Fls. 432 a 501 - Laudo de Avaliação2 · ibape – instituto brasileiro de avaliaÇÕes e...

HEITOR FERREIRA TONISSI ARQUITETO E URBANISTA

CAU – CONSELHO DE ARQUITETURA E URBANISMO SP Nº A 20700 – 4

IBAPE – INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA SP Nº 1345

RUA ELIAS FAUSTO 34 CEP 04517 030 MOEMA TEL 11 5049 3888 / 5049 3554 [email protected]

Foto 16

Foto 17

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Foto 18. Vista geral do hall de elevadores da garagem.

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Foto 19. Vista geral da área de garagem do edifício.

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IMÓVEL B

Foto 20. Vista geral da fachada do imóvel avaliando, situado à Rua Arthur

Soter Lopes da Silva, nº 709, Jd. Esmeralda, no 13º Subdistrito do Butantã, São

Paulo-SP.

Foto 20

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Fotos 21 e 22. Vistas gerais da garagem da residência.

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Fotos 23 a 28. Vistas gerais internas do imóvel.

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CAU – CONSELHO DE ARQUITETURA E URBANISMO SP Nº A 20700 - 4



ANEXO III

PROCESSAMENTO DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS DE VALORES DE

APARTAMENTOS – RUA TEODORO SAMPAIO, Nº 1686, 1694 E 1704, APTO.

112, PINHEIROS, SÃO PAULO-SP

1. Condições Básicas

Para se tornarem comparáveis, as ofertas de apartamentos colhidas nos

levantamentos de campo foram analisadas e processadas de acordo com o que

estabelecem as normas, sendo impostas as seguintes condições:

1.1. Valor à vista – os dados levantados nas áreas da pesquisa se referem a

valores de venda à vista.

1.2. Fator de Obsolescência (Foc) – foi aplicado, quando necessário, o fator

de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação dos imóveis

ofertados.

1.3. Padrão Construtivo (Fp) – foi aplicado, quando necessário, o

correspondente fator de correção, utilizando-se os parâmetros do trabalho

“Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - 2007”, do Instituto Brasileiro de

Avaliações e Perícias de Engenharia.

1.4. Localização (Fl) – foi efetuada a transposição dos valores unitários, com a

utilização dos correspondentes índices locais lançados na Planta Genérica de

Valores de São Paulo, para o exercício de 2014. No presente caso, este fator foi

desconsiderado por ser heterogeneizante da amostra.

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1.5. Vagas de Garagem – conforme recomendação do estudo “Valores de

Edificações de Imóveis Urbanos - 2007”, do IBAPE-SP, o valor unitário das

garagens coletivas equivale a 50% do valor unitário da edificação a que se

refere. Portanto, quando necessário, nos cálculos de homogeneização, foi

acrescido ou diminuído o valor referente à metade da área de uma vaga comum

(12,5m²) às áreas privativas dos apartamentos com número de vagas diferente

do avaliando.

1.6. Fator de Redução das Ofertas – foi efetuada a correção de 10% para

compensar a habitual superestimativa das ofertas, assim como, para corrigir a

natural elasticidade do mercado.

2. Homogeneização - Parâmetros Referenciais de Cálculo

Os cálculos de homogeneização foram efetuados com a aplicação da

fórmula e nas condições abaixo descritas:

q = [(Fp x Foc x 0,8) + (Fl x 0,2)] x (Vo/A) x 0,9; onde:

q = valor unitário de m² do apartamento pesquisado, em reais;

A = área privativa do imóvel pesquisado, em m²;

Vo = valor da oferta, em reais (R$);

Fl = fator de localização, referente ao Índice Fiscal do imóvel, para o

exercício de 2014;

0,2 = porcentagem representativa do valor do terreno no valor total do

imóvel;

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Fp = fator correspondente ao padrão construtivo do imóvel;

Foc = fator de adequação ao estado de conservação e obsoletismo da

construção;

0,8 = porcentagem representativa do valor da construção no valor total

do imóvel;

0,90 = correção de 10%, face à natural elasticidade do mercado

imobiliário.

3. DADOS DOS ELEMENTOS DA PESQUISA

Dados Referenciais do Imóvel Avaliando

- Endereço: Rua Teodoro Sampaio, nº 1.686, apartamento nº 112,

localizado no 11º andar do Edifício Márcia, Pinheiros, 45º Subdistrito de

Pinheiros, São Paulo-SP.

- Padrão construtivo: médio, Fpa = 1,926R8N.

- Idade aparente: 40 anos.

- Estado de conservação: entre regular e necessitando reparos simples

(d), depreciação 8,09% – de acordo com o quadro de classificação de Heideck,

relativo ao estado de conservação das edificações.

- Adequação ao obsoletismo: Foca = 0,527.

- Índice Fiscal = 3.762,00, para o exercício fiscal de 2014.

- Área privativa: 113,30 m².

- Vagas de garagem: 01 vaga.

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ELEMENTO Nº 01

Local: Rua Teodoro Sampaio, 487, 1º andar do Condomínio Edifício Jacob

Rubinstein, Pinheiros, São Paulo-SP.

Índice Fiscal: 3.776,00.

Área Privativa: 90,00 m2.

Situação: apartamento com 02 dormitórios e 01 vaga de garagem.

- Padrão construtivo: médio, Fp = 1,926;

- Idade aparente: 35 anos;

- Estado de conservação: entre regular e necessitando reparos simples (d);

- Foco = 0,596.

Valor: R$ 480.000,00, à vista.

Ofertante: Kayattimóveis - Cláudio - (11) 5082-3968.

Origem: local.

Data: junho/2017.

q1 original (descontado do fator oferta): R$ 4.800,00/m²

q1 homogeneizado: R$ 4.355,44/m²

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ELEMENTO Nº 02

Local: Rua Teodoro Sampaio, 763, Condomínio Rosely, Pinheiros, São Paulo-SP.




- Padrão construtivo: médio, Fp = 1,926;



- Foco = 0,596.


Ofertante: Atelier Imóveis - Silvania - (11) 3090-7477.

Origem: local.

Data: junho/2017.



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ELEMENTO Nº 03

Local: Rua Mateus Grou, 586, 1º andar do Condomínio Matheus Hill, Pinheiros,

São Paulo-SP.


Área Privativa: 94,00 m2. Área equivalente p/ apto. com 01 vaga: 100,25 m².

Situação: apartamento com 03 dormitórios e 02 vagas de garagem.

- Padrão construtivo: Superior, Fp = 2,406;



- Foco = 0,820.


Ofertante: corretor autônomo - Márcio - (11) 98382-2626.

Origem: local.

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ELEMENTO Nº 04

Local: Rua Mateus Grou, 586, 16º andar do Condomínio Matheus Hill, Pinheiros,

São Paulo-SP.







- Foco = 0,820.


Ofertante: corretor autônomo - Márcio - (11) 98382-2626.

Origem: local.

Data: junho/2017.



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ELEMENTO Nº 05

Local: Rua Fradique Coutinho, 294, Condomínio Opus, Pinheiros, São Paulo-SP.







- Foco = 0,772.


Ofertante: Masfer Imobiliária - Márcia - (11) 99739-2994.

Origem: local.

Data: junho/2017.



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ELEMENTO Nº 06

Local: Rua Henrique Monteiro, 167, Condomínio Estoril, Pinheiros, São Paulo-SP.




- Padrão construtivo: médio, limite máximo, Fp = 2,160;



- Foco = 0,596.


Ofertante: Proprietário - Paulo - (11) 97999-7099.

Origem: local.

Data: junho/2017.



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ELEMENTO Nº 07

Local: Rua Francisco Leitão, 411, Condomínio Eulalia, Pinheiros, São Paulo-SP.




- Padrão construtivo: médio, limite máximo, Fp = 2,160;



- Foco = 0,596.


Ofertante: MFV Imóveis - Fabíola - (11) 94544-0461.

Origem: local.

Data: junho/2017.



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MAPA DE LOCALIZAÇÃO DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS

imóvel avaliando imóveis comparativos

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Índice Fiscal

Fl

Varia- ção 1

(R$/m²) sobre 20% do valor

Vu1 (R$/m²)

Coef. Fp

Varia- ção 2


Vu2 (R$/m²)

Coef. Foc

Varia- ção 3


Vu3 (R$/m²)

113,30 3.762,00 1,926 0,527

1 480.000,00 0,9 90,00 4.800,00 3.776,00 1,00 -3,56 4.796,44 1,926 1,00 0,00 4.800,00 0,596 0,88 -444,56 4.355,44 0,907 4.355,44 1 4.355,44

2 750.000,00 0,9 110,00 6.136,36 3.628,00 1,04 45,33 6.181,69 1,926 1,00 0,00 6.136,36 0,596 0,88 -568,33 5.568,03 0,907 5.568,03 1 5.568,03

3 830.000,00 0,9 100,25 7.451,37 3.758,00 1,00 1,59 7.452,96 2,406 0,80 -1.189,25 6.262,13 0,820 0,64 -2.130,00 5.321,37 0,555 4.132,12 1 4.132,12

4 830.000,00 0,9 100,25 7.451,37 3.758,00 1,00 1,59 7.452,96 2,406 0,80 -1.189,25 6.262,13 0,820 0,64 -2.130,00 5.321,37 0,555 4.132,12 1 4.132,12

5 950.000,00 0,9 86,25 9.913,04 3.692,00 1,02 37,59 9.950,63 2,406 0,80 -1.582,13 8.330,91 0,772 0,68 -2.516,78 7.396,26 0,587 5.814,13 1 5.814,13

6 999.000,00 0,9 130,00 6.916,15 3.435,00 1,10 131,68 7.047,83 2,160 0,89 -599,40 6.316,75 0,596 0,88 -640,56 6.275,60 0,821 5.676,20 1 5.676,20

7 795.000,00 0,9 110,00 6.504,55 3.890,00 0,97 -42,81 6.461,74 2,160 0,89 -563,73 5.940,82 0,596 0,88 -602,43 5.902,11 0,821 5.338,38 1 5.338,38

7.024,69 7.049,18 6.292,73 5.734,31 5.002,35

1.566,71 1.576,76 1.043,49 944,56 761,47

22,3% 22,4% 16,6% 16,5% 15,2%

Amostra saneada (R$/m²)

Homogeneização dos valores dos elementos comparativos

Vu Final homoge-neizado (R$/m²)

2

CV

Avaliando

3

Valor unit.

deduzido fator

oferta - R$/m²)

1

Média

Desvio Padrão

Oferta

Valor

Fator Transposição - FlFa tor

Ofer ta

Área privativa (m²)

Fator Padrão - FpFator final resul- tante

Fator Obsolescência - Foc

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1050188-15.2016.8.26.0100 e código 32F7DD3.Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por SORAYA HUN HA KIM LEE, liberado nos autos em 23/06/2017 às 12:04 .

fls. 4

85





lim. inferior: -30% =

R$ 4.587,97

15%

Coef. Student: t = 1,440

Coef. de Variação =

414,38 Intervalo de Confiança: e=

R$ 5.416,72

R$ 3.501,64

R$ 6.503,05

Lim. Max =

761,47

lim. superior: +30% =

Lim Min =

R$ 3.501,64

R$ 6.503,05

5.002,35R$ Média Saneada =


n =

Desvio Padrão: s =

7

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fls. 486





4. Cálculo do Valor Unitário Médio

Resumo dos valores pesquisados:

Oferta Nº 01 = R$ 4.355,44/m2

Oferta Nº 02 = R$ 5.568,03/m2

Oferta Nº 03 = R$ 4.132,12/m2

Oferta Nº 04 = R$ 4.132,12/m2

Oferta Nº 05 = R$ 5.814,13/m2

Oferta Nº 06 = R$ 5.676,20/m2

Oferta Nº 07 = R$ 5.338,38/m2

Média = R$ 5.002,35/m2

5. Elementos Discrepantes

Limite Superior (valor médio + 30%) = R$ 6.503,05/m2

Limite Inferior (valor médio - 30%) = R$ 3.501,64/m2

Por não haver elementos discrepantes dos limites acima, a média

apurada resulta na média saneada de R$ 5.002,35/m².

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6. Aferição da Média Saneada

Para verificar se a média acima calculada incide no intervalo de confiança

(I.C.), com 80% de certeza, como preconiza a Norma, calcula-se o desvio padrão

dos unitários acima apurados.

Desvio Padrão: s = R$ 761,47/m²

Coeficiente de Variação: cv = s / média saneada

cv = R$ 761,47/m² / R$ 5.002,35/m² = 15%

Coeficiente da Distribuição de Student: t

T[(n-1): p/2] = t(6), (10%) = 1,440

Intervalo de Confiança: (I.C.)

e = (t x s) / (n0,5) = (1,440 x R$ 761,47/m²) / 70,5

e = R$ 414,38/m2

Portanto, o intervalo de confiança em referência será:

I.C. = Média saneada +/- e

I.C. = R$ 5.002,35/m2 +/- R$ 414,38/m2

Nestas condições, o valor unitário de apartamento, para o mês de

junho/2017 e pagamento à vista, será de R$ 5.002,35/m2.

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ANEXO IV

PROCESSAMENTO DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS DE VALORES DE

TERRENOS – RUA ARTHUR SOTER LOPES DA SILVA, Nº 709, JD. ESMERALDA,

13º SUBDISTRITO DO BUTANTÃ, SÃO PAULO-SP

1. Condições Básicas

Para se tornarem comparáveis, as ofertas de imóveis colhidas nos

levantamentos de campo foram analisadas e processadas de acordo com o que

estabelecem as normas, sendo impostas as seguintes condições:

1.1. Valor à vista – os dados levantados nas áreas da pesquisa se referem a

ofertas de venda à vista.

1.2. Fator de Redução das Ofertas – foi efetuada a correção de 10% para

compensar a habitual superestimativa das ofertas, assim como, para corrigir a

natural elasticidade do mercado.

1.3. Localização (Fl) – foi efetuada a transposição dos valores unitários, com a

utilização dos correspondentes índices locais lançados na Planta Genérica de

Valores de São Paulo, para o exercício de 2014.

1.4. Área (Fa) – por se tratar de imóvel da 1ª Zona – Residencial Horizontal

Popular, do Grupo I – da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP

– 2011, aplica-se apenas o fator área. Não se aplica coeficiente relativo à

testada, profundidade e de correção devida a múltiplas frentes.

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5 .

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1.5. Benfeitorias – quando existentes, as áreas construídas de benfeitorias

foram objeto de valoração, em função do valor unitário da construção (CUB), do

padrão construtivo (Fp) e da obsolescência (estado de conservação e idade da

construção - Foc) e o valor correspondente foi descontado do total do imóvel,

com vistas a evitar distorções nos cálculos comparativos.

2. Homogeneização - Parâmetros Referenciais de Cálculo

Os cálculos de homogeneização foram efetuados com a aplicação da

fórmula e nas condições abaixo descritas:

q = (Vo/At) x {[ΣFn-n] + 1} x 0,90, onde:

q = valor unitário de m² de terreno, em reais (R$);

Vo = valor de venda da oferta, em reais (R$);

At = área do terreno da oferta pesquisada, em m²;

F = índice normativo de ajuste => Fa = (At/125)0,20;

0,90 = correção de 10%, face à natural elasticidade do mercado

imobiliário.

3. DADOS DOS ELEMENTOS DA PESQUISA

Dados Referenciais do Imóvel Avaliando

Local: Rua Arthur Soter Lopes da Silva, nº 709, Jd. Esmeralda, São Paulo-

SP.

Índice Fiscal: 600,00, para o exercício fiscal de 2014.

Área do terreno: 131,277m²; frente: 6,78m; profundidade: 19,36m².

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ELEMENTO Nº 01

Local: Rua Arthur Soter Lopes da Silva, 614 – Jardim Esmeralda, São Paulo-SP.

Índice Fiscal: 676,00.

Área do Terreno: 130,00 m2; frente: 6,00 m; e, prof. equiv.: 25,00 m.

Construção: residência assobradada; - padrão: médio, 1,386R8N;

- área de 150,00 m²; - idade de 10 anos;

- estado de conservação: entre regular e necessitando reparos simples (d);

- Foco = 0,875; -Valor residual: R$ 238.110,73.


Ofertante: Diagonal Imóveis, T.: 3782-6060, Sr. Ruy.

Origem: local.

Data: junho/2017.

q1 terreno original (descontado do fator oferta): R$ 2.910,69/m²

q1 terreno homogeneizado: R$ 2.606,37/m²

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ELEMENTO Nº 02




Construção: residência assobradada; - padrão: simples, 1,056R8N;


- estado de conservação: necessitando de reparos simples (e);



Ofertante: Ligue Imóveis, T.: 3766-7733, Sr. Álvaro.

Origem: local.

Data: junho/2017.



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ELEMENTO Nº 03

Local: Rua Arthur Soter Lopes da Silva, vizinho ao nº 395 – Jardim Esmeralda,

São Paulo-SP.








Ofertante: Ligue Imóveis, T.: 3569-0560, Sra. Mara.

Origem: local.

Data: junho/2017.



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ELEMENTO Nº 04









Ofertante: Florida Imóveis, T.: 99937-2670, Sr. Alex.

Origem: local.

Data: junho/2017.



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ELEMENTO Nº 05

Local: Rua Professor Josué Callander dos Reis, 245 – Jardim Santos Dumont, São

Paulo-SP.








Ofertante: Krisos Imóveis, T.: 3732-2600, Sra. Maristela.

Origem: local.

Data: junho/2017.



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ELEMENTO Nº 06

Local: Rua Doutor Laudelino de Abreu, 325 – Vila Tiradentes, São Paulo-SP.





- estado de conservação: entre regular e necessitando reparos simples (d);



Ofertante: Corretora autônoma, T.: 99958-2362, Sra. Sandra.

Origem: local.

Data: junho/2017.



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MAPA DE LOCALIZAÇÃO DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS

imóvel avaliando imóveis comparativos

1

3

4

6

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5 .

fls. 497

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Índice Fiscal

FlVaria- ção 1

(R$/m²)

Vu1 (R$/m²)

FaVaria- ção 2

(R$/m²)

Vu2 (R$/m²)

125,00 600,00

1 685.000,00 0,9 238.110,73 130,00 2.910,69 676,00 0,89 - 327,24 2.583,45 1,01 22,92 2.933,61 0,90 2 .6 0 6 ,3 7 0 -

2 480.000,00 0,9 202.026,75 125,00 1.839,79 682,00 0,88 - 221,21 1.618,58 1,00 0,00 1.839,79 0,88 1.6 18 ,5 8 1 1.618,58

3 550.000,00 0,9 106.673,61 125,00 3.106,61 676,00 0,89 - 349,26 2.757,35 1,00 0,00 3.106,61 0,89 2 .7 5 7 ,3 5 0 -

4 550.000,00 0,9 240.015,61 162,50 1.569,13 618,00 0,97 - 45,70 1.523,43 1,05 84,54 1.653,67 1,02 1.6 0 7 ,9 7 1 1.607,97

5 400.000,00 0,9 164.146,73 125,00 1.566,83 596,00 1,01 10,52 1.577,34 1,00 0,00 1.566,83 1,01 1.5 7 7 ,3 4 1 1.577,34

6 560.000,00 0,9 246.728,07 140,00 1.837,66 718,00 0,84 - 302,01 1.535,65 1,02 42,13 1.879,78 0,86 1.5 7 7 ,7 7 1 1.577,77

2.138,45 1.932,63 2.163,38 1.9 5 7 ,5 6

687,64 575,09 675,83 563,30

32,2% 29,8% 31,2% 28,8%

Oferta

Paradigma

Área do Terreno

(m²)Valor (R$)

Valor unit.

deduzido

oferta (R$/m²)

Média

Desvio Padrão

Vu Final homoge-neizado (R$/m²)

1

Valor Residual (constru ção - R$)

Fator Localização - Fl

Homogeneização dos valores dos elementos comparativos

Fator final resul- tante

Amostra saneada (R$/m²)

Fator Área - Fa

CV

Fa tor Oferta

2

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1050188-15.2016.8.26.0100 e código 32F7EC0.Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por SORAYA HUN HA KIM LEE, liberado nos autos em 23/06/2017 às 12:05 .

fls. 4

98





1.370,29

2.544,83

lim. inferior: - 30% =

R$ 2.074,04

1,638

1.5 9 5 ,4 2R$

R$ 1.116,79 lim. inferior: - 30% =


Desvio Padrão: s = 21,07

4

1%


R$ 1.612,67

Intervalo de Confiança: e=

R$ 1.578,16

Mé dia Sa ne a da =

Lim. Max =

Coef. de Variação =

Coef. Student: t =

n =

Lim Min =

17,25

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5 .

fls. 499





4. Cálculo do Valor Unitário Médio

Resumo dos valores pesquisados:

Oferta Nº 01 = R$ 2.606,37/m2

Oferta Nº 02 = R$ 1.618,58/m2

Oferta Nº 03 = R$ 2.757,35/m2

Oferta Nº 04 = R$ 1.607,97/m2

Oferta Nº 05 = R$ 1.577,34/m2

Oferta Nº 06 = R$ 1.577,77/m2

Média = R$ 1.957,56/m2

5. Elementos Discrepantes

Limite Superior (valor médio + 30%) = R$ 2.074,04/m2

Limite Inferior (valor médio - 30%) = R$ 1.116,79/m2

Por discrepar destes valores, devem ser excluídas as ofertas de nº 01 e 03

da amostra, resultando na média saneada de R$ 1.595,42/m².

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5 .

fls. 500





6. Aferição das Médias Saneadas

Para verificar se a média acima calculada incide no intervalo de confiança

(I.C.), com 80% de certeza, como preconiza a Norma, calcula-se o desvio padrão

dos unitários acima apurados.

Desvio Padrão: s = R$ 21,07/m²

Coeficiente de Variação: cv = s / média saneada

cv = R$ 21,07/m² / R$ 1.595,42/m² = 1%

Coeficiente da Distribuição de Student: t

T[(n-1):p/2] = t(3), (10%) = 1,638

Intervalo de Confiança: (I.C.)

e = (t x s) / (n0,5) = (1,638 x R$ 21,07/m²) / 40,5

e = R$ 17,25/m2

Portanto, o intervalo de confiança em referência será:

I.C. = Média saneada +/- e:

I.C. = R$ 1.595,42/m2 +/- R$ 17,25/m2.

Nestas condições, o valor unitário do terreno da situação paradigma,

para o mês de junho/2017 e pagamento à vista, será de R$ 1.595,42/m2.

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Fls. 432 a 501 - Laudo de Avaliação2 · ibape – instituto brasileiro de avaliaÇÕes e...

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