EDUARDO CASSOL

MANUAL DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA DO MUNICÍPIO DE FLORIANÓPOLIS

Coordenador Acadêmico Prof. Pedro de Seixas Corrêa

Orientador Prof. Daniel Ferreira Falcão

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado ao curso de MBA em Gestão de Negócios Imobiliários e da Construção Civil de Pós-Graduação latu sensus, Nível de

Especialização, do Programa FGV Management como pré-requisito para obtenção do título de Especialista

TURMA GNICC 4

Florianópolis – SC 2013

O Trabalho de Conclusão de Curso

MANUAL DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA DO MUNICÍPIO DE FLORIANÓPOLIS

elaborado por Eduardo Cassol e aprovado pela Coordenação Acadêmica foi aceito como pré-requisito para obtenção do MBA GNICC - Gestão de Negócios Imobiliários e da Construção Civil Curso de Pós-Graduação latu sensu, Nível de Especialização, do Programa FGV Management.

Data da aprovação: ____ de _______________ de ________

______________________________________________ Coordenador Acadêmico

Prof. Pedro de Seixas Corrêa

_______________________________________________ Orientador

Prof. Daniel Ferreira Falcão

RESUMO

A construção civil teve um acréscimo nos últimos anos, tanto a nível nacional como em

nível regional. Também houve crescimento da população do município de

Florianópolis. O desenvolvimento desta área traz a necessidade de um amparo jurídico

para os envolvidos no processo de incorporação de um condomínio através do processo

de incorporação imobiliária. Este procedimento, realizado em cartório de registro de

imóveis, tem as garantias do negócio jurídico que o ramo da construção civil deve ter

em suas atividades. O ritmo acelerado da construção em Florianópolis deve levar em

consideração todas as etapas necessárias a serem cumpridas pelo incorporador. São

estas disciplinadas por norma legal e devem seguir obrigatoriamente os procedimentos

públicos. Porém, são muitas as normas e processos de alta complexidade e muitas vezes

altamente burocráticos, tornando árdua a tarefa do incorporador em seguir todos os

procedimentos legais. Para que isso possa ser seguido, este trabalho pretende colaborar

com os incorporadores do município de Florianópolis, de maneira a elaborar um Manual

de Incorporação Imobiliária, que pretende oferecer uma cartilha para auxiliar o

empreendedor no processo de incorporação no município de Florianópolis. A

elaboração de um roteiro de instrução para o incorporador se faz necessária para

orientá-lo no processo burocrático da incorporação para que, assim, a clandestinidade de

imóveis na região de Florianópolis possa ser mitigada.

Palavras-chave: construção civil, Florianópolis, incorporação imobiliária.

NOMENCLATURA

ABNT: Associação Brasileira de Normas Técnicas

ART: Anotação de Responsabilidade Técnica

CND: Certidão Negativa de Débito

CNPJ: Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica

CPF: Cadastro de Pessoa Física

DEINFRA: Departamento de Infraestrutura

EAS: Estudo Ambiental Simplificado

FATMA: Fundação do Meio Ambiente do Estado de Santa Catarina

IPUF: Instituto do Planejamento Urbano de Florianópolis

INSS: Instituto Nacional de Seguridade Social

LCI: Lei dos Condomínio e Incorporações

RAP: Relatório Ambiental Prévio

RG: Registro Geral

SISNAMA: Sistema Nacional do Meio Ambiente

SUMÁRIO

1. INTRODUÇÃO ...................................................................................................... 6

2. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA ..................................................................................... 8 2.1 INCORPORAÇÃO .......................................................................................................... 8 2.2 LEIS E NORMAS ............................................................................................................ 8

2.2.1 Lei Federal 4.591/64 ..................................................................................................... 8 2.2.2 Lei Federal 12.651/12 ................................................................................................. 10 2.2.3 Constituição Federal/88 ............................................................................................. 11 2.2.4 NBR 12.721/06 ........................................................................................................... 11 2.2.5 Resolução CONSEMA 14/12 ....................................................................................... 12 2.2.6 Lei de Zoneamento Municipal .................................................................................... 13 2.2.7 Lei Municipal Complementar 060/00 ........................................................................ 14

3. ETAPAS DE UMA INCORPORAÇÃO ..................................................................... 15 3.1 ESCOLHA DA MACRO REGIÃO .................................................................................... 15 3.2 FORMATAÇÃO PRÉVIA DO PRODUTO DE ACORDO COM A DEMANDA ........................ 15 3.3 ESCOLHA DA MICRO REGIÃO E ESCOLHA DO TERRENO ............................................... 15 3.4 ANÁLISE DE VIABILIDADE E RESTRIÇÕES DO TERRENO ................................................ 15 3.5 ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICA/FINANCEIRA .................................................. 16 3.6 ANÁLISE DE DOCUMENTAÇÃO E SITUAÇÃO DO TERRENO .......................................... 16 3.7 NEGOCIAÇÃO E COMPRA DO TERRENO ...................................................................... 16 3.8 DESENVOLVIMENTO DO PROJETO LEGAL PARA APROVAÇÃO NA PREFEITURA ........... 16 3.9 ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO .......................................................................................... 17 3.10 REGISTRO DA INSTITUIÇÃO E DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO ............................ 17 3.11 REGISTRO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO ......................................................... 18 3.12 COMERCIALIZAÇÃO DAS UNIDADES AUTÔNOMAS ................................................... 20 3.13 OBTENÇÃO DO HABITE-SE ........................................................................................ 20 3.14 ENTREGA DAS UNIDADES AUTÔNOMAS ................................................................... 21 3.15 PÓS VENDA .............................................................................................................. 24

4. MANUAL DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA DE FLORIANÓPOLIS .......................... 25

5. CONCLUSÃO ......................................................................................................... 29

6. REFERÊNCIAS ........................................................................................................ 30

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1. INTRODUÇÃO

O desenvolvimento da construção civil é muito importante em nível social e

econômico. Isso porque este setor tem estreitas relações com outras áreas da indústria,

pois necessita de insumos para seu processo produtivo; como também emprega mão de

obra de diversos níveis de escolaridade. Além de influir na qualidade de vida da

população e na infraestrutura econômica do país.

A construção civil do Brasil apresentou um crescimento de 16,6% nos últimos

cinco anos, enquanto que no estado de Santa Catarina este índice foi mais expressivo,

27,2% (RBS, 2013). Já em relação ao sul do país, a região de Florianópolis foi a que

mais cresceu nos últimos dez anos; o que a levou para lista das três capitais-metrópoles

litorâneas com maiores índices de crescimento e expansão geopolítica (DC, 2012).

De acordo com dados do censo, a população do município de Florianópolis mais

que dobrou entre os anos de 1980 a 2007 (IBGE, 2013).

Florianópolis apresentou-se como a capital estadual do Brasil com o

melhor Índice de Desenvolvimento Humano (IDH), sendo a construção civil uma das

principais atividades econômicas da cidade (PNUD, 2010).

O desenvolvimento acelerado da construção civil, seja de condomínios ou casas

individuais, trouxe consigo a necessidade de um amparo do ponto de vista jurídico, das

leis, tanto para quem constrói e para quem compra. Esta segurança está justamente no

procedimento de incorporação imobiliária. Por ser um instrumento criado por lei e

atrelado a procedimento de cartório de registro, um órgão público, ele tem toda garantia

de negócio jurídico que o ramo da construção civil deve ter em suas atividades.

Dada a importância deste processo, o produto final deste trabalho traz um

Manual de Incorporação Imobiliária do município de Florianópolis, que pretende

oferecer um roteiro a seguir para auxiliar o empreendedor no processo de incorporação

no município de Florianópolis.

Objetivo geral deste trabalho é elaborar um manual de auxilio ao incorporador

do município de Florianópolis. Já os objetivos específicos são: elaborar uma lista de

documentos necessários a incorporação; explicar cada um dos documentos listados;

indicar leis e normas que regulamentam cada etapa da incorporação; listar órgãos

responsáveis por cada processo.

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A ideia de produzir um manual surgiu da dificuldade de encontrar uma

compilação de informações e documentação necessária para auxiliar no processo de

incorporação em Florianópolis.

Muitas vezes a falta de informações gera atrasos e problemas aos

empreendedores imobiliários. Desta forma o Manual de Incorporação Imobiliária de

Florianópolis torna-se uma ferramenta de grande utilidade. Um documento onde os

incorporadores podem encontrar compiladas as informações, e documentações

necessárias para todas as etapas do processo de incorporação imobiliária; desde a

compra do terreno até a entrega dos imóveis prontos. Desta maneira, espera-se facilitar

e agilizar o processo legal, a fim de garantir o sucesso dos empreendimentos

imobiliários em Florianópolis.

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2. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA

2.1 INCORPORAÇÃO

O termo incorporar significa a união de duas ou mais coisas em um só corpo

(FERREIRA, 1985); como por exemplo, uma porção de terra agregada a uma edificação

(DE PLÁCIDO E SILVA, 1973).

Já a incorporação imobiliária é considerada a atividade exercida com o intuito de

promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial (antes da conclusão das

obras), de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas,

sob o regime de condomínio (BRASIL, 1964).

O condomínio só pode ser assim intitulado se houver alguma área de uso comum

e também uma área de uso particular, caso contrário não há como instituir um

condomínio (HERNANDES, 2012).

As incorporações imobiliárias são regidas pela Lei n º 4.591, de 16 de dezembro

de 1964, em todo o território nacional (BRASIL, 1964). Esta Lei foi criada para

normatizar a forma de condução dos processos de incorporação e pré-venda dos

edifícios.

Já o incorporador é a pessoa que tem o compromisso, ou que realiza a venda de

frações ideais de terreno para veicular essas frações em unidades autônomas, em

edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial; ou que

simplesmente coordena tais transações e se responsabiliza pela entrega das obras

concluídas em prazo, preço e condições determinadas (BRASIL, 1964).

Tudo que diz respeito a direto sobre propriedades no Brasil dependem de leis e

normas aprovadas pelo Poder Público (CF, 1988).

2.2 LEIS E NORMAS

Portanto, no processo da Incorporação Imobiliária existem vários passos a serem

seguidos e dentro de cada passo existem leis e normas que norteiam estas etapas.

A principal lei a seguir para um processo de incorporação é a Lei no 4.591/64.

2.2.1 Lei Federal 4.591/64

A Lei Federal no 4.591 de 16 de dezembro de 1964, dispõe sobre condomínio em

edificações e incorporações imobiliárias (BRASIL, 1964). O Art. 1 da lei cita que as

edificações ou conjuntos destas, a partir de um pavimento, construído em unidades

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isoladas, para fins residenciais ou não; poderão ser alienados, no todo ou em parte; e

cada unidade será uma propriedade autônoma.

O Capítulo II fala da Convenção do Condomínio. De acordo com a lei, os

proprietários de unidades autônomas de edificações em construção, ou que serão

construídas irão elaborar, por escrito, a convenção de condomínio, e deverão aprovar o

regimento interno da edificação em assembléia, por contrato ou por deliberação.

Será feito no registro de imóveis o registro da convenção e a averbação das suas

eventuais alterações. A convenção, além das outras normas aprovadas, deverá conter:

• A discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com

especificações das diferentes áreas;

• O destino das diferentes partes;

• O modo de usar as coisas e serviços comuns;

• Encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de

custeio e para as extraordinárias;

• O modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;

• As atribuições do síndico, além das legais;

• A definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;

• O modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos;

• O quorum para os diversos tipos de votações;

• A forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;

• A forma e o quorum para as alterações de convenção;

• A forma e o quorum para a aprovação do regimento interno, quando não incluídos na

própria convenção.

A mesma lei cita em seu art. 30 que “estende-se a condição de incorporador aos

proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção em

condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.

O §3o. diz que “Toda e qualquer incorporação, independentemente da forma por

que seja construída, terá um ou mais incorporadores solidariamente responsável, ainda

que em face subordinada a período de carência”.

O Art. 31 comenta que a iniciativa e a responsabilidade das incorporações

imobiliárias serão do incorporador e que este só poderá ser: o proprietário do terreno, o

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possível comprador, o cessionário deste ou prossível cessionário com documentos

listados no Art. 32 desta lei, que estão descritos no item 3.3.11 deste trabalho.

2.2.2 Lei Federal 12.651/12

Lei Federal Nº 12.651, de 25 de maio de 2012, Código Florestal, dispõe sobre a

proteção da vegetação nativa (BRASIL, 2012).

Esta legislação é necessária para a etapa de verificação da viabilidade do terreno.

A lei lista locais que são áreas de preservação permanente no Brasil, onde não é

permitida a construção, dentre elas: faixas marginais de qualquer curso d’água natural

perene e intermitente, com calha do leito regular, em largura mínima de (Tabela 1).

Tabela 1- Área de Preservação Ambiental nas margens de um curso d’água. Largura da faixa de preservação (metros) Cursos d’água – largura (metros)

30 10

50 10 a 50

100 50 a 200

200 200 a 600

500 Superior a 600

Fonte: Brasil, 2012.

De acordo com a tabela, se um rio tem 10 metros de largura, por exemplo, 30

metros de faixa marginal ao rio deve ser protegido.

• Áreas no entorno dos lagos e lagoas naturais, em faixa com largura mínima de 100

(cem) metros, em zonas rurais, exceto para o corpo d’água com até 20 (vinte)

hectares de superfície, cuja faixa marginal será de 50 (cinquenta) metros; e 30 (trinta)

metros, em zonas urbanas;

• Áreas no entorno dos reservatórios d’água artificiais, decorrentes de barramento ou

represamento de cursos d’água naturais;

• Áreas no entorno das nascentes e dos olhos d’água perenes, no raio mínimo de 50

(cinquenta) metros;

• Encostas ou partes destas com declividade superior a 45°, equivalente a 100% (cem

por cento) na linha de maior declive;

• Restingas, como fixadoras de dunas ou estabilizadoras de mangues, e os manguezais,

em toda a sua extensão;

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• Bordas dos tabuleiros ou chapadas, até a linha de ruptura do relevo, em faixa nunca

inferior a 100 (cem) metros em projeções horizontais;

• Topo de morros, montes, montanhas e serras, com altura mínima de 100 (cem)

metros e inclinação média maior que 25°, as áreas a partir de 2/3 (dois terços) da

altura mínima da elevação em relação à base;

• Áreas em altitude superior a 1.800 (mil e oitocentos) metros, qualquer que seja a

vegetação;

• Veredas, a faixa marginal, em projeção horizontal, com largura mínima de 50

(cinquenta) metros, a partir do espaço permanentemente brejoso e encharcado.

Não será Área de Preservação Permanente obrigatória o entorno de reservatórios

artificiais de água que não decorram de barramento ou represamento de cursos d’água

naturais.

A nova lei Florestal afirma que fica dispensada reserva da faixa de proteção nos

cursos d’água naturais ou artificiais com superfície inferior a 1 (um) hectare, como

também fica vedada supressão de áreas de vegetação nativa, a não ser que tenha

autorização do órgão ambiental competente do Sistema Nacional do Meio Ambiente -

SISNAMA.

2.2.3 Constituição Federal/88

De acordo com a Constituição Federal (1988) são terrenos de marinhas,

patrimônio da União, as faixas contiguas de até 33 metros da praia para a terra, assim

como as terras tradicionalmente ocupada pelos índios. Portanto, qualquer construção

nesta área precisa de autorização prévia do Serviço de Patrimônio da União – SPU.

2.2.4 NBR 12.721/06

Esta Norma da ABNT dispõe sobre CUB/m², novos insumos, novas técnicas e

tecnologias, novos índices de produtividade, ou seja, do atual processo construtivo

nacional (ABNT, 2006). Ela traz novos projetos-padrão arquitetônicos, estruturais e de

instalações. Houve atualização desta norma em relação às novas legislações urbanas;

subsolos; terrenos definidos; projetos diferentes para cada padrão de acabamento; novo

lote básico de insumos e introdução de metodologia de orientação para a coleta de

preços do CUB/m².

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A norma regula as questões relacionadas a formatação do custo do

empreendimento. Uma das etapas do registro de uma incorporação imobiliária é o

preenchimento dos quadros apresentados na mesma. Os cálculos de áreas e outras

informações estão consolidados nos Quadros do Anexo A desta norma, os quais se

dividem em:

• Quadro I: cálculo das áreas nos pavimentos e da área global;

• Quadro II: cálculo das áreas das unidades autônomas;

• Quadro III: avaliação do custo global e unitário de construção;

• Quadro IV-A: avaliação do custo de construção de cada unidade autônoma e cálculo

do re-rateio de subrogação;

• Quadro IV-B: resumo das áreas reais para os atos de registro e escrituração;

• Quadro V: informações gerais;

• Quadro VI: memorial descritivo dos equipamentos; Quadro VII: memorial descritivo

dos acabamentos das dependências de uso privativo das unidades autônomas; e

• Quadro VIII: memorial descritivo dos acabamentos das dependências de uso comum.

2.2.5 Resolução CONSEMA 14/12

A Resolução CONSEMA nº 14 de dezembro de 2012, lista atividades

potencialmente poluidoras e diz quais estudos e relatórios são necessários entregar para

o órgão ambiental de acordo com a atividade e o nível de poluição da mesma

(CONSEMA, 2012).

Algumas atividades relacionadas a incorporação imobiliária se encaixam nesta

listagem, como por exemplo o parcelamento do solo urbano em loteamento e/ou

condomínio de terrenos, em municípios da zona costeira, ou em municípios que não

possuam Plano Diretor e/ou que não tenham sistema de coleta e tratamento de esgoto na

área objeto do parcelamento.

Esses loteamentos possuem pequeno potencial poluidor em relação ao ar e

médio potencial em relação ao solo e a água, se a área útil for menor que 1 hectare vai

necessitar de um Estudo Ambiental Simplificado (EAS). Se o número de unidades

habitacionais deste município for entre 10 e 50 será necessário apresentar um Relatório

Ambiental Preliminar (RAP).

O Estudo Ambiental Simplificado é um estudo técnico, para obtenção de

Licença Ambiental. É elaborado por equipe multidisciplinar, que elabora um

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diagnóstico integrado da área de influência do empreendimento e oferece elementos

para a análise da viabilidade ambiental de empreendimentos ou atividades consideradas

potencial ou efetivamente causadoras de degradação do meio ambiente (CONSEMA,

2006).

A mesma resolução explica, também, o que é o Relatório Ambiental Preliminar.

Este é um estudo técnico elaborado por um profissional habilitado ou mesmo equipe

multidisciplinar para obter licença ambiental. O relatório deve elaborar um diagnóstico

simplificado da área do empreendimento e entorno e deve descrever sucintamente os

impactos resultantes da implantação do empreendimento, e a definição das medidas

mitigadoras, de controle e compensatórias, se couber. Este estudo visa oferecer

elementos para a análise da viabilidade ambiental de empreendimentos ou atividades

consideradas potencial ou efetivamente causadoras de degradação do meio ambiente.

Loteamento e/ou condomínio horizontal unifamiliar com área superior a 100

hectares dependem obrigatoriamente de licenciamento, independente da localização.

Condomínios residenciais horizontais rurais em municípios que não possuem

Plano Diretor e/ou Zoneamento que normatize a ocupação e uso do solo rural; que não

exista sistema de coleta de lixo na área objeto da atividade; e que não exista sistema de

coleta e tratamento de esgoto na área objeto da atividade necessitam de EAS.

Conjuntos habitacionais destinados à população de baixa renda de 50 a 150

número de unidades habitacionais é preciso um EAS.

Condomínios comerciais horizontais ou verticais em municípios da Zona

Costeira, ou em municípios que não possuam Plano Diretor; que não exista sistema de

coleta e tratamento de esgoto na área objeto da atividade com área edificada entre 2.000

a 10.000 m2 é necessário um RAP.

2.2.6 Lei de Zoneamento Municipal

A legislação sobre a ocupação do espaço em Florianópolis acompanhou ao longo

do tempo a evolução da cidade. Assim, temos o primeiro código municipal, Lei no 246

de 1955. A partir daí a cidade cresceu e a necessidades de readaptação foram muitas,

que resultaram em várias alterações e inclusões por novas leis ao longo do tempo. As

mais significativas são: o Plano Urbano da cidade, alterado pela Lei no 1440 em 1976; e

o plano de zoneamento dos balneários, Lei Ordinária no 2193 de 1985.

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Atualmente, e até em função da lei federal do estatuto da cidade, que cita que

todos os municípios com mais de 20 mil habitantes deve ter um plano diretor

participativo, revisto a cada 10 anos; o Novo Plano Diretor de Florianópolis foi

aprovado em 30 de dezembro de 2013..

2.2.7 Lei Municipal Complementar 060/00

Lei Municipal Complementar nº 060/2000, de 28 de agosto de 2000, institui o

código de obras e edificações de Florianópolis e dá outras providências

(FLORIANÓPOLIS, 2000).

O código citado dispõe sobre procedimentos, administrativos e executivos, e

regras a serem obedecidas no projeto, licenciamento, execução, manutenção e utilização

de obras, edificações e equipamentos.

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3. ETAPAS DE UMA INCORPORAÇÃO

Para garantir o sucesso de um empreendimento imobiliário é necessário que

sejam tomadas uma série de decisões e seguir algumas regras de leis e normas.

3.1 ESCOLHA DA MACRO REGIÃO

O início de uma incorporação imobiliária se dá pela concepção do produto. Para

isso, é preciso tomar decisões que irão facilitar na formatação do produto, tais como a

escolha da região onde se pretende empreender. Baseado no tipo de produto que deseja

construir (imóvel residencial, comercial, etc.), deve-se analisar qual região se deseja

atuar: em que país, estado, cidade, entre outra localizações. Portanto, deve-se levar em

consideração a localização, tamanho e o preço do m2 do terreno; para assim, em uma

etapa futura, que será tratada adiante, evoluir para um estudo de viabilidade do

empreendimento.

3.2 FORMATAÇÃO PRÉVIA DO PRODUTO DE ACORDO COM A DEMANDA

Após escolher a região onde será o empreendimento (cidade, bairro, etc.), o

próximo passo a ser tomado é a elaboração do tipo de produto que se deseja criar;

imóvel residencial ou comercial, qual classe social deseja atingir, etc..

3.3 ESCOLHA DA MICRO REGIÃO E ESCOLHA DO TERRENO

Baseado na união dos dois itens anteriores o incorporador terá informações

suficientes para lapidar a escolha exata do terreno e elaborar um estudo mais

aprofundado de áreas a serem construídas, sempre deve ser levado em consideração o

produto que deseja desenvolver e o público alvo que anseia atingir.

3.4 ANÁLISE DE VIABILIDADE E RESTRIÇÕES DO TERRENO

Tendo escolhido o terreno é necessário uma análise de viabilidade junto aos

órgãos competentes, tais como prefeitura e órgãos ambientais; juntamente com análises

de restrições do terreno.

Pode ser requerido na unidade do Pró-cidadão portando RG e CPF; espelho do

IPTU (nome, endereço e inscrição imobiliária); e cópia da Escritura do imóvel, ou

declaração de posse, ou certidão de ocupação, ou matrícula do registro de imóveis, ou

contrato de compra e venda para loteamentos aprovados.

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Deve ser verificado se o projeto que pretende ser feito no local atende toda

legislação pertinente em nível Federal, Estadual e Municipal.

3.5 ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICA/FINANCEIRA

Este é o estudo prévio que irá mostrar se o terreno deverá ou não ser adquirido

para tal empreendimento (GONÇALVES, 2012). Com ele será estudado o valor médio

do m2 na região, como também será feito um estudo das áreas equivalentes do projeto

em questão para poder chegar em um valor de custo da obra.

3.6 ANÁLISE DE DOCUMENTAÇÃO E SITUAÇÃO DO TERRENO

O empreendedor, optando pela compra do terreno, deve ser prudente e investigar

a situação do terreno, verificar em um cartório de imóveis se há escritura pública, algum

passivo ambiental, impostos pendentes, etc.

3.7 NEGOCIAÇÃO E COMPRA DO TERRENO

Existe mais de uma forma de incorporar uma construção a um terreno. Dentre as

mais comuns a incorporadora pode comprar o terreno total ou ainda uma segunda

opção, onde a incorporadora pode incorporar no terreno de um terceiro, que será

ressarcido em forma de permuta em área construída.

3.8 DESENVOLVIMENTO DO PROJETO LEGAL PARA APROVAÇÃO NA PREFEITURA

Para aprovação de um projeto arquitetônico na prefeitura o interessado deve ir

pessoalmente ou por intermédio de terceiros, portando CPF e RG, na unidade do Pró-

Cidadão. Os documentos necessários para aprovação do projeto são (PMF, 2013):

• Cópia da Consulta de Viabilidade;

• Inscrição imobiliária;

• Nº do CPF ou CNPJ;

• ART - Anotação de Responsabilidade Técnica;

• Projeto Arquitetônico.

A Lei Federal no 6.496, de 07 de dezembro de 1977, institui a Anotação de

Responsabilidade Técnica – ART (ABNT, 1977). De acordo com a lei toda atividade

exercida pelo engenheiro e demais profissionais registrados nos Conselhos Regionais de

Engenharia, e Agronomia (CREA) devem preencher a Anotação de Responsabilidade

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Técnica (ART). A ART é um resumo do contrato firmado entre o profissional registrado

no CREA e seu cliente.

3.9 ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO

Após a aprovação do projeto deve ser requerido para o alvará de construção. Para isso também é necessário se encaminhar ao Pró-Cidadão com CPF e RG e os documentos necessários são (PMF, 2013):

• Nº do CPF ou CNPJ;

• Cópia da escritura do imóvel;

• Inscrição imobiliária;

• ART – Anotação de Responsabilidade Técnica/RRT – Registro de Responsabilidade

Técnica - de execução da obra;

• Cópia da Consulta de Viabilidade;

• Projeto arquitetônico em PDF;

• Nº do projeto arquitetônico aprovado pela PMF;

• Protocolo de aprovação de projeto preventivo de incêndios junto ao Corpo de

Bombeiros;

• Protocolo de aprovação de projeto hidrossanitário junto à Vigilância Sanitária

Municipal;

• Licença Ambiental expedida pela FATMA, quando for o caso;

• Escritura de transferência de direito de construir e a respectiva autorização de baixa

junto à Procuradoria Geral do Município, quando for o caso;

• Projeto de obra de arte aprovada pelo IPUF, se for o caso;

• Acessos e egressos aprovados pelo DEINFRA; se for o caso;

• Cálculo de tráfego de elevadores, se for o caso.

• Na hipótese de utilização de índice construtivo, anexar certidão de Direito de

Construir e a Escritura de Índice.

3.10 REGISTRO DA INSTITUIÇÃO E DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO

A instituição do condomínio discrimina qual a fração ideal destinada

exclusivamente para cada condômino, assim como determina quais as áreas de uso

comum (HERNANDES, 2012). De acordo com a autora, nesta instituição deve constrar:

a individualização, como também a discriminação, das unidades exclusivas do

proprietário, com os extremos das propriedades vizinhas e das áreas comuns; a fração

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ideal determinada à cada unidade autônoma em relação ao terreno e áreas comuns e; a

que fim se destinam as unidades autônomas.

A convenção do condomínio é o processo que tem o propósito de definir a

autonomia dos proprietários das unidades autônomas sobre seu imóvel, seus direitos e

deveres; também irá ditar como será a convivência dos condôminos nas áreas comuns e

dirá quais os direitos de cada um sobre o terreno (BRASIL, 2002).

3.11 REGISTRO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO

O memorial de incorporação é o ato jurídico básico da incorporação imobiliária”

(CHALHUB, 2010). De acordo com o autor ele é um dossiê com todas as informações

os documentos que descrevem e caracterizam o empreendimento planejado.

Para tal registro é necessária uma série de documentos, e o incorporador somente

poderá negociar as unidades autônomas após ter arquivado no cartório de registro de

imóveis os mesmos. A seguir estão descritas as documentações necessárias.

a) Requerimento de Registro de Incorporação

• Pessoa física e cônjuge têm que assinar juntos. Se o incorporador for só um dos

cônjuges o outro deve ter um mandato de outorga liberando o cônjuge; tanto para o

incorporador quanto para o proprietário do terreno.

• Pessoa jurídica deverá ter um contrato social da empresa registrado na junta

comercial com as respectivas alterações para que a pessoa assinada seja reconhecida

como responsável pela empresa.

b) Título de propriedade do terreno: escritura ou contrato de promessa de compra e venda irrevogável e irretratável que não tenha clausula proibindo sua alienação

c) Certidão negativa de débito do incorporador A Certidão Negativa de Débitos (CND) é um documento emitido pela Fazenda

Municipal que afirma que o contribuinte está em situação regular quanto ao pagamento

dos tributos municipais. Esta Certidão tem prazo de 20 (vinte) dias de validade (PMF,

2013). A CND emitida pela internet tem isenção da cobrança da taxa de expediente.

Para emitir a CND pela internet é preciso ter em mãos o número do CPF e do

CNPJ. Basta digitar os dados nos espaços indicados e gerar a certidão no site da

Prefeitura Municipal de Florianópolis – www.pmf.sc.gov.br.

• Certidão negativa de débito Federal

- Receita e Fazenda Federal

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- Ministério do Trabalho

- Justiça Federal (criminal, civil e juizados especiais)

• Certidão negativa de débito Estadual

- Receita e Fazenda Estadual

- Justiça Estadual (criminal, civil e juizados especiais)

• Certidão negativa de débito Municipal

Tributos municipais tanto do incorporador quanto do proprietário do imóvel.

• Certidão negativa de débito do INSS

Tributos municipais tanto do incorporador quanto do proprietário do imóvel. Caso não

seja pessoa jurídica, necessita uma declaração de não contribuinte do INSS

• Certidão negativa de débito do cartório de títulos e protestos, da empresa

sede e de todas as filiais

d) Certidão negativa do Imóvel

Para emitir a CND pela internet é preciso ter em mãos o número do CPF e do

CNPJ e o número da inscrição imobiliária. Basta digitar os dados nos espaços indicados

e gerar a certidão no site da Prefeitura Municipal de Florianópolis –

www.pmf.sc.gov.br.

• Certidão negativa de débito de tributos municipais;

• Certidão negativa de débito de ônus e do registro municipal de imóveis;

• Certidão vintenária do terreno: histórico dos títulos de propriedade do imóvel

abrangendo os últimos 20 anos.

e) Projeto aprovado: original ou cópia autenticada

f) Cálculo dos quadro de áreas conforme ABNT

Conforme dito anteriormente, na norma NBR 12.721 do item 3.2.5 os cálculos

de custos de uma incorporação são feitos com base nos quadros I ao VIII do Anexo A

desta norma.Este deve ser assinado pelo incorporador, pelo dono do terreno e pelo

responsável técnico juntamente com a ART.

g) Memorial descritivo das especificações da obra projetada

20

h) Alvará de construção. Deve ser entregue juntamente com projeto hidro-sanitário e preventivo de incêndio, com respectivas ART’s.

i) Declaração acompanhada das plantas das vagas de garagem devidamente numeradas e locadas na planta do prédio

j) Mandato expedido pelo proprietário do terreno devidamente registrado outorgando o

incorporador permitindo a divisão do terreno em frações ideais referentes a cada

unidade autônoma.

k) Certidão de idoneidade financeira do incorporador, emitida por entidade financeira de crédito que exista no país a pelo menos 5 anos.

l) Tabela de custo global da obra atualizada à data do arquivamento, com base no inciso III Art. 54 da Lei 4.591/64.

m) Minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou conjunto de

edificações.

n) Certidão de Instrumento Público de mandato, conforme art. 31 da Lei 4.591/64.

o) Declaração expressa em que se fixe, se houver, período de carência.

3.12 COMERCIALIZAÇÃO DAS UNIDADES AUTÔNOMAS

Se após este processo inicial o resultado for positivo assina-se o contrato de pré-

venda. A venda de imóveis só é permitida após o incorporador arquivar no cartório de

registro de imóveis a documentação descrita no item 3.3.11.

Pressupondo que a etapa de registro do memorial de incorporação já foi

executada, já se pode negociar unidades autônomas, podendo, inclusive, efetuar venda

antes do início das obras. A decisão de efetuar vendas antes, durante ou depois da obra

concluída é do incorporador, porém aconselha-se a não iniciar uma obra sem ter o

capital mínimo necessário para levantar o básico da sua estrutura.

Enquanto as unidades não forem todas vendidas e já estiverem incorporadas

ficam no nome da construtora que fica responsável pelo pagamento do condomínio,

manutenção e pagamento de IPTU. O responsabilidade por essas despesas é do

incorporador, por ser o proprietário das unidades ainda disponíveis para venda.

3.13 OBTENÇÃO DO HABITE-SE

O habite-se é um documento que comprova que o imóvel foi construído

regularmente, é a autorização da prefeitura para ocupação ou uso (FLORIANÓPOLIS,

2000).

21

Para obtenção do Habite-se o incorporador tem que ir ao Pró-Cidadão com CPF

e RG, além de outros documentos, como:

• Inscrição imobiliária;

• Habite-se da Vigilância Sanitária (poderá ser anexado no decorrer do

processo);

• Habite-se do corpo de bombeiros, quando for necessário;

• N° do projeto aprovado;

• Quitação do ISQN.

• Demais documentos do art. 42, lei 060/2000: laudo de vistoria e aprovação

das instalações sanitárias, emitido pela autoridade competente; laudo de

vistoria e aprovação das instalações de prevenção e combate a incêndios,

quando for o caso; licença ambiental para operação -LAO- quando for o caso;

laudo de vistoria e aprovação das edificações destinadas aos usos de saúde e

de educação, pelos órgãos competentes.

3.14 ENTREGA DAS UNIDADES AUTÔNOMAS

Após a obtenção do Habite-se, é necessário fazer a averbação da construção do

prédio para a entrega das unidades autônomas, popularmente conhecida como “entrega

das chaves”, no cartório de Imóveis (BRITO, 2002). De acordo com o artigo 44 da LCI

esse processo visa promover a individualização e discriminação das unidades (BRASIL,

1964).

No momento da “entrega das chaves” o incorporador e o comprador têm que

proceder uma série de etapas, que seriam a vistoria do imóvel e entrega de documentos;

entrega da escritura definitiva e; averbação junto à Prefeitura.

A vistoria do imóvel é realizada para verificar se há algum tipo de vício de

qualidade da obra. O art. 18 do Código de Defesa do Consumidor determina a

responsabilidade do fornecedor pelos vícios (BRASIL, 1990):

Art. 18. Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis

respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os

tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes

diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade, com a

indicações constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem ou mensagem

22

publicitária, respeitadas as variações decorrentes de sua natureza, podendo o

consumidor exigir a substituição das partes viciadas.

§ 1° Não sendo o vício sanado no prazo máximo de trinta dias, pode o

consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha:

I - a substituição do produto por outro da mesma espécie, em perfeitas

condições de uso;

II - a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada,

sem prejuízo de eventuais perdas e danos;

III - o abatimento proporcional do preço.

§ 2° Poderão as partes convencionar a redução ou ampliação do prazo

previsto no parágrafo anterior, não podendo ser inferior a sete nem superior a

cento e oitenta dias. Nos contratos de adesão, a cláusula de prazo deverá ser

convencionada em separado, por meio de manifestação expressa do

consumidor.

§ 3° O consumidor poderá fazer uso imediato das alternativas do § 1°

deste artigo sempre que, em razão da extensão do vício, a substituição das

partes viciadas puder comprometer a qualidade ou características do produto,

diminuir-lhe o valor ou se tratar de produto essencial.

§ 4° Tendo o consumidor optado pela alternativa do inciso I do § 1°

deste artigo, e não sendo possível a substituição do bem, poderá haver

substituição por outro de espécie, marca ou modelo diversos, mediante

complementação ou restituição de eventual diferença de preço, sem prejuízo

do disposto nos incisos II e III do § 1° deste artigo.

§ 5° No caso de fornecimento de produtos in natura, será responsável

perante o consumidor o fornecedor imediato, exceto quando identificado

claramente seu produtor.

§ 6° São impróprios ao uso e consumo:

I - os produtos cujos prazos de validade estejam vencidos;

II - os produtos deteriorados, alterados, adulterados, avariados,

falsificados, corrompidos, fraudados, nocivos à vida ou à saúde, perigosos

ou, ainda, aqueles em desacordo com as normas regulamentares de

fabricação, distribuição ou apresentação;

III - os produtos que, por qualquer motivo, se revelem inadequados ao

fim a que se destinam.

É necessário também, de acordo com o mesmo Código, a entrega de um termo

de garantia, assim como um Manual de operação, uso e manutenção das edificações

para o comprador (BRASIL, 1990).

23

Para auxilio na elaboração desse manual existe a NBR 14.037 (ABNT, 1998).

Esta norma também referencia que deve ser entregue ao síndico, no caso de

condomínio, um manual de conservação e manutenção das áreas comuns. O art. 6 da

norma descreve as informações mínimas necessárias para o manual. a) informações sobre aspectos importantes para o usuário, como propriedades

especiais previstas em projeto, sistema construtivo empregado, etc;

b) definição dos limites de uso seguro da edificação, descrevendo

características como carregamentos máximos admissíveis sobre os

componentes estruturais, cargas máximas admissíveis nos circuitos elétricos,

etc;

c) descrição de dispositivos previstos para facilitar a modificação, expansão e

modernização da edifi- cação e de seus componentes, instalações e equi-

pamentos;

d) desenhos esquemáticos atualizados em relação ao realmente construído,

com dimensões cotadas, que representem a posição de instalações embutidas

e componentes não aparentes;

e) conjunto completo de projetos e discriminações técnicas atualizadas em

relação ao realmente construído, a ser contido no exemplar do Manual

entregue ao proprietário ou ao síndico da edificação;

f) datas de conclusão da estrutura, do habite-se e da elaboração do Manual.

Após feita a averbação da conclusão do prédio e o registro da individualização

em unidades autônomas o incorporador poderá firmar compromisso com o comprador

através de uma escritura de compra e venda (SCHMIDT, 1995). Este processo só irá

ocorrer se os mesmos tiverem cumprido suas obrigações, como pagamento do preço do

imóvel (CHWARTZMANN, 2005). Nesta etapa é necessário pagar o imposto de

transmissão inter-vivos (ITBI) para o município.

De acordo com o Código Civil, se no momento da entrega do imóvel houver um

saldo a ser pago para o incorporador é incluído na escritura uma cláusula para garantir o

pagamento; não havendo o pagamento o negócio pode até ser desfeito (BRASIL, 2002).

De acordo com o mesmo código, é, então, concedida ao comprador a posse do imóvel,

com inclusão na escritura de cláusula de condições resolutivas.

Com posse da escritura do imóvel deverá ser feita a solicitação da troca de

titularidade da matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis

(CHWARTZMANN, 2005). O autor destaca que, após outorgada a escritura final, o

incorporador ou o proprietário poderão requerer a averbação da troca de propriedade do

24

imóvel junto a prefeitura municipal, para que assim, possa ser cobrado o Imposto

Predial Territorial Urbano – IPTU.

3.15 PÓS VENDA

Finalizada a incorporação incide um prazo de garantia de 5 anos sobre a

construção, assumida pela incorporadora. Esta garantia envolve qualquer defeito oculto

ou não, ou seja, qualquer vício de construção que afete solidez ou a segurança

(BRASIL, 2002). O incorporador deve ficar atento aos prazos legais de 5 anos de

garantia da construção, bem como do prazo de 10 anos de prescrição para a ação

judicial correspondente a essa garantia.

25

4. MANUAL DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA DE FLORIANÓPOLIS

Etapas Sub-etapas Envolvidos Documentação Órgão Legislação Escolha da Macro Região

Pesquisa de mercado

Incorporador/ Setor de novos negócios x x x

Formatação Prévia do Produto de Acordo com a Demanda

Pesquisa de mercado

Incorporador/ Setor de novos negócios x x Lei

Federal 4.591/64

Escolha da Microrregião e Escolha do Terreno.

Pesquisa de mercado

Incorporador/ Setor de novos negócios/ Corretor de imóveis

x x x

Análise de Viabilidade e Restrições do Terreno

Estudo das leis

Incorporador/ Setor de novos negócios/ Setor jurídico

RG/CPF/ Espelho de IPTU/

Pró-cidadão

Lei Federal 12.651/12

CPF

Constituição Federal/88

Espelho do IPTU

Resolução CONSEMA 14/12

Envio de documentação para análise de viabilidade

Cópia da escritura do imóvel ou declaração de posse ou certidão de ocupação ou matricula de registro de imóveis ou contrado de compra e venda (para loteamentos aprovados)

Lei de Zoneamento Municipal

Estudo de Viabilidade Econômica/Financeira

Pesquisa de mercado Incorporador x x NBR

12.721/06

Análise de Documentação e Situação do Terreno

Formatação de dossiê do terreno

Incorporador/ Setor de novos negócios/ Setor jurídico/ Corretor de imóveis Verificar escritura

pública, pagamento de impostos, passivo ambiental

Cartório de registro de imóveis Receita federal, estadual e municipal

x

26

Negociação e Compra do Terreno

Contrato de compra e venda

Incorporador/ Setor de novos negócios/ Setor jurídico/ Corretor de imóveis

Matricula do registro de imóveis Cartório

de registro de imóveis

Lei Federal 4.591/64

Certidão de ônus e ações Cessão de promessa de compra e venda

As arras (garantias)

Desenvolvimento do Projeto Legal para Aprovação na Prefeitura

Projeto arquitetônico

Incorporador/ arquiteto

Cópia da Consulta de Viabilidade

Pró-cidadão

Lei Municipal Complementar 060/00

Inscrição imobiliária Nº do CPF ou CNPJ ART - Anotação de Responsabilidade Técnica Projeto Arquitetônico

Alvará de Construção

Projeto preventivo de incêndio

Incorporador/ Projetista de projetos complementares

Nº do CPF ou CNPJ;

Pró-cidadão

Lei Munici pal Complementar 060/00

Cópia da escritura do imóvel Inscrição imobiliária ART Cópia da Consulta de Viabilidade Projeto arquitetônico em PDF Nº do projeto arquitetônico aprovado pela PMF Protocolo de aprovação de projeto preventivo de incêndios junto ao Corpo de Bombeiros Protocolo de aprovação de projeto hidrossanitário junto à Vigilância Sanitária Municipal

Projeto Hidrossanitário

Licença Ambiental expedida pela FATMA, quando for o caso Escritura de transferência de direito de construir e a respectiva autorização de baixa junto à Procuradoria Geral do Município, quando for o caso Projeto de obra de arte aprovada pelo IPUF, se for o caso Acessos e egressos aprovados pelo DEINFRA; se for o caso Cálculo de tráfego de elevadores, se for o caso Na hipótese de utilização de índice construtivo, anexar certidão de Direito de Construir e a Escritura de Índice

27

Registro da Instituição e da Convenção do Condomínio

Convenção do condomínio

Incorporador/ setor jurídico

Cartório de registro de imóveis

Lei Federal 4.591/64

Registro do Memorial de Incorporação

Memorial de Incoporação

Incorporador/ Setor de novos negócios

Requerimento de Registro de Incorporação

Cartório de registro de imóveis

Lei Federal 4.591/64

Título de propriedade do terreno Certidão negativa de débito do incorporador Certidão negativa de débito do Imóvel Projeto aprovado: original ou cópia autenticada Cálculo dos quadro de áreas conforme ABNT Memorial descritivo das especificações da obra projetada Alvará de construção Declaração acompanhada das plantas das vagas de garagem Mandato pelo proprietário do terreno permitindo a divisão do terreno em frações ideais referentes a cada unidade autônoma Certidão de idoneidade financeira do incorporador Tabela de custo global da obra atualizada

Minuta da futura convenção de condomínio

Certidão de Instrumento Público de mandato Declaração expressa em que se fixe, se houver, período de carência

Comercialização das Unidades Autônomas

Pré contrato de compra e venda

Incorporador/ Setor jurídico/ Corretor de imóveis

Registro do Memorial de Incorporação

Cartório de registro de imóveis

Lei Federal 4.591/64

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Obtenção do Habite-se x Incorporador

/ Construtor

Inscrição imobiliária

Pró-cidadão x

Habite-se da Vigilância Sanitária (poderá ser anexado no decorrer do processo) Habite-se do corpo de bombeiros, quando for necessário N° do projeto aprovado Quitação do ISQN Demais documentos do art. 42, lei 060/2000: laudo de vistoria e aprovação das instalações sanitárias, emitido pela autoridade competente; laudo de vistoria e aprovação das instalações de prevenção e combate a incêndios, quando for o caso; licença ambiental para operação -LAO- quando for o caso; laudo de vistoria e aprovação das edificações destinadas aos usos de saúde e de educação, pelos órgãos competentes

Entrega das Unidades Autônomas

Entrega das chaves

Incoporador/ Corretor de imóveis/ Setor de qualidade/ Setor jurídico/ Comprador

Termo de entrega Cartório de registro de imóveis

NBR 14.037 (ABNT, 1998)

Manual do usuário Quitação ou confição de dívidas Escritura definitiva Entrega de unidade

Pós venda

Garantias para o comprador

Incorporador/ Comprador Manual do proprietário x

Constituição Federal/02

Fonte: Elaborado pelo autor

29

5. CONCLUSÃO

O acelerado ritmo de construção na região de Florianópolis não pode prejudicar

a observação de todas as etapas necessárias a serem cumpridas pelo incorporador,

como: todos os registros cartorários e memoriais, plantas, anotações de responsabilidade

técnica, entre outros verificadas neste estudo.

Como vimos no decorrer deste trabalho, teve-se como objetivo colaborar com os

construtores civis, que são verdadeiros agentes do desenvolvimento urbano. Isto porque

o ramo de construção civil agrega em seu entorno os mais variados ramos de atividades

produtivas, além de gerar emprego e renda. Porém, para que esta atividade seja

desempenhada com maior presteza e tenha sustentabilidade é necessário que quem a

exerça promova a incorporação do empreendimento atuando com segurança. A

incorporação de condomínio de edificações, quer vertical ou horizontal, depende da

observância de uma série de providencias e etapas que, se não seguidas podem atrasar

ou até inviabilizar a obra, a sua conclusão ou entrega efetiva. Isso em razão de que a

incorporação é disciplinada por normas legais e que portanto, têm que ser obedecidas

pelo empreendedor; não fica ao critério dele fazer ou não fazer, pois são procedimentos

públicos que fazem com que o seu investimento esteja legalmente amparado. Mas são

tantas normas e tantos órgãos públicos envolvidos, que muitas vezes fica difícil ao

construtor seguir todos os passos para que o empreendimento esteja totalmente correto,

do ponto de vista legal. A elaboração de uma cartilha, ou roteiro, de instrução de

incorporação é importante e necessária para orientar o incorporador, tanto os novos

quanto os antigos na atividade construtora, especialmente para evitar a clandestinidade

de imóveis construídos, como tem se verificado na região de Florianópolis.

Desta forma este trabalho trouxe um manual como uma colaboração aos

incorporadores na sua atividade.

Espera-se que este roteiro sirva como uma ferramenta útil para os que atuam no

ramo imobiliário.

30

6. REFERÊNCIAS

ABNT – ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. Institui a

Anotação de Responsabilidade Técnica. Rio de Janeiro, 1977.

_____. NBR12.721: avaliação dos custos de construção para incorporação imobiliária e

outras disposições para condomínios edilícios. Rio de Janeiro, 2006.

_____. NBR14.037: Manual de operações, uso e manutenção de edificações – conteúdo

e recomendações para elaboração e apresentação. Rio de Janeiro, 1998.

BRASIL. Lei Federal nº 4.591. Dispõe sobre o Condomínio em Edificações e as

Incorporações Imobiliárias. Brasil, 1964.

_____. Lei Federal no 8.078. Código de Defesa do Consumidor. Dispõe sobre a

proteção do consumidor e dá outras providências. Brasil, 1985.

_____. Lei Federal no 10.406. Institui o Código Civil. Brasil, 2002.

_____. Lei Federal no 12.651 - Código Florestal. Dispõe sobre a proteção da vegetação

nativa. Brasil, 2012.

BRITO, R.A.T. de. Incorporação Imobiliária à luz do Código de Defesa do

Consumidor. São Paulo: Saraiva, 2002.

CF. Constituição Federativa do Brasil. Brasília, 1988.

CHALHUB, Melhim Namen. Da incorporação imobiliária. 2ª ed. Rio de Janeiro:

Renovar, 2005.

CHWARTZMANN, Newton. Modelagem do Processo de Incorporação Imobiliária

de Edifícios Residenciais, a Preço Fechado, na Cidade de Porto Alegre. Trabalho de

Conclusão de Curso de Mestrado em Engenharia da Escola de Engenharia da

Universidade Federal do Rio Grande do Sul. Porto Alegre, 2005.

CONSEMA. Resolução nº 01: aprova a Listagem das Atividades Consideradas

Potencialmente Causadoras de Degradação Ambiental passíveis de licenciamento

ambiental no Estado de Santa Catarina e a indicação do competente estudo ambiental

para fins de licenciamento.. Santa Catarina, 2006.

31

CONSEMA. Resolução nº 14: dispõe sobre atividades potencialmente poluidoras.

Santa Catarina, 2012.

CONSEMA. Resolução nº 060: dispõe sobre o código de obras do Estado de Santa

Catarina. Santa Catarina, 2000.

DC – Diário Catarinense. Região Metropolitana de Florianópolis é a que mais

Cresce no Sul do Brasil. Disponível em:

<http://diariocatarinense.clicrbs.com.br/sc/geral/noticia/2012/10/regiao-metropolitana-

de-florianopolis-e-a-que-mais-cresce-no-sul-do-brasil-3929226.html>. Acesso em 05 de

julho de 2013.

DE PLÁCIDO E SILVA. Vocabulário Jurídico. Volume II, 3a edição. Rio-São Paulo,

Forense, 1973.

FERREIRA, Romário. Compra Estratégica. Revista Construção. Ano 66, no 147

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GONÇALVES, Márcio Pagliaro. Viabilidade de Empreendimentos e Incorporações

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HERNANDES, Renata. Vida em condomínio começa com a instituição do

condomínio. VivaReal, 2012. Disponível em: <http://portal-imobiliario-

vivareal.jusbrasil.com.br/noticias/100060922/vida-em-condominio-comeca-com-a-

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2010.

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______. Aprovação de Projeto. Disponível em:

<http://www.pmf.sc.gov.br/servicos/?pagina=servpagina&id=4475>. Acesso em: 04 de

nov. 2013.

32

______. Alvará de Construção. Disponível em:

<http://www.pmf.sc.gov.br/entidades/smdu/index.php?pagina=servpagina&menu=3&id

=4470>. Acesso em: 04 de nov. 2013.

_____. Lei complementar nº 060: Institui o Código de Obras e Edificações de

Florianópolis e dá outras Providências. Florianópolis, 2000.

______. Lei no 246. Aprova o Código Municipal de Florianópolis. Florianópolis, 1955.

______. Lei no 1440. Altera o Plano Urbano da Cidade e dá outras Providências.

Florianópolis, 1976.

______. Lei no 2193. Dispõe sobre o Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo dos

Balneários da Ilha de Santa Catarina. Florianópolis, 1985.

PNUD – Programa das Nações Unidas para o Desenvolvimento. Ranking IDHM

Municípios 2010. <Disponível em: http://www.pnud.org.br/atlas/ranking/Ranking-

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RBS. Setor da Construção Civil Cresce 27,2% em Santa Catarina nos Últimos 5

anos. Vídeo reportagem. Disponível em: <http://g1.globo.com/sc/santa-catarina/rbs-

noticias/videos/t/florianopolis/v/setor-da-construcao-civil-cresce-272-em-santa-catarina-

nos-ultimos-cinco-anos/2514410/>. Aceso em 05 de julho de 2013.

SCHMIDT, F.A. Incorporação Imobiliária Teoria e Prática. Porto Alegre:

Metrópolis, 1995.