L A U D O · Para elaboração do laudo, o perito compareceu à Travessa Professora Maria Zelia...

Evandro Henrique Engenheiro Civil

Tecnólogo em Mecânica

Tel: (19) 99845-0715 – Email: [email protected]

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 5ª VARA CÍVEL COMARCA DE

PIRACICABA - SP.

PROCESSO Nº 1010694-60.2016.8.26.0451

EVANDRO HENRIQUE, ENGENHEIRO CIVIL, TECNÓLOGO EM

MECÂNICA, Perito Judicial nomeado nos AUTOS DA AÇÃO DE PROCEDIMENTO

COMUM, requerida por PAULO LÚCIO RIBEIRO, em face de SUELI CRISTINA

DIAS RIBEIRO, após as vistorias necessárias, bem como minucioso exame da

matéria, vem mui respeitosamente, encaminhar para consideração de V. Exa. o

presente

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1 - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

Visa o presente trabalho apurar o justo e real valor de mercado do

imóvel descrito abaixo, conforme nomeação de fls. 125/127 dos autos.

Travessa Professora Maria Zelia Angeli

Goldschmidt (antiga Travessa Um), nº 77,

Dois Córregos, Piracicaba. Matriculado sob

nº 84.747 do 2º C.R.I de Piracicaba.

2 – DADOS DO IMÓVEL

2.1 - LOCALIZAÇÃO

Abaixo, as figuras extraídas do Geoprocessamento de Piracicaba

ilustram a localização do imóvel:

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2.2 – CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO

As características da região, onde se localiza o imóvel, estão

relacionadas abaixo:

- Leito carroçável de terra batida;

- Água;

- Energia elétrica;

- Telefone;

- Correio;

- Coleta de lixo;

- Acesso ao transporte público;

- Iluminação pública;

- Escola.

2.3 – CADASTRO NA PREFEITURA

De acordo com a planta fiscal publicada pela municipalidade de

Piracicaba, o imóvel encontra-se localizado da seguinte forma:

Nº DE INSCRIÇÃO 053.307.500

CPD 1548587

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3 - VISTORIA

Para elaboração do laudo, o perito compareceu à Travessa

Professora Maria Zelia Angeli Goldschmidt, nº 77, ocasião em que vistoriou o imóvel

em questão, tendo sido acompanhado pela senhora Sueli, Dr. Alexandre e Dr. Jarbas.

3.1 - DO TERRENO

O terreno do imóvel em questão possui as seguintes

características:

FORMA: Regular COTA/GREIDE: No nível da via SUPERFÍCIE: Seco

SITUAÇÃO: Meio de Quadra TOPOGRAFIA: Caído para os fundos

PERÍMETRO MEDIDAS

Frente 23,50 m

Fundos 23,50 m

Lateral Direita 57,70 m

Lateral Esquerda 57,70 m

ÁREA DO TERRENO 1.355,95 m2

3.2 - DAS BENFEITORIAS

A edificação sobre o terreno é composta por uma casa e possui as

seguintes características:

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CASA

USO/CLASSE: Residencial TIPO/GRUPO: Casa Residencial

IDADE APARENTE: 25 anos PADRÃO CONSTRUTIVO: Médio

NO DE PAVIMENTOS: 1 ESTADO DE CONSERVAÇÃO: Reparos Simples

ÁREA TOTAL CONSTRUÍDA: 194,40m²

COBERTURA

USO/CLASSE: Residencial TIPO/GRUPO: Cobertura

IDADE APARENTE: 25 anos PADRÃO CONSTRUTIVO: Simples


ÁREA TOTAL CONSTRUÍDA: 213,24 m²

EDÍCULA/ÁREA DE LAZER

USO/CLASSE: Residencial TIPO/GRUPO: Casa

IDADE APARENTE: 25 anos PADRÃO CONSTRUTIVO: Médio


ÁREA TOTAL CONSTRUÍDA: 57,00 m²

3.3 - DAS EXPOSIÇÕES FOTOGRÁFICAS

Para melhor ilustrar o que foi descrito acima, o signatário passa a

apresentar o arquivo fotográfico que segue:

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CROQUI DO IMÓVEL.

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FOTO 01

VISTA DA VIA ONDE SE LOCALIZA O IMÓVEL.

FOTO 02

VISTA DO OUTRO LADO DA VIA.

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FOTO 03

VISTA DA FACHADA DO IMÓVEL.

FOTO 04

VISTA DO IMÓVEL.

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FOTO 05

VISTA DO QUINTAL.

FOTO 06

VISTA DA CASA PRINCIPAL.

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FOTO 07 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS:

PISO: Cerâmico.

PAREDE(S): Azulejo até o teto.

TETO: Pintura látex sobre argamassa

PORTA(S): Ferro com vidro. Correr.

JANELA(S): Ferro com vidro. Abrir (folha de eixo vertical).

Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico.

VISTA DA COZINHA.

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PISO: Cerâmico.

PAREDE(S): Pintura látex sobre argamassa.


PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças).



VISTA DA DESPENSA.

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TETO: Pintura látex sobre argamassa.



VISTA DA SALA DE ESTAR.

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PISO: Cerâmico.

PAREDE(S): Pintura látex sobre argamassa


PORTA(S): Ferro com Vidro. Correr.


VISTA DA SALA.

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PISO: Cerâmico.




VISTA DO CORREDOR DE ACESSO AOS DORMITÓRIOS.

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PISO: Cerâmico.






VISTA DO PRIMEIRO DORMITÓRIO.

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PISO: Cerâmico.






VISTA DO SEGUNDO DORMITÓRIO.

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RO

HE

NR

IQU

E e

Trib

unal

de

Just

ica

do E

stad

o de

Sao

Pau

lo, p

roto

cola

do e

m 3

1/05

/201

9 às

11:

43 ,

sob

o nú

mer

o W

PA

A19

7011

5929

2

.

fls. 192





PISO: Cerâmico.




JANELA(S): Vidro com ferro. Basculante.


VISTA DO BANHEIRO.

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

101

0694

-60.

2016

.8.2

6.04

51 e

cód

igo

6547

744.

Est

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cum

ento

é c

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sob

o nú

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PA

A19

7011

5929

2

.

fls. 193





PISO: Cerâmico.






VISTA DO TERCEIRO DORMITÓRIO.

Par

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2

.

fls. 194





PISO: Cerâmico.






VISTA DO DORMITÓRIO DA SUÍTE.

Par

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7011

5929

2

.

fls. 195





PISO: Cerâmico.




JANELA(S): Ferro com vidro. Basculante.


VISTA DO BANHEIRO.

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43 ,

sob

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7011

5929

2

.

fls. 196




FOTO 18


VISTA DA EDÍCULA.

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7011

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2

.

fls. 197





PISO: Cerâmico.

PAREDE(S): Tijolo aparente.

TETO: Telhado aparente


JANELA(S): Alumínio com vidro. Abrir (folha de eixo vertical).


VISTA DA CHURRASQUEIRA.

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2016

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2

.

fls. 198





PISO: Cerâmico.

PAREDE(S): Tijolo aparente.

TETO: Telhado aparente



VISTA DA ÁREA DE SERVIÇO.

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2016

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fls. 199





PISO: Cerâmico.





VISTA DO BANHEIRO.

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fls. 200





PISO: Cerâmico.





VISTA DO DEPÓSITO.

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fls. 201





PISO: Cerâmico.





VISTA DO DEPÓSITO.

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fls. 202




FOTO 24


VISTA DA PISCINA.

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fls. 203




FOTO 25


VISTA DO GAZEBO.

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fls. 204




4 - DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL

4.1 - VALOR DO TERRENO

Conforme consta no ANEXO I, para o local foi fixado o valor

unitário de terreno R$ 437,31/m2 e para o cálculo do valor do terreno será usada a

seguinte fórmula:

VT = q x ST

onde:

q - valor unitário de terreno ....................... R$ 437,31/m2

ST - área total do terreno ............................. 1.355,95 m2

Substituindo e calculando, vem:

VT = R$ 437,31/m² x 1.355,95

VT = R$ 592.970,49

(Quinhentos e noventa e dois mil, novecentos e setenta reais e

quarenta e nove centavos)

Data base: MAIO DE 2019.

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fls. 205




4.2 - VALOR DAS BENFEITORIAS

O valor da construção será apurado de acordo com o estudo

“Edificações – Valores de Venda – 2002”, que fixa os valores unitários das edificações

em função da sua classificação e tipologia construtiva (Cvu), com base no valor do

metro quadrado de construção (R-8N) elaborado mensalmente pelo SINDUSCON/SP.

O valor unitário da edificação é multiplicado pela área construída e

pelo seu fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação (Foc) para

levar em conta sua depreciação, conforme expressão abaixo:

ocvuF x 8N-R x CA x =Vb , onde:

Cvu : coeficiente de valor unitário, extraído do estudo

“Edificações – Valores de Venda 2002”; R-8N: custo básico unitário de edificação, de acordo com

NBR 12.721 da ABNT, fonte Sinduscon/SP; Foc: fator depreciativo devido ao obsoletismo/conservação

das benfeitorias (método combinado de Ross-Heideck). Para facilitar as operações matemáticas, as expressões acima foram inseridas

em planilhas eletrônicas, conforme tabela abaixo, que resume os cálculos:

Referência: mai/19 972,41

BENF ÁREA IDADE PESO CONSERVAÇÃO FOCUNITÁRIO

(R$/m²)SUBTOTAL

(R$/m²)

Principal eValor médio 1,611 x R-8N 1,00 Reparos simples

entre eValor médio 0,140 x R-8N 1,00 Reparos simples

entre eValor médio 1,611 x R-8N 1,00 Reparos simples

Outros eValor médio 1,611 x R-8N 0,50 Reparos simples

295 309,63

2 893,67

TOTAL (R$)

33,20m² 25

COB. 213,24m² 25 Cobertura Simples 13,57

ED. 57,00m²

CÁLCULO DO VALOR DAS BENFEITORIAS(Fonte: Edificações - Valores de Venda - 2002 - CAJUFA - ADEQUAÇÃO)

R-8N:

PADRÃO / FAIXA

0,6964CASA 194,40m² 1 091,10 212 111,0025 Casa Média

Casa Média 18 112,26

0,1000

0,6964 1 091,10

PISC.

25 Casa Média 62 192,70

0,6964 545,55

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fls. 206




4.3 - VALOR TOTAL DO IMÓVEL

Da somatória do valor do terreno (VT) e do valor das benfeitorias

(VB), obtém-se o valor do imóvel (VI), onde temos:

VALOR DO TERRENO R$ 592.970,49

VALOR DAS BENFEITORIAS R$ 295.309,63

VALOR TOTAL DO IMÓVEL R$ 888.280,12

Em números redondos:

VALOR DE 100% DO IMÓVEL = R$ 888.000,00

(Oitocentos e oitenta e oito mil reais).

Data base: MAIO DE 2019.

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fls. 207




5 – CONCLUSÃO

O valor do imóvel descrito nos AUTOS DA AÇÃO DE

PROCEDIMENTO COMUM, requerida por PAULO LÚCIO RIBEIRO, em face de

SUELI CRISTINA DIAS RIBEIRO, é de:

VALOR DE 100% DO IMÓVEL

VT = R$ 888.000,00

(Oitocentos e oitenta e oito mil reais)

Data base: maio de 2019.


VT = R$ 621.600,00

(Seiscentos e vinte e um mil e seiscentos reais)



VT = R$ 266.400,00

(Duzentos e sessenta e seis mil e quatrocentos reais)


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7011

5929

2

.

fls. 208




6 - ENCERRAMENTO Nada mais havendo a esclarecer, encerramos o presente laudo,

que é composto por 34 (trinta e quatro) folhas.

Piracicaba, 31 de maio de 2019.

EVANDRO HENRIQUE ENGENHEIRO CIVIL

TECNÓLOGO EM MECÂNICA CREA Nº 5069364365

MEMBRO TITULAR DO IBAPE/SP MEMBRO DA APPJ

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

101

0694

-60.

2016

.8.2

6.04

51 e

cód

igo

6547

744.

Est

e do

cum

ento

é c

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do

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gita

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ND

RO

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Trib

unal

de

Just

ica

do E

stad

o de

Sao

Pau

lo, p

roto

cola

do e

m 3

1/05

/201

9 às

11:

43 ,

sob

o nú

mer

o W

PA

A19

7011

5929

2

.

fls. 209




ANEXO I

ELEMENTOS DE PESQUISA

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

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sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

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esso

101

0694

-60.

2016

.8.2

6.04

51 e

cód

igo

6547

744.

Est

e do

cum

ento

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/201

9 às

11:

43 ,

sob

o nú

mer

o W

PA

A19

7011

5929

2

.

fls. 210




NÚMERO DE ELEMENTOS

DATA FONTE DE INFORMAÇÃO LOCALIZAÇÃOÁREA DE TERRENO

(m2)

INDICE FISCAL

VALOR FATOR OFERTA

1 29/5/19Trianon Imóveis (Ref.: TE01059) Tel:(19) 3436-0808

Dois Córregos 1835,00 600,00 826 000,00R$ 0,90

2 29/5/19Carol Fernandes Imóveis (Ref.: 157) Tel:(19) 98202-8936

Dois Córregos 830,25 600,00 450 000,00R$ 0,90

3 29/5/19Duo Imóveis (Ref.:TE1350-0003) Tel: (19) 2533-3333

Dois Córregos 781,80 600,00 480 000,00R$ 0,90

4 29/5/19Veneziano Imobiliária (Ref.: TE0186) Tel:(19) 3436-0700

Dois Córregos 828,00 600,00 450 000,00R$ 0,90

5 29/5/19Nova Negócios Imobiliários Tel:(19) 3927-8009

Dois Córregos 2025,00 600,00 850 000,00R$ 0,90

6 29/5/19Frias Neto Imobiliária (Ref.: 18576) Tel:(19) 3372-000

Dois Córregos 1828,58 600,00 730 000,00R$ 0,90

NÚMERO DE ELEMENTOS

VALORÁREA DE TERRENO

(m2)

FATOR ÁREA

FATOR OFERTAFATOR

TRANSPOSIÇÃO

VALOR UNITÁRIO HOMOGENEIZADO

(R$/m2)

1 R$ 826 000,00 1835,00 1,04 0,90 1,00 421,33

2 R$ 450 000,00 830,25 0,94 0,90 1,00 458,54

3 R$ 480 000,00 781,80 0,93 0,90 1,00 513,89

4 R$ 450 000,00 828,00 0,94 0,90 1,00 459,78

5 R$ 850 000,00 2025,00 1,05 0,90 1,00 396,67

6 R$ 730 000,00 1828,58 1,04 0,90 1,00 373,67

437,31

306,12

568,51

437,31

MÉDIA

LIMITE (-30%)

LIMITE (+30%)

MÉDIA SANEADA

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

101

0694

-60.

2016

.8.2

6.04

51 e

cód

igo

6547

744.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or E

VA

ND

RO

HE

NR

IQU

E e

Trib

unal

de

Just

ica

do E

stad

o de

Sao

Pau

lo, p

roto

cola

do e

m 3

1/05

/201

9 às

11:

43 ,

sob

o nú

mer

o W

PA

A19

7011

5929

2

.

fls. 211

L A U D O · Para elaboração do laudo, o perito compareceu à Travessa Professora Maria Zelia...

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Transcript of L A U D O · Para elaboração do laudo, o perito compareceu à Travessa Professora Maria Zelia...