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JOSÉ ALEXANDRE PEREIRA GONÇALVES

INTELIGÊNCIA DE MERCADO – UM OLHAR PARA O MÉTODO CO MPARATIVO DE DADOS DE MERCADO COMO APOIO A AVALIAÇÃO DE VALORES MÉDIOS DE IMÓVEIS

DE DETERMINADO BAIRRO DE PORTO ALEGRE, RELATO DE EX PERIÊNCIA DE PESQUISA.

PORTO ALEGRE – RIO GRANDE DO SUL

2013

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JOSÉ ALEXANDRE PEREIRA GONÇALVES

INTELIGÊNCIA DE MERCADO – UM OLHAR PARA O MÉTODO CO MPARATIVO DE DADOS DE MERCADO COMO APOIO A AVALIAÇÃO DE VALORES MÉDIOS DE IMÓVEIS

DE DETERMINADO BAIRRO DE PORTO ALEGRE, RELATO DE EX PERIÊNCIA DE PESQUISA.

Trabalho de relato de experiência de pesquisa para a disciplina de Operações Imobiliárias III do curso de Técnico em Transações Imobiliárias do Instituto Federal do Rio Grande do Sul.

PROF° ANTONIO MARCOS SOARES BORGES

PORTO ALEGRE - RIO GRANDE DO SUL

2013

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Todos os sistemas no Universo sustentam-se num equilíbrio dinâmico baseado em ciclos e flutuações, que são processos não lineares.

Fritjof Capra

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RESUMO

Apesar do conceito de valor ser de difícil definição, sujeito e suscetível às mudanças filosóficas, torna- se importante no relacionamento humano e social adotar- se alguns critérios para que se exerça um caráter de justiça em sua aplicação prática e se procure entender um pouco da influência do preço nas decisões dos agentes em um Mercado. Para minimizar os erros e as distorções no processo, elencou-se os principais atributos que influenciam a formação do valor dos imóveis e a forma de interação entre os mesmos. Para tanto, procurou-se selecionar os agentes dinâmicos de influência nos preços dos imóveis, diminuindo a amostra utilizando o número de dormitórios e vagas de garagens como peso restricional. Algumas definições importantes do ponto de vista estatístico foram sinteticamente explanadas, procurando facilitar assim a compreensão dos dados. Um olhar crítico emerge devido a dificuldade de tomadas de dados nos anúncios ocasionado pelas repetições de imóveis anunciados, inserções de imóveis fora da categoria buscada e informações desencontradas.

Palavras – chave: inteligência de mercado, preços de imóveis, agentes de mercado.

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ABSTRACTO

Aunque el concepto de valor es difícil de definir, sujeto y susceptibles a los cambios filosóficos, se vuelve importante en las relaciones humanas y sociales adoptar algunos criterios para que porte un personaje de la justicia en su aplicación práctica y tratar de entender La influencia del precio en las decisiones de los agentes en un mercado. Para minimizar los errores y distorsiones en el proceso, ha enumerado son los atributos clave que influyen en la formación del valor de la propiedad y la forma de interacción entre ellos. Para ello , hemos tratado de seleccionar los agentes dinámicos de la influencia de los precios inmobiliarios , la disminución de la muestra mediante el número de dormitorios y garajes espacios como el peso restricional. Algunas definiciones importantes del punto de vista estadístico fueron sintéticamente explanadas , buscando así facilitar la comprensión de los datos. Una mirada crítica surge debido a la dificultad de adquisición de datos en los anuncios causadas por repeticiones de las propiedades anunciadas , inserta raíces fuera de la categoría solicitada y la desinformación.

Palabras clave: inteligencia de mercado , los precios de bienes raíces , agentes de mercado.

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SUMÁRIO

1. INTRODUÇÃO......................................................................................................7

2. OBJETIVO.............................................................................................................7

3. METODOLOGIA....................................................................................................7

4. REVISÃO CONCEITUAL.......................................................................................8

5. A PESQUISA........................................................................................................ .8

6. CONCLUSÕES......................................................................................................9

7. REFERENCIAL BIBLIOGRÁFICO........................................................................10

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1. INTRODUÇÃO

O conceito de avaliação imobiliária pode ser entendido como a estimativa do valor de um bem, ou seja, o valor mais provável pelo qual o mesmo possa ser objeto de transação no mercado em que está inserido. No Método Comparativo de Dados de Mercado, que foi o método escolhido, o valor de mercado dos imóveis é estimado com base nos preços de um grupo de propriedades semelhantes anunciadas ou transacionadas no mercado imobiliário em um período próximo a data da avaliação.

2. OBJETIVO

O objetivo do trabalho foi o de levantamento de dados para a avaliação dos preços médios dos imóveis ofertados no mercado imobiliário de determinado bairro de Porto Alegre para a disciplina de Operações Imobiliárias III do curso de Técnico em Transações Imobiliárias do Instituto Federal do Rio Grande do Sul e relatar a experiência, observações e dificuldades. Trata-se de uma pesquisa de abrangência limitada, já que foi escolhido para tal pesquisa somente o bairro Bela Vista.

3. METODOLOGIA

As fontes de dados utilizadas para a pesquisa de ofertas de imóveis usados foram sites de classificados de imóveis, além de classificados de jornais da cidade de Porto Alegre apurando assim, preços de Imóveis anunciados. Os preços anunciados foram coletados durante o período compreendido entre os meses de setembro e novembro de 2013, sendo que anúncios repetidos e inválidos foram excluídos da amostra. Para minimizar os erros e as distorções no processo procurou-se isolar alguns atributos principais que influenciam a formação do valor dos imóveis e a forma de interação entre os mesmos. Neste trabalho procurou-se selecionar os agentes dinâmicos de influência nos preços dos imóveis, diminuindo a amplitude dos fatores da amostra utilizando o número de dormitórios e vagas de garagens como peso restricional

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4. REVISÃO CONCEITUAL

Algumas definições importantes do ponto de vista estatístico, de economia e marketing são necessárias para o entendimento da pesquisa. A amostra é o conjunto de dados de mercado representativos de uma população, a amostragem é conceitualmente entendido como o procedimento utilizado para constituir uma amostra, os dados de mercado são o conjunto de informações coletadas no mercado relacionadas a um determinado bem, o tratamento de dados é a aplicação de operações que expressem, em termos relativos, as diferenças de atributos entre os dados de mercado e os do bem avaliando.

Em economia, segundo Mankiw, a Lei da Oferta e Procura também chamada de Lei da Oferta e da Demanda, é a lei que estabelece a relação entre a demanda de um produto - isto é, a procura - e a quantidade que é oferecida, a oferta. A partir dela, é possível descrever o comportamento preponderante dos consumidores na aquisição de bens e serviços em determinados períodos, em função de quantidades e preços. Nos períodos em que a oferta de um determinado produto excede muito à procura, seu preço tende a cair. Já em períodos nos quais a demanda passa a superar a oferta, a tendência é o aumento do preço. A estabilização da relação entre a oferta e a procura leva, em primeira análise, a uma estabilização do preço.

O Marketing é que apresenta múltiplas definições, dependendo da ótica de quem o enxerga, pois vai do planejamento de um produto até o pós venda. Para o trabalho a definição mais apropriada é a de Kotler, que diz, o marketing envolve a identificação e a satisfação das necessidades humanas e sociais. Numa definição mais simples pode-se dizer que ele “supre necessidades lucrativamente”.

5. A PESQUISA

O bairro escolhido e proposto foi o Bela Vista, da cidade de Porto Alegre. A história do bairro Bela Vista está ligada ao bairro Petrópolis, um dos bairros mais antigos de Porto Alegre, pois o Bela Vista é um desmembramento de uma das diversas chácaras de Petropolis, mais especificamente a chácara da família Santos Neto. Em 1970, estas terras foram loteadas, tornando o bairro essencialmente residencial, o que se manteve até a década de 1990. A partir da lei 434/99, as características do bairro se alteraram completamente, passando a ser construídos edifícios, o que modificou bastante sua paisagem e arborização. O bairro tem cerca de 10 mil habitantes, representando 0,74% da população do município. Sua taxa de analfabetismo é de apenas 0,5%. Atualmente, observa-se uma intensa alteração no estilo de edificação do bairro, onde amplas e confortáveis casas residenciais cedem espaço para a construção de grandes e luxuosos edifícios.

O Bela Vista é considerado um dos bairros mais elegantes e de maior nível de renda da cidade, com imóveis sofisticados, paisagismo primoroso e praças muito frequentadas por seus moradores, como a conhecida Praça Carlos Simão Arnt, chamada popularmente de Praça da Encol. Provavelmente, é o bairro com melhor nível de instrução da América Latina, porque mais de 65% dos seus chefes de família possuem curso superior.

A pesquisa se desenvolveu principalmente através da procura em sites de imóveis populares de múltiplos anunciantes, os preços anunciados foram coletados durante o período compreendido entre os meses de setembro e novembro de 2013. Estes sites representam uma poderosa ferramenta de marketing, quando bem utilizados. Para simplificar a amostragem, convencionou-se selecionar os imóveis anunciados pelo número de dormitórios e a presença, ou não, de garagem. Exceções óbvias para unidades que não incluem dormitórios em sua estrutura construcional, como lofts.

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No desenvolvimento do trabalho de pesquisa foram observadas distorções, que se não tratadas e anuladas, influenciariam no resultado final. Exemplos críticos de distorções neste tipo de pesquisa e que gera um fator restricional que deve ser observado com acuidade é que, sendo os sites de anúncios abertos a todas as imobiliárias e profissionais autônomos do mercado imobiliário, muitos imóveis aparecem repetidos, anunciados variadas vezes por profissionais diferentes, muitas destas vezes com preços diferentes ou com informações desencontradas. Exemplo foram casas de quatro dormitórios, onde apareceram dezoito anúncios referenciando apenas seis imóveis, nas de três dormitórios foram vinte e sete anúncios para sete imóveis. O observador corre o risco de elastecer a amostra, ocorrendo em falsos positivos. Outra observação pertinente que se faz no caso de pesquisas de imóveis em sites específicos para tal disposição é a ocorrência de imóveis novos ou em fase de lançamento aparecerem nas pesquisas de usados. Tal procedimento foi classificado por mim como “phishing” , tentativa de “pescar” o pesquisador, levá-lo a erro ou dispersar seu interesse inicial, sendo este um truque de marketing que deveria ter especial atenção.

6. CONCLUSÕES

A pesquisa serviu para uma autoanálise e um descortinamento da absorção cognitiva bem evidenciada. Pois, se antes da construção do conhecimento, o aluno pesquisador poderia ser levado a falhas, hoje fica evidente que a descoberta de repetições, truques do mercado, mal uso das ferramentas de marketing e tentativas de indução ao erro que são expostas as pessoas, não tem efeito sobre o futuro profissional bem preparado. Este é o conflito da visão exógena com a visão endógena, de quem não está inserido no contexto do mercado imobiliário com aquele que está acostumado ou se acostumando a ele.

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Referencial bibliográfico:

Nadal, Carlos Alberto. Avaliação de imóveis 2008.

Kotler, Phillip Administração de Marketing, 2006. Pearson

Andersen, David. Sweeney, Dennis. Willians, Thomas. Estatística Aplicada á Administração e Economia. 2007 Cengage Learning

Mankiw, N. Gregory. Introdução Á Economia. 2005. Cengage Learning