Gerenciamento de Obras

Material teórico

Responsável pelo Conteúdo:

Prof. Ms. José Benedito Gianelli Filho

O orçamento de obra

O orçamento de obra

Portanto, nesta Unidade da Disciplina, tentaremos compreender a questão da problemática envolvida nos tratos dos assuntos atinentes aos custos de uma obra incluindo-se todos os tipos de custos gerados pela necessidade de se executar uma construção civil, abordando o grau de avaliação para obras: orçamento, discriminação orçamentária e plano de contas.

Atenção

Para um bom aproveitamento do curso, leia o material teórico atentamente antes de realizar

as atividades. É importante também respeitar os prazos estabelecidos no cronograma.

As atividades na engenharia civil e na arquitetura são caracterizadas pelo exercício de atividades de projeto e de execução de construções.

Por melhor que sejam as atividades acadêmicas no intuito de habilitar estes profissionais de engenharia e de arquitetura quanto ao exercício das atividades de projeto instruindo-os, enquanto estudantes, com disciplinas teóricas e de prática quanto a tarefas de escritórios de projeto teríamos uma lacuna e uma ausência de prática quanto a questões que ocorrem no canteiro de obras.

Uma boa prática, portanto, é reservarmos uma parte do tempo de formação para estudarmos os problemas que ocorrem no canteiro de obras quando se tem a incumbência de executarmos uma edificação e como são organizados estes trabalhos de modo a garantir o cumpri- mento de todas as tarefas necessárias dentro dos prazos e dentro dos custos previstos.

Encontramos nessas tarefas todo um campo de atividades distintas e complementares ao trabalho dos escritórios de execução de projetos, a tal ponto que podemos afirmar que praticamente existe todo um campo de atividades profissionais possíveis como ocupação em tempo integral de serviço.

O desempenho dessas atividades acaba por constituir vários tipos de equipes de trabalho que se formam para atuar durante o andamento da obra e até o final desta.

A rigor e de maneira mais detalhada estas equipes atuam nas ativida- des de planejamento, nos estudos de viabilidade dos empreendimen- tos, no gerenciamento da obra, no controle geral das atividades e dos custos da construção civil, portanto atividades bem distintas da elabo- ração de projetos.

A formação técnica dos profissionais que atuam nessas equipes, porém, não é diferente das formações técnicas das equipes que traba- lham na elaboração de projetos e nem poderia ser pois a execução da obra é tarefa que implica num profundo conhecimento para a leitura e compreensão dos documentos de projeto.

Podemos afirmar, portanto, que executar obras em atividades de ge- renciamento destas é mais uma alternativa de se exercer as atividades de arquiteto, engenheiro, técnico em edificações e outras.

Contextualização

1 Orçamentos

1.1 Relatórios e estimativas preliminares

Nesta que é a primeira fase dos trabalhos efetuamos as primeiras coletas de

informações e sistematizações com o objetivo de produzir os produtos de uma primeira análise

de viabilidade de empreendimento. Para tanto se faz uma coleta de dados gerais e objetivos e

efetua-se a primeira fase de um projeto de edificação que é o estudo preliminar de projeto.

Nesta primeira fase, portanto, os relatórios procuram fornecer as informações sobre o

local em que se implantará o empreendimento quanto a aspectos mercadológicos, legais,

quais as potencialidades previstas e um primeiro orçamento de custo: o orçamento preliminar.

Este trabalho tem, portanto, a finalidade de produzir uma orientação inicial geral com

previsões de alternativas de viabilidade para o empreendimento.

1.2 A região e a vizinhança do local

A “leitura” do local procura identificar fatores potencializadores ou limitadores com a

verificação de diretrizes econômicas da região para dimensionamento do perfil de

investimentos que possam ser previstos e na melhor adaptação para este local.

Geralmente o processo de desenvolvimento da região pode apresentar definições de

tipologias adotadas que espelham, de uma certa forma, parâmetros que possam ser adotados

para o empreendimento. Podem, também ocorrer incentivos das mais variadas formas, tanto

públicos como privados que podem ser eventualmente incorporados ao programa de

produção dos trabalhos, tais como financiamentos, isenções de taxas, disponibilidade de

parcerias tanto públicas como privadas e outras formas de se adicionar benefícios ao

empreendimento.

Uma outra linha de análise parte das características físicas do local derivadas da origem

geográfica deste. Investiga-se as características de formação do solo geológicas e geotécnicas e

as formas topográficas das superfícies do local e de seu entorno. Produzem-se preliminarmente

dados que informam sobre questões de drenagem, níveis de lençóis freáticos, relevos, climas,

disponibilidades de materiais e mão de obra para a construção, etc.

Material Teórico

1.3 O terreno disponibilizado

Uma terceira linha de análise verifica questões de legislação urbana tais como índices

urbanísticos e projetos urbanos previstos, se existem restrições para o local, além de verificar

com mais precisão a questão da oferta dos serviços públicos para o imóvel: rede de

fornecimento de água tratada, rede de coleta de esgotos, rede de fornecimento de energia

elétrica, rede coletora de águas pluviais, iluminação pública, vias e pavimentações para

acessibili-dade, comunicações e transportes públicos.

As dimensões do terreno e a sua topografia são verificadas para análise de alternativas

principalmente quando se destina o empreendimento ao mercado imobiliário.

Estes fatores analisados determinam, em parte, a conveniência ou não dos

investimentos para a realização dos empreendimentos, bem como, orientam sobre possíveis

dificuldades que poderão ter que ser enfrentadas.

1.4 O estudo preliminar de projeto

Nesta fase o estudo preliminar de projeto tem como um dos principais objetivos

identificar a questão das restrições ou potencialidades definidas pelas legislações de uso e

ocupação dos solos: as leis urbanísticas que determinam os índices máximos para o total de

áreas possíveis de serem construídas, o que determina o aproveitamento máximo de

construção para o local. O conhecimento dos totais de áreas que poderão ser construídas

permite estabelecer as previsões de custos e de receitas para os investi-mentos que poderão

ser feitos.

1.5 Orçamento por meio de estimativas de custo:

Podemos, a partir dos resultados do estudo preliminar de projeto, criar uma primeira

forma de orçar a obra, através da produção do orçamento por meio de estimativas de custo.

Um dos objetivos a serem alcançados no estudo preliminar desenvolvendo um projeto

simplificado, quanto a enfoque de detalhes, mas consistente quanto a previsão de áreas

construídas para atendimento do programa de necessidades é a informação de qual a

quantidade de área a ser construída é necessária e qual é a máxima área possível de se

construir.

O estudo preliminar fornece o primeiro quadro de áreas da edificação e com isto

podemos utilizar essas informações para calcular o custo total desta edificação, que é previsto

multiplicando as áreas deste quadro pelos custos padrão de metro quadrado edificado

utilizando-se de tabelas destes divulga-das pelos sindicatos da construção civil ou pelas

publicações especializadas.

Trata-se de uma forma extremamente simplificada de se calcular um orça-mento de

obra porém é a única forma possível no momento inicial dos estudos e projetos e dos

primeiros relatórios pois nem sequer temos o anteprojeto desenvolvido. A rigor o que temos

então é mais uma estimativa de custos do que propriamente um orçamento de obra.

1.6 Marketing (pesquisas de mercado)

O objetivo das pesquisas e análises de mercado é produzir informações destinadas a se

evitar riscos quanto ao volume de verbas que serão investi-das, quando se tratam de obras

destinadas a locação ou vendas.

O que se analisa é a influência imediata que os empreendimentos e o desen-

volvimento local exercerão a partir do lançamento daquilo que se está com intenções de

produzir.

Trabalha-se com a produção de pesquisas sobre demandas e potenciais com base em

dados demográficos que informam sobre a população por idade, sexo, estado civil, estrutura

familiar, escolaridade, etc.

Especula-se sobre formas de crescimento de renda, inserção e ascensão econômica e

quais as disponibilidades para a obtenção de créditos; também analisam os resultados que

tiveram os últimos lançamentos feitos no local e a cotação do mercado imobiliário, o perfil dos

possíveis compradores, a situa-ção geral na época de lançamento e questões de “modismos”

criados pelo marketing imobiliário.

1.7 O anteprojeto de arquitetura

Cumpridas as etapas que norteiam o desenvolvimento dos estudos prelimi-nares se faz

necessária a sistematização e a síntese das informações colhi-das e das decisões tomadas. Isto

se faz através do desenvolvimento de um anteprojeto de arquitetura.

O anteprojeto de arquitetura avança em relação ao estudo preliminar de projeto por ser

mais preciso em relação a definição dos subsistemas da edifi-cação e por considerar de

maneira rigorosa todas as informações, diretrizes e recomendações formuladas nos itens

anteriormente abordados.

O anteprojeto de arquitetura fornece uma visão de conjunto para a obra que se

pretende edificar.

Esta visão abrangente do que se pretende edificar, fornecida pelo anteprojeto de

arquitetura é suficiente para avançarmos para uma outra forma de se orçar a obra através do

orçamento por meio dos subsistemas da construção civil.

Nesta modalidade de orçamento são orçados, com um primeiro detalhamen-to, cada

subsistema da edificação.

A decomposição de uma edificação em seus subsistemas depende de cada tipo de

edificação, porém podemos exemplificar atavés da seguinte decompo-sição básica:

1 Fundações,

2 Estrutura

3 Alvenarias

4 Revestimentos

5 Caixilharias

6 Instalações elétricas

7 Instalações hidráulicas

8 Coberturas

9 Impermeabilizações

10 Equipamentos, louças e metais sanitários

11 Diversos

1.9 Receita

Para o cálculo da receita a ser obtida no caso da comercialização do imóvel a

estimativa se faz com a utilização das técnicas da Engenharia de Avaliações.

Tratam-se de metodologias e normas de avaliação de empreendimentos com base nos

preços praticados nos locais próximos e em lançamentos de empre-endimentos similares.

Realizam-se pesquisas, colhem-se dados e procede-se também a um cálculo que leva

em consideração a média aritmética geral entre os valores encontra-dos na pesquisa,

desprezando-se os valores encontrados muito acima ou muito abaixo da maioria.

O que se obtém é uma recomendação dos melhores preços que poderão ser aceitos

pelo mercado consumidor para decisão sobre os preços que poderão ser praticados.

Decidido sobre os preços que poderão ser praticados a previsão para a receita total é

encontrada através da multiplicação das áreas totais possíveis de serem construídas

(encontrada no desenvolvimento do estudo preliminar de projeto) pelos valores dos preços

que poderão ser praticados para aquele local.

1.10 Orçamento de estudo

É uma estimativa preliminar mais detalhada do custo do empreendimento que

considera os custos empresariais e os custos de produção.

No sentido de apresentar o assunto de forma didática, e de acordo com a prática

comum, estes custos são abordados a seguir e na seguinte ordem:

1.10.1 Custo do Terreno (custo de produção)

1.10.2 Custo Global de Construção (custo de produção)

1.10.3 Custo Financeiro (custo empresarial)

1.10.4 Custo Administrativo e Custo Tributário (custo empresarial)

1.10.5 Custo de Vendas (custo empresarial)

1.10.1 Custo do Terreno

A compra de um terreno pode ser feita de várias formas, que vão desde o pagamento à

vista até a negociação por meio de permutas de algumas unidades que serão produzidas no

próprio local.

Nas técnicas de avaliação utilizadas na Engenharia de Avaliações encontra-mos

diversas formas de se chegar ao cálculo do valor do terreno.

Uma prática comum é utilizar-se do método que debita da receita total esti-mada as

despesas e a rentabilidade desejada.

Desta maneira, por diferença, encontra-se o “valor” do terreno somado ao custo de

oportunidade de aplicação financeira dos recursos imobilizados para aquisição do mesmo.

1.10.2 Custo Global de Construção

O Custo Global de Construção leva em consideração o tipo de construção, o padrão de

acabamento, o processo construtivo e as dificuldades de execução traduzidos por parâmetros

simples como “Custo Unitário Básico”.

Pode-se adotar para a determinação deste custo a sugestão que pode ser fornecida

tanto pela Associação Brasileira de Normas Técnicas através de uma Norma Técnica, como

em publicações fornecidas pelos sindicatos da construção civil existentes em cada Estado da

União ou por editoras especia-lizadas como a Editora Pini.

Portanto encontramos uma certa padronização na confecção deste orçamen-to naquilo

que se refere a este tipo de custo.

1.10.3 Custo Financeiro

Em todo investimento há um custo financeiro, quer sob o ponto de vista do custo do

dinheiro quer sob o ponto de vista do custo de oportunidade de aplicação financeira. Na

construção civil não é diferente.

Seja qual for o caso, nesta fase do estudo, não se justificam cálculos detalha-dos de

desembolsos, mesmo porque nesta etapa não se possuem informa-ções suficientes para tanto.

O que se recomenda, portanto, é a aplicação de uma taxa única de custo financeiro sobre o

total do capital empatado. Isto se faz para o terreno, em função da forma de pagamento para

a sua aquisição e para a obra, em função do tipo de financiamento, levando-se em conta as

despesas de construção durante o período previsto para a sua execução.

Explicando melhor, ao se adquirir um terreno com recursos próprios, este dinheiro

poderia estar sendo aplicado no mercado financeiro à taxa real de 6% ao ano, tratando-se,

portanto, de um custo de oportunidade de aplicação financeira. Por outro lado, caso uma

obra seja financiada com recursos exter-nos, deve-se pagar por cada parcela de empréstimo

liberada os juros equiva-lentes ao período em que o dinheiro ficou em poder da empresa e, é

prática comum nestes casos, a título de simplificação, considerar-se a importância total

recebida no meio do período estimado para a execução da obra. Em ambos os casos, usa-se

fixar para data de retorno do capital, aquela que ocorreria seis meses após a data prevista

para a entrega da obra.

1.10.4 Custo Administrativo e Custo Tributário

Os custos administrativos estão relacionados com atividades ligadas à empresa como

um todo, e por isto devem ser rateados entre as diversas obras, os custos tributários referem-se

às despesas realizadas para atender às imposições legais de uma determinada construção.

É prática comum utilizar-se do valor equivalente a 5% do Custo Global de Construção,

acrescido do respectivo custo financeiro, para estimativa destes dois custos empresariais

reunidos.

1.10.5 Custo de Vendas

Para se obter o maior rendimento possível da receita com vendas, deverá ser dada ao

lançamento a máxima atenção. Para tanto, costuma-se contratar para esta tarefa firmas

especializadas que cobram normalmente de 5% a 6% do valor total da receita apurada.

1.11 Análise de Viabilidade

Nada mais é que a reunião das informações e cálculos já descritos, acresci-dos de

estudos de alternativas de investimentos e de parâmetros comerciais que dizem respeito

principalmente à política, estratégias e objetivos da em-presa.

Neste aspecto, pode-se dizer que a decisão se faz considerando uma mistura de ciência,

tecnologia, economia, comércio e política, e não sobre qualquer um destes campos

isoladamente.

Devido às limitações dos recursos, os resultados dos estudos são limitados, pois ao se

optar por um investimento esgotam-se, no todo ou em parte, os recursos que poderiam ser

aplicados em outro empreendimento.

Existem ainda certos tipos de vantagens e desvantagens ditas imponderá-veis, como o

prestígio e a imagem da empresa, a satisfação de quem decide, a receptividade dos

compradores e outros fatores que podem levar a decisão para além dos cálculos de

matemática.

A solução recomendada seria então a de realizar o estudo, desprezando-se inicialmente

os fatores imponderáveis, e depois de concluídos os cálculos matemáticos analisar os

resultados com a inclusão das considerações sobre tais fatores subjetivos, modificando ou não

os resultados anteriores.

2 Discriminação orçamentária

A discriminação orçamentária leva em consideração os subsistemas da construção civil

para execução do projeto arquitetônico acrescidos do elenco de serviços gerais necessários no

canteiro de obra.

A classificação e discriminação, adiante apresentadas, dos serviços que podem ocorrer

na construção de uma edificação, visam sistematizar o roteiro a ser seguido na execução de

orçamentos, de modo que não seja omitido nenhum dos serviços que, em cada caso

particular, forem necessários ao pleno funcionamento e utilização do empreendimento, em

obediência ao projeto aprovado e de acordo com o estabelecido nas especificações técni-cas.

De acordo com as circunstâncias especiais de cada caso, poderá ser adota-da e

complementada, em seus pormenores, sempre que necessário.

2.1 Modelo de Discriminação Orçamentária

1 Serviços iniciais:

1.1 Serviços técnicos:

1.1.1 Levantamento topográfico;

1.1.2 Estudos geotécnicos (sondagens e testes de carga);

1.1.3 Vistorias;

1.1.4 Planejamento, assessoria e controle geral da obra,

controle tecnológico:

1.1.4.1 Consultoria do Empreendimento de Programação e de

Acompanhamento;

1.1.4.2 Projeto Arquitetônico;

1.1.4.3 Projeto Geotécnico;

1.1.4.4 Projeto Estrutural;

1.1.4.5 Projeto de Instalações Elétricas;

1.1.4.6 Projeto de Instalações Hidráulicas e de Gás;

1.1.4.7 Projeto de Instalações de Ar Condicionado e Ventilação

Mecânica;

1.1.4.8 Projeto de Instalações Especiais (Transporte, Refrigeração,

Calefação, Exaustão, Incineração, Prevenção e Combate

a Incêndios, etc);

1.1.4.9 Projeto de Tratamento Acústico;

1.1.4.10 Projeto de Instalações Comerciais, Industriais ou

Hospitalares;

1.1.4.11 Projeto de Instalações de Telefone, Interfone, Informática,

Som, etc.;

1.1.4.12 Projeto de Playground;

1.1.4.13 Projeto de Paisagismo;

1.1.4.14 Perspectivas, Ilustrações;

1.1.4.15 Maquetes:

1.1.4.16 Controle Tecnológico.

1.1.5 Orçamentos;

1.1.6 Cronogramas;

1.1.7 Fotografias.

1.2 Serviços Preliminares:

1.2.1 Demolições;

1.2.2 Cópias (heliográficas, fotográficas, xerox, etc);

1.2.3 Despesas Legais:

1.2.3.1 Licenças, emolumentos, taxas de obra e da edificação,

registro em cartório, etc.;

1.2.3.2 Impostos Federais, Estaduais, Municipais;

1.2.3.3 Multas.

1.3 Instalações Provisórias:

1.3.1 Tapumes, vedações, cercas, barracões, depósitos, placas, torres, silos,

andaimes mecânicos, proteções para transeuntes, etc.;

1.3.2 Instalações provisórias de água, luz, força, esgoto, telefone, sinalização,

etc.;

1.3.3 Instalação de bombas hidráulicas;

1.3.4 Locação de obra;

1.4 Máquinas e Ferramentas:

1.4.1 Máquinas, peças e acessórios, consertos, lubrificações e manutenções;

1. 4.2 Ferramentas em geral;

1.5 Administração da Obra e Despesas Gerais:

1.5.1 Pessoal, engenheiro, auxiliar de engenheiro, mestre-de-obras,

encarregado da obra, conferente, almoxarife, apontador, vigias,

guincheiro e outros;

1.5.2 Consumos: combustíveis e lubrificantes, material de limpeza, material

elétrico, contas de água, força, luz e telefone;

1.5.3 Material de escritório da obra;

1.5.4 Caixa da obra;

1.5.5 Medicamentos de emergência;

1.5.6 Ensaios especiais para materiais e serviços;

1.5.7 Controle sanitário da obra;

1.5.8 Equipamento de segurança da obra (dos operários, das máquinas, dos

materiais, extintores, etc.);

1.6 Limpeza da obra:

1.6.1 Limpeza permanente da obra;

1.6.2 Retirada do entulho;

1.7 Transporte:

1.7.1 Transporte interno;

1.7.2 Transporte externo;

1.8 Trabalhos em terra:

1.8.1 Limpeza de terreno: desmatamento, destocamento, desmonte de rocha;

1.8.2 Demolições em subsolo: vigas baldrame, blocos, sapatas;

1.8.3 Locação de obra, escavações, retirada e fornecimento de terra,

compactação;

1.9 Diversos:

1.9.1 Consertos;

1.9.2 Reaproveitamento e tratamento de materiais;

1.9.3 Despesas com vizinhos;

1.9.4 Outros.

2 Infra-estrutura e obras complementares:

2.1 Escoramentos de vizinhos e do terreno;

2.2 Esgotamento, rebaixamento do lençol freático e drenagens;

2.3 Preparo das fundações: valas, cortes em rocha, lastros;

2.4 Fundações superficiais;

2.5 Fundações profundas;

2.6 Reforços e consolidações das fundações;

2.7 Provas de carga em estacas (ensaios de qualidade);

2.8 Provas de carga sobre o terreno de fundação (ensaio);

3 Supra-estrutura:

3.1 Concreto protendido;

3.2 Concreto armado;

3.3 Metálicas;

3.4 Madeira;

3.5 Mistas;

3.6 Outros tipos.

4 Paredes e painéis:

4.1 Paredes ou elementos divisórios:

4.1.1 Alvenarias;

4.1.2 Elementos divisórios especiais;

4.1.3 Elementos vazados em geral.

4.2 Esquadrias, Peitoris, Ferragens:

4.2.1 Madeira;

4.2.2 Metálica;

4.2.3 Plásticas;

4.2.4 Concreto;

4.2.5 Mistas;

4.2.6 Peitoris;

4.2.7 Ferragens;

4.2.8 Diversos (persianas, etc).

4.3 Vidros e Plásticos:

4.3.1 Vidros lisos, cristal, temperados, opacos, translúcidos, aramados,

blindados, coloridos, espelhos;

4.3.2 Tijolos de vidro e elementos vazados;

4.3.3 Plásticos;

4.3.4 Diversos.

4.4 Elementos de composição e proteção de fachadas.

5 Coberturas e Proteções:

5.1 Coberturas

5.1.1 Estruturas para telhado;

5.1.2 Material de cobertura: telhas de fibro-cimento, telhas de aço, telhas de

plásticos;

5.1.3 Calhas, rufos e condutores;

5.1.4 Outros.

5.2 Impermeabilizações:

5.2.1 De terraços: abertos, cobertos, jardins sobre lajes;

5.2.2 Caixas d’água;

5.2.3 Laje de subsolo;

5.2.4 Juntas;

5.2.5 Banheiros.

5.3 Tratamentos especiais:

5.3.1 Térmico;

5.3.2 Outros.

6 Revestimentos, Forros e Elementos Decorativos, Marcenaria e Serralheria, Tratamentos

Especiais

6.1 Revestimentos (Interno e Externo):

6.1.1 Argamassa;

6.1.2 Azulejos, ladrilhos hidráulicos e cerâmicos;

6.1.3 Mármores, granitos e arenitos, pedras;

6.1.4 Marmorite ou granilite;

6.1.5 Pastilhas cerâmicas ou de vidro;

6.1.6 Outros, especiais.

6.2 Forros e elementos decorativos;

6.3 Marcenaria e serralheria (portões, grades,etc);

6.4 Pinturas;

6.5 Tratamentos especiais internos:

6.5.1 Acústico;

6.5.2 Outros tratamentos e imunizações.

7 Pavimentações:

7.1 Pavimentações:

7.1.1 Tacos, parquetes, frisos, pisos especiais de madeira;

7.1.2 Mármore, marmorite, granito;

7.1.3 Ladrilhos hidráulicos, ladrilhos cerâmicos, pastilhas cerâmicas e de vidro;

7.1.4 Cimentado;

7.1.5 Calçadas externas.

7.2 Rodapés, soleiras.

8 Instalações de Equipamentos e Aparelhos:

8.1 Equipamentos de banheiro, cozinha e serviço:

8.1.1 Louças em geral;

8.1.2 Metais sanitários;

8.1.3 Complementos: porta-papel, cabide, saboneteira, armários;

8.1.4 Fogão, coifa, aquecedores;

8.1.5 Tanques;

8.1.6 Bancas, bancadas;

8.1.7 Outros.

8.2 Instalações elétricas:

8.2.1 Luz, força, telefone, campainha, intercomunicações, antenas;

8.2.2 Pára-raios;

8.2.3 Sinalização noturna;

8.2.4 Equipamentos elétricos;

8.2.5 Aquecedores e Chuveiros Elétricos;

8.2.6 Posteação.

8.3 Instalações hidráulicas, sanitárias e de gás:

8.3.1 Água;

8.3.2 Esgoto;

8.3.3 Águas pluviais;

8.3.4 Gás;

8.4 Ar condicionado (refrigeração).

8.5 Ventilação mecânica.

8.6 Instalações mecânicas:

8.6.1 Elevadores;

8.6.2 Monta-cargas;

8.6.3 Escadas e rampas rolantes;

8.6.4 Planos inclinados;

8.6.5 De vácuo;

8.6.6 De ar comprimido;

8.6.7 De vapor;

8.6.8 De oxigénio;

8.6.9 De lixo;

8.6.10 De limpeza das fachadas.

9 Complementos da obra:

9.1 Calafetação e Limpeza;

9.2 Complementação artística e paisagismo:

9.2.1 Paisagismo;

9.2.2 Painéis e esculturas artísticas;

9.2.3 Diversos.

9.3 Obras complementares:

9.3.1 Complementos em geral;

9.3.2 Acertos de pisos, reparos gerais.

9.4 Ligações definitivas e certidões:

9.4.1 Água;

9.4.2 Luz;

9.4.3 Força;

9.4.4 Telefone e comunicações;

9.4.5 Gás;

9.4.6 Esgoto;

9.4.7 Águas pluviais;

9.4.8 Incêndio;

9.4.9 Certidões.

9.5 Recebimentos da obra:

9.5.1 Testes gerais nas instalações;

9.5.2 Arremates pós-vistorias;

9.5.3 Documentação legal final de obra.

9.6 Despesas eventuais:

9.6.1 Indenização a terceiros;

9.6.2 Imprevistos diversos.

10 Honorários do construtor.

11 Honorários do Incorporador.

3 Plano de contas

3.1 Planejamento e controle de obra:

Tendo-se completados todos os estudos de viabilidade, efetuados todos os projetos

executivos e de posse de todo este planejamento inicial e estes projetos a etapa que se segue

é a da Execução de Obra.

Um primeiro passo para um bom planejamento e controle de obras é a questão da

organização geral destes trabalhos.

Como já foi visto anteriormente a execução é sempre de um objeto de alta

complexidade (o imóvel construído) que envolve a entrada em ação de pessoal especializado,

materiais corretamente especificados e adquiridos e, ainda lá no canteiro de obras,

necessitamos a execução de diversificados processos construtivos para que só assim tenhamos

o cumprimento das tarefas demandadas.

Para podermos dar conta disto necessitamos de um plano de ação e controle que

organize e demonstre claramente o quadro de avanço geral para as várias fases de etapas da

obra. Este plano procura apontar tudo o que de uma certa forma se refere a obra.

Chamamos de “Plano de Contas de Construção” este tipo de controle execu-tivo de

obra.

Como vimos, também anteriormente, todo roteiro de itens apontados para uma obra

não pode ser estabelecido aleatoriamente ou de maneira teórica geral.

Cada obra e em cada caso tem as suas especificidades e os estudos e projetos que

foram feitos anteriormente ao início desta obra são bastante suficientes para que possamos

nos decidir por quais os itens e subitens que em cada uma delas serão pertinentes e quais itens

são os que não se apli-cam para esta obra.

Assim, na prática, partimos sempre de um roteiro que é pré-establelecido como

sugestão inicial e acrescentamos uma análise lógica que nos faz chegar até os itens detalhados

de nosso Plano de Contas específico.

O importante é que com este Plano de Contas conseguimos chegar ao elenco dos

serviços específicos necessários e esta precisão é muito impor-tante para o planejamento geral

e para o controle de obra.

Trata-se de uma metodologia e de uma sistemática de controle dos materiais e dos

serviços integrados aos custos dos materiais e de mão-de-obra que estão ocorrendo durante a

própria obra destinados a permitir a tomada de decisões durante o andamento dos trabalhos.

3.2 Contas

As Contas abertas neste plano inicialmente decorrem da Discriminação Orça-mentária

para o projeto elaborado, porém, podem e devem ser adaptadas em função da análise lógica

que estabelece os itens necessários no Plano de Contas.

Atribuímos a cada obra um número que a identifique em relação a outras obras da

mesma empresa. Este é o primeiro componente numérico das contas dessa obra.

Atribuímos sucessivamente o conjunto de números que identificam os itens e os

subitens de cada conta de nosso plano de contas para essa obra.

Esta classificação deve ser dinâmica, ou seja, permitir a abertura para a colo-cação de

mais itens e subitens desde que necessários por terem sido consta-tados durante a obra devido

a alterações de projeto ou de planejamento de obra ocorridas durante o andamento da etapa

de execução de obra. Deve-mos ter em mente que o importante é termos o instrumento de

controle e planejamento fiel em relação a eventos que estão ocorrendo na realidade da obra e

não apenas durante a fase que foi de previsão desta realidade.

Cada serviço terá, portanto, uma conta de identificação e cada um dos itens de serviço

terá uma subconta como identificação.

Na obra, para cada material entregue no canteiro, temos uma nota fiscal ou uma fatura

de serviços ou outros documentos que identificam materiais e mão-de-obra alocados nessa

obra.

Em cada entrada esses documentos são carimbados no verso e neles são identificadas

as contas a que estes se referem. O escritório de obra ou o escritório central recebem estes

documentos encaminhados e tem assim condições de processar essas informações de

andamento de obra.

As informações de andamento de obra comparadas com as informações de

planejamento do total de obra a ser feito nos possibilitam um painel de controle entre o

previsto e o executado que denominamos Quadro de Avanço Global de Obra.

Este Quadro de Avanço Global de Obra nos permite análises do controle do

andamento físico/financeiro dessa obra e por ser efetuado ao longo de todas as etapas pode

também nos permitir decisões de intervenção para redirecio-namentos de desvios constatados

em relação ao que foi planejado.

Segue um exemplo de um plano de contas:

Obra: 016

Conta: 008

Subconta: 0001

Materiais adquiridos em grandes quantidades gerais para a obra podem ser controlados

por planilhas, romaneios, borderôs, fichas de consumo e outros documentos que poderão ser

criados na própria obra para a correta locação de cada material ou serviço dentro dos

respectivos itens e subitens das contas demonstrando-se com isso o correto emprego parcial

destes em cada caso.

3.3 Rotina de controle

Deverão estar previstos na obra e nos escritórios de obra estes tipos de controle em

forma de rotina diária com pessoal encarregado constantemente desses trabalhos. Trata-se

portanto de mais um tipo de serviço que é previsto durante a execução da obra e necessário a

esta.

Bibliografia:

MATTOS, A.

Planejamento e Controle de Obras

São Paulo, Editora Pini, 2010.

SILVA, M. B.

Manual de Bdi

São Paulo, Blucher, 2006.

COSTA NETTO, P. L. O.

Administração Com Qualidade

São Paulo, Blucher, 2010.

BROTHERTON, S. A.; FRIED, R.; NORMANN, E. S.

Estruturas Analíticas de Projeto

São Paulo, Blucher, 2009.

ORGANIZADORES PINI.

TCPO

13. ed. São Paulo, Pini, 2010.

Sites

www.abnt.org.br

www.sindusconsp.com.br

Material Complementar

MATTOS, A. Planejamento e Controle de Obras. São Paulo, Editora Pini, 2010.

SILVA, M. B. Manual de Bdi. São Paulo, Blucher, 2006.

COSTA NETTO, P. L. O. Administração Com Qualidade. São Paulo, Blucher, 2010.

BROTHERTON, S. A.; FRIED, R.; NORMANN, E. S. Estruturas Analíticas de Projeto. São Paulo, Blucher, 2009.

ORGANIZADORES PINI. TCPO. 13. ed. São Paulo, Pini, 2010.

Sites

www.abnt.org.br

www.sindusconsp.com.br

Referências

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Anotações