EXCELENT˝SSIMA DOUTORA JUIZA DE DIREITO DA QUARTA … · r MARCIO ANTONIO CARMONA e Tribunal de...

Márcio Antônio Carmona Eng°Agrimensor

Avaliações de Imóveis Rurais e Urbanos, Perícias Judiciais,Retificação de Área Administrativa, Levantamentos Planimétricos Topográficos,

Locações, Georreferenciamento CREA/SP - 0601210790

Endereço : Rua Expedicionários do Brasil, 1515 - CEP. 14801-360 Fone: (16)3322-1249 (16) 99702-1183 ARARAQUARA SP e-mail: [email protected]

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EXCELENTÍSSIMA DOUTORA JUIZA DE DIREITO DA QUARTA VARA CÍVEL DA COMARCA DE ARARAQUARA - SP. AUTOS DE : EXECUÇÃO DE TITULO EXTRAJUDICIAL CONTRATOS BANCÁRIOS REQUERENTES :BANCO BRADESCO S/A REQUERIDOS : NIVALDO APARECIDO MAZOLLA PROCESSO : N° 1001561-38.2017.8.26.0037

MÁRCIO ANTÔNIO CARMONA, Eng° CREA/SP, N°

0601210790 Perito Judicial, já qualificado nos Autos em epígrafe, após diligências necessárias, vem mui respeitosamente à presença de V. Excia., requerer:

I - A juntada do Laudo Pericial em tela, aos Autos;

II Uma complementação nos meus honorários de R$ 1.000,00 (Um mil reais), devido ao acréscimos de horas trabalhadas, referentes a grande quantidade de edificações existentes na propriedade, pois os cálculos dos valores dessas edificações e suas depreciações são individualizados. Bem como solicito a liberação dos honorários já depositados em fls. 243 dos Autos.

Nestes Termos,

Pede Deferimento.

ARARAQUARA, 22 de ABRIL de 2018

ENG. MÁRCIO ANTÔNIO CARMONA CREA/SP N° 0601210790

PERITO JUDICIAL

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LAUDO TÉCNICO PERICIAL

I- PRELIMINARES

Este profissional em atendimento ao solicitado, vem até V. Excia., apresentar as suas conclusões sobre o presente trabalho. Após vistoria realizada no imóvel em questão, pesquisas no mercado imobiliário e estudos necessários para que pudéssemos buscar os reais valores do mesmo, este profissional passa, a seguir, a elaborar o LAUDO CONCLUSIVO.

II- LOCALIZAÇÃO, IDENTIFICAÇÃO E DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

LOCALIZAÇÃO

E IDENTIFICAÇÃO

O imóvel se localiza no município de Rincão-SP, e tem o seu acesso a 7 Km pela Estrada Municipal Rincão Guatapará lado esquerdo de quem segue de Rincão para Guatapará. Refere-se: Ao imóvel de matrícula N° 13.953 do 2° Cartório de Registro de Imóveis de Araraquara-SP, com a seguinte descrição:

IMÓVEL: - Uma área de terras destacada da FAZENDA SÃO FRANCISCO, designada Gleba B-2, composta de 146.359,00 m2, ou 14,6359 hectares ou ainda 6,0479 alqueires, benfeitorizada por cinco casas para administradores, um barracão, uma caixa d´água de 20.000 litros, um depósito, uma garagem e dois dormitórios com 23 quartos, compreendida dentro da seguinte linha perimetral: -se no 11-A, situado à margem da Estrada Municipal Rincão Guatapará, na divisa com propriedade de Nivaldo Aparecido Mazolla ( Fazenda Tangará

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NW e distância de 97,789 metros até o ponto 11-B; daí, deflete

97,789 metros, até o ponto 11-C; daí deflete à esquerda e segue com o rumo metros, até o ponto 11-D; daí deflete à esquerda e segue com

ponto11-de 185,244 metros, até o ponto 16-A; daí, deflete à esquerda e

metros, até o ponto 16; daí deflete à esquerda e segue com

de 41,822 metros, até o ponto 14; daí, segue com o rumo de 13;

metros, até o ponto 12; e daí, finalmente, segue com o rumo de -A,

inicio e fim da presente descrição Confrontantes: do ponto 11-A ao ponto 16-A, passando pelos pontos 11-B, 11-C, 11-D, e 11-E Nivaldo Aparecido Mazolla (Fazenda Tangará M 13.950); do ponto 16-A ao ponto 16 Fazendas Reunidas Vale do Mogi S/A; e do ponto 16 ao ponto 11-A, passando pelos pontos 15, 14, 13 e 12 estrada Municipal Rincão Guatapará. LOCALIZAÇÃO: Distrito e municipío de Rincão, desta Comarca de Araraquara-SP. [..] R.05 Em 25 de abril de 2003. VENDA E COMPRA. Por escritura pública de venda e compra lavrada no Cartório de Tabelião de Notas do Distrito e Município de Rincão, desta Comarca de Araraquara-SP., em data de 11 de abril de 2003, às fls. 015/018 do Livro n° 90, os proprietários, Lucia Maria Kanegae de Sousa Melo e seu marido José Antonio de Sousa Melo; Angelo Kanegae, solteiro; Elisabete Kanegae, divorciada; e Honório Kanegae Junior e sua esposa Jackeline Rezende de andrade Kanegae, VENDERAM o imóvel objeto desta matrícula à NIVALDO APARECIDO MAZOLLA, casado sob regime da comunhão universal de bens, antes da vigência da Lei n° 6.515/77, com DALVA APARECIDA CORSI MAZOLLA, residentes e domiciliados na cidade de Rincão-SP, à Rua 21 de Novembro n° 646 na cidade de Rincão-SP.

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VISTORIA Antes de me encaminhar ao local, entrei em contato com o representante dos requeridos, que forneceu o telefone do proprietário do imóvel o Sr° Nivaldo, me apresentei e informei o motivo da minha ligação, e qual era a finalidade. Concordou e prontamente agendamos o dia e a hora para efetuar a vistoria. No dia e hora agendados me dirigi a propriedade, onde já se encontrava a minha espera o Sr. Nivaldo. Em uma primeira conversa inicial indaguei qual era a utilização principal da propriedade atualmente, me informou que ela se encontra hoje quase totalmente arrendada para o cultivo de cana de açúcar para a Usina São Martinho, e os recebimentos deste arrendamento estão totalmente comprometidos com os credores até o ano de 2019 quando se encerra este arrendamento, apenas um pequeno entorno das edificações são utilizadas como pasto para algumas vacas, criação de cabritos, galinhas caipiras, patos etc. A propriedade possui uma grande quantidade de edificações, entre diversas casas para empregados, diversos barracões, curral com seringa coberta, uma casa principal e duas casas que são de uso de suas filhas aos finais de semana e no período de férias, estas edificações e outras serão descritas e relatadas, na sequência deste trabalho no item AVALIAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES, e o estado de conservação poderão ser melhor observados pela fotos juntadas no item ANEXOS, ao final deste trabalho . Sua localização é boa, se encontrando à 700 metros da Estrada Municipal, e a 7Km da cidade de Rincão-SP, com boa topografia, terra considerada na transição de classificação de 2ª para 1ª, boa para o tipo de cultivo a qual está destinada.

III- AVALIAÇÃO O presente trabalho tem a finalidade de definir, o valor real de mercado da terra nua (valor do Alqueire Paulista na região) e benfeitorias, para atender e orientar o processo em epígrafe. No transcorrer do referido trabalho técnico, serão obedecidos os preceitos básicos das Normas NBR 14.653 (Normas Brasileira para Avaliações de Bens) da ABNT e também os critérios e recomendações dos trabalhos publicados pelo IBAPE.(Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia). As avaliações seguem preceitos considerados pela NBR 14.653, e pela Engenharia de Avaliação, com a avaliação das áreas identificadas inicialmente como terra nua, utilizando-se para a avaliação das mesmas o método

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comparativo, considerando-se detalhes de conformação, melhoramentos, topografia, condições de superfície e de acessos diferentes, efetuando-se em separado a avaliação das benfeitorias. . As construções serão avaliadas pelo método do custo de reprodução, o qual consiste, basicamente na multiplicação da área construída pelo custo unitário de reprodução atual, tomou-se por base os valores para reprodução de cada uma delas em função de sua características, usando-se os índices do CUSTO UNITÁRIOS PINI DE EDIFICAÇÕES EM SÃO PAULO referente ao último mês. Como preconiza o Eng. José Carlos Pellegrino

Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, no tópico

ser negociadas separadamente da terra), e ao final multiplicado por um fator de depreciação determinado em função da idade aparente e da vida útil provável da benfeitoria avalianda, sendo utilizado o método conhecido como método decrescente (comissão dos peritos). As pesquisas foram fundamentadas na coleta de dados efetuadas junto a imobiliárias, idôneas, e pessoas envolvidas neste ramo, atuantes no mercado imobiliário local, sem a realização de investigações relativas a defeitos nos títulos, e que são informações confiáveis e de boa fé. Cabe esclarecer que devido a inexistência de negociações de áreas próximas ao local, as pesquisas resultaram na consulta do preço do Alqueire Paulista, onde foi idealizado como paradigma, uma área com as seguintes características: tipo de solo; topografia plana; declividade; acessiblidade; livre de inundações; inexistência de erosões laminares e em sulcos, efetuando-se a média aritmética e posteriormente saneando-se os valores discrepantes. A coleta de dados, foi efetuada de forma verbal, junto a imobiliárias, idôneas, atuantes no mercado imobiliário local e são informações confiáveis e de boa fé, os valores apurados foram saneados através de média aritmética, sendo descartados aqueles considerados discrepantes em função de se situarem fora do limite de 30% acima e abaixo do valor médio pesquisado.

AVALIAÇÃO DA ÁREA

TERRA NUA Os valores foram devidamente pesquisados, foram saneados, através dos fatores de transposição (FT) e fator de fonte (FF). Os dados são provenientes das Imobiliárias e Corretores, da região. Total da área = 6,047 Alqueires paulistas

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-IMOBILIÁRIA SÃO PAULO Rua Voluntários da Pátria, n° 1615 Araraquara/SP Área = R$ 90.000,00 /Alqueire Paul. -HDZ - IMÓVEIS Av. Espanha, n° 551 Araraquara/SP Área = R$ 80.000,00 /Alqueire Paul. ANTONIO FERREIRA VALENTE NETO Intermediador de vendas imobiliárias no município Rincão/SP Área = R$ 100.000,00 / Alqueire Paul. Número de consultas 03 (três) Efetuando-se a média aritmética resulta:

R$ 270.000,00/ Alqueire Paul. ÷ 3 = R$ 90.000,00 / Alqueire Paul. Eliminando-se as discrepâncias, resulta: < 30% = R$ 63.000,00 / Alqueire Paul. > 30% = R$ 117.000,00 / Alqueire Paul. Como não existem discrepâncias os valores permanecerão os mesmos.

R$ 90.000,00 / Alqueire Paul.

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VALOR DA TERRA NUA / ALQUEIRE PAULISTA R$ 90.000,00 / Alqueire Paul. x 6,047 Alqueire Paul. = R$ 544.230,00 R$ 544.230,00

(QUINHENTOS E QUARENTA E QUATRO MIL, DUZENTOS E TRINTA REAIS)

DESCRIÇÃO DAS EDIFICAÇÕES As edificações estão localizadas no entorno da sede principal da propriedade, ao final deste trabalho.

DESCRIÇÃO SEDE - 1ª RESIDÊNCIA Trata-se de uma casa térrea, refere-se a uma construção de padrão popular devido a se encontrar em área rural , conforme a tabela de preços fornecida pela Editora Pini, na revista Construção, uma edificação com idade aparente de 30 (trinta) anos, O imóvel de uma forma geral, encontra-se bem conservado, com os desgastes normais, pelo tempo de utilização, e intempéries, não necessitando de reparos, a parte elétrica e hidráulica são todas embutidas. A cobertura do imóvel é de telhas cerâmicas, a casa é toda forrada com lajes. A edificação possui as seguintes subdivisões internas, e acabamento: QUARTOS (7) Piso: Taco de madeira; Paredes:, Tijolo inteiro, acabamento reboco tinta látex;

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Portas: Madeira. Janelas: Madeira; BANHEIRO SOCIAL (2) Piso: Cerâmico; Paredes; Revestimento em azulejo até o teto; Porta: Madeira; Vitraux: Metálico; Box: Comum. COZINHA / COPA (1) Piso: Cerâmico; Paredes: Revestimento em azulejo até o teto; . Forro: Laje; Portas: Madeira; Vitraux: Metálicas; SALA DE ESTAR (1) Piso: Taco de madiera; Paredes: reboco e tinta látex; Forro: Laje; Portas: Madeira: Janelas: Madeira. ÁREA COSNTRUÍDA = 378,00 metros quadrados (1°) - BARRACÃO AOS FUNDOS DA RESIDÊNCIA PRINCIPAL Para uso diversos, abrigando uma cozinha rústica, fechada em

alvenaria, e revestimento em azulejo, com fogão a lenha e forno, e espaço para, abate de pequenos animais. Piso, concreto cimento requeimado, portas e vitraux metálicos.

Piso: (Barracão) Concreto de cimento requeimado; Estrutura: Palanques de eucalipto tratado, fechado aos fundos e

nas laterais em alvenaria; cobertura de madeira aparente e telhas de barro;

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Área construída = 140,00 metros quadrados. CAPELA: (1) Piso: Tipo carpete de madeira; Parede: reboco, tinta látex; Janelas: Metálicas; Porta: Madeira. Área = 20,00 metros quadrados (2°) - BARRACÃO AOS FUNDOS AO LADO DA CAPELA PARA USO DIVERSOS Para uso diversos, o fundo e uma das laterais fechado em

alvenaria., Piso: Concreto; Estrutura: Palanques de eucalipto tratado, fechado aos fundos e

em uma das laterais em alvenaria; cobertura de madeira aparente e telhas de barro.

Área = 190,00 metros quadrados SEDE - 2ª RESIDÊNCIA QUARTOS SUÍTE (1) Piso: Cerâmico; Paredes:, Tijolo inteiro, acabamento reboco tinta látex; Portas: Madeira. Janelas: Madeira; Forro: Laje Banheiro Suíte - Piso: cerâmico; Parede: Azulejo até o teto; Porta: Tipo sanfona em PVC;

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Vitraux: Metálico QUARTOS (2) Piso: Cerâmico; Paredes; Revestimento em azulejo até o teto; Porta: Madeira; Janelas: Madeira; Forro: Laje BANHEIRO SOCIAL (1) Piso: Cerâmico; Paredes: Revestimento em azulejo até o teto; Porta: Madeira; Vitraux: Metálico; Forro: Laje COZINHA / COPA (1) Piso: Cerâmico; Paredes: Revestimento em azulejo até o teto; . Forro: Laje; Portas: Madeira; Vitraux: Metálicas; SALA DE ESTAR (1) Piso: Cerâmico; Paredes: reboco e tinta látex; Forro: Laje; Portas: Madeira: Janelas: Madeira. OBSERVAÇÃO: O móveis da residência não pertencem a casa. Área: 376,00 metros quadrados

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SEDE - 3ª RESIDÊNCIA QUARTOS (3) Piso: Cerâmico; Paredes:, Tijolo inteiro, acabamento reboco tinta látex; Portas: Madeira. Janelas: Madeira; Forro: Laje BANHEIRO SOCIAL (1) Piso: Cerâmico; Paredes: Revestimento em azulejo até o teto; Porta: Madeira; Vitraux: Metálico; Forro: Laje COZINHA / COPA (1) Piso: Cerâmico; Paredes: Revestimento em azulejo até o teto; . Forro: Laje; Portas: Madeira; Vitraux: Metálicas; SALA DE ESTAR (1) Piso: Cerâmico; Paredes: reboco e tinta látex; Forro: Laje; Portas: Madeira: Janelas: Madeira. Área: 220,00 metros quadrados

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RESIDÊNCIAS DE EMPREGADOS (Em um total de quatro residências, sendo uma geminada) (No entorno da sede)

Todas com o acabamento e conservação bem inferior, do tipo popular, sendo uma geminada, identifico as mesmas na ordem numérica para melhor visualização no croquis de localização das edificações a ser juntado no item ANEXOS ao final deste trabalho

4ª RESIDÊNCIA - EMPREGADOS QUARTOS (2) Piso: Taco de madeira; Paredes:, acabamento reboco tinta látex; Portas: Madeira. Janelas: Madeira; Forro: Laje BANHEIRO SOCIAL (1) Piso: Cerâmico; Paredes: Revestimento em azulejo até 1,70 m; Porta: Madeira; Vitraux: Metálico; Forro: Laje COZINHA / COPA (1) Piso: Cerâmico; Paredes: Reboco e tinta óleo até 1,70 m; . Forro: Laje; Portas: Madeira; Vitraux: Metálicas;

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SALA DE ESTAR (1) Piso: Cerâmico; Paredes: reboco e tinta látex; Forro: Laje; Portas: Madeira: Janelas: Madeira. Área: 80,00 metros quadrados 5ª RESIDÊNCIA - EMPREGADOS (Geminadas) QUARTOS (2) Piso: Cerâmicos; Paredes:, acabamento reboco tinta látex; Portas: Madeira. Janelas: Madeira; Forro: Laje BANHEIRO SOCIAL (2) Piso: Cerâmico; Paredes: Revestimento em azulejo até 1,70 m; Porta: Madeira; Vitraux: Metálico; Forro: Laje COZINHA / COPA (2) Piso: Cerâmico; Paredes: Reboco e tinta óleo até 1,70 m; . Forro: Laje; Portas: Madeira; Vitraux: Metálicas;

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SALA DE ESTAR (2) Piso: Cerâmico; Paredes: reboco e tinta látex; Forro: Laje; Portas: Madeira: Janelas: Madeira. Área: 80,00 metros quadrados 6ª RESIDÊNCIA - EMPREGADOS QUARTOS (1) Piso: Cerâmicos; Paredes:, acabamento reboco tinta látex; Portas: Madeira. Janelas: Madeira; Forro: Laje BANHEIRO SOCIAL (1) Piso: Cerâmico; Paredes: Revestimento em azulejo até 1,70 m; Porta: Madeira; Vitraux: Metálico; Forro: Laje COZINHA / COPA (1) Piso: Cerâmico; Paredes: Reboco e tinta óleo até 1,70 m; . Forro: Laje; Portas: Madeira; Vitraux: Metálicas;

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SALA DE ESTAR (1) Piso: Cerâmico; Paredes: reboco e tinta látex; Forro: Laje; Portas: Madeira: Janelas: Madeira. Área: 100,00 metros quadrados 7ª RESIDÊNCIA - EMPREGADOS QUARTOS (1) Piso: Cerâmicos; Paredes:, acabamento reboco tinta látex; Portas: Madeira. Janelas: Madeira; Forro: Laje BANHEIRO SOCIAL (1) Piso: Cerâmico; Paredes: Revestimento em azulejo até 1,70 m; Porta: Madeira; Vitraux: Metálico; Forro: Laje COZINHA / COPA (1) Piso: Cerâmico; Paredes: Reboco e tinta óleo até 1,70 m; . Forro: Laje; Portas: Madeira; Vitraux: Metálicas;

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SALA DE ESTAR (1) Piso: Cerâmico; Paredes: reboco e tinta látex; Forro: Laje; Portas: Madeira: Janelas: Madeira. Área: 40,00 metros quadrados (3°) - BARRACÃO - PARA MAQUINÁRIOS MAIS PESADOS E ESTOCAGENS Para uso diversos, para maquinários mais pesados, estocagem, e outras atividades, devido a altura do pé-direito, fechado em uma das suas laterais e nos fundos onde junta com outro barracão. Pé direito: 4 metros, colunas e vigas em concreto; Piso: Concreto; Telhado: Estrutura em madeira sem forro; Telhas: cerâmicas. Area = 391,00 metros quadrados (4°) - BARRACÃO - USO DIVERSOS E ESTOCAGENS Para uso diversos, fechado em alvenaria. Pé direito: 4 metros, colunas e vigas em concreto; Piso: Concreto; Portão: Metálico; Vitraux: Metálicos; Telhado: Estrutura em madeira sem forro; Telhas: cerâmicas. Area = 544,00 metros quadrados

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(5°) BARRACÃO - ABRIGAVA UMA OFICINA Para uso diversos, fechado na frente e aos fundos. Pé direito: 4 metros, colunas e vigas em concreto; Piso: Concreto; Telhado: Estrutura em madeira sem forro; Telhas: Cerâmicas. Área = 629,00 metros quadrados DOIS COBERTOS PARA TRATO DE ANIMAIS DE PEQUENO E GRANDE PORTE Fechado a meia altura. Piso: Concreto; Palanques: Em madeira; Cobertura: Em madeira e telhas cerâmicas Área Total = 155,00 metros quadrados CURRAL E SERINGA COBERTA CURRAL: Em madeira e palanques; SERINGA: Coberta, estrutura em madeira telhas tipo Eternit; BRETE DE CONTENÇÃO E BALANÇA. Área = 160 metros quadrados ANTIGA ESCOLA: Em alvenaria, abandonada sendo utilizada como depósito de madeira, porteiras etc. Piso: Concreto, todo comprometido; Paredes: Reboco em péssimas condições; Cobertura: estrutura em madeira, sem forro e telhas cerâmicas. Portas: Em madeira; Janelas: em madeira, também comprometidas.

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Área = 20,00 metros quadrados POÇO SEMI - ARTESIANO Profundidade: 70 metros CAIXA Em alvenaria, para 20.000 litros

IV AVALIAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES

CÁLCULO DAS ÁREAS CONSTRUÍDAS

SEDE - CÁLCULO DA 1ª RESIDÊNCIA

Para o cálculo da construção, usaremos o preço unitário Pini

utilizaremos o índice residencial popular, para construções novas, devido o imóvel se encontrar em área rural, não havendo custos com relação a projetos e aprovação dos mesmos sendo o mais atualizado de Dezembro / 2017: Residencial Popular = R$ 1.322,62/ m2

Área Construída = 378,00 m2 378,00 m2 x R$ 1.322,62/m2 = R$ 499.950,36

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TOTAL = R$ 499.950,36

PREÇO DE UMA CONSTRUÇÃO NOVA

R$ 499.950,36 O valor desta construção de R$ 499.950,36 é referente aos Custos de Edificações Considerando-se a IDADE APARENTE do imóvel de 30 (trinta) anosde conservação atual. Como a mesma encontra-se bem conservada, teremos uma depreciação calculada pelo método do valor decrescente (comissão de peritos), em que: n Kd = (1 - R) , onde R = Razão de depreciação (0,020) , n = Idade Aparente (30) Anos Portanto, 30 Kd = (1 - 0,020) = 0,54548 Partindo-se da fórmula: VE = Vu x Kd , em que: VE = Valor da Edificação; Vu = Valor do imóvel novo = R$ 499.950,36; Kd = Fator de depreciação = 0,54548 VE = R$ 499.950,36 x 0,54548

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Valor final da 1ª Residência Após o Cálculo da Depreciação

R$ 272.712,92

(DUZENTOS E SETENTA E DOIS MIL, SETECENTOS E DOZE REAIS E NOVENTA E DOIS CENTAVOS)

SEDE - CÁLCULO DA 2ª RESIDÊNCIA Para o cálculo da construção, usaremos o preço unitário Pini

utilizaremos o índice residencial popular, para construções novas, devido o imóvel se encontrar em área rural, não havendo custos com relação a projetos e aprovação dos mesmos sendo o mais atualizado de Dezembro / 2017: Residencial Popular = R$ 1.322,62/ m2

Área Construída = 376,00 m2 376,00 m2 x R$ 1.322,62/m2 = R$ 497.305,12 TOTAL = R$ 497.350,12


R$ 497.305,12 O valor desta construção de R$ 497.305,12 é referente aos Custos de Edificações Considerando-se a IDADE APARENTE do imóvel de 25 (vinte e cinco) anosestado de conservação atual. Como a mesma encontra-se bem conservada, teremos uma depreciação calculada pelo método do valor decrescente (comissão de peritos), em que:

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n Kd = (1 - R) , onde R = Razão de depreciação (0,020) , n = Idade Aparente (25) Anos Portanto, 25 Kd = (1 - 0,020) = 0,60346 Partindo-se da fórmula: VE = Vu x Kd , em que: VE = Valor da Edificação; Vu = Valor do imóvel novo = R$ 497.305,12; Kd = Fator de depreciação = 0,60346 VE = R$ 497.305,12 x 0,60346

R$ 300.103,74


R$ 300.103,74

(TREZENTOS MIL, CENTO E TRÊS REAIS E SETENTA E QUATRO CENTAVOS)

SEDE - CÁLCULO DA 3ª RESIDÊNCIA Para o cálculo da construção, usaremos o preço unitário Pini Construções, Construção Nova utilizaremos o índice residencial popular, para construções novas, devido o imóvel se encontrar em área rural, não havendo custos com relação a projetos e aprovação dos mesmos sendo o mais atualizado de Dezembro / 2017:

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Residencial Popular = R$ 1.322,62/ m2

Área Construída = 220,00 m2 220,00 m2 x R$ 1.322,62/m2 = R$ 290.976,40 TOTAL = R$ 290,976,40


R$ 290.976,40 O valor desta construção de R$ 290.976,40 é referente aos Custos de Edificações Considerando-se a IDADE APARENTE do imóvel de 25 (vinte e cinco anos) anosao seu estado de conservação atual. Como a mesma encontra-se bem conservada, teremos uma depreciação calculada pelo método do valor decrescente (comissão de peritos), em que: n Kd = (1 - R) , onde R = Razão de depreciação (0,020) , n = Idade Aparente (25) Anos Portanto, 25 Kd = (1 - 0,020) = 0,60346 Partindo-se da fórmula: VE = Vu x Kd , em que: VE = Valor da Edificação; Vu = Valor do imóvel novo = R$ 290.976,40; Kd = Fator de depreciação = 0,60346

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VE = R$ 290.976,40 x 0,60346

R$ 175.592,61


R$ 175.592,61

(CENTO E SETENTA E CINCO MIL, QUINHENTOS E NOVENTA E DOIS REAIS E SESSENTA E UM CENTAVOS)

CÁLCULO DAS RESIDÊNCIAS DE EMPREGADOS EM NÚMERO DE QUATRO

OBSERVAÇÃO: Por serem residências que se encontram na mesma situação, isto é, tipo de acabamento e conservação, farei o cálculo para uma delas, levando-se em consideração a área construída de cada uma Para o cálculo da construção, usaremos o preço unitário Pini Construções, Construção Nova utilizaremos o índice residencial popular, para construções novas, devido o imóvel se encontrar em área rural, não havendo custos com relação a projetos e aprovação dos mesmos sendo o mais atualizado de Dezembro / 2017:

R$ 1.322,62 / m2

4ª RESIDÊNCIA - DE EMPREGADOS Residencial Popular = R$ 1.322,62/ m2

Área Construída = 80,00 m2

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80,00 m2 x R$ 1.322,62/m2 = R$ 105.809,60 TOTAL = R$ 105.809,60


R$ 105.809,60 O valor desta construção de R$ 105.809,60 é referente aos Custos de Edificações Considerando-se a IDADE APARENTE do imóvel de 30 (trinta ) anosde conservação atual. Como a mesma encontra-se bem conservada, teremos uma depreciação calculada pelo método do valor decrescente (comissão de peritos), em que: n Kd = (1 - R) , onde R = Razão de depreciação (0,020) , n = Idade Aparente (30) Anos Portanto, 30 Kd = (1 - 0,020) = 0,54548 Partindo-se da fórmula: VE = Vu x Kd , em que: VE = Valor da Edificação; Vu = Valor do imóvel novo = R$ 105.809,60; Kd = Fator de depreciação = 0,54548 VE = R$ 105.809,60 x 0,54548

R$ 57.717,02

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25

Valor final da 4ª Residência de Empregados Após o Cálculo da Depreciação

R$ 57.717,02

(CINQUENTA E SETE MIL, SETECENTOS E DEZESSETE REAIS E DOIS CENTAVOS) 5ª RESIDÊNCIA - DE EMPREGADOS Residencial Popular = R$ 1.322,62/ m2



R$ 105.809,60 O valor desta construção de R$ 105.809,60 é referente aos Custos de Edificações Considerando-se a IDADE APARENTE do imóvel de 30 (trinta) anosde conservação atual. Como a mesma encontra-se bem conservada, teremos uma depreciação calculada pelo método do valor decrescente (comissão de peritos), em que: n Kd = (1 - R) , onde R = Razão de depreciação (0,020) , n = Idade Aparente (30) Anos Portanto,

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26

30 Kd = (1 - 0,020) = 0,54548 Partindo-se da fórmula: VE = Vu x Kd , em que: VE = Valor da Edificação; Vu = Valor do imóvel novo = R$ 105.809,60; Kd = Fator de depreciação = 0,54548 VE = R$ 105.809,60 x 0,54548

R$ 57.717,02


R$ 57.717,02

(CINQUENTA E SETE MIL, SECENTOS DEZESSETE REAIS E DOIS CENTAVOS)

6ª RESIDÊNCIA - DE EMPREGADOS Residencial Popular = R$ 1.322,62/ m2



R$ 132.262,00

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27

O valor desta construção de R$ 132.262,00 é referente aos Custos de Edificações Considerando-se a IDADE APARENTE do imóvel de 30 (trinta) anosde conservação atual. Como a mesma encontra-se bem conservada, teremos uma depreciação calculada pelo método do valor decrescente (comissão de peritos), em que: n Kd = (1 - R) , onde R = Razão de depreciação (0,020) , n = Idade Aparente (30) Anos Portanto, 30 Kd = (1 - 0,020) = 0,54548 Partindo-se da fórmula: VE = Vu x Kd , em que: VE = Valor da Edificação; Vu = Valor do imóvel novo = R$ 132.262,00; Kd = Fator de depreciação = 0,54548 VE = R$ 132.262,00 x 0,54548

R$ 72.146,27


R$ 72.146,27

(CENTO E SETENTA E DOIS MIL, CENTO E QUARENTA E SEIS REAIS E VINTE E SETE CENTAVOS)

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28

7ª RESIDÊNCIA - DE EMPREGADOS

Residencial Popular = R$ 1.322,62/ m2



R$ 52.904,80 O valor desta construção de R$ 52.904,80 é referente aos Custos de Edificações Considerando-se a IDADE APARENTE do imóvel de 30 (trinta) anosde conservação atual. Como a mesma encontra-se bem conservada, teremos uma depreciação calculada pelo método do valor decrescente (comissão de peritos), em que: n Kd = (1 - R) , onde R = Razão de depreciação (0,020) , n = Idade Aparente (30) Anos Portanto, 30 Kd = (1 - 0,020) = 0,54548 Partindo-se da fórmula: VE = Vu x Kd , em que: VE = Valor da Edificação; Vu = Valor do imóvel novo = R$ 52.904,80;

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29

Kd = Fator de depreciação = 0,54548 VE = R$ 52.904,80 x 0,54548

R$ 28.858,51


R$ 28.858,51

(VINTE E OITO MIL, OITOCENTOS E CINQUENTA E OITO REAIS E CINQUENTA E UM CENTAVOS)

CÁLCULO DA CAPELA

Para o cálculo da construção, usaremos o preço unitário Pini Construções, Construção Nova utilizaremos o índice residencial popular, para construções novas, devido o imóvel se encontrar em área rural, não havendo custos com relação a projetos e aprovação dos mesmos sendo o mais atualizado de Dezembro / 2017:

R$ 1.322,62 / m2

CAPELA Residencial Popular = R$ 1.322,62/ m2



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30

R$ 26.452,40 O valor desta construção de R$ 26.452,40 é referente aos Custos de Edificações Considerando-se a IDADE APARENTE do imóvel praticamente nova 05 (cinco) anosrelação ao seu estado de conservação atual. Como a mesma encontra-se bem conservada, teremos uma depreciação calculada pelo método do valor decrescente (comissão de peritos), em que: n Kd = (1 - R) , onde R = Razão de depreciação (0,020) , n = Idade Aparente (05) Anos Portanto, 05 Kd = (1 - 0,020) = 0,90392 Partindo-se da fórmula: VE = Vu x Kd , em que: VE = Valor da Edificação; Vu = Valor do imóvel novo = R$ 26.452,40; Kd = Fator de depreciação = 0,90392 VE = R$ 26.452,40 x 0,90392

R$ 23.910,85

Valor final da Capela Após o Cálculo da Depreciação

R$ 23.910,85

(VINTE E TRÊS MIL, NOVECENTOS E DEZ REAIS E OITENTA E CINCO CENTAVOS)

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31

CÁLCULO DO 1ª BARRACÃO

AOS FUNDOS DA 1ª RESIDÊNCIA

Por tratar-se de construção fora do Padrão Pini de Construções, os valores foram levantados junto a construtoras e construtores que atuam nesse mercado, para levantar o preço do metro quadrado de construção, considerando também a depreciação da edificação no dia da vistoria, foram pesquisados (material + mão de obra) e a depreciação do mesmo pelo seu estado de conservação.

(Mão de obra + Material) e depreciação

R$ 850,00 / m2 Área construída = 140,00 metros quadrados

140,00 m2 x R$ 700,00 / m2 = R$ 98.000,00

R$ 98.000,00

Valor Final do 1° Barracão

R$ 98.000,00

(NOVENTA E OITO MIL REAIS)

CÁLCULO DO 2ª BARRACÃO AOS FUNDOS DA 1ª RESIDÊNCIA



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32

R$ 600,00 / m2

Área construída = 190,00 metros quadrados

190,00 m2 x R$ 600,00 / m2 = R$ 114.000,00

R$ 114.000,00


R$ 114.000,00

(CENTO E QUATORZE MIL REAIS)

CÁLCULO DO 3ª BARRACÃO PARA MAQUINÁRIOS MAIORES

COM PILARES E VIGAS DE COCRETO




391,00 m2 x R$ 750,00 / m2 = R$ 293.250,00

R$ 293.250,00

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R$ 293.250,00

(DUZENTOS E NOVENTA E TRÊS MIL, DUZENTOS E CINQUENTA REAIS)

CÁLCULO DO 4° BARRACÃO FECHADO EM ALVENARIA COM PILARES E

VIGAS DE CONCRETO




544,00 m2 x R$ 800,00 / m2 = R$ 435.200,00

R$ 435.200,00


R$ 435.200,00

(QUATROCENTOS E TRINTA E CINCO MIL E DUZENTOS REAIS)

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34

CÁLCULO DO 5° BARRACÃO ERA USADO COMO OFICINA COM PILARES E

VIGAS DE CONCRETO




629,00 m2 x R$ 750,00 / m2 = R$ 471.750,00

R$ 471.750,00


R$ 471.750,00

(QUATROCENTOS E SETENTA E UM MIL E SETECENTOS E CINQUENTA REAIS)

CÁLCULOS DOS DOIS COBERTOS PARA TRATO DE ANIMAIS DE PEQUENO E GRANDE PORTE

Por tratar-se de construção fora do Padrão Pini de Construções, os valores foram levantados junto a construtoras e construtores que atuam nesse

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35

mercado, para levantar o preço do metro quadrado de construção, considerando também a depreciação da edificação no dia da vistoria, foram pesquisados (material + mão de obra) e a depreciação do mesmo pelo seu estado de conservação.



155,00 m2 x R$ 300,00 / m2 = R$ 46.500,00

R$ 46.500,00

Valor Final dos Cobertos Para Trato de Animais

R$ 46.500,00

(QUARENTA E SEIS MIL REAIS)

CÁLCULO DO CURRAL, SERINGA COBERTA E SEUS EQUIPAMENTOS

BRETE DE CONTENÇÃOE BALANÇA

CURRAL: Em madeira e palanques; SERINGA: Coberta, estrutura em madeira telhas tipo Eternit; BRETE DE CONTENÇÃO E BALANÇA. Valores levantados = R$ 22.500,00

Valor Final do Curral Seringa Coberta e Equipamentos

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R$ 22.500,00

(VINTE E DOIS MIL E QUINHENTOS REAIS)

CÁLCULO DO VALOR DA ANTIGA ESCOLA Residencial Popular = R$ 1.322,62/ m2



R$ 26.452,40 O valor desta construção de R$ 26.452,40 é referente aos Custos de Edificações Considerando-se a IDADE APARENTE do imóvel de 30 (trinta) anosde conservação atual. Como a mesma encontra-se bem conservada, teremos uma depreciação calculada pelo método do valor decrescente (comissão de peritos), em que: n Kd = (1 - R) , onde R = Razão de depreciação (0,020) , n = Idade Aparente (30) Anos Portanto, 30 Kd = (1 - 0,020) = 0,54548

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Partindo-se da fórmula: VE = Vu x Kd , em que: VE = Valor da Edificação; Vu = Valor do imóvel novo = R$ 26.452,40; Kd = Fator de depreciação = 0,54548 VE = R$ 26.452,40 x 0,54548

R$ 14.429,25

Valor final da Antiga Escola

R$ 14.429,25

(QUATORZE MIL, QUATROCENTOS E VINTE E NOVE REAIS E VINTE E CINCO CENTAVOS)

CÁLCULO DO POÇO SEMI - ARTESIANO E PARA 20.000 LITROS

Conforme pesquisa nas empresas especializadas em torno de: R$ 35.000,00

(TRINTA E CINCO MIL REAIS)

VALOR FINAL DO IMÓVEL 6,047 ALQUEIRES PAULITA E VALOR DAS EDIFICAÇÕES

(Matrícula N° 13.953) CARTÓRIO DO 2° OFICIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS

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TERRA NUA 6,047 Alqueires Paulista = R$ 544.230,00 1ª RESIDÊNCIA (SEDE) = R$ 272.712,92 2ª RESIDÊNCIA (SEDE) = R$ 300.103,74 3ª RESIDÊNCIA (SEDE) = R$ 175.592,61 4ª RESIDÊNCIA (EMPREGADOS) = R$ 57.717,02 5ª RESIDÊNCIA (EMPREGADOS) = R$ 57.717,02 6ª RESIDÊNCIA (EMPREGADOS) = R$ 72.146,27 7ª RESIDÊNCIA (EMPREGADOS) = R$ 28.858,51 CAPELA =R$ 23.910,85 1° BARRACÃO (ATRAS DA SEDE) =R$ 98.000,00 2° BARRACÃO (ATRAS DA SEDE) =R$ 114.000,00 3° BARRACÃO (PRÓXIMO DA 3ª RESIDÊNCIA = R$ 293.250,00 4° BARRACÃO (ATRAS DO 3° BAR- RACÃO) = R$ 435.200,00 5° BARRACÃO (NA FRENTE DO 3° BARRACÃO) = R$ 471.750,00 2 COBERTOS PARA TRATO DE ANIMAIS = R$ 46.500,00 CURRAL, SERINGA COBERTA, BRETE DE CONTENÇÃO E BALANÇA = R$ 22.500,00 ANTIGA ESCOLA = R$ 14.429,25 POÇO SEMI-ARTESIANO E CAIXA

000 LITROS = R$ 35.000,00 TOTAL = R$ 3.063.618,19

VALOR FINAL DA PROPRIEDADE

R$ 3.063.618,19

(TRÊS MILHÕES, SESSENTA E TRÊS MIL, SEISCENTOS E DEZOITO REAIS E DEZENOVE CENTAVOS)

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39

V - ENCERRAMENTO O presente laudo vai devidamente rubricado em suas folhas, digitadas de um só lado e esta última assinada na forma habitual, o mesmo é composto de 39 (trinta e nove ) laudas. Ao final no item ANEXOS, encontram-se fotos das edificações. Seu signatário permanece à disposição da JUSTIÇA, para quaisquer outros esclarecimentos ou informações. ARARAQUARA, 22 de ABRIL de 2018

ENG. MÁRCIO ANTÔNIO CARMONA CREA/SP - N° 0601210790 PERITO JUDICIAL

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ANEXOS Fotos da Propriedade

ART-Profissional CREA/SP

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Foto N° 01: Mostrando uma das laterais da 1ª Residência na sede da propriedade

FOTO N° 02: Mostrando o interior da residência, copa/cozinha.

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Foto N° 03: Mostrando a sala de estar.

Foto N° 04: Mostrando um dos sete quartos.

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Foto N° 05: Mostrando em um primeiro momento, parte do 1° barracão aos fundos da 1ª Residência.

Foto N° 06: Mostrando outro ângulo ainda do 1° Barracão.

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Foto N° 07: Mostrando o interior da capela.

Foto N° 08: Mostrando a frente da 2ª Residência.

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Foto N°09: Mostrando um dos cômodos da 2ª Residência.

Foto N° 10: Mostrando uma parte dos fundos e a lateral da 3ª Residência.

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Foto N° 11: Mostrando a frente de uma das casas de empregados.

Foto N° 12: Mostrando a estrutura do 3° Barracão.

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Foto N° 13: Mostrando uma parte da lateral do 4° barracão.

Foto N° 14: Mostrando uma parte do interior do 4° Barracão.

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Foto de N° 15: Mostrando a lateral do 5° Barracão.

Foto de N° 16: Mostrando o curral a seringa coberta, o brete de contenção e a balança.

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Foto de N° 17: Mostrando o coberto para pernoite e trato de animais.

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EXCELENT˝SSIMA DOUTORA JUIZA DE DIREITO DA QUARTA … · r MARCIO ANTONIO CARMONA e Tribunal de...

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