Fatores Chave de Influência Nas Cotacões de FIIs - Clube Fundos Investimento Imobiliário

8/17/2019 Fatores Chave de Influência Nas Cotacões de FIIs - Clube Fundos Investimento Imobiliário

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1CLUBEFII.COM.BRA OPA ENVOLVENDO O BRCR11: CONFLITO DE INTERESSES

Nos últimos dois anos os in-vestidores de fundos imobiliários noBrasil se depararam com uma novarealidade, até pouco tempo desconhe-cida. A desvalorização das suas cotas!Sabemos que o Brasil passa por uma

notória crise econômica que contribuipara a deterioração do mercado imo-biliário como um todo, todavia, o in-

vestidor em fundosimobiliários começoua sentir esse efeitoantes, mas por quê?Inúmeras são asvariáveis, em espe-cial podemos desta-car:

1- A correlação entrea taxa de juros e a cotação dos fundosimobiliários.2- A eficiência do mercado de capitais,em ajustar os ativos para sua nova re-alidade.3- O aumento do Risco Brasil e do Ris-co Político.4- A desvalorização dos imóveis, prin-

cipalmente no mercado imobiliário cor-

porativo. Destarte, o presente artigodará ênfase às três primeiras, uma vezque, a 4ª variável pode ser consideradaendógena. Os investidores em fundosimobiliários foram um dos primeiros a

perceberem, pela desvalorização dosseus ativos, o aumento das tensõespolíticas no Brasil e da taxa de juros.O primeiro choque nos preços começacom as grandes manifestações públi-cas em meados de 2013, o segundocom o aumento da percepção de quea taxa SELIC terá uma acentuada alta.Obviamente, as distorções de preçostanto para cima como para baixo,geram oportunidades para os investi-

dores. Sobre a primeira queda no nívelde preços, o investidor pode se pergun-tar os motivos pelos quais isso ocorreu,tentarei ser sucinto nessa explicação.O investimento no setor imobiliário épor natureza um investimento de lon-ga maturação, sendo assim, o aumen-to das tensões políticas e da instabili-dade social, aumentam a percepção de

risco sobre o país. A instabilidade e a

VALOR

Gratuito

DATA DE PUBLICAÇÃO

29/06/2015

POR

Tiago Piedade

Sócio da GNT Investimentos

“Essas distorções de preços e-xacerbadas são características do

mercado de capitais e geram opor-tunidades para que investidores

de longo prazo, venham a adquirirativos por um preço atrativo.”

FATORES-CHAVE DE INFLUÊNCIA NASCOTAÇÕES DE FIIS

As variáveis exógenas que influenciam a cotação dos fundos imobiliários


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incerteza demasiadas sempre serão fatores deaversão a ativos de risco e consequentemente, ocor-rere a queda do nível de preços de qualquer ativo fi-nanceiro. Essas distorções de preços exacerbadas sãocaracterísticas do mercado de capitais e geram opor-tunidades para que investidores de longo prazo, ve-nham a adquirir ativos por um preço atrativo. A eficiência é característica do mercado decapitais e atinge o imaturo mercado de fundos imo-biliários brasileiro, por mais que os FIIs estejam atre-lados a um imóvel(is), o aumento da percepção derisco fará com que as cotações (repito cotações) se- jam afetadas, não afetando os rendimentos dos FIIs,pelo menos num primeiro momento. Entretanto omercado “ajustará” os ativos sempre de forma maisintensa do que a realidade, traduzindo, as quedas depreços sempre serão exageradas e as altas nos níveisde preços também, o mesmo ocorre com os imóveis

físicos, entretanto, no imóvel, isso ocorre de formanatural e não automatizada como ocorre no mercadode capitais. Ao migrar do mercado imobiliário para ode Fundos Imobiliários, o investidor sente grande di-ficuldade em entender que o mercado além de volátil,é eficiente, ou seja, sempre que houver aumento dorisco, o nível de preços diminuirá, e o motivo é sim-ples, o investidor racional sempre exigirá maioresretornos para correr maiores riscos. Essa constantebusca pela melhor alocação possível dos recursos, em

ativos financeiros com o melhor retorno e o menor ris-co possível, também atinge os FIIs. No final de 2013 einicio de 2014, com o aumento da percepção de queo BACEN continuaria o aperto da política monetária,os FIIs, sofrem uma nova queda intensa nos níveis depreços.

QUAL A LÓGICA ENVOLVIDA?

A taxa básica de juros de uma economia é con-hecida como taxa livre de risco, no Brasil essa taxa éa SELIC. A taxa de juros livre de risco, é consideradacomo retorno mínimo que o investidor racional exigirápara investir em qualquer ativo financeiro de risco,

mesmo que esse ativo esteja atrelado a um imóvel,não quer dizer que o imóvel tenha se desvalorizadocom o aumento da taxa de juros, entretanto, a per-cepção de retorno sim. Como sabemos o Yield (Re-torno sobre investimentos) dos fundos imobiliáriosé calculado dividindo-se o valor do rendimento pelovalor da cota. O rendimento de um fundo imobiliáriotende a ser estável, sendo assim, quando a taxa de juros livre de riscos sobe, as cotações dos fundosimobiliários tendem a cair para ajustar o Yield a taxaSELIC, esse comportamento dos agentes financeirosacaba se tornando irracional, já que os fundos imo-biliários são atrelados a ativos não financeiros, se essalógica prevalecesse de forma constante, os fundosimobiliários sempre se ajustariam as altas da taxa de juros, entretanto, por estarem lastreados em ativosimobiliários, uma hora o mercado encontra um pontode equilíbrio e os FIIs passam a não ter mais uma cor-

relação inversa com a taxa Selic. Até que esse pontoseja atingido o mercado gera distorções no valor dascotas que podem ser convertidas em oportunidadesde investimento de longo prazo. Para o investidor quebusca ativos de renda de longo prazo, as oscilaçõesde curto prazo nas cotações dos FIIs causadas pelavolatilidade do mercado de capitais e de um eventualaumento da taxa SELIC não devem preocupa-lo. Os fatores citados influenciam as cotaçõesdos FIIs até certo ponto. A correlação da taxa de ju-

ros no valor da cota por exemplo, é observada desdeo início da chegada da indústria de FIIs no Brasil, noentanto, este pode ser um comportamento que podesofrer transformações ao longo do tempo.


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