Ref.: PROCESSO Nº 1050188-15.2016.8.26.0100 AÇÃO: … · ibape – instituto brasileiro de...

HEITOR FERREIRA TONISSI ARQUITETO E URBANISTA

CAU – CONSELHO DE ARQUITETURA E URBANISMO SP Nº A 20700 – 4

IBAPE – INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA SP Nº 1345

RUA ELIAS FAUSTO 34 CEP 04517 030 MOEMA TEL 11 5049 3888 / 5049 3554 [email protected]

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUÍZ DE DIREITO DA 27ª VARA CÍVEL DO

FÓRUM CENTRAL – SÃO PAULO/SP

Ref.: PROCESSO Nº 1050188-15.2016.8.26.0100

CONTROLE: 2016/000933

AÇÃO: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL

REQUERENTE: COGERAL COMÉRCIO E LAMINAÇÃO DE AÇOS EM GERAL

LTDA

REQUERIDO: LUIS AUGUSTO FERRO E OUTROS

Heitor Ferreira Tonissi, Arquiteto e Urbanista, registrado no CAU/SP –

Conselho de Arquitetura e Urbanismo, nº A 20700-4, Perito Judicial nomeado e

compromissado nos Autos da AÇÃO: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL,

requerida por COGERAL COMÉRCIO E LAMINAÇÃO DE AÇOS EM GERAL LTDA,

em face de LUIS AUGUSTO FERRO E OUTROS, após a análise dos documentos,

realização de vistoria no imóvel, pesquisa de valores de imóveis e levantamento

de índices específicos da construção civil, vem, respeitosamente, apresentar a

Vossa Excelência as suas conclusões consubstanciadas no presente

LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

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ÍNDICE DO TEXTO

1. RESUMO DOS VALORES

2. OBJETIVO

3. IMÓVEL A

3.1. CARACTERÍSTICAS GERAIS DO IMÓVEL A

3.1.1. Situação

3.1.2. Mapa Fiscal

3.1.3. Zoneamento

3.1.4. Melhoramentos Públicos

3.1.5. Circunvizinhança

3.2. CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS DO IMÓVEL A

3.2.1. Terreno

3.2.2. Benfeitorias

3.2.3. Áreas e classificação das benfeitorias

3.3. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL A

4. IMÓVEL B

4.1. CARACTERÍSTICAS GERAIS DO IMÓVEL B

4.1.1. Situação

4.1.2. Mapa Fiscal

4.1.3. Zoneamento


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4.2. CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS DO IMÓVEL B

4.2.1. Terreno

4.2.2. Benfeitorias


4.3. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL B

4.3.1. Valor do Terreno

4.3.2. Valor das Benfeitorias

4.3.3. Valor Total do Imóvel B

5. RESPOSTAS AOS QUESITOS

5.1. Da Requerente

6. ENCERRAMENTO

1. RESUMO DOS VALORES

O signatário conclui os valores de mercado de venda dos imóveis abaixo

descritos, considerando suas condições como livres e desembaraçadas de

quaisquer ônus, encargos e gravames de qualquer natureza, pelos valores

aferidos de:

IMÓVEL A – APARTAMENTO nº 112, localizado no 11º andar, e VAGA de

garagem, localizada no subsolo do Edifício Márcia, à Rua Teodoro Sampaio, nº

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1.686, 1.694 e 1.704, 45º Subdistrito de Pinheiros, São Paulo-SP:

R$ 570.000,00, para o mês de JUNHO de 2017

IMÓVEL B – TERRENO e BENFEITORIAS situados na Rua Arthur Soter

Lopes da Silva, nº 709, Jardim Esmeralda, no 13º Subdistrito do Butantã, São

Paulo-SP:

R$ 270.000,00, para o mês de JUNHO de 2017

2. OBJETIVO

Em estrita observância ao respeitável despacho de fl. 386, o presente

Laudo visa a apresentar os subsídios técnicos indispensáveis à correta e

criteriosa determinação dos valores dos imóveis penhorados (Certidão de

Penhora às fls. 341), a saber:

IMÓVEL A – Apartamento nº 112, localizado no 11º andar, e vaga de

garagem, localizada no subsolo do Edifício Márcia, situado à Rua Teodoro

Sampaio, nº1.686, 1.694 e 1.704, 45º Subdistrito de Pinheiros, São Paulo-SP.

IMÓVEL B – Terreno e benfeitorias situados na Rua Arthur Soter Lopes

da Silva, nº 709, Jardim Esmeralda, no 13º Subdistrito do Butantã, São Paulo-

SP.

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3. IMÓVEL A

Apartamento nº 112,

localizado no 11º andar, e vaga de

garagem, localizada no subsolo do

Edifício Márcia, situado à Rua

Teodoro Sampaio, nº 1.686, 1.694 e

1.704, 45º Subdistrito de Pinheiros,

São Paulo-SP.

3.1. CARACTERÍSTICAS GERAIS DO IMÓVEL A

3.1.1. Situação

3.1.2. Mapa Fiscal

De conformidade com a Planta Genérica de Valores de São Paulo, o local

onde se encontra o imóvel está assim enquadrado:

Via pública na qual se localiza o

imóvel em estudo:

Rua Teodoro Sampaio, nº 1.686, 1.694 e

1.704

Número da matrícula: nº 46.480 do 10º Oficial de Registro de

Imóveis de São Paulo

Vias públicas que complementam

a quadra:

Rua Mateus Grou; Rua Cardeal Arcoverde

e Rua Dr. Virgílio de Carvalho Pinto

Bairro: Pinheiros, 45º Subd. de Pinheiros

Município: São Paulo

Estado: São Paulo

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Setor: 015.

Quadra: 002.

Índice Fiscal: R$ 4.366,00, para o exercício fiscal de 2017.

3.1.3. Zoneamento

O imóvel está localizado em Zona de Centralidade – ZC, nos termos da Lei

16.402, de 22 de março de 2016.



O imóvel localiza-se na região oeste da capital, distando cerca de 8,5 km

do marco zero (Praça da Sé) da cidade de São Paulo. O local apresenta

características de uso misto com densidade demográfica alta, sendo composto,

majoritariamente, por edifícios de uso residencial e comercial mesclados a

MELHORAMENTOS PÚBLICOS EXISTENTES SIM NÃO

Energia elétrica: X

Telefone: X

Gás: X

Rede viária: X

Guias e sarjetas: X

Pavimentação: X

Coleta de lixo: X

Água: X

Esgoto: X

Rede pluvial: X

Iluminação pública: X P

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construções térreas e assobradadas. Destacam-se, nas proximidades, a Avenida

Rebouças, a Avenida Henrique Schaumann, a Avenida Brigadeiro Faria Lima, o

Cemitério São Paulo Cardeal, a Praça Victor Civita, as estações Pinheiros, Faria

Lima e Fradique Coutinho do metrô, o Museu da Imagem e do Som de São

Paulo, o Museu da Casa Brasileira e o Shopping Eldorado.

3.2. CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS DO IMÓVEL A

3.2.1. Terreno

CARACTERÍSTICAS GERAIS DO TERRENO

FORMA REGULAR X

IRREGULAR

FRENTES UMA FRENTE X

DUAS FRENTES

ESQUINA

TIPO DE SOLO APARENTEMENTE SECO X

BREJOSO

OUTROS ( )

DECLIVIDADE NÍVEL X

ACLIVE/ DECLIVE SUAVE

ACENTUADO

O Condomínio Edifício Márcia foi implantado em terreno com topografia

plana e formato de polígono regular, situado em meio de quadra.

Apresenta testada de 26,10m para a Rua Teodoro Sampaio, encerrando a

área total de 1.014,00m². É guarnecido por muros / paredes de alvenaria nas

divisas, além de portões metálicos na testada.

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3.2.2. Benfeitorias

CARACTERÍSTICAS GERAIS DA CONSTRUÇÃO

Nº PAVIMENTOS 11 ANDARES

GARAGEM SUBSOLO – 2 NÍVEIS

TIPO DE CONSTRUÇÃO

CONCRETO X

ALVENARIA X

MADEIRA

OUTROS

TIPO DE COBERTURA

TELHAS DE FIBROCIMENTO X

LAJE IMPERMEABILIZADA X

OUTROS

IDADE 47 ANOS

CLASSE/ TIPO/ PADRÃO RESIDENCIAL/ APARTAMENTO/ MÉDIO

O Condomínio Edifício Márcia tem 47 anos e é constituído por dois blocos

com 11 andares cada, contendo 02 apartamentos por andar que totalizam 44

unidades habitacionais, mais pavimento térreo e 02 subsolos de garagem.

A edificação de planta “H” (resultante da união dos dois blocos pelo

núcleo central de circulação vertical) está implantada de forma que mantém

recuos frontal e de fundos do terreno. Já a galeria comercial, com 18 lojas,

existente no nível térreo do condomínio, não apresenta recuos das divisas,

ocupando todo o lote.

O condomínio conta com vagas de estacionamento distribuídas por 02

subsolos de garagem. As vagas de garagem possuem matrículas independentes

dos apartamentos. No presente caso, para o efeito da avaliação, considerou-se

como imóvel avaliando o apartamento nº 112 juntamente com a vaga.

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Os acessos para pedestres e para veículos são independentes e ocorrem

através de portão metálico posicionado junto ao alinhamento da calçada da Rua

Teodoro Sampaio, para autos, e pelo interior da galeria comercial do térreo,

para pedestres. O controle de acesso de pedestres se dá na portaria posicionada

junto ao núcleo de elevadores.

As unidades habitacionais são servidas por 02 elevadores.

O hall social para acesso às unidades residenciais, no pavimento térreo

do condomínio, apresenta piso revestido por cerâmica, paredes com pintura

grafiatto, forro de gesso e esquadrias de alumínio e vidro.

Por ocasião da vistoria pericial realizada, verificou-se que o apto. 112 do

Ed. Marcia, apresenta os seguintes cômodos e respectivos acabamentos:

SALA (02 AMBIENTES)

- piso revestido por taco de madeira;

- paredes pintadas à látex, sobre massa corrida;

- laje revestida com rodateto de gesso;

- janela de alumínio e vidro e porta de madeira.

DORMITÓRIOS (03)

- piso revestido por taco de madeira;

- paredes pintadas à látex, sobre massa corrida;



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BANHEIROS (02)

- piso revestido com cerâmica;

- paredes revestidas por azulejos cerâmicos;



COZINHA




- esquadrias de alumínio e vidro.

ÁREA DE SERVIÇOS




- esquadrias de alumínio e vidro.

BANHEIRO DE SERVIÇO




- janela de alumínio e vidro e porta sanfonada de PVC.


De conformidade com os documentos constantes do processo, dentre os

quais se destacam as Matrículas Nº 46.480 e 46.481, do 10º Cartório de

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Registro de Imóveis de São Paulo, o imóvel avaliando apresenta as seguintes

áreas:

Apartamento nº 112

Área privativa = 113,30 m2;

Área comum = 23,91 m2;

Área Total = 137,21 m2;

Fração ideal de terreno = 1,7988%.

Vaga de garagem

Área Total = 1/85 da garagem;

Fração ideal de terreno = 1,00 m².

O imóvel se enquadra no padrão construtivo médio, de conformidade

com o item 1.3.3, do Grupo 1.3 - Apartamento, da classificação do estudo

“Valores de Edificações de Imóveis Urbanos”, do INSTITUTO BRASILEIRO DE

AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO – IBAPE/SP, elaborado

em 2002 e atualizado em agosto de 2007. Seu estado de conservação classifica-

se em entre regular e necessitando de reparos simples (d), depreciação de 8,09%

– de acordo com o quadro de classificação de Heideck, relativo ao estado de

conservação das edificações. Sua idade aparente de 40 anos, o que resulta em

um fator de adequação ao obsoletismo (Foc) de 0,527.

3.3. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL DO IMÓVEL A

O valor do Imóvel em questão foi alcançado com a aplicação do Método

Comparativo Direto a partir de dados e informações sobre ofertas para a venda

de unidades no entorno do EDIFÍCIO MÁRCIA, obtidas junto a proprietários e

imobiliárias que atuam na região.

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A adoção do Método Comparativo Direto para a avaliação do imóvel foi

recomendável, no presente caso, em virtude das características específicas

registradas no EDIFÍCIO MÁRCIA e região, onde se verifica quantidade suficiente

de unidades em oferta para a venda.

Ainda em estrita observância às exigências normativas, foi adotado o

enquadramento do imóvel em padrão construtivo médio, de conformidade com

o mencionado estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos”, do

IBAPE/SP, assim como todos os elementos comparativos foram classificados de

acordo com suas características.

As pesquisas de valores efetuadas no local encontram-se especificadas

no Anexo III do presente Laudo e forneceram, para junho de 2017, o valor

unitário de R$ 5.002,35/m² para a área construída privativa de apartamento no

local.

Aplicando-se a fórmula normativa, obtém-se:

V = S x q, onde:

S = área do apartamento;

q = valor unitário médio da construção.

Substituindo-se, obtém-se:

V = 113,30 m2 x R$ 5.002,35/m2

V = R$ 566.765,81

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Nestas condições, o valor de mercado do imóvel A em questão, em

números redondos, passa a ser de:

VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL A (apto. 112 + vaga) = R$ 570.000,00

(QUINHENTOS E SETENTA MIL REAIS)

JUNHO/2017

4. IMÓVEL B

Terreno e benfeitorias situados

na Rua Arthur Soter Lopes da Silva, nº

709, Jardim Esmeralda, no 13º

Subdistrito do Butantã, São Paulo-SP.

4.1. CARACTERÍSTICAS GERAIS DO IMÓVEL B

4.1.1. Situação

Via pública na qual se localiza o imóvel em

estudo:

Rua Arthur Soter Lopes da

Silva, nº 709

Número da matrícula: nº 178.161 do 18º Registro de

Imóveis de São Paulo

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Vias públicas que complementam a quadra: Rua Dinócrates

Bairro: Vila Tiradentes, 13º Subdistrito

do Butantã

Município: São Paulo

Estado: São Paulo

4.1.2. Mapa Fiscal

De conformidade com a Planta Genérica de Valores de São Paulo, o local

onde se encontra o imóvel está assim enquadrado:

Setor: 159.

Quadra: 257.

Índice Fiscal: R$ 600,00, para o exercício fiscal de 2014.

4.1.3. Zoneamento

O imóvel está localizado em Zona Mista – ZM, nos termos da lei nº

16.402, de 22 de março de 2016.


MELHORAMENTOS PÚBLICOS EXISTENTES SIM NÃO

Energia elétrica: X

Telefone: X

Gás: X

Rede viária: X

Guias e sarjetas: X

Pavimentação: X

Coleta de lixo: X

Água: X

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Esgoto: X

Rede pluvial: X

Iluminação pública: X


O imóvel localiza-se na região oeste da capital, distando cerca de 16,0

km do marco zero (Praça da Sé) da cidade de São Paulo. Apresenta

características de uso misto, com residências térreas e assobradadas, na maior

parte, além de alguns estabelecimentos de comércio e prestação de serviços

para atendimento local. Nas proximidades, destacam-se a Av. do Rio Pequeno,

Av. Escola Politécnica, Av. Corifeu de Azevedo Marques, Av. Eng. Heitor Antônio

Eiras Garcia, a Rodovia Raposo Tavares e a Cidade Universitária (Universidade

de São Paulo).

4.2. CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS DO IMÓVEL B

4.2.1. Terreno

CARACTERÍSTICAS GERAIS DO TERRENO

FORMA REGULAR

IRREGULAR X

FRENTES UMA FRENTE X

DUAS FRENTES

ESQUINA

TIPO DE SOLO APARENTEMENTE SECO X

BREJOSO

OUTROS ( )

DECLIVIDADE NÍVEL

ACLIVE/ DECLIVE SUAVE X

ACENTUADO

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DIMENSÕES TESTADA (R. Arthur Soter Lopes da Silva) = 6,78 m

ÁREA TOTAL DO TERRENO = 131,277 m²

O imóvel objeto da avaliação foi implantado em terreno com topografia

em suave desnível, de formato retangular, situado em meio de quadra. Tem

solo de constituição aparentemente firme e seca, com condições adequadas

para a edificação residencial.

Apresenta frente de 6,78m para a Rua Arthur Soter Lopes da Silva, por

19,36m de profundidade, encerrando a área de 131,277m². Está guarnecido por

muro de alvenaria, nas divisas laterais e de fundos, e portões em gradil

metálico, na frente.

4.2.2. Benfeitorias

CARACTERÍSTICAS GERAIS DA CONSTRUÇÃO

Nº PAVIMENTOS TÉRREA

GARAGEM TÉRREA

TIPO DE CONSTRUÇÃO

CONCRETO X

ALVENARIA X

MADEIRA

OUTROS

TIPO DE COBERTURA

TELHAS DE BARRO E FIBROCIMENTO X

LAJE IMPERMEABILIZADA

OUTROS

IDADE 33 ANOS

CLASSE/ TIPO/ PADRÃO RESIDENCIAL/ CASA/ SIMPLES

O imóvel é constituído por uma construção residencial térrea com 33

anos.

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Os acessos para pedestres e para veículos ocorrem através de portões

em gradil metálico, posicionados junto ao alinhamento com a calçada da Rua

Arthur Soter Lopes da Silva.

A edificação está implantada de forma que mantém recuo apenas do

limite de frente, onde está a garagem de automóvel, podendo abrigar 03

veículos. Esta garagem é coberta por telhas de fibrocimento, sobre estrutura de

madeira, e apresenta piso de cimentado.

O prédio foi erigido em estrutura convencional de concreto, com

fechamentos em alvenaria de tijolos e cobertura por telhas de fibrocimento. A

fachada da edificação é revestida por massa e pintura.

Por ocasião da vistoria pericial realizada, verificou-se que o imóvel

avaliando apresenta os seguintes cômodos e respectivos acabamentos:

SALA

- piso revestido por cerâmica;

- paredes revestidas por massa com pintura;

- laje revestida e rodateto de gesso;

- porta de madeira.

COZINHA



- laje revestida e rodateto de gesso;

- janela de alumínio e vidro.

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DORMITÓRIOS (02)


- paredes revestidas por massa com pintura;

- laje revestida e rodateto em gesso;


BANHEIRO



- laje revestida e rodateto em gesso;


ÁREA DE SERVIÇO


- paredes revestidas por azulejos cerâmicos (até 1,50m) e massa com

pintura;

- teto sem forração.


De conformidade com os documentos constantes do processo, dentre os

quais se destaca a Matrícula Nº 178.161 do 18º Registro de Imóveis de São

Paulo, e com medições efetuadas no local, o imóvel avaliando apresenta as

seguintes áreas:

Área do terreno = 131,277 m²;

Área construída = 67,63 m².

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O imóvel se enquadra no padrão construtivo simples, limite médio, de

conformidade com o item 1.2.4, do Grupo 1.2 - Casa, da classificação do estudo

“Valores de Edificações de Imóveis Urbanos”, do INSTITUTO BRASILEIRO DE

AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO – IBAPE/SP, elaborado

em 2002 e atualizado em agosto de 2007. Seu estado de conservação classifica-

se em necessitando de reparos simples (e), depreciação de 18,10% – de acordo

com o quadro de classificação de Heideck, relativo ao estado de conservação

das edificações. Sua idade aparente é de 30 anos, resultando em fator de

adequação ao obsoletismo (Foc) de 0,655.

4.3. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL DO IMÓVEL B

O valor do imóvel B foi alcançado por meio da soma de duas parcelas. A

primeira delas correspondente ao valor do terreno (Método Comparativo

Direto) e, a outra, representada pelo valor das construções (Método Evolutivo).

O valor desta última foi determinado com a classificação das construções,

com base no estudo “VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS - 2002”,

do INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO

PAULO – IBAPE/SP, atualizado em agosto de 2007, e nos termos das normas de

avaliação vigentes. Após a classificação, foi utilizado o correspondente valor

unitário básico (C.U.B.) da construção, publicado pelo Sindicato da Indústria da

Construção Civil do Estado de São Paulo – SINDUSCON, atualizado para o mês

do presente Laudo.

O valor do terreno, por sua vez, foi alcançado com a aplicação do Método

Comparativo Direto de Dados de Mercado, mediante a utilização do valor

unitário médio apurado dos dados levantados em pesquisa do mercado

imobiliário realizada na região onde se localiza o imóvel.

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4.3.1. Valor do Terreno

O Método Comparativo Direto constitui o método mais adequado para se

aferir o valor real do imóvel objeto do presente Laudo, conferindo maior

segurança para a determinação do valor de mercado, por basear-se em

informações obtidas junto a imobiliárias locais e proprietários, e, portanto, em

valores reais de venda de imóveis semelhantes ao objeto da perícia.

As ofertas de imóveis obtidas nas pesquisas de campo encontram-se

especificadas no Anexo IV do presente Laudo e, após análises, foram objeto de

cálculo matemático para a apuração da média de valor, em estrita observância

às normas e à legislação que regra os trabalhos de engenharia de avaliações e

perícias.

A pesquisa levada a efeito junto ao mercado imobiliário local e os

cálculos realizados apontaram o valor unitário médio de terrenos na região,

fornecendo, para junho de 2017, o valor unitário de R$ 1.595,42/m².

Aplicando-se a fórmula normativa (conforme critérios definidos no Anexo

IV):

Vt = q x S / (1 + Fa – 1); onde:

Vt = valor do terreno;

q = valor unitário médio do m² de terreno;

S = área total do terreno;

Fa = fator área.

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Obtém-se:

Vt = R$ 1.595,42/m² x 131,277m² / (1 + 1,01 - 1)

Vt = R$ 207.399,06

4.3.2. Valor das Benfeitorias

As construções avaliandas foram classificadas de acordo com o já

mencionado estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos” do Instituto

Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE/SP, a

partir do tipo e padrão especificados no trabalho.

De acordo com o último valor publicado pelo SINDUSCON, o custo

unitário básico (C.U.B.) R8N é de R$ 1.308,93/m², para o mês de maio/2017.

Considerando os intervalos de valores unitários correspondentes aos

tipos e padrões das construções e observadas as recomendações das normas

vigentes, foi adotado o valor médio para as edificações do imóvel avaliando.

De conformidade com as constatações e levantamentos efetuados no

local, considerando-se a idade aparente e o estado de conservação do imóvel,

torna-se necessário aplicar um fator de depreciação pelo obsoletismo e estado

de conservação, nos termos das normas de avaliação vigentes.

O valor das benfeitorias será, portanto:

Vc = CUB x Fp x Foc x Sc, onde:

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Vc = valor das construções;

CUB = custo unitário da construção;

Fp = índice relativo ao padrão construtivo;

Foc = fator de obsoletismo e estado de conservação; e,

Sc = área construída.

Assim, obtém-se:

Vc = R$ 1.308,93/m² x 1,056 x 0,655 x 67,63m²

Vc = R$ 61.229,54

4.3.3. Valor Total do Imóvel

Pelo que foi acima exposto, obtém-se o valor total do Imóvel pela soma

dos valores do terreno e das construções que correspondem ao imóvel objeto

da ação.

V= Vt + Vc

V = R$ 207.399,06 + R$ 61.229,54

V = R$ 268.628,60

Nestas condições, o valor de mercado do imóvel B em questão, em

números redondos, passa a ser de:

VALOR TOTAL DO IMÓVEL B = R$ 270.000,00

(DUZENTOS E SETENTA MIL REAIS)

JUNHO/2017

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5. RESPOSTAS AOS QUESITOS

5.1. Da Requerente

a) Pede-se ao Sr. Perito que descreva os imóveis avaliandos, informando

ainda suas dimensões, áreas e demais características de interesse.

Resposta: Vide descrições e informações do Laudo.

b) Pede-se ao Sr. Perito que, com base em pesquisa de elementos

comparativos de imóveis semelhantes, ofertados para venda nas

regiões onde se situam os imóveis avaliandos, determine os valores

de venda dos mesmos.

Resposta: Vide itens 3.3 e 4.3 do Laudo e Anexos III e IV.

6. ENCERRAMENTO

Vai o presente Laudo em 23 (vinte e três) folhas digitadas, todas

rubricadas, sendo a última datada e assinada. Seguem 04 anexos, a saber:

Anexo I, com as localizações dos imóveis; Anexo II, com fotos dos imóveis; e

Anexos III e IV, com elementos das pesquisas de valores imobiliários.

São Paulo, 19 de junho de 2017.

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ANEXO I – LOCALIZAÇÃO

IMÓVEL A

Rua Teodoro Sampaio, nº 1.686, 1.694 e 1.704, 45º Subdistrito de Pinheiros,

São Paulo-SP.

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Rua Teodoro Sampaio, nº 1.686, 1.694 e 1.704, 45º Subdistrito de Pinheiros,

São Paulo-SP.

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IMÓVEL B

Rua Arthur Soter Lopes da Silva, nº 709, Jd. Esmeralda, 13º Subdistrito do

Butantã, São Paulo-SP.

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Rua Arthur Soter Lopes da Silva, nº 709, Jd. Esmeralda, 13º Subdistrito do

Butantã, São Paulo-SP.

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ANEXO II – FOTOGRAFIAS

IMÓVEL A

Foto 01. Vista geral do Edifício Márcia, situado à Rua Teodoro Sampaio nº

1.686, 1.694 e 1.704, no 45º Subdistrito - Pinheiros, São Paulo-SP. O imóvel

objeto da avaliação é o apartamento nº 112, localizado no 11º andar do referido

edifício, e vaga de garagem.

Foto 01

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Fotos 02 a 04. Vistas gerais do térreo comercial.

Foto 02

Foto 03

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Foto 04

Fotos 05 e 06. Portaria para unidades habitacionais.

Foto 05

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Foto 06

Foto 07. Hall do 11º andar.

Foto 07

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Foto 08 a 17. Vistas gerais da unidade objeto da avaliação.

Foto 08

Foto 09

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Foto 10

Foto 11

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Foto 12

Foto 13

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Foto 14

Foto 15

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Ref.: PROCESSO Nº 1050188-15.2016.8.26.0100 AÇÃO: … · ibape – instituto brasileiro de...

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