Estudo de viabiliadade Projecto ECO-RESORT · elevada qualidade a promover neste ECO-RESORT,...

HECCO-SOLUTIONS - Fevereiro 2012

Estudo de viabiliadade Projecto ECO-RESORT

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Indice

IntroduçãoEstudos de apoioEspecificações do projectoFoto GaleriaParâmetros UrbanísticosLocalização Tomar e a Barragem Castelo do BodeMercado Alvo - Anexo complementar A Sector do Turismo de Negócios Sector do Turismo Sénior Sector do Turismo Sénior – Residências Medicamente assistidasSegmentos Alvo - Anexo complementar BAnálise PEST - Anexo complementar C Politica Economia Sociocultural TecnologiaPotencial Turístico do Território Portugal Análise SWOT Análise SW para o sector da 3ª Idade Análise SW para o sector do Turismo de Negócios Análise SE para o sector do Turismo topo de gamaEstudos de Viabilidade - Apresentação e Análise de resultados Contribuições à realização dos estudos de viabilidade Método aplicado para os estudos de ViabilidadeEstudo de Viabilidade – Com base na venda de 100% dos ImóveisEstudo de Viabilidade – Com base em 50% Venda Imóveis / 50% Exploração Turística & HoteleiraEstudo de Viabilidade – Com base em 100% Exploração Turística & HoteleiraAnexo IAnexo IIFotos

22345678899101111121212131313141515161616171819202122

O presente estudo tem como propósito a demonstração das vantagens em apostar no sector do turismo em Portugal e a viabilidade económica do projecto VALE-PARAÍSO.

As decisões sobre investimentos no sector hoteleiro e da construção civil devem ser tomadas após uma série de estudos e não na pretensa sensibilidade do empreendedor.

O estudo aqui apresentado demonstra a viabilidade do projecto, por se inserir num município histórico e culturalmente reconhecido, de localização central, com uma população pequena mas de forte impacto turístico, que não possui um empreendimento imobiliário deste modelo. Este Plano de viabilidade foi elaborado após profunda análise de diferentes fontes de informação, às quais foram aplicadas técnicas de engenharia económica, para obtenção de indicadores que sustentam a viabilidade do mesmo e que são decisivos para a tomada de decisões.

A pesquisa de mercado elaborada é determinante para obter dados económicos e técnicos sobre o empreendimento. Os preços de vendas foram apurados tendo em conta a realidade actual, a exclusividade da localização e o tipo de serviços fornecidos.

O valor presente líquido (VPL) foi o principal método utilizado na análise. Taxa interna de retorno (TIR), Payback e índice de rentabilidade (IR) auxiliam na tomada de decisão. A exploração do trabalho mostrou que o empreendimento, nas suas diferentes vertentes, e na sua dimensão é viável, do ponto de vista técnico, de mercado e das variáveis económicas.

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Lançamento daIncorporação

Factores EconómicosObtenção Positiva de:

Retorno Económico (VAL); Razão Custo-Benefício (RCB).

Factores FinanceirosObtenção de Recursos para: Financiamento do Produto; Financiamento do Cliente.

Este estudo de viabilidade resulta, como referido anteriormente, de uma análise exaustiva de mercados alvo e dos segmentos de mercado. Para a obtenção de mais elementos credíveis, houve também uma análise a outros estudos prévios de investimentos turísticos em Portugal e foram analisados ainda, os últimos dados socioeconómicos do potencial turístico da propriedade e área envolvente.

Anexos: - Estudo do Mercado Alvo - Análises dos Segmentos Alvo - Análise da Politica, Economia, Sociocultural e Tecnologia (PEST)

Estudos de apoio

Introdução

Vale Paraíso é uma propriedade com uma área total de 531.950m2, enquadrada num plano aprovado de desenvolvimento de área turística, tendo como base um conceito de ECO RESORT.A propriedade, inserida em Zona Ecologicamente Reservada, está localizada nas margens da Albufeira de Castelo do Bode, numa zona privilegiada de paisagens paradisíacas.O Plano Pormenor inserido no Projecto Vale Paraíso – Eco Resort compreende a edificação de um aldeamento Turístico com unidades de alojamento do tipo moradias isoladas, moradias em banda e conjuntos de apartamentos. Fazem ainda parte do Plano Pormenor um conjunto de infra-estruturas de apoio como porto de recreio, zona comercial e de restauração e zonas de lazer colectivas, tais como campos de jogos, piscinas e percursos pedonais. A propriedade Vale Paraíso – Eco Resort está integrada num sistema urbano com diversas acessibilidades viárias existentes e previstas, transportes públicos, serviços de utilidade pública e saúde.

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Especificações do projecto

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Foto Galeria

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Parâmetros Urbanísticos

- Áreas impermeabilizadas -

- Áreas permeáveis -

Área da propriedade:Área de implantação:

Área bruta de construção:Nº de unidades de alojamento:

Nº de camas:Nº de lugares de estacionamento:

Unidades de Alojamento:Comércio e Serviços de apoio:

Apoio ás áreas de desporto e lazer:Rede viária de passeios:

Percursos pedonais a criar:

Áreas verdes de uso privativo:Áreas verdes de desporto e lazer:Áreas verdes de enquadramento:

Percursos pedonais a criar:

531.950,00m2 21.115,00m2

30.060,00m2193un.636un.520un.

23.635,00m21.520,00m21.650,00m2

28.988,00m22.492,00m2

52.035,00m210.149,00m225.535,00m22.493,00m2

Legenda PlantaUnidades de Execução

Unidades de Apartamentos:Unidades de Moradia em Banda:

Unidades de Moradia Isolada:Unidades de Comércio & Serviços:

Unidades de Lazer:Marina & Serviços:

UA1 - UA2UB1 - UB2UI1 a UI96

C - CSUL1 a UL3

M - SM

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Localização

A propriedade, Vale Paraíso – Eco Resort está localizada nas margens da Albufeira de Castelo do Bode, Tomar.

Bem no centro de Portugal, Vale Paraíso é servida por uma rede viária rica, que garante acessos rápidos e seguros a todos ospontos do país.

Partindo dos principais aeroportos de Portugal ou de Espanha, poderá chegar a Vale Paraíso – Eco Resort numa viagem rápida e confortável, 90% do trajecto por auto-estrada ou vias rápidas.

Após a conclusão da nova via IC9, prevista para este ano, o Vale Paraíso – Eco Resort terá uma ligação directa à costa Oeste ficando a propriedade apenas a 50 minutos das praias.

PORTUGAL

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Tomar e a Barragem Castelo do Bode

Tomar é uma lindíssima cidade, sede de concelho, da região Centro do País, situada nas bonitas margens do rio Nabão, bem na lezíria Ribatejana. Sendo uma das cidades mais históricas de Portugal, com tanto para contar e ver, Tomar foi elevada à categoria de cidade em 1844. Com 43.000 habitantes, foi conquistada ao Mouros por D. Afonso Henriques em 1147 sendo depois doada por este monarca aos Templários em 1159.Do Património histórico riquíssimo de Tomar destacam-se monumentos como o Convento de Cristo, o Castelo, a Igreja de São João Baptista do século XV; as Igrejas de Nossa Senhora da Conceição (século XVI) e a de Santa Maria dos Olivais, entre muitos outros. Muito há para ver e conhecer nesta encantadora cidade Templária, como o curioso Museu dos Fósforos, ou o Museu Luso-Hebraico, ou o fantástico Parque do Mouchão, com os seus jardins lindíssimos, cruzados pelo rio Nabão. Entre tantas atracções Tomar destaca-se também pela sua Arte Sacra e Azulejaria.Tomar é hoje conhecida pelas suas potencialidades turísticas propor-cionada pelas inúmeras edificações históricas, relíquias arqueológicas e pelos seus passeios frondosos e frescos nos jardins ao longo do rio Nabão. Mas existe ainda muito mais para além da cidade e dos seus magníficos monumentos históricos.

A barragem de Castelo do Bode é uma das mais importantes barragens portuguesas. Com uma extensão de aproximadamente 60 km, estende-se desde as imediações de Tomar até aos arredores de Cernache do Bomjardim, perto da barragem da Bouçã e é um ponto de referência nas viagens de avião, visto que é uma das rotas princi-pais de aproximação a Lisboa. A albufeira do Castelo do Bode é um local ímpar para a prática dos desportos náuticos ou para um relaxante passeio no Barco de S. Cristóvão, embarcação de recreio onde são servidas as refeições durante a viagem. A sua grande extensão proporciona o aparecimento de inúmeros braços de água, onde é possível encontrar autênticos oásis de tranquilidade.

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Mercado Alvo – Anexo complementar A

Tomou-se como opção estudar a viabilidade do projecto VALE-PARAÍSO no englobamento de diferentes sectores do turismo, sendo estes o mercado da 3ª Idade, o turismo de negócios, o turismo topo de gama e o mercado de habitação secundária ou de lazer.

Uma das prioridades é a focalização no Sector do Turismo e habitação para a 3ª Idade e para Empresários, procurando seduzir portugueses e/ou estrangeiros, em negócios ou em lazer, a fazerem “short breaks” tendo por base propostas de cultura, romance, animação, saúde, desporto e descanso, com a oferta de serviços de elevada qualidade a promover neste ECO-RESORT, tirando proveito das diferentes tecnologias de informação e dos mais recentes meios de comunicação.

No âmbito do Turismo ou Habitação Sénior o projecto visa proporcionar uma maior qualidade de vida adaptado às suas necessidades, apostando no Turismo da Saúde, com residências medicamente assistidas, desportos radicais e outros adaptados e viagens ou visitas organizadas, adequadas à população idosa, com apossibilidade de efectuarem viagens em Portugal e no estrangeiro, a preços ajustados às suas diferentes condições financeiras.

Esta focalização, nos sectores do turismo de negócios e sénior, prende-se à sua grande rentabilidade e perspectivas de futuro. A aposta nestes sectores será feita através duma oferta topo de gama e com serviços diferenciados, nomeadamente através duma forte componente tecnológica nos espaços do Hotel/Resort a construir.

Sector do Turismo de Negócios

O turismo de negócios pode ser definido como o conjunto de viagens, de carácter colectivo ou individual, realizadas no âmbito de actividades profissionais, qualquer que seja a sua natureza. Estas poderão ser congressos, convenções, workshops, conferências, colóquios, simpósios, seminários, feiras de mostras ou viagens de incentivo.

Este é um sector importante por: Grande procura pelas empresas; Procura em época baixa e alta; Rentabilização de espaços, como salas; Elevado gasto médio per capita/dia; Turismo urbano; Animação.

Neste sector as categorias dos estabelecimentos procurados são de média e alta qualidade (4 e 5 estrelas), e o perfil da procura é bastante exigente na qualidade e serviço personalizado.

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Mercado Alvo – Anexo complementar A

Sector do Turismo Sénior

O aumento progressivo da esperança média de vida das pessoas nos países desenvolvidos, faz com que o número de pessoas de mais idade cresça a cada ano. É um facto que a população mundial está envelhecer cada vez mais, com a diferença de que as novas gerações da terceira idade não têm nada em comum com as do passado. Actualmente os idosos constituem um expressivo factor de desenvolvimento turístico, tanto pela sua disponibilidade de tempo quanto pelo seu grande poder aquisitivo. Este novo segmento de mercado, cada vez mais expressivo, necessita de uma oferta elaborada e de grande qualidade com vista a satisfazer as suas demandas pois trata-se de um segmento altamente experiente, informado e exigente.A motivação turística básica deste segmento é desfrutar da terceira idade ao máximo, num enquadramento com um clima agradável aliado ao lazer, ao divertimento mas sempre e com as comodidades adequadas. Isto é, a segurança é uma prioridade. Quando falamos em segurança falamos não só de tranquilidade mas principalmente da satisfação das suas necessidades básicas, próprias da faixa etária em questão. Com maior ou menores problemas de saúde este segmento necessita de alguns cuidados médicos básicos mas acima de tudo preocupa-se em ter fácil acesso a serviços de saúde e de bem-estar, de alta qualidade.Em suma, as principais actividades em que este sector está interessado são: Acesso a cuidados de saúde - Residencias médicamente assistidas;Bem-estar /Actividades físicas; Relações Sociais (animação social, festas, romarias, ocupação de tempo de qualidade); Viagens/Excursões organizadas; Gastronomia; Natureza

-- Citação Imprensa Internacional --

“Estocolmo, 12 mar (Lusa) -- O interesse dos reformados da Suécia em viver em Portugal aumentou 200 por cento em dois anos, de acordo com o jornal sueco AftonBladet, que dá como principal razão para esta tendência a fiscalidade favorável portuguesa face à sueca. O jornal diz que os reformados suecos podem ganhar "centenas de milhar de coroas [dezenas de milhar de euros] em cada ano" caso se mudem para Portugal, e diz que as praias, o calor e, sobretudo, a fiscalidade permitem a Portugal fazer concorrência aos tradicionais destinos para os reformados suecos passarem parte do ano. "França, Espanha e Tailândia têm atraído a maioria dos suecos nos últimos anos, mas agora Portugal é o país que mais interessados capta", diz o jornal, que considera o país "a escolha mais 'quente'.”

Sector do Turismo Sénior - Residências Medicamente assistidas

Os serviços de saúde, para o Turismo Sénior, são imprescindíveis e como tal um factor decisivo no momento da escolha do pacote turístico ou na compra de habitação. A carência existente na oferta turística para este segmento de mercado é poderá ser colmatada com o projecto Vale Paraíso – Eco-resort.

No âmbito do Turismo ou Habitação Sénior o projecto Vale Paraíso – Eco-resort reúne todas as condições para proporcionar uma oferta impar a este mercado em abrupta ascensão. Nele estão reunidas todas as condições para oferecer uma maior qualidade de vida, adaptada às necessidades específicas deste sector. Apostando no Turismo da Saúde, com residências medicamente assistidas, aliada à oferta de outros serviços de lazer, bem-estar, actividades desportivas e outros, tais como viagens ou visitas organizadas, este projecto é a opção por excelência. A combinação singular das suas características geográficas, urbanísticas e paisagísticas únicas permitem a total satisfação das necessidades e carências deste segmento de mercado.

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Efectuando uma análise sobre o sector do turismo nacional, vemos que se encontra bastante segmentado.

Esses segmentos de mercado apresentam boas oportunidades de negócio, mais concretamente nos sectores que só recentemente têm vindo a desenvolver-se (logo estão menos consolidados e são de mais fácil penetração), como o caso do turismo rural e do caso dos “short breaks” (férias de fim de semana, de ocasião, de pequena dimensão temporal).

A fundamentação para o interesse neste segmento de mercado e o facto de que este representa boas oportunidades de investimento, é comprovada pelo seguinte gráfico:

Através deste gráfico podemos observar que há um ligeiro declínio do chamado “Turismo tradicional” (por exemplo, o turismo de praia e rural) e por outro lado, o crescimento do turismo de cidade. Esta mudança de tendência pode estar relacionada com a quase estagnação económica do país e com a diminuição dos rendimentos reais dos turistas nacionais, que deste modo preferem férias mais curtas (aproveitando por exemplo, as pontes de alguns feriados), com menor deslocação (e portanto menos dispendiosas). Este segmento tem como cliente tipo a população activa em férias, de faixas etárias não muito elevada.

Por outro lado, há a salientar um segmento que em termos absolutos tem cada vez maior expressão, e que apresenta um grande crescimento: o turismo médico. Este segmento tem como maior cliente a população já com alguma idade, que representa o paradigma do turismo sénior. São clientes já com alguma idade, aposentados ou não, que possuem uma disponibilidade financeira e de tempo livre acima da média, e que pretendem não apenas umas mini férias. Estão dispostos a pagar para ter um período de descanso mas também de recuperação, de bem-estar, se possível com alguns tratamentos quer sejam médicos (no caso das termas) ou estéticos, incluídos.

Apesar de para já não ser um segmento de massa mas sim de nicho, tem revelado um crescimento acentuado, tornando-se por isso um segmento atractivo.

Deste modo, estes dois segmentos, Turismo de Negócios (short-breaks) e o Turismo Sénior, em virtude do crescimento verificado e da evolução socioeconómica da Europa, são considerados ainda segmentos atractivos.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

Praia Campo Cidade Montanha Barragens / Lagos

2005

2010

Segmentos Alvo - Anexo complementar B

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Análise PEST – Anexo complementar C

Politica

O turismo surge como um dos sectores de maior crescimento dos últimos anos em praticamente todo mundo. Este facto tem vindo a assumir um papel muito relevante nos países mais pequenos que conseguem cativar mais turistas, como é o caso de Portugal. Os vários governos que vão passando pelo poder têm-se apercebido do poderio deste sector e têm vindo a investir continuamente na divulgação do nosso país (exemplo disso são as campanhas publicitárias desenvolvidas pela Secretaria de Estado do Turismo e que passam nos órgãos televisivos internacionais) bem como numa melhoria das condições oferecidas. A própria entrada na União Europeia com a consequente abertura das fronteiras à Europa (após a assinatura o acordo de Schengen) surgiram como uma facilidade acrescida à circulação de turistas europeus, tendo em conta que cerca de 90% dos estrangeiros recebidos são oriundos de países abrangidos por este acordo.Portugal é um país com estabilidade política, sendo que o cargo de Primeiro-Ministro pertence a Pedro Passos Coelho, que tem vindo, conjuntamente com a sua equipa, a promover variadas alterações à política económica do país e o cargo de Presidente da República pertence ao Professor Cavaco Silva, visto como uma pessoa que poderá repor o nível de confiança dos consumidores em valores positivos, sendo uma figura respeitada na política internacional.

Economia

O turismo posiciona-se cada vez mais como uma das actividades sustentadoras da economia nacional, ficando com uma fatia de 7% a 8% do PIB nacional. Outro dado a ter em conta relaciona-se com a absorção de emprego deste sector atingindo já cerca de 10% do total nacional. O aumento consecutivo das receitas é também um indicador do crescimento do turismo em Portugal, já que em 2010 as receitas atingiram mais de 8,3 mil milhões de euros.

Política

Economia

Sociocultural

Tecnologia

Turismo

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Análise PEST – Anexo complementar C

Sociocultural

Portugal possui recursos e potencialidades turísticas extraordinárias.Surgimos como um dos países com um legado histórico dos mais ricos do mundo, um agradável clima, a beleza dos 1713 km de costa marítima, uma grande diversidade de paisagens naturais, boas infra-estruturas para a prática de desportos, e um bom nível de recursos hoteleiros. A acrescentar a isto está o facto de sermosreconhecidos como um país de gente hospitaleira e acolhedora e de termos um estatuto de reconhecido destino turístico.

As grandes transformações demográficas que afectam o mundo, incluindo a redução da taxa de natalidade em alguns países europeus, bem com o aumento da esperança média de vida terão um duradouro impacto nas formas de viajar e gastar, com mais tempo de lazer e poder aquisitivo do que em qualquer outra época.Os clientes são mais sofisticados e instáveis, com um maior número de alternativas de compra, como por exemplo a internet, telemóveis da 3ª e 4ª geração. Esses mesmos clientes têm principalmente uma maior consciência do valor dos bens/serviços oferecidos no cenário competitivo actual.O nível de formação universitária está a aumentar em Portugal o que provavelmente contribuirá para o aumento do empreendedorismo e inovação empresarial, alterando estilos de vida e promovendo o Turismo de Negócios.Cada vez mais a sociedade procura fazer mini-férias para manter a boa forma psicológica e diminuir o nível de stress ao longo do ano.

Tecnologia

As inovações tecnológicas têm vindo a assumir um papel verdadeiramente importante nas últimas décadas em qualquer sector, não fugindo o turismo a esta regra. Citando Porter:

“A tecnologia de Informação é um dos grandes impulsionadores da oportunidade –ou necessidade – de mudanças das empresas uma vez que podem modificar uma ou várias das cinco forças competitivas que determinam a lucratividade de um sector. (…) Por isso os executivos devem acompanhar de perto as tecnologias de informação.” (Porter, 2001).

No que diz respeito ao turismo, a tecnologia abraça o sector de uma forma indirecta. Obviamente não é a tecnologia que cria atracções turísticas, mas pode contribuir fortemente para melhorar o seu impacto junto dos visitantes. Um dos papéis fundamentais da tecnologia está relacionado com a velocidade de transmissão de informação sendo esse um factor muito importante na divulgação de destinos turísticos. A utilização de meios audiovisuais (televisão, rádio, Internet) como forma de dar a conhecer um país tem vindo a ser explorada e os resultados inquestionáveis.

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Potencial Turístico do Território

Portugal

Portugal é um país de uma beleza simples e genuína, onde a vida é saboreada ao momento. Todos os anos milhões de turistas, de todos os cantos do globo, se seduzem pelo que Portugal lhes proporciona. Segundo dados da Organização Mundial de Turismo (OMT) Portugal é um dos 20 países mais procurados do mundo, sendo visitado todos os anos por mais de 12 milhões de estrangeiros, número superior à própria população do país. Portugal é amplamente reconhecido na Europa e cada vez mais em todo o mundo, pelo sol, praias, gastronomia e forte herança cultural e patrimonial. Tudo isto torna este “cantinho à beira mar plantado” numa aposta cada vez maior para os estrangeiros que praticam o turismo residencial. De Norte a Sul as paisagens, a cultura, os encantos, o sol vão se multiplicando numa diversidade única! Para quem procura romance, cultura, desporto, ecologia, gastronomia, sol ou saúde Portugal é o seu destino.

Análise SWOTForças (Strengths), Fraquezas (Weaknesses), Oportunidades (Opportunities) e Ameaças (Threats).

Pontos Fortes:Clima favorável.População acolhedora e de comunicação fácil.Diversidade fisiografia, com paisagens, gastronomia, património, ambientes e culturas que podem responder a diferentes motivações.Estabilidade política e integração na União Europeia e no Euro.Proximidade geográfica de parte substancial dos grandes mercados emissores.Destinos com tradição de qualidade.Emergência de grupos empresariais nacionais fortes.Turismo de segmento alto.Preços competitivos.Reconhecimento como destino turístico Premium perante turistas de todo o mundo.Segurança, baixos índices de criminalidade.

Pontos Fracos:Deficiente sinalização turística e de trânsitoForte incidência da oferta de alojamento não classificado.Concentração dos atractivos no produto – sol/mar – onde a oferta é orientada sobretudo para procuras massificadas, sendo que, em muitos casos, apenas consegue competir pelo preçoFraca integração dos operadores turísticos e das agências de viagens nacionais

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Análise SWOT

Oportunidades:As dormidas nos estabelecimentos hoteleiros cresceram 4,1%, em 2005. O mercado interno (4,4%) evidenciou um desempenho melhor que o mercado externo (3,9%).Em 2010, o movimento de passageiros nos portos marítimos apresentou uma taxa de crescimento de 7,6% face a 2007.O número de passageiros desembarcados de voos internacionais nos principais aeroportos nacionais cresceu 3,4%, em 2010.Fraca integração dos operadores turísticos e das agências de viagens nacionais.Oportunidade de diversificar a oferta de produto turístico com a maior procura de alternativas por parte dos turistas.

Ameaças:Aumento excessivo do preço dos combustíveis fósseis e consequente impacto na redução de voos e viagens rodoviárias.Ausência de uma estratégia de sustentabilidade do turismo, a médio e longo prazo.

Análise SW para o sector da 3ª Idade

Pontos Fortes:Tendência para o envelhecimento gradual da populaçãoDependentes de cuidadosPouca oferta de turismo especializado nesta área

Pontos Fracos:Requerem atendimento específico e recursos humanos especializadosNecessidade de reconhecimento da empresa (credibilidade)Cuidados caros -> necessidade de focalização numa 3ª idade rica

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Análise SW para o sector do Turismo de Negócios

Pontos Fortes:Portugal com forte posição no turismo de negócios (entre 2008 e 2010 Portugal foi o 8º destino de congressos a nível mundial e o 6º a nível europeu).

Pontos Fracos:Alguma dependência do sector de negócios português.

Análise SW para o sector do Turismo topo de gama

Pontos Fortes:Forte procura e apetência para praticantes de golfe, com 43% dos utilizadores sendo residentes em Portugal.A oferta de um novo campo de golfe a ser criado em Tomar e a proximidade com o litoral, como enorme potenciador da estadia deste tipo de turista.Portugal destaca-se pela sua oferta de campos de golfe, com 52% da preferência de praticantes estrangeiros da modalidade.

Pontos Fracos:Dependência do sistema socioeconómico.

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Estudos de ViabilidadeApresentação e análise de resultados

ECO-RESORT VALE PARAÍSO

Contribuições à realização dos estudos de viabilidade

Os estudos que serão apresentados têm como base o plano de pormenor aprovado para o ECO-RESORT Vale Paraíso. A estimativa de custos deriva deste mesmo plano aprovado.Os parâmetros utilizados para este assentam sobre o momento sócio económico actual numa perspectiva de crescimento a médio/longo prazo.Os parâmetros poderão sofrer influência de variáveis calculáveis como os custos de produção, desembolso e renumeração de serviços, acrescido das variáveis não calculáveis, impostas pelo mercado, como inflação e juros da economia.

O estudo para a avaliação deste investimento irá basear-se nos métodos de fluxos de caixa descontados, com especial incidência nos cálculos da TIR – taxa interna de retorno e do VPL – Valor presente líquido.

Método aplicado para os estudos de Viabilidade

A exequibilidade do empreendimento, sob o ponto de vista económico (retornos) e financeiro (solvência) é apresentada com a utilização do seguinte modelo para avaliação:

Estágios Estimados:A - Aquisição do Terreno (ao final de t1);B - Projecto arquitectónico específico (t2: 3 meses);C - Aprovação junto dos orgãos competentes (t3: 3 meses);D - Orçamentação e planeamento (t4: 2 meses);E - Desenvolvimento projectos da especialidade (t5: 3 meses);F - Aprovação junto dos orgãos competentes (t6: 3 meses);G - Publicidade (t7: 76 meses);H - Infraestruturas (t8: 26 meses);I - Construção (t9: 72 meses);J - Venda Imóves (t10: 78 meses);K - Administração empreendimento (t11: 84 meses);

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Estudo de Viabilidade - Com base na venda de 100% dos Imóveis

ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5 ANO 6 ANO 7 ANOS

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 24 36 48 60 72 84 MESES

Adquisição do Terreno-10.500.000 € -10.500.000 €

Projecto arquitectónico especifico-80.000 € -80.000 € -80.000 € -240.000 €

Aprovação junto dos orgãos competentes0 €

Orçamentação e planeamento-25.000 € -25.000 € -50.000 €

Desenvolvimento projectos da especialidade-50.640 € -50.640 € -50.640 € -151.920 €

Aprovação junto dos orgãos competentes-25.000 € -25.000 € -25.000 € -75.000 €

Publicidade-50.000 € -50.000 € -15.000 € -15.000 € -15.000 € -45.000 € -45.000 € -35.000 € -35.000 € -25.000 € -25.000 € -355.000 €

Infraestruturas-93.085 € -93.085 € -1.117.000 € -1.117.000 € -2.420.170 €

Construção-4.220.000 € -4.220.000 € -4.220.000 € -4.220.000 € -4.220.000 € -4.220.000 € -25.320.000 €

Administração do empreendimento-12.500 € -12.500 € -12.500 € -12.500 € -12.500 € -12.500 € -12.500 € -12.500 € -12.500 € -12.500 € -12.500 € -12.500 € -150.000 € -150.000 € -150.000 € -150.000 € -150.000 € -150.000 € -1.050.000 €

ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5 ANO 6 ANO 7 ANOS

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 24 36 48 60 72 84 MESES

805.715 € 805.715 € 805.715 € 805.715 € 805.715 € 4.028.571 € 4.028.571 € 4.028.571 € 4.028.571 € 4.028.571 € 4.028.571 € 28.200.001 €

630.000 € 630.000 € 630.000 € 630.000 € 630.000 € 3.150.000 € 3.150.000 € 3.150.000 € 3.150.000 € 3.150.000 € 3.150.000 € 22.050.000 €

320.000 € 320.000 € 640.000 € 1.280.000 €

300.000 € 300.000 € 300.000 € 300.000 € 500.000 € 500.000 € 500.000 € 500.000 € 500.000 € 500.000 € 4.200.000 €

132.685 € 132.685 € 132.685 € 132.685 € 132.685 € 663.428 € 663.428 € 663.428 € 663.428 € 663.428 € 663.428 € 4.643.993 €

133.668 € 133.668 € 133.668 € 133.668 € 133.668 € 668.342 € 668.342 € 668.342 € 668.342 € 668.342 € 668.342 € 4.678.392 €

275.000 € 275.000 € 275.000 € 275.000 € 1.100.000 €

600.000 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 600.000 €

ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5 ANO 6 ANO 7 ANOS

12 24 36 48 60 72 84 MESES

-11.498.090 € -5.532.000 € -5.532.000 € -4.405.000 € -4.405.000 € -4.395.000 € -4.395.000 € -40.162.090 €

10.350.340 € 10.525.341 € 9.285.341 € 9.285.341 € 9.285.341 € 9.010.341 € 9.010.341 € 56.402.046 €

-1.147.750 € 4.993.341 € 3.753.341 € 4.880.341 € 4.880.341 € 4.615.341 € 4.615.341 € 16.239.956 €

0,90 1,90 1,68 2,11 2,11 2,05 2,05 1,403,35 4,00 4,15 4,17 4,18 4,18

-998.043 € 2.777.640 € 5.245.522 € 8.035.873 € 10.462.265 € 12.457.604 € 14.192.682 €ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5 ANO 6 ANO 7

EXPLORAÇÃO Vertente direccionada para venda de 100% dos Imóveis TOTAIS

INVESTIMENTO Desenvolvimento & Promoção Projecto Vale-Paraíso / Eco-Resort TOTAISANO 1

0€ - projecto aprovado

TOTAIS

PROVEITOS - Resultados antes de impostos

Venda - Moradias em Banda de 2ª Linha

TIR - Taxa Interna de RetornoVPL - Valor Actual Líquido - Taxa desconto 15%

ANO 1

Venda - Moradias de 1ª Linha

Venda - Espaços de Comércio

Venda - Porto de Recreio (Marina)

VENDAS

RESULTADO Investimento & Exploração projecto Vale-Paraíso / Eco Resort


Venda - Moradias em Banda de 1ª Linha

Venda - Apartamentos T0

Venda - Apartamentos T1

INVESTIMENTO - Custos totais com construção e promoçãoVENDAS - Receitas das vendas

Nota: Valores de suporte - consultar o quadro de apoio ANEXO I

Índice de rentabilidade

18

Estudo de Viabilidade - Com base em 50% Venda Imóveis / 50% Exploração Turística & Hoteleira

Nota: Valores de suporte - consultar o quadro de apoio ANEXO I & ANEXO II

ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5 ANO 6 ANO 7 ANO 8 ANO 9ANO 10ANO 11ANO 12 ANO 13 ANO 14 ANO 15 ANOS

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 24 36 48 60 72 84 180 MESES







Publicidade-50.000 € -50.000 € -15.000 € -15.000 € -15.000 € -45.000 € -45.000 € -35.000 € -35.000 € -25.000 € -25.000 € -355.000 €


Construção-4.220.000 € -4.220.000 € -4.220.000 € -4.220.000 € -4.220.000 € -4.220.000 € -25.320.000 €


ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5 ANO 6 ANO 7

168156

ANO 8 ANO 9ANO 10ANO 11ANO 12 ANO 13 ANO 14 ANO 15 ANOS

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 24 36 48 60 72 84 180 MESES

805.715 € 805.715 € 805.715 € 805.715 € 805.715 € 4.028.571 € 4.028.571 € 4.028.571 € 4.028.571 € 4.028.571 € 4.028.571 € 28.200.001 €

630.000 € 630.000 € 630.000 € 630.000 € 630.000 € 3.150.000 € 3.150.000 € 3.150.000 € 3.150.000 € 3.150.000 € 3.150.000 € 22.050.000 €

0 € 267.300 € 273.983 € 280.832 € 287.853 € 295.049 € 342.167 € 350.721 € 359.489 € 4.047.040 €

0 € 584.010 € 598.610 € 613.576 € 628.915 € 644.638 € 747.582 € 766.272 € 785.429 € 8.842.169 €

0 € 266.220 € 272.876 € 279.697 € 286.690 € 293.857 € 340.784 € 349.304 € 358.036 € 4.030.688 €

0 € 544.068 € 557.670 € 571.611 € 585.902 € 600.549 € 696.453 € 713.864 € 731.711 € 8.237.430 €

0 € 140.940 € 144.464 € 148.075 € 151.777 € 155.571 € 180.415 € 184.925 € 189.549 € 2.133.894 €

0 € 288.036 € 295.237 € 302.618 € 310.183 € 317.938 € 368.710 € 377.928 € 387.376 € 4.360.992 €

0 € 117.000 € 119.925 € 122.923 € 125.996 € 129.146 € 149.770 € 153.514 € 157.352 € 1.771.432 €

0 € 157.000 € 160.925 € 164.948 € 169.072 € 173.299 € 200.973 € 205.998 € 211.148 € 2.377.049 €

0 € 937.500 € 960.938 € 984.961 € 1.009.585 € 1.034.825 € 1.200.079 € 1.230.081 € 1.260.833 € 14.194.164 €

0 € 0 € 0 € -357.600 € -366.540 € -375.704 € -435.701 € -446.593 € -457.758 € -4.464.088 €

0 € -52.370 € -53.679 € -55.021 € -56.397 € -57.807 € -67.038 € -68.714 € -70.432 € -792.905 €

0 € -740.563 € -759.077 € -778.054 € -797.505 € -817.443 € -947.983 € -971.683 € -995.975 € -11.212.451 €

0 € -362.433 € -371.494 € -380.781 € -390.301 € -400.058 € -463.945 € -475.544 € -487.432 € -5.487.396 €

0 € -121.000 € -60.750 € -60.750 € -60.750 € -60.750 € -60.750 € -60.750 € -60.750 € -850.000 €

ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5 ANO 6 ANO 7

168156

ANO 8 ANO 9ANO 10ANO 11ANO 12 ANO 13 ANO 14 ANO 15 ANOS

12 24 36 48 60 72 84 180 MESES

-11.498.090 € -5.532.000 € -5.532.000 € -4.405.000 € -4.405.000 € -4.395.000 € -4.395.000 € 0 € 0 € 0 € -40.162.090 €

7.178.575 € 7.178.571 € 7.178.571 € 7.178.571 € 7.178.571 € 7.178.571 € 7.178.571 € 0 € 0 € 0 € 50.250.001 €

0 € 0 € 3.302.074 € 3.384.626 € 3.469.241 € 3.555.973 € 3.644.872 € 4.226.934 € 4.332.607 € 4.440.922 € 49.994.859 €

0 € 0 € -1.276.366 € -1.245.000 € -1.632.206 € -1.671.493 € -1.711.761 € -1.975.417 € -2.023.284 € -2.072.347 € -22.806.839 €

-4.319.515 € 1.646.571 € 3.672.279 € 4.913.197 € 4.610.606 € 4.668.051 € 4.716.681 € 2.251.517 € 2.309.324 € 2.368.575 € 37.275.931 €

0,62 1,30 1,54 1,87 1,76 1,77 1,77 2,14 2,14 2,14 1,590,13 0,48 0,61 0,67 0,70 0,72 0,72 0,72

-3.756.100 € -2.511.056 € -96.473 € 2.712.663 € 5.004.950 € 7.023.077 € 8.796.252 € 11.774.637 € 12.101.010 € 12.392.095 €ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5 ANO 6 ANO 7

168156

ANO 8 ANO 9ANO 10ANO 11ANO 12 ANO 13 ANO 14 ANO 15

EXPLORAÇÃO Venda de 50% dos Imóveis / Exploração Turistica & Hoteleira de 50% dos Imóveis TOTAIS

INVESTIMENTO Desenvolvimento & Promoção Projecto Vale-Paraíso / Eco-Resort TOTAIS

ANO 1


TOTAIS

INVESTIMENTO - Custos totais com construção e promoçãoEXPLORAÇÃO - Receitas das vendas

PROVEITOS - Resultados antes de impostos

ANO 1


Venda - Moradias de 2ª LinhaVENDAS

Índice de rentabilidadeTIR - Taxa Interna de Retorno

VPL - Valor Actual Líquido - Taxa desconto 15%

RESULTADO Investimento & Exploração projecto Vale-Paraíso / Eco Resort

Unidade de restauração e suporte marina Período de exploração: Anual

Marina - Postos de amarração de embarcações / Taxa ocupação 50% Período de exploração: Anual

Apartamentos T0 - 45 unidades / taxa ocupação média 50% Período de exploração: Novembro / Abri l

Apartamentos T0 - 45 unidades / taxa ocupação média 70% Período de exploração: Maio / Outubro


Moradias em Banda T2 - 18 unidades / taxa ocupação média 50% Período de exploração: Novembro / Abri l

Moradias em Banda T2 - 18 unidades / taxa ocupação média 70% Período de exploração: Maio / Outubro


Publ icidade Período de exploração: Anual

EXPLORAÇÃO - Proveitos exploração hoteleiraEXPLORAÇÃO - Custos exploração hoteleira

Exploração HoteleiraProveitos

Exploração HoteleiraCustos

Manutenção Regular Período de exploração: Anual

Marqueting Período de exploração: Anual

FSE (Fornecimento Serviços Externos) Período de exploração: Anual

Sa lários (2,5% crescimento anual ) Período de exploração: Anual

Unidades de comércio / Taxa ocupação 100% Período de exploração: Anual

19

Estudo de Viabilidade - Com base em 100% Exploração Turística & Hoteleira

Nota: Valores de suporte - consultar o quadro de apoio ANEXO II

ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5 ANO 6 ANO 7 ANO 8 ANO 9ANO 10ANO 11ANO 12ANO 13 ANO 14 ANO 15 ANOS

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 24 36 48 60 72 84 156 168 180 MESES







Publicidade-50.000 € -50.000 € -15.000 € -15.000 € -15.000 € -45.000 € -45.000 € -35.000 € -35.000 € -25.000 € -25.000 € -355.000 €


Construção-4.220.000 € -4.220.000 € -4.220.000 € -4.220.000 € -4.220.000 € -4.220.000 € -25.320.000 €


ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5 ANO 6 ANO 7 ANO 8 ANO 9ANO 10ANO 11ANO 12ANO 13 ANO 14 ANO 15 ANOS

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 24 36 48 60 72 84 156 168 180 MESES

0 € 620.400 € 635.910 € 651.808 € 668.103 € 684.806 € 794.164 € 814.019 € 834.369 € 9.393.130 €

0 € 1.413.384 € 1.448.719 € 1.484.937 € 1.522.060 € 1.560.111 € 1.809.251 € 1.854.482 € 1.900.844 € 21.399.258 €

0 € 382.200 € 391.755 € 401.549 € 411.588 € 421.877 € 489.248 € 501.480 € 514.017 € 5.786.677 €

0 € 864.360 € 885.969 € 908.118 € 930.821 € 954.092 € 1.106.454 € 1.134.115 € 1.162.468 € 13.086.792 €

0 € 267.300 € 273.983 € 280.832 € 287.853 € 295.049 € 342.167 € 350.721 € 359.489 € 4.047.040 €

0 € 584.010 € 598.610 € 613.576 € 628.915 € 644.638 € 747.582 € 766.272 € 785.429 € 8.842.169 €

0 € 266.220 € 272.876 € 279.697 € 286.690 € 293.857 € 340.784 € 349.304 € 358.036 € 4.030.688 €

0 € 544.068 € 557.670 € 571.611 € 585.902 € 600.549 € 696.453 € 713.864 € 731.711 € 8.237.430 €

0 € 140.940 € 144.464 € 148.075 € 151.777 € 155.571 € 180.415 € 184.925 € 189.549 € 2.133.894 €

0 € 288.036 € 295.237 € 302.618 € 310.183 € 317.938 € 368.710 € 377.928 € 387.376 € 4.360.992 €

0 € 117.000 € 119.925 € 122.923 € 125.996 € 129.146 € 149.770 € 153.514 € 157.352 € 1.771.432 €

0 € 280.000 € 287.000 € 294.175 € 301.529 € 309.068 € 358.424 € 367.384 € 376.569 € 4.239.324 €

0 € 937.500 € 960.938 € 984.961 € 1.009.585 € 1.034.825 € 1.200.079 € 1.230.081 € 1.260.833 € 14.194.164 €

0 € 0 € 0 € -775.600 € -794.990 € -814.865 € -944.993 € -968.618 € -992.834 € -9.682.176 €

0 € -52.370 € -53.679 € -55.021 € -56.397 € -57.807 € -67.038 € -68.714 € -70.432 € -792.905 €

0 € -940.563 € -964.077 € -988.179 € -1.012.883 € -1.038.206 € -1.204.000 € -1.234.100 € -1.264.953 € -14.240.539 €

0 € -432.433 € -443.244 € -454.325 € -465.683 € -477.325 € -553.551 € -567.390 € -581.574 € -6.547.227 €

0 € -141.000 € -70.750 € -60.750 € -60.750 € -60.750 € -60.750 € -60.750 € -60.750 € -880.000 €

ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5 ANO 6 ANO 7 ANO 8 ANO 9ANO 10ANO 11ANO 12ANO 13 ANO 14 ANO 15 ANOS

12 24 36 48 60 72 84 156 168 180 MESES

-11.498.090 € -5.532.000 € -5.532.000 € -4.405.000 € -4.405.000 € -4.395.000 € -4.395.000 € 0 € 0 € 0 € -40.162.090 €

0 € 0 € 6.705.418 € 6.873.053 € 7.044.880 € 7.221.002 € 7.401.527 € 8.583.502 € 8.798.089 € 9.018.042 € 101.522.991 €

0 € 0 € -1.566.366 € -1.531.750 € -2.333.875 € -2.390.703 € -2.448.952 € -2.830.332 € -2.899.572 € -2.970.542 € -32.142.847 €

-11.498.090 € -5.532.000 € -392.948 € 936.303 € 306.005 € 435.298 € 557.575 € 5.753.170 € 5.898.518 € 6.047.499 € 29.218.054 €

0,00 0,00 0,94 1,16 1,05 1,06 1,08 3,03 3,03 3,04 1,400,08 0,10 0,11

-10.695.898 € -15.482.918 € -15.799.225 € -15.098.121 € -14.884.971 € -14.602.914 € -14.266.833 € 959.047 € 3.102.058 € 5.145.907 €ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5 ANO 6 ANO 7 ANO 8 ANO 9ANO 10ANO 11ANO 12 ANO 13 ANO 14 ANO 15

Exploração HoteleiraProveitos

Moradias Isoladas 1ª Linha - 47un. / taxa ocupação média 50% Período de exploração: Novembro / Abri l

Moradias Isoladas 1ª Linha - 47un. / taxa ocupação média 70% Período de exploração: Maio / Outubro

Moradias Isoladas 2ª Linha - 49un./ taxa ocupação média 50% Período de exploração: Novembro / Abri l

Moradias Isoladas 2ª Linha - 49un. / taxa ocupação média 70% Período de exploração: Maio / Outubro

EXPLORAÇÃO - Proveitos exploração hoteleiraEXPLORAÇÃO - Custos exploração hoteleiraPROVEITOS - Resultados antes de impostos

Índice de rentabilidadeTIR - Taxa Interna de Retorno

VPL - Valor Actual Líquido - Taxa desconto 7,5%

Período de exploração: Anual

RESULTADO Investimento & Exploração projecto Vale-Paraíso / Eco Resort TOTAIS

INVESTIMENTO - Custos totais com construção e promoção

Exploração HoteleiraCustos

Manutenção Regular Período de exploração: Anual

Marqueting Período de exploração: Anual

FSE (Fornecimento Serviços Externos) Período de exploração: Anual

Salários (2,5% crescimento anual) Período de exploração: Anual

Publicidade

Unidades de comércio / Taxa ocupação 100% Período de exploração: Anual

Unidades de restauração e suporte marina Período de exploração: Anual

Marina - Postos de amarração de embarcações / Taxa ocupação 50% Período de exploração: Anual

Período de exploração: Novembro / Abri l


Moradias em Banda T2 - 18 unidades / taxa ocupação média 50% Período de exploração: Novembro / Abri l

Moradias em Banda T2 - 18 unidades / taxa ocupação média 70% Período de exploração: Maio / Outubro

ANO 1



Apartamentos T1 - 34 unidades / taxa ocupação média 50%

INVESTIMENTO Desenvolvimento & Promoção Projecto Vale-Paraíso / Eco-Resort TOTAIS

ANO 1


EXPLORAÇÃO 100% Exploração Turística/Hoteleira TOTAIS

20

ANEXO I

Nota 1:

Moradias IndividuaisNº de unidades. Tipologia Área construção Útil Preço Ref./m2 PVP / Unidade TOTAL

Moradias de Primeira Linha 47 T4 180/200m2 3.000 € 600.000 € 28.200.000 €Moradias de Segunda l inha 49 T3 150/180m2 2.500 € 450.000 € 22.050.000 €

Moradias BandaNº de unidades. Tipologia Área construção Útil Preço Ref./m2 PVP / Unidade TOTAL

Moradias em Banda 1ª l inha 4 T2 130m2 2.450 € 320.000 € 1.280.000 €Moradias em Banda 2ª l inha 14 T2 130m2 2.300 € 300.000 € 4.200.000 €

ApartamentosNº de unidades. Tipologia Área construção Útil Preço Ref./m2 PVP / Unidade TOTAL

Apartamentos 45 T0 60m2 1.720 € 103.200 € 4.644.000 €Apartamentos 34 T1 80m2 1.720 € 137.600 € 4.678.400 €

Unidade de ComércioNº de unidades. Tipologia Área construção Útil Preço Ref./m2 PVP / Unidade TOTAL

Lojas 20 1200 a 1300m2 870 € 1.100.000 € 1.100.000 €

Marina e ServiçosNº de unidades. Tipologia Área construção Útil Preço Ref./m2 PVP / Unidade TOTAL

Loja + Postos Amarração 2 250m2 600.000 € 600.000 €

Unidades UA1 - UA2 - Total de 79 unidades

Unidades CS1 - Área bruta de 1500m2

Unidades M1 + C1

Anexo complementar ao estudo de Viabil idade - Valores de Venda Imóveis

Nota 2: Os valores apresentados dizem respeito a um estudo de mercado, para Portugal Continental, tendo como base os valores de oferta actualmente praticados no território e a qualidade de serviços prestados.

Unidades UI-1 a UI-96 - Total de 96 unidades

Unidades UB1 - UB2 - Total de 18 unidades

21

ANEXO II

Nota 1:

Moradias IndividuaisNº de unidades. Tipologia Área construção Útil Época Alta - aluguer semanal Época Baixa - aluguer semanal

Moradias de Primeira Linha 47 T4 180/200m2 1.790 € 1.100 €Moradias de Segunda linha 49 T3 150/180m2 1.580 € 970 €

Moradias BandaNº de unidades. Tipologia Área construção Útil Época Alta - aluguer semanal Época Baixa - aluguer semanal

Moradias em Banda 1ª l inha 18 T2 130m2 1.050 € 650 €

ApartamentosNº de unidades. Tipologia Área construção Útil Época Alta - aluguer diário Época Baixa - aluguer diário

Apartamentos 45 T0 60m2 103 € 66 €Apartamentos 34 T1 80m2 127 € 87 €

Unidade de ComércioNº de unidades. Tipologia Área construção Útil Renda mensal

Lojas 20 1200 a 1300m2 9.750 €

Marina e ServiçosNº de unidades. Tipologia Área construção Útil Renda mensal Renda Anual - por unidade

Restauração e Apoio Embarcações 1 250m2 + posto combustivel 1.750 €Postos de Amarração 250 7.500 €

Unidades UI-1 a UI-96 - Total de 96 unidades

Unidades UB1 - UB2 - Total de 18 unidades

Unidades UA1 - UA2 - Total de 79 unidades

Unidades CS1 - Área bruta de 1500m2

Unidades M1 + C1

Anexo complementar ao estudo de Viabil idade - Valores de exploração turística/hoteleira

Os valores apresentados dizem respeito a um estudo de mercado, para Portugal Continental, tendo como base os valores de oferta actualmente praticados no território e a qualidade de serviços prestados.

Nota 2:

22

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Estudo desenvolvido por Hecco-Solutions - Fevereiro 2012

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