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7/27/2019 imoveis-residenciais

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MANUAL DASLOCAES DEIMVEIS

RESIDENCIAISURBANOS

Por Paulo Caldas Paes*Manual Registrado na Fundao

Biblioteca Nacional sob o n 541.597,

Livro 1030, Folha 315.

1.0- Apresentao do Manual:

Tema de grande repercusso, a locao de imveis urbanos, regulamentada pela Lei n

8.245 de 18 de outubro de 1991, fonte de grande consulta pelos profissionais do

mercado imobilirio, inquilinos e proprietrios.

No ss o obje ti vo nes te ma nu al es cla re cer de for ma pr tic a e sim ples os pri nc ip ais te ma s

relacionados s locaes residenciais urbanas.

Est e tra balh o de ve se r usa do co mo fo nte r pid a e pr tica de co nsu lta .

Para mas esclarecimentos s dvidas ou para sugestes disponibilizamos nosso e mail:

ppa es @ad v. oabs p.or g.b r
mailto:[email protected]:[email protected]


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2.0 Ab ra ngn cia da Le i:

Im ve is lo ca li za dos em r ea urb ana ou no , mas qu e se des tine m ao uso de fi nid o na Lei.

So entendidos como imveis urbanos aqueles que, mesmo situados na rea rural,

tenham finalidade ou utilidade urbana.

De ss a for ma, lo ca es re sid enci ai s ou aque la s des ti na das ao co mr cio , hos pita is, re as

de lazer, cultura, esporte, educao, qualquer que seja a localidade do imvel,

enquadram-se nas locaes urbanas e, portanto, devem seguir as determinaes da Lei

n 8.245/91.

2.1 - Ex cl us es :

N o es to aco be rt adas pel a Lei de Loc ao , es pao s des ti na dos a:

- Imveis de propriedade da Unio, Estados e Municpios, suas autarquias e fundaes

pbl ica s;

- Vagas de garagem e espao para estacionamento de veculo;

- flat, hotel e aquele que preste servio regular a seu usurio;

- Demais locaes de bens e servios reguladas pelo Cdigo Civil.

3.0 Re sci s o con tra tu al:

Na s loc a es com pra zo de ter min ad o, o lo ca dor no po de res ci ndi r o co ntr ato an tes do

pra zo def in ido .

J o in qu ili no po de res cin di r a loc a o me dian te co munic a o ao lo ca do r co m

antecedncia mnima de 30 dias, alm de arcar com a multa prevista em contrato

(limitada a 3 aluguis).

A multa ser pag a co m ba se no tem po re mane sce nte do co ntr ato .

Ex em plif ica ndo: em um co ntra to de 30 me se s, tr ans co rr id os 10 mes es de su a vig n cia ,o in quili no pa gar 2/3 da multa pre vi sta .

3.1- Di sp ensa do pa gam en to da multa no ca so de mud ana do lo ca l de em pre go:

Est a mu lta se r disp en sa da no ca so de mu dan a do lo ca l de tra bal ho do in qui lin o,

quando esta decorrerda transferncia, pelo seu empregador, para prestar servios em

localidades diversas daquela do incio do contrato.

Ne st e ca so , de ve o in qu il in o notif ica r, por es cr it o, o lo cador co m pra zo de , no mnimo,

30 dias de antecedncia.

3. 2 - Re sc is o qua ndo pr azo fo r in det er mina do:

Quando o contrato no estipular prazo de durao, tanto o inquilino quanto o locador

pod em re nu nc ia r, bas ta nd o inf or mar su a dec is o ao loc ador ou ao lo ca t ri o co m

antecedncia de 30 dias.

Na fa lta de co mu nic a o, o in qui lin o dev er arc ar co m o va lo r co rr es po nde nte a 1 m s

de aluguel e encargos da locao.

4.0 Ve nda do im v el terc ei ro :


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No ca so de ve nda do im v el loc ado, o pro pr iet ri o de ve r co nfer ir o dir eito de

pre fe rn ci a ao seu inq uil in o. (o qual te r 30 dia s pa ra se ma nife sta r) .

4. 1 - De sr es pei to ao dire ito de pre fer ncia :

Inqu ili no , pre ter id o em se u dir eito de pr ef er n ci a, pode r re cl amar pr oces su alme nte, as

pe rd as e dan os, ev en tu alm ente , so fr ida s.

4.2 Pr orr oga o da loc a o:

No ca so de ve nda do im v el a ter ce iro , aps a co nfi rm a o da fal ta de in te re ss e do

locatrio pela aquisio, o novo proprietrio poder pedir o imvel dando por

encerrada a locao, conferido ao inquilino o prazo de 90 dias para desocupao.

Contudo, novo pro pri et ri o de ve r re sp eit ar a loc a o, qua ndo o co ntr ato for ce leb rad opor pra zo det erm in ado , ex ist in do cl u su la es pec f ic a que de te rm in e a co ntin uida de dalocao no caso de venda e, por f im, que o contrato esteja registrado junto ao Cartrio

de Re gist ro de Im v eis .

Caso o novo proprietrio no manifeste seu desinteresse pela continuidade da locao

no prazo de 90 dias, contados do registro da venda no Cartrio de Registro de Imveis,

a locao ser prorrogada at a finalizao do prazo do contrato em vigncia.

5. 0 De sf az imen to da lo ca o:

O contrato de locao poder ser rescindido nos seguintes casos:

I- Exis t nci a de ac ord o en tr e Loca do r e Loca t ri o;II- Pr tica de in fr ao leg al ou co ntra tu al;

III- Fa lta de pag ame nto do alu gu el e en ca rg os da lo ca o;

IV- Rep aro urg en te exi gid o pel o Pod er Pblic o no po den do se r ex ec uta do qua ndo

ocupado ou, podendo, o inquilino se recuse a consentir.

6.0 Cesso, sublocao ou emprstimo:

Condicionada autorizao do locador.

7.0 Ajuste do aluguel:

O valor do aluguel poder ser livremente estipulado pelas partes contratantes

(proprietrio e inquilino). A Lei probe apenas sua vinculao ao salrio mnimo, moedaestrangeira ou variao cambial.

8.0 Reviso judicial do aluguel:

Aps 3 anos de vig n ci a do co ntra to de lo ca o ou de aco rd o re aliza do, as pa rt es

po der o pe dir re vi s o ju dic ia l do alu gu el, a fi m de aju st - lo ao pre o pr ati ca do no

mercado.

9. 0 Dev ere s do lo ca dor:

Enqu adr am- se en tr e os de ve re s do pro pr ie t ri o do im v el:

I- en tre ga r o im v el em es tad o de se rv ir ao us o de st in ado;


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II- gar antir o uso pa cf ico do im ve l;

III mant er a for ma e des tin o do im v el ;

IV- re sp ond er pe lo s vci os ou de feit os ante rio re s loc ao ;

V- descrever o estado do imvel;

VI- fornecer recibo discriminado das importncias pagas;

VII- pagar eventuais despesas no levantamento de informaes cadastrais (certides depro te st o, Ser asa e SPC , den tre ou tr os ) do loc atr io e de se u fiado r;

VIII- pagar imposto,taxa e o prmio de seguro complementar contra fogo, que incidamou ve nham a in cid ir so br e o im v el , sa lvo dis posi o ex pre ssa em con tr rio no

co ntra to;

IX- ex ib ir ao loc atr io co mpr ova nte s da par cel a ex igid a;

X- paga r as de sp es as ex tra ord in ri as de co ndom nio .

10.0 Deveres do inquilino (locatrio):

En qua dra m-s e en tre os dev ere s do in qu ilin o:

I- pag ar o alug uel e en ca rg os no pr azo est ip ula do ou, na fa lta de su a es ti pu la o ,a t o 6

dia til do ms seguinte ao vencido,

II- se rvi r- se do im v el co nfo rm e o uso co nve nci on ado ou pre su mi do ;

III- re st itu ir o im v el no es ta do que re ce beu ;

IV - Co munic ar dan o ou turb a o de te rc eir o;

V- reparar dano provocado.

VI- no modificar o imvel sem consentimento do locador;

VII- entregar ao locador ttulos de cobrana, bem como qualquer intimao, multa ou

exigncia de autoridade pblica, ainda que dirigida a ele, locatrio;

VIII- pagar as despesas de telefone, luz, gs, gua, esgoto, IPTU;

IX- per miti r vi st or ia do im ve l e ad mi tir a vis ita de ter ce iro s no ca so de ven da do

imvel;

X- cu mpr ir a co nve n o de co ndo m ni o e se u re gul ame nto in ter no;

XI- paga r o pr m io do se guro de fia n a;

XII- paga r as des pe sa s ord in ri as de co ndo m ni o.

11.0 Cobrana do aluguel e encargos:

O locador poder efetuar a cobrana do aluguel, juntamente, com os encargos da

locao. (exemplo: taxa condominial, impostos etc.)

12.0 Reparos no imvel:


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Caso o imvel necessite reparos urgentes, de responsabilidade do locador, o inquilino

ser obrigado a autorizar que o proprietrio os execute.

Porm, caso o reparo dure mais de 10 dias, o inquilino ter direito ao abatimento do

valor do aluguel, proporcional, ao perodo excedente.

Caso os reparos consumam mais de 30 dias, poder o inquilino rescindir o contrato delocao em vigncia.

13.0 Das benfeitorias:

So 3 as modalidades de benfeitorias agregadas ao imvel pelo inquilino:

- nec es s ri as: aquelas destinadas a manuteno.

- teis: agregam utilidade ao imvel.

- Volupturias: visam tornar a ocupao do imvel pelo inquilino mais confortvel e,

que, geralmente, aproveitem de forma exclusiva seus interesses.

14.0 - Das modalidades de garantia:

A Le i de Lo ca o es ta bel ec e 4 moda lid ad es de gara ntias porm, trataremos das 3 maisusuais.

Ca u o:

Pode ser prestada em bens mveis ou imveis:

Quando prestada em dinheiro, o valor mximo permitido corresponde a 3 meses de

aluguel e, ser depositado em caderneta de poupana vinculada ao contrato.

A lei est ipu la o reg istr o da ca u o ju nto ao ca rt ri o de ttu los e docu men to s qu an do

tratar-se de bens mveis e, no Cartrio de Registro Imobilirio quando referir-se a bens

imveis.

Fi an a :

Trata-se da modalidade mais comum e, usualmente utilizada no mercado imobilirio, na

qual, figura como garantidor das obrigaes assumidas pelo inquilino, o Fiador.

Cabe ressaltar que o fiador poder ter seu imvel levado leilo em caso de falta depaga men to do alug uel e enc ar gos da loc a o pel o in quilin o e, no caber o respaldo da

impenhorabilidade de seu imvel, assunto que trataremos mais adiante.

Seg uro Fi an a:

Contratado junto s seguradoras ou instituies financeiras, assemelha-se a figura do

fia dor .

Ne sta moda li dad e de ga ra nt ia o inq uil in o co ntr ata atr av s de re mun er a o, uma apl ic e

que beneficia o locador no caso de falta de pagamento do aluguel e encargos da locao.

O seguro fiana vem se tornando cada vez mais comum, porm, o valor praticado, ainda

afugenta um crescimento mais vertiginoso.

14.01 Vigncia da garantia:


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A ga ra ntia pre sta da pelo in qu ilin o fi ca vi ncu lad a at a dev olu o do im ve l lo ca do. No

entanto, pode-se ajustar clusula contratual contrria a esta determinao.

14.02 Substituio do fiador ou da garantia:

Loca dor pod er re quer er do in qui lin o no va gara ntia co ntra tu al nos ca so s de:

- morte do fiador.

- ausncia, falncia ou insolvncia do fiador declarada judicialmente.

- alienao ou gravao de todos bens imveis do fiador ou mudana de residncia sem

comunicao.

- exonerao do fiador.

- prorrogao do contrato de locao por prazo indeterminado quando a fiana for

ajustada por prazo determinado.

- desaparecimento de bens mveis.

- desapropriao ou alienao do imvel.

15.0 Pagamento antecipado do aluguel:

A co bra na ant ec ip ada do alug uel , so men te per mit id a nos ca so s da lo ca o por

temporada ou quando no existir qualquer tipo de garantia prestada pelo inquilino.

16.0 Locao com prazo determinado:

Como regra, os contratos de locao so ajustados por escrito e possuem prazo de

vigncia de 30 meses.

17.0 Locao por temporada:

Trata-se de uma modalidade especial de locao residencial, com prazo mximo de 90

dias. Destina-se a uso limitado, pelo prazo, do imvel pelo inquilino.

Lo ca dor po de re qu er er um a das mo da li dade s das gar anti as j tra ta da s ne ste man ual .

17.01 Pagamento do aluguel por temporada:

Est a moda lid ad e de loca o perm ite que o lo ca dor ef et ue a co bra na , an te cip ad am en te ,

de todo o valor do aluguel pelo perodo.

17.02 Prorrogao do prazo:

Ap s 30 dias do tr min o do pra zo da loc a o po r tem por ada, o con tra to pass ar a

po ss uir pra zo ind et er min ad o.

18.0 Locao para moradia relacionada a emprego:

A lo ca o no ser co ns ider ada res ide nci al, qu an do se u lo ca tri o for pe ss oa jur d ic a, e,

o imvel, for destinado ao uso de seus titulares, diretores, scios, gerentes, executivos

ou empregados.

19.0 - Das Multas:


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a) Mu lt a pela falt a de pa gam en to do alugu el :

A Lei de Loc a o no es ti pula per cen tual mxi mo so br e a mu lt a a se r aplic ada fa ce a

fa lta de pag am en to do alu gu el pelo in qu ilin o.

O percentual praticado pelo mercado limita-se 20% sobre o valor do aluguel.

b) Mu lta pel o des cum pri men to de cl u su la co ntr atua l:

Lim it ada a 3 alug ui s.

c) Mu lta pela re sc is o an te cip ada do co ntr ato:

O inquilino que deseje rescindir o contrato sem motivo justo e, antes do prazo previsto,

arcar com a multa equivalente 3 alugueis porm este valor ser calculado,

pro porc ion al men te ao te mp o re man es ce nte.

20. 0 Dos juro s:

O percentual dos juros limitado a 1% ao ms.

21. 0- Da co rr e o mo net ri a:

O aluguel do contrato de locao pode sofrer reajuste a cada perodo de 12 meses e,

nunca antes deste prazo.

O ndice mais utilizado na atualizao do valor do aluguel o IGPM.

22 .0 Da s desp es as de Co ndom nio :

Di vi did as em des pes as extr aor din ria s e ord in ri as conforme sua destinao.

22. 1- De sp esa s extraordinrias (re sp ond em o pr opri et ri o):

Vide quadro-anexo com exemplos de despesas Extraordinrias.

22. 2 - Des pes as or din r ia s (re sp on dem o in qu il in o):

Vide quadro-anexo com exemplos de despesas Ordinrias.

23. 0 In quil ino e su a re la o co m o co ndo mn io:

Conforme previso do artigo 24, pargrafo 4 da Lei 4.591/64, inquilino poder

part ic ip ar e del ib er ar, bem co mo vo tar em ass em bl ia , mes mo sem pos su ir pro cura o

outorgada pelo locador, desde que o locador no comparea esta e, em sua pauta, no

estejam previstas despesas extraordinrias.

24.0 - Bem de fam lia :

O fiador do contrato de locao, conforme j mencionado, responde pela obrigao com

seu imvel residencial ou no.

Tratado pela Lei do Bem de Famlia (Lei 8.009/90), o bem im ve l do fia do r re st aexcludo da garantia da impenhorabilidade, ou se ja, no cas o de fa lt a de pag ame nto dealuguel ou encargos da locao pelo inquilino, o imvel do fiador poder ser levado

leilo para garantir o pagamento de tais despesas ao locador.

25 .0 Re ajus te do va lo r do alugu el:


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O valor do aluguel somente poder ser reajustado a cada perodo de 12 (doze) meses.

Est e re aju ste en co ntr a-se pr evi st o no art ig o 28 da Lei 9. 069 /9 5.

O ndice mais utilizado para o reajuste dos contratos de locao o IGPM.

26. 0 Co nclu s o:

Esp er am os que co m est e mo des to tra bal ho , pos sa mos te r es cla re ci do em part e, alg un s

dos principais temas desta importante Lei que regulamenta as locaes urbanas.

* Paulo Caldas Paes advogado formado pela Universidade Paulista (UNIP) e autor de diversos artigosjurdicos na rea imobiliria. Foi analista do Procon de Santana de Parnaba/SP. Mais informaes:

[email protected]
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