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ESCRITURA DE CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL COLETIVO JARDIM DAS

ROSAS NA FORMA ABAIXO:

ARTIGO 1º - O Empreendimento Jardim das Rosas, situado à Av. Pastor Martin Luther King

Júnior, 4.420 – Thomáz Coelho, nesta cidade, denominado “CONDOMÍNIO RESIDENCIAL

COLETIVO JARDIM DAS ROSAS”, fica submetido ao regime instituído pela Lei n.º 4.591, de

16 de Dezembro de 1964.

ARTIGO 2º - O “CONDOMÍNIO RESIDENCIAL COLETIVO JARDIM DAS ROSAS” doravante

denominado COLETIVO, é composto, ao todo, de 480 (Quatrocentos e Oitenta) apartamentos

de sala, 02 quartos, banheiro social, cozinha e área de serviço; com três espaços (hoje

destinados como academia, bar e salão cabelereiro, podendo futuramente destinar a outras

atividades); um parque aquático; uma quadra de esportes; um bosque, vias internas e

parqueamento.

Os apartamentos estão situados em 5 blocos, sendo 12 apartamentos por andar.

Todos os blocos compõem-se de pavimento térreo (com halls de acesso social e de serviço,

compartimento para os medidores de luz do serviço, lixeira, salão de festas, play); pavimento

tipo (cada um com 12 apartamentos) e cobertura (com telhado, casa de máquinas e bomba de

incêndio). Os apartamentos são numerados de 101 a 801, 102 a 802, 103 a 803, 104 a 804,

105 a 805, 106 a 806, 107 a 807, 108 a 808, 109 a 809, 110 a 810, 111 a 811, 112 a 812.

É a seguinte composição geral das frações ideais das unidades autônomas do coletivo:

UNIDADES: TIPO: QUANTIDADE: FRAÇÃO IDEAL: TOTAL:

101 a 801 106 a 806 107 a 807 112 a 812 1 160 45,02 7.203,20 102 a 802 105 a 805 108 a 808 111 a 811 2 160 44,81 7.169,60 103 a 803 104 a 804 109 a 809 110 a 810 3 160 45,17 7.227,20 ARTIGO 3º - São partes comuns e coisas de propriedade e uso comuns, inalienáveis e

indivisíveis, acessórios indissoluvelmente ligados às unidades autônomas da totalidade dos

condôminos do Coletivo e de responsabilidade do Condomínio do Coletivo e terreno, as

fachadas dos prédios, bem como quaisquer partes dos prédios ou outros que, de alguma

forma, afete a estética ou o aspecto do Coletivo todas as dependências anteriores relaciona

como equipamento comunitário, com seus pertences e acessórios; as tubulações-tronco,

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embutidas ou aparentes, condutores de água, eletricidade, gás, telefone, águas pluviais e

esgotos sanitários, até onde sejam de responsabilidade dos prédios, bombas elétricas, seus

motores e acessórios, que não o pertençam especificamente aos prédios de per si; toda e

qualquer área livre, fora da projeção de cada prédio, com suas edificações, seus

equipamentos, acessórios e pertences, enfim, todas as coisas que, por sua natureza e

destinação, forem de uso comum a todos os condôminos do Coletivo.

ARTIGO 4º - São as partes comuns e coisas de propriedade e uso comuns, inalienáveis e

indivisíveis, acessórios indissoluvelmente ligados as unidades autônomas dos condomínios de

cada prédio em que são proprietários de sua responsabilidade; as fundações e a estrutura de

cimento armado: paredes divisórias entre as partes de propriedade e uso comuns e as

unidades autônomas; halls de entrada social e de serviço: a área do “pilotis”; escadas;

corredores de circulação, hall de elevadores; o telhado, a área de cobertura: os elevadores; a

casa de máquinas e todos os seus motores, equipamentos, acessórios e pertences; a casa de

bombas, os compartimentos destinados aos medidores de água, luz e gás, as cisternas e

reservatórios d’água superiores; a sala de depósito, as tubulações-tronco, embutidas ou

aparentes, condutores de água, eletricidade, gás, telefone, águas pluviais e esgotos sanitários,

até o ponto de interseção onde sejam de prioridade e uso comuns a todos os condôminos do

Coletivo, bombas elétricas, seus motores e acessórios; antenas coletivas para aparelho de

rádio e televisão e , enfim, todas as coisas que, por sua natureza e destinação, forem de uso

comum aos condôminos do prédio.

ARTIGO 5º - São partes de propriedade exclusiva de condômino as unidades autônomas,

constituídas pelos apartamentos e seus respectivos pertences, acessórios, aparelhos e

instalações, encanamento e tubulações, até o ponto de interseção com as partes comuns.

ARTIGO 6º - São consideradas tubulações-tronco e de responsabilidade:

a) do Condomínio do Coletivo, os trechos daquelas tubulações que servem de duto para

fluxos que atendem dois ou mais prédios do Coletivo e/ou quaisquer outras

dependências comuns do Coletivo e limitados, por um lado, pelo ponto de interseção

com a rede pública, e, por outro lado, pelo ponto a partir do qual atenda a um único

prédio;

b) dos condôminos do prédio, os trechos das tubulações limitados, por um lado, pelo

ponto de interseção com as do Coletivo e, por outro lado, pelo ponto a partir do qual o

fluxo de atendimento é exclusivo a uma unidade residencial;

c) da unidade residencial, os trechos das tubulações que abastecem à unidade em causa,

limitados pelo ponto de interseção com as do prédio.

ARTIGO 7º - Os trechos do Coletivo onde, por ventura, ocorrer superposição das partes

comuns do Coletivo e determinado prédio, serão conservados sob a responsabilidade conjunta

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do Condomínio do Coletivo e dos condôminos do prédio em causa, cabendo à administração

do Coletivo tornar efetiva essa conservação e aos condôminos do prédio repor ao Coletivo, a

parte das despesas que lhe couber, através do pagamento de uma taxa mensal a ser

estabelecida de comum acordo.

ARTIGO 8º - São Poderes do Coletivo:

a) Deliberativos – A Assembléia Geral e a Assembléia de cada bloco;

b) Executivo – O Conselho Administrativo do Coletivo;

c) Fiscais – O Conselho Fiscal e Consultivo do Coletivo.

ARTIGO 9º - A Assembléia Geral é o Órgão máximo do Coletivo e se constitui da totalidade

dos seus condôminos.

§ 1º - Na Assembléia, cada condômino terá direito a um voto.

§ 2º - Para que se reuna, instale e delibere, a Assembléia Geral, ordinária ou

extraordinariamente, será sempre necessário um quorum mínimo de dois terços da totalidade

dos condôminos, em primeira convocação. Não alcançando esse quorum, a Assembléia Geral

em trinta minutos após a hora inicialmente designada, deliberará com o número de presentes;

§ 3º - A Assembléia Geral reunir-se-á, por convocação do Síndico Geral ou do Conselho nos

termos previstos, através de comunicação, por sua afixação em local visível e com

antecedência mínima de cinco dias. Nela deverá constar, obrigatoriamente, dia, hora e local da

reunião, bem como um resumo dos assuntos a serem tratados;

§ 4º - A Assembléia Geral reunir-se-á, ordinariamente, no mês de Dezembro a fim de:

a) discutir e votar o relatório das principais atividades do Conselho Administrativo e as

contas apresentadas pelo Síndico, retativo ao exercício findo;

b) eleger o Síndico e os membros do Conselho Fiscal do Coletivo, todos a serem

empossados a partir do Primeiro dia útil do mês seguinte ao da realização da

Assembléia. Evento que ocorrerá a cada dois anos.

ARTIGO 10º - A Assembléia Geral reunir-se-á extraordinariamente:

a) nos casos previstos em lei;

b) por convocação do Síndico, Conselho Administrativo do Coletivo ou de condôminos

que representem, no mínimo, ¼ (um quarto) da sua totalidade, sempre que o interesse

geral o exigir;

c) por convocação do Conselho.

§ ÚNICO – A convocação extraordinária da Assembléia Geral obedecerá as mesmas

formalidades previstas.

ARTIGO 11º - No ato da instalação da Assembléia Geral, seja sob a forma ordinária ou

extraordinária, serão eleitos, por maioria de votos ou aclamação dos condôminos presentes,

um Presidente da Assembléia e um Secretário.

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DOS DIREITOS, DEVERES E PROIBIÇÕES DOS CONDÔMINOS

DOS DIREITOS DOS CONDÔMINOS

1.1 – Todas as pessoas, condôminos e ocupantes, a qualquer título, que residam ou

freqüentem o condomínio, suas famílias e empregados são obrigados a cumprir, respeitar e

fiscalizar a observância das disposições da convenção de condomínio e regulamento interno,

que só poderão ser alterados após a aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos.

1.2 – São direitos dos condôminos:

a) usar, gozar, usufruir e dispor de sua unidade autônoma, do modo que lhe aprouver, desde

que observadas a destinação do condomínio, as disposições desta convenção, do regimento

interno e outros eventuais regulamentos do condomínio e do Código Civil Brasileiro;

b) usar as partes de propriedade comum, de modo compatível com as respectivas destinações,

obedecidas as normas legais, as contidas nesta Convenção e as disposições dos

Regulamentos Internos do Condomínio, contanto que não exclua a utilização dos demais

condôminos;

c) livremente dispor, alienar, prometer, vender, gravar, ceder, onerar ou transferir direitos

aquisitivos ou de simples posse sobre sua unidade autônoma, podendo, também, reivindicá-la

das mãos de quem indevidamente a detenha, independentemente do consentimento dos

demais condôminos;

d) comparecer às Assembléias ou nelas se fazer representar por bastante procurador, podendo

discutir, propor, aprovar, impugnar, rejeitar, votar e ser votado, desde que quite com suas

contribuições condominiais e demais valores eventualmente devidos ao Condomínio, ou então

que, embora nestas condições não estando, a convenção mesmo assim o permita, observadas

as restrições contidas nesta Convenção;

e) usufruir com seus familiares das dependências e coisas comuns do Condomínio;

f) examinar livros, balancetes, podendo, ainda, a qualquer tempo, solicitar, por escrito,

informações ao síndico de questões atinentes à administração do Condomínio, o que deverá

fazer sempre que possível, através do conselho consultivo;

g) fazer consignar no livro de atas das assembléias gerais, através do secretário ou

pessoalmente, no livro de reclamações do Condomínio, eventuais críticas, sugestões,

desacordos ou protestos contra decisões e atos que repute prejudiciais à boa administração do

Condomínio, solicitando ao síndico, se for o caso, a adoção das medidas corretivas

adequadas.

DOS DEVERES DOS CONDÔMINOS

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2.1 – Constituem deveres dos condôminos:

a) cumprir, fazer cumprir e fiscalizar a observância das disposições contidas na lei, na

convenção, no regimento interno e nos eventuais demais regulamentos internos;

b) Responder cada qual, a todo tempo, pelo pagamento das multas que forem aplicadas pelo

síndico a qualquer ocupante da unidade autônoma que lhe pertença e integre o Condomínio,

fazendo-as recolher aos cofres do Condomínio quando lhe forem cobradas;

c) concorrer para as despesas do Condomínio, sejam de manutenção, limpeza, conservação,

segurança, consumos comuns, seguro coletivo, etc., tudo segundo os critérios estabelecidos

na convenção;

d) arcar, segundo aqueles mesmos critérios, com ônus a que se estiver ou vier a ficar sujeito o

Condomínio;

e) zelar pelo asseio, higiene e segurança do Condomínio, lançando lixo e resíduos, outros nos

locais próprios;

f) respeitar a lei do silêncio;

g) comunicar o síndico, com a devida presteza, qualquer caso de moléstia epidêmica

constatada no Condomínio, de sorte a possibilitar a pronta ação das autoridades sanitárias

competentes;

h) guardar decoro e respeito no uso das coisas e partes comuns e privativas, não as usando,

nem permitindo que sejam usadas, para fins diversos daqueles a que se destinam;

i) não usar aparelhos sonoros de modo a perturbar o sossego alheio;

j) não manter ou armazenar substâncias inflamáveis ou explosivas no interior de suas

unidades;

k) não instalar quaisquer aparelhos que possam causar interferência ou dano aos aparelhos e

instalações elétricas dos demais condôminos e do Condomínio;

l) providenciar os necessários reparos nas instalações internas de água, luz, gás e esgoto nas

suas unidades, até as linhas tronco, assim como reparar ou indenizar os danos que causarem

em outras unidades;

m) não omitir nas escrituras de alienação e promessa de alienação, nem nos contratos que por

qualquer modo transfiram a posse das unidades, obrigatoriedade dos adquirentes ou usuários

a qualquer título respeitarem a destinação do Condomínio, a convenção, o regimento interno;

n) permitir o acesso do síndico ou de seus prepostos às respectivas unidades para a fim de

examinar ou reparar os defeitos ou ocorrências que afetem de qualquer forma outras unidades

ou partes comuns, bem como verificar a existência ou não de qualquer circunstância que

infrinja as condições aqui estabelecidas;

o) conservar e reparar a sua custa exclusiva, tudo quanto diga respeito à sua unidade

autônoma;

p) reparar e indenizar os danos causados às demais unidades autônomas, decorrentes de

desgastes e defeitos de obras verificadas em sua respectiva unidade;

q) não colocar lixo, detritos, etc., senão nos locais aos mesmos destinados e adicionados em

sacos plásticos;

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r) efetuar a manutenção dos equipamentos componentes de sua unidade, tais como interfones,

instalações elétricas e hidráulicas, equipamentos de segurança, caixas acopladas ou válvulas

das bacias dos banheiros, etc., substituindo, quando necessário os vedantes das torneiras e

misturadores;

s) não deixar formar depósitos de gorduras ou resíduos sólidos dentro dos ralos dos pisos, pias

e lavatórios, bem como, limpar no mínimo semestralmente todos os ralos, evitando assim

entupimentos e mau cheiro;

t) evitar que os marceneiros, na montagem dos armários e gabinetes, danifiquem ou retirem os

sifões e flexíveis das pias dos banheiros e cozinha. Estas peças exigem cuidados na limpeza

diária, devendo ser evitadas colisões com panelas ou outros objetos que poderão provocar

vazamentos e conseqüentes danos nos armários e nos gabinetes.

2.2 – Além dos acima enumerados, são ainda deveres específicos dos condôminos:

a) usar suas unidades autônomas exclusivamente para os fins a que se destinam as mesmas e

o Condomínio;

b) não exibir de forma a serem vistos do exterior dos apartamentos, cartazes, anúncios,

inscrições ou quaisquer outros letreiros;

c) não alterar a forma ou a decoração das fachadas externas ou das áreas internas de uso

comum;

d) não embaraçar o uso das áreas comuns, mesmo a título provisório.

DAS PROIBIÇÕES AOS CONDÔMINOS

3.1 – É expressamente proibido a qualquer condômino;

a) instalar aparelhos de ar condicionado em locais que não os especificamente determinados

na edificação;

b) usar, emprestar ou alugar, no todo ou em parte, as unidades autônomas para fins

incompatíveis com a destinação do Condomínio ou a moralidade e o recato dos seus usuários,

assim como permitir que pessoas inidôneas as freqüentem, dando ensejo à eventual ação

repressiva por parte dos órgãos policiais;

c) promover a limpeza de sua unidade de forma a prejudicar a das partes comuns ou a de

unidade de outro condômino;

d) fazer algazarra, gritar, discutir ou conversar em voz alta nas partes comuns, bem como usar

de linguagem inadequada, falta de decoro, grosseira, inconveniente ou descabida, infringindo,

assim, as normas da boa educação;

e) utilizar os empregados do condomínio para execução de serviços particulares dentro do

horário de trabalho dos mesmos no Condomínio;

f) queimar fogos de artifício, de qualquer natureza, nas unidades autônomas ou nas áreas de

propriedade comum;

g) usar aparelhos, máquinas ou equipamentos que produzam trepidações ou ruídos

excessivos;

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h) usar nas instalações sanitárias das unidades, produtos que contenham agentes corrosivos,

tais como soda cáustica, ácido muriático, cloro concentrado e outras substâncias da mesma

natureza, devendo ser preferentemente empregados para fins de limpeza e assepsia das

citadas peças, sabão biodegradável e detergentes bioquímicos a base de enzimas, com o que

serão evitados graves danos aos sistemas coletores dos prédios, ou seja, a prematura

corrosão dos seus diversos componentes;

i) efetuar internamente qualquer obra que altere a estrutura do prédio, colocando em risco a

sua estabilidade e segurança;

j) decorar as partes e esquadrias externas da sua respectiva unidade com totalidades diversas

das empregadas no conjunto do condomínio;

k) atirar papéis ou quaisquer objetos ou detritos nas partes ou coisas comuns;

l) estender roupas, toalhas ou outras peças nas janelas ou peitoris das fachadas fronteiras às

áreas comuns, bem como depositar vasos nos peitoris das janelas;

m) instalar antena transmissora individual, que prejudique as recepções de aparelhos de rádio

e televisão dos condôminos, e portanto, só será permitida quando não gerar reclamações dos

demais;

n) trafegar em todas as ruas do condomínio em velocidade superior a 20 Km/h. o síndico

poderá colocar obstáculos destinados a reduzir a velocidade em qualquer ponto das Ruas do

Condomínio;

o) é vedado o trânsito de veículos com descarga aberta, ou que provoquem poluição sonora;

p) nos passeios, praças e parques do Condomínio é terminantemente vedado quaisquer danos

à árvores e elementos naturais, existentes nas partes comuns, como inscrições, pinturas e

coisas similares, são proibidas e serão passíveis de multas, assim como quaisquer elementos

construídos, tais como mesas de jogos, bancos, paredes, postes, redes, escadas, calçadas,

etc.;

3.2 – Incumbe não só o síndico, mas também ao conselheiro do bloco, aos membros do

conselho consultivo, ao zelador, porteiros, vigias, serventes e demais empregados do

condomínio, na qualidade de auxiliar do síndico, fiscalizar o uso adequado das partes comuns

do Condomínio, das normas estabelecidas na lei, na convenção e no regimento interno;

3.3 – Em caso de alienação, promessa de alienação, cessão de posse ou constituição de

direitos reais sobre quaisquer unidades integrantes do Condomínio, ficam desde logo

obrigados os novos adquirentes, quer do direito ao uso, quer do domínio pleno, à exata

observância de todos os dispositivos contidos na convenção, no regimento interno e em

eventuais regulamentos outros, ainda que nenhuma menção a eles tenha sido feita nos

instrumentos disciplinadores das aludidas transações;

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3.4 – As alterações, reformas, acréscimos e reparos a serem levados a efeito em

dependências internas das unidades autônomas deverão ser previamente comunicados ao

síndico e em hipótese alguma poderão colocar em risco os demais condôminos.

3.5 – Caberá ao condômino em cuja unidade autônoma esteja sendo realizadas obras,

promover, diariamente, a limpeza da sua unidade, áreas e dependências pelas quais transitem

materiais e entulhos, sendo expressamente vedado o seu depósito ou acúmulo nas partes

comuns, salvo mediante prévia autorização do síndico, mas sempre pelo tempo estritamente

necessário.

3.6 – Responderá o condômino perante os demais condôminos, terceiros e o condomínio por

todos e quaisquer prejuízos que, em virtude da realização das obras referidas nos itens

precedentes, possa direta ou indiretamente causar à propriedade singular ou coletiva,

cumprindo-lhe, caso isso aconteça, providenciar às suas expensas exclusivas a realização dos

consertos que se façam necessários, sem prejuízo do pagamento das indenizações e demais

conseqüências cabíveis, assim como das penalidades que lhe possam ser aplicadas.

3.7 – Sempre que ocorrerem estragos ou prejuízos motivados por ação ou omissão imputável a

qualquer condômino, as pessoas dele dependente, seus empregados, prepostos e ocupantes a

qualquer título de sua unidade autônoma, ou ainda quando resultantes de defeitos constatados

nas instalações internas da mesma, cumprirá ao respectivo titular compor perante o

Condomínio, ou conforme o caso, diretamente junto ao proprietário da unidade autônoma

danificada, os prejuízos causados.

DA ADMINSTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO

DO ORÇAMENTO E DO RATEIO DAS DESPESAS

4.1 – Constituem despesas comuns do Condomínio, que deverão ser suportadas e rateadas

por todos os condôminos, a cada unidade, as seguintes:

a) as relativas à conservação, limpeza, reparação e consumo das áreas e coisas comuns;

b) a renumeração do síndico e os salários e encargos dos empregados do Condomínio;

c) as atinentes ao seguro da edificação e demais bens do Condomínio;

d) todas as demais que, por sua natureza ou por previsão nesta Convenção, sejam comuns ao

Condomínio.

4.2 Todos os proprietários concorrerão para com todas as despesas necessárias ao pleno

funcionamento do Condomínio, tudo de acordo com orçamento fixado para o exercício.

4.3 – Também concorrerão os condôminos para o rateio das despesas extraordinárias,

recolhendo a respectiva quota no boleto da taxa condominial.

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4.4 – São também consideradas despesas normais de custeio de responsabilidade de todos os

condôminos, na forma do rateio acima previsto, os impostos, prêmios de seguro, consertos de

qualquer natureza, conservação, reparação, limpeza, desinfecção, dedetização, reposição das

instalações de uso comum, taxas de esgotos, consumo de água, gás, luz, força e telefone,

manutenção, funcionamento das coisas e serviços condominiais, caixa d’água, equipamentos e

tudo o mais que os condôminos deliberem como de uso coletivo e tenha relação com as partes

comuns do empreendimento, ainda, que não explicitado acima.

4.5 – Todavia, as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou

de alguns deles, serão da responsabilidade de quem delas se serve na forma do Artigo 1.340

do Código Civil.

4.6 – São consideradas despesas extraordinárias, aquelas decorrentes de fatos não

previsíveis, bem como, as relativas a obras e melhorias necessárias ou não, mas que atendam

à conveniência da maioria absoluta dos condôminos. As despesas extraordinárias deverão ser

submetidas à aprovação do Conselho Consultivo, ressalvado o disposto na alínea “g” do Artigo

13.1 desta Convenção, marcando o Síndico o prazo para a resposta e avocando para si a

decisão, caso o Conselho não se manifeste no prazo concedido.

4.7 – O Síndico e/ou Administradora do CONDOMÍNIO elaborará, anualmente, orçamento das

despesas normais de custeio, o qual, após submetido e aprovado pela Assembléia Geral, terá

o seu valor rateado entre os condôminos, devendo as mesmas serem pagas até o 10º

(Décimo) dia do mês a que se referirem, sob pena de ficar o condômino faltoso sujeito às

penalidades previstas nessa Convenção.

4.8 – As despesas extraordinárias deverão ser rateadas entre todos os condôminos e deles

cobradas conforme estabelecido da assembléia geral ou extraordinária que as autorizar.

4.9 – A assembléia geral poderá determinar que o rateio das despesas seja feito de forma

indexada, para compensar os efeitos inflacionários, assim como os aumentos de despesas

oriundas de dissídios ou outras determinações legais ou contratuais.

4.10 – Em ocorrendo déficit de caixa, ou na certeza de iminente ocorrência, o síndico, ouvido o

conselho consultivo, e uma vez constatada a insuficiência do fundo de reserva, deverá, em

tempo hábil, agendar uma assembléia extraordinária para deliberações necessárias.

4.11 – Ficarão a cargo exclusivo de cada condômino as despesas decorrentes de atos

praticados por ele ou por ocupante a qualquer título de sua unidade autônoma, bem como o

aumento das despesas a que um ou outro der causa.

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4.12 – O disposto no item anterior é extensivo aos prejuízos causados às partes comuns pela

omissão do condômino ou ocupante na execução dos trabalhos ou reparos necessários em

sua unidade.

4.13 – O saldo remanescente do orçamento de um exercício será incorporado ao exercício

seguinte, se outro destino não lhe for dado pela assembléia geral ordinária.

4.14 – O valor relativo ao atendimento das despesas de Condomínio, normais ou

extraordinárias, será rateado entre os condôminos.

4.15 – O condômino que provocar o aumento do rateio por motivos de seu interesse próprio

deverá pagar no devido tempo, o excesso a que der causa e demais cominações previstas

nesta Convenção.

4.16 – Todas as instalações internas de águas, esgotos, gás, eletricidade, telefone, etc., de

cada unidade serão reparadas à custa do respectivo condômino, quando o estrago se verificar

até chegar às linhas-troncas, assim como o assoalho ou piso de qualquer natureza, portas,

janelas, persianas, lustres, aparelhos sanitários e todos os demais pertences de cada

propriedade autônoma.

4.17 – Havendo necessidade o Síndico deverá apresentar em assembléia extraordinária as

despesas extraordinárias com o intuito de cobrir despesas básicas como, por exemplo:

encargos trabalhistas, tributos, honorários de empresa administradora de condomínio (se

houver) e honorários advocatícios.

4.18 – Quando o estrago se verificar nas linhas tronco e não for causado por qualquer

condômino ou inquilino, os reparos correrão por conta de todos os condôminos,

indistintamente.

4.19 – Quando ficar provado que o estrago verificado nas linhas tronco tenha sido causado

direta ou indiretamente por qualquer dos condôminos ou seus autorizados, os reparos correrão

por conta do condômino em questão.

4.20 – Cabe ao Síndico e/ou Administradora (se houver) do CONDOMÍNIO arrecadar as

contribuições dos condôminos, competindo-lhes promover a cobrança judicial das quotas em

atraso, nos termos do artigo 1.348, inciso VII do atual Código Civil.

4.21 – O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na presente Convenção

ficará sujeito, de imediato, às penalidades previstas na mesma.

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4.22 – As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações

ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou

titulares de direitos a aquisição de unidades, mediante pagamento prévio aprovado em

Assembléia Geral.

4.23 – A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como

escusa para exonerá-lo dos seus encargos.

DO FUNDO DE RESERVA

5.1 – Fica criado pela presente convenção o Fundo de Reserva do Condomínio, cobrável

juntamente com as importâncias devidas pelas despesas ordinárias, previstas no capítulo

anterior, será cobrada uma importância para constituição do fundo de reserva, a ser utilizado

pelo síndico em caso de urgência, ou ainda, para atender às despesas com as obras de

conservação e reforma não prevista no orçamento, mediante prévia aprovação da assembléia

geral extraordinária.

5.2 – O Fundo de Reserva será constituído das seguintes parcelas:

a) pela taxa de 5% (cinco por cento) sobre as contribuições dos condôminos ao condomínio;

b) pelas multas impostas aos condôminos por infiltrações desta Convenção e do Regimento

Interno;

c) pelos saldos acumulados no fim de cada exercício.

5.3 – Todas as contribuições, juros, multas, etc., serão depositados em estabelecimento

bancário, cabendo ao síndico, ouvido o AGE, decidir sobre a aplicação financeira do fundo de

reserva, que assegure razoável rentabilidade, liquidez e segurança, assim como sobre a sua

movimentação e uso na ocorrência das hipóteses acima.

5.4 – O Fundo de Reserva não excederá a 50% (cinqüenta por cento) do montante da receita

mensal do condomínio.

DO SEGURO DO INCÊNDIO DA DEMOLIÇÃO

DA ALIENAÇÃO E DA RECONSTRUÇÃO OBRIGATÓRIA

6.1 – O Condomínio é obrigado a manter-se segurado contra riscos de incêndio e outro

sinistro que possam causar a sua destruição, no todo ou em parte, computando-se o prêmio

nas despesas ordinárias do condomínio e devendo a apólice discriminar, uma a uma, as

unidades autônomas e o total das partes comuns, com os respectivos valores.

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6.2 – Poderá o condômino aumentar, por sua conta exclusiva, o valor do seguro de sua

unidade e, neste caso, pagará diretamente à companhia seguradora o prêmio correspondente

ao aumento efetuado.

6.3 – Aprovada a reconstrução, a mesma será feita guardando, obrigatoriamente os mesmos

destinos, formas externas e disposição interna do Condomínio, sendo que, nesta hipótese, os

condôminos integrantes da minoria vencida poderão eximir-se de participar e contribuir para a

reedificação, desde que alienem seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação

judicial, na forma do parágrafo primeiro do acima apontado artigo 1.357 do Código Civil

Brasileiro, em vigor.

6.4 – Ocorrendo, pela ação do tempo, desgaste das unidades do condomínio que deprecie

seu valor unitário em relação ao valor global do terreno, depreciação essa apurada segundo a

participação de cada condômino nesse preço global em razão da sua fração ideal de terreno,

poderá o Condomínio, em assembléia geral e pelo quorum previsto no parágrafo 2º do artigo

17 da Lei Federal nº 4.591/64, decidir sobre a alienação total ou não do condomínio.

DO SÍNDICO, DO CONSELHO CONSULTIVO

E DA FORMA DE ADMINISTRAÇÃO

7.1 – O Condomínio será administrado e representado por um Síndico, condômino proprietário

ou morador, pessoa física ou jurídica, eleito em Assembléia Geral Ordinária, com mandato de

02 (dois) anos, imediatamente empossado, podendo ser reeleito, sendo assistido por um

Conselho Consultivo.

7.2 – O cargo do Síndico deverá ser remunerado, cabendo à assembléia geral ordinária que o

eleger fixar a sua renumeração, sendo certo que os membros do conselho não receberão

qualquer renumeração, a não ser que um deles venha a assumir, em substituição, o cargo de

síndico por prazo mínimo de 30 (trinta) dias corridos.

7.3 – O Síndico poderá delegar as suas funções administrativas, ou parte delas, a pessoa ou

empresa especializada da sua confiança, sempre porém, sob a sua responsabilidade e

mediante a renumeração que vier a ser fixada pela Assembléia Geral dos Condôminos.

7.4 – Não poderá ser eleito (a) para o cargo de Síndico e do Conselho, pessoa que não esteja

quite com o pagamento da cota condominial ou que esteja envolvido em litígio contra o

condomínio.

7.5 – Em caso de empate na Assembléia que deliberar sobre a eleição de Síndico, deverá

marcar uma nova eleição no prazo mínimo de cinco dias.

13

7.6 – Sem prejuízo de outras atribuições conferidas pelo Síndico, compete ao conselho:

a) substituir o Síndico em sua ausência ou impedimento;

b) auxiliar o Síndico, quando for solicitado.

c) no impedimento ocasional do conselho, as suas funções serão exercidas pelo Presidente do

Conselho Consultivo sob a inteira responsabilidade deste.

7.7 – Em Assembléia Geral Ordinária ou Assembléia Geral Extraordinária especialmente

convocada para este fim, o Síndico que praticar irregularidade, não prestar contas, ou não

administrar convenientemente o condomínio poderá ser destituído por maioria absoluta dos

votos de todos os condôminos adimplentes.

7.8 – No caso de vacância do cargo de síndico, assumi-lo-á o conselheiro, que exercerá seu

mandato pelo tempo restante, recebendo a renumeração correspondente, sem prejuízo ao

contrato de administração que estiver em vigor por força do item 11.5. No caso da ausência do

conselheiro assumirá o Presidente do Conselho pelo tempo restante, cabendo outro membro

do conselho efetivo assumir o cargo de Presidente do Conselho, passando o membro do

conselho suplente referente ao conselho efetivo. Na ausência do Presidente, a substituição

será decidida pelos membros e suplentes do conselho.

7.9 – Em caso de destituição, o síndico apresentará imediatamente contas de sua gestão.

7.10 – O Síndico não é responsável pelas obrigações contraídas em nome do condomínio,

desde que tenha agido no exercício regular de suas atribuições e em conformidade com esta

convenção, com a lei e na forma autorizada nas assembléias, podendo, se for o caso ser

responsabilizado pelo excesso de representação e pelos prejuízos a que der causa por dolo

(má fé) ou culpa (negligencia, imprudência, imperícia).

7.11 – Sem prejuízo das atribuições conferidas pelo art. 1.348 do Código Civil, ou ainda, por lei

posterior que venha a regular Condomínio Edifício, compete ao Síndico:

a) representar o condomínio em juízo ou fora dele, ativa e passivamente, em tudo o que se

referir a assuntos do interesse condominial, podendo, para tal fim, constituir advogados

legalmente habilitados, outorgando-lhes poderes “ad judicia” e outros que se fizerem

necessários, e, bem assim, nomear prepostos para representar o Condomínio perante o Poder

Judiciário; b) admitir ou demitir empregados, fixar as respectivas funções, tarefas,

responsabilidades e renumerações, assim como contratar prestadores de serviços, pessoas

físicas e/ou jurídicas, de acordo com a estrutura e o orçamento aprovado pela assembléia

geral; c) cumprir e fazer cumprir a lei, a Convenção de Condomínio, o regimento interno e as

deliberações das assembléias gerais; d) autorizar reparos urgentes ou adquirir o que seja

necessário à segurança ou à conservação do condomínio, até o limite mensal correspondente

a 50 (cinqüenta) vezes o salário mínimo vigente, ou com prévia aprovação do conselho

14

consultivo se exceder esta importância e não constar do orçamento anual aprovado; e)

executar fielmente as disposições orçamentárias aprovadas pela assembléia geral; f) convocar

a assembléia geral ordinária, na época própria, e as extraordinárias, quando julgar conveniente

ou lhe for requerido, fundamentadamente, por grupo de no mínimo, um quarto dos votos do

Condôminos adimplentes; g) prestar, a qualquer tempo, informações sobre os atos de sua

administração; h) oferecer proposta de orçamento para exercício seguinte; i) manter

escrituração contábil adequada; j) cobrar, inclusive em juízo, as quotas que couberem aos

condôminos no rateio das despesas ordinárias ou extraordinárias do Condomínio, bem como

as penalidades impostas por infração de disposições desta convenção, do regimento interno ou

de outras ordens condominiais; k) comunicar prontamente ao conselho consultivo o

recebimento de qualquer citação intimação ou notificação, judicial ou extrajudicial, da qual

possa decorrer responsabilidade para o Condomínio; l) procurar por meios convicentes, dirimir

divergências entre os condôminos; m) entregar ao seu sucessor todos os livros, documentos e

pertences do Condomínio em seu poder; n) apresentar para exame, pelo menos

bimestralmente, ao conselho consultivo, as contas do período decorrido desde o exame

anterior; o) enviar mensalmente aos condôminos o demonstrativo das receitas e das despesas

do mês anterior; p) contratar os seguros obrigatórios por lei e os demais que forem aprovados

pela assembléia geral, ouvido o conselho consultivo; q) resolver os casos omissos (item 14.6);

r) remeter aos condôminos, até 5 (cinco) dias antes da data marcada para a realização da

assembléia geral ordinária: I) o relatório da sua administração e os principais fatos

administrativos do período de seu mandato; II) cópia das demonstrações financeiras;III)

proposta de orçamento relativo ao exercício que se inicia.

7.12 – O SÍNDICO fica obrigado a contratar empresas especializadas em manutenção para

todos os equipamentos das áreas comuns, tais como interfone, Luz de emergência,

elevadores, bombas elétricas e hidráulicas e etc., visando tal manutenção mensal manter o

bom funcionamento dos mesmos.

7.13 – O Síndico deverá convocar, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, a fim

de aprovar orçamentos das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de

contas.

7.14 – Se o Síndico não convocar assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

7.15 – Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

DO CONSELHO CONSULTIVO

15

8.1 – O Conselho Consultivo será constituído por 5 (cinco) conselheiros e 5 (cinco) suplentes,

com mandatos iguais ao do Síndico, sendo eleitos juntamente, pela mesma forma, e com igual

prazo de mandato do Síndico, com a seguinte competência.

a) assessorar o Síndico e fiscalizar as suas ações na solução dos problemas que digam

respeito ao Condomínio;

b) examinar as contas e relatórios do síndico e os comprovantes do Condomínio e assinar com

o síndico os balancetes;

c) fiscalizar a gestão do Síndico, comunicando aos condôminos, por avisos nos quadros, as

irregularidades que acaso ocorram;

d) quando solicitado pelo síndico, dar parecer em contratos que tragam responsabilidades ou

ônus para o condomínio;

e) zelar e fazer cumprir os dispositivos desta Convenção e do Regimento Interno, levando ao

conhecimento do Síndico, por escrito, as irregularidades observadas;

f) propor ao Síndico a aplicação de penalidades aos moradores que transgredirem a

Convenção, o Regimento Interno e a lei;

8.2 – Caso seja aprovado pelos condôminos a contratação de um sindico pessoa jurídica, o

contrato deverá ser assinado pelos membros do conselho consultivo.

8.3 – As deliberações do conselho consultivo serão tomadas por maioria simples, metade dos

votos presentes, cabendo ao síndico o voto de desempate.

8.4 – Na hipótese de ausência do síndico a qualquer reunião do conselho consultivo, substituí-

lo-á o conselheiro designado pelos demais.

8.5 – As reuniões do conselho consultivo serão lavradas atas em livro próprio, assinadas pelos

conselheiros presentes, cujas cópias serão encaminhadas, dentro de 8 (oito) dias de sua

realização ao síndico.

8.6 – Se qualquer conselheiro efetivo faltar a 3 (três) reuniões por ano de exercício, seu

mandato estará automaticamente cancelado, assumindo-o, também automaticamente, o

suplente.

DAS ASSEMBLÉIAS GERAIS DO CONDOMÍNIO

9.1 – Todos os assuntos de interesse do CONDOMÍNIO, suas dependências e instalações,

serão resolvidas pelas Assembléias Gerais dos Condôminos, que poderão ser ordinárias ou

Extraordinárias, as quais desde convocadas e instaladas de acordo com a lei e esta

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Convenção; obrigarão todos os condôminos em relação ao que nelas for deliberado, a partir do

dia imediatamente subseqüente às suas realizações.

9.2 – A Assembléia Geral ordinária será realizada anualmente, entre no mês de Novembro,

mediante convocação do Síndico, e será presidida por um presidente, eleito no início dos

trabalhos, competindo-lhes deliberar sobre:

a) a eleição, a cada dois anos, do Síndico e dos membros do Conselho Consultivo, efetivos e

suplentes;

b) aprovar ou rejeitar as contas prestadas pelo Síndico e dos membros do Conselho;

c) discutir, votar e aprovar a previsão orçamentária relativa ao exercício em curso na data da

Assembléia, fixando o valor e a forma de pagamento das contribuições destinadas ao

atendimento das despesas condominiais;

d) quaisquer outros assuntos de interesse do Condomínio, além das matérias inscritas na

ordem do dia.

9.3 – Compete às Assembléias gerais Extraordinárias:

a) deliberar sobre matéria de interesse geral do edifício ou dos condôminos;

b) decidir eventuais recursos interpostos por condôminos em relação a atos do Síndico ou

penalidades a eles impostas;

c) demais matérias constantes da ordem do dia;

d) examinar os assuntos que lhe sejam propostos por qualquer condômino.

9.4 – As assembléias serão realizadas sempre que houver necessidade de deliberação, no

interesse do CONDOMÍNIO, e serão convocadas:

a) pelo Síndico; b) pelo Conselho Consultivo; c) por condôminos que representem 25% (vinte e

cinco por cento), no mínimo, da totalidade de votos do Condomínio, quando o Síndico não

atender, no prazo de 15 (quinze) dias, o pedido de convocação que apresentarem devidamente

fundamentado, com indicação das matérias a serem tratadas; d) pelo condômino a quem o

síndico houver imposto penalidade, a fim de que a assembléia geral aprecie o recurso

específico.

9.5 – A convocação da assembléia geral far-se-á mediante avisos nos quadros dos blocos

contendo, além do local, data e hora da assembléia, a ordem do dia e no caso de alteração

desta convenção, a indicação da matéria.

9.6 – Entre o dia da expedição da carta de convocação e o da realização da assembléia geral

mediará o prazo de 5 (cinco) dias, no mínimo, ressalvadas as exceções previstas na lei e nesta

Convenção.

9.7 – Havendo urgência, as convocações para a Assembléia Extraordinárias poderão ser

realizadas em prazo inferior ao acima previsto.

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9.8 – As decisões tomadas em Assembléia Geral Ordinária somente poderão ser modificadas

em Assembléia Geral Extraordinária, pelo voto mínimo metade mais um do total dos

condôminos presentes.

9.9 – A Assembléia Geral instalar-se-á, em primeira convocação, com a presença de

condôminos que representem, no mínimo, 50% (cinqüenta por cento) dos que tenham direito a

voto; em segunda convocação, instalar-se-á com qualquer “quorum”, nos termos do art. 1.352

do Código Civil.

9.10 – No aviso de convocação fixar-se-á o momento em que será realizada a assembléia

geral em 1ª e 2ª convocações, devendo mediar, entre ambas, um período de pelo menos 30

(trinta) minutos.

9.11 – O síndico, pelo meio e do modo que julgar adequados, deverá facilitar aos condôminos

o conhecimento da convocação, sem que a estes, contudo, sob qualquer pretexto, assista o

direito ou a possibilidade de questionar a legitimidade ou eficácia da convocação com base

nesta recomendação.

9.12 – Salvo motivo de força maior, a assembléia geral realizar-se-á no próprio condomínio.

Quando a assembléia houver de efetuar-se em outro local, o aviso convocatório indicará, com

clareza, o lugar da reunião, que, em nenhum caso, poderá realizar-se fora do bairro de Thomaz

Coelho.

9.13 – Independentemente das formalidades previstas neste capítulo, será considerada regular

a assembléia geral a que comparecerem todos os condôminos.

9.14 – As decisões das assembléias serão registradas em atas, no livro próprio, lavradas pelo

secretário. Remetendo o Síndico, nos oito dias subseqüentes, cópia da respectiva ata nos

quadro de aviso.

9.15 – As despesas com as assembléias gerais serão lançadas e inscritas a débito do

Condomínio, mas as relativas às assembléias convocadas para apreciação de recursos de

condôminos serão pagas pelos recorrentes cujos recursos forem desprovidos.

9.16 – Observadas as ressalvas inseridas na presente Convenção do Condomínio, só poderão

votar e ser votados nas assembléias gerais os condôminos que estiverem quites com o

condomínio, conforme o inciso III do artigo 1.335 do Código Civil, sendo, todavia, facultado ao

condômino sem direito a voto comparecer à assembléia e discutir a matéria submetida à

deliberação. O direito de voto será reconhecido ao condômino que quitar as suas obrigações

até o momento da instalação da assembléia geral.

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9.17 – Ressalvados os casos previstos nessa convenção ou na lei, a cada unidade

corresponderá um voto, sendo que os condôminos em atraso no pagamento das quotas que

lhes couberem nas despesas de condomínio ou das multas que lhe tenham sido impostos não

poderão tomar parte nas deliberações e se, não obstante a proibição deste item votarem nas

Assembléias, os seus votos serão nulos.

9.18 – Os condôminos presentes à assembléia geral, mesmo que representados por

procuradores, deverão, se exigido, comprovar, mediante documentação hábil, sua qualidade de

condômino bem como a regularidade de sua representação, sendo que são equiparados aos

proprietários, os promitentes compradores e os cessionários de direito relativos às unidades

autônomas, na forma do parágrafo 2º, do art. 1.334 do Código Civil.

9.19 – O condômino pode ser representado na assembléia por procurador regularmente

constituído, não podendo ser investidos nesta qualidade o síndico, nem qualquer membro do

conselho consultivo, sendo certo que: a) quando outorgada a procuração por instrumento

particular, sua validade perante a assembléia ficará subordinada ao prévio reconhecimento da

firma do mandante por notório público; b) numa mesma assembléia, após a de instalação do

Condomínio nenhum procurador poderá representar mais de 1 (um) condômino, sendo vedado

substabelecimento.

9.20 – Os trabalhos da assembléia geral serão dirigidos por mesa presidida por pessoa que a

maioria dos presentes houver por bem indicar, podendo ser condômino ou não, e secretariado

(a) pelo administrativo do condomínio.

9.21 – Ressalvadas as exceções previstas nesta Convenção e, em caso de sua omissão, na

legislação vigente, as deliberações da assembléia geral serão tomadas por maioria de votos

presentes, não se computando os votos em branco para o cálculo dessa maioria.

9.22 – No caso de empate, caberá ao presidente da assembléia geral, desde que condômino, o

voto de desempate, senão caberá ao Presidente do Conselho eleito.

9.23 – Dos trabalhos e deliberações da assembléia geral será lavrada ata, assinada pelos

membros da mesa e pelos condôminos e mandatários presentes que o desejarem.

9.24 – As assembléias gerais ordinárias e extraordinárias poderão ser cumulativamente

convocadas e realizadas no mesmo local, data e hora, e instrumentadas em ata única.

9.25 – Anualmente deverá ser convocada uma assembléia geral ordinária, a realizar-se na

primeira quinzena de Março, para: I) deliberar sobre as contas do síndico, examinar, discutir e

votar as demonstrações financeiras por ele apresentadas; II) deliberar sobre a destinação do

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saldo do exercício ou sobre o rateio de eventual déficit; III) discutir e votar o orçamento das

despesas para o exercício em início, fixando, se entender oportuno, outros fundos especiais,

diferentes do de reserva, previsto nesta Convenção; IV) aprovar as condições de contratação

do seguro obrigatório; V) tratar de assunto de interesse geral que conste da convocação.

9.26 – A cada 2 (dois) anos, a assembléia geral ordinária elegerá o síndico ou manterá o

mesmo por mais um período, se for de interesse dos condôminos presentes em assembléia.

9.27 – O síndico deverá remeter aos condôminos, até 5 (cinco) dias antes da data marcada

para a realização da assembléia geral ordinária: I) o relatório da sua administração e os

principais fatos administrativos do período de seu mandato; II) cópia das demonstrações

financeiras; II) proposta de orçamento relativo ao exercício que se inicia.

9.28 – Instalada a assembléia geral ordinária, proceder-se-á, se requerida por qualquer

condômino, à leitura dos documentos referidos no item anterior e do parecer do conselho

consultivo, os quais serão submetidos pela mesa discussão e votação.

9.29 – É vedado ao síndico votar nas deliberações que tenham por objeto os assuntos de seu

interesse, tais como, exemplificativamente, a aprovação de suas contas.

9.30 – A aprovação, sem reserva, das demonstrações financeiras e das contas exonerará de

responsabilidade o síndico, salvo se essa aprovação resultar de erro, dolo, simulação, fraude,

coação ou qualquer outro vício capaz de anular tal manifestação de vontade.

9.31 – A assembléia geral extraordinária é competente para deliberar e decidir sobre todas as

matérias de interesse do Condomínio. Entre elas se inscreve a decisão, em grau de recurso,

dos assuntos que tenham sido deliberados pelo síndico e a ela levados a pedido do

interessado ou dos interessados.

9.32 – O seguinte “quorum” qualificado é necessário para aprovação das matérias abaixo

enumeradas: I) 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos quites com o condomínio para

deliberações que tenham por objeto a realização, nas partes comuns, de benfeitorias

voluntárias ou úteis, em acréscimo às já existentes.

9.33 – Será, ainda, exigido “quorum“ qualificado nas hipóteses previstas nos artigos 1.357 do

Código Civil Brasileiro, e 17, e seu parágrafo 2º, da Lei Federal n.º 4.591/64, também referidas

nesta Convenção, e nos demais casos em que a lei o imponha.

9.34 – A assembléia, para tal fim especialmente convocada, poderá, pelo voto da maioria

absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas

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ou não administrar convenientemente o condomínio. Também poderão, pela maioria dos votos,

ser destituídos os membros do conselho fiscal e consultivo, nos casos de descumprimento de

seus deveres.

9.35 – Nas assembléias, a aferição do “quorum” e a apuração dos resultados das votações far-

se-ão proporcionalmente às frações idéias dos condôminos presentes e votantes.

9.36 – As deliberações das assembléias gerais e/ou extraordinárias serão obrigatórias a todos

os condôminos, independentemente de seu comparecimento ou de seu voto, competindo ao

síndico executá-las e fazê-las cumprir.

DO REGIMENTO INTERNO

DO REGULAMENTO INTERNO PARA O USO DAS PARTES COMUNS

10 – O presente Regulamento Interno tem por finalidade disciplinar a conduta e comportamento

de todos que residem ou ocupem o Condomínio, nos termos da legislação em vigor, ficando

cada condômino, por si e seus familiares dependentes, sucessores ou autorizados, obrigados a

cumprir, fazer respeitar e fiscalizar as observâncias seguintes:

10.1 – Das Proibições:

a) não usar as coisas comuns para fins diversos daqueles a que se destinam;

b) não realizar mudanças totais ou parciais sem avisar previamente a administração do

Condomínio, havendo necessidade de marcar data e hora para saída e entrada de móveis ou

volumes no mesmo;

c) não obstruir as passagens ou vias de acesso (ruas internas do condomínio), entradas, áreas

comuns, praças, ainda que em caráter provisório, ou utilizar alguma dessas dependências para

qualquer fim que não o de trânsito;

d) não alugar ou alienar sua propriedade exclusiva sem dar ciência ou locatário ou adquirente

das restrições e proibições constantes desta convenção e fazê-las constar do respectivo

instrumento ou ato;

e) não lançar mão de qualquer processo susceptível de ameaçar a segurança das unidades

autônomas ou de comprometer-lhe a higiene e limpeza;

f) não exibir cartazes, inscrições, anúncios ou quaisquer letreiros de publicidade nas janelas,

fachadas, etc.;

g) não destinar a sua propriedade exclusiva, ou que a ocupe, para utilização diversa da

finalidade estabelecida nesta Convenção ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à

salubridade, à higiene e segurança dos demais condôminos, instalar, em qualquer

dependência das suas unidades autônomas, oficinas de qualquer natureza, clubes

carnavalescos, agremiações ou partidos políticos, cursos ou escolas, entidades ou

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agremiações estudantis, laboratórios de análises químicas, enfermarias, ateliês de corte,

costura e chapéus, salões de beleza, cabeleireiros, manicures, instituições destinadas à prática

de cultos religiosos, bem como para quaisquer destinações não residenciais, comerciais,

culturais ou recreativas, etc.;

h) não usar, alugar ou ceder sua unidade a pessoa duvidosa ou de maus costumes, nestes

compreendida a embriaguez, sob qualquer de suas formas;

i) não usar, alugar ou ceder sua propriedade exclusiva para fins incompatíveis com a decência

e o sossego do Condomínio ou permitir a sua utilização de maus costumes, passíveis de

repressão penal ou policial, ou que, de qualquer forma ou modo, possam prejudicar a boa

ordem ou afetar a reputação do condomínio;

j) não violar de qualquer forma a lei do silencio, não usar aparelhos radiofônicos, auto falantes,

televisões, eletrolas, hi-fi e similares, buzinas, instrumentos de sopro, corda, percussão e

quaisquer outros, em elevado som, entre o horário das 22:00 horas às 08:00 horas do dia

seguinte ou elevado som, de modo que perturbe o sossego dos condôminos vizinhos, salvo

circunstancias excepcionais mediante comunicação prévia ao síndico ou administradora;

k) não promover, sem conhecimento e anuência prévia do síndico ou administradora, festas,

reuniões e ensaios, em suas unidades ou partes comuns, com orquestras e ou conjuntos

musicais, quaisquer que sejam os gêneros de música;

l) não usar rádios transmissores e receptores que causem interferência nos demais aparelhos

elétricos existentes na unidade autônoma e de propriedade e uso dos demais condôminos;

m) não estender, ou secar roupas, toalhas, lençóis e outros pertences, ou bater tapetes e

cortinas para remover pó nas janelas, jarros de plantas, amuradas, terraços, ou em qualquer

outra área do condomínio;

o) não fazer na sua propriedade exclusiva, qualquer instalação que importe sobrecarga para a

unidade autônoma;

q) não possuir ou manter no Condomínio animais ou aves domésticos ou não, quaisquer que

sejam a espécie e raça, salvo autorização expressa e individual dado pela administração geral,

cuja decisão será tomada na forma estabelecida nesta Convenção, não implicando a

concessão em extensão do direito a todos o condôminos, ressalvada a permissão para

cachorros de pequeno porte, que deverão ser conduzidos pelo escada ou elevador de serviço;

r) não colocar e nem deixar que coloquem nas partes comuns das unidades autônomas,

materiais de construção ou de instalação, sejam de qualquer natureza for, salvo mediante

autorização expressa do síndico ou da administradora;

s) não fazer uso de aparelhos como fogão, aquecedor e similares, que não sejam a gás ou a

eletricidade, vedado terminantemente o emprego de outros tipos;

t) não cuspir, lançar papéis, cinzas, pontas de cigarros, líquidos, lixo, livros ou quaisquer outros

objetos ou detritos em locais não apropriados;

u) não colocar em peitoris, janelas, terraços, áreas de serviço, e amarraduras, vasos, enfeites e

plantas e quaisquer outros objetos que possam a qualquer momento cair nas áreas externas e

internas, tornando perigosa a passagem pelas mesmas;

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v) não guardar explosivos e inflamáveis nas unidades autônomas e dependências; queimar

fogos de artifícios de qualquer natureza nas janelas, terraços, ruas internas, áreas de serviços

e amuradas; ter ou usar instalações ou materiais suscetíveis que, de qualquer forma, possa

afetar a saúde e a segurança dos demais moradores do Condomínio ou de que possa resultar

o aumento do prêmio de seguro;

w) não instalar nas paredes das unidades autônomas ou amuradas fios ou condutores de

qualquer espécie, colocar placas, avisos, letreiros, cartazes, anúncios ou reclames na parte

externa, prejudicando a sua estética, e, ainda, usar máquinas e aparelhos ou instalações que

provoquem trepidações e ruídos excessivos;

x) não abandonar torneiras de água e bicos de gás abertos ou deixar de consertá-los, quando

os mesmos estiverem dando, respectivamente, escoamento de água das caixas das Torres e

escapamento de gás, com perigo à segurança do CONDOMÍNIO ou do ocupante infrator e a de

seus vizinhos;

y) não praticar, fora das áreas de lazer e nos locais destinados nas mesmas a estes fins

específicos, jogos esportivos com bolas, petecas, assim como soltar pipas e outras

modalidades, evitando sempre perturbar o sossego dos demais moradores, sendo essa prática

permitida somente nos locais para tanto previamente designados pelo síndico ou

administradora;

10.2 – Da conduta:

a) tratar com respeito os empregados do CONDOMÍNIO e não utilizá-los para seus serviços

eminentemente particulares, no horário de trabalho dos mesmos, salvo nos serviços básicos e

opcionais, na forma prevista nesta Convenção;

b) prestigiar e fazer acatar as decisões da Assembléia Geral, os princípios convencionais e a

ordem administrativa, bem como não desviar o pessoal da administração do CONDOMÍNIO

dos seus deveres funcionais;

c) fazer as comunicações exigidas pelas autoridades sanitárias em caso de moléstia

infectocontagiosa;

d) permitir a entrada do síndico ou da administradora, e das pessoas que o acompanham, no

âmbito residencial, quando isso se torne imprescindível, a inspeção e execução de medidas

que se relacionem com interesses coletivos;

e) fazer por sua conta exclusiva, as despesas e reparos em sua propriedade autônoma, e

contribuir para as despesas gerais, na forma que for fixada pela assembléia geral;

f) Conservar os jardins e as áreas comuns, e zelar por seu aprimoramento;

g) zelar pelo asseio e segurança do Condomínio, depositando lixos e varreduras nos locais

apropriados, depois de perfeitamente acondicionados em sacos plásticos, próprios para tal fim;

h) Os salões de festas dos blocos serão alugados somente aos condôminos adimplentes

seguindo os seguintes horários: sexta-feira e sábado até as 23:30, tendo que entregar o salão

fechado até 24:00. Domingo a quinta-feira até 21:30 entregando o salão fechado até 22:00. O

não cumprimento será penalizado com a multa já existente no ítem 12.3.

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i) O uso do bosque será alugado somente aos condôminos adimplentes seguindo os seguintes

horários: Todos os dias da semana de 11:00 as 21:30, não podendo usar outro tipo de som,

que não seja música ambiente e sendo fechado pelo porteiro as 22:00. O não cumprimento

será penalizado com a multa já existente no ítem 12.3.

10.3 – As partes e serviços comuns serão utilizados de conformidade com seus destinos e de

acordo com as disposições contidas na presente Convenção e no Regulamento Interno do

condomínio, sendo elas de livre utilização por todos os condôminos;

10.4 – As partes ou dependências de uso comum, como por exemplo os corredores e espaços

das lixeiras deverão ser conservadas livres e desimpedidas, nada podendo nelas ser

depositado qualquer material, sob pena de imediata remoção, correndo as despesas por conta

do (s) condômino (s) faltoso (s).

10.5 – Sem prejuízo da escrita observância destas normas, tudo quanto possa interessar ao

uso e ao gozo geral do CONDOMÍNIO e suas dependências e serventias comuns, será

decidido por deliberação dos senhores condôminos, na forma adiante prevista.

10.6 – Todas as reclamações ou exigências dos condôminos relativas ao uso e gozo do

CONDOMÍNIO em geral, suas dependências ou serventias comuns e sua conservação e

limpeza, serão levadas ao conhecimento do Síndico que determinará as providências

necessárias.

10.7 – Cada condômino será pessoalmente responsável pelo proceder das pessoas de sua

dependência e bem assim, pelo das que, com sua concordância ou autorização, mesmo que

tácita, estiverem ou permanecerem no Condomínio.

DO USO DO PARQUEAMENTO

11.1 – O condomínio contém 240 (duzentos e quarenta) vagas no parqueamento e destina-se,

exclusivamente, à guarda e estacionamento de veículos de passeio ou utilitários dos

condôminos residentes, quando houver vagas disponíveis, não sendo permitida, sob qualquer

pretexto, mesmo em caráter temporário, sua utilização para veículos de carga ou comerciais,

não estando sujeitas ao uso de manobristas, devendo seus usuários, de qualquer modo,

facilitar a utilização das mesmas, sem criar obstáculos às manobras de veículos, evitando a

obstrução desnecessária ou mau aproveitamento do espaço.

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* Não havendo vaga no interior do Condomínio, o condômino deverá usar o estacionamento

externo. Caso não venha cumprir o estabelecido nesta convenção e trazendo embaraço para

os demais condôminos com sua atitude o mesmo será penalizado de acordo com o item 12.3.

11.2 – Não será permitida a guarda ou colocação de objetos ou móveis de quaisquer espécies

nas áreas de parqueamento, cuja finalidade precípua, guarda de veículos, deve ser respeitada.

11.3 – Fica expressamente vetado aos condôminos: a) o empréstimo oneroso ou gratuito a

terceiros, não condôminos, no parqueamento; b) realizar ou permitir que se realizem, nas áreas

de parqueamento ou em quaisquer outras áreas do Condomínio, lavagens, manutenção,

serviços de mecânica ou reparos de qualquer espécie em veículos, motos, bicicletas, etc..

11.4 – As motos deverão utilizar o estacionamento ao lado da portaria, não sendo permitido

estacionar em outro local do Condomínio.

11.5 – Nenhuma responsabilidade poderá ser imputada ao Síndico nem ao Condomínio,

cabendo ao respectivo proprietário o pagamento pelos danos causados por seus veículos,

mesmo que dirigidos por terceiros.

DAS PENALIDADES

12.1 – Os condôminos que se atrasarem nos pagamentos das respectivas contribuições

ordinárias e extraordinárias, independentemente de notificação, pagarão multa de 2% (dois por

cento) sobre o valor em atraso, ou o percentual máximo permitido pela lei, que será acrescido,

ainda, se o atraso ultrapassar o mês de competência, isto é, o mês civil do vencimento, de

juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados dia a dia, atualizando-se o montante

devido e ditos acréscimos de acordo com variação acumulada do IGP-M/FGV (Índice Geral de

Preços de Mercado, Publicado pela Fundação Getúlio Vargas) até o efetivo pagamento, ou de

outro índice de atualização monetária que melhor reflita a inflação, determinado pelo Conselho

Consultivo.

12.2 – Caso a lei venha a fixar percentual de juros ou multa superior ao fixado neste

instrumento, sua aplicação se dará imediatamente.

12.3 – Independentemente de deliberação da assembléia, ao condômino que (a) realizar obras

que comprometem a segurança da edificação; b) alterar a forma e a cor da fachada

(ressalvado o disposto no subitem 3.1.2) ou das partes ou esquadrias externas ou; c) infringir

ou desvirtuar a destinação que tem a edificação ou suas partes privativas ou comuns ou as

utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos

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bons costumes, o síndico aplicará uma multa equivalente 2 (duas) vezes o valor da cota

ordinária de Condomínio devida pela respectiva unidade autônoma no mês do cometimento da

infração, sem prejuízo da obrigação de o faltoso reparar os danos que causar e das demais

conseqüências cíveis, criminais e administrativas do seu ato.

12.4 – O Condômino, ou possuidor, que reiteradamente deixa de cumprir com seus deveres

perante o Condomínio, bem como violar as demais normas previstas nesta convenção, no

regimento interno, nos outros eventuais regulamentos do Condomínio ou na legislação

aplicável, poderá, por deliberação de 3/4 (três quartos) dos condôminos restantes, ser

constrangido a pagar multa correspondente até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição

para as despesas condominiais, conforme gravidade das faltas e a reiteração, também

independentemente das perdas e danos que apurem e das demais sanções legais e

convencionais.

12.5 – O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar

incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá por

deliberação do mesmo “quorum” acima previsto, ser constrangido a pagar multa

correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais,

ate ulterior deliberação da assembléia, mais uma vez sem prejuízo da obrigação de reparar dos

danos que causar ao condomínio, a outros condôminos ou possuidores ou, ainda, a terceiros.

12.6 – A multa a que se refere o item 12.2 será imposta e cobrada pelo síndico com prévia

aprovação do Conselho Consultivo, sendo possível a redução da multa conforme a gravidade

da falta e permitido recurso do interessado para a assembléia geral.

12.7 – A tolerância do síndico para com a impontualidade na satisfação de quaisquer

prestações de caráter pecuniário nesta convenção e, de igual modo, sua eventual transigência

no que tange ao tempestivo e cabal cumprimento dos deveres definidos nela, na lei aplicável,

no regimento interno ou em outros regulamentos do Condomínio, não implicarão, em nenhuma

hipótese, no reconhecimento, expresso ou tácito, de haver-se operado novação ou alteração

do complexo de normas que regem o Condomínio, cujos dispositivos, a despeito da ocorrência

de qualquer uma das situações aqui enunciadas, permanecerão íntegros e válidos para todos

os efeitos, devendo assim ser fielmente observados pelos condôminos, sob pena de, a

qualquer tempo, virem a ser aplicadas as penalidades cabíveis pela violação.

DAS DISPOSIÇÕES FINAIS, TRANSITÓRIAS,

DA ADMINISTRADORA DO CONDOMÍNIO E DO FORO

26

DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO

13.1 – Além dos demais expressamente previstos nesta convenção, constituem deveres e

atribuições do Síndico, caso seja administrado por uma empresa administradora:

a) contratar nos limites desta convenção, coordenar, fiscalizar e administrar os serviços

relativos ao Condomínio, formulando relatórios periódicos ao Síndico, quanto aos aspectos de

limpeza, conservação, qualidade dos serviços, etc.;

b) proceder à administração geral do grupamento e defender os interessados do Condomínio,

fazendo observar a Convenção e os regimentos Internos, bem, assim, as deliberações

tomadas nas assembléias;

c) admitir e demitir funcionários e empregados para a coletividade condominial, inclusive os

necessários à prestação dos serviços convencionados dentro dos critérios e normas legais,

fixando-lhes os salários e definindo-lhes as funções para os efeitos de legislação trabalhista e

da previdência social, observadas as bases correntes sem prejuízo do orçamento anual, dando

conhecimento ao síndico, na falta deste, ao conselho consultivo;

d) desde que a despesa decorrente tenha sido aprovada e incluída na previsão orçamentária

do condomínio, a seu critério, contratar em nome próprio ou do Condomínio, o Supervisor de

Serviços do prédio, definindo sua renumeração, que correrá, sempre por conta do Condomínio,

dentro da previsão orçamentária;

e) autorizar as despesas extraordinárias, até o máximo de 5% (cinco por cento) do orçamento

anual. O síndico ou administradora, com a aquiescência do Conselho Consultivo poderá

proceder as despesas normais de custeio não previstas no orçamento inicial, e que excedam

os valores totais orçados, desde que não ultrapassem 20% (vinte por cento) das despesas

previstas para o mês em curso. Ultrapassando este valor, o excedente deverá ser submetido

à aprovação da Assembléia Extraordinária para esse fim convocada;

f) contratar e manter em dia, os seguros do grupamento, contra incêndio, pela responsabilidade

civil contra terceiros e dos empregados, por acidentes de trabalho, inclusive de danos

causados por seus empregados a condôminos, de tudo dando conhecimento ao síndico;

g) as expensas do Condomínio pagar pontualmente as taxas de serviços públicos utilizados

pelo prédio, tais como telefones, luz, água, esgotos, etc.;

h) rubricar e manter em seu poder, como depositário, o Livro de Presença e de Atas das

Assembléias Gerais, fornecendo cópias autenticadas ao condômino que as solicitar e pagar o

respectivo custo, ou conforme orientação do Síndico;

i) impor, diretamente aos condôminos, a fiel observância da Convenção e dos Regimentos

Internos do grupamento, de forma a assegurar os direitos e obrigações mútuas quando da

utilização das partes comuns e das unidades autônomas;

j) admitir, demitir, dirigir, fiscalizar, licenciar, transferir e punir os funcionários e empregados da

coletividade condominial, submetendo-os à disciplina adequada;

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k) elaborar o orçamento para cada exercício, justificando-o e submetendo-o ao Síndico e ao

Conselho Consultivo, para, se aprovado por estes, posterior apresentação e aprovação pela

Assembléia Geral, emitindo e enviando os carnês de cobrança a cada proprietário;

l) cobrar, inclusive judicialmente as quotas, multas e demais contribuições devidas pelos

condôminos, dando-lhes a conveniente aplicação;

m) administrar os serviços e interesses da coletividade condominial, prestando-lhes conta de

sua administração, anualmente, em Assembléia ordinária;

n) abrir, movimentar e encerrar contas bancárias;

o) por si ou por quem assim livremente determinar, providenciar em ordem a escrituração das

despesas da coletividade condominial, em livros adequados, lançando todas as operações

relativas à administração do grupamento;

p) disponibilizar ao Síndico e ao Conselho Consultivo mensalmente e a cada condômino,

mensalmente, o demonstrativo das contas do condomínio;

q) manter em seu poder, como depositário, o arquivo do Condomínio e os livros de sua

contabilidade, inclusive os relatórios aos exercícios findos, fornecendo cópias autenticadas ao

condômino que as solicitar e pagar o respectivo custo;

r) aplicação de penalidades aos condôminos faltosos, bem como a instituição de outras além

das previstas na Convenção;

s) o Síndico entregará todos os papéis, livros e documentos pertencentes ao Condomínio,

quando encerrada sua administração;

t) proceder ao registro de todos os funcionários do Condomínio nos prazos legais, assim como

efetuar os recolhimentos de impostos, encargos e benefícios (INSS, PIS, FGTS, etc.), previstos

na legislação;

u) fiscalizar permanentemente as áreas comuns arrendadas ou locadas a terceiros para outras

atividades, no que tange à limpeza, conservação, qualidade dos serviços, qualidade dos

produtos e preços, homologando previamente e a seu critério, empresas, prestadores de

serviços e terceiros que atendam operacionalmente o condomínio e condôminos, sobretudo

como forma de segurança da coletividade condominial e da qualidade dos serviços prestados;

v) manter os Livros de reclamações do Condomínio, assim como dos serviços prestados por

terceiros em local de fácil acesso, como respectiva indicação, ficando o Síndico obrigado a

assinar sob cada reclamação através do seu representante, dando ciência e tomando as

devidas providências;

w) fica o Síndico obrigado a apresentar qualquer documento relativo ao Condomínio, no que

tange ao recolhimento de impostos, encargos ou benefícios, extratos bancários, ou

documentos contábeis de qualquer natureza, no prazo máximo de 72 (setenta e duas) horas da

solicitação do conselho consultivo e/ou condômino;

x) as expensas do condomínio, disponibilizar, por email ao condômino cadastrado informações

de interesse coletivo não se responsabilizando por eventuais falhas da web, mantendo-os

acessível diuturna e exclusivamente aos condôminos e ao condomínio;

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y) expor nos quadros de aviso de forma clara e precisa o comunicado com 5 (cinco) dias de

antecedência, convocação para as Assembléias, elaborar as atas destas, providenciando os

respectivos registros e enviando cópia aos condôminos, correndo as despesas por conta do

condomínio;

13.2 – O Síndico receberá como pró-labore o valor referente a 2 (dois) salários mínimos e a

isenção da taxa condominial e os conselheiros somente a isenção da taxa condominial.

DO FORO

14.1 – Fica eleito o foro Regional da situação do imóvel da cidade do Rio de Janeiro, como

competente para nele se dirimirem todas as questões oriundas da Convenção, do Regimento

Interno e de outros eventuais regimentos ou regulamentos internos, que obrigam a todos

quantos vierem a usar, a qualquer título, o Condomínio, ainda que seus documentos de

aquisição da posse não façam referência alguma ao presente instrumento.

Rio de Janeiro, __ de ______________ de 2011.

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BLOCO 01

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BLOCO 02

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BLOCO 03

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BLOCO 04

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BLOCO 05