Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 6° Vara ... · Fotos anexo III Estado de...

AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA ROBERTO A. JACOB CONPEJ/SP n° 02.00.1063 IBAPE/SP n° 8611 Engenheiro Civil cel. (11) 99517-1530 E-mail. [email protected] CREA n°0600963995 Página 1 de 23

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 6° Vara Cível do Foro Regional II – Santo Amaro Processo Número: 0026671-30.2018.8.26.0002 Assunto: Liquidação por Arbitramento Requerente: Gabriela Celerindo Gama Executado: Igor Jemciugovas Roberto A. Jacob, perito judicial nomeado nos autos para avaliação, valor de mercado para venda do apartamento n° 45 matrícula 391.946 e vaga autônoma n°79 matrícula 392.090 no Condomínio Up Home Dando por terminados seus estudos, diligência e vistoria, vem perante V.Exa.

apresentar suas conclusões, expressas no seguinte, LAUDO Termos em que, Pede deferimento. São Paulo, 12 de abril de 2019. Roberto A. Jacob Perito Judicial Engenheiro Civil CREA 0600963995

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

002

6671

-30.

2018

.8.2

6.00

02 e

cód

igo

90F

34A

B.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

OB

ER

TO

AD

IB J

AC

OB

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

12/

04/2

019

às 0

8:44

, so

b o

núm

ero

WS

TA

1970

2110

769

.

fls. 256


LAUDO PERICIAL - VALOR DE MERCADO PARA VENDA

Resumo

Processo Número: 0026671-30.2018.8.26.0002 Imóveis Avaliados: Apartamento n° 45 e vaga autônoma n° 79 do

Condomínio Up Home, situado na Av. Professor Alceu Maynard de Araújo, 2150 – Vila Cruzeiro – São Paulo/ SP.

Objetivo: Determinar o valor de mercado para Venda

Finalidade: Referente a Liquidação por arbitramento, no processo

onde Gabriela Celerindo Gama move em face de Igor Jemciugovas.

Apartamento n° 45 – matrícula 391.946 – 11° CRI de São Paulo

Valor da Avaliação: R$ 633.675,00 (Seiscentos e trinta e três mil, seiscentos e setenta e cinco Reais)

Ref. abril /2019

Vaga Autônoma n° 79 – Matrícula 392.090 – 11° CRI de São Paulo

Valor da Avaliação: R$ 36.000,00 (Trinta e seis Mil Reais)

Ref. abril/2019

Valor do Imóvel com 2 vagas

Valor da Avaliação: R$ 669.675,00 (Seiscentos e sessenta e nove mil e seiscentos e setenta e cinco Reais)

Ref. abril /2019

São Paulo, 12 de abril 2019. Perito Judicial - Roberto A. Jacob Engenheiro Civil - CREA 0600963995

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

002

6671

-30.

2018

.8.2

6.00

02 e

cód

igo

90F

34A

B.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

OB

ER

TO

AD

IB J

AC

OB

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

12/

04/2

019

às 0

8:44

, so

b o

núm

ero

WS

TA

1970

2110

769

.

fls. 257


Índice

Introdução e Objetivo da Perícia............................................ Pág. 4

Metodologia............................................................................ pág. 4

Diligência................................................................................ pág. 4

Elementos da Perícia............................................................ pág. 5

Avaliação do Apartamento .....................................................pág. 8

Especificação da Avaliação.....................................................pág. 8

Avaliação da Vaga Autônoma.................................................pág. 9

Conclusão e Considerações finais..........................................pág. 10

Quesitos..................................................................................pág. 13

Anexos ...................................................................................pág. 14

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

002

6671

-30.

2018

.8.2

6.00

02 e

cód

igo

90F

34A

B.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

OB

ER

TO

AD

IB J

AC

OB

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

12/

04/2

019

às 0

8:44

, so

b o

núm

ero

WS

TA

1970

2110

769

.

fls. 258


I- NTRODUÇÃO E OBJETIVO DA PERÍCIA

Determinar o valor de mercado para venda do apartamento n° 45 e vaga autônoma n° 79 do Condomínio Up Home, situado na Av. Professor Alceu Maynard de Araújo, 2150 – Vila Cruzeiro – São Paulo/ SP. Referente a Liquidação por arbitramento, no processo onde Gabriela Celerindo Gama move em face de Igor Jemciugovas.

II- METODOLOGIA

1.0- Método Comparativo Direto de Dados do Mercado, o valor de venda pode ser determinado com base na coleta de elementos semelhantes colhidos no livre mercado imobiliário e que sejam devidamente tratados por meio de fatores - procedimento conforme ABNT 14653-2 anexo B.

2.0- Para a consecução do objetivo solicitado, observar-se-á o que

preceitua a NBR. 14.653-1/2001 e NBR. 14.653-2/2011, NBR. 12.721/2005 da A.B.N.T. - Associação Brasileira de Normas Técnicas, a Normas para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP-2011 e portaria CAJUFA 01/2003

III- DILIGÊNCIA

Conforme previamente agendado as partes ficaram cientes da data e

hora da diligência ao local em questão.

Em 3 de abril de 2019, às 13:00 h, conforme agendado compareceu da

parte autora o auxiliar técnico Eng. Ronaldo Benevenuti e o Adv. Dr.

Roberto Vallilo Peruzo da parte requerida o Adv. Cleber Rangel de Sá.

O requerido com as chaves dos apartamentos e autorização para

entrada no mesmo ocorreu às 14:35 h.

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

002

6671

-30.

2018

.8.2

6.00

02 e

cód

igo

90F

34A

B.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

OB

ER

TO

AD

IB J

AC

OB

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

12/

04/2

019

às 0

8:44

, so

b o

núm

ero

WS

TA

1970

2110

769

.

fls. 259


IV- ELEMENTOS DA PERÍCIA

LOCALIZAÇÃO

O Condomínio Up Home, acha-se localizado na Av. Professor Alceu Maynard de Araújo, 2150 – Vila Cruzeiro – São Paulo/ SP; CEP 04726-160. Localizada no quadrilátero formado pela Rua Dalva de Oliveira; Rua Dona

Aurora Alegretti e a Rua Ferreira do Alentejo.

Uso predominante residencial vertical médio / alto padrão. Zoneamento ZM -

pertence à área de Operação Urbana Água Espraiada setor Chucri Zaidan;

Setor 087; Quadra 424 da Planta Genérica da Municipalidade.

Indicador Social IVPS – muito baixa vulnerabilidade

Coordenadas 23°38’12,2” S 46°42’51,7” W

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

002

6671

-30.

2018

.8.2

6.00

02 e

cód

igo

90F

34A

B.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

OB

ER

TO

AD

IB J

AC

OB

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

12/

04/2

019

às 0

8:44

, so

b o

núm

ero

WS

TA

1970

2110

769

.

fls. 260


CARECTERÍSTICAS DA REGIÃO

Infraestrutura Urbana

Possui água potável; Esgoto sanitário; Energia elétrica, Telefone.

Pavimentação; Iluminação pública; Gás canalizado; Esgoto pluvial.

Serviços Públicos e Comunitários

Coleta de lixo, transporte coletivo, feira livre; comercio

Educação - ensino médio e fundamental; ensino privado

Cultura – teatro/ Cinema/ Shows

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

002

6671

-30.

2018

.8.2

6.00

02 e

cód

igo

90F

34A

B.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

OB

ER

TO

AD

IB J

AC

OB

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

12/

04/2

019

às 0

8:44

, so

b o

núm

ero

WS

TA

1970

2110

769

.

fls. 261


REFERENTE AO CONDOMÍNIO UP HOME

O “Condomínio Up Home” tem 6 anos, torre única, com 3 (três) elevadores e

6 (seis) unidas por andar, constituído de 3 subsolo; térreo + 26 pavimentos,

apartamentos com metragem tipo: 63 m² /81 m²; totalizando 156 unidades.

Estado de Conservação – Bom

Acabamento – Fachadas Pintura / Textura

Esquadrias – Alumínio

Piso na área de circulação interna – Cerâmica

Piso na área de circulação externa – Pedra portuguesa

Padrão de Acabamento – Normal

Portaria com controle de acesso e câmeras de segurança.

LAZER

Área de churrasqueira e forno de pizza; Piscina, Sala de Ginástica, Salão

de Festas, Spa, Brinquedoteca, Academia, Playground, Quadra

poliesportiva, Salão de jogos, Sala de informática.

REFERENTE AO APARTAMENTO

O apartamento tipo n° 45, localizado no 4° andar, encontra-se desocupado. Matrícula 391.946 – 11°CRI de São Paulo

Área privativa.............66,300 m2

Área comum...............44,339 m2

Área Total ............... 110,639m2

Fração ideal...............0,005319

1 vaga coberta para auto de passeio bloqueada.

Portas em madeiras, esquadrias em alumínio – Área seca paredes em

massa corrida com pintura “látex”, piso em madeira.

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

002

6671

-30.

2018

.8.2

6.00

02 e

cód

igo

90F

34A

B.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

OB

ER

TO

AD

IB J

AC

OB

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

12/

04/2

019

às 0

8:44

, so

b o

núm

ero

WS

TA

1970

2110

769

.

fls. 262


Sala 2 ambientes

Terraço –piso em cerâmica, paredes em massa corrida com pintura “látex”. Banheiro Social – Bancada em granito, gabinete, box “Blidex”, piso em

cerâmica, paredes em azulejos.

Banheiro Privativo – Bancada em granito, gabinete, box “Blidex”, piso em cerâmica, paredes em azulejos.

2 Dormitórios – com armários planejado.

Cozinha e Área de serviço – Piso em cerâmica, paredes em azulejos, com

armários planejados. Fotos anexo III

Estado de conservação – Bom

Padrão de Acabamento - Normal

V- AVALIAÇÃO APARTAMENTO N° 45

Valor médio 9.557,70 R$/ m²

Área privativa 66,3 m²

Valor do imóvel = 9.557,70 * 66,3 = R$ 633.675,33

Valor de mercado para Venda R$ 633.675,00

abril/ 2019 anexo IV

ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

GRAU DE PRECISÃO III GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO II anexo II

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

002

6671

-30.

2018

.8.2

6.00

02 e

cód

igo

90F

34A

B.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

OB

ER

TO

AD

IB J

AC

OB

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

12/

04/2

019

às 0

8:44

, so

b o

núm

ero

WS

TA

1970

2110

769

.

fls. 263


VI- REFERENTE VAGA AUTÔNOMA N° 79 Vaga Autônoma n° 79, para automóvel de “pequeno porte”, localizada no 1° subsolo do Condomínio Up Home, situado Av. Professor Alceu Maynard Araújo n° 2150. Matrícula 392.090 - 11° CRI de São Paulo. Área real privativa........... 9,660 m² Área de uso comum...... 13,882 m² Área Total.......................23,542 m² Fração ideal..................... 0,000724 FOTO

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

002

6671

-30.

2018

.8.2

6.00

02 e

cód

igo

90F

34A

B.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

OB

ER

TO

AD

IB J

AC

OB

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

12/

04/2

019

às 0

8:44

, so

b o

núm

ero

WS

TA

1970

2110

769

.

fls. 264


AVALIAÇÃO A vaga autônoma n° 79 só pode ser comercializada entre os condôminos do “UP HOME”, conforme informação do Sr. Luciano Vieira, zelador do edifício. Só tem duas vagas autônomas à venda no prédio, de propriedade da construtora. O representante da construtora Sr. Rafael, confirmou que havia a venda uma vaga para autos de porte grande e outra vaga para autos de porte médio. Tabela atual (fornecida pela construtora) para venda de vagas autônomas no Condomínio Up Home, Av. Professor Alceu Maynard Araújo n° 2150. Tamanho pequeno...........R$ 40.000,00 Tamanho médio...............R$ 45.000,00 Tamanho grande..............R$ 50.000,00

Valor da vaga = Valor oferta * 0,90 Valor da vaga = R$ 40.000,00 * 0,90 Valor da vaga = R$ 36.000,00

Valor de mercado para Venda

R$ 36.000,00 abril/ 2019

VII- CONCLUÇÃO E CONSIDERAÇÕES FINAIS

O bairro Vila Cruzeiro tem toda infraestrutura de comércio e serviços,

com fácil acesso a importantes vias como a Av. das nações Unidas,

localizada entre os parques Burle Max e Severo Gomes. Apesar de

todas as considerações acima, o mercado imobiliário continua em viés

de retração, o que fica latente na quantidade de anúncios ofertando

apartamentos para locação e venda no “Condomínio Up Home”.

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

002

6671

-30.

2018

.8.2

6.00

02 e

cód

igo

90F

34A

B.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

OB

ER

TO

AD

IB J

AC

OB

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

12/

04/2

019

às 0

8:44

, so

b o

núm

ero

WS

TA

1970

2110

769

.

fls. 265


Adotando índices disponível do SECOVI/SP para imóveis na planta, em

construção e prontos (estoque), lançados nos últimos 36 meses, VSO

(Vendas sobre Oferta), média entre agosto 18 a janeiro 19 (n° dormitório;

região; área, valor) indica a comercialização entre 6 a 10 meses.

Conforme IBAPE/SP é considerado Liquidez Normal entre 3 meses e

um ano. Enfatizamos que só foi considerada amostras de elemento no

Condomínio Up Home, com área semelhante ao imóvel avaliando, são

ofertas decrescidas em 10% conforme norma NBR 14.653-1 e IBAPE-

SP-2011. Os dados obtidos no mercado imobiliário foram fornecidos por

proprietários de imóveis, corretores, imobiliárias, sites e profissionais

habilitados, portanto, são premissas aceitas como válidas corretas e

fornecidas de “boa fé”. Cabe salientar que não foi elemento de estudo desta avaliação qualquer

tipo de ônus ou direitos sobre este imóvel. .

Apartamento n° 45 – matrícula 391.946 – 11° CRI de São Paulo

Valor da Avaliação: R$ 633.675,00 (Seiscentos e trinta e três mil, seiscentos e setenta e cinco Reais)

Ref. abril /2019

Vaga Autônoma n° 79 – Matrícula 392.090 – 11° CRI de São Paulo

Valor da Avaliação: R$ 36.000,00 (Trinta e seis Mil Reais)

Ref. abril/2019

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

002

6671

-30.

2018

.8.2

6.00

02 e

cód

igo

90F

34A

B.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

OB

ER

TO

AD

IB J

AC

OB

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

12/

04/2

019

às 0

8:44

, so

b o

núm

ero

WS

TA

1970

2110

769

.

fls. 266


Valor do Imóvel com 2 vagas

Valor da Avaliação: R$ 669.675,00 (Seiscentos e sessenta e nove mil e seiscentos e setenta e cinco Reais)

Ref. abril /2019

TERMO DE ENCERRAMENTO

Nada mais havendo a consignar, encerro o presente Laudo de

Avaliação Mercadológico de Perícia Judicial, Digitado em 23 (vinte e três)

folhas, incluindo anexos, apenas no anverso.

São Paulo, 12 de abril 2019. Perito Judicial - Roberto A. Jacob Engenheiro Civil CREA 0600963995

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

002

6671

-30.

2018

.8.2

6.00

02 e

cód

igo

90F

34A

B.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

OB

ER

TO

AD

IB J

AC

OB

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

12/

04/2

019

às 0

8:44

, so

b o

núm

ero

WS

TA

1970

2110

769

.

fls. 267


QUESITOS DO AUTOR

1) Queira o Sr. Perito, por favor, informar se a presente avaliação foi

elaborada em conformidade com as prescrições contidas na norma

ABNT NBR 14653 e a Norma de Avaliação e Perícias de Imóveis

Urbanos/ 2011 do IBAPE-SP.

Resposta: Vide Item II Metodologia 2) Queira o Sr. Perito, por favor, indicar quais seriam as características

físicas, arquitetônicas e dimensionais dos imóveis avaliando,

consignando as condições de uso, padrão construtivo e estado de

conservação.

Resposta: Vide Item IV Elementos da Perícia. 3) Queira o Sr. Perito, por favor, apresentar uma descrição detalhada das

regiões que os imóveis estão localizados, destacando ocupação

predominante, zoneamento, melhoramentos públicos implantados e em

fase de implantação que possam produzir impacto no mercado

imobiliário local.

Resposta: Vide item VII Conclusão. Queira o Sr. Perito, por favor, apresentar diagnóstico fundamentado do

mercado imobiliário local.

Resposta: Vide Item VII – Conclusão e Considerações Finais 4) Queira o Sr. Perito, por favor, informar o valor de mercado dos imóveis

avaliando pelo método comparativo direto de mercado.

Resposta: Vide resposta anterior 5) Queira o Sr. Perito, por favor, apresentar demonstrar a pontuação

atingida.

Resposta: Vide Item V – Avaliação da Vaga Autônoma

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

002

6671

-30.

2018

.8.2

6.00

02 e

cód

igo

90F

34A

B.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

OB

ER

TO

AD

IB J

AC

OB

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

12/

04/2

019

às 0

8:44

, so

b o

núm

ero

WS

TA

1970

2110

769

.

fls. 268


ANEXOS

ANEXO I - AMOSTRAS APARTAMENTO

ANEXO II - GRAU DE FUNDAMENTAÇÂO E PRECISSÃO ANEXO III - FOTOS APARTAMENTO ANEXO IV – AVALIAÇÂO APARTAMENTO

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

002

6671

-30.

2018

.8.2

6.00

02 e

cód

igo

90F

34A

B.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

OB

ER

TO

AD

IB J

AC

OB

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

12/

04/2

019

às 0

8:44

, so

b o

núm

ero

WS

TA

1970

2110

769

.

fls. 269


ANEXO I - AMOSTRAS APARTAMENTOS

Elemento Amostral n° 1 Data 20/02/19 Cidade São Paulo UF SPEndereço Av. Prof. Alceu Maynard Araújo,2150 Bairro Vila CruzeiroPadrão Construtivo CEPZoneamento ZM Basíco Máximo OcupaçãoSQL CodLog. ÍndiceÁrea privativa 67, m2 N° Banheiros 2 Andar Terraço simN° Dormitórios 2 Vagas 1 Piscina sim Academia SimSuítes 1 Arm. Planejados Sim Salão Festa Sim Depósito SimValor R$ Of/Venda OFOBS>

Fonte / Tel Cód. AP22967

Elemento Amostral n° 3 Data 20/02/19 Cidade São Paulo UF SPEndereço Av. Prof. Alceu Maynard Araújo,2150 Bairro Vila CruzeiroPadrão Construtivo CEPZoneamento Basíco Máximo OcupaçãoSQL CodLog. ÍndiceÁrea privativa 67, m2 N° Banheiros 2 Andar Terraço simN° Dormitórios 2 Vagas 1 Piscina sim Academia SimSuítes 1 Arm. Planejados Sim Salão Festa Sim Depósito SimValor R$ Of/Venda OFOBS>

Fonte / Tel Cód. 568765


Fonte / Tel Cód. CC11657

Elemento Amostral n° 6 Data 20/02/19 Cidade São Paulo UF SPEndereço Av. Prof. Alceu Maynard Araújo,2150 Bairro Vila CruzeiroPadrão Construtivo CEPZoneamento ZM Basíco Máximo OcupaçãoSQL CodLog.Área privativa 63, m2 N° Banheiros 2 Andar Terraço simN° Dormitórios 2 Vagas 1 Piscina sim Academia SimSuítes 1 Arm. Planejados Sim Salão Festa Sim Depósito SimValor R$ Of/Venda OFOBS>




ELEMENTOS AMOSTRAIS

Tel. (11) 2659-6450 /Alabe Empreendimentos Imob Ltda CRECI 22005-j-SP

R$ 640.000,00

Tel. (11) 2729-1333 / 2House Soluções Imob. Ltda CRECI 22854-j-SP

R$ 680.000,00

R$ 680.000,00

Tel. (11) 2506-3439 / R3M Imóveis

R$ 690.000,00

Tel. (11) 2506-3439 / R3M Imóveis

R$ 700.000,00

Tel. (11) 2506-3439 / R3M Imóveis

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

002

6671

-30.

2018

.8.2

6.00

02 e

cód

igo

90F

34A

B.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

OB

ER

TO

AD

IB J

AC

OB

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

12/

04/2

019

às 0

8:44

, so

b o

núm

ero

WS

TA

1970

2110

769

.

fls. 270


ANEXO II - GRAU DE FUNDAMENTAÇÂO E PRECISSÃO

NumeroIII II I Pontos

Caracterização do Imóvel Completa quanto a todos Completa quanto aos Adoção de situaçãoavaliado os fatores analisados fatores utilizados no paradigma

TratamentoQuantidade Minima de dados

de mercado efetivamenteutilizados

Apresentação de Apresentação deIinformações relativas a Apresentação de informações relativas

Identicicação dos todas as cacteristicas informações relativas a a todas asdados de mercado dos dados analisados todas as caracteristcas caracteristicas dos dados

obsevado pelo autor dos dados analisadas correspondentes aosdo laudo fatores utilizados

intervalo admissivelde ajuste para o

conjunto de fatores9

III II I10 6 4

Itens 2 e 4 no grau III,com Itens 2 e 4 no mínimo no Todos no mínimo os demais no mínimo no grau II e os demais no no grau I

grau II grau Iitens Obrigatórios

3

0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50

2 12

3

4

5

Grau de fundamentação para tratamento de fatores

GrausPontos mínimos

GrauDescriçãoItem

1 2

2

2

3

III II I

≤ 30% ≤ 40% ≤ 50%Amplitude do intervalo de confiança

de 80% em torno da

estimativa de tendência central

GrauGrau de precisão para tratamento de fatores

Descrição

Estatística Valor

media (R$/m²) 9.557,70

Desv.pad 670,82

Elementos usados 5

Grau-Liberdade 4

Amplitude Total 919,92

Amplitude % 9,62%Grau de Precisão III

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

002

6671

-30.

2018

.8.2

6.00

02 e

cód

igo

90F

34A

B.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

OB

ER

TO

AD

IB J

AC

OB

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

12/

04/2

019

às 0

8:44

, so

b o

núm

ero

WS

TA

1970

2110

769

.

fls. 271


ANEXO III - FOTOS

Foto 1 – Fachada

Foto 2 – Frente

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

002

6671

-30.

2018

.8.2

6.00

02 e

cód

igo

90F

34A

B.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

OB

ER

TO

AD

IB J

AC

OB

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

12/

04/2

019

às 0

8:44

, so

b o

núm

ero

WS

TA

1970

2110

769

.

fls. 272


Foto 3 – Logradouro

Foto 4 – Sala

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

002

6671

-30.

2018

.8.2

6.00

02 e

cód

igo

90F

34A

B.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

OB

ER

TO

AD

IB J

AC

OB

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

12/

04/2

019

às 0

8:44

, so

b o

núm

ero

WS

TA

1970

2110

769

.

fls. 273


Foto 5 – Terraço

Foto 6 – Cozinha e Área de Serviço

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

002

6671

-30.

2018

.8.2

6.00

02 e

cód

igo

90F

34A

B.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

OB

ER

TO

AD

IB J

AC

OB

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

12/

04/2

019

às 0

8:44

, so

b o

núm

ero

WS

TA

1970

2110

769

.

fls. 274


Foto 7– Banheiro

Foto 8 – Dormitório

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

002

6671

-30.

2018

.8.2

6.00

02 e

cód

igo

90F

34A

B.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

OB

ER

TO

AD

IB J

AC

OB

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

12/

04/2

019

às 0

8:44

, so

b o

núm

ero

WS

TA

1970

2110

769

.

fls. 275


Foto 9 – Salão de Festas

Foto 10 – Piscina

Foto 11 – Churrasqueira / Forno de pizza

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

002

6671

-30.

2018

.8.2

6.00

02 e

cód

igo

90F

34A

B.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

OB

ER

TO

AD

IB J

AC

OB

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

12/

04/2

019

às 0

8:44

, so

b o

núm

ero

WS

TA

1970

2110

769

.

fls. 276


Foto 12 – Quadra poliesportiva

Foto 13 – Playground

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

002

6671

-30.

2018

.8.2

6.00

02 e

cód

igo

90F

34A

B.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

OB

ER

TO

AD

IB J

AC

OB

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

12/

04/2

019

às 0

8:44

, so

b o

núm

ero

WS

TA

1970

2110

769

.

fls. 277


ANEXO IV – AVALIAÇÂO APARTAMENTO

1 Up Home Granja julieta 2 2 1 1 sim sim sim 67,0 m2 0,99 0,90 640.000,00R$ 576.000,00R$ 8.597,01R$




7 Up Home Granja julieta 2 2 1 1 sim sim sim 63,0 m2 1,05 0,90 700.000,00R$ 630.000,00R$ 10.000,00R$ Avaliando

ap. 222 Condomínio Code 2 2 2 1 sim sim sim 66,3 m2 R$ 633.675,33 Média 9.557,70 Des. Padr. 670,82

Grau Coef.Var 7,02%

Grau III Validação entre 0,80 1,25 20%+ 11.469,24

20% - 7.646,16

Grau I Validação entre N=4 0,40 2,50

Grau II Validação entre N=5 0,50 2,00

Grau III Validação entre N=12 0,80 1,25

Suíte

s

Vaga

s

PLANILHA

Amos

tra

N°

Endereço

N° B

anhe

iros

Valid

.Áre

a

Validação

N° D

orm

itório

s

R$/

m²

OF.

Val

or

Valo

r Ven

da

ft. o

fert

a

Área

Pisc

ina

Acad

emia

Terr

aço

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

002

6671

-30.

2018

.8.2

6.00

02 e

cód

igo

90F

34A

B.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or R

OB

ER

TO

AD

IB J

AC

OB

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

12/

04/2

019

às 0

8:44

, so

b o

núm

ero

WS

TA

1970

2110

769

.

fls. 278

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 6° Vara ... · Fotos anexo III Estado de...

Documents

Transcript of Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 6° Vara ... · Fotos anexo III Estado de...