Inspeção Predial Revisado_2012
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Curso de
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Vistoria InspeçãoPerícia
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Visita ao local, realizada por um
técnico especializado, para procurarindícios e sintomas de algumfenômeno que possa prejudicar o
bom desempenho da construção oude algum de seus elementos.
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Visita ao local, realizada por
um técnico especializado, com o propósito de confrontar as partes
com uma norma ou padrão pré-estabelecido e averiguar o estado
de conformidade.
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Visita ao local, realizada por
um técnico especializado, com o propósito de constataranomalias, descobrir a causa
do(s) problema(s), determinar possíveis conseqüências e proporsoluções.
PERÍCIA
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ANOMALIAS:
Endógena: originária da própria edificação
(projeto, materiais e execução);Exógena: Originária de fatores externos àedificação, provocados por terceiros;
Natural: Originária de fenômenos danatureza (previsíveis e imprevisíveis);
Funcional: Originário de uso e término da
vida útil de elementos e sistemas.
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FALHAS:
De planejamento: falhas de procedimentos
e especificações inadequadas do plano demanutenção, e falhas relacionadas àsperiodicidades de execução;
De execução: falhas causadas pelaexecução inadequada do plano de
manutenção, incluindo o uso inadequado demateriais;
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FALHAS:
Operacionais: relativas aos
procedimentos inadequados de registros,controles, rondas e demais atividadespertinentes;
Gerenciais: falhas causadas pela falta decontrole de qualidade dos serviços demanutenção, bem como da falta deacompanhamento de custos da mesma.
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NECESSIDADES DOS USUÁRIOS
SEGURANÇA HABITABILIDADE
SUSTENTABILIDADE
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Segurança estrutural
Segurança contra incêndios
Segurança quanto ao uso eoperação
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Estanqueidade
Conforto higrotérmico Conforto acústico Luminosidade Salubridade Higiene e limpeza
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Qualidade do ar
Funcionalidade Acessibilidade
Conforto tátil Estética e conforto visual
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Durabilidade
Facilidade de manutenção
Adequação ambiental
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Constatação
InformaçãoDocumentação
Planos de manutençãoManuais de utilização
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SUBSIDIAR:
Transações imobiliárias Gestão administrativa e
condominial Contratação/renovação de seguros
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Nivel 1 – Simples, ou restrita a
uma especialidade;
Nivel 2 – Imóveis mais
complexos, equipemultidisciplinar;
Nível 3 – Tem caráter de
Auditoria Técnica daavaliação da
manutenção, pode
utilizar ensaios e
exames de prospecção.
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Casas térreasEdificações assobradadas
Edifícios (múltiplos andares)Galpões
Shopping CentersHospitais
Escolas
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Postos de combustíveis Garagens
Supermercados Templos religiosos Prédios públicos especiais (delegacias,
presídios, etc.) Prédios de acesso público (museus,
centros de convenções, estádios, etc.)
OBJETO
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Conhecimentos técnicos: Materiais
Sistemas prediais Funcionamento
Legais
o Especializado(s)
o Visão sistêmica
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Desempenho Vida útil
Segurança Conservação Manutenção Exposição ambiental Utilização
Operação
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o Tipo de imóvel
o Complexidade dos sistemasconstrutivos
o Atuação de profissional(is)
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NÍVEL 1: anomalias aparentes,
identificadas por profissionalhabilitado.
Destinada a sistemas simples; casastérreas, sobrados, apartamentos sem
elevador
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NÍVEL 2: anomalias aparentes,
identificadas por equipe
multidisciplinar e comauxílio de equipamentos.
Destinada a sistemas complexos:edifícios de múltiplos andares, galpões
industriais, etc.
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NÍVEL 3: anomalias aparentes e
ocultas, identificadas por
equipe multidisciplinar ecom auxílio de equipamentos,
testes e ensaios tecnológicos.
Destinada a imóveis com suspeita de víciosocultos significativos
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Definir: nível de rigor (1, 2 ou 3);
profissionais envolvidos e suasrespectivas especialidades;
elementos vistoriados e grau de profundidade da inspeção;
tipo de imóvel inspecionado (casa,
edifício, etc.)
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Verificação da documentação existente; Coleta de informações dos usuários,
responsáveis, proprietários e gestores daedificação;
Inspeção dos tópicos da listagem de
verificação; Descrição de características
construtivas, condições submetidas e
degradação;
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Classificação e análise das anomalias deacordo com o grau de urgência;
Classificação do estado geral deconservação;
Formulação de recomendações e
orientações técnicas com indicação daordem de prioridades;
Elaboração de laudo
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Diligências
Gabinete
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Entrevista c/ contratante/usuários:arrolamento de problemas identificados;
Levantamento da documentaçãoexistente (técnica, administrativa, legal,funcional);
Questionamento aos usuários p/ apurardetalhes e expectativas; Definição da equipe técnica de inspeção.
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Vistoria (lista); Levantamento e documentação das
anomalias; Análise das causas e possíveisconseqüências das anomalias;
Análise do desempenho doselementos e sistemas, inclusivequanto às solicitações, exposição,
etc.
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EXEMPLO:
Prédio: de cima parabaixo
Instalações elétricas: daentrada para os ramais
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• Análise da documentação existente;• Organização de relatório fotográfico;• Introdução de legendas com descrição
das anomalias;• Classificação das anomalias quanto ao
risco e grau de urgência de intervenção;• Ordenação das anomalias de acordo
com a urgência de tratamento.
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• Elaboração de lista de orientaçõestécnicas, de acordo com cada anomalia;
• Classificação do estado de conservaçãodo imóvel;
•
Observações referentes à documentaçãoexistente;
• Análise das condições de manutenção.
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• Elaboração de recomendações técnicas para intervenção nas anomalias emanutenção dos elementosconstrutivos;
• Determinação da periodicidaderecomendada para inspeções;
• Observações de caráter geral sobre oimóvel;
•
Conclusão.
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ADMINISTRATIVA
TÉCNICA LEGAL
NORMATIVA
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Convenção de Condomínio Regulamento Interno Manual do Proprietário Alvará de Construção
Auto de Conclusão Alvará(s) de funcionamento
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Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA);
Auto de Verificação de Segurança(AVS);
Auto de Vistoria do Corpo deBombeiros (AVCB);
Plano de Operação, Manutenção eControle (PMOC);
Selos dos extintores.
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Relatório de Inspeção Anual dosElevadores (RIA);
Certificado de treinamento de
brigada de incêndio; Atestado do(s) Sistema(s) de
Proteção a Descargas Atmosféricas(SPDA);
Certificado de limpeza e análisequímica dos reservatórios.
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Certificado de ensaios de pressurizaçãode mangueiras dos hidrantes;
Certificado de ensaios de pressurizaçãode cilindros de extintores de incêndio; Certificados de Manutenção dos
Sistemas de Segurança; Ficha de Inscrição no Cadastro de
Manutenção de Sistemas de Segurança(FICAM).
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Programa de Controle Médico deSaúde Ocupacional (PCMSO);
Relatório de acompanhamento derotina de manutenção geral; Relatórios de acompanhamentos de
manutenções específicas (arcondicionado, elevadores e demaisequipamentos eletromecânicos).
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Levantamentos topográficos Perfis de sondagens Projetos:
Aprovação
Modificação
Execução
Terraplenagem Fundações
Arrimos e contenções
Estrutura
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Projetos de instalações Hidráulicas, sanitárias, captação de
águas pluviais; Instalações elétricas, telefônicas e
sistemas de proteção contra descargas
atmosféricas; Gás;
Ar condicionado etc.
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•Projetos
- Impermeabilização
- Revestimentos
•Laudos de inspeção predial
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Código de Obras, Código de Águas, Código Sanitário, etc
Leis e Decretos Títulos imobiliários Notificações
Intimações Processos Sentenças
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NORMAS DA ABNT
NORMAS REGULADORAS
NORMAS INTERNACIONAIS
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Solo Estrutura
Vedações Revestimentos Impermeabilizações
Esquadrias Cobertura
Paisagismo
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Instalações:Elétricas, Hidráulicas, Sanitárias,
Drenagem e captação de águas pluviais,Gás, Proteção contra descargasatmosféricas, Telefonia, Automação,Proteção contra incêndio, Arcondicionado/ventilação/exaustão,Segurança patrimonial, Iluminação deemergência.
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Máquinas e Equipamentos: Elevadores
Escadas rolantes
Caldeiras
Geradores
Pressurizadores Bombas e filtros
Automação de portões
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Acessibilidade Portadores de necessidades especiais
Demais
Pragas Urbanas
Roedores
Baratas
Formigas
Cupins/brocas
Mosquitos
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Diversos Quadras esportivas
Play grounds
Churrasqueiras
Saunas
Equipamentos de ginástica
Salas de projeção
Helipontos Adegas
Piscinas
Lixeiras
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CRÍTICO
REGULAR
SATISFATÓRIO
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Risco à saúde, solidez e/ou
segurança
Inviabilidade de reparo
Inviabilidade de uso
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Risco à funcionalidade
Deterioração
Uso afetado ou prejudicado
Necessidade de reparos
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Sem anomalias significativas
Plano de manutenção normal
Condições normais de uso
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Análise do Risco e Grau de Urgência:
conservação depreciação
saúde segurança funcionalidade
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CRÍTICO: impacto irrecuperávelrecomendando intervenção imediata. Osimpactos irrecuperáveis são aqueles que
provocam danos contra a saúde esegurança das pessoas e meio ambiente, perda excessiva de desempenho
causando possíveis paralisações,aumento de custos, comprometimentosensível de vida útil e desvalorização
acentuada
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REGULAR: impacto parcialmenterecuperável recomendando programação de curto prazo. Os
impactos parcialmente recuperáveis sãoaqueles que provocam de perda defuncionalidade sem prejuízo à operação
direta de sistemas, perda pontual dedesempenho (possibilidade derecuperação), deterioração precoce e
pequena desvalorização
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MÍNIMO: impacto recuperávelrecomendando programação de médio prazo. Os impactos recuperáveis são
aqueles causados por pequenos prejuízos à estética ou atividades programáveis planejadas, sem
incidência ou sem a probabilidade deocorrência dos riscos acima expostos, esem comprometimento do valor