Fundo Fechado de Investimento Imobiliário Fundor

Relatório de Gestão Exercício de 2007

Audaces Fortuna Juvat Comité de Investimentos Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles João Paulo Batista Safara Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão Banco depositário Banco Invest Avaliadores Oliveira e Costa Pádua e Silva Auditor Mazars Carteira Número de investimentos: 1, Residencial Área bruta coberta total: 30,000 m² (projectada) Localização do Investimento: Cascais

Ambiente de Negócio De acordo com o Índice Confidencial Imobiliário, a valorização média do

imobiliário residencial português ter-se-á fixado em 1.2% em 2007, sendo que

as propriedades residenciais novas ter-se-ão apreciado 1.5% durante o ano, e

as usadas apenas 1%. Os dados da avaliação bancária à habitação divulgados

pelo Instituto Nacional de Estatística apontam para um crescimento do preço

do metro quadrado no Continente inferior, e fixado em 0.7%, acima do ano

anterior mas inferior ao de 2005, o último ano em que os preços médios da

habitação cresceram em termos reais (figura 1).

0,00%

0,50%

1,00%

1,50%

2,00%

2,50%

3,00%

3,50%

2005 2006 2007

cresc. p/m2 inflação

Figura 1: crescimento dos preços da habitação e do nível geral de preços (fonte: INE, análise Fundbox) O stock de casas vagas situa-se, segundo o EuroConstruct, no nível elevado

de 689,000, corresponde a 16 anos de absorção aos níveis actuais desta.

Portugal é o segundo país da Europa em fogos por 1000 habitantes (521),

apenas atrás da Espanha. No final do exercício, a taxa média no crédito à

habitação praticada pelos bancos portugueses fixou-se (Banco de Portugal,

Boletim Estatístico) em 5.2%, mais do dobro da taxa de inflação, em marcado

contraste com a conjuntura de taxa real nula verificada no final de 2003. Assim

sendo, não surpreende que o crédito à habitação tenha crescido em 2007

cerca de €9,000 milhões, substancialmente abaixo do máximo histórico de

€12.000 milhões verificado em 2006.

Assim sendo, o enquadramento geral no mercado residencial no ano de 2007

não foi propriamente pujante. Tal não foi, no entanto, sinónimo de apatia

generalizada, com vários segmentos muito activos, como as zonas do Chiado,

Príncipe Real, Infante Santo, Junqueira, Ajuda, Belém e Alcântara, em Lisboa,

produtos de gama alta no Algarve, em Oeiras e em Cascais, e a generalidade

da cidade do Porto.

Actividade do Fundo

2007 foi o primeiro exercício completo do Fundo, constituído a 10 de Abril de

2006. O exercício foi dedicado ao arranque do empreendimento a edificar na

propriedade adquirida em Dezembro de 2006. Nomeadamente,

1. Em Maio, com produção de efeitos a Janeiro, foi celebrado, com o

consórcio Somague – Edifer, contrato de desventramento do edifício, respectiva demolição, contenção do talude e escavação geral;

2. Em Maio foi celebrado, com a Porta da Frente – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda, contrato de mediação e promoção de venda de imóveis para a comercialização das fracções a edificar;

3. Ainda em Maio, iniciaram-se as vendas; e

4. Já em Fevereiro de 2008, culminando processo que ocupou boa parte do exercício de 2007, foi celebrado, novamente com o consórcio Somague – Edifer, contrato de empreitada para a edificação do empreendimento.

0

5

10

15

20

25

30

Jun-07 Jul-07 Ago-07 Set-07 Out-07 Nov-07 Dez-07

0

10

20

30

40

50

Vendas Mensais Vendas Acumuladas

Figura 2 – Evolução das Vendas durante o exercício de 2007 Em marcado contraste com a relativa apatia vivida no mercado residencial, a

venda dos apartamentos a edificar desenrolou-se com assinalável sucesso. A

figura 2 evidencia a evolução das vendas, que atingiram as 52 unidades no

final do ano, correspondentes a 47.27% do total. O quadro 1 desagrega as

unidades prometidas vender por tipologia e por cada uma das três torres que

constituem o empreendimento.

existentes vendidos % de vendas existentes vendidos % de vendas existentes vendidos % de vendas

T6 1 1 100.00% 2 2 100.00% 0 0 0.00%

T5 9 6 66.67% 8 5 62.50% 9 7 77.78%

T4 5 1 20.00% 5 2 40.00% 0 0 0.00%

T3 15 8 53.33% 14 13 92.86% 19 5 26.32%

T2 1 0 0.00% 2 1 50.00% 18 1 5.56%

T1 1 0 0.00% 0 0 0.00% 1 0 0.00%

Totais 32 16 50.00% 31 23 74.19% 47 13 27.66%

existentes vendidos % de vendas

empreendimento 110 52 47.27%

Estoril Cascais Baía

Quadro 1 – Unidades por tipologia e por cada torre

O elevado ritmo de vendas registado permitiu elevar, em Julho, a lista de

preços do empreendimento relativamente aos valores fixados em Maio, sem

que tal se tenha traduzido em abrandamento da procura dos apartamentos. Em

consequência desta calorosa recepção no mercado de um produto que se crê

ser de qualidade impar, o Fundo recebeu, até 31 de Dezembro de 2007,

adiantamentos de clientes no valor de €13.3 milhões. É da mais elementar

justiça salientar, nesta oportunidade, o grande mérito da Porta da Frente, que,

fazendo jus ao seu nome, mostrou na linha da frente estar à altura do difícil

desafio que é vender em planta um empreendimento de grande dimensão a

preços acima da média e numa conjuntura adversa. Sendo certo que a

qualidade se vende, tal só sucede se o agente é de qualidade pelo menos

idêntica ao produto.

A demonstrada procura pelos apartamentos do Estoril Sol Residence mereceu

dos Senhores Peritos Avaliadores a revisão em alta do valor do activo, tendo

sido em consequência contabilizada uma mais-valia potencial de cerca de €12

milhões. Esta mais valia potencial é a base para o lucro do exercício, o primeiro

do Fundor, que ascendeu a €6,2 milhões, correspondente a um “return on

equity” de 78.3%. O autofinanciamento adregado permitiu, não obstante o

crescimento do capital investido, reduzir o endividamento do projecto em €3.25

milhões. Os investidores no Fundo beneficiaram, assim, do melhor de dois

mundos, obtendo rentabilidade acrescida com menor exposição ao risco.

Audaces fortuna juvat.

No final do exercício, o valor da unidade de participação encontrava-se assim

significativamente acima do seu valor base de €500,00, fixando–se em

€1.109,82, o que se traduz numa valorização anual de 122%.

Perspectivas para 2008

O Fundo será gerido com vista à continuada satisfação das expectativas dos

investidores, que implica necessariamente a satisfação dos legítimos anseios

dos muitos clientes que manifestaram inequivocamente a sua adesão a um

projecto saudavelmente arrojado.

Agradecimentos

O Conselho de Administração da Sociedade Gestora deseja apresentar os

seus agradecimentos

• Ao Banco Invest, pela importante intervenção enquanto Banco Depositário;

• Ao Banco Espírito Santo, financiador da operação, pela confiança demonstrada num projecto ambicioso;

• À Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, pela colaboração prestada;

• Aos Senhores Peritos Avaliadores, de cuja experiência e conhecimentos a gestão do Fundo muito beneficiou;

• Ao Auditor do Fundo, pelo zelo colocado no acompanhamento da actividade.

Lisboa, 12 de Março de 2008

O Conselho de Administração da Sociedade Gestora,

____________________________ Carlos de Sottomayor Vaz Antunes, Presidente ____________________________ Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão, Vice-Presidente e Presidente da Comissão Executiva

____________________________ João Paulo Batista Safara, Vogal da Comissão Executiva __________________________ Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles, Vogal da Comissão Executiva __________________________ Luís Filipe Rolim de Azevedo Coutinho, Presidente da Comissão de Auditoria ____________________________ Luís Manuel Soares Franco, Vogal da Comissão de Auditoria ____________________________ Isabel Maria Marques Ucha, Vogal da Comissão de Auditoria __________________________ James Alistair Preston, Vogal _________________________ Alfonso Cuesta Castro, Vogal _______________________ Ricardo Bruno Cardoso Amantes, Vogal

Anexo às Demonstrações Financeiras

Introdução

As demonstrações financeiras, compostas pelo Balanço, Demonstração

dos Resultados e Demonstração dos Fluxos Monetários, foram elaboradas

segundo o disposto no Regulamento nº2/2005 de 14 de Abril de 2005.

Este Regulamento estabelece o regime a que deve obedecer a

contabilidade dos Fundos de Investimento Imobiliário.

O Regulamento n.º2/2005 impõe a divulgação de informação que

permita desenvolver e comentar os valores incluídos nas demonstrações

financeiras, e ainda quaisquer outras consideradas úteis para os Participantes

dos Fundos de Investimento.

Nesta perspectiva, as notas omissas não são aplicáveis ou a sua

apresentação não é relevante para a interpretação das referidas demonstrações

financeiras.

A constituição do Fundo de Investimento Imobiliário “Fundor”, foi

autorizada pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários em 30 de

Novembro de 2005, tendo iniciado a sua actividade a 11 de Abril de 2006.

Dos aspectos e políticas contabilísticas mais relevantes, utilizadas na

preparação das demonstrações financeiras salientam-se as seguintes:

A. Comissão de Gestão

A comissão de gestão representa um encargo do Fundo, a título dos

serviços prestados pela sociedade gestora.

De acordo com o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada

diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 0.5% (zero vírgula cinco por

cento), com um valor mínimo anual de €50,000 (cinquenta mil euros) e um

valor máximo anual de €150,000 (cento e cinquenta mil euros), calculada

diariamente sobre o valor líquido global do Fundo, cobrada trimestralmente (ver

nota 14).

B. Comissão de Depósito

Esta comissão destina-se a fazer face às despesas do Banco Depositário

alusivas aos serviços prestados ao Fundo.

Segundo o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada

diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 1.25‰ (um vírgula vinte e

cinco por mil) sobre a média aritmética simples dos valores globais do Fundo. A

comissão é cobrada semestralmente e tem um valor mínimo anual de €12,500

(doze mil e quinhentos euros).

C. Unidades de Participação

O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o Valor

Líquido Global do Fundo pelo número de unidades de participação em

circulação. Ao valor líquido do património corresponde o somatório das rubricas

do capital do Fundo, ou seja, unidades de participação, variações patrimoniais,

resultados transitados e distribuídos e resultado líquido.

As “Variações Patrimoniais” resultam da diferença entre o valor de

subscrição e o valor base da unidade de participação, na data de actividade,

situação não verificável no valor do Fundo.

A 31 de Dezembro de 2007 o Capital do Fundo integra algumas destas

rubricas conforme dados apresentados na nota 2.

D. Especialização de exercícios

O Fundo regista os seus proveitos e custos de acordo com o princípio da

especialização dos exercícios, sendo reconhecidos à medida em que são obtidos

e incorridos, independentemente do seu recebimento ou pagamento.

E. Imóveis

Os imóveis adquiridos pelo Fundo são contabilizados pelo valor de

transacção, acrescido dos emolumentos notariais, custos registrais, imposto de

selo, avaliações prévias à aquisição, assim como das obras de melhoramento e

recuperação. Nos termos da Lei em vigor, os imóveis não são amortizados, de

modo a espelhar o seu valor venal, definido de acordo com o melhor preço que

poderia ser alcançado, caso fossem vendidos em circunstâncias normais de

mercado.

A política seguida pelo Fundo quanto ao reconhecimento ou

desreconhecimento dos imóveis como um activo toma em consideração o

princípio da “substância sobre a forma”. Nestas circunstâncias, sempre que os

benefícios e os riscos inerentes aos imóveis são substancialmente transmitidos

com a celebração do contrato promessa, as transacções são normalmente

contabilizadas já que a celebração da respectiva escritura fica apenas pendente

de questões de natureza formal.

Tendo em conta o Decreto-Lei 60/2002, de 20 de Março com as

alterações introduzidas pelo Decreto-Lei 13/2005, de 7 de Fevereiro, os imóveis

adquiridos devem ser precedidos de pareceres de, pelo menos, dois peritos

avaliadores independentes.

Os bens imóveis são avaliados com uma periodicidade mínima bianual e

sempre que ocorram alterações significativas nos seus valores. A Valorização de

cada imóvel é definida pela Sociedade Gestora, sendo examinada em cada

exercício por confrontação do seu valor contabilístico com o resultante da

avaliação dos peritos independentes, não podendo o valor contabilístico ser

superior ao da média aritmética simples das avaliações periciais.

As mais-valias (Mv) ou menos-valias (mv) que decorram do ajustamento

do custo dos imóveis ao seu valor venal são registadas, lançando-se o

correspondente ganho ou perda (embora potencial), nas contas de proveitos e

custos, 833 – Ganhos em operações financeiras e activos imobiliários e 733 –

Perdas em operações financeiras e activos imobiliários, respectivamente, tendo

como contrapartida as contas de “mais-valias” e “menos-valias” do activo.

F. Contas de Terceiros

As dívidas de terceiros espelham o valor que se espera realmente

receber, não existindo à data de 31 de Dezembro qualquer valor registado.

G. Regime Fiscal

Os rendimentos prediais líquidos, obtidos no território português, à

excepção das mais-valias prediais, são tributados à taxa autónoma de 20%

(vinte por cento). Tratando-se de mais valias prediais, há lugar a tributação,

autonomamente, à taxa de 25% (vinte e cinco por cento), que incide sobre

50% (cinquenta por cento) da diferença positiva entre mais-valias e as menos-

valias realizadas no exercício.

As aplicações financeiras são tributadas a uma taxa de 20% (vinte por

cento) com retenção na fonte (ver nota 12).

As notas 4, 5, 8, 9 e 11 previstas no plano de contabilidade dos Fundos

de Investimento Imobiliário, autorizado pelo Regulamento da CMVM nº.

2/2005, não têm aplicação por inexistência de valores e situações a descrever.

As restantes notas encontram-se de imediato explicadas.

Nota 1 – Valia Potencial em Imóveis

Tal como é indicado no Regulamento da CMVM nº.8/2002, as valias

potenciais serão contabilizadas à medida da empreitada de construção, ou seja,

será avaliado o projecto sempre que o auto de medição da situação da obra

elaborado pela empresa de fiscalização apresentar uma incorporação de valor

superior a 10% relativamente ao anterior, ou sempre que ocorra uma alteração

significativa do seu valor. Deste modo, em Agosto de 2007, foi efectuada uma

reavaliação do imóvel, tendo sido ajustada a mais-valia potencial do mesmo. O

valor contabilístico actual do imóvel é superior à média das avaliações, pelo

facto de terem sido incorporados os custos de demolição subsequentes à

avaliação efectuada. É importante salientar que o valor contabilístico do imóvel

à data de 31/12/2007 incorpora a capitalização de encargos relacionados com a

aquisição do imóvel, nomeadamente imposto de selo e alvarás de construção,

assim como todos os custos decorrentes do processo de demolição do edifício.

Imóveis

Valor

Contabilístico

(A)

Média das

Avaliações

(B)

Valia

Potencial A-B

Avenida Marginal, Nº.8648 69.103.854 67.412.700

Total 69.103.854 67.412.700

Nota 2 – Unidades de Participação e Capital do Fundo

O Património do Fundo está representado através de unidades de

participação iguais com um valor base de €500 (quinhentos euros) cada. A

movimentação no Capital do Fundo no exercício de 2007 foi a abaixo descrita:

Nota 3 – Inventário das Aplicações a 31/12/2007

Data Valor Data Valor 1 - Imóveis Situados em Estados

da União Europeia

Área

(m2)

Data

Aquisição

Preço

Aquisição Aval. 1 Aval. 1 Aval. 2 Aval. 2

1.3 Outros Projectos de

Construção

Av.Marginal, Nº.8648 11600 22-12-2006 55,827,014.19 20-08-2007 66,875,000.00 20-08-2006 67,950,400.00

7 - Liquidez Quant. Moeda Preço Aquis. Data Aval. Valor Aval. Método

Aval.

Juros

Decorridos

7.1 À vista

7.1.2 Depósitos à Ordem EUR

7.2 Depósitos a prazo

7.2.1 Depósitos a Prazo EUR

Descrição Saldo

Inicial Outros

Resultados

Período

31-12-

2007 (em

euros) Valor Base 5.000.000 5.000.000

Resultados Acumulados -148.161

Ajustamentos em Imóveis 0

Resultados do Período 6.246.404 6.246.404

Soma 5.000.000 6.246.404 11.246.404

nº unidades participação 10.000 10.000

valor unidade participação 500,0000 1.124,6404

Nota 6 – Critérios e Princípios de Valorização

Os critérios e princípios de valorização estão descritos nas notas iniciais do

Anexo.

Nota 7 – Discriminação da Liquidez do Fundo

Rúbricas Saldo em 31-12-

06 Aumentos Reduções Saldo em 31-12-07

(em euros) Depósitos à Ordem 167.377 3.236.501

Depósitos a Prazo c/

pré-aviso 370.000 0

Total 537.377 0 0 3.236.501

Nota 10 – Dívidas a Terceiros Cobertas por Garantias Reais

Rúbricas Valores Garantias prestadas

Empréstimos 45,600,000 Hipoteca sobre imóveis

Total 45,600,000

Nota 12 – Impostos Retidos

Os Rendimentos Prediais dispensam retenção na fonte ao abrigo do art.º 90.º n.º1 g) do

CIRC

Impostos

Directos

31-Dez-

2007 (valor em euros)

Aplicações Financeiras 12.806

Total 12.806

Nota 13 – Responsabilidades com terceiros

Montantes (em euros) Tipo de Responsabilidade

Em 31-12-06 Em 31-Dez-07

Operações a prazo de venda - imóveis 0 13,281,284

Valores cedidos em garantia 0 3,834,234

Total 0 17,115,518

Nota 14 – Comissões do Exercício

Comissões 31-Dez-07 (valor em euros)

Comissão de Gestão 50.165

Comissão de Depósito 12.542

Taxa de Supervisão 2.532

Total 65.238

Nota 15 - Outras Informações relevantes para a análise das

Demonstrações Financeiras

Contas de Acréscimos e Diferimentos (Activo)

As contas de acréscimos e diferimentos activos integram as “Despesas

com custo diferido”, as quais incluem comissões referentes a obtenção de

financiamentos bancários e imposto de selo de juros bancários.

Contas de Terceiros (Passivo)

Esta rubrica integra as seguintes responsabilidades: “Comissões a

pagar”, nomeadamente as Comissões de Gestão e Depósito e a Taxa de

Supervisão a regularizar no exercício; “Outros valores a pagar”, principalmente:

(€932728.50) correspondente à dívida com a Mediadora Porta da Frente,

(€596646.15) referente à empreitada de demolição do edifício Estoril Sol e,

(€131822.03) valor alusivo ao IMI. O valor remanescente diz respeito a

despesas com Auditores e despesas inerentes à obra de construção do Estoril

Sol. Esta rubrica inclui também “Empréstimos Obtidos” que indica os

empréstimos obtidos pelo Fundo para o exercício da sua actividade e

“Adiantamento P/ Venda de Imóveis” que corresponde aos valores já recebidos

referentes aos contratos de promessa de compra e venda já assinados.

Contas de Acréscimos e Diferimentos (Passivo)

Os Acréscimos e Diferimentos passivos integram os “Acréscimos de

Custos”, respeitantes aos juros dos financiamentos bancários existentes.

O Técnico Oficial de Contas O Conselho de Administração