1

EXMA. SRA. DRA. JUIZA DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL

DA COMARCA DE GUARULHOS - SP

Nº de folhas: 22 (vinte e duas)

Tipo de Petição: Laudo Judicial

Processo nº 4025007-79.2013.8.26.0224

Caio Luiz Avancine, Engenheiro Civil, Perito Judicial, nomeado e

compromissado nos autos da Ação Cumprimento de Sentença da Ação de

Cobrança, requerida por Sinvaldo Ferreira da Silva, em face de Marta Bueno

Costanze, vem respeitosamente à presença de V. Exa., apresentar suas

conclusões, consubstanciadas no seguinte

L A U D O

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

402

5007

-79.

2013

.8.2

6.02

24 e

cód

igo

17B

AC

F4.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or J

OA

O L

UIZ

YA

MA

MO

TO

, lib

erad

o no

s au

tos

em 2

3/01

/201

7 às

17:

18 .

fls. 135

2

ÍNDICE

1-) Considerações Preliminares ................................................................. 3

2-) Andamento Processual .......................................................................... 4

3-) Objetivo da Perícia ................................................................................ 5

4-) Vistoria ................................................................................................... 6

4.1-) Localização ....................................................................................... 6

4.2-) Descrição e Características do local ................................................. 7

4.3-) Dados do bem avaliando ................................................................... 8

4.4-) Classificação do bem avaliando ........................................................ 9

5-) Avaliação .............................................................................................. 10

5.1-) Metodologia utilizada ..................................................................... 10

5.2-) Pesquisa de Valores – Coleta de dados ........................................... 13

5.3-) Resumo dos Elementos Comparativos ........................................... 20

6-) Conclusão ............................................................................................. 21

7-) Encerramento....................................................................................... 22

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

402

5007

-79.

2013

.8.2

6.02

24 e

cód

igo

17B

AC

F4.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or J

OA

O L

UIZ

YA

MA

MO

TO

, lib

erad

o no

s au

tos

em 2

3/01

/201

7 às

17:

18 .

fls. 136

3

1-) Considerações Preliminares

Sinvaldo Ferreira da Silva propôs a presente ação em face de Marta Bueno

Constanze pelos motivos de fato e de direito a seguir expostos, apresentados

resumidamente:

- O requerente contratou a requerida como sua advogada em meados de 2.010

para promover uma ação Trabalhista, sendo combinado que os honorários

advocatícios seriam no valor de 30% do valor a ser recebidos nos autos da

demanda.

- Diante da falta de repasse por parte da ré, o autor procurou por diversas vezes,

mas não logrou êxito em receber o que lhe é devido, tendo a ré desocupado o

prédio em que advogava e não atendendo mais as ligações telefônicas.

- Foi registrado Boletim de Ocorrência junto ao 4º Distrito Policial de Guarulhos

e ajuizou Reclamação junto à Ordem dos Advogados do Brasil.

- Após diversas tentativas do autor, a fim de receber o que lhe é devido, não

restou mais alternativas senão ajuizar a presente ação de cobrança.

Requer

- a citação da requerida;

- seja julgada procedente;

- provar o alegado, por todos os meios de prova admitidos em direito;

Dá-se à causa o valor de R$ 28.870,00.

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

402

5007

-79.

2013

.8.2

6.02

24 e

cód

igo

17B

AC

F4.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or J

OA

O L

UIZ

YA

MA

MO

TO

, lib

erad

o no

s au

tos

em 2

3/01

/201

7 às

17:

18 .

fls. 137

4

2-) Andamento Processual

Fls. 3: Vistos e decisão.

Fls. 8: Vistos e decisão.

Fls. 19/24: Matrícula 90.593 do 2º R.I. de Guarulhos (apartamento).

Fls. 25/28: Matrícula 90.601 do 2º R.I. de Guarulhos (vaga).

Fls. 32: Autor apresenta manifestação.

Fls. 33/34: Vistos e decisão.

Fls. 38: Termo de Penhora e Depósito.

Fls. 39/50: Ré interpõe agravo de instrumento através de curadora especial.

Fls. 51/56: Decisão TJSP.

Fls. 68/76: Ré interpõe agravo interno através de curadora especial.

Fls. 84/88: Acórdão.

Fls. 96: Vistos e decisão.

Fls. 101/103: Certidão de Penhora.

Fls. 104/107: Matrícula 90.601 constando a penhora.

Fls. 108: Vistos, decisão e nomeação.

Fls. 113: Vistos e decisão.

Fls. 125: Vistos e decisão.

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

402

5007

-79.

2013

.8.2

6.02

24 e

cód

igo

17B

AC

F4.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or J

OA

O L

UIZ

YA

MA

MO

TO

, lib

erad

o no

s au

tos

em 2

3/01

/201

7 às

17:

18 .

fls. 138

5

3-) Objetivo da Perícia

Avaliação do bem penhorado:

“A vaga de Garagem Dupla 05/06, localizada no Sub-Solo do “Residencial

Morada dos Maia”, situado na Av. Dr. Renato de Andrade Maia, nº 309,

“Cidade Maia”, perímetro urbano do distrito, município e comarca desta Cidade,

área útil ou privativa 19,80m2; área comum 4,134m2; área total construída

23,934m2; coeficiente de proporcionalidade 0,63014%; fração ideal do terreno

3,151m2. ” Conforme Matrícula 90.601 do 2º R.I. de Guarulhos (fls. 104/107 dos

autos) e Termo de Penhora e Depósito (fls. 38 dos autos).

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

402

5007

-79.

2013

.8.2

6.02

24 e

cód

igo

17B

AC

F4.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or J

OA

O L

UIZ

YA

MA

MO

TO

, lib

erad

o no

s au

tos

em 2

3/01

/201

7 às

17:

18 .

fls. 139

6

4-) Vistoria (realizada em 13/01/2.017)

4.1-) Localização

Localização do Residencial Morada dos Maia, na Avenida Doutor Renato de

Andrade Maia, nº 313 (atual), no bairro Cidade Maia. – Fonte: Google Maps.

Imagem aérea e localização do bem avaliando. – Fonte: Webgeo, ano 2.008

(PMG).

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

402

5007

-79.

2013

.8.2

6.02

24 e

cód

igo

17B

AC

F4.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or J

OA

O L

UIZ

YA

MA

MO

TO

, lib

erad

o no

s au

tos

em 2

3/01

/201

7 às

17:

18 .

fls. 140

7

4.2-) Descrição e Características do local

Av. Dr. Renato de Andrade Maia e localização do Residencial Morada dos Maia.

- Melhoramentos Públicos:

O local possui todos os equipamentos de infraestrutura urbana, como:

pavimentação, luz, água, telefone, esgoto, drenagem pluvial, guias, gás, etc.

Nas proximidades existem várias linhas de ônibus interligados com outros

bairros, na Av. Tiradentes e na própria Av. Dr. Renato de Andrade Maia.

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

402

5007

-79.

2013

.8.2

6.02

24 e

cód

igo

17B

AC

F4.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or J

OA

O L

UIZ

YA

MA

MO

TO

, lib

erad

o no

s au

tos

em 2

3/01

/201

7 às

17:

18 .

fls. 141

8

4.3-) Dados do bem avaliando

Vaga de Garagem Dupla nº 05/06, localizada no Sub-Solo do “Residencial

Morada dos Maia”, situado na Av. Dr. Renato de Andrade Maia, nº 313 (atual),

bairro denominado “Cidade Maia”, Guarulhos – SP.

- Matrícula 90.601 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Guarulhos

- área útil: 19,80 m²

- área comum: 4,134 m²

- área total construída: 23,934 m²

- coef. De proporcionalidade: 0,63014%

- fração ideal do terreno: 3,151 m²

Frente do condomínio onde se encontra o bem avaliando.

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

402

5007

-79.

2013

.8.2

6.02

24 e

cód

igo

17B

AC

F4.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or J

OA

O L

UIZ

YA

MA

MO

TO

, lib

erad

o no

s au

tos

em 2

3/01

/201

7 às

17:

18 .

fls. 142

9

4.4-) Classificação do bem avaliando, conforme Tabelas do IBAPE (Valores de

Edificações de Imóveis Urbanos)

Primeiramente deve-se deixar consignado que este subscritor compareceu

ao local onde se encontra o bem avaliando, sendo informado pelo zelador

Gustavo que a ré está há aproximadamente 4 anos sem aparecer no

condomínio e que um terceiro arrematou o apartamento da mesma em

dezembro de 2.016. Devido a ausência do atual proprietário e por se tratar de

avaliação da vaga de garagem, foi realizada a avaliação sem acesso ao imóvel,

porém foi deixado com o zelador um recado com os dados do processo no cartão

deste subscritor, para que seja entregue ao atual proprietário.

Padrão: 1.3.4 – Apartamento Padrão Superior fator f: 2,172 (Mínimo)

Índice Fiscal:

Localização do bem avaliando (seta verde) e seu respectivo código (seta azul),

utilizado para o cálculo do Índice Fiscal.

Índice Fiscal = Valor UFG do ANEXO II DA Lei 7.087/12 x Valor UFG 2.017

Índice Fiscal = 466,3494 x 3,1093 = R$ 1.450,02

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

402

5007

-79.

2013

.8.2

6.02

24 e

cód

igo

17B

AC

F4.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or J

OA

O L

UIZ

YA

MA

MO

TO

, lib

erad

o no

s au

tos

em 2

3/01

/201

7 às

17:

18 .

fls. 143

10

5-) Avaliação

5.1-) Metodologia utilizada

O presente laudo foi elaborado em conformidade à Norma Brasileira

NBR-14.653-2:2011 – “Avaliação de Imóveis Urbanos”, que é de uso obrigatório

em qualquer manifestação escrita sobre avaliação de imóveis urbanos, e visa a

complementar os conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços

técnicos de avaliação de imóveis urbanos, bem como a “Norma Básica para

Perícias de Engenharia do IBAPE/SP”, e do estudo “Valores de Edificações de

Imóveis Urbanos - SP”.

O método mais recomendado para avaliação de imóveis residenciais,

conforme orientação do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de

Engenharia de São Paulo) é o “Método Comparativo”, que leva em conta imóveis

semelhantes existentes no mercado, e fazendo a homogeneização, conforme suas

características padrões construtivos, índice fiscal, etc.

Para a coleta dos dados de mercado para a determinação do valor unitário

básico de área útil que reflita a realidade mercadológica imobiliária da região

avalianda, pesquisaram-se junto às diversas fontes, os valores ofertados

para venda de apartamentos na mesma região geoeconômica e negócios

efetivamente realizados. Para o desenvolvimento do cálculo do valor unitário,

foram obtidos 06 (seis) elementos comparativos e fizeram-se os cálculos,

obtendo-se a média aritmética e seus limites de confiança, compreendidos no

intervalo de mais ou menos 30% (trinta por cento) em torno da média.

Para a perfeita aplicação deste método, as características básicas em que

deve haver semelhança, basicamente, estão relacionadas com os

seguintes aspectos: localização, tipo do imóvel, dimensões, padrão construtivo,

idade, data da oferta, entre outros.

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

402

5007

-79.

2013

.8.2

6.02

24 e

cód

igo

17B

AC

F4.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or J

OA

O L

UIZ

YA

MA

MO

TO

, lib

erad

o no

s au

tos

em 2

3/01

/201

7 às

17:

18 .

fls. 144

11

Obedecidas as condições acima, o valor de mercado procurado estará

ajustado à realidade dos preços vigentes na região estudada.

Para a aplicação do Método Comparativo, será adotado o processo de

homogeneização dedutivo, no qual são feitas racionalizações prévias e, a partir

delas, se ajustam os valores comparativos para adequá-los às condições do

imóvel avaliando.

Para tanto, serão aplicados os critérios de homogeneização, obedecendo

aos seguintes fatores:

A) – OFERTA: Dedução de 10% (dez por cento) no preço das

ofertas, para cobrir risco de eventual super estimativa dos preços (elasticidade

dos negócios). No caso de transcrição, não haverá o referido desconto.

B) – ATUALIZAÇÃO: Não será feita a atualização dos

elementos, pois foram coletados em data contemporânea à do presente laudo.

C) – PADRÃO CONSTRUTIVO: A determinação do valor

unitário da participação das benfeitorias, que incide sobre o valor do imóvel, será

calculada através do estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos – 2.002

/ 2.007”.

Conforme referido estudo, o imóvel em questão enquadra-se

no item “1.3.4. – Apartamento padrão superior – limite Mínimo (com elevador)”,

adotando-se o valor unitário igual a 2,172.

D) – TRANSPOSIÇÃO: Transporte dos elementos comparativos

para a avaliação será feito através da Planta Genérica de Valores da

Municipalidade de Guarulhos.

Foram classificados através de fatores, variando de 1,00 a 0,80, sendo 1,00

um índice fiscal com melhor localização e 0,80 com um índice fiscal inferior.

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

402

5007

-79.

2013

.8.2

6.02

24 e

cód

igo

17B

AC

F4.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or J

OA

O L

UIZ

YA

MA

MO

TO

, lib

erad

o no

s au

tos

em 2

3/01

/201

7 às

17:

18 .

fls. 145

12

E) – VAGA DE GARAGEM: Para o referido cálculo, o perito

tomou como base os critérios estabelecidos no referido Estudo “VALORES de

EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS DE SÃO PAULO”, no item VI –

VI.9 - “Recomendações”, onde menciona que “Os unitários relativos às

garagens coletivas serão avaliadas à razão de 50% (cinquenta por cento) das

da edificação a que se referem.”

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

402

5007

-79.

2013

.8.2

6.02

24 e

cód

igo

17B

AC

F4.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or J

OA

O L

UIZ

YA

MA

MO

TO

, lib

erad

o no

s au

tos

em 2

3/01

/201

7 às

17:

18 .

fls. 146

13

5.2-) Pesquisa de Valores – Coleta de dados

Localização dos Elementos Comparativos em Relação ao Avaliando – Fonte:

Google Earth:

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

402

5007

-79.

2013

.8.2

6.02

24 e

cód

igo

17B

AC

F4.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or J

OA

O L

UIZ

YA

MA

MO

TO

, lib

erad

o no

s au

tos

em 2

3/01

/201

7 às

17:

18 .

fls. 147

14

Elemento Comparativo nº 1

Endereço: Av. Dr. Renato de Andrade Maia, nº 313 - Residencial Morada dos

Maia (mesmo do bem avaliando)

Valor de venda: R$ 650.000,00

Ofertante: site Steiner Imobiliária – Ref.: 21479

Área útil: 196,98 m² Vaga de garagem: 3 Fator oferta: 0,90

Valor de venda por m²: ( R$ 650.000,00 x 0,90 ) / 196,98 m² = 2.969,84 R$/m²

Índice Fiscal = Valor UFG do ANEXO II DA Lei 7.087/12 x Valor UFG 2.017

Índice Fiscal = 466,3494 x 3,1093 = R$ 1.450,02 (valor adotado = 0,90)

Homogeneização:

Fl = fator localização

Fd = avaliando / amostra = 0,90 / 0,90 = 1,00

Fp = fator padrão

Fp = avaliando / amostra = 2,172 / 2,172 = 1,000

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

402

5007

-79.

2013

.8.2

6.02

24 e

cód

igo

17B

AC

F4.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or J

OA

O L

UIZ

YA

MA

MO

TO

, lib

erad

o no

s au

tos

em 2

3/01

/201

7 às

17:

18 .

fls. 148

15

Elemento Comparativo nº 2

Endereço: Av. Salgado Filho, nº 1.100 – Ed. Maison Danielle

Valor de venda: R$ 585.000,00

Ofertante: site Zuccaro Imóveis – Ref.: AP0953

Área útil: 115,00 m² Vaga de garagem: 2 Fator oferta: 0,90

Valor de venda por m²: ( R$ 585.000,00 x 0,90 ) / 115,00 m² = 4.578,26 R$/m²

Índice Fiscal = Valor UFG do ANEXO II DA Lei 7.087/12 x Valor UFG 2.017

Índice Fiscal = 1.069,9139 x 3,1093 = R$ 3.326,68 (valor adotado = 1,00)

Homogeneização:

Fl = fator localização

Fd = avaliando / amostra = 0,90 / 1,00 = 0,90

Fp = fator padrão

Fp = avaliando / amostra = 2,172 / 2,406 = 0,903

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

402

5007

-79.

2013

.8.2

6.02

24 e

cód

igo

17B

AC

F4.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or J

OA

O L

UIZ

YA

MA

MO

TO

, lib

erad

o no

s au

tos

em 2

3/01

/201

7 às

17:

18 .

fls. 149

16

Elemento Comparativo nº 3

Endereço: Av. Salgado Filho, nº 1.100 – Ed. Maison Danielle

Valor de venda: R$ 590.000,00

Ofertante: site Imóveis Império – Ref.: 1256

Área útil: 115,00 m² Vaga de garagem: 2 Fator oferta: 0,90

Valor de venda por m²: ( R$ 590.000,00 x 0,90 ) / 115,00 m² = 4.617,39 R$/m²

Índice Fiscal = Valor UFG do ANEXO II DA Lei 7.087/12 x Valor UFG 2.017

Índice Fiscal = 1.069,9139 x 3,1093 = R$ 3.326,68 (valor adotado = 1,00)

Homogeneização:

Fl = fator localização

Fd = avaliando / amostra = 0,90 / 1,00 = 0,90

Fp = fator padrão

Fp = avaliando / amostra = 2,172 / 2,406 = 0,903

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

402

5007

-79.

2013

.8.2

6.02

24 e

cód

igo

17B

AC

F4.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or J

OA

O L

UIZ

YA

MA

MO

TO

, lib

erad

o no

s au

tos

em 2

3/01

/201

7 às

17:

18 .

fls. 150

17

Elemento Comparativo nº 4

Endereço: Rua Antônio Camargo, nº 88 – Ed. Villa Lobos

Valor de venda: R$ 900.000,00

Ofertante: site Steiner Imobiliária – Ref.: 27284

Área útil: 200,00 m² Vaga de garagem: 3 Fator oferta: 0,90

Valor de venda por m²: ( R$ 900.000,00 x 0,90 ) / 200,00 m² = 4.050,00 R$/m²

Índice Fiscal = Valor UFG do ANEXO II DA Lei 7.087/12 x Valor UFG 2.017

Índice Fiscal = 414,0003 x 3,1093 = R$ 1.287,25 (valor adotado = 0,80)

Homogeneização:

Fl = fator localização

Fd = avaliando / amostra = 0,90 / 0,80 = 1,13

Fp = fator padrão

Fp = avaliando / amostra = 2,172 / 2,172 = 1,000

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

402

5007

-79.

2013

.8.2

6.02

24 e

cód

igo

17B

AC

F4.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or J

OA

O L

UIZ

YA

MA

MO

TO

, lib

erad

o no

s au

tos

em 2

3/01

/201

7 às

17:

18 .

fls. 151

18

Elemento Comparativo nº 5

Endereço: Rua Antônio Camargo, nº 88 – Ed. Villa Lobos

Valor de venda: R$ 850.000,00

Ofertante: site Zuccaro Imóveis – Ref.: AP3661

Área útil: 200,00 m² Vaga de garagem: 3 Fator oferta: 0,90

Valor de venda por m²: ( R$ 850.000,00 x 0,90 ) / 200,00 m² = 3.825,00 R$/m²

Índice Fiscal = Valor UFG do ANEXO II DA Lei 7.087/12 x Valor UFG 2.017

Índice Fiscal = 414,0003 x 3,1093 = R$ 1.287,25 (valor adotado = 0,80)

Homogeneização:

Fl = fator localização

Fd = avaliando / amostra = 0,90 / 0,80 = 1,13

Fp = fator padrão

Fp = avaliando / amostra = 2,172 / 2,172 = 1,000

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

402

5007

-79.

2013

.8.2

6.02

24 e

cód

igo

17B

AC

F4.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or J

OA

O L

UIZ

YA

MA

MO

TO

, lib

erad

o no

s au

tos

em 2

3/01

/201

7 às

17:

18 .

fls. 152

19

Elemento Comparativo nº 6

Endereço: Rua Antônio Camargo, nº 88 – Ed. Villa Lobos

Valor de venda: R$ 800.000,00

Ofertante: site Zuccaro Imóveis – Ref.: AP0319

Área útil: 200,00 m² Vaga de garagem: 3 Fator oferta: 0,90

Valor de venda por m²: ( R$ 800.000,00 x 0,90 ) / 200,00 m² = 3.600,00 R$/m²

Índice Fiscal = Valor UFG do ANEXO II DA Lei 7.087/12 x Valor UFG 2.017

Índice Fiscal = 414,0003 x 3,1093 = R$ 1.287,25 (valor adotado = 0,80)

Homogeneização:

Fl = fator localização

Fd = avaliando / amostra = 0,90 / 0,80 = 1,13

Fp = fator padrão

Fp = avaliando / amostra = 2,172 / 2,172 = 1,000

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

402

5007

-79.

2013

.8.2

6.02

24 e

cód

igo

17B

AC

F4.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or J

OA

O L

UIZ

YA

MA

MO

TO

, lib

erad

o no

s au

tos

em 2

3/01

/201

7 às

17:

18 .

fls. 153

20

5.3-) Resumo dos Elementos Comparativos

Todos os elementos estão dentro dos limites prescritos

O valor do imóvel por m² de área útil é: R$ 3.891,71

50% do valor do m² de área útil: R$ 1.945,86

Valor vaga Dupla 05/06 = Área útil da vaga x 50% valor m² de área útil

Área útil: 19,80 m²

Valor imóvel = 19,80 m² x 1.945,86 R$ / m² = R$ 38.528,03

Arredondando teremos: R$ 38.500,00

(trinta e oito mil e quinhentos reais – data base janeiro de 2017)

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

402

5007

-79.

2013

.8.2

6.02

24 e

cód

igo

17B

AC

F4.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or J

OA

O L

UIZ

YA

MA

MO

TO

, lib

erad

o no

s au

tos

em 2

3/01

/201

7 às

17:

18 .

fls. 154

21

6-) Conclusão

Avaliação do imóvel penhorado:

Vaga de Garagem Dupla nº 05/06, localizada no Sub-Solo do “Residencial

Morada dos Maia”, situado na Av. Dr. Renato de Andrade Maia, nº 313

(atual), bairro denominado “Cidade Maia”, Guarulhos – SP.

- Matrícula 90.601 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Guarulhos

- área útil: 19,80 m²

- área comum: 4,134 m²

- área total construída: 23,934 m²

- coef. De proporcionalidade: 0,63014%

- fração ideal do terreno: 3,151 m²

Avaliação: R$ 38.500,00

(trinta e oito mil e quinhentos reais – data base janeiro de 2017)

P

ara

conf

erir

o or

igin

al, a

cess

e o

site

http

s://e

saj.t

jsp.

jus.

br/p

asta

digi

tal/p

g/ab

rirC

onfe

renc

iaD

ocum

ento

.do,

info

rme

o pr

oces

so 4

0250

07-7

9.20

13.8

.26.

0224

e c

ódig

o 17

BA

CF

4.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

JO

AO

LU

IZ Y

AM

AM

OT

O, l

iber

ado

nos

auto

s em

23/

01/2

017

às 1

7:18

.

fls. 155

22

7-) Encerramento

Nada mais a relatar, este signatário dá por encerrado o seu trabalho, que

vem com 22 (vinte e duas) folhas digitadas, todas elas rubricadas, sendo a última,

datada e assinada.

Guarulhos, 20 de janeiro 2017.

_____________________________

Caio Luiz Avancine

Engenheiro Civil – CREA 0601037630

Membro Titular do IBAPE / SP – Nº 1.357

Perito Judicial

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

402

5007

-79.

2013

.8.2

6.02

24 e

cód

igo

17B

AC

F4.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or J

OA

O L

UIZ

YA

MA

MO

TO

, lib

erad

o no

s au

tos

em 2

3/01

/201

7 às

17:

18 .

fls. 156