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IMT

Imposto Municipal s/ Transmissões Onerosas de Imóveis

Incidência geral – artº. 1º

O IMT incide sobre as transmissões onerosas de imóveis situados em território nacional, sujeitando a imposto o efeito do contrato (e não a sua celebração) isto é, incide sobre as transmissões enunciadas nas normas legais previstas no CIMT, qualquer que seja o título por que se operem (a enunciação é exaustiva – 33 diferentes actos jurídicos ou contratos).

Em condições normais a transmissão é um efeito imediato da celebração do contrato (artº 408º do CC). Há coincidência entre o conceito de transmissão civil e fiscal.

No entanto, deve referir-se que nas normas de incidência do CIMT estão enunciados alguns tipos de actos e contratos que não operam, na realidade, transmissões jurídicas de direitos sobre imóveis. Por exemplo, a constituição de direitos reais menores sobre imóveis quando a constituição é onerosa.

De referir ainda que o CIMT qualifica como transmissões alguns factos que o não são, na realidade, para nenhuns outros efeitos da ordem jurídica, mas que estão tipificados, no código, como factos susceptíveis de operar transmissões para efeitos do IMT e, assim, sujeitas a imposto.

Por exemplo, a celebração de contrato promessa de aquisição e alienação de bens imóveis em que seja clausulado –

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no contrato ou posteriormente – que o promitente adquirente pode ceder a sua posição contratual a 3º. Ou o caso das procurações irrevogáveis. Ou ainda os casos de tradição da posse do imóvel.

Incidência objectiva e territorial – artº 2ºO IMT incide:a)- Sobre as transmissões, o título oneroso, do direito de propriedade (direitos reais s/ imóveis) ou de figurar parcelares desse direito (direitos reais menores – artº 1305 e 1306 CC) – artº 2º/1, artº 12º/4 e artº 13º;b)- Sobre um conjunto de assimilações de transmissões onerosas (ficções de transmissões fiscais - artº 2º/2, 3, 4 e 5).

Factos sujeitos:

1- Aquisição do direito de propriedade plena s/ imóveis – artº 2º/1 –

O IMT é liquidado por iniciativa do SP, em qualquer SF (Serviço de Finanças; por meios electrónicos (artº. 19º/1); Conservatórias Registo Predial no âmbito do Casa Pronta (DL 263-A/07, de 23.07);

O valor tributável segue o regime regra do VPT ou do valor do acto ou contrato … o maior (artº. 12º/1);

O IMT deve ser pago no próprio dia ou nº 1º dia útil seguinte, sob pena de ficar sem efeito (artº 36º/1);

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Se, mais tarde, se verificar a resolução do contrato e ainda não tiverem decorridos 8 anos, podem ser restituídos 1/8 por cada número de anos que faltarem para 8 …(artº 45º) ou se a resolução se efectuar por mútuo consenso, considera-se haver transmissão para efeitos de IMT (artº 2º/5 al. a) – facto 14;

Se a aquisição respeitar a prédio exclusivamente para habitação própria e permanente de montante até € 92.407, fica isenta (artº 9º): o reconhecimento da isenção é automático pelo SF onde for apresentada a mod. 1 – artº10/8 al. b); condicionada ao facto de não ser dado destino diferente ao prédio no prazo de 6 anos (artº 11º/7), liquidando o SF, neste caso, apenas o Selo da Verba 1.1 da TGIS (artº 2º/3; artº 23/4 e 5 e artº 44/4).

2- Aquisição de figuras parcelares do direito de propriedade s/ Imóveis – artº. 2º/1

O valor tributável é o valor declarado se superior ao valor determinado pelas regras especiais previstas no artº 13º;

Se a transmissão respeitar ao usufruto, uso ou habitação do prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, beneficia da isenção referida no artº 9º ou de redução de taxas do artº 19º/1 al. a).

3- Contrato-Promessa com tradição – artº 2º/2 al. a) É afastada a tributação das promessas de aquisição com

posse, se o promitente comprador destinar o imóvel a

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habitação própria e permanente e, não conste do contrato promessa a possibilidade de cedência da posição contratual a terceiro ou haja procuração irrevogável.

No caso de tradição, que não seja para a habitação própria e permanente, paga o IMT no prazo de 30 dias contados da posse (artº 36º/5).

Quando for celebrado o contrato que opere a transmissão jurídica (escritura ou DPA), efectua-se a liquidação adicional ou reembolso de IMT, conforme o caso (artº 22º/3, redacção da Lei 64-A/2008, de 31.12).

Se o promitente adquirente não vier a celebrar a escritura ou DPA e abandone a posse, pode reclamar ou impugnar a restituição do IMT, sendo este anulado 1/8 por cada ano que faltar para 8 (artº 44/2);

Se a resolução do contrato se operar, por mútuo consenso, depois de passados 10 anos sobre a tradição ou posse, considerar-se haver sujeição a IMT (2ª parte da alínea a) do nº 5 do artº 2º - facto 34).

4- Aquisição no termo da vigência do contrato de locação financeira

Na locação financeira de imóveis, adquiridos pelo locatário no final do contrato, sem valor residual (artº 12º/4, regra 14ª), ficará isento nos termos do DL 311/82

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(se não houver dívidas) ou será o do valor residual determinado ou determinável nos termos do respectivo contrato.

5- Arrendamento com cláusula de transmissão de propriedade –artº 2º/2 al. b)

Contrato de locação/venda cujo valor tributável corresponde ao VPT ou rendas acordadas, o maior – artº 12º/1 e 5 al. g).

6- Arrendamento ou sub-arrendamento a longo prazos – artº 2º/2 al.c)-

Devam durar mais de 30 anos – O IMT incide s/ o VPT ou s/ a renda anual vezes 20 – o maior (artº 12º/4 regra 10ª, 1ª parte).

7- Transmissão da propriedade ao arrendatárioNos arrendamentos de longo prazo se o arrendatário vier a adquirir o prédio, o IMT incide sobre a diferença entre o VPT na data do arrendamento e o VPT da data de aquisição ou s/ o valor declarado, se superior – artº 12º/4, regra 10ª, 2ª parte.

8- Contrato promessa de aquisição e alienação com cláusula de livre cedência da posição contratual – artº 2º/3 al. a)

9- Cessão da posição contratual no exercício do direito conferido em contrato promessa – artº 2º/3 al. b)

Valor Tributável :O IMT incide s/ o sinal – artº 12º/4 regra 18ª

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Sujeito Passivo: Primitivo promitente adquirente e por cada um dos sucessivos promitentes adquirentes – artº 4º/alínea e).

Taxa aplicável :Nos termos do artº 17º/5, a correspondente ao preço acordado, aplicável ao sinal, não sendo aplicável qualquer isenção ou redução de taxa, ainda que a parte do preço corresponda a qualquer dos escalões previstos na alínea a) do nº 1 do artº 17º; (NB- aplica-se as taxas da alínea b) nº. 1 artº 17º)Taxas em vigor à data da liquidação - artº 18º/1

Momento da liquidação: Antes da celebração do contrato-promessa ou antes da cessão da posição contratual – artº 22º/2;

Contrato definitivo (escritura ou DPA):Acerto de contas com um dos contraentes que já tenha pago parte ou a totalidade do IMT (liquidação adicional) – artº 23º/3.

Exemplo: Contrato-promessa de aquisição e alienação c/ cláusula de

livre cedência

Em 2009.01.12A (promitente vendedor) …….… promete vender a B (promitente adquirente)Preço acordado – € 200.000 Sinal - € 40.000

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IMT s/ € 40.000: Artº 2º/nº 3 al. a); artº 4º/ al. e); artº 12º/ nº 4 regra 18ª. Artº 18º/nº 1

Em 2009.03.02 – B faz Cedência a C Valor da cedência: € 60.000IMT s/ € 60.000: Artº 2º/ nº 3 al. b); artº 4º/ al. e); artº 12º/ nº 4 regra 18ª.Artº 18º/nº 1

Em 2009.03.14 – Celebração do Contrato Compra/Venda de A com C pelo valor acordado € 200.000

Liquidação do IMT: (Hipótese de Prédio urbano exclusivamente destinado Habitação Própria e Permanente - artº 17º/nº 5, redacção Lei 64-A/2008, de 31.12)

Cálculo do IMT € 172.348 x 2,2636 = 3.901,27€ 27.652 x 7,0000 = 1.935,64 (artº 17º/nº 1 al. b)€ 200.000 5.836,91

Taxa aplicável (5.836,91 : 200.000) = 2,92%

Imposto devido por B (Pagamento do sinal):

€ 40.000 x 2,92% = € 1.168

Imposto devido por C:Pela cedência de B, em 2009.03.02

€ 60.000 x 2,92% = € 1.752

Pela realização do contrato (escritura entre A e C)

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172.348 x 1,7274% = 2.977,14 27.652 x 7,0000% = 1.935,64 200.000 4.912,78 (artº 17/nº 1 al. b)

Imposto pago 1.752,00 (artº 22º/nº 3)Imposto a pagar 3.160,78

10- Cedência de posição contratual em outros contratos promessa ou ajuste de revenda

Sujeito passivo : É o contraente originário (não beneficiando de qualquer isenção), salvo se provar que não recebeu qualquer quantia, para além da que constava, no contrato promessa, para além do sinal ou princípio de pagamento, demonstrando-o através de documentos idóneos ou concedendo autorização para acesso à informação bancária – artº 4º/ al. g);

Pagamento do IMT (artº 36º):Prazo de 30 dias a contar da celebração do contrato definitivo - al. a) ou 30 dias a contar da decisão do não reconhecimento do direito à exclusão – al. b)

Cedências de Posição contratual ou ajuste de revenda (exclui a cedência a 3º. nomeado ou a sociedade em constituição).

Exemplo:A, promitente vendedor, e B, promitente comprador, celebram

contrato promessa de compra e venda, sem cláusulas, de um imóvel no valor de € 150.000, tendo B, nesse momento, entregue € 50.000, como sinal e princípio de pagamento. A escritura está prevista realizar-se no prazo de 4 meses.

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Se B pretender ceder a sua posição contratual a um 3º C e caso A, promitente vendedor, aceite o negócio, fiscalmente e sob o ponto de vista do IMT, 3 situações podem acontecer:

1º- B, no prazo de 30 dias após a cedência, declara (no SF) que recebeu meramente o sinal e demonstra isso mesmo através de documentos idóneos ou concede acesso à informação bancária. Recebe o sinal no montante de € 50.000 de C e fica excluído de tributação – artº 4º/ al. g);

2º- B, no prazo de 30 dias após a cedência, declara que recebeu meramente o sinal, mas não demonstra isso mesmo através de documentos ou não concede, à AF, o acesso à informação bancária. Fica sujeito a tributação em IMT sobre € 150.000, a liquidar no prazo de 30 dias após a decisão que não reconheceu o direito à exclusão da tributação (artº 4º/ al. g) e artº 36º/ nº 9 al. b);

3º- B faz cedência da posição contratual ou ajuste de revenda a C pelo valor acordado. Como não é uma mera cedência de posição, nada alega à AF (SF). Neste caso fica sujeito a IMT s/ € 150.000, a liquidar no prazo de 30 dias, contados da celebração do contrato definitivo (escritura/DPA), entre A e C (artº 4º/ al. g) e artº 36º/9 al. a).

11- Contrato para pessoa a nomear - (artº 2º/4)

Sujeito passivo: Contraente originário e a pessoa nomeada, se esta não for identificada no prazo de 5 dias, por declaração escrita com os elementos referidos no artº 25º, ou se o contraente originário beneficiou de isenção – artº 4º/ al. b).

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A identificação do 3º para quem se contratou pode recair sobre pessoa colectiva em constituição, desde que seja indicada a sua denominação social ou designação e o nome dos respectivos fundadores ou organizadores (artº 25º/1, in fine).

Feita a declaração, antes ou depois do contrato para pessoa a nomear, não é possível identificar pessoa diferente (artº 25º/2).Se vier a ser nomeada a pessoa identificada na declaração, é averbada a sua identidade na declaração para efeitos de liquidação do IMT e procede-se à anulação deste se a pessoa nomeada beneficiar de isenção (artº 25º/3).

12- Procuração irrevogável c/ poderes de alienação de imóvel – artº 2º/3 al. c) (Vide artº 265º/2 e 3 Cod. Civil)

13- Substabelecimento de procuração irrevogável com poderes de alienação de imóvel – artº 2º/3 al. d)

Valor tributável :IMT s/ o valor do contrato ou s/ o VPT (o maior) - artº 12º/1.

Sujeito passivo :O IMT é devido pelo procurador ou por quem tiver sido estabelecido (artº 4º/ al. f).

Taxa aplicável : 5% ou 6,5%, consoante a procuração confira poderes para alienar prédios rústicos ou urbanos, não podendo beneficiar de qualquer isenção ou redução de taxa – preâmbulo do Código.

Momento da liquidação : Antes da outorga notarial da procuração ou antes do substabelecimento (artº 22º/2).

Contrato definitivo (escritura ou DPA):

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Acerto de contas com um dos contraentes que já tenha pago parte ou a totalidade do IMT (liquidação ou anulação) – artº 22/3.

Exemplo:

A passa procuração irrevogável a B sobre prédio urbano X, destinado a habitação, com o VPT de € 150.000, sendo o valor do negócio € 160.000.

1- B tem que proceder à liquidação do IMT antes da celebração da procuração (artº 22º/2), sobre o valor do contrato (artº 12º/1); a taxa é de 6,5%;

2-Se B, mais tarde:

2.1 – Fizer escritura/DPA de compra e venda consigo mesmo, é feito

o acerto de contas nos termos do artº 22º/3, havendo neste caso lugar a uma anulação tendo em conta a redução de taxas (destino à habitação – artº 17º/1 al. b);

2.2- Se substabelecer C, com os mesmos poderes, este liquida IMT

de forma idêntica à celebração da procuração;

2.3-Se B celebrar escritura com C, este paga IMT pela compra e

venda (sem acerto de contas) e B perde o IMT pago.

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14- Permutas de imóveis –

15- Permutas de imóveis - artº 2º/5 al. b)Entendendo-se como troca ou permuta, o contrato em que ambas as prestações envolvem imóveis (artº 4º al. c).

16- Promessa de permutaNos contratos promessa de troca ou permuta com tradição para um dos permutantes, é tratado como se de compra e venda se tratasse artº 4º/al. d).

Nas permutas de imóveis :

Sujeito Passivo : O permutante que receber os bens de maior valor – artº 4º/ al. c)

Valor Tributável :A diferença declarada de valores quando superior à diferença de VPTs – artº 12º/ 4, regra 4ª.

Pagamento :No caso de permuta de bens presentes por bens futuros – absolutamente futuros – antes da celebração do contrato;No caso de permuta de bens presentes por bens futuros – relativamente futuros, no prazo de 30 dias a contar da aquisição pelo alienante – artº 36º/10

NB – Os bens futuros são avaliados quando adquirirem natureza de prédio, nos termos do CIMI – artº 14º/2;

No caso de imóveis a construir, adquire essa natureza de prédio se tiver aprovado projecto de construção – artº 14º/3; Deve ser junta cópia autenticada – artº 20º/2.

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Exemplo:

A é proprietário de um terreno para construção, com projecto aprovado para construir um bloco de apartamentos, com o VPT de € 550.000, o qual aceitou permutar por 3 apartamentos a construir por B, mais € 90.000 em dinheiro a pagar por este B.

Os 3 apartamentos foram avaliados, segundo o projecto, por € 650.000.

Entende-se como de troca ou permuta o contrato em que as prestações de ambos os permutantes compreende bens imóveis, ainda que futuros – artº 4º/ al. c), parte final;

Nos contratos de permuta de bens presentes por bens futuros, a transmissão quanto a estes, ocorre quando os mesmos se tornem presentes, a não ser que o Código disponha considerar data anterior (artº 5º/3).

No caso de imóveis a construir (prédios absolutamente futuros) para efeitos da permuta, considera-se que o bem futuro é prédio quando se encontre aprovado o respectivo projecto de construção (artº 14º/2 e 3).

Assim sendo,

Estamos perante um contrato de permuta sujeito a IMT – artº 2º/5 al. b);

O SP é A por ser o permutante que recebe bens de maior valor, segundo o VPT (€ 650.000) – artº 4º/al. c);

O valor tributável é a diferença entre os VPTs (€ 650.000,00 – 550.000,00 = 100.000) por ser superior à diferença entre os

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valores declarados (€ 90.000, valor entregue por B a A aquando da celebração do contrato) – artº 12º/4, regra 4ª;

O pagamento do IMT é devido antes da celebração do contrato de permuta – artº 36º/10, al. a).

17- Alienação da herança ou quinhão hereditário

- Artº 2º/5 al. c) parte final:

Devem ser declarados todos os imóveis e indicar-se a quota parte que o alienante possui na herança (artº 20º/3);

Não se reconhecendo a quota parte do co-herdeiro, o IMT é liquidado s/ o valor do contrato em relação aos bens imóveis, ficando sujeito a correcção (artº 26º/1);

O SF competente para a liquidação é o competente para a liquidação do Imp. Selo (nas transmissões gratuitas) e, caso não haja lugar à liquidação deste imposto, no SF da localização dos prédios (artº21/3 e 4).

18- Venda ou Cessão do direito sobre águas

Artº 2º/5 al. d) Prevê-se a tributação da transmissão do direito de determinadas

águas de fontes e nascentes, através da venda ou cessão; As águas enquanto incorporadas no solo são parte integrante do

prédio. Se são desintegradas por negócio jurídico, mesmo sob a forma de autorização para exploração, está esse negócio sujeito a IMT;

Como o Código não estabelece forma de determinação do valor da venda ou cessão do direito, a base tributável para liquidação

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do IMT é o valor declarado, podendo ser avaliados nos termos do artº 14º/4 a 6 do CIMT.

19- e 21- Entradas com bens imóveis para a realização do capital social das sociedades a quem foi reconhecida personalidade jurídica, comerciais e civis sob forma comercial - (artº 2º/5 al. e) 1ª. parte)e

Adjudicação dos imóveis aos sócios na liquidação dessas sociedades e a adjudicação como reembolso em espécie de unidades de participação decorrente da liquidação de fundos de investimento imobiliário fechados de subscrição particular, (artº 2º/5 al. e) 2ª. parte- alterado Lei nº 66-B/2012, de 31.12)

Valor tributável:É o maior entre o VPT do prédio e aquele por que entrarem para o

activo das sociedades – artº 12º/4 regra 12ª.

20- Aquisição/cessão de partes sociais nas sociedades que possuam bens imóveis – artº 2º/2 al. e)

Quando algum sócio passe a dispor de, pelo menos, 75% do capital ou de 100%, quando o número de sócios se reduza a 2, marido e mulher, casados no regime da comunhão geral de bens ou adquiridos.

Equipara-se a uma transmissão onerosa a aquisição no domínio do capital social de uma sociedade com imóveis (75%);

O valor tributável corresponde à % do capital social que o adquirente passa a deter multiplicado pelo valor dos bens imóveis da sociedade;

O valor dos imóveis é o seu VPT ou, sendo superior, o valor do balanço;

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Quando o SP, que já tenha pago IMT pela aquisição de determinada % do capital social e adquirir uma % adicional do capital social, pagará IMT, por essa aquisição, sendo o valor tributável sujeito a imposto o que resultar da multiplicação do valor dos imóveis pela % adicional adquirida no capital;

Se a sociedade se dissolver e todos ou alguns imóveis forem adjudicados ficarem a pertencer a sócios já tributados, o IMT pela nova aquisição incidirá sobre a diferença (artº 12º/4 regra 19ª).

Exemplo:

A sociedade XPTO, Lª, releva no seu activo um imóvel – prédio urbano, com o VPT de € 100.000, sendo este o valor de contabilístico/balanço.

O capital social é distribuído pelas seguintes quotas:

Sócio Artur – 65%; Sócio Babo – 10%; Sócio Carlos – 15%; Sócio Dário – 10%.

Em Fevereiro de 2010, o sócio Artur vai adquiriu a quota ao sócio Carlos e, posteriormente, a posição social do sócio Babo.

Determinação da matéria colectável, para efeitos de liquidação do IMT, face ao dispositivo legal a que se refere o artº 12º/4 regra 19ª e suas alíneas:

1- Pela aquisição da participação social ao sócio Carlos, Artur passou a deter 80% do capital social da empresa XPTO, Lª. A liquidação será a seguinte:

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Capital social: € 100.000 x 80% = € 80.000

Quota detida: € 80.000 x 6,5% = € 5.200

2- Ulterior aquisição da quota ao sócio Babo: Artur passa a deter 90% do capital social da empresa XPTO, Lª. O IMT será liquidado como segue:

Capital social: € 100.000 x 90% = € 90.000

Participação detida depois da aquisição: €90.000

Participação anteriormente detida : € 80.000

Diferença: € 10.000 x 6,5% = € 650,00

3- Se entretanto Artur adquirisse ainda a participação ao sócio Dário (10%), efectuar-se-ia a liquidação do IMT s/ a matéria colectável de € 10.000, correspondente à diferença entre o somatório da matéria colectável determinada nas liquidações anteriores e a base tributável correspondente à participação social agora adquirida.

NB: Se porventura a sociedade viesse a ser dissolvida e os direitos reais de propriedade dos imóveis forem adjudicados ao sócio já tributado em sede de IMT, o imposto devido será apurado pela diferença entre o valor dos bens adjudicados e o valor por que anteriormente já foi liquidado IMT (al. c) regra 19ª).

21- Entradas com imóveis p/ sociedades civis sem personalidade jurídica

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23-Cessões de partes sociais ou de quotas nas sociedades civis sem personalidade jurídica24- Admissão de novos sócios nas sociedades civis sem personalidade jurídica – artº 2º/nº 5 al. f)

O valor tributável é o VPT dos imóveis ou aquele porque os mesmos entrarem na sociedade – o maior (artº 12º/4,regra 12ª).

25- Transmissão de bens imóveis por fusão ou cisão de sociedades referidas na alínea e), nº 5 do artº 2º ou dos fundos de investimento referidos na alínea g) do nº 5 do artº 2º, – artº 2º/5 al. g)

Valor tributável:O IMT é incidente sobre o VPT de todos os imóveis das sociedades

ou dos fundos de investimento objecto de fusão ou cisão que se transfiram para o activo das sociedades ou dos fundos de investimento que resultarem da fusão ou cisão, ou pelo valor por que entrarem para o activo das sociedades ou dos fundos de investimento, se for superior. Artº 12º/4 regra 13ª. (redacção Lei nº 66-B/2012, de 31.12 – OE/2013).

Vide isenção artº. 60º do EBF.

26- Transmissão de benfeitorias – artº 2º/5 al. h).Tributa-se o valor declarado ou o resultante de avaliação nos termos do artº 14º/4 a 6, o maior.

27- Aquisição de bens imóveis por acessão – artº 2º/5 al. h)

Referimo-nos à aquisição industrial imobiliária (Acessão: dá-se acessão, quando com a coisa que é propriedade de alguém se une e incorpora outra coisa que lhe não pertencia - artº 1325; acessão imobiliária artºs 1339/1343 – obras, sementeiras,

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plantações/materiais alheios/terreno alheio/de boa fé ou má fé/prolongamento edifício por terreno alheio);

Tributa-se a indemnização a pagar.

28- Transmissão da propriedade ao pensionista

O IMT incide sobre o VPT abatido do valor actual da pensão, ou sobre o valor do acto ou contrato – o maior (artº 12º/4 regra 9ª).

29 - Indemnização por expropriação por utilidade pública – artº 12º/4 regra 17ª.

O IMT incide sobre o montante da indemnização.

30- Indemnização por expropriação, por utilidade pública, fixada por acordo ou transacção

O IMT é calculado pelo regime regra do artº 12º/1 (VPT ou valor do acto ou contrato, o maior).

31- Aquisição de imóveis ao Estado, Regiões Autónomas, Autarquias locais, por arrematação judicial ou administrativa

É o preço do acto ou contrato – artº 12º/4, regra 16ª.

32- Transmissão por exercício do direito de preferência Só será liquidado IMT ao preferente se o que lhe competir for diverso do liquidado ao preferido, arrecadando-se ou anulando-se a diferença (artº 24º).

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33- Excesso da quota-parte de imóveis em divisão ou partilha – artº 2º/5 alínea c)

(Não aplicável se o excesso resultar de acto de partilha por efeito de dissolução do casamento que não tenha sido celebrado no regime da separação de bens – redacção da Lei 64-A/2008, de 31.12 e circular nº10/2009)

Na partilha, o valor do excesso de imóveis sobre a quota-parte do adquirente é calculada em face do VPT ou com base na partilha, se superior (artº 12º/4, regra 11ª);

As taxas a aplicar ao valor tributável corresponde ao valor global do prédio (artº 17º/6, redacção da lei 64-A/2008, de 31.12, revogando a circular nº. 10/89).

Sujeição Simultânea – artº 3º e 15º do IMT e artº 1º/4 do Código do Imposto do Selo

As doações de imóveis com entradas ou com pagamento de pensões a favor do doador ou ainda, com o encargo de pagamento de dívidas ao próprio donatário ou a 3º (artºs 3º e 15º do CIMT e artº 1º/4 do CIS e artº 964º Código Civil).

A doa Imóvel a B A _____________________________ B

(doador) (donatário)

Donatário paga

IMT SELO

Entradas a favor do Doador Pelo Valor da entrada Diferença

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Encargo de dívidas ao donatário

Pelo valor da dívida Diferença

Encargo de dívidas a 3º Pelo Valor da Dívida Diferença

Pagamento Pensões ao doador

Pelo Valor actual da pensão

Diferença

Valor actual da pensão (artº 13º/ al. c) = VAP = Pensão anual x 20 x % artº 13º/al. a)

Nas sucessões, por testamento (artº 3º/ al. b), em que o herdeiro ou legatário ficou com o encargo expresso de pagar dívidas ou pensões que são devidas ao próprio herdeiro/legatário ou até a 3º:

Hipótese 1A deixa, em testamento, o imóvel (VPT € 120.000,00) a B (herdeiro ou

legatário), com a obrigação de pagar pensões já existentes a C, (pensionista com 71 anos de idade, pensão mensal de € 250,00).

A ____________Imóvel____________ B (de cujus) (herdeiro ou legatário)

Liquidação ao beneficiário B (instituído no testamento):

IMT, pelo valor actual da pensão (vap = pensão anual x 20 x % artº 13º) = (€ 250 x 12 x 20 x 25%) = € 15.000

Imp. Selo : pelo excesso (para o valor do imóvel: VPT – VAP = 120.000 - 15.000) = € 105.000

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Hipótese2A deixa, em testamento, o imóvel (VPT – € 120.000) a B (herdeiro,

legatário), com a obrigação de pagar dívidas (no valor de 50.000) já existentes, ao próprio herdeiro, legatário ou a 3º.

A ____________Imóvel____________ B (de cujus) (herdeiro, legatário)

Liquidação:

Se B legatário:

IMT: pelo valor da dívida – 50.000SELO: pelo excesso – 70.000

Se B herdeiro:

IMT: pelo Valor da dívida que exceda a sua quota na dívida (Se, p.e. a quota do herdeiro na dívida do “de cujus” era 10.000) o excesso sujeito a IMT seria 40.000.

SELO: pelo excesso: (120.000 – 40.000) = 80.000

ISENÇÕESAquisições por empresas de revenda de imóveis: - Artº 7º

Não prejudica a liquidação, salvo se for reconhecido que exerce normal e habitualmente a actividade (artº 7º/3);

Condicionada à revenda, sem ser novamente para revenda, em 3 anos (artº 11º/5)

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A isenção é de reconhecimento automático pelo SF onde for apresentada a declaração Mod.1 de IMT (artº 10º/8, al. a) redacção Lei 64-A/2008).

Aquisições de imóveis por instituições de crédito ou sociedades … directa ou indirectamente por aquelas dominado, em processo de execução movido por essas instituições ou por outro credor … ou em processo de insolvência, desde que se destinem à realização dos seus créditos resultantes de empréstimos feitos ou fianças prestadas (nº1) … ou que derivem de actos de dação em cumprimento (nº2) – artº 8º

Condicionada à alienação dos prédios adquiridos, no prazo de 5 anos a contar da aquisição (artº 11º/6):

Reconhecimento das isenções:

Na dação em cumprimento: Automático no SF, desde que o valor s/ que incida o IMT não exceda o montante referido no artº 9º (€ 92.407) – artº 10º/8 al. a);

Reconhecimento prévio, por despacho do Mº Finanças desde que o valor s/ que incidiria o IMT exceda o montante referido no artº 9º (artº 10º/6 al. a);

Nos outros casos – SF onde for apresentada a mod.1 IMT (artº 19º/3) (redacção Lei 74-A/2008).

VALOR TRIBUTÁVEL – Regra Geral – Artº. 12º

A regra geral em IMT é de que este incide sobre o valor constante do acto ou contrato, sendo este comparado com o VPT e, caso este seja superior, então será este servirá de base à tributação – artº 12º/1;

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Caso de imóveis omissos à matriz o VPT é determinado nos termos do CIMI – artº 12º/2.

Relativamente aos prédios urbanos e rústicos avaliados segundo as regras estabelecidas nos antigos códigos da C. Predial e Sisa (que vigoraram, neste aspecto, até 12.11.2003), terá de ser sempre observado o disposto no artº 27º do DL 287/2003, de 12.11 (Regime Transitório).

“ Valor constante do acto ou contrato “ definido nos termos do artº 12º/5, a título exemplificativo indica algumas hipóteses, a considerar, por exemplo:

Preço pago em dinheiro, Valor dos bens móveis dados em troca Valor das prestações ou rendas perpétuas Quaisquer encargos assumidos como obrigação pelo

comprador (nomeadamente ó pagamento de uma dívida assegurada por hipoteca).

Avaliação nos termos do CIMI (imóveis) – artº 14º

No CIMT não existem regras próprias para avaliação dos bens imóveis, remetendo-se para as normas do CIMI a forma da sua avaliação (artº 14º/1);

Nas permutas de prédios a construir, estes são avaliados pelo projecto (artº 14º/3);

Excepções: Os valores dos bens ou direitos que não possam ser determinados por aplicação do CIMI, são avaliados com base no “valor normal de mercado” (artº 14º/4).

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Valor Patrimonial – aplicação temporal – artº 16º

Considera-se sempre o VPT à data da liquidação.

Se caducar uma isenção, por alteração da natureza do prédio, neste caso concreto, o VPT é o constante da matriz à data da transmissão fiscal (artº 18º/3).

Taxas – Artº 17º

A taxa prevista na alínea a) nº 1 do artº 17º - Habitação Própria e Permanente (HPP)

Não é aplicável:

Aos contratos promessa de compra e venda com cláusula de cedência de posição;

À transmissão de figuras parcelares, com excepção do usufruto, uso ou habitação, quando o imóvel se destinar à HPP;

Para efeitos de aplicação das tabelas previstas nas alíneas a) e b) do nº 1, nas transmissões de partes de prédio aplicam-se as seguintes regras (nº 6):

Se no mesmo acto se transmitir a totalidade do prédio, a cada valor aplica-se a taxa correspondente à totalidade da transmissão (al. a);

Se no acto não se transmitir a totalidade do prédio, ao valor tributável aplica-se a taxa correspondente ao valor global do prédio tendo em consideração a parte transmitida (al. b) (revogação da circular 10/89). (Redacção introduzida pela Lei 64-A/2008, de 31.12).

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A taxa é sempre de 10%, não se aplicando qualquer isenção ou redução, sempre que o adquirente tenha residência ou sede em país, território ou região sujeito a regime fiscal mais favorável (lista aprovada por portaria do Ministro das Finanças), sem prejuízo da isenção prevista no artº 7º do DL nº 540/76, de 09.07. (redacção lei 64-B/2011, 30.11 – OE 2012)

Aplicação temporal das Taxas – artº 18º

Regra Geral:

A taxa a aplicar é a que vigorar no momento da ocorrência do facto tributário – transmissão fiscal.

Excepção:

Quando caduca uma isenção a taxa a aplicar é a vigente à data da liquidação;

Se a caducidade da isenção ocorrer por alteração da natureza do prédio, então a taxa a aplicar já é a da data da transmissão fiscal.

Liquidação – artº 19º

Por iniciativa dos interessados, em qualquer SF ou por meios electrónicos (artº 19º/1, redacção Lei 64-A/2008);

Por iniciativa oficiosa (artº 19º/2)

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Considera-se a liquidação efectuada pelos Serviços Centrais, mas considera-se o acto praticado pelo SF competente (artº 21º/1 – redacção Lei 64-A/2008).

Serviço de Finanças competente para a liquidação -Artºs: 21º, 31º e 41º (redacção Lei 64-A/2008)

Competência para liquidação inicial, adicional e garantias:

Liquidação efectuada com base na declaração do S P:

É competente o SF onde for apresentada a declaração (artº 21º/2 al. a);

Liquidação oficiosa :

É competente o SF da área da situação dos prédios (artº 21º/2 al. b);

Liquidação Adicional :

É competente o SF onde tenha sido efectuada a liquidação inicial (artº 31º/2);

Reclamação/Revisão Oficiosa :

É competente o SF que tiver procedido à liquidação (artº 41º/2).

Liquidações que precedem o acto ou contrato – artº 22º

A regra geral é a de que a liquidação deve ser pedida pelo SP antes do acto ou contrato – artº 22º/1

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Também nas promessas de compra e venda com cláusula de livre cedência da posição contratual, por parte do promitente comprador, ou cedência efectiva, e no caso de celebração de procurações irrevogáveis ou substabelecimento, a liquidação de IMT deve ser pedida antes da celebração destes actos/negócios jurídicos – artº. 22º/2.

Liquidações depois do acto ou contrato – artº 34º

Quando ficar sem efeito uma isenção, em virtude de ter caducado ou, no caso das reduções de taxas, o SP tem de solicitar a liquidação de IMT no prazo de 30 dias (artº 34º/1), sendo o prazo de caducidade do direito à liquidação de 8 anos (artº 35º).

Liquidação – Caducidade – artº 35º

Caducidade – regra : 8 anos (artº 35º);

Nas liquidações adicionais : Caducidade regra – 4 nos, sendo excepção a omissão de bens

ou valores, que é de 8 anos (artº 31º/3);

Isenção Técnica - (artº 32º):

Liquidação mínima - € 10,00 Liquidação mínima adicional - € 25,00.

NB- nº 3- Nos actos ou contratos por documento particular autenticado ou qualquer outro título, quando esta forma for admitida em alternativa à escritura pública, o prazo de caducidade do imposto conta-se a partir da data doa promoção do registo predial.

Anulação mínima - € 10,00 (artº 46º).

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Prescrição – artº 40º

Regra – O IMT prescreve nos termos dos artºs 48º (prescrição) e 49º (Interrupção e suspensão da prescrição) da LGT:

Como imposto de Obrigação única – 8 anos contados a partir da data em que o facto tributário ocorreu (nº 1);

Se ocorrer a caducidade de benefícios fiscais – prazo de prescrição de 8 anos conta-se a partir da data em que os mesmos ficaram sem efeito (nº 3); (lei 64-B/2011, OE 2012)

Os actos e contratos celebrados por documento particular , em alternativa à escritura pública, o prazo de prescrição conta-se a partir da data da promoção do registo predial (nº 4);

Pagamento

No dia da liquidação ou no 1º dia útil seguinte (artº 36º/1):

Nos 30 dias seguintes:

À caducidade da isenção, à arrematação, venda judicial, administrativa, à transacção, conciliação, liquidação adicional e partilhas (artº 36º/3, 6 e 7);

Ao não reconhecimento do direito à exclusão (artº 4º/al. g) no caso de cedência da posição contratual (artº 2º/3 al. e);– Caso não seja pedida a exclusão será pago o IMT nos 30 dias

seguintes à celebração do contrato definitivo – artº 39º/9 al. a).

Local de Pagamento

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Em qualquer Serviço Local ou outro local autorizado, mediante DUC (artº 37º);

A prova de pagamento faz-se pela apresentação do duplicado da Mod. 1 de IMT e comprovativo de pagamento (artº37º/2), perante Notário, extracto da declaração e prova de pagamento (artº 49º/1);

Não pagamento – Origina uma liquidação oficiosa e notificação para pagamento no prazo de 30 dias, excepto nos casos do artº 36º/1, em que fica sem efeito a liquidação (artº 38º).

Garantias do Contribuinte – artº 43º

Os Sujeitos Passivos de IMT podem lançar mão dos meios impugnatórios legalmente previstos:

Reclamar administrativamente qualquer liquidação; Impugnar judicialmente qualquer liquidação.

Obrigações de cooperação - artº 49º

Notários, entidades e profissionais com competência p/autenticar documentos particulares que titulem actos ou contratos sujeitos a registo predial, não podem lavrar escrituras, quaisquer outros instrumentos notariais ou DPAs nem proceder ao reconhecimento de assinaturas nos contratos referidos nas alíneas a) e b) do nº 3 do artº 2º do CIMT, sem que lhes seja apresentado extracto declaração mod. 1 IMT e correspondente comprovativo de cobrança do imposto, que arquivarão e disso fazendo menção no respectivo documento (sempre que a liquidação precede a transmissão) – artº 49º/1;

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Remessa, até 15 de cada mês, relação, cópia das procurações irrevogáveis e cópia das escrituras/DPAs, do mês anterior, de actos de:

Divisões de coisa comum e Partilhas de que façam parte bens imóveis – artº 49º/4 e

alíneas e 5;

Responsabilidade solidária dos notários e pessoas que intervenham nas escrituras, DPAs ou qualquer outro título, se não tiverem exigido o documento comprovativo do pagamento do imposto ou da isenção – artº 49/6.

Direito de preferência – artº 55º

O Estado, as Autarquias, outras pessoas colectivas de direito público, representadas pelo Ministério Público, podem preferir na aquisição, se houver indicação inexacta do preço ou simulação deste e seja provado, perante os Tribunais comuns, que o valor pelo qual o IMT deveria ter sido liquidado excede em 30% ou € 5.000, pelo menos, o valor sobre que incidiu (nº 1);

A acção deve ser proposta no prazo de 6 meses a contar da data do acto ou contrato, quando da liquidação tiver precedido a transmissão ou da data da liquidação, no caso contrário (nº 2);

Os bens serão entregues ao preferente mediante o depósito do preço inexactamente indicado ou simulado e do imposto liquidado ao preferido (nº 4).

PARTILHAS (excesso de quota parte de bens imóveis em divisão ou partilhas) artº 2º/5, alínea c) e artº 12º/4 regra 11ª CIMTExemplo:

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Os herdeiros A, B e C, sujeitos passivos, com as quotas ideais, respectivamente, de 50%, 25% e 25%, vão partilhar os imóveis 1, 2, 22, 3 e 33.Os VPTs e valores de adjudicação são os seguintes:artº 1 – VPT € 10.000; Valor atribuído na partilha: € 15.000;artº 2 - VPT € 14.000; Valor atribuído na partilha: € 11.000;artº 22 - VPT € 5.000; Valor atribuído na partilha: € 8.000;artº 3 - VPT € 16.000; Valor atribuído na partilha: € 18.000; artº 33 - VPT € 15.000; Valor atribuído na partilha: € 10.000;

PARTILHAS - artº 2º/5, al. c, artº 12º/4 regra 11ª CIMT(Facto 33)

Exemplo

SP Quota Ideal

Artºs matriz

VPT Partilha Excesso Valor a tributar

A 50%

31.000

1 10.000 15.000 15.000-31.000 =

- 16.000

B 25%

15.500

2

22

14.000

5.000

11.000

8.000

19.000- 15.500=

+ 3.500

C 25%

15.500

3

33

16.000

15.000

18.000

10.000

28.000-15.500=

+ 12.500

TOTAIS 62.000 ***** 60.000 62.000 ***** *****

SP Artº. Matriz

Valor excesso atribuído cada bem

Matéria colectável cada

bem

33

A 1 ***** *****

B 2 (11.000:19.000) x 3.500 = 2.026,32 2.026,32

B 22 (5.000:19.000) x 3.500= 1.473,68 1.473,68

C 3 (18.000:28.000) x 12.500= 8.035,71 8.035,71

C 33 (10.000:28.000) x 12.500= 4.464,29 4.464,29

TOTAIS 16.000,00

Regras especiais na determinação do valor tributável – artº 13º

Valor da propriedade separada do usufruto, uso ou habitação vitalícios:

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Obtém-se deduzindo ao valor da propriedade plena as percentagens referidas na alínea a) do artº 13º, de harmonia com a idade da pessoa de cuja vida dependa a duração dos direitos ou, sendo várias as pessoas, da mais velha ou da mais nova, conforme os direitos devam terminar pela morte de qualquer ou da última que sobreviver:

IDADE Percentagem a deduzir

IDADE Percentagem a deduzir

Menos de 20 80 Menos de 60 40

Menos de 25 75 Menos de 65 35

Menos de 30 70 Menos de 70 30

Menos de 35 65 Menos de 75 25

Menos de 40 60 Menos de 80 20

Menos de 45 55 Menos de 85 15

Menos de 50 50 85 ou mais anos 10

Menos de 55 45 **** ****

Preâmbulo do CIMT

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O imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT), que substitui o imposto municipal de sisa, continua a incidir sobre as transmissões, a título oneroso, do direito de propriedade sobre imóveis e das figuras parcelares desse direito, podendo estes direitos transmitir-se sob diversas formas ou ocorrer na constituição ou extinção de diversos tipos de contratos.Além dos factos que integram a regra geral da incidência objectiva,

O Código continua também a ficcionar, como transmissões sujeitas a imposto, determinadas operações que directa ou indirectamente implicam a transmissão de bens imóveis

e que se revestem de características económicas que justificam o seu enquadramento no âmbito da incidência. É o caso, por exemplo, das

promessas de aquisição e alienação acompanhadas da tradição dos bens,

do contrato de locação em que seja desde logo clausulada a posterior venda do imóvel,

dos arrendamentos a longo prazo

aquisição de partes sociais que confiram ao titular uma participação dominante em determinadas sociedades comerciais se o seu activo for constituído por bens imóveis.

Porém, o novo Código não se limita a reproduzir o anterior e, além de proceder a uma reformulação da linguagem normativa e de reestruturar o seu articulado,

vem alargar a base de incidência a negócios jurídicos que, embora anteriores ou mesmo laterais à formalização de contratos translativos de imóveis,

têm um resultado económico equivalente mas que passam ao lado de qualquer tipo de tributação.

É o caso das

Cedências sucessivas da posição contratual de promitentes adquirentes nos contratos-promessa de compra e venda que, sendo frequentemente utilizados por alguns promotores imobiliários com o objectivo legítimo de antecipar o

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financiamento da construção e por investidores com o objectivo de obter alguns lucros, mas que, na maioria das vezes, não são declarados, quer para efeitos de tributação do rendimento quer para efeitos de tributação da transmissão.

Assim,

a celebração dos contratos-promessa em que seja clausulado que o promitente adquirente poderá ceder a sua posição contratual a terceiro,

bem como essas mesmas cedências,

passam a integrar a incidência, ainda que, em obediência ao princípio da neutralidade,

a tributação seja feita apenas pela parte do preço paga em cada um destes contratos, aplicando-se a taxa que corresponder à totalidade do preço acordado.

e, por outro lado,

sempre que o promitente adquirente ou cessionário venha a celebrar o contrato definitivo, o imposto já pago por ele será levado em conta na liquidação final.

Outra forma frequente de contornar a tributação é a utilização de procurações, vulgarmente designadas por

procurações irrevogáveis, em que o representado renuncia ao direito de revogar a procuração, conferindo ao representante um resultado económico equivalente ao do exercício do direito de propriedade,

uma vez que, na maioria dos casos, este (procurador instituído) paga a totalidade do preço do imóvel ao representado, passando, em termos práticos, a poder alienar o bem a um terceiro.

Nestes casos, o procurador e o substabelecido ficarão sujeitos a tributação pelas taxas de 5% ou de 6,5%, consoante a procuração confira poderes para alienar prédios rústicos ou urbanos, não podendo pois beneficiar de qualquer isenção ou

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redução de taxas, sem prejuízo de delas virem a beneficiar, se o contrato definitivo de compra e venda vier a ser celebrado com o procurador ou com o substabelecido.

Isenções: Mantêm-se essencialmente

Determinação do Valor Tributável:

Segue as regras do regime de Avaliação previsto no IMI, com excepção dos prédios arrendados a 31 Dezembro/2001 que se mantenham nessa situação à data da liquidação aquando da transmissão: Renda anual x factor de capitalização 15

Códigos do IRS e IRC foram alterados de modo que o valor que serve de base à liquidação do IMT seja relevante para determinação do Lucro Tributável das empresas, individuais ou colectivas cuja actividade seja a de alienação de imóveis, quer por si construídos, quer no âmbito da actividade de compra para revenda.

Não é uma regra absoluta, permitindo-se ao alienante requerer uma 2ª. avaliação, em pé de igualdade com o adquirente, podendo ainda requerer a instauração de um procedimento próprio para demonstrar que o preço efectivamente praticado foi inferior ao valor patrimonial tributário que serviu de base à liquidação do IMT (p.e. artº 64º e 139º do CIRC).

Taxas

Descida relativamente ao CSISA, compensada pela actualização dos valores patrimoniais face às novas regras de avaliação, entendendo-se que os valor tributáveis se aproximarão do valor de mercado em cerca de 80 a 90%.