 AVALIAO DE IMVEIS RURAIS ..................................................................... 225

7.1 Composio de Um Imvel Rural ......................................................................... 225

7.2 Vistoria de Propriedade Rural ............................................................................... 226

7.3 Mtodo de Avaliao ............................................................................................ 227

7.4 Especificao das Avaliaes de Imveis Rurais .................................................. 245

8 AVALIAO DE MQUINAS, EQUIPAMENTOS E INSTALAES

INDUSTRIAIS....................................................................................................... 248

8.1 Componentes de um Complexo Industrial Passveis de Avaliao ....................... 248

8.2 Avaliaes Especficas ......................................................................................... 248

8.3 Inspees in loco .................................................................................................. 251

8.4 Mtodos de Avaliao .......................................................................................... 252

8.5 Vida til de Depreciao ...................................................................................... 253

8.6 Valor Residual ...................................................................................................... 256

8.7 Especificaes das Avaliaes de Mquinas, Equipamentos e

Instalaes Industriais........................................................................................... 257

8.8 Avaliao de Fundo de Comrcio ......................................................................... 259

8.9 Avaliao dos Lucros Cessantes........................................................................... 262

8.10 Avaliao do Valor em Marcha ............................................................................. 262

8.11 tabelas de Vida til Econmica de Mquinas, Equipamentos e

Instalaes Industriais........................................................................................... 265

9 AVALIAO DE EMPREENDIMENTOS .............................................................. 272

9.1 Classificao dos Empreendimentos .................................................................... 272

9.2 Atividades Bsicas para Avaliao ....................................................................... 274

9.3 Escolha da Metodologia de Avaliao................................................................... 275

9.4 Tratamento dos Dados.......................................................................................... 277

9.5 Indicadores de Viabilidade Econmica de Empreendimentos ............................... 280

9.6 Especificaes das Avaliaes de Empreendimentos ........................................... 281

9.7 Avaliao de Empreendimentos atravs do Mtodo da Renda ............................. 283

10 AVALIAO DE RECURSOS NATURAIS E AMBIENTAIS ................................. 292

10.1 O Valor Econmico do Meio Ambiente ................................................................. 292

10.2 Mtodos de Avaliao de Recursos Ambientais .................................................... 294

10.3 Indicadores de Viabilidade .................................................................................... 306

10.4 Dano Ambiental .................................................................................................... 307

10.5 Tcnicas de Remediao Ambiental e Custos Mdios Internacionais ................... 311

10.6 Valorao do Dano Ambiental .............................................................................. 321

10.7 Procedimentos Metodolgicos conforme a NBR 14.653-6 (2008) .......................... 322

10.8 Campos de Aplicao ........................................................................................... 323

10.9 Especificaes das Avaliaes de Recursos Naturais e Ambientais ...................... 323

10.10 Apresentao do Laudo de Avaliao ................................................................... 323

11 AVALIAO DE BENS DE PATRIMNIO HISTRICO E ARTSTICO ............... 325

11.1 Classificao e Designao .................................................................................. 326

11.2 Atividades Bsicas................................................................................................ 329

11.3 Campos de Aplicao ........................................................................................... 330

11.4 Procedimentos Metodolgicos .............................................................................. 330

11.5 Outros Mtodos para Valorao dos Bens de Patrimnio Histrico e

Artstico ................................................................................................................ 332

11.6 Avaliao de Bens Integrados............................................................................... 335

11.7 Escolha da Metodologia ........................................................................................ 336


3

11.8 Especificao das Avaliaes de Bens do Patrimnio Histrico e

Artstico ................................................................................................................ 336

11.9 Apresentao de Laudos ...................................................................................... 336

12 AVALIAO DE SERVIDES ............................................................................. 338

12.1 Tipos de Servido ................................................................................................. 338

12.2 Mtodos de Avaliao de Servides ..................................................................... 339

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS ........................................................................................... 343

ANEXOS ............................................................................................................................. 345


4

1 INTRODUO

A Engenharia de Avaliaes no uma cincia exata, mas sim a arte de

estimar valores de bens especficos, em que o conhecimento profissional de

engenharia e o bom senso so condies essenciais.

Esta tcnica foi desenvolvida principalmente a partir de 1890, quando

engenheiros, industriais, economistas e os tribunais de justia comearam a encarar

seriamente o trabalho formal de avaliaes.

Essa atividade formal de atribuio de valores aos bens passou

gradativamente do campo do negociante, do contador, do financista para o

engenheiro, medida que surgiu uma intensa expanso industrial.

A sistematizao desses conhecimentos s comeou a ser feita a partir do

sculo XX, nos EUA, onde se procurou corporificar os conhecimentos esparsos,

existentes sobre avaliaes, compondo uma nova cincia, eminentemente de

observao, a qual denominaram de engineering valuation.

Apesar disto, a engenharia de avaliaes praticada nos Estados Unidos por

outros profissionais que no engenheiros/arquitetos e hoje em dia uma profisso

parte, independente de todas as demais, denominada Real Estate Appraisers.

Da mesma forma, a literatura sobre o tema, iniciou-se praticamente em 1900,

e desde ento a Engenharia de Avaliaes tem estado e contnuo processo de

aperfeioamento.

As primeiras normas de avaliao de imveis foram organizadas, em 1952,

pelo Departamento de Engenharia da Caixa Econmica Federal.

O primeiro ante-projeto de norma da ABNT, P-NB-74R, data de 1957.

Sucedem-se outros, de grande importncia, elaborados por institutos que atuam na

rea de engenharia de avaliaes.

A engenharia de avaliaes ganha grande relevncia na poca do grande

surto de desapropriaes da dcada de 60, com estudos feitos por comisses e

profissionais dedicados a percias e avaliaes judiciais. Outros trabalhos foram

desenvolvidos com a mesma finalidade nos anos 70.


5

Em 1977 surge a primeira norma brasileira para avaliao de imveis

urbanos, a NB 502 da ABNT, cuja principal novidade o estabelecimento de nveis

de preciso para as avaliaes.

Posteriormente, por meio de convnio com o extinto BNH (Banco Nacional da

Habitao), foi elaborada a NB 613 (1981) Avaliao de imveis rurais.

Em 1984, em funo das normas anteriores, surgiu a NB 899 (1984)

Avaliao de Glebas Urbanizveis, com apresentao de classificao e critrios de

utilizao de glebas, em consonncia com a Lei n 6,766, adotando o mtodo

involutivo dentro da metodologia bsica aplicvel.

Em 1984, foi editada a norma NB 900 (1984), referente a avaliao de

unidades padronizadas, com a aprovao de pesquisa especfica, sendo o tipo

identificado de acordo com sua caracterstica fsica construtiva e com o texto

normativo encampando os nveis de preciso adotados na NB 899 (1984). Neste

mesmo ano, a ABNT edita a NB 901 (1984), referente a avaliao de mquinas,

equipamentos, instalaes e complexos industriais.

Em 1985 norma NB 613 (1981) reeditada pela ABNT, sob ttulo NBR 8799

(1985) Avaliao de imveis rurais; a norma NB 899 (1984), sob ttulo NBR 8951

(1985) Avaliao de glebas urbanizveis; a norma NB 900 (1984), sob ttulo NBR

8976 (1985) Avaliao de unidades padronizadas; e a norma NB 901 (1984) sob

ttulo NBR 8977 (1985) Avaliao de mquinas, equipamentos, instalaes e

complexos industriais.

Em 1990, a NB 502 (1977) passa por uma reviso e reeditada como NBR

5676 (1990), com o ttulo Avaliao de imveis urbanos.

Em 1997, a ABNT edita a NBR 13.820 (1997), que trata especificamente de

avaliao de servides.

A partir de 2001, a ABNT lana a srie de normas NBR 14.653 (2001), sob o

ttulo geral de Avaliao de bens, integrada por sete partes, que substituem as

anteriores. Nessas normas, desaparecem os nveis de rigor e aparecem as

especificaes quanto preciso e quanto a fundamentao da avaliao.

Cita-se, ainda, a NBR 13.752 (1997) Percias de Engenharia na

Construo Civil, a qual de forma muito bem elaborada orienta os profissionais da


6

rea de engenharia de avaliaes e percias sobre os procedimentos a serem

adotados na elaborao de Laudos Periciais.

Os engenheiros, arquitetos, contabilistas, economistas, magistrados e

advogados esto continuamente estudando as vrias facetas da arte da avaliao

de bens, enquanto tribunais nacionais e estrangeiros tm contribudo com longa

lista de decises que mostram uma evoluo gradual no sentido do

desenvolvimento de conceitos fundamentais de avaliao, formulados de forma

clara e metdica. As tcnicas e mtodos de avaliaes, para que possam ser

utilizados, exigem do avaliador, conhecimentos bsicos de valor e custo, das vidas

teis, das caractersticas dos materiais de construo utilizados, entre outros

conhecimentos de engenharia.

1.1 Campo de Aplicao

O engenheiro/arquiteto tende a encontrar encargos de avaliao ligados a

inmeros campos de trabalho, como, por exemplo:

Percia Judicial

Neste campo, o engenheiro/arquiteto avaliador constantemente chamado a

trazer seus conhecimentos tcnicos m casos de Desapropriaes, Sub-Rogaes,

Renovaes de Contratos de Locao, Revises de Valores, Aes Indenizatrias,

Medidas Cautelares (Vistorias ad perpetuam rei memoriam), Aes Possessrias,

Reinvidicatrias, Usucapies, Divisrias, Demarcatrias, entre outras.

A legislao que dispes sobre desapropriaes, por exemplo, d margem a

muitos casos de avaliaes de propriedades, quer o poder expropriante seja algum

governo (Municipal, Estadual ou Federal), quer seja alguma empresa

concessionria de servios pblicos; as indenizaes pagas pelos bens

expropriados so baseadas em avaliaes tcnicas e negociadas de forma

amigvel ou litigiosa, perante os tribunais.

A determinao do valor locativo de propriedades interessa a senhorios

(locadores) e a inquilinos (locatrios); nas locaes comerciais, quando no h


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acordo, estabelece-se uma avaliao judicial, gerando da aes de renovao de

contrato e de reviso de aluguel.

No caso de heranas, h vrios interessados em uma avaliao correta: em

primeiro lugar, os herdeiros dos bens, interessados nos valores como base para a

partilha dos bens, e depois, os governos federal e estadual, interessados em

receber os impostos devidos.

Financiamentos e Hipotecas

Nos casos de emprstimos bancrios, garantidos por uma hipoteca, h

interesse em conhecer o real valor do bem, tanto daquele que vai tomar o

emprstimo quanto daquele que vai receber a propriedade em garantia.

Organizaes de Empresas, Fuses, Incorporaes e Privatizaes

Nos casos, de implantao de novas empresas, alguns scios podem entrar

com bens para integralizar o capital social. Em casos de alienaes ou

privatizaes, os compradores em potencial querem saber o valor do patrimnio

arrolado. Nos casos de fuses de duas ou mais empresas, da mesma forma,

indispensvel saber o valor patrimonial de cada uma, afim de que as cotas dos

scios sejam redistribudas, h a necessidade de uma avaliao tcnica criteriosa.

As bolsas de valores esto igualmente interessadas no valor do patrimnio

daquelas empresas para as quais so levantados fundos pela venda ao pblico de

aes ou debntures, com a inteno de assegurar aos compradores o

conhecimento dos fatos relativos s empresas que afetam o valor dos ttulos e

assim prevenir o pblico contra a emisso de ttulos no respaldados por bens de

valor suficiente.

Da mesma forma, igual interesse tm as empresas financeiras que atuam

como subscritoras (repassadoras atravs dos fundos de investimento) dessas

emisses.


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Seguros

H duas aplicaes da engenharia de avaliaes no campo dos seguros:

Antes e Depois do sinistro.

As companhias de seguros e os proprietrios dos bens segurados so

igualmente interessados no conhecimento do valor do bem, pois este valor que vai

servir de base para a determinao tanto do prmio a ser pago seguradora quanto

do valor do dano acometido pelo sinistro.

Taxao

Os governos municipais so interessados na determinao do valor das

propriedades que so sujeitas a lanamento para efeito de taxao do IPTU

(Imposto Predial e Territorial Urbano) e do ITBI (Imposto sobre a Transmisso de

Bens Imveis Intervivos), enquanto os governos Estaduais tributam as

propriedades que passam por processos de doaes e inventrios e o governo

federal no estabelecimento das taxas de depreciao para fins de taxao do

Imposto de Renda, bem como para a taxao do ITR (Imposto Territorial Rural) e do

imposto sobre Lucro Imobilirio.

Tarifas

Grande parte do processo de engenharia de avaliaes tem seu

desenvolvimento ligado ao controle das empresas concessionrias de servios

pblicos, cuja contabilidade depende da correta avaliao de seus bens, para a

elaborao de planilhas e determinao das tarifas a serem cobradas dos usurios,

pelos servios prestados.

Administrao

A avaliao das propriedades de uma empresa fornece informaes teis

importantes para a sua administrao examinar as tendncias dos custos de


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reposio, dos investimentos e das taxas de depreciao; esses elementos, entre

outros, formam a base para que a administrao de uma empresa possa

estabelecer a poltica financeira a seguir com relao a imobilizaes, custos,

preos de venda e capacidade de competio.

1.2 Campo de Trabalho

Hoje os conhecimentos sobre engenharia de avaliaes so indispensveis a

muitos engenheiros e arquitetos que tendem a encontrar encargos de avaliao

ligados a inmeros campos de trabalho, como por exemplo:

Executivos da rea de Engenharia Os engenheiros e arquitetos

frequentemente ocupam posies executivas de responsabilidade em

empreendimentos imobilirios ou indstrias, nos quais o conhecimento da

tcnica de avaliaes essencial.

Departamentos de Engenharia Um grande nmero de empresas

concessionrias de servios pblicos, rgo federais, estaduais e

municipais, empresas imobilirias e industriais, bancos e outras entidades

financeiras mantm departamentos de engenharia de avaliaes

organizados, para atender s necessidades de seus servios.

Empresas de Avaliao Existem atualmente vrias empresas

devotadas exclusivamente ao trabalho de avaliaes, pois o mercado

para seus servios especializados cresce permanentemente devido ao

nmero crescente de transaes e s necessidades das empresas e

corrigir seus dados contbeis de valor e depreciao, sem os quais, a

determinao dos custos, dos preos de venda, do lucro real e, a

preparao de balanos corretos impossvel.

Peritos Judiciais e Assistentes Tcnicos Nas aes judiciais em que

uma percia tcnica se impe, os juzes fazem a nomeao de Peritos

Oficiais, enquanto as partes arroladas indicam seus Assistentes Tcnicos,

os quais se defrontam inmeras vezes, com problemas de avaliaes, em


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que, no raro, profundos conhecimentos da tcnica de avaliao,

requerida.

1.3 Classes de Bens

Os bens avaliveis se distinguem em trs classes, as quais tm diferentes

fatores determinantes de valor, ou valor de origem, que so:

Classe dos Bens Tangveis So os bens identificados materialmente,

como por exemplo, mveis, imveis, equipamentos, matrias primas, etc.

Para estes bens o valor de referncia ser sempre obtido inicialmente a

partir do custo de reproduo ou obteno. Exemplos: mquinas,

equipamentos, edificaes, etc.

Classe de Bens Intangveis So os bens no identificveis

materialmente, como por exemplo, fundo de comrcio, marcas, patentes,

direitos, gios, usufrutos, lucros cessantes, know-how, etc. Esta uma

espcie de destaque, e por vezes complexa, onde o valor de referncia

ser obtido em funo da anlise econmica ou custo de obteno, do

elemento gerador da renda.

1.4 Conceitos de Avaliao, Valor e Preo

Se, a engenharia e avaliaes constitui uma rea relativamente nova, o incio

do sentido de valor provm da mais remota antiguidade, provavelmente da idade em

que o ser humano adquiriu a razo. No momento em que o primeiro homem

isoladamente conseguiu identificar em determinadas coisas qualidades que supriam

necessidades, e podia dispor destas coisas, surgiu noo de utilidade e da a

quantificao de maior ou menor utilidade e consequentemente, a condio de

maior ou menor valor.

Valor

A idia de valor est intimamente ligada de utilidade, isto , a princpio s

tem valor quilo que til. Sabemos, tambm, que utilidade a capacidade que


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possuem certos entes para satisfazer uma necessidade; e, mais, para que urna

coisa seja considerada til, necessria a ocorrncia de trs condies:

existncia de relao entre as qualidades dessa coisa e necessidades

ou desejos;

conhecimento da relao; e finalmente,

possibilidade dela ser utilizada.

Portanto o valor no urna caracterstica inerente propriedade em si, mas

depende dos desejos do homem. Varia de pessoa a pessoa e de poca a poca,

assim como os desejos individuais tambm variam. Um bem (ou uma propriedade)

no pode ter valor algum, a menos que possua utilidade, e esta, emerge do desejo

de possuir e do poder de produzir satisfao.

O valor uma grandeza, e, como tal, suscetvel de ser medido. Por sua vez,

medir comparar, da infere-se que a avaliao a determinao do valor de uma

coisa obtida por comparao com outras semelhantes.

Valor de Mercado e Preo

O valor de um bem uma caracterstica do mercado, resultante da oferta e

procura, cujas curvas representativas se cortam em um nico ponto, relativo ao

momento considerado. A possvel variao entre os resultados oferecidos por

diferentes avaliadores, para uma mesma coisa, salvo erro grosseiro ou m-f

demonstrada, representa apenas a variao do grau de preciso com que o valor

medido, como de fato pode ocorrer na determinao de qualquer medida.

Portanto para determinar o valor de mercado para aquele ponto de equilbrio

faz-se necessrio as seguintes condies bsicas:

existncia de duas partes interessadas em realizar a transao de venda

e compra de uma propriedade, ambas desejosas, mas no obrigadas a

faz-lo;

ambos os interessados, vendedor e comprador, perfeitos conhecedores

das peculiaridades do mercado na regio e naquele preciso momento,

bem como das caractersticas do imvel, de seus usos, de sua finalidade


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e da legislao pertinente, tal conhecimento pode advir, inclusive, de

assessoria especializada e idnea;

concede-se um tempo razovel para que as partes chequem a um acordo

que representaria o ponto de equilbrio desejado, fechando o negcio

mediante o pagamento a vista ou com facilidades compatveis com as

caractersticas vigentes no mercado especfico da regio, poca da

transao.

Com a observncia de tais premissas, evidente que uma negociao

caracterizada pela absoluta necessidade de um comprador adquirir aquele

determinado imvel para a consecuo de seus planos um caso excepcional no

qual, provavelmente, o ponto de equilbrio de mercado no seria alcanado, pois a

posio do vendedor seria mais vantajosa em relao do comprador.

Ao contrrio, se o vendedor fosse premido pela circunstncia de efetuar a

venda rapidamente, dada a sua eventual necessidade de dinheiro, a transao

tambm passaria a ser uma exceo regra, no refletindo o ponto de equilbrio

desejado correspondente ao valor de mercado, pois, nesse caso, o vendedor estaria

sacrificando o preo em benefcio de uma liquidez imediata.

Por outro lado, uma vez conhecido o valor de um bem o preo deste poder

variar, na dependncia de:

do maior ou menor conhecimento das condies de mercado, de uma

parte sobre a outra;

do maior ou menor poder de argumentao ou habilidade, de uma parte

em relao outra, e,

da maior ou menor motivao do vendedor sobre o comprador ou

vice-versa.

Valor Potencial

O valor potencial de um bem representado pela capacidade que o este bem

possui de produzir renda mxima. Este valor pode se situar aqum ou alm do valor

econmico. A avaliao vai mostrar se, em face do valor potencial, um negcio

imobilirio, por exemplo, oferece atrativos para a aplicao de capitais.


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Em complementao, o valor econmico seria obtido quando o capital

investido num imvel propiciasse renda compatvel com aquela conseguida atravs

da aplicao do valor correspondente em um mercado estvel e normal de

investimento de capitais. Evidentemente, na considerao do valor econmico tem

de ser levado em conta o fato das taxas de capitalizao variarem no tempo.

Outras Definies de Valor

A literatura de engenharia de avaliaes abundante em termos que so

usados num sentido tcnico especial e, conseqentemente, exigem uma definio

precisa para sua fixao.

A palavra Valor tem muitos sentidos e muitos elementos modificadores e as

definies a seguir mostram os sentidos mais usuais em engenharia de avaliaes.

Valor a medida de uma necessidade, de um capricho ou de um desejo

de possuir um bem.

Valor de Reposio Refere-se quele valor da propriedade

determinado com base do que ela custaria para ser substituda por outra

igualmente satisfatria.

Valor Rentbil O valor rentbil de uma propriedade o valor atual das

suas receitas liquidas provveis e futuras, segundo prognsticos feitos

com base nas receitas e despesas recentes e nas tendncias dos

negcios e do mercado.

Valor Capitalizado O valor capitalizado de uma receita uniforme e

perptua a quantia cuja renda anual obtida pela mais alta taxa de juros

em vigor igual a essa receita uniforme e perptua.

Valor de Taxao Ou Valor de Lanamento, aquele lanado nos

arquivos dos lanadores oficiais como da propriedade aplicvel (base

imponvel) na determinao dos impostos a serem pagos pelo dono da

propriedade.

Valor Residual Ou Valor de Demolio, a soma lquida, acima do

custo de remoo e venda obtida pela venda dos materiais

remanescentes de uma propriedade que foi retirada de servio.


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Valor Contbil o mesmo que Custo Histrico, ou seja o valor pelo

qual um bem deu entrada num patrimnio, mantendo-se conservado pelos

fatores de atualizao do mesmo, para fins contbeis.

Valor em Marcha Uma traduo para o Going Value ou Going

Concern Value, encontrado na literatura americana, e um elemento

adicional de valor possudo por uma empresa em operao e avanada

at o estgio de operao bem sucedida, comparada a uma empresa

semelhante, porm ainda no bem sucedida ou ainda inativa.

Valor Acionrio De uma empresa comercial ou industrial a soma de:

Nmero de aes de diferentes emisses multiplicado pelos

correspondentes valores de mercado em R$ (Reais), por ao;

Os valores ao par, em R$ (Reais), das diferentes debntures,

multiplicadas pelas correspondentes relaes do preo de mercado

para os valores ao par.

O valor acionrio uma forma especial de valor de mercado para

empresas que podem ser adquiridas pela compra de suas aes no

mercado financeiro.

Valor Vista o valo decorrente da anlise de reduo de um valor a

prazo.

Valor de Custo de Aquisio o valor oriundo do custo do bem, mais

despesas complementares, como por exemplo, impostos, taxas, despesas

legais, etc.

Valor Depreciado o valor de um bem aps o mesmo sofrer todas os

efeitos decorrentes da depreciao fsica pelo seu uso e seu estado de

obsolncia (obsolescncia).

Valor Econmico o valor decorrente da capacidade que o bem tem

em auferir renda.

Valor de Troca o valor resultante de uma anlise, quando um bem

ser dado em pagamento ou em troca por outro bem.

Valor Histrico o valor registrado historicamente, refletindo o valor

para aquisio naquela data.


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Valor Afetivo ou Sentimental o valor que decorre do apego ou laos

pessoais do proprietrio sobre um determinado bem.

Valor Comercial o valor para uma comercializao regulamentada ou

usual.

Valor de Seguro o valor estudado, pelos agentes seguradores e

proprietrios, afim de restituir o bem, ou parcela deste, no caso de um

sinistro.

Uma vez destacada a informao relativa s formas fundamentais de valores,

podemos ento interpretar o objetivo do nosso estudo, que vem a ser o Valor de

Avaliao, que vem a ser em caso especial de valor derivado final de um bem,

onde os envolvimentos entre as disponibilidades, obteno, anlise, pesquisa de

Valores Bsicos e Derivados Finais, assim como a conjuntura do problema e

objetivos da avaliao, levam a procurar a otimizao da convergncia da forma

monetria que expressa o sentido real da utilidade com a forma monetria que

expressa o sentido real de mercado (preo) de um bem.

Relao Valor e Tempo

A palavra valor, quando aplicada propriedade, traz consigo um sentido de

desejo de posse, domnio ou troca de propriedade, medida em real ou outra unidade

monetria. Tal palavra de difcil definio e uso preciso, pois valor um termo

relativo pelo qual o desejo de propriedade estabelecido comparando com outra

propriedade ou com dinheiro.

Mas no se pode perder de vista as condies sob as quais se chegou ao

valor, para que ele tenha uma significao real, pois o tempo, o lugar, a finalidade e

as partes interessadas so elementos que afetam a medida do valor de um bem.

Um edifcio dentro de uma rea a ser inundada por um reservatrio em

construo s tem valor para qualquer um pelos materiais que porventura possam

ser apurados em sua demolio, todavia, o proprietrio pode dar um alto valor ao

edifcio baseado nas rendas futuras que ele poderia obter se no fosse por causa

do reservatrio. Como consequncia, na desapropriao, a indenizao paga


16

considerando que o proprietrio poderia continuar operando a propriedade e

recebendo um rendimento razovel, uma vez nas mos do novo proprietrio

(governo), o mesmo edifcio cessa de ter valor, ou, quando no muito, no mais que

seu valor de demolio (residual).

V-se assim que, a menos que se conhea a entidade ou pessoa para quem

o bem ou propriedade tem valor, qualquer declarao de valor desse bem ou

propriedade perde o sentido, da mesma forma, a poca e o lugar so tambm

requisitos indispensveis a uma declarao de valor, como tambm a finalidade da

avaliao.

O valor do lanamento fiscal de uma propriedade tanto um valor dessa

propriedade, quanto o seu valor de mercado ou seu valor de reproduo, todavia,

sabido que qualquer desses valores jamais igual aos outros.

O prprio dinheiro sofre variao no seu poder aquisitivo devido ao fenmeno

da inflao e, assim, mesmo que mantidas inalteradas as demais variveis, o valor

de uma propriedade, quando medida em dinheiro, difere de uma poca para outra.

Por outro lado, supondo-se um sistema em que o dinheiro no sofra variao no seu

poder aquisitivo, o valor de uma propriedade pode sofrer aumento (valorizao) ou

diminuio (desvalorizao) devido a fatores externos, tais como o asfaltamento do

logradouro onde se situa ou a construo de uma via elevada em sua frente.

Os valores futuros sofrem desconto quando so expressos na poca

presente ou em outra antes da sua realizao, assim, uma dada soma em dinheiro

na mo hoje vale mais do que a mesma soma a ser recebida numa data futura.

O valor atual das quantias futuras calculado por frmulas de juros

compostos, adotando-se taxas de juros adequadas e compatveis com as de

investimentos longo prazo.

A base fundamental do valor de qualquer propriedade especfica o valor

atual, para o atual proprietrio ou comprador interessado, dos provveis servios

futuros esperados da propriedade, durante sua provvel vida produtiva futura em

servio.


17

Relao Custo e Preo

As palavras Custo e Preo tm significados distintos. Preo a quantia paga

pelo comprador ao vendedor, por um certo bem, enquanto que o Custo o

investimento feito para a realizao de tal bem.

O Custo de Reproduo ou Original de uma propriedade a estimativa

de dispndio necessrio a se criar uma propriedade idntica ao nvel de

preos de seus insumos, em uma data especfica.

O Custo de Reposio ou Substituio de uma propriedade a

estimativa de dispndio necessrio para substituir o servio prestado pela

propriedade existente pelo de outra, de qualquer tipo, mas que possa

prestar o mesmo servio ao nvel de preos de uma data especfica.

Portanto, como se pode ver, o custo de uma propriedade no

necessariamente igual ao seu preo, nem tambm ao seu valor, embora o custo

seja uma prova de valor; por outro lado, na investigao do valor de uma

propriedade usual procurar conhecer tanto o custo original quanto o seu custo de

reposio.

geralmente seguro considerar que o valor de uma propriedade para seu

dono foi igual, pelo menos, ao seu preo no momento em que ele a adquiriu, mas

para qualquer outra pessoa ou outra finalidade, o custo original no tem nenhuma

relao com estes valores.

Conceitos Relacionados ao Valor

As definies de valor que vimos devem ser suplementadas por outros

conceitos tcnicos freqentemente aplicados na engenharia de avaliaes, e que

devem ser do conhecimento do avaliador. Tais conceitos so:

Capitalizao o processo matemtico de obteno do valor atual de

uma ou mais prestaes peridicas futuras.

Depreciao a perda do valor de um bem causada por obsolescncia

fsica, econmica ou funcional.


18

Desapropriao o poder que possuem governos ou entidades,

agindo em seu nome e com sua autoridade, de tomar propriedades

privadas, para uso pblico, independentemente de consentimento do

dono, e contrapagamento justo de indenizao compensatria.

Investimento O investimento numa empresa a soma dos custos

originais dos vrios itens de propriedade que constituem a empresa.

Obsolescncia Econmica a perda da utilidade de uma propriedade

resultante de fatores econmicos, tais como mudanas do uso timo, da

legislao sobre posturas municipais ou da relao entre a oferta e

procura.

Obsolescncia Fsica a perda da utilidade de uma propriedade

resultante de fatores fsicos, tais como deteriorao por uso, desgaste,

envelhecimento, oxidao, incrustaes, rachaduras e outros.

Obsolescncia Funcional a perda da utilidade de uma propriedade,

resultante de fatores tais como mudanas na arte de projetar, nas

exigncias legais ou surgimento de novos produtos, projetos ou

concepes que substituam essa perda com vantagem.

Patrimnio Fsico O patrimnio fsico de uma empresa aquela parte

da propriedade que tem existncia fsica, que pode ser observada pelos

sentidos. No caso de uma indstria, tal patrimnio consiste em muitas

unidades fsicas, tais como, terrenos, edificaes, mquinas, postes, fios,

trilhos, estradas, jazidas, poos, pontes, barragens, etc.

Patrimnio Intangvel O patrimnio intangvel de uma empresa

aquela parte da propriedade que no tem existncia fsica, os exemplos

so: a organizao, o financiamento, o fundo de comrcio, as patentes, as

marcas, os contratos, as concesses, etc.

Renda Razovel aquela quantia de renda anual, acima da todas as

despesas de operao, e que representa uma compensao razovel

para os donos, pelo seu investimento na empresa, por assumirem os

riscos e incertezas da operao, e pelas funes de gerncia no

remuneradas.


19

Tarifa A tarifa de um servio aquela quantia estabelecida pela

autoridade reguladora como base para a determinao das despesas dos

consumidores e que proporcione uma renda razovel para os donos do

servio.

Taxa de Capitalizao uma taxa de renda estabilizada e esperada de

um investimento, tambm uma taxa qual as rendas futuras so

descontadas e sempre compatveis com os riscos envolvidos no

investimento.

Avaliao

Entende-se por avaliao o conjunto de operaes atravs das quais pode

mos somar juzo sobre o valor de um bem, e, no caso especfico de bens imveis,

sobre o valor de uma propriedade ou de um direito a ela relativo, ou seja:

a determinao da soma em dinheiro que, em um dado momento, se

pode atribuir, em vista de um escopo prefixado a um determinado imvel;

a apreciao do valor que tenha, em determinada data, o todo ou parte

de um bem;

a tcnica de estimar, comercialmente ou para efeitos legais, o valor dos

imveis e de outros bens;

o trabalho tcnico que compreende um conjunto de raciocnios,

inspees e clculos tendentes a determinar o valor de um bem.

Avaliaes Especiais

Em algumas ocasies podem ser solicitados aos avaliadores elaborao de

trabalhos especiais que visam determinao de certos tipos de valor que no o

valor de mercado. Para tanto o avaliador deve seguir as seguintes premissas

bsicas:

Sempre que a finalidade de uma avaliao exigir o clculo de outro valor

que no o de mercado, tais como: valor histrico, valor de garantia, valor

de seguro, valor tributrio, valor potencial e outros, o avaliador deve


20

explicitar a, sua conceituao, de forma clara e precisa, incluindo-a no

laudo;

A determinao do valor de mercado obrigatria, mesmo que o escopo

principal da avaliao seja o clculo especfico de outro tipo de valor;

Sempre que possvel, o avaliador dever indicar a correlao existente

entre o valor de mercado e o outro, que est sendo objeto de apurao

especial.

Credibilidade

consensual que os aspectos mais importantes de uma avaliao so a

idoneidade, a integridade e todas as demais virtudes morais do profissional

avaliador ou do responsvel tcnico das empresas que se dedicam elaborao de

trabalhos avaliatrios.

Outro fator preponderante a atitude independente que deve caracterizar o

profissional, a fim de colocar-se em posio absolutamente imune s presses de

grupos, aos interesses de partes, s sugestes e s insinuaes, sempre que tais

assdios revelarem a inteno de distorcer os resultados finais.

A avaliao no deve ser emprica, mas tcnica e, nesse sentido, impe-se

observar com rigor as recomendaes constantes das normas brasileiras da

Associao Brasileira de Normas Tcnicas.

A avaliao deve ser conduzida com objetividade, a partir de dados

coletados no mercado, utilizando-se a metodologia adequada e o instrumental

matemtico e estatstico recomendvel a cada caso. O subjetivismo deve ser

totalmente eliminado ou reduzido a um mnimo indispensvel, sempre devidamente

justificado.

1.5 Mercado Imobilirio

O mercado imobilirio pode ser dividido em segmentos, como mercado de

apartamentos, casas, lojas escritrios, terrenos, glebas (urbanas e rurais),


21

armazns, vagas de garagem, etc. Outra diviso a do mercado para compra,

venda ou locao.

O mercado de imveis tem um comportamento distinto de outros mercados,

tais como o mercado de automveis, eletrodomsticos e outros desta natureza. Os

principais fatores que distinguem os imveis de outros bens so a vida til elevada,

a singularidade, a sua localizao e fixao espacial e as interferncias das leis

municipais, estaduais e federais.

A vida til elevada dos bens do mercado imobilirio pode proporcionar

dificuldades de mensurao de seu valor, pois este influenciado pelas suas

caractersticas fsicas, tais como padro de acabamento e estado de conservao.

Imveis com a mesma idade real podero estar em estados de conservao

diferenciados, em virtude da manuteno predial executada ao longo de tempo.

Outro complicador a singularidade dos imveis. Por mais coincidentes que

sejam suas caractersticas, pelo menos a localizao deles ser diferente, o que

refora o conceito de que no existe, no mercado imobilirio, um imvel igual a

outro.

Da mesma forma, o mercado imobilirio um mecanismo dinmico, com

transformaes ao longo do tempo, sendo afetado por diversos fatores, sejam eles

valorizantes ou desvalorizantes.

Neste sentido, a determinao do valor de um imvel no tarefa trivial e

requer a aplicao de conhecimentos cientficos.

1.6 Procedimentos de Avaliao

Na determinao do valor de um imvel, sempre que possvel, o avaliador

no deve se ater a um nico aspecto da questo, convindo considerar

simultaneamente vrios fatores, especialmente a utilidade e o custo, por serem

inseparveis e complementares.

O raciocnio do avaliador, nesse caso, deve ser no sentido de que o objetivo

da avaliao seja o de encontrar a tendncia central ou mdia ponderada, indicada

por importantes dados do mercado e para alcanar isso o avaliador fica


22

subordinado aos seguintes procedimentos de trabalho, de acordo com a NBR

14.653 (2001).

Atividades Bsicas

Preliminares

recomendvel que o avaliador ao ser contratado ou designado para fazer

uma avaliao esclarea preliminarmente alguns aspectos essenciais para definir o

mtodo de avaliao e eventuais nveis de fundamentao e preciso que se

pretende atingir e estabelecer:

Finalidade da avaliao: Locao, aquisio, doao, alienao, dao

em pagamento, permuta, garantia, fins contbeis, contratao de seguro,

arrematao, adjudicao entre outros;

Objetivo da avaliao: Determinao do valor de mercado de compra e

venda ou locao ou outros valores, tais como: valor em risco, valor

patrimonial, custo de reedio, valor de liquidao, valor de desmonte,

indicadores de viabilidade ou outros;

Prazo limite para apresentao do laudo;

Condies utilizadas no caso de laudos restritos.

Documentao

Requisio da documentao Cabe ao engenheiro de avaliaes

solicitar ao contratante ou interessado o fornecimento da documentao

relativa ao bem, necessria realizao do trabalho;

Conhecimento da documentao recomendvel que, ao iniciar o

procedimento de avaliao, a primeira providncia do engenheiro de

avaliaes seja tomar conhecimento da documentao disponvel. Na

impossibilidade de o contratante ou interessado fornecer toda a

documentao necessria ou esclarecer eventuais incoerncias, o

engenheiro de avaliaes dever julgar sobre a possibilidade de elaborar


23

a avaliao. Em caso positivo, dever deixar claramente expressas as

ressalvas relativas insuficincia ou incoerncia da informao, bem

como os pressupostos assumidos em funo dessas condies.

Legislao a Consultar

Recomenda-se consultar as legislaes municipais, estaduais e federais,

bem como, examinar outras restries (inclusive decorrentes de passivo ambiental)

ou incentivos que possam influenciar no valor do imvel.

Para realizar avaliaes em Curitiba, essencial o avaliador consultar a Lei

n 9.800 de 03 de janeiro de 2000, que dispe sobre o Zoneamento, Uso e

Ocupao do Solo no Municpio de Curitiba, Leis e Decretos complementares.

Vistoria ou Inspeo do Bem Avaliando

Nenhuma avaliao poder prescindir da vistoria. Em casos excepcionais,

quando for impossvel o acesso ao bem avaliando, admite-se a adoo de uma

situao paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo.

A vistoria deve ser efetuada pelo avaliador com o objetivo de conhecer e

caracterizar o bem avaliando e sua adequao ao seu segmento de mercado, da

resultando condies para a orientao da coleta de dados.

recomendvel registrar as caractersticas fsicas e de utilizao do bem e

outros aspectos relevantes formao do valor (fotos, filmes, gravaes,

levantamentos feitos in loco, entre outros).

O conhecimento de estudos, projetos ou perspectivas tecnolgicas que

possam vir a afetar o valor do bem avaliando dever ser explicitado e suas

consequncias apreciadas.

Alm do exposto, fazer observaes quanto:

Caracterizao da regio, no que diz respeito:

- Aspectos gerais: anlise das condies econmicas, polticas e

sociais, quando relevantes para o mercado, inclusive usos anteriores

atpicos ou estigmas;


24

- Aspectos fsicos: condies de relevo, natureza predominante de solo

e condies ambientais;

- Localizao: situao no contexto urbano, com indicao dos

principais plos de influncia;

- Uso e ocupao do solo: confrontar a ocupao existente com as leis

de zoneamento e uso do solo do municpio, para concluir sobre s

tendncias de modificao a curto e mdio prazo;

- Infra-estrutura urbana: sistema virio, transporte coletivo, coleta de

resduos slidos, rede de gua potvel, energia eltrica, telefone,

redes de cabeamento para transmisso de dados, comunicao e

televiso, rede de esgoto sanitrio, guas pluviais e gs canalizado;

- Atividades existentes, tais como comrcio, indstria e servios;

- Equipamentos comunitrios, tais como segurana, educao, sade,

cultura e lazer.

Caracterizao do terreno, no que diz respeito a:

- Localizao: situao na regio e via pblica, com indicao de limites

e confrontaes;

- Utilizao atual e vocao, em confrontao com a legislao em

vigor;

- Aspectos fsicos: dimenses, forma, topografia, superfcie, solo, etc;

- Infra-estrutura urbana disponvel;

- Restries fsicas e/ou legais quanto ao aproveitamento.

Caracterizao das edificaes e benfeitorias:

- Aspectos construtivos quantitativos, qualitativos e tecnolgicos,

comparados com a documentao disponvel;

- Aspectos arquitetnicos, paisagsticos e funcionais, inclusive quanto

ao conforto ambiental;

- Adequao da edificao em relao aos usos recomendveis para a

regio;

- Condies de ocupao.


25

Situaes Especiais

- Vistoria por amostragem: Na avaliao de conjunto de unidades

autnomas padronizadas, a NBR 14.653-2 (2011) permite a vistoria

interna por amostragem aleatria de uma quantidade definida

previamente pelas partes ou, se houver omisso no contrato, de um

percentual mnimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou

conjunto de unidades de mesma tipologia.

- Impossibilidade de vistoria: Quando no for possvel o acesso do

avaliador ao interior do imvel, o motivo deve ser justificado no laudo

de avaliao. Neste caso, em comum acordo com o contratante, a

vistoria interna pode ser prescindida e a avaliao pode prosseguir

com base nos elementos que for possvel obter ou fornecidos pelo

contratante, tais como:

- descrio interna;

- no caso de apartamentos, escritrios e conjuntos

habitacioanais, a vistoria externa das reas comuns, a vistoria de

outras unidades do mesmo edifcio e informaes da respectiva

administrao;

- no caso de unidades isoladas, a vistoria externa;

- Planta de valores: Nas avaliaes em massa, a partir de dados

cadastrais, recomenda-se vistoria por amostragem, com o objetivo de

aferir os critrios e percepes considerados no cadastro.

Pesquisa de Valores

Como j visto, avaliar comparar valores e, para tanto, o profissional deve-se

valer de fontes de informao, dentre as quais se destacam as transaes

efetivadas e os anncios de ofertas.

Informaes sobre transaes imobilirias efetivadas podem ser obtidas nos

cartrios de registros de imveis, em tabelionatos, em corretoras de imveis, em

imobilirias e em rgo pblicos, tais como departamentos de rendas e tributos. Em

todos os casos, o profissional avaliador deve-se acautelar quanto veracidade das


26

informaes obtidas, pois compromissos de compra e venda particulares podem

refletir melhor as condies provveis de preos reais de transaes imobilirias do

que as escrituras definitivas, isto porque, nos compromissos, comprador e vendedor

se cercam de cuidados para evitar inadimplncias contratuais, j nas escrituras

definitivas, pode ser conveniente, para ambos, por razes tributrias, que o imvel

fique registrado por preo superior ou inferior ao efetivo.

Os elementos oriundos de anncios e ofertas podem ser obtidos em jornais,

corretores, organizaes imobilirias, publicaes especializadas, Internet, etc.

Estes nem sempre trazem todos os dados necessrios pesquisa e devem sempre

ser comprovados com uma visita at o local da oferta.

Da pesquisa de elementos, transaes e ofertas, devero constar os

seguintes dados:

Data da transao, do compromisso, do anncio ou da oferta;

Fonte da informao;

- Se transao ou compromisso de compra e venda: identificao do

tabelionato, cartrio ou registro de imveis, nmero da transcrio,

inscrio ou registro, nmero do livro e folhas, natureza do documento

pesquisado, etc.

- Se for anncio: Nome do jornal ou da publicao, pgina, nome do

informante, endereo e telefone;

- Se oferta ou informao: nome, endereo e telefone do informante;

- Se elemento coletado pela Internet: home-page, endereo, telefone e

contato;

Caractersticas dos elementos de comparao:

- Localizao: endereo do imvel pesquisado (rua, nmero, quadra

entre ruas, lote), distncia da esquina mais prxima ou via pblica

mais conhecida, bairro, setor e quadra da planta genrica de valores

da Prefeitura do Municpio, no caso de imveis rurais devem ser

fornecidos mais elementos que possibilitem a sua localizao;

- Dimenses: testada, profundidades, rea, forma, mais de uma frente;

- Topografia: plano, declive (leve ou acentuado), aclive (leve ou

acentuado);


27

- Caractersticas do solo: seco, alagadio, etc;

- Infra-estrutura urbana: pavimentao, drenagem, transporte, energia

eltrica, rede de gua e esgoto, equipamentos comunitrios, etc.

- Caractersticas do entorno: fatos relevantes para valorizao ou

desvalorizao extrnsecas, tais como a proximidade a parques ou

locais que permitam vista panormica ou, ocupaes irregulares,

fbricas, pontes, viadutos, etc.

- Natureza da atividade: residncias, comercial, religioso, educao,

etc.

- Restries quanto ao uso ou ocupao;

- Caractersticas das construes e benfeitorias: rea, tipo da

construo, padro construtivo, idade (aparente), estado de uso e

conservao, etc.

- Preo e condies de venda;

- Croqui elucidativo: posio do imvel na quadra ou bairro, forma

aproximada, implantao das construes e benfeitorias, norte

magntico, etc.

- Relatrio fotogrfico: fotos externas e internas.

Os elementos de comparao, normalmente, no so idnticos na forma,

dimenses, topografia, localizao, poca de oferta ou transao, etc., tornando

impraticvel uma comparao direta, cumpre, pois, homogeneiz-los para

possibilitar a comparao. A homogeneizao consiste em aplicar fatores de

correo, visando transformar os preos dos elementos de comparao em preos

de terrenos que tivessem dimenses ideais, como se a transao ou oferta fosse

atual, de forma a permitir a inferncia de tais valores para o imvel avaliando.

Recomendaes quanto pesquisa:

- recomendvel buscar a maior quantidade possvel de elementos

comparativos de mercado, com atributos comparveis (mais

semelhantes possveis) ao bem avaliando.

- Recomenda-se, tambm, diversificar as fontes de informao, sendo

que as informaes devem ser cruzadas, tanto quanto possvel, com o

objetivo de aumentar a confiabilidade dos dados de mercado.


28

- Procurar dados de mercado contemporneos com a data de referncia

da avaliao;

- Buscar informaes sobre o tempo de exposio no mercado e, no

caso de transaes efetivadas, verificar a forma de pagamento

praticada e a data que as mesmas ocorreram.

A partir da pesquisa dos elementos de comparao Pesquisar a tendncia

central ou mdia ponderada dos resultados obtidos para se chegar finalmente ao

Valor Mais Provvel do bem sob avaliao.

Para facilitar a coleta das informaes o avaliador pode utilizar de fichas

padronizadas para pesquisa de terrenos e/ou construes, como as apresentadas

no Anexo 1.

1.7 Mtodos de Avaliao

A metodologia aplicvel funo, basicamente, da natureza do bem

avaliado, da finalidade da avaliao e da disponibilidade, qualidade e quantidade de

informaes colhidas no mercado. A sua escolha deve ser justificada e ater-se ao

estabelecido na NBR 14.653 (2001), bem como nas demais partes que compem a

referida norma brasileira, com o objetivo de retratar o comportamento de mercado

por meio de modelos que suportem racionalmente o convencimento de valor, em

situaes normais e tpicas de mercado.

Em situaes atpicas, onde ficar comprovada a impossibilidade de utilizar as

metodologias recomendadas pela norma brasileira facultado ao avaliador o

emprego de outros procedimentos, desde que devidamente justificados.

Os procedimentos avaliatrios usuais, com a finalidade de identificar o valor

de um bem, de seus frutos e direitos, o seu custo, bem como aqueles para

determinar indicadores de viabilidade, de acordo com a NBR-14.653 (2001), so:

Mtodos Clssicos (Anlise Determinstica)

Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado Tratamento por

Fatores: Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento


29

tcnico dos atributos dos elementos comparveis, constituintes da

amostra.

Mtodo Involutivo: Identifica o valor de mercado do bem, alicerado no

seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de

viabilidade tcnico-econmica, mediante hipottico empreendimento

compatvel com as caractersticas do bem e com as condies de

mercado no qual est inserido, considerando-se cenrios viveis para

execuo e comercializao do produto.

Mtodo Evolutivo: Identifica o valor do bem a partir da determinao do

custo das parcelas componentes do mesmo. O custo, por sua vez, pode

ser determinado atravs de tcnicas comparativas diretas de mercado ou

atravs de tcnicas de quantificao (oramentos sintticos ou analticos).

Caso a finalidade seja a identificao do valor de mercado, deve ser

considerado o Fator de Comercializao, preferencialmente medido por

comparao no mercado.

Mtodo da Capitalizao da Renda: Identifica o valor do bem, com base

na capitalizao presente da sua renda lquida prevista, considerando-se

cenrios viveis.

Mtodos Cientficos (Anlise Probabilstica)

Inferncia Estatstica por Regresses Mltiplas: Identifica o valor do

bem com base em uma amostra representativa do segmento de mercado

em anlise, utilizando as tcnicas tradicionais da econometria e com o

clculo dos coeficientes atravs do mtodo dos Mnimos Quadrados

Ordinrios (MQO), conforme o algoritmo genrico:

nn XXXXY .....332211

Onde: Y = valor da varivel dependente

= parmetro indicativo de intercepto

n = parmetros indicativos dos coeficientes de regresso das

variveis Xn (regressores)


30

Regresso Espacial: Identifica o valor do bem utilizando a Inferncia

Espacial e pela formao de uma superfcie de distribuio espacial de

valores formada pelo gradiente de linhas de iso-valores. Este mtodo

mais utilizado para avaliao em massa e para a elaborao de plantas

genricas de valores e planos diretores. Existem duas formas de se

diagnosticar a presena de autocorrelao espacial em dados

imobilirios: pela anlise grfica do semivariograma ou utilizando-se

testes estatsticos especficos, como os testes de Moran I e os testes LM

(Multiplicador de Lagrange). No primeiro caso, a inferncia espacial

realizada pelo processo KRI (Krigeagem Residual Interativo), que tem por

fundamento a Teoria da Varivel Regionalizada, pela outra metodologia,

estes efeitos so diagnosticados pela construo de matrizes de

vizinhana (CAN, 1990; CASE et al., 1991; DANTAS et al., 2002; GARCIA

et al., 2002 e DANTAS, 2003).

Redes Neurais Artificiais: As RNAs foram desenvolvidas a partir de uma

tentativa de reproduzir em computador um modelo que simule a estrutura

e funcionamento do crebro humano e que possuem a capacidade de

aprender atravs da apresentao de exemplos. As RNAs do tipo

multicamadas permite obter respostas com modelos lineares e no

lineares e melhorar seu desempenho gradativamente, na medida em que

interagem com o meio externo, quando se deseja estudar o

comportamento de uma ou mais variveis independentes em relao

outra varivel dependente. Com base em uma amostra de mercado, os

parmetros populacionais so estimados por aprendizado e posterior

generalizao, para tanto, as RNAs so compostas por camadas de

neurnios interconectados (Fig. ).


31

(A)

(B)

FIGURA REPRESENTAO DE: A- UM NEURNIO ARTIFICIAL, B- CAMADAS DE NEURNIOS

INTERCONECTADOS (PELLI, 2006)

Uma rede composta de um neurnio na camada de sada e de uma nica

camada intermediria (Fig. A) , geralmente, suficiente para modelar o

mercado imobilirio e gera, numa nica sada, uma funo linear do tipo:

m

i

s

n

j

ijijii bbxwfwfskY1 1

)(

Onde:

Y(k) = valor estimado para o imvel avaliando k;

bs = termo de polarizao de neurnio da camada de sada;

bi = termo de polarizao do neurnio da camada intermediria;

wi = representa os pesos da sada da cada neurnio da camada

intermediria;

wij = representa os pesos da entrada j, conectado na sada do i-simo

neurnio da camada intermediria;

xj = representa os valores das variveis independentes para o imvel

avaliando;

fs = a funo de ativao da camada de sada;

fi = a funo de ativao da camada intermediria;

n = nmero de entradas (variveis independentes);

m = nmero de neurnios da camada intermediria.

Como os estudos com RNAs so relativamente novos, muitas pesquisas

vm sendo realizadas e ainda no existe literatura que trate de sua


32

utilizao especfica em engenharia de avaliaes, porm a norma ABNT

NBR 14.653-2 (2011) permite sua aplicao.

Anlise de Envoltria de Dados sob Dupla tica (EDO/DEA): A

EDO/DEA surgiu como um instrumento para avaliar a eficincia de um

conjunto de unidades de produo, diferindo do enfoque estatstico

tradicional na medida em que no se prope a relacionar uma

determinada unidade com a mdia ou mediana dos resultados das

unidades comparveis, mas sim com a unidade mais eficiente

(benchmarking). Ao invs de ser um mtodo com enfoque nas medidas de

tendncia central, a inteno se situar nas unidades extremas que

compem a Fronteira da Envoltria dos Dados (valores) sob as ticas do

vendedor (Modelo Produto-Orientado) e do comprador (Modelo Insumo-

Orientado), conforme exemplo apresentado na Figura 1.

FIGURA 1 DEFINIO DE FRONTEIRAS PARA DETERMINAO DE VALOR COM ANLISE DE DUPLA TICA

A estimativa pontual do valor do imvel (Y), que corresponde ao resultado

da avaliao, calculada com a utilizao da curva de tendncia central

(CTC/EDO), pela minimizao dos erros, conforme a expresso:

YcYcYvZY )(

Onde:


33

obs

obsobs

Yhchv

hcYYZ

1

Z = constante resultante da minimizao dos erros;

Y = estimativa pontual do valor do imvel,

Yobs = preo observado do dado de mercado j;

Yv = valor do imvel projetado na envoltria do vendedor para o dado de

mercado j;

Yc = valor do imvel projetado na envoltria do comprador para o dado de

mercado j;

hc = distncia normalizada do dado de mercado j at a envoltria do

comprador;

hv = distncia normalizada do dado de mercado j at a envoltria do

vendedor.

A utilizao desta tcnica para avaliao imobiliria foi proposta pela

primeira vez em 2002. Da mesma forma que as RNAs, a norma 14.653-2

(2011) permite sua aplicao.

Sistemas Nebulosos Redes Neuro-Fuzzy: A estrutura das redes

Neuro-Fuzzy est baseada na teoria dos Sistemas Nebulosos. Para cada

elemento no Universo que est contido em um Conjunto Nebuloso, a

transio deste elemento de um conjunto para outro se processa de forma

gradual, em contraste com os conjuntos clssicos. Como consequncia,

um elemento pertencer ou no a um Conjunto Nebuloso envolve a

definio de um grau de relacionamento, definido como Funes de

Pertinncia. Esta estrutura permite representar, atravs de variveis

lingusticas, o conhecimento humano, utilizando Regras Nebulosas do tipo

SE ENTO, que se compem de uma expresso natural de nossa

linguagem. Desta forma, no mercado imobilirio as regras nebulosas so

expressas como por exemplo: SE o padro de acabamento X, ENTO o

valor do imvel Y. A utilizao deste mtodo impe a utilizao de

Sistemas de Inferncia Nebulosos ou ANFIS (Adaptative Neuro-Fuzzy

Inference Systems).


34

1.8 O Processo de Avaliao Escolha dos Mtodos

O processo de avaliao uma tcnica metdica, com estgios definidos, a

qual pode ser empregada, s vezes com algumas variaes, nas aes de qualquer

tipo de propriedade.

Esse processo comea com a identificao do problema, a qual abrange dois

aspectos fundamentais: o referente propriedade a avaliar e o referente

finalidade da avaliao.

Na identificao da propriedade temos a destacar inicialmente a sua

identidade, isto , a sua localizao, sua indicao fiscal ou sua inscrio imobiliria

e descrio to minuciosa quanto necessria, o que pode ser obtido em Curitiba,

atravs de uma consulta ao Cadastro Tcnico da Prefeitura Municipal de Curitiba

(Guia Amarela) e, em seguida destacar quais so os interesses a avaliar: se o

terreno, as benfeitorias, as servides, as jazidas minerais, etc.

No que se refere finalidade da avaliao, devemos destacar que espcie de

valor procurado: se valor venal, se o custo de reproduo, a renda, etc.., e

tambm se a avaliao se destina a fins de desapropriao, para a taxao de

impostos, para renovao de contratos de locao, para hipotecas ou garantias

fiducirias ou outro fim, bem como a que data dever se referir essa avaliao.

Uma vez assim identificado o problema, o processo de avaliao continua

com um levantamento preliminar, o qual servir para indicar qual a base mais

aconselhvel para se efetuar a avaliao: se pelo Mtodo Comparativo de Dados de

Mercado (Tratamento por Fatores), pelo Mtodo da Renda, pelo Mtodo Evolutivo

pelo Mtodo Involutivo, ou atravs de Mtodos Cientficos, como atravs de

Inferncia Estatstica ou outros, e assim fazer uma escolha do melhor plano de

trabalho.

Exemplificando, suponhamos que voc venha a se defrontar com o problema

de avaliar uma igreja localizada na regio central de uma cidade, que dever ser

desapropriada para atender a implantao de uma obra pblica, portanto, como em

toda avaliao o Valor do Imvel (Vi) determinado pela soma do Valor do Terreno

(Vt) e da Construo e demais benfeitorias que existam sobre o terreno (Vc), de

acordo com a expresso:


35

Vi = Vt + Vc

Onde:

Vt = rea do terreno (m2) x Valor Unitrio do Terreno (R$/m

2)

Vc = rea Equivalente de Construo (m2) x Valor Unitrio da Construo (R$/m

2)

O avaliador deve estar de posse da documentao relativa ao terreno, de

onde, dentre outras informaes, verificar a sua dominialidade, suas dimenses e

rea e seus confrontantes, de forma a se certificar que se trata do imvel correto a

ser avaliado.

Quanto construo, se houver averbao na matrcula do imvel, o

avaliador j obter sua rea construda e sua idade aproximada, em funo da data

da averbao. Caso no haja a averbao da construo, o avaliador dever

proceder determinao da rea construda mediante medio in loco. Da mesma

forma, o avaliador dever fazer um levantamento do tipo e padro da edificao e

determinar sua idade aparente.

De posse destas informaes bsicas, o avaliador pode partir para a escolha

do mtodo de avaliao que julgar mais indicado.

Como se pode deduzir, uma igreja no produz renda, portanto, pode o

avaliador de incio descartar o Mtodo da Renda para determinar a valor do imvel.

O Valor do Terreno (Vt), se houver uma amostra representativa de lotes

vagos na mesma regio onde se localiza o objeto da avaliao, pode ser

determinado pelo Mtodo Comparativo (Fatores) ou atravs de Inferncia

Estatstica. Caso no haja uma amostra de terrenos vagos, pode-se optar por

avali-lo atravs do Mtodo Involutivo, a no ser que este esteja localizado em

Zoneamento Especial, que no permita uma utilizao tradicional, como a

construo de edifcios comerciais e/ou residenciais.

Para a determinao do Valor da Construo (Vc), descarta-se de imediato o

Mtodo Comparativo e a determinao atravs de Inferncia Estatstica, pois

dificilmente se encontraria uma amostra composta de igrejas venda no mercado.

Portanto para a determinao do Vc, neste caso, seria recomendado o avaliador

utilizar o Mtodo Evolutivo.


36

Para tentar facilitar a tomada de deciso sobre quais mtodos adotar diante

de um trabalho de avaliao, apresenta-se, na prxima pgina, um fluxo que tenta

descrever o processo de avaliao desde os primeiros passos at a escolha do

mtodo mais indicado para cada caso.

Convm aqui, desde logo, observar que nenhum mtodo de avaliao

exato, sendo uns mais trabalhosos do que os outros e alguns mais fundamentados

do que outros, disso resultando, que o mximo que um avaliador sincero e leal pode

aspirar encontrar um valor provvel, que muito se aproxime do valor de mercado,

sendo esse valor de mercado o efeito de diversas variveis, a maior parte dos quais

de origem psicolgica e, portanto, no suscetveis de serem medidos e comparados.


37

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38

1.9 Especificao das Avaliaes

A especificao ser estabelecida em razo do prazo demandado, dos

recursos dispendidos, bem como da disponibilidade de dados de mercado e da

natureza do tratamento a ser empregado.

As avaliaes podem ser classificadas quanto fundamentao e preciso.

Grau de Fundamentao

A fundamentao ser funo do aprofundamento do trabalho avaliatrio,

com o envolvimento da seleo da metodologia em razo da confiabilidade,

qualidade e quantidade dos dados amostrais disponveis.

Grau de Preciso

A preciso ser estabelecida quando for possvel medir o grau de certeza e

o nvel de erro tolervel numa avaliao, da conjuntura de mercado, da abrangncia

alcanada na coleta de dados (quantidade, qualidade e natureza), da metodologia e

dos instrumentos utilizados.

Os graus de fundamentao e de preciso nas avaliaes sero definidos

em decorrncia do tipo de bem a ser avaliado, conforme NBR 14.653 (2001),

guardado o critrio geral de atribuir graus em ordem numrica e crescente, onde o

Grau I o menor e Grau III, o maior.

1.10 Normas de Avaliao

No Brasil, a ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas o Frum

Nacional de Normalizao. As Normas Brasileiras, cujo contedo de

responsabilidade dos Comits Brasileiros (ABNT/CB) e dos Organismos de

Normalizao Setorial (ABNT/NOS), so elaboradas por Comisses de Estudo (CE),

formadas por representantes dos setores envolvidos, delas fazendo parte:

produtores, consumidores e neutros (Universidades, laboratrios e outros).


39

A srie de normas, ABNT NBR 14.653, sob o ttulo geral Avaliao de Bens,

desempenha o papel de guia, indicando os procedimentos gerais, consolidar

conceitos, mtodos e diretrizes para os servios tcnicos de avaliao de bens, e

constituda pelas seguintes partes:

Parte 1 Procedimentos gerais, vigente desde 30/05/2001;

Parte 2 Imveis urbanos, vigente desde 30/06/2004 e revisada em

03/03/2011;

Parte 3 Imveis rurais, vigente desde 30/06/2004;

Parte 4 Empreendimentos, vigente desde 30/01/2003;

Parte 5 Mquinas, equipamentos, instalaes e bens industriais em

geral, vigente desde 05/07/2006;

Parte 6 Recursos naturais e ambientais, vigente desde 30/06/2008 e

revisada em 13/03/2009;

Parte 7 Patrimnios histricos, vigente desde 26/03/2009.


40

2 AVALIAO PELO MTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

TRATAMENTO POR FATORES

2.1 Procedimentos Gerais

Atravs deste mtodo o valor do bem ou de suas partes constitutivas obtido

atravs da comparao a dados de mercado, relativos a outros de caratersticas

similares.

O mtodo comparativo mediante o tratamento por Fatores de utilizao

geral e, considerado como diretriz bsica da engenharia de avaliaes, sendo

adotado para resolver valores de bens imveis (terrenos, lojas, apartamento, etc.)

bem como para bens mveis, tais como: mquinas, objetos, veculos, etc., desde

que apresentem populao e respectivo mercado.

Para uso do mtodo apresentado e suas tcnicas, cumpre verificar os

seguintes pontos:

Vistoria minuciosa do bem avaliando;

Formao da amostra Pesquisa;

Estudo das variveis de influncia nos elementos da amostra (Fatores de

Equivalncia e Coeficientes de Equivalncia);

Tratamento estatstico da amostra;

Determinao dos valores mais provveis do bem avaliando.

Vistoria dos Imveis Avaliandos

Terreno

A partir da vistoria so coletadas todas as caractersticas prprias ao imvel,

sejam elas: topografia, configurao, tipo de solo, formato, posio, etc, bem como

uma caracterizao das regies onde se encontram inseridos, no tocante a

relacionar aspectos ligados a predominncia de ocupao, economia, infra-estrutura

urbana, geografia, equipamentos urbanos comunitrios, etc.


41

Construes

As reas construdas devem ser levantadas mediante medio in loco, e

confrontadas com as descritas nos documentos dominiais, devendo aquelas

prevalecerem, para efeito de avaliao, em caso de discordncia.

As construes devem ser classificadas em tipos, de acordo com o padro

construtivo aparente e em funo dos materiais de construo empregados.

A determinao dos Fatores de Depreciao Fsica - obsolncia pela idade,

aspectos funcionais e de estado de uso e conservao das edificaes, devem ser

baseados em vistorias no local. Estes ndices erosivos contemplam o desgaste

fsico pelo uso, pela idade e pelo estado geral das construes.

Muitas vezes o avaliador pode se deparar com a avaliao de uma

construo inacabada. Nestes casos, se determina o valor normal para a construo

acabada e faz-se incidir sobre este, percentuais que representem a fase em que a

construo realmente se encontra (estado ftico).

Formao da Amostra de Referncia Pesquisa

No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende a composio de

uma amostra representativa de dados de mercado de imveis com caractersticas,

tanto quanto possvel, semelhantes s do avaliando, usando-se toda evidncia

disponvel.

Na estrutura da pesquisa so eleitas as variveis que, em princpio, so

relevantes para explicar a formao de valor e estabelecidas s supostas relaes

entre si e com a varivel dependente.

A estratgia de pesquisa refere-se abrangncia da amostragem e s

tcnicas a serem utilizadas na coleta e anlise dos dados, como a seleo e

abordagem de fontes de informao, bem como a escolha do tipo de anlise

(qualitativa ou quantitativa) e a elaborao dos respectivos instrumentos de coleta

de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, entre outros). No final deste

Captulo so apresentados modelos de fichas para coleta de dados para formao

de amostra para construes, terrenos e apartamentos.


42

Identificao das variveis do modelo

Varivel Dependente

Para a especificao correta da varivel dependente, necessria uma

investigao no mercado em relao sua conduta e s formas de expresso dos

preos (preo total ou unitrio, moeda de referncia, formas de pagamento), bem

como observar a homogeneidade nas unidades de medida. A varivel dependente

poder ser especificada com base no valor total ou no valor unitrio, usualmente em

unidades monetrias medidas por m2 de rea.

Variveis Independentes

As variveis independentes referem-se s caractersticas fsicas (rea, frente,

etc), de localizao (bairro, logradouro, distncia a plo de influncia, entre outros)

e econmicas (oferta ou transao, poca e condio do negcio, se vista ou a

prazo). A escolha das variveis independentes est diretamente ligada

diversidade de caractersticas tanto intrnsecas quanto extrnsecas, aos dados

pesquisados e ao comportamento do mercado imobilirio de cada regio.

As variveis independentes podem ser divididas basicamente em trs grupos,

sendo:

Variveis quantitativas;

Variveis qualitativas;

Variveis dummy ou mudas, que por sua vez podem ser:

o Variveis Proxy: variveis utilizadas para substituir outra de difcil

mensurao e que se presume guardar com ela relao de

pertinncia (por exemplo, utilizao dos valores do CUB para

descrever o padro construtivo da edificao);

o Cdigos alocados: escala de valores que guardem gradao em

relao aos atributos formadores de valor, tais como estado de

conservao (por exemplo, valor 10 para novo, decerescendo at

valor 2, para sem valor);


43

o Variveis dicitmicas: descrio sumria (sim e no) quanto a

existncia de atributos formadores de valor (por exemplo, quanto a

existncia de elevadores ou vagas de garagem em um edifcio).

A NBR 14.653-2 9 (2011) recomenda a adoo de variveis quantitativas,

sempre que possvel.

Caractersticas de Comparabilidade dos Elementos que Formaro a Amostra

O avaliador dever prestar toda a ateno na escolha dos elementos que

utilizar como referncia, procurando sempre similaridade ou condio de viabilizar

a similaridade, tendo em vista: qualidade, estado de conservao, forma, idade,

caractersticas especiais, tipo de construo ou fabricao, localizao, fatores

depreciativos, fatores valorizantes, regio, zoneamento, etc.

Uma vez detectada a condio de se fazer uma correo de um elemento da

amostra, torn-lo ento compatvel com os demais elementos pesquisados,

aplicando os adequados coeficientes de equivalncia, procurando otimizar a

homogeneizao da amostra com o bem avaliando ou paradigma adotado.

Levantamento de Dados de Mercado

O levantamento de dados de mercado tem como objetivo a obteno de uma

amostragem representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o

imvel avaliando esteja inserido e constitui a base do processo avaliatrio. Nesta

etapa o engenheiro de avaliaes investiga o mercado, coleta dados e informaes

confiveis preferentemente a respeito de negociaes realizadas e ofertas,

contemporneas data de referncia da avaliao, com suas principais

caractersticas econmicas, fsicas e de localizao.

As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possvel. A necessidade de

identificao das fontes deve ser objeto de acordo entre os interessados. A NBR

14.653-2 (2011) impe a obrigatoriedade da identificao das fontes no caso de

avaliaes judiciais.


44

Os dados de oferta so indicadores importantes do valor de mercado,

entretanto, devem ser considerados superestimados. A NBR 14.653-2 (2011)

recomenda quantificar esta diferena pelo confronto com dados de transaes

efetivadas.

Na amostragem no se deve considerar informaes que impliquem opinies

subjetivas. Nestes casos a NBR 14.653-2 (2011) recomenda:

Visitar cada imvel tomado como referncia, com intuito de verificar, tanto

quanto possvel, todas as informaes de interesse;

Atentar para aspectos quantitativos e qualitativos;

Confrontar as informaes das partes envolvidas, de forma a conferir

maior confiabilidade aos dados coletados.

Tratamento por Fatores

A NBR 14.653-2 (2011) indica que os fatores a serem utilizados neste tipo de

tratamento devem ser indicados periodicamente pelas entidades tcnicas regionais

reconhecidas e revisados em perodo

Engenharia de Avaliações - Apostila UTFPR 2013

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