EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DA 7ª VARA CÍVEL DA ... · NEUZA ANTÔNIA ROMANHA move em face...
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FERNANDO PINTO TUZZOLO
Engenheiro Civil CREA-SP 146.158/D 1
EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DA 7ª VARA CÍVEL DA
COMARCA DE SANTOS.
Processo nº: 1001194-88.2017.8.26.0562
Nº Ordem: 51 / 2017
7º Ofício Cível
FERNANDO PINTO TUZZOLO,
engenheiro civil registrado no CREA-SP sob nº 146.158/D, Perito
Judicial nomeado por V. Excia. nos autos da AÇÃO CARTA
PRECATÓRIA remetida pelo MM. Juízo da 20ª Vara Cível do Foro
Central Cível da Comarca de São Paulo nos autos da AÇÃO de
EXECUÇÃO (Processo nº 0206564.90.2009.8.26.0100), que
NEUZA ANTÔNIA ROMANHA move em face de JOSÉ CARLOS
DE SOUZA, em curso pelo Cartório do 7º Ofício Cível (Processo nº
1001194-88.2017.8.26.0562 – Nº de Ordem: 51/2017), tendo
procedido aos estudos, pesquisas e diligências que se fizeram
necessárias ao cabal desempenho de suas funções, vem, mui
respeitosamente à presença de V. Excia., apresentar os resultados
de seu trabalho, consubstanciado no seguinte
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RESUMO DO LAUDO
- OBJETIVO DO LAUDO: AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
IMÓVEL
VALOR DO IMÓVEL
Lote de Terreno sob nº 15, da Quadra nº 15,
situado na Rua 23, no Loteamento Jardim
São Lourenço, município de Bertioga.
(Imóvel descrito na Matrícula nº 27.966 do 1º Cartório de
Registro de Imóveis de Santos - fls. 13/14 dos autos).
R$ 255.000,00
(Duzentos e cinqüenta e cinco
mil reais)
METODOLOGIA APLICADA
Método Comparativo Direto
Data-base: AGOSTO / 2017
À seguir, apresentamos o laudo de
avaliação do imóvel avaliando bem como a metodologia empregada no
trabalho, no qual foram expostas as razões que nos levaram à essa
conclusão de Valor.
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1-) CONSIDERAÇÕES INICIAIS
O presente trabalho a seguir
obedeceu aos seguintes princípios fundamentais:
* O signatário não tem no presente,
nem contempla no futuro, interesse algum no bem objeto desta
avaliação;
* Admite como corretas as
informações e dimensões do imóvel constante da documentação
juntada aos autos, deixando de assumir qualquer responsabilidade por
equívocos e/ou omissões destas fontes;
* As análises, opiniões e conclusões
expressas no presente trabalho são baseadas em dados, diligências,
pesquisas e levantamento de dados efetuados pelo próprio avaliador,
tendo-se como idôneas e verdadeiras as informações a ele prestadas
por terceiros;
* O Laudo de Avaliação obedecerá
com estreita observância os postulados constantes dos Códigos de
Ética Profissional do CONFEA – Conselho Federal de Engenharia,
Arquitetura e Agronomia, bem como do IBAPE – Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias de Engenharia.
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2-) OBJETIVO
O presente trabalho tem por objetivo,
apurar o valor atual para o imóvel constituído pelo “Lote de Terreno”
sob nº 15, da Quadra nº 15, situado na Rua 23, do Loteamento
denominado “Jardim São Lourenço”, município de Bertioga,
conforme r. despacho de V. Excia. às fls. 20 dos autos.
3-) VISTORIA
Tendo previamente designado e
informado nos autos a data da vistoria realizada em 23/08 p.p.,
compareceu o signatário ao imóvel em questão, onde pode observar e
coletar todos os elementos necessários à elaboração do trabalho.
4-) DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
O imóvel em questão é constituído por
um “LOTE DE TERRENO” localizado à Rua 23 – Quadra nº 15 – Lote
nº 15 do Loteamento Jardim São Lourenço, município de Bertioga-
SP, de formato retangular, medindo 13,50 metros de frente, igual
metragem na linha dos fundos, por 37,50 metros da frente aos fundos,
de ambos os lados, encerrando a área de 506,25 m², confrontando pela
frente com a mencionada rua, do lado direito com o lote nº 14, do lado
esquerdo com o lote nº 16 e, nos fundos com o lote nº 28.
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O loteamento possui parte dos
logradouros com pavimentação em blocos de concreto sextavado e
parte em “terra batida”, possuindo ainda rede de água, iluminação
pública, luz elétrica domiciliar, guias e sarjetas.
O terreno integra o Loteamento
denominado “Jardim São Lourenço”, com acesso pela Rodovia Dr.
Manoel Hypólito do Rego (conhecida como Rio-Santos), na altura do
Km 210 + 700 metros na pista sentido Santos – Rio de Janeiro.
A foto a seguir extraída do “Google
Earth” ilustra e destaca a localização do terreno objeto da avaliação, e
as seguintes demonstram o lote de terreno em questão:
Rodovia Dr. Manoel Hypólito do Rego
FOTO 01: Vista em detalhe da localização do terreno objeto da presente avaliação, localizado no Loteamento Jardim São Lourenço – Quadra nº 15 – Rua nº 23 – Lote nº 15 – Município de Bertioga.
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FOTO 02: Vista parcial da Rodovia Dr. Manoel Hypólito do Rego (Rio-Santos); o observador encontra-se posicionado em frente à entrada do Loteamento “Jardim São Lourenço” olhando em direção do município de São Sebastião.
FOTO 03: Outra vista parcial da Rodovia Dr. Manoel Hypólito do Rego (Rio-Santos); o observador encontra-se posicionado em frente à entrada do Loteamento “Jardim São Lourenço” olhando em direção do município de Bertioga e Guarujá.
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FOTO 04: Vista da entrada do “Loteamento Jardim São Lourenço”, com acesso pela Rodovia Dr. Manoel Hypólito do Rego – Km 210 + 700 m – sentido Santos-Rio.
FOTO 05: Outra vista da entrada do “Loteamento Jardim São Lourenço”, com acesso pela Rodovia Dr. Manoel Hypólito do Rego – Km 210 + 700 m – sentido Santos-Rio.
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FOTO 06: Vista parcial da Rua 23; o observador encontra-se no início da rua olhando em direção à rotatória no final da mesma (sem saída com rotatória).
FOTO 07: Outra vista parcial da Rua 23; o observador encontra-se em frente ao lote de terreno objeto do presente trabalho olhando em direção ao início da rua.
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FOTO 08: Vista parcial do lote de terreno nº 15 da Rua 23, objeto do presente trabalho, observando-se ainda a direita a edificação erigida sobre o lote vizinho nº 16.
FOTO 09: Vista da placa de identificação do imóvel vizinho, sob nº 80 da Rua 23 – Lotes nºs 16/27 da Quadra 15, confrontante com o lote nº 15 na Rua 23 e com o lote nº 28 na Rua 24 (fundos).
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FOTO 10: Detalhe do lote de terreno nº 15 da Rua 23, objeto do presente trabalho, observando-se ainda a direita a edificação erigida sobre o lote vizinho nº 16.
FOTO 11: Outra vista parcial da Rua 23, onde se observa a pavimentação com blocos de concreto sextavados, e os postes de iluminação pública.
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5-) AVALIAÇÃO DO IMÓVEL –
METODOLOGIA
Toda metodologia aplicada no
presente trabalho fundamenta-se nas Normas de Avaliações da NBR
14.653-2 da A.B.N.T. – Associação Brasileira de Normas Técnicas, do
“IBAPE” – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia e
do estudo “CAJUFA” – Centro de Apoio aos Juízes das Varas da
Fazenda Pública – Portaria 01/2003.
Para apurarmos o valor atual do
imóvel, empregaremos o “Método Comparativo Direto” que consiste
basicamente em se determinar o valor de um imóvel por comparação
direta com o de outro imóvel semelhante. Para maior facilidade de
trabalho, opera-se com o valor unitário, isto é, valor por metro quadrado.
A maior dificuldade de aplicação deste
método está na obtenção desses elementos comparáveis, afim de que
se possa estabelecer o cotejo. Embora na pesquisa de dados se procure
separar apenas os semelhantes, tal é o número de variáveis que
intervêm na formação do valor unitário final, que há na generalidade dos
casos, necessidade da introdução dos chamados “Coeficientes de
Homogeneização”, que permitirão aplanar as diferenças, de modo que
no confronto dos dados as discrepâncias sejam reduzidas ao máximo
possível.
Assim, a homogeneização deve ser
feita quanto:
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- ao tempo, pois os elementos podem ser de épocas distintas porém
próximas uma das outras;
- a localização, pois o que se pretende é que os elementos sejam os mais
próximos e localizados na mesma região geo-econômica;
- as dimensões, quanto à área de terreno de cada elemento comparativo
e do imóvel avaliando;
- ao padrão construtivo e depreciação dos elementos pesquisados e do
imóvel avaliando; no presente caso, não possuindo construções e/ou
benfeitorias, o valor do imóvel será aquele obtido para o valor do terreno;
O valor do imóvel será dado pela
seguinte expressão:
V i = Ac x V u , onde:
V i = Valor do imóvel (R$).
At = Área de terreno do imóvel avaliando (m²).
V u = Valor unitário médio de terreno homogeneizado (R$ / m²).
5.1-) Área de terreno do imóvel avaliando:
Conforme Matrícula nº 27.966 do 1º.
Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Santos, o lote de
terreno nº 15 totaliza a área de 506,25 m² (fls. 13/14 dos autos).
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5.2-) Valor unitário médio:
Para o cálculo do valor unitário
médio de terreno (Vu), procedemos a uma pesquisa no mercado
imobiliário local com o intuito de colher elementos comparativos em
oferta e/ou transacionados na mesma região geoeconômica e com
características semelhantes às do imóvel avaliando, ou seja, áreas
localizadas no interior do mesmo Loteamento Jardim São Lourenço.
A homogeneização desses
elementos pesquisados será efetuada através da Metodologia
“TRATAMENTO POR FATORES”, a partir de uma amostra do
mercado imobiliário na mesma região geoeconômica e com as mesmas
características quanto ao potencial e utilização da área do imóvel
objeto da presente avaliação.
Diz textualmente o item 8.2.1.4.2 da
NBR 14.653 da A.B.N.T. – Associação Brasileira de Normas Técnicas
que o “TRATAMENTO POR FATORES” é aplicável a uma amostra
composta por dados de mercado com as características mais próximas
possíveis do imóvel avaliando.
Também o item B.2 da citada Norma
recomenda que, no tratamento por fatores, a amostra seja composta
por dados de mercado com características físicas, socioeconômicas e
de localização as mais semelhantes possíveis entre si e em relação ao
imóvel avaliando, de forma a exigir apenas pequenos ajustes na
homogeneização.
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O item 10 da Norma do IBAPE –
Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – dispõe que
os fatores devem ser aplicados sempre ao valor original do elementos
comparativos na forma de somatório.
Assim, atendendo ao preconizado
pelas Normas Avaliatórias em vigor, o signatário considerou os seguintes
fatores de homogeneização para os elementos pesquisados:
- Fator Oferta:
Nos casos de elementos coletados a
partir de anúncios e ofertas foi considerado um fator de elasticidade de
10% (dez por cento) para compensar a superestimativa dos dados de
oferta (elasticidade dos negócios).
- Fator de transposição de data:
Os elementos eventualmente ofertados
e/ou transacionados em datas que não aquelas coincidentes com a data
objeto da avaliação, foram transpostos através dos Índices de Preço da
FIPE – Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas da Universidade de
São Paulo.
- Fator Localização:
A transposição dos locais de cada um
dos elementos pesquisados para o local do imóvel avaliando foi efetuada
através de índices aferidos pelo signatário em campo, em função de sua
localização (próximo à praia, próximo à pista, etc.).
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Membro Titular
1 5
FERNANDO PINTO TUZZOLO
Engenheiro Civil CREA-SP 146.158/D 1 5
De se destacar ainda que, em
conformidade com as Normas Avaliatórias, consideramos amostras
cujos índices fiscais locais estejam situados entre o intervalo delimitado
pela metade e o dobro daquele correspondente ao imóvel avaliando,
conforme preconizado pelas Normas Avaliatórias – item 10.2 – “Fator
Localização” – da “Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do
IBAPE-SP” – 2011, que diz:
“Tanto quanto possível, deverá ser
evitada a utilização de valores oriundos de locais cujos índices de
transposição discrepem excessivamente daquele para o qual a pesquisa
deve ser feita, limitando-se entre a metade e o dobro do local a
avaliar” (grifo e destaque nosso).
- Fator Frente ou Testada:
Os fatores de frente ou testada foram
considerados através da função exponencial da proporção entre a frente
projetada (Fp) e a de referência (Fr), pela seguinte expressão:
f
Ff = (Fr / Fp) , dentro dos limites Fr/2 < Fp < 2Fr
- Fator Topografia:
Foram considerados na
homogeneização dos elementos pesquisados os fatores
correspondentes à topografia, ou seja, se em aclive e/ou declive leve,
médio ou acentuado, atendendo às Normas Avaliatórias vigentes.
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Membro Titular
1 6
FERNANDO PINTO TUZZOLO
Engenheiro Civil CREA-SP 146.158/D 1 6
- Fator Superfície:
Também foram considerados na
homogeneização dos elementos pesquisados os fatores correspondentes
à superfície, ou seja, se aterrada, seca, alagadiça, etc., atendendo às
Normas Avaliatórias vigentes.
Feita a homogeneização dos valores
pesquisados através do software “AVALURB 3.0”, procedemos ao
tratamento estatístico dos elementos, eliminando aqueles que
eventualmente resultem fora do universo amostral por discreparem em
muito da linha mediana de valores, efetuando-se a primeira somatória
dos valores unitários para obtenção da média aritmética, excluindo-se a
seguir os elementos eventualmente discrepantes localizados fora do
intervalo representado pelos limites inferior (-30%) e superior (+30%),
procedendo-se então a nova somatória para obtenção da média saneada,
repetindo esse processo até que todos os dados atendam o intervalo de
+/- 30%, chegando ao valor unitário final para o local avaliando.
Os cálculos referentes às operações de
homogeneização bem como as informações de cada um dos elementos
pesquisados, encontram-se respectivamente juntados ao presente
trabalho como anexos nºs 01 e 02.
De se destacar que a Norma NBR
14.653-2 – “Avaliação de Imóveis Urbanos”, determina que para as
avaliações se enquadrarem nos níveis de fundamentação existentes,
devem ser apresentados no mínimo 03 (três) elementos de pesquisa
efetivamente utilizados, o que se verifica no presente trabalho.
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fls. 63
Membro Titular
1 7
FERNANDO PINTO TUZZOLO
Engenheiro Civil CREA-SP 146.158/D 1 7
Obtido o valor unitário homogeneizado
final de R$ 500,98 / m², e possuindo o terreno avaliando a área de
506,25 (fls. 13/14 dos autos), o valor atual do imóvel constituído pelo
“LOTE DE TERRENO” localizado à RUA 23 – QUADRA Nº 15 – LOTE
Nº 15 – “LOTEAMENTO JARDIM SÃO LOURENÇO”, município de
BERTIOGA, obtido pelo MÉTODO COMPARATIVO DIRETO resulta:
V i = At x V ut , onde:
V i = Valor do imóvel (R$).
At = Área de terreno do imóvel avaliando (m²).
Vut = Valor unitário médio de terreno homogeneizado (R$ / m²).
- VALOR DO IMÓVEL (Terreno):
V i = 506,25 m² x R$ 500,98 / m²
V i = R$ 253.5621,13 , ou, arredondando-se ao limite de
1,0% segundo as Normas de Avaliações,
teremos:
Valor do Imóvel = R$ 255.000,00
(Duzentos e cinqüenta e cinco mil reais)
Data-base: AGOSTO / 2017
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Membro Titular
1 8
FERNANDO PINTO TUZZOLO
Engenheiro Civil CREA-SP 146.158/D 1 8
6-) CONCLUSÃO
Diante de todo o exposto no presente
trabalho, concluímos pelo seguinte valor para o imóvel constituído pelo
“LOTE DE TERRENO” Nº 15 DA QUADRA Nº 15 – RUA 23, no
“LOTEAMENTO JARDIM SÃO LOURENÇO” – município de
BERTIOGA:
- VALOR DO IMÓVEL:.....R$ 255.000,00
(Duzentos e cinqüenta e cinco mil reais)
Data-base: AGOSTO / 2017
METODOLOGIA EMPREGADA: MÉTODO COMPARATIVO DIRETO
A presente avaliação em razão do número de elementos pesquisados e
pelo tratamento estatístico e de homogeneização, enquadra-se
perfeitamente entre os níveis de fundamentação e precisão preconizados
pela Norma NBR 14.653-2 da ABNT.
De se destacar que a Norma NBR 14.653-2 – “Avaliação de Imóveis
Urbanos”, determina que para as avaliações se enquadrarem nos níveis de
fundamentação existentes, devem ser apresentados no mínimo 03 (três)
elementos de pesquisa efetivamente utilizados, o que se verifica no
presente trabalho.
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Membro Titular
1 9
FERNANDO PINTO TUZZOLO
Engenheiro Civil CREA-SP 146.158/D 1 9
7-) ENCERRAMENTO
Encerramos o presente “Laudo de
Avaliação” digitalizado no anverso de 19 (dezenove) folhas, esta última
datada e assinada. Acompanham 02 (dois) anexos.
Santos, 28 de agosto de 2017.
ENGº FERNANDO PINTO TUZZOLO
CREA-SP 146.158/D
PERITO JUDICIAL
- MEMBRO TITULAR DO IBAPE-SP
Instituto Brasileiro de Avaliações
e Perícias de Engenharia –
- PERITO JUDICIAL NOS FÓRUNS -
das Comarcas de Santos, Cubatão,
São Vicente e Guarujá –
- MEMBRO FUNDADOR DO NÚCLEO
REGIONAL DO IBAPE – Baixada –
Santista –
- MEMBRO DA COMISSÃO TÉCNICA
DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE -
ENGENHARIA DA A. E. A. S. – As -
sociação de Engenheiros e Arquite-
tos de Santos –
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Membro Titular
2 0
FERNANDO PINTO TUZZOLO
Engenheiro Civil CREA-SP 146.158/D 2 0
A N E X O Nº 01
- RUA 23 – QUADRA 15 – LOTE DE TERRENO Nº 15 -
- LOTEAMENTO JARDIM SÃO LOURENÇO – MUNICÍPIO DE BERTIOGA -
- 06 (SEIS) ELEMENTOS COMPARATIVOS -
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Membro Titular
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FERNANDO PINTO TUZZOLO
Engenheiro Civil CREA-SP 146.158/D 2 1
ELEMENTO Nº 01
Local: Av. Engº Durval Gago Lourenço Trecho: Ao lado da estação de tratamento de água Jardim São Lourenço - Bertioga Fonte: Placa de “Vende-se” no local Tratar: Portal Riviera Imóveis – Creci: 36.621 Tel: (13)-3316-1243 / (13)-99702-5880 – Sra. Gislaine Valor: R$ 280.000,00 (Oferta) Fator Elasticidade (oferta/transação): 0,90 Data: Agosto / 2017 - Índice Fipe pesquisa: 485,00 Área Terreno: 506,25 m² Frente/Testada: 13,50 metros Fator Topografia: 1,00
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Membro Titular
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FERNANDO PINTO TUZZOLO
Engenheiro Civil CREA-SP 146.158/D 2 2
ELEMENTO Nº 02
Local: Av. Engº Durval Gago Lourenço Trecho: Próximo à 1ª travessa à esquerda entrada do loteamento Jardim São Lourenço - Bertioga Fonte: Placa de “Vende-se” no local Tratar Tel: (11)-2949-9099 / (11)-99870-8022 Sr. Paulo – Creci: 32.992 Valor: R$ 290.000,00 (Oferta) Fator Elasticidade (oferta/transação): 0,90 Data: Agosto / 2017 - Índice Fipe pesquisa: 485,00 Área Terreno: 506,25 m² Frente/Testada: 13,50 metros Fator Topografia: 1,00
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Membro Titular
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FERNANDO PINTO TUZZOLO
Engenheiro Civil CREA-SP 146.158/D 2 3
ELEMENTO Nº 03
Local: Av. Engº Durval Gago Lourenço Trecho: Próximo à 1ª travessa à esquerda entrada do loteamento ao lado do lote do elemento comparativo anterior Jardim São Lourenço - Bertioga Fonte: Tratar Tel: (11)-2949-9099 / (11)-99870-8022 Sr. Paulo – Creci: 32.992 Valor: R$ 290.000,00 (Oferta) Fator Elasticidade (oferta/transação): 0,90 Data: Agosto / 2017 - Índice Fipe pesquisa: 485,00 Área Terreno: 506,25 m² Frente/Testada: 13,50 metros Fator Topografia: 1,00
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Membro Titular
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FERNANDO PINTO TUZZOLO
Engenheiro Civil CREA-SP 146.158/D 2 4
ELEMENTO Nº 04
Local: Rua 22 Trecho: Próximo à Alameda Jardim São Lourenço - Bertioga Fonte: Placa de “Vende-se” no local Tratar tel: (13)-99627-6679 / (11)-3845-4940 (11)-99381-0542 – Sr. Léo Valor: R$ 260.000,00 (Oferta) Fator Elasticidade (oferta/transação): 0,90 Data: Agosto / 2017 - Índice Fipe pesquisa: 485,00 Área Terreno: 506,25 m² Frente/Testada: 13,50 metros Fator Topografia: 1,00
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Membro Titular
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FERNANDO PINTO TUZZOLO
Engenheiro Civil CREA-SP 146.158/D 2 5
ELEMENTO Nº 05
Local: Rua 20 Trecho: Próximo à Alameda Jardim São Lourenço - Bertioga Fonte: Tratar: Praias Imobiliárias Tel: (13)-3316-5555 / (13)-98855-9010 Sra. Marli Valor: R$ 260.000,00 (Oferta) Fator Elasticidade (oferta/transação): 0,90 Data: Agosto / 2017 - Índice Fipe pesquisa: 485,00 Área Terreno: 506,25 m² Frente/Testada: 13,50 metros Fator Topografia: 1,00
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Membro Titular
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FERNANDO PINTO TUZZOLO
Engenheiro Civil CREA-SP 146.158/D 2 6
ELEMENTO Nº 06
Local: Rua 20 Trecho: Próximo à Alameda Jardim São Lourenço - Bertioga Fonte: Tratar: Anúncio Publicitário Gescon Imóveis – CRECI: 27.655J Tel: (13)-3316-6114 Valor: R$ 250.000,00 (Oferta) Fator Elasticidade (oferta/transação): 0,90 Data: Julho / 2017 - Índice Fipe pesquisa: 483,2172 Área Terreno: 506,25 m² Frente/Testada: 13,50 metros Fator Topografia: 1,00
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Membro Titular
2 7
FERNANDO PINTO TUZZOLO
Engenheiro Civil CREA-SP 146.158/D 2 7
A N E X O Nº 02
- RUA 23 – QUADRA 15 – LOTE DE TERRENO Nº 15 -
- LOTEAMENTO JARDIM SÃO LOURENÇO – MUNICÍPIO DE BERTIOGA -
- QUADRO – RESUMO – HOMOGENEIZAÇÃO -
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