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7/31/2019 GuiaCAIXA Web

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Guia CAIXASustentabilidade Ambiental

Cadrno 2

Avaliao Ambiental de Terrenoscom Potencial de Contaminao

Gerenciamento de Riscos em Empreendimentos Imobilirios

Uma publicao realizada no mbito da Cooperao Tcnica Brasil - Alemanha

Braia, 2010 dio riada


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Copyright 2008 Caixa Econmica FederalVicePresidncia de Governo - VIGOV

Superintendncia Nacional de Assistncia Tcnica e Desenvolvimento Sustentvel - SUDESGerncia Nacional de Meio Ambiente - GEMEA

Setor Bancrio Sul Quadra 4, Lotes3/4 CEP 70092-900Braslia DF; tel.: (61) 3206-4978; e-mail: [email protected]

AutorAndreas Marker (GTZ)

Colaborao GTZAndreas Nieters

Colaborao CAIXASilvia Regina Merendas RaymundoCarlos Hashimoto

Joo Carlos Barboza Carneiro

Reviso de TextoGratia Domingues

Design GrcoAndr Provedel

Luiz Berri

ImpressoMedia Grca

Ficha catalogrca elaborada pela Centralizadora deDocumentao e Inormao da CAIXA.

CAIXA ECONMICA FEDERAL; GTZ

M345 Marker, AndreasAvaliao ambiental de terrenos com potencial de contaminao : gerenciamento deriscos em empreendimentos imobilirios / Andreas Marker ; colaborao de AndreasNieters, Silvia Regina Merendas Raymundo, Carlos Hashimoto e Joo Carlos BarbozaCarneiro. Braslia : CAIXA, 2008.

164 p. : il. color. , 28 ots. color. ; 16 cm x 24 cm. - (Guia CAIXA : sustentabilidadeambiental ; Caderno 2)

ISBN: 978-85-86836-12-1

1. Meio ambiente - Brasil. 2. Desenvolvimento urbano - Brasil. 3. Avaliao de riscoambiental. 4. Contaminao de terrenos. I. Nieters, Andreas. II. Raymundo, SilviaRegina Merendas. III. Hashimoto, Carlos. IV. Carneiro, Joo Carlos Barboza. V. Ttulo.

CDD: 710

Braslia, 2010 edio revisada

permitida a reproduo total ou parcial desta obra desde que no seja para ns comerciais,com citao da onte obrigatoriamente.


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Caixa Econmica Federal

Guia Caixa: Sustentabilidade AmbientalCaderno 2

Avaliao Ambiental de Terrenos

com Potencial de ContaminaoGerenciamento de riscos em empreendimentos imobilirios

Com o objetivo de consolidar e ampliar na Caixa a atitude de responsa-bilidade socioambiental e para apoiar a atuao de tcnicos e gestores da

CAIXA, oi lanado o Guia CAIXA para Sustentabilidade Ambiental.O Guia composto de cadernos temticos com inormaes relevan-tes destinada ao corpo tcnico da Caixa, parceiros, clientes e pblicoexterno.

Esta publicao resultado do projeto REVITA Revitalizao de reasurbanas degradadas por contaminao, no mbito do acordo de coope-rao tcnica entre o Ministrio do Meio Ambiente e a Caixa EconmicaFederal e a Agncia Alem de Cooperao Tcnica (GTZ).

Caderno 1 Licenciamento Ambientalem Empreendimentos Operados pela CAIXA

Caderno 2 Avaliao Ambiental de Terrenos com Potencialde ContaminaoGerenciamento de riscos em empreendimentos imobilirios

Caderno 3 Gesto de reas de Preservao PermanenteAPP Urbanas


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bvio e registrado que muitas pessoas tm contribudo de maneira essencialpara esta publicao, tanto da GTZ quanto da equipe de trabalho da CaixaEconmica Federal. A todas destas equipes agradeo pela motivao para o as-sunto e pelo trabalho cooperativo, criativo e inovador que orma o undamentodesta publicao.

Agradecimentos especiais para Detlev Ullrich, ento coordenador do programa

Energia e Meio Ambiente da GTZ, que abraou a causa de reas contaminadasno Brasil com muita determinao e lego, proporcionou um ambiente detrabalho, produo e gerao de percia no tema distintamente cooperativo esustentvel, e incentivou, entre outros, tambm esta publicao.

As reqentes discusses e refexes com meus colegas de longa data da CETESB Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental - contriburam essen-cialmente para o resultado deste trabalho. Agradecimentos especiais ao gelogoElton Gloeden, pela sua reviso tcnica criteriosa das questes e captulos queabordam o gerenciamento institucional de reas contaminadas e advogadaAna Luiza Silva Spnola Krings, pelas valiosas contribuies, discusses e revises

do captulo reerente aos temas jurdico- legais.

Agradecimentos


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1. Introduo 10

2. Contextualizao do Problema de reas Contaminadas 162.1 Causas da contaminao do solo e das guas subterrneas 182.2 Conceito do risco relacionado a reas contaminadas 202.3 Ocorrncia de reas contaminadas 202.4 Confitos na reutilizao de reas contaminadas 22

2.5 Desaos 24

3. Quadro Legal-Normativo de maior relevnciaao tema reas contaminadas 26

3.1 Princpios bsicos 283.2 Legislao Federal 303.2.1 Normas ambientais e tcnicas de preveno,

licenciamento e controle da poluio 303.2.2 Trplice responsabilidade: civil, penal e administrativa 313.2.3 Normas relativas a ocupao e parcelamento do solo urbano 333.2.4 Normas relativas ao gerenciamento de resduos slidos 333.2.5 Normas de proteo sade pblica e do trabalhador 343.3 Legislao no Estado de So Paulo 343.4 Desaos e perspectivas 40

4. Conceitos metodolgicos do gerenciamento de riscosem empreendimentos imobilirios 42

4.1 Gerenciamento de reas contaminadas 434.2 Gerenciamento de riscos ambientais, legais e nanceiros 444.3 Metodologia CAIXA para avaliao do potencial

de contaminao em terrenos 47

4.3.1 Vistoria do Terreno 484.3.2 Levantamento Bsico (LB) 514.3.3 Investigao Conrmatria (IC) 554.3.4 A revitalizao de reas contaminadas 56

5. Vistoria do Terreno 605.1 Realizao de vistoria do terreno 615.2 Descrio do procedimento 625.2.1 Caractersticas da ocupao do entorno

do terreno/ Caractersticas do entorno 625.2.2 Indcios de possveis ontes de contaminao no entorno

que podem gerar riscos por propagao de contaminantesvia guas subterrneas ou superciais 635.2.3 Caractersticas da ocupao do terreno 655.2.4 Presena de resduos no terreno 745.3 Concluso nal 80

Sumrio


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6. Levantamento Bsico 82

6.1 Realizao do Levantamento Bsico 836.2 Descrio do procedimento 846.2.1 Escopo e limitaes do processamento da inormao 846.2.2 Entrada da inormao 876.2.3 Os produtos a serem entregues 876.3 Escopo mnimo de exigncias tcnicas para a execuo

do LB no terreno 886.3.1 Pesquisa do histrico de uso e da ocupao do terreno 886.3.2 Deteco das possveis ontes de contaminao 906.3.3 Caracterizao e priorizao dos ocos

potenciais de contaminao 936.3.4 Modelo Conceitual dos cenrios de exposio 966.4 Escopo mnimo de exigncias tcnicas para a execuo do LB

em terrenos em cuja vizinhana imediata, at 200 m, existampossveis ontes de contaminao para as guas subterrneas 97

6.4.1 Deteco de possveis ontes de contaminao 986.4.2 Visita de campo 986.4.3 Caracterizao e priorizao dos ocos potenciais de contaminao 996.4.4 Modelo conceitual dos cenrios de exposio 1006.5 Recomendaes para investigaes tcnicas 1016.6 A averiguao ambiental de sondagens geotcnicas 104

6.6.1 Campo de aplicao 1046.6.2 Orientao para a apresentao de dados e resultados norelatrio da averiguao ambiental de sondagens geotcnicas 105

6.6.3 Termo de Reerncia para a averiguao ambientalde sondagens geotcnicas 106

6.6.4 Plano de amostragem 1066.6.5 Descrio das sondagens 1066.6.6 Concluses preliminares 1086.7 Concluso nal 108

7. Investigao tcnica do terreno 110

7.1 Orientao para a apresentao de dados eresultados no relatrio da Investigao Conrmatria 1127.1.1 Dados geolgicos e hidrogeolgicos 1127.1.2 Dados socioambientais 1127.1.3 Resultados do Levantamento Bsico 1137.1.4 Plano de amostragem 1137.1.5 Apresentao dos resultados das investigaes tcnicas 1137.1.6 Descrio dos mtodos empregados 1147.1.7 Conrmao da contaminao 1147.1.8 Classicao e estimativa de risco para o uturo uso 1147.1.9 Classicao, remoo e disposio de RSI 115

7.1.10 Concluso nal 115

8. Desaos e perspectivas 116

Glossrio de termos utilizados nesta publicao 122Reerncias bibliogrcas e de internet 126Projeto REVITA 128Anexos 129


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1. IntroduoAvAlIAO AmBIeNTAl De TeRReNOsCOm POTeNCIAl De CONTAmINAO


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INTRODUO

1ACAIXA o principal Agente de Fomento ao Desenvolvi-

mento Urbano do pas. Como parte de sua misso, res-ponsvel pela implementao dos principais programas doGoverno Federal para habitao de interesse social, sane-

amento ambiental e inra-estrutura urbana. Parte importante dessasaes est voltada para requalicao e revitalizao de reas centraisem processo de degradao nas regies metropolitanas. Ao longo dosprximos anos, ser responsvel pelo repasse e controle da aplicao decerca de um quarto dos recursos previstos no Programa de Aceleraodo Crescimento (PAC).

Consoante suas atribuies, a CAIXA precisa estar permanentementeatualizada em relao realidade brasileira e s demandas das cidades eda populao, o que exige o constante aprimoramento de sua orma deatuao, o desenvolvimento de novos programas e produtos, o apoio pesquisa, a disseminao de inovaes tecnolgicas e a modernizaode processos.

neste contexto que a CAIXA est buscando sistematizar um conjuntode procedimentos metodolgicos que objetivam dotar esta empresa deorientaes para um tema que exige cada vez mais a ateno dos gesto-res pblicos e dos diversos agentes envolvidos com as intervenes ur-bansticas, que a existncia de deteco de contaminao em terrenosdestinados a projetos habitacionais, o que demanda um cuidado especialem uno dos riscos ambientais e para a sade da populao.

Nas ltimas dcadas, a alta de planejamento e a diculdade de seimplementar polticas e programas para suportar o crescimento popula-cional urbano, decorrente sobretudo do processo migratrio do campopara as cidades, causaram conseqncias perversas para a sociedade,na medida em que provocaram assimetrias e acentuaram as dierenasentre as diversas camadas da populao. So rutos deste perodo aespeculao e valorizao imobiliria exacerbada em regies privilegia-das, a degradao de reas centrais, a subutilizao dos vazios urbanos,a expanso desordenada da perieria e a ocupao pela populao maiscarente de reas inapropriadas ou de risco para uso habitacional.Este processo de crescimento das cidades, rpido e desigual, oi acom-

panhado de mudana no perl urbanstico e socioeconmico dos gran-des centros e teve como uma de suas caractersticas principais o xododas indstrias dos antigos centros industriais para novas regies, emgeral mais prximas aos novos eixos rodovirios e com melhores con-dies de logstica e inra-estrutura.

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AvAlIAO AmBIeNTAl De TeRReNOs COm POTeNCIAl De CONTAmINAO

1A transormao do perl das cidades, com a decadncia dos antigos

bairros industriais, deixou na paisagem urbana uma quantidade razo-vel de imveis vazios e subutilizados edicaes e instalaes abris,galpes, depsitos e terrenos -, que, embora com boas caractersticas delocalizao e disponibilidade dos servios pblicos, guardam restriespara novos usos em uno da potencial presena de contaminaes.Chamados tambm de passivos ambientais, estas so resultantes de umhistrico exploratrio dos recursos naturais, de pouco conhecimento ecuidado com as questes ambientais, em particular da proteo do soloe das guas subterrneas, alm de uma boa dose de negligncia.

Diante dessa realidade, hoje um grande desao para os gestores p-blicos reverter este quadro para atender a uma nova tendncia do ciclodas grandes cidades que aponta para a necessidade de se recuperareme revitalizarem estas reas centrais degradadas, conerindo a elas umareal uno social, reintegradas dinmica econmica do municpio.Esta tambm uma justa reivindicao dos movimentos sociais pelamoradia, diante do potencial de uso desses imveis para projetos dehabitao de interesse social.

Os atos acima citados geram a necessidade de redenir as possibi-lidades de uso e destinao destas reas, permitindo a re-ocupaode imveis vazios e a edicao em reas onde antes uncionavamatividades industriais ou comerciais. Neste perl de imveis tambmse inserem terrenos, anteriormente localizados nas perierias das cida-des, vrzeas e glebas que oram utilizadas como reas de bota-orapara disposio de resduos e lixes e que se encontram atualmenteinseridas na malha urbana ou muito prximas a ela. Todas estas reaapresentam um potencial de contaminao que pode congurar umrisco para os atuais e uturos usurios. Conseqentemente, exigem me-

didas de preveno e precauo na denio da utilizao destes ter-renos para evitar prejuzos ao meio ambiente e sade da populao,bem como para minimizar riscos operacionais e nanceiros inerentesaos investimentos em empreendimentos nessas reas que apresentamindcios de contaminao.

Assim, visando a seu desenvolvimento tcnico-institucional e tantopara suprir uma lacuna nesta rea de conhecimento como pela neces-sidade de modelagem da orma de atuao desta instituio nanceirae de omento, a CAIXA optou por desenvolver, por meio da cooperaocom o Ministrio do Meio Ambiente e a Agncia Alem de CooperaoTcnica (GTZ), o Projeto Revitalizao de reas Urbanas Degradadaspor Contaminao REVITA que visa a estabelecer procedimentos einstrumentos para gerenciar os riscos inerentes ocupao de terrenospotencialmente contaminados.

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INTRODUO

1A metodologia desenvolvida consiste em um procedimento seqencial

que proporciona vrios momentos de deciso, utilizando instrumentossimples e ilustrativos de reconhecimento e de avaliao do potencial decontaminao no terreno e no seu entorno. Alm disso, dentro da etapada avaliao ambiental tecnicamente qualicada do terreno, chamadaaqui Levantamento Bsico, a metodologia serve como um guia deorientao sobre boas prticas de execuo, discriminando as etapaspara uma avaliao preliminar da contaminao, seus riscos para o u-turo uso habitacional e as implicaes para o negcio imobilirio. Nestesentido, ela cumpre um outro objetivo que o de melhor orientar os

empreendedores e os tcnicos responsveis pelas anlises de empre-endimentos imobilirios.

A metodologia est undamentada nos procedimentos normalizadospela Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental do Estadode So Paulo (CETESB), que no Brasil a agncia ambiental com atua-o e normas de procedimentos mais avanadas nesta questo.

O Caderno 2 do Guia CAIXA de Sustentabilidade Ambiental Avaliaoambiental de terrenos com potencial de contaminao Gerencia-

mento de riscos em empreendimentos imobilirios est organizadoem oito captulos. O captulo 2 az uma contextualizao do problemade reas contaminadas riscos, ocorrncias, conseqncias e desaos.O captulo 3 aborda o quadro legal-normativo de maior relevncia aotema, que um elemento importante para os proprietrios, investido-res, agentes nanceiros e demais atores, com uma abordagem dos t-picos da legislao de maior relevncia no Brasil. O captulo 4 descrevede maneira conceitual a Metodologia proposta para o gerenciamentode riscos em empreendimentos imobilirios. Os captulos seguintes de-talham as recomendaes para os procedimentos tcnicos previstos

na Vistoria do Terreno (Cap. 5) e no Levantamento Bsico (Cap. 6) eorientam sobre a elaborao e contedo do relatrio da InvestigaoTcnica do Terreno (Cap. 7). O captulo 8 traz uma avaliao dos de-saos e discute novas perspectivas no contexto da revitalizao dereas contaminadas.

Esta primeira edio do Caderno pretende servir de orientao para osprocedimentos de anlise de empreendimentos e dever ser til tantopara o quadro de prossionais da CAIXA como para o pblico externo- empreendedores, construtores, projetistas e outros que se relacionamcom a CAIXA por meio dos negcios de habitao bem como do o-mento ao desenvolvimento urbano e ambiental.

Pretende-se que os resultados da aplicao desta metodologia sub-sidiem a deciso de continuar ou no determinada operao ou pro-

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1jeto imobilirio, o que em alguns casos apenas possvel por meio da

execuo de uma Avaliao de Risco, aps extensas campanhas deamostragem e anlises laboratoriais. Nesta altura os envolvidos numempreendimento imobilirio j entram na ase da revitalizao, ou emoutras palavras, da reabilitao de um terreno para um uso declarado,enrentando a contaminao com investimentos para implementarmedidas necessrias para controlar ou remedi-la.

A aplicao e implementao em ase de teste destes procedimentos,nas cidades de So Paulo e do Rio de Janeiro, j se mostraram ecientes

na identicao de terrenos no indicados para habitao ou outrouso sem a promoo de aes para eliminao ou mitigao dos riscosexistentes, evitando, assim, danos sade da populao, prejuzos paraa Caixa e demais agentes envolvidos.

Este trabalho no teria xito sem a competente orientao tcnica dosconsultores da GTZ e do dedicado trabalho desenvolvido pelas equipesdas unidades Filiais de Desenvolvimento Urbano da CAIXA GIDURSo Paulo e GIDUR Rio de Janeiro que ao longo dos ltimos dois anoselaboraram, testaram e ajustaram para a realidade de atuao destaempresa as principias orientaes e recomendaes tcnicas dispon-veis neste Caderno.

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2. Contextualizaodo Problema dereas ContaminadasAvAlIAO AmBIeNTAl De TeRReNOsCOm POTeNCIAl De CONTAmINAO


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CONTexTUAlIzAO DO PROBlemA De ReAs CONTAmINADAs

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Osolo, genericamente denido como camada supercial da

crosta terrestre, no raramente ou oi considerado nopassado um receptor inesgotvel de substncias econo-micamente inteis e muitas vezes prejudiciais para o meio

ambiente. Assim, acumulou-se uma herana nociva, o chamado pas-sivo ambiental, basicamente como resultado de deposio de resduosslidos, inltraes, vazamentos e acidentes, no decorrer do processode industrializao e adensamento demogrco, principalmente emcentros urbanos de pases e regies industrializados.

A Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental do Estado deSo Paulo (CETESB) dene rea contaminada como segue (CETESB-homepage, 2008a):

Uma rea contaminada pode ser denida como uma rea, local outerreno onde h comprovadamente poluio ou contaminao, cau-sada pela introduo de quaisquer substncias ou resduos que nelatenham sido depositados, acumulados, armazenados, enterrados ouinltrados de orma planejada, acidental ou at mesmo natural. Nesta

rea, os poluentes ou contaminantes podem concentrar-se em subsu-percie em dierentes compartimentos ambientais, por exemplo, nosolo, nos sedimentos, nas rochas, nos materiais utilizados para aterro,nas guas subterrneas ou, de uma orma geral, nas zonas no-satu-rada e saturada, alm de poderem concentrar-se em paredes, pisose estruturas de construes. Os poluentes ou contaminantes podemser transportados a partir desses meios, propagando-se por dierentesvias, como, por exemplo, o ar, o prprio solo, as guas subterrnease as superciais, alterando caractersticas ambientais e determinandoimpactos negativos e/ou riscos sobre os bens a proteger, localizadosna prpria rea ou em seus arredores.

A CETESB (CETESB, 2007) atualmente classica uma rea contaminadaconsiderando o risco envolvido, como segue: rea contaminada (AC)- rea, terreno, local, instalao, edicao ou beneitoria, anterior-mente classicada como rea Contaminada sob Investigao (AI) naqual, aps a realizao de Avaliao de Risco (AR), oram observadasquantidades ou concentraes de matria em condies que causemou possam causar danos sade humana.

A critrio da CETESB, uma rea poder ser considerada contamina-da (AC) sem a obrigatoriedade de realizao de avaliao de risco sade humana quando existir um bem de relevante interesseambiental a ser protegido.


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Cenrios deimpacto de uma

rea contaminadapara os bens a

proteger

FIGURA 2.1

A Figura 2.1 mostra um situao tpica de rea contaminada, neste caso

resduos slidos industriais enterrados, e os possveis impactos ao seuentorno e aos bens a proteger. Os resduos enterrados (1) contaminamas guas subterrneas, que esto sendo captadas por meio de um poousado para irrigao (2), assim propagando a contaminao para as hor-tas (3), atravs da irrigao (4). Alm disso, a captao pblica de gua


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subterrnea a centenas de metros de distncia pode ser atingida pela

pluma de contaminao (5). Gases emanados dos resduos podem sepropagar pelo solo (6) ou por tubulaes, redes de esgoto e condutos(7) e assim alcanar ambientes connados da casa (8), gerando risco deexploso ou intoxicao dos moradores. Finalmente, a instabilidade ge-otcnica causada pelo recalque dos resduos enterrados pode prejudicaras construes (9). Anal, existe o risco de contato dermal e ingesto desolo supercial contaminado (10).

2.1 Causas da contaminaodo solo e das guas subterrneas

A concentrao dos parques produtivos e da populao nas principaisregies metropolitanas brasileiras, particularmente em So Paulo, pro-vocou o surgimento de passivos ambientais, entre outros, na orma dacontaminao do solo e das guas subterrneas. O manejo negligente

de substncias nocivas na indstria e no comrcio pode gerar ou gera-ram impactos no solo e nas guas subterrneas, em atividades como,por exemplo, de distribuio de combustveis (postos de combustveis),depsitos de substncias qumicas, indstrias metalrgicas e qumicas,e disposio inadequada de resduos slidos e lquidos.

Essa contaminao pode ser intencional, como na disposio volun-tria de resduos industriais em lixes clandestinos ou na inltrao de

lquidos nocivos em poos abandonados. Porm, na maioria das vezes,trata-se de liberaes acidentais ou no-intencionais no meio ambiente:tanques de combustveis enterrados, ao sorerem corroso, vazam e li-beram seus contedos para o solo e para as guas subterrneas, peque-nos mas prolongados vazamentos de solventes no processo de limpezaou desengraxe de supercies metlicas penetram nas lajes de concretoe contaminam as guas subterrneas ou ainda, resduos slidos de ori-gem desconhecida ou ignorada so utilizados para aterros, undaes,pavimentao de ruas e outras nalidades na construo civil.

O resultado dessas ocorrncias so reas contaminadas que podemser consideradas ontes de contaminao secundrias, as quais podememitir substncias nocivas durante muitos anos, causando danos, svezes crnicos, sade humana e aos ecossistemas.


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2.2 Conceito do risco relacionadoa reas contaminadas

A periculosidade de uma rea contaminada se dene pela probabi-lidade de acontecer um eeito adverso causado pela sua existncia.Esta probabilidade se chama RISCO, que denido em uno de trselementos principais:

Caractersticas da onte, que inclui a quantidade e composio dos

contaminantes, especialmente sua toxicidade e mobilidade determi-nam a nocividade bsica destes.

Caractersticas do meio sico, que inclui a probabilidade de contami-nantes serem propagados, transportados, espalhados, ou mesmo,atenuados.

Caractersticas da exposio que inclui a natureza e a sensibilidadedos receptores ou bens a proteger.

Neste sistema, controlado por variveis independentes, ca claroque uma contaminao de alta toxicidade e mobilidade com ele-vado potencial de propagao por exemplo, um lquido nocivoque a partir do solo atingiu as guas subterrneas pode no re-presentar um risco elevado para a sade humana, no caso de noexistirem receptores especcos ou uma populao utilizando a guacontaminada. Por outro lado, uma onte de contaminao que emi-ta contaminantes em baixas concentraes durante muito tempo,cujas vias de propagao sejam signicativas e levem os contami-nantes a receptores sensveis, pode signicar um grande risco. Porexemplo, uma emanao de gases a partir de um resduo enterradoe alcanando ambientes echados de residncias, mesmo em baixasconcentraes, mas durante muito tempo, pode colocar em riscoa sade e o bem-estar dos habitantes. A quanticao dos riscosagudos e crnicos sade humana eita por meio de uma avalia-o de risco de rea contaminada (veja 4.3.4), necessitando de umaextensa base de dados analticos.

2.3 Ocorrncia de reas contaminadasA probabilidade de se deparar com reas contaminadas em projetosimobilirios varivel e depende de diversos atores. A consideraode que, no Estado de So Paulo, existem atualmente cerca de 2 mil


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Situaes tpicasde ocorrncias dereas contaminadasna Regio

Metropolitana deSo Paulo (apudValentim, 2007)

reas contaminadas conrmadas (CETESB-homepage, 2008b), pode

levar suposio de que a chance de encontrar uma rea dessas, ace grande quantidade de empreendimentos imobilirios realizados acada ano, seja remota. Por outro lado, existem regies urbanas e certastipologias de ocupao propcias para hospedar passivos ambientais ereas contaminadas, como apresentado na Tabela 2.1. Um exemplo a regio da Mooca e Vila Prudente, no municpio de So Paulo, queabrange antigas Zonas de Uso Predominantemente Industrial (ZUPIs).Aqui em uma rea de 2 mil ha, denominada Operao Urbana Diago-nal Sul, oram identicados 329 empreendimentos industriais, onde

ainda ou no passado oi realizada uma atividade com potencial decontaminao do solo e das guas subterrneas (Marker et al., 2007).Conseqentemente, nesta regio, a probabilidade de se deparar comuma rea contaminada relativamente alta.

O perl socioeconmico das metrpoles brasileiras mudou, caracte-rizado pelo xodo das indstrias dos antigos centros urbanos para ointerior e acompanhado pela migrao da populao pobre das reascentrais das cidades e de outras regies do pas para a perieria ur-bana. As cidades cresceram e aos poucos envolveram as antigas zo-nas industriais, j parcialmente abandonadas, resultando em grande

proximidade entre residncias e antigos stios produtivos. A crescentebusca para espao e reas remanescentes livres e edicveis no paroudiante dos antigos prdios e reas industriais, apesar de muitas vezesestigmatizadas por suspeitas de hospedar contaminaes, no sendoraro que galpes abandonados cedam lugar a condomnios de luxo, ea populao carente constri suas casas em reas de descarte ilegal deresduos perigosos ao longo dos rios.

TABELA 2.1

Zonas Urbanas Predominantemente Industrial (ZUPI ou ZPI)

Antigas reas/ regies industriais em transio para uso residencial como BarraFunda, Lapa, Mooca, Brs, Sto. Amaro

Galpes e inra-estrutura industrial em geral e concentrados ao redor da linharrea (eixo do Rio Tamanduate - So Paulo, So Caetano, Santo Andr)

Vrzeas dos Rios Tiet, Pinheiros e Tamanduate (antigas reas de descarte deresduos slidos)

Terrenos livres, baldios, ociosos ou subutilizados por relativamente longo pe-rodo, geralmente grandes terrenos muitas vezes cobertos por vegetao, emregies ou municpios periricos da Regio Metropolitana de So Paulo (anti-gas reas de disposio de resduos, material de dragagem, entulho, lodos)


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Possveis conitose impactos

relacionados reutilizao de

antigas reasindustriais,

incluindo suademolio

FIGURA. 2.2

Conitos na reutilizaode reas contaminadas

Reutilizar reas contaminadas para ns de empreendimentos imobiliriosrequer certos cuidados na orma de medidas tcnicas e institucionais paraevitar danos e confitos uturos. Aps identicao e dependendo do graudo risco, uma rea contaminada pode requerer medidas de intervenoou uma ao emergencial (interveno imediata), caso a contaminao

represente uma situao de perigo. As medidas de interveno consistemem: medidas de remediao (tecnologias e tcnicas que visam a con-teno/isolamento ou o tratamento ou eliminao dos contaminantes),medidas de controle institucional, medidas de engenharia ou medidasemergenciais para proteger de imediato a populao. Denies maisdetalhadas se encontram no glossrio anexo e em CETESB (2007).

Se, por um lado, a contaminao existente pode no signicar um ris-co imediato para os bens a proteger, considerado o uso atual da rea,

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por outro, ela deve ser avaliada e gerenciada por seu responsvel. Isso

implica que qualquer mudana utura do uso do solo ter que levar emconta o resultado de uma avaliao dos confitos potenciais inerentes mudana para o novo uso. Esta situao, muitas vezes, se aplica aocontexto da reutilizao de antigas reas industriais, de terrenos livrescom histrico de ocupao contaminadora e de terrenos que podemter sorido impactos ambientais a partir da vizinhana.

A ocupao ou reutilizao destas reas para ns imobilirios requercuidados em trs ases distintas do processo, conorme a Figura 2.2. A

no-considerao de uma eventual rea contaminada pode levar ex-posio do trabalhador da obra civil a substncias nocivas, assim erindoa legislao de sade ocupacional (veja cap. 3, item 3.2.5).

Alm disso, o manejo inadequado de solos, entulhos e outros materiaiscontaminados, seu transporte sem autorizao pelo rgo competentee sua disposio nal em locais no licenciados so condutas caracteri-zadas como crime ambiental. A destinao inadequada de solos conta-minados, escavados no canteiro da obra em bota-oras, invariavelmen-

te contribui para a disseminao da contaminao e perda de controlesobre a mesma, inringindo leis e normas relativas ao gerenciamentode resduos slidos (veja item 3.2.4).

Finalmente, o uso habitacional de reas contaminadas pode colocarem risco os moradores do empreendimento imobilirio e conseqente-mente gerar confitos de cunho legal e nanceiro. Os impactos oriundosda contaminao para os moradores podem ocorrer de imediato ou aolongo de muitos anos, por meio de contato direto dos moradores com

substncias nocivas remanescentes no solo, pela utilizao de guasubterrnea contaminada (por exemplo, usada para irrigao de hortasou para abastecimento), ou por via area, em conseqncia de gasesnocivos emanados do subsolo, conorme mostrado na Figura 2.3.

As conseqncias de se ignorar uma rea contaminada so extrema-mente negativas para todos os envolvidos: alm dos danos sadede trabalhadores, vizinhos e uturos moradores, aes administrativas,civis e criminais podem colocar em risco o projeto, inviabilizar os in-vestimentos do empreendedor e da instituio nanceira, bem comoresponsabilizar legalmente os adquirentes de um empreendimentono-conorme com as exigncias ambientais, alm de comprometer aimagem das empresas envolvidas. O Captulo 3 traz uma abordagemresumida da legislao vigente.


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2.5 Desafos

No contexto da preveno e gesto da contaminao do solo e dasguas subterrneas, o grande desao atual dos rgos ambientais com-petentes, do setor produtivo e dos prestadores de servios ambientaisno Brasil de evitar a gerao de novas reas contaminadas e gerenciaras reas existentes. O manejo adequado de produtos e substncias qu-micas e a disposio adequada de resduos slidos se destacam comoelementos centrais.

O controle de postos e sistemas de distribuio (retalhistas) de com-bustveis se torna primordial na preveno de contaminaes de guase solos, considerando a grande importncia e abundncia desta ontepotencial de contaminao. A implementao da produo limpa naindstria bem como a scalizao e o licenciamento dos processos pro-dutivos, especialmente daqueles potencialmente contaminadores, soindispensveis na preveno de reas contaminadas.

Fontes decontaminao

(resduos enterradose expostos),

vias de propagaoe receptores

FIGURA 2.3


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A gesto e preveno da contaminao do solo e das guas subterrne-

as abrange tanto o gerenciamento das reas contaminadas por rgospblicos e empresas, quanto a implementao de polticas e estratgiaspara tornar o uso do solo mais sustentvel.

O gerenciamento institucional de reas contaminadas engloba a iden-ticao, o controle e a interveno nessas reas com a nalidade deassegurar a proteo da sade da populao e dos bens ambientais,especial e prioritariamente em reas de grande risco.

A revitalizao de reas urbanas degradadas por contaminao repre-senta um elemento importante na gesto de reas contaminadas e nouso sustentvel do solo: reas contaminadas podem ser re-inseridas nociclo econmico, voltando a oerecer uma uno social, desde que oscuidados necessrios ao gerenciamento do risco sejam implementados.Isso no implica a necessidade de eliminar totalmente a contaminaoe devolver ao solo sua multiuncionalidade (que pode ser invivel doponto de vista econmico). Contaminaes residuais so aceitveis,uma vez o risco seja controlado. Isso pode acontecer atravs da compa-tibilizao do uso planejado de um terreno com as condies ambien-

tais do solo e das guas subterrneas por medidas de restrio do uso(controle institucional). O tratamento da contaminao em nveis bai-xos, como por exemplo o tratamento da gua subterrnea por mtodoshidrulicos de bombeamento e extrao dos contaminantes, pode atdeixar contaminaes remanescentes, uma vez que eles no apresen-tem risco para o uso declarado. Medidas de conteno que cortam asvias de propagao dos contaminantes at eles no mais alcanarem osreceptores habitualmente barreiras sicas ou hidrulicas tambmpodem ser implantadas e integradas em projetos arquitetnicos e daconstruo civil (impermeabilizao da supercie, lajes etc.) e assim

garantem a segurana dos uturos moradores. Com o apoio de mto-dos avanados de investigao e tecnologias modernas de remediao,permite-se identicar, avaliar e sanear ambiental e economicamente oimpacto negativo de uma contaminao, adequando a qualidade dosolo anteriormente contaminado para uturos usos, de modo que obem-estar dos novos usurios seja garantido, a revitalizao seja viveleconomicamente e os imveis valorizados.

A obteno de dados e inormaes conveis sobre um terreno, as-sim como sua avaliao criteriosa representam o primeiro e importan-te passo para o gerenciamento e reutilizao bem-sucedido de reascontaminadas, inserido em um processo de planejamento e desenvol-vimento urbano sustentvel. A coleta e interpretao desses dados einormaes dentro do quadro normativo-legal vigente no Brasil soobjeto dos captulos a seguir.


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3. Quadro Legal-Normativode maior relevncia aotema reas contaminadasAvAlIAO AmBIeNTAl De TeRReNOsCOm POTeNCIAl De CONTAmINAO


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QUADRO legAl-NORmATIvO De mAIOR RelevNCIA AO TemA ReAs CONTAmINADAs

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Alegislao que envolve a contaminao do solo e das guas

subterrneas, entre outros, em relao ao uso-ocupao dosolo, bem como as respectivas responsabilidades expedi-da pelos trs entes ederativos brasileiros, Unio, Estados e

Municpios, dependendo da abrangncia e do contedo da matria aser disciplinada, consoante ser adiante apresentado.

Conorme exposto na Figura 3.1, a legislao aplicvel ao assunto oriunda de vrios setores do quadro legislativo e abrange atos legisla-tivos, bem como outros atos administrativos e normativos emanados

das autoridades competentes do Poder Executivo ou por rgos cole-giados, como por exemplo decretos, resolues, portarias etc. Normastcnicas tambm so aplicadas, como, por exemplo, as emitidas pelaAssociao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT).

Diante da inexistncia de uma poltica pblica especca para o tema dapreveno e gesto da contaminao do solo e das guas subterrneasem nvel ederal no Brasil, diversas questes envolvendo a reutiliza-o de reas contaminadas para empreendimentos imobilirios e ns

habitacionais ainda carecem de um quadro legal e de instrumentosadequados, como, por exemplo, nas questes de responsabilidade doinvestidor e uturo responsvel pela remediao da rea, a escolha dosobjetivos da remediao, a comunicao do risco e a articulao entreos rgos pblicos competentes.No nvel estadual, ressalta-se a competncia dos Estados para legis-lar sobre meio ambiente e atuar na proteo ambiental e no controleda poluio. Neste contexto, o Estado de So Paulo, destacando-secomo pioneiro no cenrio brasileiro, editou normas, diretrizes e pro-cedimentos institucionais sobre gerenciamento de reas contami-nadas, que ornecem o suporte para a atuao dos rgos pblicose a orientao s entidades privadas. Busca-se, primordialmente,promover o adequado gerenciamento destas reas e a reabilitaopara um uso uturo denido.

Uma legislao municipal sobre uso e ocupao do solo e sobre a pre-veno da ocupao de reas urbanas degradadas por contaminao,especialmente no contexto do licenciamento de obras, comea a dis-

ciplinar a reutilizao de reas contaminadas ou suspeitas de contami-nao, como, por exemplo, em cidades como So Paulo, Santo Andre Rio de Janeiro. No restante das municipalidades brasileiras, a promul-gao de leis especcas sobre o gerenciamento, remediao e reutiliza-o de reas contaminadas ainda incipiente ou inexistente.


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rantir o bem-estar de seus habitantes. H tambm previso de que a

propriedade urbana cumpra uma uno social, devendo atender asexigncias undamentais de ordenao da cidade expressas no planodiretor municipal.

Ainda, nos termos do plano diretor do Municpio de So Paulo, terrenosno edicados, subutilizados ou no utilizados (possivelmente em de-corrncia de contaminaes existentes) no cumprem a uno social.Nestes casos h a previso de aproveitamento compulsrio, por meio

da aplicao, pelo municpio, dos seguintes instrumentos: parcelamen-to ou edicao compulsrios; imposto sobre a propriedade predial eterritorial urbana (IPTU) progressivo no tempo; desapropriao compagamento mediante ttulos da dvida pblica.

A existncia de uma rea contaminada contraria regulamentao daConstituio Federal. Se a rea urbana estiver abandonada, haver odescumprimento da uno social da propriedade por parte do proprie-

trio, o qual ser obrigado a dar um novo uso ao seu terreno. Por outrolado, pela possibilidade de causar risco sade humana ou ao meioambiente, uma rea contaminada tambm no atende os princpiosbasilares previstos no artigo 225 da Constituio Federal, que dita quetodos tm direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, bemde uso comum do povo e essencial sadia qualidade de vida, impondo-se ao Poder Pblico e coletividade o dever de deend-lo e preserv-lopara as presentes e uturas geraes.

A trplice responsabilidade em matria ambiental oi prevista na Consti-tuio Federal nos seguintes termos: as condutas e atividades conside-radas lesivas ao meio ambiente sujeitaro os inratores, pessoas sicasou jurdicas, a sanes civis, penais e administrativas, independente-mente da obrigao de reparar os danos causados.

Em termos jurdicos, uma rea contaminada constitui uma espcie derea poluda, a qual, por sua vez, uma espcie do gnero rea degra-

dada. Neste sentido, embora ainda no exista no Brasil uma lei ou pol-tica pblica que trate especicamente do tema reas contaminadas,os dispositivos legais reerentes poluio e degradao, inclusiveaqueles relativos trplice responsabilidade em matria ambiental, soplenamente aplicveis s reas contaminadas.


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3.2 Legislao FederalSegue uma listagem comentada das principais normas brasileiras quetm alguma relevncia na gesto e preveno da contaminao do soloe das guas subterrneas.

3.2.1 Normas ambientais e tcnicas de preveno,licenciamento e controle da poluio

So constitudas pelas normas de proteo ao meio ambiente atra-vs dos princpios de preveno e recuperao, abordando tambma questo das responsabilidades, as atribuies da esera pblica e osinstrumentos de controle e licenciamento, como segue:

Lei n 6.938, de 31.08.81, denominada Poltica Nacional de MeioAmbiente, tem como um de seus princpios a recuperao de reasdegradadas. Estabelece como um dos objetivos a imposio, ao polui-dor e ao predador, da obrigao de recuperar e/ou indenizar os danoscausados.

A responsabilidade civil objetiva em matria ambiental oi prevista demodo que o poluidor obrigado, independentemente da existnciade culpa, a indenizar ou reparar os danos causados ao meio ambientee a terceiros, aetados por sua atividade.

Os termos degradao da qualidade ambiental e poluio, nosquais uma rea contaminada se encaixa, oram denidos pela Lei con-orme segue:

degradao da qualidade ambiental representa a alterao adversadas caractersticas do meio ambiente;

poluio oi denida como a degradao da qualidade ambiental re-sultante de atividades que direta ou indiretamente:a) prejudiquem a sade, a segurana e o bem-estar da populao;b) criem condies adversas s atividades sociais e econmicas;c) aetem desavoravelmente a biota;d) aetem as condies estticas ou sanitrias do meio ambiente;

e) lancem matrias ou energia em desacordo com os padres ambien-tais estabelecidos.

Outro conceito importante estabelecido pela Poltica Nacional do MeioAmbiente oi o conceito de poluidor, que a pessoa sica ou jurdica,


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de direito pblico ou privado, responsvel, direta ou indiretamente, por

atividade causadora de degradao ambiental.

Lei n 7.347, de 24.07.1985, disciplina a ao civil pblica, prevendoa responsabilidade por danos morais e patrimoniais causados ao meioambiente. A ao poder ser proposta pelo Ministrio Pblico, pelaUnio, Estados, Municpios, associaes, dentre outros. A condenaoser uma obrigao de azer ou no azer (por exemplo, remediar umarea contaminada ou deixar de emitir poluentes) ou pagamento deindenizao em dinheiro.

Resoluo CONAMA n 273, de 29.11.2000, estabelece os procedi-mentos para o licenciamento ambiental de postos de abastecimento,instalaes de sistemas retalhistas e postos futuantes de combustveis,bem como estabelece os responsveis legais pela reparao de passivoambiental ou de dano ambiental decorrente de acidentes ou vazamen-tos, que entre outros podem causar reas contaminadas.

3.2.2 Trplice responsabilidade: civil,penal e administrativa

O Cdigo Civil, aprovado pela Lei n 10.406, de 10.01.2002, tambmadotando a teoria da responsabilidade civil objetiva pelo dano ambien-tal, estabelece no artigo 927 que aquele que, por ato ilcito, causar danoa outrem, ca obrigado a repar-lo.

Ainda, haver obrigao de reparar o dano, independentemente deculpa, nos casos especicados em lei, ou quando a atividade normal-

mente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, riscopara os direitos de outrem (pargrao nico do art. 927).

A teoria do risco consiste na obrigao de reparar os danos causadosa terceiros, independentemente de ter havido uma atuao dolosa ouculposa por parte do responsvel, devendo existir apenas o nexo causalentre o dano e a(s) atividade(s) realizadas no seu interesse ou mesmosob seu controle. Assim, o poluidor deve assumir integralmente todosos riscos que advierem da sua atividade.

Alm da responsabilidade objetiva pelo dano ambiental, o Cdigo Civilestabeleceu expressamente obrigaes com relao ao direito de pro-priedade: o direito de propriedade deve ser exercido em consonnciacom as suas nalidades econmicas e sociais e de modo que sejampreservados, de conormidade com o estabelecido em lei especial,


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a fora, a auna, as belezas naturais, o equilbrio ecolgico e o patrim-

nio histrico e artstico, bem como evitada a poluio do ar e das guas(pargrao 1 do art. 1.227).

A responsabilidade criminal em matria ambiental encontra-se disci-plinada na Lei Federal n 9.605, de 12.02.1998, denominada Lei deCrimes Ambientais, que estabelece sanes penais e administrativasem decorrncia de atos lesivos ao meio ambiente.

Podem ser responsabilizados por crimes ambientais quem, de qualquerorma, concorrer para a sua prtica, na medida da sua culpabilidade. Alei menciona exemplos como o diretor, o administrador, o membro deconselho e de rgo tcnico, o auditor, o gerente, o preposto ou man-

datrio de pessoa jurdica, que, sabendo da conduta criminosa de ou-trem, deixar de impedir a sua prtica, quando podia agir para evit-la.

Uma inovao trazida pela lei reere-se possibilidade de a pessoa ju-rdica cometer crime ambiental. Conorme estabelece o artigo 3: aspessoas jurdicas sero responsabilizadas administrativa, civil e penal-mente conorme o disposto nesta Lei, nos casos em que a inrao sejacometida por deciso de seu representante legal ou contratual, ou deseu rgo colegiado, no interesse ou benecio da sua entidade.

O crime de poluio previsto no artigo 54 desta lei pode ser aplicados reas contaminadas que se encaixem na situao nele prevista. Deacordo com o reerido artigo, constitui crime causar poluio de qual-quer natureza em nveis tais que resultem ou possam resultar em danos sade humana, ou que provoquem a mortandade de animais ou adestruio signicativa da fora.

Foram previstas algumas condutas agravantes, se o crime, por exemplo:tornar uma rea, urbana ou rural, imprpria para a ocupao humana;

causar poluio hdrica que torne necessria a interrupo do abasteci-mento pblico de gua de uma comunidade; dicultar ou impedir o usopblico das praias; ocorrer por lanamento de resduos em estados sli-dos, lquidos ou gasosos, ou detritos, leos ou substncias oleosas, emdesacordo com as exigncias estabelecidas em leis ou regulamentos.

Observao: Importante ressaltar que a responsabilidade do proprietrio porum terreno contaminado decorre apenas do ato de ele ter o domnio da rea(obrigaopropter rem), no importando se, quando da aquisio desta, sabiaou no da contaminao.


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Decreto n 3.179, de 21.09.1999, regulamentou a parte administrati-

va da Lei n 9.605, de 12.02.1998, e disciplinou as inraes adminis-trativas no mbito ederal. As penalidades passveis de aplicao so,por exemplo, advertncia, multa simples, multa diria, embargo deobra ou atividade, demolio de obra.

H previso de inrao administrativa relativa poluio, cuja redao(conduta punvel) a mesma do crime de poluio, sendo que a multapode variar de R$ 1.000,00 (mil reais) a R$ 50.000.000,00 (cinqentamilhes de reais). H tambm a previso de aplicao de multa diria.

3.2.3 Normas relativas a ocupao eparcelamento do solo urbano

Lei n 6.766, de 19.12.1979, disciplina o parcelamento do solo urba-no. H expressa proibio do parcelamento do solo em terrenos quetenham sido aterrados com material nocivo sade pblica, sem quesejam previamente saneados e em reas onde a poluio impea con-dies sanitrias suportveis.

Lei n 10.257, de 10.07.2001, denominada Estatuto da Cidade ouPoltica Nacional Urbana, estabelece diretrizes e instrumentos urba-nsticos, tributrios, nanceiros e jurdicos destinados a orientar a atu-ao urbanstica e o planejamento urbano por parte dos municpiosbrasileiros. Destaca-se a diretriz reerente ordenao e controle douso do solo, que prev a obrigao de evitar a utilizao inadequadados imveis urbanos, a deteriorao das reas urbanizadas, bem como

a poluio e a degradao ambiental.

3.2.4 Normas relativas ao gerenciamentode resduos slidos

Na realizao de empreendimentos imobilirios bem como inra-estru-tura pblica em antigas reas industriais contaminadas, os executorespodem se deparar com resduos slidos nocivos da produo industrial,

e com solos e entulhos contaminados. Seu gerenciamento (transporte,destinao nal) disciplinado pelas normas seguintes.

Resoluo CONAMA n 307, de 05.07.2002, estabelece diretrizes, cri-trios e procedimentos para a gesto dos resduos da construo civil.


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Exige a realizao de planos, programas e projetos de gerenciamen-

to de resduos da construo civil, assim como classica os resduosem quatro classes distintas, prevendo, para cada classe, a respectivadestinao adequada. Os resduos enquadrados na classe D desta re-soluo so considerados perigosos, devendo ser armazenados, trans-portados, reutilizados e destinados em conormidade com as normastcnicas especcas.

Norma Brasileira ABNT NBR 10004, de 2004, classica os res-duos slidos quanto aos seus riscos potenciais ao meio ambientee sade pblica para que possam ser gerenciados adequada-mente. Esta norma no possui o carter de norma no sentido

jurdico, entretanto, optou-se por mant-la neste captulo dadasua relevncia para o assunto ora tratado e de suma importnciapara o gerenciamento e destinao nal de resduos oriundos dereas contaminadas. Complementam esta Norma a NBR 10005,que trata do procedimento para obteno de extrato lixiviadode resduos slidos, a NBR 10006, que trata de procedimentopara obteno de extrato solubilizado de resduos slidos e a NBR10007, que disciplina a amostragem de resduos.

3.2.5 Normas de proteo sade pblicae do trabalhador

Normas Regulamentadoras n 1 at n 33, editadas pelo Ministriode Trabalho e Emprego, so relativas segurana e medicina do tra-balho, tambm aplicveis para trabalhadores em reas contaminadas.Porm carecem de exigncias especcas para a proteo da sadedos uncionrios rente aos problemas relacionadas a trabalhos nestesambientes. A Norma Regulamentadora n 18 reere-se s condies e

meio ambiente do trabalho na indstria da construo.

A Portaria MS n 518, de 25.03.2004, estabelece os procedimentose responsabilidades relativos ao controle e vigilncia da qualidade dagua para consumo humano e seu padro de potabilidade.

3.3 Legislao no Estado de So Paulo

O Estado de So Paulo a unidade da ederao que possui uma atu-ao eetiva sobre reas contaminadas. Por esta razo apresentamosna Tabela 3.1 um resumo das principais leis vigentes no estado de SoPaulo e os procedimentos normalizados pela Companhia de Tecnologiade Saneamento Ambiental (CETESB) aplicveis a reas contaminadas.


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3Encontram-se aqui resumidas as nor-mas de proteo ao meio ambienteatravs dos princpios de prevenoe recuperao, abordando tambm aquesto das obrigaes do poluidor,as atribuies da esera pblica noque se reere ao conjunta coma Secretaria de Sade e aos instru-mentos de controle e licenciamento,como segue:

Lei n 997, de 31.05.1976, dispesobre o controle da poluio do meioambiente, regulamentando o lana-mento de poluentes no solo, gua ouar. Estabelece previses quanto ao li-cenciamento ambiental, aplicao depenalidades e responsabilidades porinraes administrativas.

Decreto n 8.468, de 08.09.1976,aprova o regulamento da Lei n

997/76, xa as atribuies da CE-TESB , disciplina questes reerentesao controle da poluio da gua, ar esolo no Estado de So Paulo, as inra-es administrativas a scalizao e osprocedimentos para aplicao de san-es administrativas. Regulamenta ashipteses e restries de disposio deresduos no solo visando a prevenir aocorrncia de reas contaminadas.

A denio de poluio adotada nes-ta norma estadual engloba o conceitode contaminao, sendo consideradopoluente toda e qualquer orma dematria ou energia lanada ou liberada

Normas ambientais de preveno,licenciamento e controle da poluio

nas guas, no ar ou no solo (...) quetornem ou possam tornar as guas, o arou o solo imprprios, nocivos ou oen-sivos sade, inconvenientes ao bemestar pblico; danosos aos materiais, auna e fora; prejudiciais seguran-a, ao uso e gozo da propriedade, bemcomo s atividades normais da comu-nidade. No caso de cometimento deinrao administrativa (poluio oucontaminao do solo por exemplo),o Decreto prev a co-responsabilidadeentre aquele que cometer, concorrerpara sua prtica, ou dela se beneciar.

Lei n 9.509, de 20.03.1997, dispesobre a Poltica Estadual de MeioAmbiente e estabelece, como um deseus princpios, a recuperao do meioambiente degradado. Como um dosobjetivos, determina ao poluidor aobrigao de recuperar ou indenizar

os danos causados.

Decreto Estadual n 47.397, de04.12.2002, dispe que no ser emi-tida a licena de instalao quandohouver indcios ou evidncias de queocorrer lanamento ou liberao depoluio no solo. Exige-se, previamen-te ao pedido da licena de instalao,o saneamento (inclusive remediao)de reas objeto de deposio, aterra-

mento ou contaminao com materiaisnocivos sade pblica.

Decreto n 47.400, de 04.12.2002,regulamenta dispositivos da Lei n

Fcontinua

Como exemplos da atuao municipal no tema, encontram-se tambm

na Tabela 3.2 as principais Leis Municipais de So Paulo e Santo Andrque regulam as questes relativas ao gerenciamento de reas conta-minadas, parcelamento e uso do solo em terrenos contaminados oususpeitos de contaminao, sem isentar o leitor de procurar e consultarleis do seu estado e seu municpio.

Resumo das principaisleis e normas vigentesno Estado de

So Paulo aplicveisa reas contaminadas

TABELA 3.1

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9.509/97. Foi criado o Plano de De-sativao de Atividades Sujeitas aoLicenciamento Ambiental. Os em-preendimentos sujeitos ao licencia-mento ambiental devero comuni-car ao rgo ambiental competentea suspenso ou o encerramento dassuas atividades. A comunicao de-ver ser acompanhada de um planode desativao que contemple a si-

tuao ambiental existente e, se oro caso, inorme a implementaodas medidas de restaurao e derecuperao da qualidade ambien-tal das reas que sero desativadasou desocupadas. Nos casos que en-

F continuao

Normas de proteo aos recursos hdricos subterrneos

Lei n 6.134, de 02.06.1988, discipli-na a preservao dos depsitos natu-rais de guas subterrneas. Prev queos resduos lquidos, slidos ou gaso-sos, provenientes de atividades agro-pecurias, industriais, comerciais oude qualquer outra natureza somentepodero ser conduzidos ou lanadosde orma a no polurem as guassubterrneas.

Decreto n 32.955, de 07.02.1991,regulamenta a Lei n 6.134, de02.06.1988. Estabelece que ne-nhuma atividade poder poluir, deorma intencional ou no, as guassubterrneas. Caso haja alteraoem relao aos parmetros naturaisde qualidade da gua, o respons-vel pelo empreendimento deverpromover sua recuperao.

Normas que se aplicam a ocupao eparcelamento do solo urbano e seu licenciamento

Lei n 9.472, de 30.12.1996, discipli-na o uso de reas industriais que espe-cica. Com a redao dada pela Lei n

9.999, de 09.06.1998, regulamentaa ocupao e reutilizao de terrenosnas Zonas de Uso Predominantemen-te Industrial (ZUPI), de que tratam osartigos 6, 7 e 8 da Lei n 1.817, de

27 de outubro de 1978.Nestas reas,admitem-se os usosresidencial, comercial, de prestao

de servios e institucional quandose tratar de zona que tenha soridodescaracterizao signicativa do usoindustrial e no haja contaminaoda rea, mediante parecer tcnico do

Fcontinua

volvam passivos ambientais e reascontaminadas, as medidas de recu-perao e remediao devero serinormadas. Este decreto tambmprev que as restries ao uso veri-cadas aps a recuperao da readevam ser averbadas no Registro deImveis competente.

Resoluo Estadual Conjunta SS-

SMA n 1, de 06.06.02, deineprocedimentos para ao conjuntadas Secretarias de Estado da Sa-de e Meio Ambiente no tocante areas contaminadas por substn-cias perigosas.


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rgo ambiental estadual, desde queo uso pretendido seja permitido pelalegislao municipal.

Decreto n 52.053, de 13.08.2007,reestrutura o Grupo de Anlise eAprovao de Projetos Habitacio-nais (GRAPROHAB), composto porrepresentantes de rgos e empre-sas do Estado que se maniestam

conorme suas peculiaridades nombito de suas competncias. Em-preendimentos imobilirios com ns

habitacionais esto sujeitos anlisedo Grupo, como por exemplo, par-celamentos de solo e condomniosregidos pela Lei Federal n 4591, de16.12.1964, que se enquadrem emum dos itens: i) tenham mais de 200unidades habitacionais e no pos-suam inra-estrutura bsica de sa-neamento; ii) apresentem rea totalmaior que 50 mil m; iii) localizem-se

em rea especialmente protegida porlegislao ambiental e tenham maisde 10 mil m.

F continuao

Normas que se aplicam aogerenciamento de resduos slidos

Lei n 12.300, de 16.03.2006, instituia Poltica Estadual de Resduos S-lidos e dene princpios e diretrizes,objetivos, instrumentos para a gestode resduos slidos, com vistas pre-veno e ao controle da poluio, proteo e recuperao da qualida-de do meio ambiente, e promooda sade pblica, assegurando o usoadequado dos recursos ambientais noEstado de So Paulo. Classica os re-sduos em 6 categorias, disciplinando

o gerenciamento de cada uma delas(desde a gerao at a destinao naladequada). Estabelece as responsabi-lidades e dene as penalidades.

Em um de seus instrumentos previncentivos scais, tributrios e credit-cios que estimulem as prticas de pre-veno da poluio e de minimizaodos resduos gerados bem como arecuperao de reas degradadas e

remediao de reas contaminadaspor resduos slidos.

Dene o termo reas contaminadas,como sendo rea, terreno, local, ins-

talao, edicao ou beneitoria quecontenha quantidades ou concentra-es de matria em condies que cau-sem ou possam causar danos sadehumana, ao meio ambiente e a outrobem a proteger. rea degradada denida como rea, terreno, local,instalao, edicao ou beneitoriaque por ao humana teve as suas ca-ractersticas ambientais deterioradas.

Prev que os responsveis pela degrada-

o ou contaminao de reas em decor-rncia de suas atividades econmicas, deacidentes ambientais ou pela disposiode resduos slidos devero promover asua recuperao ou remediao.Alm da responsabilidade do geradordos resduos, prev a responsabilidadede seus sucessores pelos danos am-bientais, eetivos ou potenciais. Fixatambm a responsabilidade solidria

entre o gerador de resduos slidos dequalquer origem ou natureza e de seuscontroladores pelos danos ambientais,eetivos ou potenciais, decorrentes desua atividade.

Fcontinua


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A CETESB, por ser a entidade respon-svel pelo controle da poluio no Es-tado de So Paulo, exercendo o poderde polcia administrativa em matriaambiental, estabelece diretrizes, orien-taes e xa os procedimentos neces-srios ao gerenciamento de reas con-taminadas, incluindo aquelas que sero

objeto de ocupao imobiliria. Comoinstrumento para sua atuao, oramelaborados procedimentos tcnicos de-talhados para a investigao, avaliaoe remediao de reas contaminadas,assim como valores orientadores parasolo e guas subterrneas.

Deciso de Diretoria n 195, de23.11.05, publicada em 13.12.2005,dispe sobre a aprovao dos Valo-res Orientadores para Solos e guas

Subterrneas no Estado de So Paulo 2005. Estes valores (de reerncia,de alerta e de interveno) subsidiamas decises a serem tomadas quanto interveno adequada considerando ouso uturo da rea, representando uminstrumento essencial do gerencia-mento de reas contaminadas. (CE-TESB, 2005)

Deciso de Diretoria n 103/2007/C/E,de 22.06.2007, publicada no Dirio

Ocial em 27.06.2007, instituiu o Pro-cedimento para gerenciamento de reascontaminadas no Estado de So Paulo,incluindo o procedimento para Postos eSistemas Retalhistas de Combustveis.Em resumo, o procedimento:

Descreve a metodologia para o ge-renciamento de reas contamina-das, as etapas a serem executadas,seus objetivos, a orma como de-vem ser desenvolvidas e os respon-sveis pela sua execuo;

Prev a otimizao do gerenciamen-to, com a reduo de etapas sujeitasa aprovao prvia por parte da CE-

Procedimentos, normas e diretrizes do gerenciamen-to de reas contaminadas no Estado de So Paulo:

TESB, visando a agilizar a implemen-tao das medidas de interveno;

Prev a realizao de auditoria paraavaliar o atendimento ao procedi-mento

Estabelece a Declarao de Res-

ponsabilidade a ser assinada peloResponsvel Legal e pelo Respon-svel Tcnico;

Prev a Avaliao de Risco comoerramenta utilizada para denir anecessidade de interveno na reacontaminada e para estabelecer asmetas de remediao a serem atin-gidas; dene os nveis aceitveis derisco bem como as medidas neces-srias ao Gerenciamento de Risco;

Cria o Grupo Gestor de reas Con-taminadas Crticas;

Fornece subsdios de ao adminis-trativa na esera jurdica.

Com a Declarao de Responsabili-dade, os responsveis legal e tcnicoassumem expressamente a responsa-bilidade pelo contedo dos estudos erelatrios elaborados e apresentados

nas etapas envolvendo investiga-o, avaliao e remediao de reascontaminadas, inclusive na etapa daAvaliao Preliminar, que representa oenoque deste Caderno de Sustentabi-lidade. (CETESB, 2007)

Com relao publicidade de reascontaminadas, oi publicada no DirioOcial de 12.06.2006 a deciso comcarter normativo CG n 167/2005da Corregedoria Geral da Justia, que

prev a possibilidade de averbaode termo ou declarao de reacontaminada oicialmente emitidopela CETESB nas matrculas dos im-veis atingidos por contaminao deprodutos txicos e perigosos.


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So PauloDecreto n 42.319, de 21.08.2002, es-tabelece diretrizes e procedimentos re-lativos ao gerenciamento de reas con-taminadas no Municpio de So Paulo.Dene rea contaminada, rea suspeita

de contaminao, rea potencialmentecontaminada, avaliao de risco. Exigeque qualquer orma de parcelamento,uso e ocupao do solo, inclusive deempreendimentos pblicos, em reasconsideradas contaminadas ou suspeitasde contaminao, seja submetida apro-vao ou regularizao, aps a realizao(pelo empreendedor) de investigao doterreno e avaliao de risco para o usoexistente ou pretendido. Estabelece quea Secretaria Municipal do Meio Ambien-

te dever manter um cadastro de reascontaminadas e suspeitas de contami-nao para subsidiar as aes de outrasSecretarias Municipais em relao aotema. Cabe s Subpreeituras a scaliza-o preventiva nas reas contaminadasou suspeitas de contaminao, impedin-do ocupaes irregulares e inormando aSecretaria Municipal de Meio Ambientesobre quaisquer ocorrncias.

Lei n 13.430, de 13.09.2002, aprovou

o Plano Diretor Estratgico do Munic-pio de So Paulo. Estabeleceu, dentreseus objetivos, o controle e a reduodos nveis de poluio e de degradao,o controle da poluio da gua, do are, como diretriz da Poltica Ambiental,previu especicamente o controle dacontaminao do solo e subsolo. Comoum dos objetivos determinou a recupe-rao das reas pblicas degradadas oucontaminadas e a criao de mecanis-mos para que o mesmo ocorra em reas

particulares, com o repasse dos custos derecuperao para os responsveis pelagerao de contaminaes e resduos.O municpio tambm dever responsa-bilizar civilmente o prestador de servio,

Principais Leis

Municipais deSo Paulo e SantoAndr queregulam asquestes relativasao gerenciamentode reascontaminadas,

parcelamento e usodo solo em terrenoscontaminadosou suspeitos decontaminao

Normas municipais sobre uso e ocupacao do solocom enoque especial a reas contaminadas

produtor, importador, ou comerciante,pelos danos ambientais causados pelosresduos slidos provenientes de sua ati-vidade. Considerou como de interesseambiental as reas contaminadas oususpeitas de contaminao, que s po-dero ser utilizadas aps investigao eavaliao de risco especco.

Com relao ao zoneamento ambien-tal, previu que ser considerado, entreoutros atores, o cadastro de reascontaminadas disponvel poca desua elaborao.

Lei n 13.564, de 24.04.2003, dispesobre a aprovao de parcelamento desolo, edicao ou instalao de equipa-

mentos em terrenos contaminados oususpeitos de contaminao por mate-riais nocivos ao meio ambiente e sa-de pblica no Municpio de So Paulo.Nessa situao, a aprovao de qualquerprojeto por esta lei regulamentada carcondicionada apresentao de LaudoTcnico de Avaliao de Risco que com-prove a existncia de condies ambien-tais aceitveis para o uso pretendido noimvel. A anlise e deliberao do LaudoTcnico reerido, bem como do projeto

de recuperao ambiental da rea ae-tada, caro a cargo do rgo municipalcompetente.

Santo AndrDecreto n 15.091, de 08 de julho de2004, que dispe, na cidade de SantoAndr, sobre os procedimentos para olicenciamento ambiental de empreen-dimentos e atividades. Disciplina, entreoutros assuntos, o licenciamento deconjuntos habitacionais com mais de 200

unidades, com mais de 10 mil m2 ou queexijam movimentaes de terra superio-res a 3 mil m3, exigindo a investigao depassivos ambientais caso haja suspeita derea contaminada.

TABELA 3.2


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Duas publicaes de destaque, elaboradas pela CETESB, ornecemorientaes sobre as etapas do gerenciamento de reas contami-nadas, respectivamente, os cuidados necessrios na avaliao dopotencial de contaminaes em imveis, apresentando instrumen-tos e erramentas para sua execuo:

1 Manual de Gerenciamento de reas Contaminadas(CETESB, 2001), disponvel em www.cetesb.sp.gov.br/Solo/are-as_contaminadas/manual.asp, descreve em detalhe as etapas dogerenciamento de reas contaminadas da CETESB.

2 Guia de Avaliao do Potencial de Contaminao em Im-veis (CETESB, 2003), elaborado em 2003, no mbito da CmaraAmbiental da Indstria da Construo, para o Estado de So Paulo,pelo Grupo de Trabalho de reas Contaminadas, que est disponvelem www.cetesb.sp.gov.br/Solo/relatorios.asp, apresenta uma pro-posta de metodologia para identicao de indcios de contaminao

em imveis que recebero novos empreendimentos e orientaes deprocedimento caso haja indcios de contaminao.

Como refexo da crescente importncia do tema reas contaminadasno cenrio brasileiro, a tendncia atualmente que o tema seja am-plamente discutido e normatizado nas vrias eseras competentes. As-sim, h carncia de uma poltica pblica sobre gerenciamento de reascontaminadas em nvel ederal, que estabelea regras gerais. Nestecontexto, os Estados e Municpios devero regulamentar o assunto nombito de suas competncias e de acordo com suas peculiaridades.

Em nvel ederal, o Conselho Nacional do Meio Ambiente publicou a

Resoluo n 420, de 28 de dezembro de 2009 que dispe sobre cri-trios e valores orientadores de qualidade do solo quanto presenade substncias qumicas e estabelece diretrizes para o gerenciamentoambiental de reas contaminadas por essas substncias em decorrn-cia de atividades antrpicas.

3.4 Desafos e perspectivas


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O Governo do Estado de So Paulo promulgou a Lei N 13.577, de 8

de julho de 2009 que dispe sobre diretrizes e procedimentos para aproteo da qualidade do solo e gerenciamento de reas contamina-das, e d outras providncias correlatas.

Uma norma que entrou em validade em janeiro 2008 a ABNT NBR15515-1 (2007). Ela estabelece os procedimentos mnimos para avalia-o preliminar de passivo ambiental visando a identicao de indciosde contaminao de solo e gua subterrnea e assim representa uma

erramenta complementar metodologia aqui proposta.Espera-se que as normas acima citadas, no uturo, acilitem a gestodas reas contaminadas em todo o Brasil, no sentido de dar clareza esegurana tambm para os atores, empresas e envolvidos na implanta-o e nanciamento de empreendimentos imobilirios. Acima de tudo,ser indispensvel qualicar um grande nmero de prossionais paraatender as exigncias oriundas destas leis e normas, para no correr orisco da alta de implementao e viabilidade tcnica-operacional.


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4.Conceitos metodolgicosdo gerenciamento de

riscos emempreendimentosimobilirios

AvAlIAO AmBIeNTAl De TeRReNOsCOm POTeNCIAl De CONTAmINAO


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CONCeITOs meTODOlgICOs DO geReNCIAmeNTO De RIsCOs ememPReeNDImeNTOs ImOBIlIRIOs

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Ogerenciamento de reas Contaminadas (ACs), como es-tabelecido e implementado na maioria dos pases atuan-tes nos problemas relacionados contaminao do solo,inclusive no Estado de So Paulo, constitudo, de ormaresumida, pela identicao, investigao, avaliao de risco e imple-

mentao de medidas de interveno nessas reas.

Como representado na Figura 4.1, a seqencialidade implcita aoprocesso e parte de uma viso macro da seleo de uma regio ouinventrio de interesse com grande nmero de reas com potencial decontaminao (por exemplo um municpio, um bairro, uma bacia hidro-grca, o inventrio de propriedades de empresas estatais ou privadasque possuam potencial para causar contaminao do solo), percorren-do vrias etapas que abrangem a identicao de reas com potencialde contaminao, avaliao preliminar, investigao conrmatria edetalhada e avaliao de risco, sempre acompanhadas por momentosde priorizao, at chegar a um nmero reduzido de reas contamina-das prioritrias a serem submetidas a medidas de interveno visando a

Gerenciamento dereas contaminadas4.1

Relao entreabordagem

seqencialdas etapas de

gerenciamento dereas contaminadas,custos e priorizao

FIGURA 4.1


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sua reabilitao. evidente que, no decorrer deste processo, a base de

dados est sendo cada vez mais renada e detalhada, partindo de da-dos macro, coleta de inormaes j disponvel e passando para dadosanalticos complexos a serem obtidos por coleta de amostras e anliseslaboratoriais em determinadas reas. Da mesma maneira, os custos poretapa de investigao aumentam.

Os benecios do procedimento seqencial so entre outros:

Otimizao dos recursos: cada etapa leva a um resultado que orienta

um melhor planejamento com maior objetividade.Criao de momentos de deciso e planejamento: no m de cada eta-pa se gera uma concluso que infuencia o andamento da prxima,se or o caso, na orma de uma seqncia lgica.Transparncia sobre decises e clareza dos objetivos das intervenesa serem implementadas.

4.2 Gerenciamento de riscos

ambientais, legais e fnanceirosA existncia de reas contaminadas representa um desao especialpara o setor imobilirio. No decorrer de um negcio imobilirio, dis-tintas etapas requerem cuidados dierentes em relao ocorrnciade potenciais contaminaes de terrenos. A Figura 4.2 mostra em quemomento os riscos em negcios imobilirios devem ser gerenciados ouprevenidos.

No processo da seleo e antes da aquisio do terreno e da nego-ciao do crdito, o proponente deve se certicar sobre a situaoambiental do imvel, uma vez que ele, como detentor da rea aps acompra, ser responsvel legal e nanceiramente por sua investigaoe remediao, caso exista contaminao, mesmo no sendo o polui-dor. Nas ases consecutivas da implantao de um empreendimentoimobilirio, das obras e da construo, eventuais contaminaes no-identicadas e gerenciadas podem colocar em risco a sade do traba-lhador, decorrente da exposio ao material contaminado (risco ocu-pacional), durante os trabalhos com terra e entulho e, na seqncia,pode colocar em risco os uturos moradores do empreendimento (riscoambiental e de sade pblica) e pessoas expostas a entulhos e terrascontaminados dispostos inadequadamente (veja tambm item 2.4,Fig. 2.2). Assim, congura-se a situao de maior risco composto de ris-co ambiental, legal e nanceiro, oriundos de possveis impactos sade


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Riscos relacionadosa reascontaminadasna realizao deempreendimentosimobilirios

FIGURA 4.2

desses moradores, processos jurdicos e indenizatrios e a demolio eperda do empreendimento e dos investimentos. O empreendedor, oproprietrio e as partes envolvidas na realizao do negcio imobili-rio, inclusive a instituio nanciadora, respondero legal e nanceira-mente por todos os eventuais danos decorrentes destes riscos.

Para prevenir e gerenciar estes riscos, as etapas do desenvolvimentode um projeto imobilirio devem ser acompanhadas pelas etapas degerenciamento de reas contaminadas. Antes da aquisio ou da ne-

gociao de crdito, as partes interessadas devem avaliar o potencialde contaminao do terreno conorme descrito nesta publicao emVistoria do terreno (Cap. 5) e Levantamento bsico (Cap. 6). Estasetapas no gerenciamento institucional de reas Contaminadas corres-pondem Avaliao preliminar (CETESB, 2007). Durante esta etapa,se obtm os primeiros indcios sobre a existncia e natureza das conta-minaes, uma estimativa sucinta do risco ambiental e uma avaliaopreliminar da viabilidade do negcio. um momento crucial na tomadade decises sobre investimentos e responsabilidades.

Restando dvidas e suspeitas em relao a eventuais contaminaes,a prxima etapa antes da contratao da operao e do incio da obradeve ser a realizao de uma Investigao Conrmatria, que servepara legalmente enquadrar a rea como contaminada e assim subsi-diar decises para continuar ou encerrar o desenvolvimento do projeto


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imobilirio (Cap. 7). Nesta etapa e nas etapas seguintes, de avaliao

de risco e plano de remediao no-abordadas nesta publicao,ormulam-se as decises sobre a continuao do negcio, apesar dacontaminao detectada. Procuram-se solues tcnicas para a ade-quao ambiental do terreno, levando a uma reabilitao para uso de-clarado no caso, uma ocupao para ns residenciais.

A relao entre margem de erro inerente s etapas das investigaes eo nvel de evidncia do estudo das investigaes no linear (Fig 4.3).Mostra-se que as etapas de cil aplicao e pouco custosas de Vistoria

Relao entremargem de erro ecomplexidade deinvestigao nas

etapas degerenciamento de

riscos relacionados areas contaminadas

FIGURA 4.3

Observao: A importncia da avaliao do potencial de contaminao deterrenos se explica pela necessidade de identicar e gerenciar riscos ambientais

e prevenir riscos legais e nanceiros em um momento incipiente/ precoce do

negcio, ainda a um custo relativamente baixo.

de terreno e em especial do Levantamento bsico j proporcionam umamargem de erro reduzida, necessria para controlar e gerenciar os riscosinerentes do negcio imobilirio. Cabe ressaltar que da mesma maneiracomo aumenta o nvel de evidncia, os custos envolvidos aumentam acada etapa, em uno de os recursos e tcnicas de investigao apli-cados serem cada vez mais complexos, tornando necessrio dierentesmomentos de avaliao e dierentes nveis de deciso.


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4.3 Metodologia CAIXA paraavaliao do potencial decontaminao em terrenos

A metodologia de avaliao de potencial de contaminao em terre-nos aqui proposta alinhada com os procedimentos estabelecidos pelaCETESB (CETESB, 2007) e com as propostas de resoluo CONAMA

e com a norma tcnica ABNT NBR 15515-1 (2007) (veja item 3.4). Elavisa o ornecimento de orientaes tcnicas e de procedimentos paraa identicao e avaliao de indcios de contaminao em terrenosapresentados em propostas de nanciamento a empreendimentos ha-bitacionais submetidos anlise tcnica de Arquitetura e Engenharia, am de prevenir eventuais riscos ambientais, legais e nanceiros.

A metodologia aplica-se a trs conguraes de terreno, como ge-

ralmente encontrados nas propostas de nanciamento, envolvendo osetor imobilirio e de construo, com as seguintes caractersticas:

Terreno onde no passado se desenvolveu atividade industrial oucomercial com potencial poluidor, por exemplo: galpes industriais,postos de combustveis, depsitos de erros-velhos, instalaes deinra-estrutura erroviria, porturia etc.;

Terreno livre e sem ocupao ormal no passado e presente porm com

suspeita de pr-uso como rea de descarte de resduos ou outras ativi-dades com potencial poluidor para solos e/ou guas subterrneas;

Terrenos em cuja vizinhana imediata (at 200 m) existam ontes compotencial poluidor para as guas subterrneas (postos de combustveis,qualquer base de armazenamento de lquidos nocivos, indstrias etc.).

A elaborao da metodologia guiou-se pelo princpio da economici-dade dentro do processo, partindo de instrumentos e procedimentosde cil implementao e mnimo custo. Ele se aplica abrangnciatotal dos empreendimentos analisados e na medida em que os ind-cios levantados apontarem a necessidade, lanando mo de etapassucessivamente mais complexas e custosas. A metodologia abrangetrs etapas distintas, descritas a seguir e ilustradas na Figura 4.4.


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4.3.1 Vistoria do Terreno

A vistoria realizada por prossional de Arquitetura ou Engenharia Civil

da CAIXA tem o objetivo de vericar as caractersticas do terreno e seuentorno e suas possveis implicaes para o empreendimento proposto,inclusive de indcios de contaminao no solo, nas edicaes e nasguas subterrneas, pela identicao visual ou por entrevistas rpidasrealizadas durante uma breve vistoria do terreno.

Procedimento degerenciamento de

terrenos contaminados

ou com suspeitade contaminao e

inteno dereabilitao para uso

residencial

FIGURA 4.4


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Objetivo e conceitos bsicos

A deteco de indcios de contaminao no solo, nas edicaes e nasguas subterrneas representa o objetivo da primeira etapa da avaliaodo potencial de contaminao de terrenos. Trata-se de um levantamentosucinto de inormaes especicas durante uma vistoria de campo, na qualse vericam visualmente as caractersticas do terreno e as condies doentorno sob aspectos ambientais e da viabilidade do projeto habitacional.O levantamento das inormaes orientado por um questionrio simplescom perguntas em relao ocupao atual e passada do terreno e seu

entorno, ocando em atos que podem servir como indcios de contamina-es existentes no terreno em questo. Neste sentido, ele representa umaverso mais sucinta e simplicada do questionrio contido no Guia para aavaliao do potencial de contaminao em imveis (CETESB, 2003).

A deteco de indcios de contaminao deve subsidiar as primeirasdecises sobre a aptido do terreno para seu uso habitacional. Nestaetapa, se procuram responder as seguintes perguntas:

A situao ambiental atual bem como o histrico do terreno mostra

indcios que levem a suspeitar da existncia de contaminaes nosolo/guas subterrneas que, por sua vez, poderiam intererir comum uturo uso habitacional?

O atual entorno do terreno bem como o histrico da sua ocupaomostram indcios que alimentam a suspeita de que contaminaes desolo/gua subterrneas ou suas potenciais ontes nas proximidadesimediatas do terreno possam atingir o terreno ou infuenciar seusuturos usos?

O conceito de levantamento sucinto de inormaes representadona Figura 4.5. restrito a dados e observaes-chave de 4 grupos deinormaes:

Inormaes que permitem concluir sobre a ocupao do entorno, taiscomo zoneamento, especialmente industrial (ZUPI, ZI) e uso do solo.

Inormaes sobre a existncia e indcios de possveis ontes de con-taminao no entorno como postos de combustveis, bricas, erros-velhos ou depsitos de lquidos.

Caractersticas da ocupao atual e passada do terreno, tais como o desenvolvimento de atividades industriais com potencial de conta-minao ou seu uso para descarte de resduos.

Presena de vestgios ou indcios de resduos nocivos no terreno, taiscomo tambores, cheiros qumicos, colorao articial.


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O Captulo 5 contm o procedimento e orientaes prticas e ilustra-tivas para a identicao dos indcios de contaminao nos terrenosapresentados CAIXA para desenvolvimento imobilirio. Trata-se de

uma metodologia de resposta rpida e cil aplicao. Deve-se ressal-tar, porm, que possui uma margem de erro ainda relativamente gran-de (veja Fig. 4.3) por causa da sua caracterstica meramente descritiva,da diculdade de detectar contaminaes muitas vezes no visveis aolho nu e da qualicao do executor, especialmente quando ele notem conhecimentos especcos e treinamento especializado. Contudo,dada acilidade de realizao da Vstoria do Terreno para empreendi-mentos, a aplicao dos critrios descritos neste captulo altamenterecomendvel e possui custo muito baixo.

Observao: importante ressaltar que a maior parte dos terrenos apresen-tados nas propostas de nanciamentos habitacionais ainda de terrenos queno contm indcios de contaminao, embora j seja considervel a parcelade terrenos com pr-uso potencialmente contaminante daqueles apresenta-dos em determinadas situaes de ocupao nas Regies Metropolitanas deSo Paulo e Rio de Janeiro, como j destacado no item 2.3.

Grupos de inormaesa serem levantados na

vistoria do terreno

FIGURA 4.5

Concluso desta etapa e averiguao:Caso sejam identicados indcios de conta-minao, o terreno ser classicado como rea potencialmente contaminada (AP)e ensejar a necessidade de aproundar as inormaes, prosseguindo na meto-dologia para a prxima etapa de Levantamento Bsico. Do contrrio, o terrenoprossegue normalmente na anlise tcnica para desenvolvimento imobilirio.


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4.3.2 Levantamento Bsico (LB)

Esta segunda etapa baseada em um estudo detalhado sobre o histri-co de ocupao e uso do terreno. Visa undamentao (conrmaoou descarte) dos indcios de contaminao levantados durante a etapada Vistoria e assim j possui uma margem de erro menor do que a etapaanterior na identicao de riscos. O LB constri um conjunto de dadose inormaes levantados por anlise de documentos existentes, ins-pees de campo e entrevistas direcionadas que requerem prossionalqualicado com conhecimentos em geologia, hidrologia, toxicologia equmica industrial bem como experincia nesse tipo de levantamentoe tem margem de erro inerior a Vistoria do Terreno.

Objetivo e conceitos bsicos

O Levantamento Bsico um processo de coleta, anlise e proces-samento de um mximo de dados e inormaes atuais e histricosdisponveis sobre uma rea com potencial ou suspeita de contaminaoe seu entorno, incluindo inspees em campo e visitas rea, sem a rea-lizao de coletas de amostras ou anlises sico-qumicas sobre o meio

sico do local. Ele constitui a etapa subseqente da Vistoria do Terrenoque tem como objetivo a identicao de indcios de contaminao(Cap. 5). Assim, o LB representa, num primeiro momento, um aproun-damento do nvel de evidncia sobre a situao ambiental, no que sereere contaminao do solo e das guas subterrneas. Este processo orientado por um escopo mnimo de exigncias tcnicas descritas noCaptulo 6 e que se reerem aos objetivos especcos a seguir:

1. Fundamentao ou descaracterizao da suspeita de contamina-o indicada na etapa da Vistoria do Terreno.

2. Formulao de uma idia preliminar sobre o risco para o uturo uso(habitacional) apresentada na orma de um documento compre-ensvel, como concluso da interpretao dos dados e inormaescoletados nesta etapa.

3. Elaborao de recomendaes que orientam as etapas subseqen-tes, na orma de um modelo conceitual e de recomendaes espe-cicas para investigaes tcnicas (Investigao Conrmatria).

4. Elaborao de subsdios para decises em relao ao custo/bene-

cio do empreendimento.Neste sentido, o LB junto com a Vistoria de Terreno representam ins-trumentos do gerenciamento de reas contaminadas amplamente es-tabelecidos em pases de grande incidncia de reas contaminadas,como Estados Unidos e pases de Europa. Eles se tornam necessrios


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em decorrncia do grande nmero de reas potencialmente contami-

nadas nesses pases e da necessidade de obter respostas rpidas quesubsidiem, entre outros, a transerncia imobiliria.

Nos Estados Unidos, o Environmental Site Assessment Phase I repre-senta uma etapa do gerenciamento de reas contaminadas (Standardpractice) e tem a proposta de denir uma boa prtica comercial e deuso costumeiro para realizar a identicao da presena de substnciasnocivas em um terreno (inclusive derivados de petrleo), que podemsignicar uma ameaa sade humana (recognized environmentalconditions). Neste sentido, ela representa um padro que orienta aexecuo de uma avaliao ambiental de um terreno por um presta-dor de servios ambiental. Ela padronizada na norma ASTM E 1527-05 (ASTM, 2005) e na diretriz ederal All Appropriate Inquiry, de11/2005 (USEPA, 2005).

O campo de uso e aplicao desta diretriz e da norma est claramenterelacionado transerncia e comercializao de imveis e proprieda-des. O objetivo principal deste processo obter subsdios para poderisentar ou proteger o proprietrio de responsabilidades (Landowner

Liability Protections LLPs) inerentes da Lei CERCLA, de 1980, oque regulamenta responsabilidades, obrigaes de compensaes eaes reparatrias dentro da norma Brownfeld Amendments, de 2002(USEPA, 2002). Depois de ter executado a All Apropriate Inquiry e noter encontrado substncias nocivas, um comprador inocente (Innocentpurchaser) ou um proprietrio de um terreno que sore um impacto deuma contaminao de uma terreno vizinho, no pode ser responsabili-zado no mbito da lei CERCLA. Para obter esta certido negativa sobrea existncia de contaminaes, o procedimento da avaliao ambientalde terrenos tem que ser apropriado ou adequado (appropriate). O

procedimento voluntrio e serve para obter os benecios legais acimadescritos. Os princpios conceituais desta prtica oram internalizadasna metodologia aqui apresentada.

Na Alemanha, a ase da avaliao preliminar chamada reconheci-mento histrico (historische Erkundung) az parte da identicaoe cadastramento de reas contaminadas. Cabe, no Pargrao 11, daLei Federal de Proteo do Solo, de 1998 (BMU, 1998), aos rgosambientais estaduais regulamentar e implementar este processo, ge-ralmente atravs dos rgos municipais, dentro do gerenciamento depassivos ambientais (Altlasten). Na alta do prprio corpo tcnico erente ao enorme nmero de reas, a execuo do reconhecimen-to histrico geralmente terceirizada, orientada e subsidiada pordiretrizes e normas tcnicas extremamente bem detalhadas para aexecuo, elaboradas e ornecidas pelos rgos ambientais compe-


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tentes. Exemplos so o Guia para o reconhecimento integral de reas

abandonadas e depsitos velhos de resduos (LUA- LandesumweltamtNordrhein-Westalen, 2001) e o Manual de levantamento histrico dereas suspeitas de contaminao (LU - Landesamt r UmweltschutzBaden-Wrttemberg, 1992).

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