“LAUDO DE AVALIAÇÃO” - files.zukerman.com.br · A avaliação do imóvel rural com área...

ROSÂNGELA MARIA SORMANI - CRECI nº 41.924

-- Rua 13 de Maio nº 281 – Centro – Agudos/SP – CEP 17.120-000 – Fone (14) 3262-3689 ==============================================================

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“LAUDO

DE

AVALIAÇÃO”



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ÍNDICE 1.0 ANÁLISE DOS AUTOS pág 3

2.0 CONSIDERAÇÕES GERAIS pág 4

3.0 AS PARTES pág 4

4.0 PRELIMINARES pág 5

5.0 OBJETIVOS pág 5

6.0 METODOLOGIA AVALIATÓRIA pág 6

7.0 VISTORIA pág 10

8.0 AVALIAÇÃO pág 46

9.0 QUESITOS pág 52

10.0 CONCLUSÕES pág 61

11.0 ENCERRAMENTO pág 62

ANEXOS

1 – Pesquisa de Mercado e Planilha de Cálculo



3

1.0 – ANÁLISE DOS AUTOS

A avaliação do imóvel rural com área total de 687,71 Alqs., formado pela soma e

união das glebas descritas pelas matriculas abaixo mencionadas, do Cartório de Registro de

Imóveis de Agudos/SP:

‐ Uma Gleba denominada Fazenda Brasópolis, situada no Distrito de Domélia

município de Agudos/SP, com área atual de 327,85 Alqs, melhor descrita na matrícula nº 1.441

do CRI de Agudos/SP, havida através de título registrado sob nº 7 da mencionada matrícula, a

qual foram agregadas outras aquisições caracterizadas pelas seguintes glebas:

‐ Uma gleba destacada da fazenda Santa Cruz, formada da reunião da fazenda

São João do Livramento, parte das antigas fazendas Santa Barbara, Turvo e Boa Vista e de um

sítio situado na Fazenda Lealdade, localizada no Distrito de Domélia, Município e Comarca de

Agudos, objeto da Matrícula 3.949 do CRI de Agudos/SP, havida através de título registrado sob

nº 1, com área atual de 309,72 alqueires;

‐ Uma gleba denominada sítio Boa Vista do Turvo, com a área de 23 alqueires,

situada no Distrito de Domélia, Município e Comarca de Agudos/SP, melhor descrito na

matrícula nº 4830 do CRI de Agudos/SP, havida através de título registrado sob nº 1;

‐ Uma gleba de terras destacada da fazenda Santa Bárbara, sita no Distrito de

Domélia, Município e Comarca de Agudos/SP, devidamente descrita na matrícula nº 5358 do

CRI de Agudos/SP, havida através de título registrado sob nº 2, com área total atual de 6,79

alq.;

‐ Uma gleba de terras, destacada da fazenda Santa Bárbara, sita no Distrito de



alq.;




alq.;



4




alq.;

2.0 – CONSIDERAÇÕES GERAIS

“Entende‐se por valor de mercado de um bem, a quantia mais provável pela qual

se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das

condições do mercado vigente.”

“Este valor é baseado na premissa de “Maior e Melhor Aproveitamento” dos bens

(High and Best Use) definido como: o uso, entre o razoavelmente provável e o legalmente

possível, identificado como o fisicamente viável, sustentável de forma adequada, exequível

financeiramente e que resulta no maior valor do imóvel, equivalente ao “Aproveitamento

Eficiente” definido como aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data

de referência, observada a atual e efetiva tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre

diversos usos permitidos pela legislação pertinente.”

3.0 – AS PARTES

3.1 – Requerente

LUIZ RICARDO BATAGLIN

3.2 – Requerida

LUCY MORAES BATAGLIN



5

4.0 – PRELIMINARES

4.1 – A parte Requerente não apresentou quesitos.

4.2 – A parte Requerida apresentou quesitos, conforme fls. 152 e 155 dos autos.

4.3 – A vistoria inicial foi realizada no dia 15 de Janeiro de 2.014.

4.4 – Instrumentação.

Câmera fotográfica digital marca SAMSUNG GALAXY 16 Mega Pixels 21x Zoom,

para registros fotográficos e trena para medições.

5.0 – OBJETIVOS

O presente trabalho foi realizado conforme determinações emanadas no auto do

feito do Processo nº 0002617‐02.2013.8.26.0058, Carta Precatória que tramita por esse Foro e

Comarca de Agudos/SP (nº de ordem 1.188/13), emitida nos autos do Feito original nº

0014106‐78.1998.8.26.0602 (Comarca de Sorocaba/SP, 1ª Vara de Família e Sucessões), que

tem como partes: Requerente Luis Ricardo Bataglin, como Requerida Lucy Morais Bataglin,

tendo como objetivo a avaliação do imóvel rural com área total de 687,71 Alqs., formado pela

soma e união das glebas descritas pelas matriculas abaixo mencionadas, do Cartório de Registro

de Imóveis de Agudos/SP:

Matrícula n°. 1.441, de ordem do Cartório de Registro de Imóveis de Agudos, referente à

Fazenda Brasópolis, situada no Distrito de Domélia, neste Município de Agudos/SP, com área

total atual de 327,85alq.

Matrícula n°. 3.949, de ordem do Cartório de Registro de Imóveis de Agudos, referente a

uma gleba de terras, situada no Distrito de Domélia, neste Município de Agudos/SP, com

área total atual de 309,72 alq.



6

Matrícula n°. 4.830, de ordem do Cartório de Registro de Imóveis de Agudos, referente ao

Sítio Boa Vista do Turvo, situado no Distrito de Domélia, neste Município e Comarca de

Agudos/SP, com área total atual de 23,00 alq.


parte da Fazenda Santa Bárbara, situada no Distrito de Domélia, neste Município de











6.0 – MÉTODOLOGIA AVALIATÓRIA

6.1 – Normas Observadas:

A presente avaliação adotou‐se basicamente as recomendações contidas nas

normas ABNT NBR 14.653‐3:2004 – Norma Brasileira: Avaliação de bens – Parte 3: Imóveis

Rurais e IBAPE/SP.



7

OBS: A Norma ABNT NBR 14.653‐3:2004 cancela e substituiu as ABNT NBR 8799‐1985 e ABNT

NBR 13820‐1987.

6.2 – Nível de Rigor / Grau de Fundamentação:

Diante dos elementos de mercado colhidos e critérios adotados, a presente

avaliação enquadra‐se no Grau de Precisão III (amplitude do intervalo de confiança <30%), e

Grau de Fundamentação III nos termos definidos pela NBR 14653‐3:2004.

6.3 – Procedimentos:

A presente avaliação está fundamentada segundo a NBR 14.653–3:2004, visando

atender a melhor classificação possível em razão da qualidade da amostra obtida em campo.

Para avaliação do imóvel Rural, foi usado o método comparativo dos imóveis

semelhantes, com tratamento por fatores. A pesquisa de preços contou com dezesseis

amostras localizadas na região, onde utilizou‐se os seguintes procedimentos:

Levantamento de preços ofertados para venda de imóveis rurais na região do imóvel

avaliando, obtidos em sites de venda de imóveis;

Homogeneização;

Valor das benfeitorias das amostras através de pesquisas juntos aos ofertantes;

Cálculo do valor da terra nua de cada um deles;

Tratamento Estatístico;

Valoração da Propriedade e suas Benfeitorias;

Cálculo do Valor da Área Avalianda;

* As pesquisas de preços, seguirão como documento anexado deste Laudo.

OBS: “Estando às imobiliárias cada vez menos interessadas em fornecer informações sobre

imóveis por elas vendidos e ainda estando em franca disputa pelo território das avaliações com

os engenheiros, temos possibilidade, pela simples oferta na internet, de avaliar o imóvel

pretendido. Este método envolve menos tempo na coleta de dados para a avaliação e menor

custo”.



8

Como a própria Norma recomenda, para a sua aplicação é necessário consultar

também o Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra III

aproximação.

Neste caso, o capítulo que interessa corresponde ao item 6.4.7. ‐ Requisitos

Complementares Envolvendo Imóveis Rurais.

A classificação dos imóveis rurais também deve ser feita quanto à dimensão e

exploração, conforme item 5.1 da NBR 14.653/04.

No que se refere à dimensão, a classificação tem como base de cálculo as

determinações do INCRA – Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária, considerando a

área total da propriedade e o número de módulo fiscal regional.

O número de módulos fiscais de um imóvel rural é obtido pela divisão da área

total do imóvel pelo módulo fiscal no município.

De acordo com a NBR 14.653/04, considerando o número de módulos fiscais, os

imóveis são classificados em pequeno, médio e grande, onde:

a) pequeno até 4 módulos fiscais

b) médio de 4 a 15 módulos fiscais

c) grande acima de 15 módulos fiscais

Quanto à exploração, os imóveis rurais se classificam em:

a. não explorado;

b. de lazer e turismo;

c. de agricultura;

d. de pecuária;

e. de silvicultura;

f. agroindustrial;

g. misto.

A classificação das terras, como previsto no item 5.2.1.1 se enquadra no Sistema

de Classificação da Capacidade de Uso das Terras, como já mencionado anteriormente.

Considerando o estágio de exploração que se observa, as terras se classificam

ainda em bruta, nua ou cultivada.



9

O Método Comparativo Direto descrito será aplicado na obtenção do valor de

mercado da terra nua que, de acordo com a antiga Instrução Normativa 08/93 do INCRA,

define‐se como:

“Considera‐se terra nua a terra com suas acessões naturais como florestas e matas nativas, ou

seja, tudo o que se encontra incorporado a terra sem a intervenção do proprietário”.

Para avaliação das Benfeitorias, foram realizadas pesquisas, onde se buscou

apurar os Custos Unitários Básicos de Edificações, tendo como fonte o dos Custos Unitários PINI

de Edificações para o estado de São Paulo.

Para as produções vegetais (ou benfeitorias reprodutivas) como culturas,

lavouras, pastagens e outras, será utilizado preferencialmente o método do valor econômico,

conforme recomendação da ABNT NBR 14.653‐3:2004.

7.0 – VISTORIA

7.1 – Local/ Data:

Foi realizada no dia 15 de Janeiro de 2.014 no local a ser avaliado.

7.2 – Acompanhantes:

Esteve presente na vistoria junto com esta Perita e três Auxiliares técnicos:

Engenheira Civil Elisangela Catini do Lago, Topografo José Claudio Catini e o Senhor Jefferson

Regino Lanzoni.

Da Parte Requerente: O senhor Luiz Ricardo Bataglin, a Engenheira Civil Gisela

Bueno da Silva e o Engenheiro Edward Maluf.

Da Parte Requerida: O procurador Mário Genadopoulos e como Assistente

Técnico o Engenheiro Marcelo Rossi de Camargo Lima.



10

7.3. – Documentação:

Os documentos necessários à elaboração deste trabalho, tais como planta

topográfica, memorial descritivo e matrículas do imóvel, fazem parte do processo, sendo

considerados por premissa como bons, válidos e corretos, não tendo sido efetuadas verificação

em cartório de registro, nem medições em campo.

Foram analisadas as seguintes matriculas que juntas formam o imóvel rural

denominado Fazenda Brasópolis: 1.441, 3.949, 4.830, 5.358, 5.359, 5.360 e 5.361 do Cartório

de Registro de Imóveis de Agudos.

Matrícula n°. 1.441 (fl. 133 do processo): expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis

de Agudos, com data de 20/02/1979, referente à Fazenda Brasópolis, situada no Distrito

de Domélia, neste Município de Agudos/SP, com área total de 350,00 alq..

OBS: Em analise à matricula, constatou‐se que a área inicial é de 353,00 Alqs., mas na averbação

nº. 8 do título consta que ocorreu uma redução de 25,15 Alqs., resultando assim na área final de

327,85 Alqs..



11


de Agudos, com data de 10/05/1984, referente a uma gleba de terras, situada no

Distrito de Domélia, neste Município de Agudos/SP, com área total final de 309,72alq.



12

OBS: Em analise a matricula, constatou‐se que a área inicial é de 340,00 Alqs., mas na averbação

nº. 2 do título consta que ocorreu uma redução de 30,28 Alqs., resultando assim na área final de

309,72 Alqs..



13


de Agudos, com data de 06/05/1986, referente ao Sítio Boa Vista do Turvo, situado no

Distrito de Domélia, neste Município e Comarca de Agudos/SP, com área total final de

23,00alq.


de Agudos, com data de 05/05/1987, referente à parte da Fazenda Santa Bárbara, situada

no Distrito de Domélia, neste Município de Agudos/SP, com área total final de 6,79alq.



14


de Agudos, com data de 05/05/1987, referente à parte da Fazenda Santa Bárbara,

situada no Distrito de Domélia, neste Município de Agudos/SP, com área total final de

6,79alq.



15


de Agudos, com data de 05/051987, referente à parte da Fazenda Santa Bárbara,


6,79alq.


de Agudos, com data de 05/05/1987, referente à parte da Fazenda Santa Bárbara,


6,79alq.



16

O quadro a seguir mostra, em resumo, as áreas que integram as matrículas que

formam o imóvel avaliando, conhecido hoje como “FAZENDA BRASÓPOLIS”.

QUADRO DE ÁREAS ‐ MATRÍCULAS

MATRICULAS DENOMINAÇÃO ÁREA (Alqs.) ÁREA (ha)

1.441 Fazenda Brasópolis 327,85 793,40

3.949 Gleba de terras 309,72 749,52

4.830 Sítio Boa Vista do Turvo 23,00 55,66

5.358 Parte da Faz. Santa Bárbara 6,7857 16,43




TOTAL 687,71 1.664,30

CROQUI DO PERIMETRO DA FAZENDA FORMADA PELA UNIÃO DAS MATRICULAS

* Fonte: Google Earth. Perímetro da Fazenda Brasópolis na cor vermelha.

Acesso Rodovia SP 225 Acesso cidade de Agudos

Acesso Rodovia SP 280



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7.4 – Características da área a ser avaliada:

Localização: O imóvel avaliando está localizado no distrito de Dómelia, município e

comarca de Agudos, estada de São Paulo, distante 55 Km da cidade de Agudos. Está

localizado entre duas Rodovias Estaduais: Rodovia Eng. João Batista Cabral Rennó – SP

225 e Rodovia Presidente Castello Branco – SP 280.

CROQUI DE LOCALIZAÇÃO – MAPA RODOVIÁRIO (DER)

55 km da cidade de Agudos – SP 273



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CROQUI – DESENHO DO IMOVEL AVALIANDO VISTO POR SATÉLITE

GOOGLE EARTH

Características da Região: o imóvel está localizado no limite da divisa do distrito de

Domélia, estando sua sede distante aproximadamente 500,00m do centro do distrito,

que conta com melhoramentos públicos, em seu entorno, como: comercio, escola

(creche e ensino fundamental), praça, rede de água, telefonia, transporte urbano, posto

de saúde, etc.

FFFaaazzzeeennndddaaa BBBrrraaasssóóópppooolll iiisss///SSSaaannntttaaa CCCrrruuuzzz “FAZENDA BRASÓPOLIS”



19

A região do Distrito de Domélia é ocupada em sua maioria por propriedades rurais de

diversos tamanhos, como chácaras, sítios e fazendas, como é o caso do imóvel

avaliando.

O imóvel situa‐se em uma região de explorações comerciais como pecuária, agricultura

intensiva (cana de açúcar), citricultura (laranja) e reflorestamento. Também é possível

encontrar na região empreendimentos imobiliário como loteamentos de chácaras, o

que imprime à região e, consequentemente, ao imóvel em questão tendência, vocação

e viabilidade de urbanização.

Situação e Viabilidade de Circulação e Acesso: O acesso ao imóvel avaliando é bom

podendo ser feito tanto pela Rodovia ENGENHEIRO JOÃO BAPTISTA CABRAL RENÓ – SP

225 (pavimentada) e depois por um trecho de 13 km (não pavimentada); ou pela

Rodovia PRESIDENTE CASTELO BRANCO – SP 280 (pavimentada) e depois por um trecho

de 12 km (pavimentado) podendo classificar o imóvel como SITUAÇÃO VICINAL II.

* Fonte: Google Maps.

Trecho em Asfalto (12km)

Trecho em Terra (13km)



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CLASSE DE CAPACIDADE DE USO

SITUAÇÃO I II III IV V VI VII VIII

100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%

ASFALTO 100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200

VICINAL I 95% 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190

VICINAL II 90% 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180

VICINAL III 80% 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160

VICINAL IV 75% 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150

VICINAL V 70% 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140

Topografia: A topografia do imóvel a ser avaliado é composta por relevo suave a

ondulado.

Recursos hídricos: O imóvel conta com a presença de cursos d’água de pequeno a

médio porte, nascentes e açudes (naturais e artificiais), conforme o demonstrado em

Croqui a seguir:

* A fazenda esta delimitada na cor amarela e as aguadas estão indicadas na cor azul.



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Tipo de Solo: Conforme levantamento no local e análise de plantas do convênio

EMBRAPA/IAC, a propriedade possui apenas um tipo de solo, denominado PODZÓLICO

VERMELHO‐AMARELO (segundo a Comissão de Solos, 1960) atualmente ARGISSOLOS

VERMELHO‐AMARELOS (PVA2), eutróficos abrúpticos ou não, a moderado, textura

arenosa/média e média em relevo suave ondulado a ondulado (segundo EMBRAPA‐

CNPS, 1999).

Fonte: http://www.iac.sp.gov.br/solossp/pdf/mapa_pedologico_Solos_Estado_de_Sao_Paulo.pdf

Classificação por Capacidade de Uso da Terra: no item III aproximação, publicada no

Manual para Levantamento Utilitário do Meio Físico e classificação de Terras no Sistema

de Capacidade de Uso, da Sociedade Brasileira de Ciência do Solo e Coordenadoria de

conservação do Solo e da Água, da Secretaria de Recursos Naturais, da Secretaria

Nacional da produção Agropecuária, do Ministério da Agricultura, estas terras

enquadram‐se como CLASSE II, CLASSE III e CLASSE VI Capacidade de Uso.

O principal grupo de solo existente no imóvel avaliando e sua área é descrito como

ARGISSOLO VERMELHO‐AMARELO.



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Este sistema por capacidade de uso é uma classificação técnica, originalmente

desenvolvido nos Estados Unidos, representando um grupamento qualitativo de tipos

de solos sem considerar a localização ou as características econômicas da terra: diversas

características e propriedades são sintetizadas, visando à obtenção de classes

homogêneas de terras, em termos do propósito de definir sua máxima capacidade de

uso sem risco de degradação do solo, especialmente no que diz respeito à erosão

acelerada.

Podemos enquadrar a utilização do imóvel avaliando representada por:

20% (vinte por cento) por terras úteis para fins de obtenção de renda (formada e adequada

para cultivo agrícola), que atribuem porção de classificação Capacidade de Uso II;

60% (sessenta por cento) por terras úteis para fins de obtenção de renda (formada e

adequada para pastagem), que atribuem porção de classificação Capacidade de Uso III;

20% (vinte por cento) por terras inúteis para fins de obtenção de renda e que devem ser

destinadas a recomposição de reserva legal e áreas de preservação permanente, que

atribuem porção de classificação Capacidade de Uso VI;

A curva de "solos x valor" que melhor representa a região:

TABELA 2Capacidade de uso dos solos e valor relativo de cada classe

CLASSES DE USO CRITÉRIO ESCALA DE VALOR

(%)

I terras para culturas, sem problemas de conservação, fertilidade, exige adubação de

manutenção, renda líquida de orizicultura 100

II terras de culturas, com pequenos problemas de conservação, fertilidade exige práticas

simples (nivelamento), renda líquida de orizicultura 95

III terras de culturas, com sérios problemas de conservação, fertilidade exige práticas

complexas (terraceamento), renda líquida de orizicultura 75

IV terras de culturas ocasionais (2 anos) e pastagens

(3 anos),sem problemas de conservação, renda líquida de agricultura em 1 ano associada à de pastagem em 4 anos

55

V terras só de pastagens, sem problemas de conservação, renda líquida de pecuária leiteira 50

APP e RL Áreas de preservação permanente e Reserva legal 40

VI terras só de pastagens, pequenos problemas de conservação, fertilidade exige práticas

simples, renda líquida de pecuária leiteira 40

VII terras de florestas, sérios problemas de conservação, fertilidade exige práticas

complexas (estradas de acesso), renda líquida de exploração silvícola 30

VIII terras de abrigo de vida silvestre, sem problemas

de conservação, renda líquida de eventual exploração piscícola 20

Fonte: Mendes Sobrinho e Kozma, adaptada por Lima (2011)

* O índice agronômico para o imóvel avaliado é calculado proporcionalmente em face da

classificação da capacidade de uso e situação expostos acima, obtendo‐se o Ia = 0,720.



23

Produções vegetais (benfeitorias reprodutivas): O imóvel é composto em quase sua

totalidade por pastagens em bom estado de conservação e corretamente manejadas.

Existem algumas áreas destinadas ao cultivo de grãos (milho, sorgo, etc.) destinados à

suplementação dos rebanhos no período seco.

Edificações (benfeitorias não reprodutivas): Existem no interior do imóvel avaliando 19

edificações e construções como: casa sede, anexo da casa sede, casa do administrador,

oito casas de colonos, galpão da leiteria, galpão de ordenha, curral ou mangueira

completo com brete, cobertura, garagem de máquinas, paiol e estábulo, cercas, etc.

Documentação fotográfica: A seguir fotos ilustrativas demonstrando vários pontos de

observação onde fica caracterizada a utilização e benfeitorias existentes no interior do

imóvel avaliado.

FOTOS ILUSTRATIVAS DO IMOVEL AVALIANDO

Foto 1: Vista aérea da sede do imóvel avaliando onde se observa a proximidade com o distrito de Domélia.

SÉDE DA FAZENDA BRASÓPOLIS DISTRITO DE DOMÉLIA



24

Foto 2: Vista do imóvel onde se observa a cultura predominante de pastagem.




25


Foto 5: Vista do imóvel onde se observa a cultura predominante de pastagem. Cercas e estradas internas bem conservadas.



26





27





28

Foto 10: Vista da produção de grãos.




29

Foto 12: Vista do acesso ao riacho existente no interior do imóvel.

Foto 13: Vista do riacho existente no interior do imóvel.



30

Foto 14: Vista do riacho existente no interior do imóvel.

Foto 15: Vista do imóvel onde se observa a cultura predominante de pastagem. Também se observa uma pequena erosão e faixa de área de preservação permanente.



31


Foto 17: Vista da represa existente no interior do imóvel próxima à sede da Fazenda e do distrito de Domélia.



32

Foto 18: Vista da casa sede.

Foto 19: Vista da área de lazer (churrasqueira).



33

Foto 20: Vista da mangueira ou curral.




34

Foto 22: Vista do estabulo de leite.

Foto 23: Vista do estabulo de leite.



35

Foto 24: Vista da parte interna do estabulo de leite.

Foto 25: Vista da parte interna do estabulo de leite.



36

Foto 26: Vista da cobertura anexa ao estabulo de leite.

Foto 27: Vista interna do galpão de maquinas e implementos.



37

Foto 28: Vista externa do galpão de maquinas e implementos.




38





39


Foto 33: Vista externa do estabulo.



40

Foto 34: Vista interna do estabulo.

Foto 35: Vista da casa de funcionário.



41





42





43

Foto 40: Vista da casa de funcionário, já dentro do distrito de Domélia (área urbanizada).

Foto 41: Vista da casa de funcionário, já dentro do distrito de Domelia (área urbanizada).



44

Foto 42: Vista da casa de funcionário, já dentro do distrito de Domélia (área urbanizada).

Foto 43: Praça na entrada da cidade, limite entre a fazenda e o distrito de Domélia (área urbanizada).



45

8.0 – AVALIAÇÃO

8.1 – Valor Unitário (Vu):

Os elementos pesquisados no mercado, assim como os parâmetros de cálculo

adotados para homogeneização em conformidade com as Normas do IBAPE 2005 e a NBR

14653 – 3, encontram‐se identificados em anexo ao presente trabalho que culminou com o

valor unitário igual a R$ 58.412,67 / Alqueire Paulista, referente ao mês de junho de 2015.

Vu = R$ 58.412,67 / Alqs.

8.2 – Valor da Terra Nua:

Para o calculo da área a ser desapropriada temos a seguinte expressão:

Vut = Vu x At

At: Área do terreno

Vu: Valor unitário homogeneizado

Onde:

• Vu: R$ 58.412,67 / Alqs.

• At: 687,71 Alqs.

Vut = R$ 58.412,67 x 687,71 Alqs. = R$ 40.170.977,29

8.3 – Valor das Benfeitorias:

O imóvel avaliando possui um total de 19 benfeitorias a serem avaliadas.

Para avaliação das Benfeitorias, foram realizadas pesquisas, onde se buscou

apurar os Custos Unitários Básicos de Edificações, tendo como mês de referencia junho/2015 e

como fonte o SINDUSCON (Sindicato da Indústria da Construção Civil) do estado de São Paulo,

para construção de Residências Unifamiliar de padrão normal, e chegou‐se ao valor de R$

1.219,90/m2. Ver tabela a seguir:



46

Os valores de venda das edificações serão obtidos pelo estudo Valores Unitários

de Edificações de Imóveis Urbanos – 2002, publicado pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e

Perícias em Engenharia – IBAPE/SP. Ele preconiza que o valor da edificação é apropriado a

partir de um valor unitário de referência, denominado R8‐N e considera o seu tipo construtivo e

o estado de conservação, conforme expressão abaixo:

RkRHIAV NPEEV 128

Onde:

AE – área construída (m²);

IPE – Índice fornecido no estudo de referência, com base no uso e padrão da edificação;

R8–N – custo unitário básico – CUB (SINDUSCON) junho/2015;

R – valor residual correspondente ao tipo de edificação avaliada;

k – coeficiente de Ross/Heideck, dado em função da idade e estado de conservação;

FOC = obsolescência, calculada pela expressão RkRFOC 1 .



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BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA ‐ 1 (CASA SÉDE):

Área Construída (Ae) = 576,80m² Idade Estimada = 30 anos

Índice de Referência (IPE) = 1,386 (médio) R (Valor Residual) = 0,20

H8‐N = R$ 1.219,90/m2 K (Tabela Ross/Heidecke) = (1‐0,372) = 0,63

Conservação = Regular/Reparos Simples (d) Foc = [0,20 + 0,63 x (1‐0,20)] = 0,70

Vv = 576,80 x 1,386 x R$ 1.219,90 x 0,70 => Vv = R$ 682.669,90

BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA ‐ 2 (ANEXO A CASA SÉDE):


Índice de Referência (IPE) = 1,056 (simples) R (Valor Residual) = 0,20



Vv = 79,73 x 1,056 x R$ 1.219,90 x 0,70 => Vv = R$ 71.896,53

BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA ‐ 3 (CASA ADMINISTRADOR):


Índice de Referência (IPE) = 0,786 (econômico) R (Valor Residual) = 0,20



Vv = 87,50 x 0,786 x R$ 1.219,90 x 0,70 => Vv = R$ 58.729,04

BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA ‐ 4 (CASA FUNCIONÁRIO):


Índice de Referência (IPE) = 0,576 (proletário) R (Valor Residual) = 0,20


Conservação = Reparos Simples (e) Foc = [0,20 + 0,56 x (1‐0,20)] = 0,65

Vv = 89,38 x 0,576 x R$ 1.219,90 x 0,65 => Vv = R$ 40.822,58



48

BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA ‐ 5, 6, 7, 8, 9, 10 e 11 (CASAS FUNCIONÁRIOS):

Área Construída (Ae) = 85,69m² + 69,39m² + 85,80m² + 47,07m² + 123,68 + 158,78m²; 59,52m² =

629,93m²

Idade Estimada = 30 anos

Índice de Referência (IPE) = 0,420 (rustico) R (Valor Residual) = 0,20


Conservação = Reparos simples e importantes (f) Foc = [0,20 + 0,46 x (1‐0,20)] = 0,54

Vv = 629,93 x 0,420 x R$ 1.219,90 x 0,54 => Vv = R$ 174.284,82

BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA ‐ 12 (GALPÃO LEITEIRA / GARAGEM):


Índice de Referência (IPE) = 0,726 (simples) R (Valor Residual) = 0,20



Vv = 432,00 x 0,726 x R$ 1.219,90 x 0,62 => Vv = R$ 237.211,80

BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA ‐ 13 (GALPÃO ORDENHA):





Vv = 656,83 x 0,360 x R$ 1.219,90 x 0,62 => Vv = R$ 178.842,78

BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA ‐ 14 e 15 (COBERTURAS):


Índice de Referência (IPE) = 0,246 (médio) R (Valor Residual) = 0,10



Vv = 543,81 x 0,246 x R$ 1.219,90 x 0,42 => Vv = R$ 68.541,85



49

BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA ‐ 16 (GARAGEM DE MÁQUINAS):





Vv = 345,61 x 0,360 x R$ 1.219,90 x 0,68 => Vv = R$ 103.210,04

BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA ‐ 17 (PAIOL / GARAGEM):




Conservação = Reparos Simples (d) Foc = [0,20 + 0,19 x (1‐0,20)] = 0,35

Vv = 106,05 x 0,360 x R$ 1.219,90 x 0,35 => Vv = R$ 16.300,67

BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA ‐ 18 (ESTÁBULO):





Vv = 264,14 x 0,360 x R$ 1.219,90 x 0,62 => Vv = R$ 71.920,48

BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA ‐ 19 (MANGUEIRA):

Área Construída (Ae) = 1,00m²

Valor Unitário = R$ 120.000,00

Foc = 0,80

Vv = 1,00 x R$ 120.000,00 x 0,80 => Vv = R$ 96.000,00



50

RESUMO DOS VALORES DAS BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS

CASA SEDE R$ 682.669,90

ANEXO CASA SEDE R$ 71.896,53

CASA ADMINISTRADOR R$ 58.729,04

CASA FUNCIONÁRIO R$ 40.822,58

CASAS FUNCIONÁRIOS (7) R$ 174.284,82

GALPÃO LEITEIRA / GARAGEM R$ 237.211,80

GALPÃO ORDENHA R$ 178.842,78

COBERTURAS (2) R$ 68.541,85

GARAGEM MÁQUINAS R$ 103.210,04

PAIOL / GARAGEM R$ 16.300,67

ESTÁBULO R$ 71.920,48

MANGUEIRA R$ 96.000,00

TOTAL (Vb) R$ 1.800.430,49

8.4 – Valor das Benfeitorias Produtivas:

O valor das benfeitorias produtivas como a pastagem e cana de açúcar, não

serão calculados, pois o valor das pastagens está incluso no valor da terra nua e o contrato do

arrendamento da cana de açúcar foi encerrado.

8.5 – Valor do Imóvel:

Conforme cálculos e análises demonstradas no presente Laudo de Avaliação,

tem‐se que o valor da indenização para uma área a ser desapropriada igual a:

Vi = Vut + Vb

Vi = R$ 40.170.977,29 + R$ 1.800.430,49 = R$ 41.971.407,78 (arredondando‐se)

Vi = R$ 42.000.000,00

(quarenta e dois milhões de reais)



51

9.0 – QUESITOS

9.1 – Da Parte Requerida:

1. Qual o valor de mercado do imóvel objeto da ação pelo método comparativo direto de

dados de mercado. Apresente os dados de Mercado, conforme definido pela norma

ABNT NBR 14653‐3:2004, descrevendo‐os detalhadamente, principalmente a

localização exata de cada um dos dados.

A resposta a este Quesito faz parte dos Anexos ao presente Laudo de Avalição.

2. Qual a distância que separa o imóvel dos limites urbanizados da sede municipal?

Quais as vias de acesso ao imóvel e seu estado de conservação e condições de

trafegabilidade.

O imóvel avaliando está localizado no distrito de Dómelia, município e comarca de

Agudos, estada de São Paulo, distante 55 Km da cidade de Agudos. Está localizado entre

duas Rodovias Estaduais: Rodovia Eng. João Batista Cabral Rennó – SP 225 e Rodovia

Presidente Castello Branco – SP 280. O acesso ao imóvel avaliando é bom podendo ser

feito tanto pela Rodovia ENGENHEIRO JOÃO BAPTISTA CABRAL RENÓ – SP 225

(pavimentada) e depois por um trecho de 13 km (não pavimentado); ou pela Rodovia

PRESIDENTE CASTELO BRANCO – SP 280 (pavimentada) e depois por um trecho de 12

km (pavimentado).

3. Com vista ao quesito anterior, como pode ser classificada a situação de acesso ao

imóvel? Explicitar o critério técnico adotado nessa definição e apresentar tabela se for

o caso.

Como dito anteriormente, o acesso ao imóvel avaliando é bom podendo ser feito tanto

pela Rodovia ENGENHEIRO JOÃO BAPTISTA CABRAL RENÓ – SP 225 (pavimentada) e

depois por um trecho de 13 km (não pavimentada); ou pela Rodovia PRESIDENTE

CASTELO BRANCO – SP 280 (pavimentada) e depois por um trecho de 12 km

(pavimentado) podendo o imóvel ser classificado como SITUAÇÃO VICINAL II.



52

CLASSE DE CAPACIDADE DE USO

SITUAÇÃO I II III IV V VI VII VIII

100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%

ASFALTO 100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200

VICINAL I 95% 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190

VICINAL II 90% 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180

VICINAL III 80% 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160

VICINAL IV 75% 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150

VICINAL V 70% 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140

4. Queira esclarecer, senhora perita, quais os tipos de solos existentes na área avalianda,

identificando‐os segundo critérios científicos adotados por entidades oficiais,

nacionais e internacionais, e atendendo ao item 5.2.1 da ABNT NBR 14653‐3:2004?

Conforme levantamento no local e análise de plantas do convênio EMBRAPA/IAC, a

propriedade possui apenas um tipo de solo, denominado PODZÓLICO VERMELHO‐

AMARELO (segundo a Comissão de Solos, 1960) atualmente ARGISSOLOS VERMELHO‐

AMARELOS (PVA2), eutróficos abrúpticos ou não, a moderado, textura arenosa/média e

média em relevo suave ondulado a ondulado (segundo EMBRAPA‐CNPS, 1999).

Fonte: http://www.iac.sp.gov.br/solossp/pdf/mapa_pedologico_Solos_Estado_de_Sao_Paulo.pdf



53

5. Pede‐se a senhora perita para classificar as áreas do imóvel e dos dados de mercado

(se for utilizado o Método Comparativo), fornecendo suas características no que diz

respeito a sua fertilidade, profundidade, permeabilidade, drenagem, inundação,

pedregosidade, declividade, relevo, erosão, etc. E consequentemente sua capacidade

de uso, fornecendo a estimativa de área em que cada classe ocorre, na área avaliada e

nos dados de mercado. Solicita‐se a apresentação de “croquis” representativo da

classificação adotada.

O imóvel avaliando tem sua Classificação por Capacidade de Uso da Terra no item III

aproximação, publicada no Manual para Levantamento Utilitário do Meio Físico e

classificação de Terras no Sistema de Capacidade de Uso, da Sociedade Brasileira de

Ciência do Solo e Coordenadoria de conservação do Solo e da Água, da Secretaria de

Recursos Naturais, da Secretaria Nacional da produção Agropecuária, do Ministério da

Agricultura, estas terras enquadram‐se como CLASSE II, CLASSE III e CLASSE VI

Capacidade de Uso.

O principal grupo de solo existente no imóvel avaliando e sua área é descrito como

ARGISSOLO VERMELHO‐AMARELO.

Este sistema por capacidade de uso é uma classificação técnica, originalmente

desenvolvido nos Estados Unidos, representando um grupamento qualitativo de tipos

de solos sem considerar a localização ou as características econômicas da terra: diversas

características e propriedades são sintetizadas, visando à obtenção de classes

homogêneas de terras, em termos do propósito de definir sua máxima capacidade de

uso sem risco de degradação do solo, especialmente no que diz respeito à erosão

acelerada.

Podemos enquadrar a utilização do imóvel avaliando representada por:

20% (vinte por cento) por terras úteis para fins de obtenção de renda (formada e adequada

para cultivo agrícola), que atribuem porção de classificação Capacidade de Uso II;

60% (sessenta por cento) por terras úteis para fins de obtenção de renda (formada e

adequada para pastagem), que atribuem porção de classificação Capacidade de Uso III;



54

20% (vinte por cento) por terras inúteis para fins de obtenção de renda e que devem ser

destinadas a recomposição de reserva legal e áreas de preservação permanente, que

atribuem porção de classificação Capacidade de Uso VI;

6. Qual a aptidão agrícola e destinação de terras do imóvel avaliando e dos dados de

mercado?

O imóvel é composto em quase sua totalidade por pastagens em bom estado

fitossanitário e corretamente manejadas. Existem algumas áreas destinadas ao cultivo

de grãos (milho, sorgo, etc.) destinados à suplementação dos rebanhos no período seco.

7. Qual a vocação do imóvel avaliando?

A região do Distrito de Domélia é ocupada em sua maioria por propriedades rurais de

diversos tamanhos, como chácaras, sítios e fazendas, como é o caso do imóvel

avaliando.

O imóvel situa‐se em uma região de explorações comerciais como pecuária, agricultura

intensiva (cana de açúcar), citricultura (laranja) e reflorestamento. Também é possível

encontrar na região empreendimentos imobiliários como loteamentos de chácaras, o

que imprime à região e, consequentemente, ao imóvel em questão tendência, vocação

e viabilidade também de urbanização.

8. Qual o “Aproveitamento Eficiente” do imóvel avaliando? (definido como aquele

recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência,

observada a atual e efetiva tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre

diversos usos permitidos pela legislação pertinente, segundo a ABNT NBR 14653).

Como dito anteriormente, o imóvel situa‐se em uma região de explorações comerciais

como pecuária, agricultura intensiva (cana de açúcar), citricultura (laranja) e

reflorestamento. Também é possível encontrar na região empreendimentos imobiliário



55

como loteamentos de chácaras, o que imprimi a região e, consequentemente, ao imóvel

em questão tendência, vocação e viabilidade também de urbanização.

9. Quais as benfeitorias (construções, instalações e produções vegetais) existentes no

imóvel avaliando?

Existem no interior do imóvel avaliando 19 edificações e construções como: casa sede,

anexo da casa sede, casa do administrador, oito casas de colonos, galpão da leiteria,

galpão de ordenha, curral ou mangueira completo com brete, cobertura, garagem de

máquinas, paiol e estábulo, cercas, etc.

10. Solicita‐se a sra. Expert que vistorie a propriedade avalianda, descrevendo‐a e

fotografando‐a. Apresente um croqui dos limites da fazenda, sobre uma imagem de

satélite e sobre um mapa rodoviário.

A vistoria a propriedade foi realizada no 15 de Janeiro de 2.014.

CROQUI DO PERIMETRO DA FAZENDA FORMADA PELA UNIÃO DAS MATRICULAS

Acesso Rodovia SP 225 Acesso cidade de Agudos

Acesso Rodovia SP 280



56

* Fonte: Google Earth. Perímetro da Fazenda Brasópolis na cor vermelha.

CROQUI DE LOCALIZAÇÃO – MAPA RODOVIÁRIO (DER)

11. Tendo em vista as características da propriedade avalianda, e em obediência à norma

aplicável ao caso da ABNT, da Associação Brasileira de Normas Técnicas:

11.1. Efetuar pesquisa de mercado imobiliário citando e identificando as fontes das

informações coletadas ‐ no mínimo nome e telefone dos informantes – e

55 km da cidade de Agudos – SP 273



57

declarando a data em que foram coletados os dados de pesquisa de mercado

imobiliário e a data a que se referem.

11.2. Vistoriar as propriedades a que se referem os dados de pesquisa, descrevendo‐

os (terras, culturas e benfeitorias) e classificando seu solo segundo sua classe de

capacidade de uso e definindo sua situação (ótima, muito boa, boa, regular, má,

péssima). Descrever o roteiro de acesso às propriedades ou indicar sua

localização em mapa do município.

11.3. Proceder à homogeneização dos dados coletados em pesquisa (através de

tratamento por fatores ou tratamento científico) apresentando, em detalhe, os

cálculos efetuados e explicitando o significado e a origem dos fatores técnicos de

homogeneização utilizados (ou das variáveis), excluindo o valor das culturas e

benfeitorias do valor total da propriedade de cada dado pesquisado para

obtenção do valor da terra nua. Determinar e informar quais são as variáveis ou

fatores que influenciam na formação do valor dos imóveis rurais.

11.4. O valor encontrado refere‐se à terra nua? Explicar onde e como foram

separados os valores das benfeitorias do valor do imóvel.

11.5. O valor encontrado é o valor de mercado? Apresentar a definição do valor de

mercado utilizada no laudo judicial.

11.6. Se foi utilizado tratamento por fatores, calcular a média saneada e informar o

unitário de terra nua aplicável, associando o valor assim obtido com a classe e

situação a que se refere.

11.7. Se foi utilizado modelagem matemática por regressão linear, apresentar a

descrição de cada uma das variáveis utilizadas, explicar como foi feito o

enquadramento dos dados de mercado e do avaliando nestas variáveis qual a

significância de cada uma, além dos demais parâmetros utilizados para escolher o

modelo matemático utilizado.




58

12. Em caso de serem utilizados dados de mercado referentes à transações e ofertas,

solicita‐se aos Srs. Peritos os seguintes esclarecimentos:

12.1. Qual o critério foi utilizado para a seleção das transações e ofertas?

12.2. Foram vistoriados os imóveis de pesquisa, para a necessária apuração do valor

das culturas e benfeitorias que continham, com as vistas à determinação do valor

referente à terra nua?

12.3. Os imóveis da pesquisa são efetivamente comparáveis ao objeto deste laudo,

isto é, possuem em comum com o imóvel avaliando a maioria das características

ou atributos (época da transação, dimensões, solos, capacidade de uso,

localização, área de preservação permanente, reserva legal, etc)?

12.4. Existem na região, transações recentes de imóveis rurais, com características

compatíveis à comparação com o imóvel avaliando?

Foram estas transações devidamente consideradas, segundo critérios objetivos?

12.5. Quanto às ofertas utilizadas, foi aplicado o fator de “elasticidade de oferta”,

conforme recomendação das normas da engenharia de avaliações?

12.6. Foram utilizadas opiniões de terceiros? Porque e como?

12.7. Se os dados de mercado não foram vistoriados, explique como foi feito a

classificação das terras, explique como se determinou as condições de acesso,

explique como foram identificadas as benfeitorias e explique como se pode

afirmar que não existem passivos nos dados de mercado.


13. Se as benfeitorias foram avaliadas separadamente do valor das terras:

13.1. Descrever as características, dimensões, idade e estado de conservação das

construções e instalações existentes na área. Obedecendo à norma da ABNT

aplicável, calcular o valor de mercado de cada benfeitoria e apresentando o

cálculo efetuado nos seus detalhes esclarecedores. Foi adotado fator

obsolescência? Qual a origem do mesmo?



59

13.2. Descrever detalhadamente as produções vegetais no imóvel objeto da

presente lide, baseando essa descrição nas características necessárias à sua

avaliação. Explicitar a vida econômica e o estágio vegetativo de cada cultura por

ocasião da avaliação. Em obediência à norma da ABNT aplicável, calcular o valor

de mercado efetuado nos seus detalhes esclarecedores. Se foi adotado fator

obsolescência, qual a origem do mesmo?

13.3. No caso de avaliação de produções vegetais, foi atendido o item 10.3 da ABNT

NBR 14653‐3:2004 em todos os seus detalhes? Em caso negativo, porque não?

Em caso positivo, qual a taxa de juros adotada para trazer os rendimentos

líquidos futuros a valor presente?

A avaliação das Benfeitorias faz parte do presente Laudo (folhas 46 a 51).

14. Descrever a liquidez do imóvel avaliando e justificar, por favor.

O imóvel avaliando situa‐se em uma região que desperta bom interesse ao mercado

imobiliário local, visto que apresenta terra adequada para o desenvolvimento de

atividades agropecuárias, principalmente no ramo do reflorestamento e pastagem para

criação de gado e é dotado de recursos naturais abundantes.

Outro diferencial do imóvel avaliando que desperta o interesse do mercado imobiliário é

o fato de estar envolto por Rodovias Estaduais, principalmente a Rodovia Presidente

Castello Branco – SP 280, que é uma das principais e mais importantes vias da malha

viária do Estado de São Paulo, tendo também muita importância no cenário Federal,

principalmente para o escoamento das produções agrícolas em geral.

A oferta de imóveis semelhantes nas proximidades é boa, de modo que as

características da região de situação do imóvel podem ser comparadas a de municípios

rurais adjacentes ao Distrito de Domélia.



60

10.0 – CONCLUSÕES

Deve‐se enfatizar que as taxas e cálculos aqui mencionados e as conclusões

sobre o método empregado, são baseadas em estudos e pesquisas por mim efetuadas e ficarão

sob minha inteira responsabilidade técnica, sempre tendo a certeza de estar contribuindo para

uma melhor visão do caso, buscando maior clareza para que a Vossa Decisão seja a mais

correta possível.

Esperando ter realizado um bom serviço, gostaria apenas de colocar, como

fechamento do presente Trabalho Técnico, que a AVALIAÇÃO DO IMOVEL RURAL conhecido

como FAZENDA BRASÓPOLIS, localizada no distrito de Domélia, município e comarca de

Agudos, estado de São Paulo, é de:

R$ 42.000.000,00

(quarenta e dois milhões reais)



61

11.0 – ENCERRAMENTO

O presente Laudo de Avaliação é composto por 61 (sessenta e uma) folhas

digitadas em apenas um lado, numeradas e devidamente rubricadas pelo signatário, sendo esta

datada e assinada.

Acompanha um anexo.

Nestes Termos

Pede Deferimento

Agudos, 28 de julho de 2015.

________________________________ ROSANGELA MARIA SORMANI

CRECI 41.924

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