EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3A VARA … · O presente laudo pericial tem como objetivo a...

TAMARA LEITE ARQUITETA E URBANISTA (11) 9 9575-2320 CAU: A 79429-5 [email protected]

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3 A VARA CÍVEL DE MOGI DAS CRUZES

Processo Digital 1005378-50.2013.8.26.0361

Tamara de Castro S. Leite arquiteta e urbanista

inscrita no CAU sob registro: A 79.429-5, perita nomeada nos

autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial

promovida por Dimensão Serviços e Com. Ltda. em face

de Ademir Pinto de Faria e outro, vem mui

respeitosamente requerer o levantamento referente ao valor

já reservado ás folhas 111 no processo digital.

Nestes Termos,

Pede Deferimento.

Mogi das Cruzes, Maio de 2014.

________________________

Tamara de Castro S. Leite

Arquiteta e Urbanista

CAU: A 79.429-5

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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3 A VARA CÍVEL DE MOGI DAS CRUZES

Processo Digital 1005378-50.2013.8.26.0361

Tamara de Castro S. Leite arquiteta e urbanista

inscrita no CAU sob registro: A 79.429-5, perita nomeada nos

autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial

promovida por Dimensão Serviços e Com. Ltda. em face

de Ademir Pinto de Faria e outro, tendo procedido aos

estudos e diligências que se fizeram necessários, vem mui

respeitosamente apresentar a V. Exa. as conclusões a que

chegou, consubstanciado no seguinte:

LAUDO PERICIAL

Nestes Termos

Pede Deferimento

________________________



CAU: A 79.429-5

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I-RESUMO DA AVALIAÇÃO

Os valores apurados para os imóveis constantes do Auto de

Penhora de fls. 73 ,são de:

1) Unidade Autônoma no 210, matrícula no 37.474 Registro n. “2”, 1º

CRI de Mogi das Cruzes, (com 55,78m2):

R$ 256.100,00

(Duzentos e cinqüenta e seis mil e cem reais)


CRI de Mogi das Cruzes, (com 36,11 m2):

R$ 157.200,00

(Cento e cinqüenta e sete mil e duzentos reais)


CRI de Mogi das Cruzes, (com 36,11 m2):

R$ 157.200,00


*valores apurados para Maio de 2014.

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II-PRELIMINARES

O presente laudo pericial tem como objetivo a

determinação do valor de mercado, para a data de Maio de

2014, dos seguintes imóveis:

• Imóvel 1: Imóvel localizado na Rua Princesa Isabel de

Bragança no 235- sala 210 do Edifício Helbor Tower,

Centro, Mogi das Cruzes- SP;







De acordo com a Norma para Avaliação de Imóveis

Urbanos IBAPE/SP 2005, “valor de mercado é a quantia mais

provável pela qual se negociaria com conhecimento, prudência

e sem compulsão um bem, numa data de referência dentro

das condições do mercado vigentes”.

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TAMARA LEITE ARQUITETA E URBANISTA CAU: A 79429-5

Os imóveis

situados no Edificio Helbor Tower, salas 210,211 e 213. O edifício

está localizado na Rua Princesa Isabel de Bragança

do município de

cadastrado

seguintes registros:

LOCALIZAÇÃO

Vista aérea da região localizada o Edifí

ARQUITETA E URBANISTA

[email protected]

III.I- VISTORIA

III.II- LOCALIZAÇÃO

imóveis objetos de avaliação no presente trabalho, estão


localizado na Rua Princesa Isabel de Bragança

município de Mogi das Cruzes, Estado de São Paulo.

s na Prefeitura Municipal de Mogi das Cruzes sob o

seguintes registros:

Sala 210: 07.021.041.024-1;

Sala 211: 07.021.041.025-0;

Sala 212: 07.021.041.026-9.

rea da região localizada o Edifício Helbor Tower.

(11) 9 9575-2320

[email protected]

s de avaliação no presente trabalho, estão


localizado na Rua Princesa Isabel de Bragança no 235, Centro

Estado de São Paulo. Estão

na Prefeitura Municipal de Mogi das Cruzes sob os

cio Helbor Tower.

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TAMARA LEITE ARQUITETA E URBANISTA CAU: A 79429-5

ENTORNO:

O imóvel está localizado em

comercial do município

uso predominantemente comercial e de serviços

O EDIFÍCIO COMERCIAL

As salas objetos da presente avaliação estão localizadas no

segundo andar do edifício

comercial composto por 176 salas

de garagem)

Venda de Imóveis Urbanos como: grupo 2.1

Escritório padrão superior.

O prédio foi edificado sob terreno de topografia plana e

consistência seca.

Fachada do edifício Helbor Tower.Fonte: Google Earth

ARQUITETA E URBANISTA

[email protected]

ENTORNO:

O imóvel está localizado em via secundária

comercial do município, a região é de alta densidade de ocupação,

predominantemente comercial e de serviços.

III.III- CARACTERÍSTICAS

EDIFÍCIO COMERCIAL:


segundo andar do edifício Helbor Tower, edifício exclusivamente

comercial composto por 176 salas, (cada sala tem direito a uma vaga

de garagem), classificado de acordo com Estudos de Valores de

Venda de Imóveis Urbanos como: grupo 2.1-

Escritório padrão superior.


consistência seca.

Fachada do edifício Helbor Tower.

(11) 9 9575-2320

[email protected]

via secundária, no centro

densidade de ocupação,


Helbor Tower, edifício exclusivamente

, (cada sala tem direito a uma vaga

, classificado de acordo com Estudos de Valores de

-Escritório, 2.1.4-


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Segundo andar do Edifício Helbor Tower, cada andar tem 6 salas e é

servido por 3 elevadores.

Piso em granito, portas em madeira de boa qualidade, paredes e forro de

gesso, pintados em látex.

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AS UNIDADES AVALIANDAS:

Unidade 210:

Sala comercial composta de três salas distintas e dois sanitários.

Área privativa de 55,78 m2, 1 vaga de garagem

Reformada em estado regular.

Piso tipo porcelanato, W.C.´s cerâmicas no piso paredes em látex, forro e

esquadrias originais.

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Unidade 211:

Sala comercial composta de duas salas distintas e dois sanitários.

Área privativa de 36,11 m2, 1 vaga de garagem.

Necessitando de reparos simples.

Piso tipo porcelanato, W.C.´s cerâmicas no piso paredes em látex, forro e

esquadrias originais.

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Unidade 212:

Sala comercial composta de duas salas distintas e 1 sanitário e 1 depósito.

Área privativa de 36,11 m2, 1 vaga de garagem.

Necessitando de reparos simples.

Piso tipo cerâmica por toda a

sala comercial, paredes em

látex, forro e esquadrias

originais.

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III.IV.I- AVALIAÇÃO DO IMÓVEL 1 (Sala 210)

III.IV.I.II- CRITÉRIOS ADOTADOS

De acordo com a Norma NBR 14653-1 da ABNT, “Avaliação

de Bens. Parte 1: Procedimentos Gerais”,item 8.1.1, conceito

ratificado pela "Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP

. 2005”:

“A metodologia aplicável é função, basicamente,

da natureza do bem avaliando, da finalidade da

avaliação e da disponibilidade, qualidade e

quantidade de informações colhidas no mercado.

A sua escolha deve ser justificada e ater-se ao

estabelecido nesta parte da NBR 14653, bem

como nas demais partes que compõe a NBR

14653, com o objetivo de retratar o

comportamento do mercado por meio de

modelos que suportem racionalmente o

convencimento do valor”.

Em pesquisa à região onde se situa o imóvel avaliando a

signatária coletou dados de imóveis em oferta de venda e

transacionados, com características físicas semelhantes e/ou

análogas ao avaliando.

A pesquisa deu-se na data desta avaliação, Maio de 2014,

apresentada no corpo deste Laudo (Elementos Comparativos).

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Diante do exposto, a avaliação do imóvel será realizada a

partir do melhor método aplicável ao presente caso, ou seja, Método

Comparativo Direto , pela técnica de Tratamento por Fatores,

através do programa Excell de cálculo estatístico para engenharia de

avaliações.

De acordo com item 9.2 da Norma 2005 do IBAPE/SP, o

Método Comparativo:

“Analisa elementos semelhantes ou

assemelhados ao avaliando, com objetivo

de encontrar a tendência de formação de

seus preços”.

Na Técnica de Tratamento por Fatores, o valor unitário de

venda do imóvel é obtido através da homogeneização das

características próprias dos imóveis comparativos em relação à

situação paradigma pré-estabelecida pelas normas Avaliatórias e

pelos dados do próprio imóvel avaliando, considerando as

Valorizações e desvalorizações das variáveis estudadas, analisando

a homogeneidade da avaliação.

Na homogeneização ora efetuada, as localização e

obsolescência mostraram-se fatores homogeneizantes na

amostragem estudada, ou seja, relevante à presente avaliação.

A avaliação está de acordo com as Normas NBR 14653-1

.Avaliação de Bens - Parte 1: Procedimentos Gerais e NBR 14653-2

.Avaliação de Bens - Parte 2: Imóveis Urbanos, da Associação

Brasileira de Normas Técnicas ABNT;.Norma para Avaliação de

Imóveis Urbanos IBAPE/SP 2005, e estudos consagrados na

Engenharia de Avaliações e aprovados pelo Instituto Brasileiro de

Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo, IBAPE/SP.

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III.IV.I.III- VALOR DO IMÓVEL

Valor Unitário Obtido

O valor unitário homogeneizado calculado no Capítulo

Apresentação dos Resultados deste Laudo ,resultou em R$ 4.590,92

/m2, desvio padrão da amostra de R$ 755,23 /m2 e coeficiente de

variação de 16,4500 %.

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado:

Mínimo: R$ 4.135,84, Máximo: R$ 5.046,00.

Será adotado: Vu = R$ 4.590,92 /m 2

Cálculo do Valor do imóvel (V)

O valor do imóvel será dado pela multiplicação da área útil do

imóvel avaliando, pelo valor unitário médio padrão descrito

anteriormente.

Sendo assim:

V = 55,78 m2 x R$4.590,92/m2 = R$ 256.081,52

Arredondando, R$ 256.100,00

(Duzentos e cinqüenta e seis mil e cem reais)

*valor para Maio de 2014.

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fls. 140


III.V.I- AVALIAÇÃO DO IMÓVEL 2 (Sala 211)

III.V.II- CRITÉRIOS ADOTADOS




. 2005”:


















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fls. 141






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Na homogeneização ora efetuada, as variáveis localização e










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fls. 142


III.V.III- VALOR DO IMÓVEL







Mínimo: R$ 3.922,64, Máximo: R$ 4.786,28.

Será adotado: Vu = R$ 4.354,46/m 2




anteriormente.

Sendo assim:

V = 36,11 m2 x R$4.354,46 /m2 = R$157.239,55




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fls. 152


III.VI.I- AVALIAÇÃO DO IMÓVEL 3 (Sala 212)

III.VI.II- CRITÉRIOS ADOTADOS




. 2005”:


















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Na homogeneização ora efetuada, as variáveis localização e










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fls. 154


III.VI.III- VALOR DO IMÓVEL







Mínimo: R$ 3.922,64, Máximo: R$ 4.786,28.

Será adotado: Vu = R$ 4.354,46 /m 2




anteriormente.

Sendo assim:

V = 36,11 m2 x R$ 4.354,46/m2 = R$ 157.239,55




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IV-QUESITOS DO REQUERIDO

(fls. 103-104)

1) Queira o Sr. Perito descrever os imóveis pertencentes aos

executados.

Resposta: Vide capítulo “III.III- CARACTERÍSTICAS”.

2) Queira o Senhor perito informar qual o tipo de zona em

que se situa os imóveis, sob o ponto de vista comercial?

Resposta: Zona Urbana, região central da cidade.

3) Queira o Senhor perito informar em que padrão pode ser

considerado os imóveis.

Resposta: Edifício Comercial padrão superior.

4) Queira o senhor perito informar se existe fácil locomoção

para o centro da cidade e demais bairros.

Resposta: Sim.

5) Queira o Senhor perito informar se existem mais imóveis

na região com características semelhantes. Em caso

afirmativo, qual o valor de mercado dos mesmos.

Resposta: Sim, Favor reportar-se aos elementos

comparativos no corpo do laudo pericial.

6) Queira o Senhor perito informar se os imóveis encontram-

se em boas condições de uso.

Resposta: Sim.

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V-ENCERRRAMENTO

A perita signatária dá por encerrado o presente Laudo

Avaliatório que possui 47 (quarenta e sete) folhas digitadas, sendo a

primeira e a última datada e assinadas.

Mogi das Cruzes, Maio de 2014.

________________________



CAU: A 79.429-5

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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3A VARA … · O presente laudo pericial tem como objetivo a...

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