LAUDO DE AVALIAÇÃO - · PDF fileFl. 4 LD – 3765/101/15 2 METODOLOGIA...

LD – 3765/101/15

SOLICITANTE: RIOPREVIDÊNCIA - Fundo Único de Previdência

Social do Estado do Rio de Janeiro

OBJETOS: Lotes 1 e 3 do PAL 47.855

Flamengo – Rio de Janeiro – RJ.

OBJETIVO: Determinação do atual valor de Compra e

Venda.

DATA BASE: Julho de 2015.

A V A L I A Ç Ã O

R$ 71.700.000,00

(Setenta e Um Milhões e Setecentos Reais).

LAUDO DE AVALIAÇÃO

Fl. 2

LD – 3765/101/15

ÍNDICE

FOLHA

1 INTRODUÇÃO .................................................................. 3

2 METODOLOGIA ............................................................... 4

3 PRINCÍPIOS E RESSALVAS ........................................... 8

4 CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO ................................. 9

5 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL ............................................ 11

6 CÁLCULOS AVALIATÓRIOS ...................................... 13

7 AVALIAÇÃO .................................................................. 56

8 ENCERRAMENTO ......................................................... 57

9 ANEXOS .......................................................................... 57

Fl. 3

LD – 3765/101/15

1 INTRODUÇÃO

O presente trabalho tem por objetivo, determinar o justo valor de

compra e venda dos imóveis designados Lotes 1 e 3 do PAL 47.855,

que para efeito de cálculos de avaliação serão considerados como

único, com testadas voltadas para as Ruas Dois de Dezembro, Irineu

Bornhausen, Arno Konder, Machado de Assis e do Pinheiro,

Flamengo – Rio de Janeiro – RJ, atualmente sendo utilizado como

dependências do Metrô do Rio de Janeiro e que serão motivo de

maiores detalhes adiante.

A finalidade do mesmo é subsidiar o consulente e proprietário dos

imóveis, RIOPREVIDÊNCIA - Fundo Único de Previdência

Social do Estado do Rio de Janeiro, na aferição de valor para

alienação, podendo servir como peça de instrução em leilão judicial

ou extrajudicial.

Cabe salientar, que o valor ao final encontrado é aquele que os

imóveis podem ser vendidos, depois de expostos ao mercado por

um período razoável, atingindo o que seria justo para a negociação.

Ressaltamos ainda que a APET não tem qualquer inclinação ou

interesse na aquisição, venda ou locação dos aludidos imóveis,

sendo que o valor fixado foi aquele que o Mercado Imobiliário atual

vem determinando através da "Lei da Oferta e da Procura".

Fl. 4

LD – 3765/101/15

2 METODOLOGIA

Apresentaremos a seguir algumas considerações e definições

assim como os principais métodos de avaliações definidos pela

ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas a qual acatamos

no presente trabalho.

2.1 CONSIDERAÇÕES GERAIS SOBRE A TÉCNICA DE AVALIAÇÕES

A Engenharia de Avaliações é a ciência de estimar os valores das

propriedades específicas onde o conhecimento profissional de

Engenharia e os bons julgamentos são condições essenciais. Já se

foi o tempo em que o “olho mágico” do avaliador, ou seja, a sua

experiência era a melhor técnica admitida para a avaliação de um

bem. Não há dúvidas que a experiência do avaliador, muito influi

para uma boa aplicação das técnicas hoje conhecidas, mas os

métodos científicos desenvolvidos até hoje, fazem com que o

avaliador, cada vez mais, se paute por dados estatísticos,

tecnicamente analisados, do que por sentimento pessoal.

Na Avaliação Imobiliária, isto é, na determinação do valor de um

imóvel, sempre que possível, o avaliador não deve se ater a um

único aspecto da questão, convindo considerar simultaneamente a

utilidade e o custo, por serem inseparáveis e complementares. O

objetivo da avaliação é encontrar a tendência central ou média

ponderada indicada por importantes dados do mercado.

STANLEY L. McMICHAEL, em seu “Tratado de Transación”,

afirma:

Fl. 5

LD – 3765/101/15

“Os avaliadores de propriedades imobiliárias não têm o dom da

profecia e será útil recorrer-se a eles para que estimem o valor

puramente especulativo da propriedade, muito embora seja

freqüente desejar o proprietário precisamente este tipo de

informações, especialmente quando se tem em vista uma

transação”.

2.2 VALOR, CUSTO E PREÇO

As palavras VALOR e CUSTO, bem como PREÇO, têm

significados distintos: PREÇO é a quantia paga pelo comprador ao

vendedor e CUSTO é o preço pago mais todas as outras despesas

que incorre o comprador na aquisição da propriedade.

O custo de uma propriedade não é necessariamente igual ao seu

valor, embora o custo seja uma prova de valor; por outro lado, na

investigação do valor de uma propriedade procura-se conhecer tanto

o custo original quanto o custo de reprodução.

A palavra VALOR tem muitos sentidos e diversos elementos

modificadores e, as definições a seguir mostram os sentidos mais

usuais em Engenharia de Avaliações.

VALOR DE MERCADO é aquele encontrado por um vendedor

desejoso de vender, mas não forçado e um comprador desejoso de

comprar, mas também não forçado, tendo ambos plenos

conhecimentos das condições de compra e venda e da utilidade da

propriedade.

VALOR DE REPOSIÇÃO é aquele valor da propriedade

determinado na base do que ela custaria (normalmente aos preços

correntes do mercado) para ser substituída por outra igualmente

satisfatória.

Fl. 6

LD – 3765/101/15

VALOR RENTÁBIL é o valor atual das receitas líquidas

prováveis e futuras, segundo prognóstico feito com base nas receitas

e despesas recentes e nas tendências dos negócios.

A Suprema Corte da Califórnia, Estados Unidos, assim definiu o

valor venal:

“VALOR VENAL ou de mercado é o maior preço em

dinheiro que produziria a terra se fosse posta à venda no

mercado, por tempo razoável, para encontrar comprador que

adquirisse, com pleno conhecimento de todos os usos e

finalidades a que se adapta e a que pode ser submetida”.

Para alcançar isso, fica o avaliador subordinado ao seguinte

esquema de trabalho, para o presente caso:

a) Procurar referências de compra e venda de propriedades

comparáveis.

b) Atualizar o preço das propriedades compradas/vendidas ou

ofertadas, às diferentes épocas de transações.

c) Comparar as propriedades compradas/vendidas ou

ofertadas com a propriedade que está sendo avaliada.

d) Pesquisar a tendência central ou média ponderada dos

resultados obtidos para chegar-se finalmente ao VALOR.

2.3 MÉTODOS DE AVALIAÇÕES

Para se alcançar o valor existe basicamente, os métodos de

avaliação definidos pela ABNT (Associação Brasileira de Normas

Técnicas), que são os seguintes:

Fl. 7

LD – 3765/101/15

2.3.1 MÉTODO COMPARATIVO

É aquele em que o valor do imóvel, ou de suas partes

constitutivas, é obtido através da comparação de dados de mercado

relativos a outros de características similares.

2.3.2 MÉTODO DE CUSTO

É aquele em que o valor das benfeitorias resulta de orçamento

sumário ou detalhado ou da composição dos custos de outros iguais

aos que é objeto da avaliação (custo de reprodução), ou equivalente

(custo de substituição).

2.3.3 MÉTODO DA RENDA

É aquele em que o valor do imóvel, ou de suas partes

constitutivas, é obtido pela capitalização da renda líquida, real ou

prevista.

2.3.4 MÉTODO INVOLUTIVO

É aquele em que o valor do terreno bruto, não construído,

alicerçado no seu aproveitamento eficiente é baseado em um

modelo de estudo de viabilidade técnico-econômico.

2.3.5 MÉTODO EVOLUTIVO

É aquele em que o valor do imóvel é obtido através do cálculo,

direto ou indireto, dos valores do terreno e da construção, devendo

ser consideradas, também, as condições de mercado.

Fl. 8

LD – 3765/101/15

3 PRINCÍPIOS E RESSALVAS

O Laudo de Avaliação dos imóveis, a seguir enumerado,

calculado e particularizado, obedeceu criteriosamente, aos seguintes

princípios fundamentais:

a) O avaliador inspecionou pessoalmente os imóveis, objetos

do presente trabalho;

b) O avaliador não possui nenhuma inclinação pessoal em

relação à matéria envolvida neste Laudo;

c) O Laudo foi elaborado com estrita observância dos

postulados constantes dos Códigos de Ética Profissional do

CONFEA, Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e

Agronomia, e do Instituto de Engenharia Legal;

d) A APET assume a responsabilidade sobre a matéria de

Engenharia estabelecida em Leis, Códigos ou

regulamentos próprios;

e) Não foram efetuados investigações específicas no que

concerne a defeito dos títulos, invasões, hipotecas,

superposições de divisas e outros, por não integrarem ao

objetivo desta avaliação;

f) No Laudo de Avaliação apresentado, presume-se que as

dimensões constantes das documentações oferecidas estão

corretas e que o título de propriedade é bom: - subentende-

se que as informações fornecidas por terceiros são

confiáveis;

Fl. 9

LD – 3765/101/15

g) O presente Laudo de Avaliação apresenta todas as

condições limitativas impostas pela metodologia aplicada;

h) Os honorários profissionais da APET, não estão de forma

alguma relacionados à conclusão deste Laudo;

i) Este trabalho foi elaborado sob a responsabilidade da

APET e ninguém a não serem seus próprios avaliadores

preparou as descrições, análises e respectivas conclusões;

j) O Corpo Técnico da APET estará pelo período de 5 (cinco)

anos à disposição para dirimir quaisquer dúvidas que

porventura possam surgir e que estejam relacionadas ao

serviço ora apresentado.

4 CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO

De acordo com a NBR 14.653 – 1: 2001 - Avaliação de bens,

Parte 1: Procedimentos Gerais e buscando atingir um melhor

entendimento do presente laudo de avaliação, a seguir apresentamos

as características da região e circunvizinhança onde se situam os

imóveis avaliandos.

4.1 LOCALIZAÇÃO

O lote 1 posiciona-se na Rua Dois de Dezembro, entre os

números 61 e 73, enquanto o lote 3 localiza-se na Rua Irineu

Bornhausen (lado par) distante 57,95 m da Rua do Catete, faz

esquina com a Rua Arno Konder (lado par) onde ocupa toda sua

extensão, faz esquina com a Rua Machado de Assis (lado par) até a

Rua do Pinheiro (lado par) onde faz esquina e finda junto ao prédio

do IAB – Instituto dos Arquitetos do Brasil, Flamengo – Rio de

Janeiro – RJ. Como ponto de referência podemos citar a

proximidade do Largo do Machado (anexo 9.1).

Fl. 10

LD – 3765/101/15

4.2 LOGRADOUROS DE SITUAÇÃO

As Ruas Dois de Dezembro, Irineu Bornhausen, Arno Konder,

Machado de Assis e do Pinheiro, no trecho onde se encontram os

imóveis em estudo, estão inseridas na 4ª Região Administrativa (IV

R.A.) de acordo com o Decreto nº 322 de 03/03/76.

As Ruas Irineu Bornhausen e Arno Konder, que se confundem,

formam um traçado em “L” com extremidades nas Ruas Machado

de Assis e do Catete, apresentando moderado fluxo de veículos.

A Rua do Pinheiro constitui-se em logradouro de ligação entre as

Ruas Machado de Assis e Dois de Dezembro, também com

moderado fluxo de veículos.

As Ruas Dois de Dezembro e Machado de Assis, com

características semelhantes, iniciam-se junto a Praia do Flamengo,

desenvolvem-se em segmentos retilíneos sobre perfil plano e findam

junto à Rua do Catete, apresentando elevado fluxo de veículos.

Todos os logradouros de situação são dotados de pistas de

rolamentos revestidas em pavimentação asfáltica.

4.3 ACESSIBILIDADE/TRANSPORTES

Destacam-se como as principais vias de acesso à região, as Ruas

Dois de Dezembro, Machado de Assis, Almirante Tamandaré, do

Catete e Praia do Flamengo.

Com relação aos meios de transportes, constatamos a existência

de inúmeras linhas de ônibus urbanos transitando pela Rua do

Catete e arredores que ligam o Flamengo a todos os bairros do

Município além da Estação Largo do Machado do Metrô.

Fl. 11

LD – 3765/101/15

4.4 TIPO DE OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA

O bairro do Flamengo pode ser considerado como um dos mais

tradicionais da Cidade, constituído em sua maioria por residências

unifamiliares e multifamiliares, hotéis e o mais variado comércio

possível, tais como: Bancos, Shoppings, Supermercados,

Restaurantes, Magazines e etc.

4.5 MELHORAMENTOS PÚBLICOS

A região é beneficiada por todos os melhoramentos existentes na

cidade, tais como: redes de distribuição de água e captação de

esgoto, energia elétrica (luz e força), telefone, correios, bancos,

restaurantes, hospitais, praças, limpezas, conservação viária, etc.

5 DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS

Em vistoria externa realizada no dia 22/07/2015, em

conformidade com a NBR 13.752:1996 – Perícias de Engenharia na

Construção Civil, a seguir serão apresentadas as principais

características e descrições dos imóveis.

5.1 OS TERRENOS

De acordo com o Cartório do 9o Ofício de Registro de Imóveis da

Cidade do Rio de Janeiro, temos (verbis):

“Lote 1 do PAL 47855 situado na Rua Dois de Dezembro, entre

os prédios 61 e 73, na Freguesia da Glória, Foreiro ao Município

do Rio de Janeiro, medindo 17,58 m de frente; 33,38 m de fundo;

55,06 m a direita em três segmentos de: 24,00 m, mais 25,20 m,

mais 5,86 m; 45,70 m a esquerda em três segmentos de: 24,34 m,

mais 8,76 m, mais 12,60 m, confrontando a direita com no 1º e 2º

Fl. 12

LD – 3765/101/15

segmentos com o prédio nº 63 e no 3º segmento com o lote 3 do

PAL 47855 da Rua Irineu Bornhausen (governador), de

propriedade da Companhia de Transportes Coletivos do Estado do

Rio de Janeiro, a esquerda com o prédio nº 71 e nos fundos com o

lote 3 do PAL 47855.”

“Lote 3 do PAL 47855 situado na Rua Irineu Bornhausen

(Governador), lado par, localizado a 57,95 m da Rua do Catete,

lado ímpar, fazendo testada para a Rua Arno Konder (Diplomata),

lado par, fazendo esquina com a Rua Machado de Assis, lado par e

tendo testada também para a Rua do Pinheiro, lado par, na

Freguesia da Glória, Foreiro ao Município do Rio de Janeiro,

medindo 51,40 m de frente para a Rua Irineu Bornhausen

(Governador), mais 76,65 m, por onde faz testada com a Rua Arno

Konder (Diplomata), mais 9,46 m em curva subordinada a um raio

interno de 6,00 m, concordando com o alinhamento da Rua

Machado de Assis, por onde mede 49,74 m, mais 7,70 m em curva

subordinada a um raio interno de 6,00 m concordando com a Rua

do Pinheiro, por onde mede 84,39 m; 143,39 m de fundo em três

segmentos de: 87,63 m, mais 5,86 m, 50,00 m; 12,30 m a direita

confrontando ao fundo com os prédios nos 293, 291 e 289 da Rua

do Catete, com os nos 73 e 71, com o lote 1 do PAL 47855 de

propriedade da Companhia de Transportes Coletivos do estado do

Rio de Janeiro e com o prédio no

41, todos na Rua Dois de

Dezembro e a direita com os prédios nos 297 e 295 da Rua do

Catete.”

“O lote é resultante do DESMEMBRAMENTO do imóvel

constituído do prédio no 299/303 da Rua do Catete, com frente para

a Rua Dois de Dezembro, junto ao no 71; com frente também para a

Rua Machado de Assis, junto ao no 72 e para a Rua do Pinheiro,

hoje averbado com o no 7 na matrícula 373466. Rio de Janeiro, 04

de maio de 2012.”

Fl. 13

LD – 3765/101/15

Apresentam ainda as principais características:

Topografia: plano;

Configuração: irregular;

Solo: revestido com manta asfáltica;

Vegetação: árvores de médio porte isoladas.

5.2 ÁREAS DO IMÓVEL

De acordo com o PAL 47.855 (Anexo 9.8), fornecido pelo

consulente, os imóveis apresentam as seguintes áreas:

Lote 1 = 743,53 m²

Lote 3 = 7.576,25 m²

Área total = 8.319,78 m²

Para efeito de cálculos avaliatórios os lotes serão considerados

como remembrados, sendo, portanto, considerada a soma das áreas.

6 CÁLCULOS AVALIATÓRIOS

O laudo de avaliação imobiliária elaborado pela APET sempre

segue a norma técnica NBR 14.653 - Avaliação de Bens (Parte 1:

Procedimentos Gerais e para o presente caso a Parte 2: Imóveis

Urbanos), da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas

e pela Norma Técnica para Avaliações Realizadas no Estado do Rio

de Janeiro do IEL - Instituto de Engenharia Legal/IBAPE – RJ

Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do

Estado do Rio de Janeiro, entidade técnica regional reconhecida

pelo CREA-RJ, Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do

Estado do Rio de Janeiro.

Fl. 14

LD – 3765/101/15

6.1 METODOLOGIA

Para o objeto em pauta, sem dúvida o Método Involutivo

também conhecido como do Máximo Aproveitamento Eficiente, é o

mais adequado e o que apresentará melhor resultado. O método, em

síntese, é aquele em que a partir do valor total do imóvel, o do

terreno é obtido através da subtração do valor das benfeitorias e

demais encargos.

Tal método é definido pela NBR 14.653-2 - Avaliação de Bens

(Parte 2: Imóveis Urbanos), da ABNT - Associação Brasileira de

Normas Técnicas.

Para a aplicação do método involutivo será elaborado projeto

hipotético, respeitando as restrições da Secretaria Municipal de

Urbanismo da Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro:

6.2 ESTUDO DE MASSA PARA O PROJETO HIPOTÉTICO

A seguir, apresentamos resumo dos principais tópicos do Estudo

de Massa que pode ser integralmente analisado no Anexo 9.7.

6.2.1 Localização

Considerado com único imóvel em análise, os Lotes 1 e 3 do PAL

47855, localizam-se de acordo com o Registro Geral de Imóvel,

matriculas nº 373467 e nº 373461, respectivamente na Rua Dois de

Dezembro entre os números 61 e 73 e na Rua Irineu Bornhausen,

fazendo testada para a Rua Arno Konder, lado par, e esquina com a

Rua Machado de Assis, e tendo também testada para a Rua do

Pinheiro - Flamengo – IV Região Administrativa do Município do

Rio de Janeiro, Botafogo – Zona Residencial 3 conforme Decreto

n°322/1976 - Centro de Bairro - Lei nº 434 de 1983 - Composição

Paisagística e Ambiental – Proteção Paisagística e de Ambiência

Fl. 15

LD – 3765/101/15

Zona de Preservação Paisagística e Ambiental 1 - Decreto n°

36108/2012, Polo Rio Carioca, Decreto 35338/2012.

6.2.2 Legislação e Parâmetros Edilícios Respeitados

O imóvel se localiza na Zona Residencial 3 conforme Decreto

n°322/1976 - Centro de Bairro 3, regulamento modificado pelo

Decreto nº 3.155 de 21 de julho de 1985, este decreto inclui o

terreno em Centro de Bairro 3.

Gabarito de Altura: Edificação afastada das divisas

permite 18 pavimentos + PUC + 4 pavimentos de garagem;

Taxa de Ocupação: 60% de ocupação, em função da ATE e

dos afastamentos obrigatórios;

Afastamentos: 8,10 m, em função do Gabarito de Altura;

Índice de Aproveitamento do Terreno: 4 (quatro);

ATE – Área Total Edificável: 4 x 8.319,78 m² = 33.279,12

m²

Observação: Para o cálculo da ATE somente são

computadas as áreas das lojas e salas.

No cálculo da área total do empreendimento são

consideradas as áreas das lojas, salas, PUC, garagem, de uso

comum e cobertura.

Vaga de Garagem: Uma vaga a cada 30,00 m² construídos

de lojas e salas.

http://mapas.rio.rj.gov.br/app2.2/ci.php?id=4TUF8YP4&x=687094.899781&y=7463055.221631&extent=686801.21097+7462900.52648+687393.524539+7463213.79297

Fl. 16

LD – 3765/101/15

6.3 RESUMO DO GRUPAMENTO PROJETADO

Em se tratando de um imóvel localizado em Centro de Bairro,

próximo ao Largo do Machado e com Estação do Metrô, adotar-se-á

uma edificação de uso comercial que certamente possuirá melhor

potencial e maior liquidez. A edificação terá lojas no pavimento

térreo, salas comerciais nos demais pavimentos e vagas de garagens

negociáveis, assim distribuídos: pavimento térreo (lojas); 4

pavimentos de garagem e área descoberta (vagas); pavimento de uso

comum, com parte destinada a garagem, 10 pavimentos tipo (salas

comerciais) e cobertura.

QUADRO DE ÁREAS PROJETADAS

CONSTRUÍDAS/EQUIVALENTES

PavimentoÁrea real

(m²)Peso

Área

equivalente

(m²)

Térreo 4991,87 1 4991,87

4 Pavimentos

garagem19.967,48 0,7 13.977,24

PUC coberto 2.820,00 1 2820

PUC garagem 2.171,87 0,7 1520,31

10 Andares tipo 28.200,00 1 28.200,00

Cobertura 2.820,00 0,5 1410

Total 60.971,22 52.919,42

Fl. 17

LD – 3765/101/15

ÁREAS COMERCIALIZÁVEIS

LOJAS: 44 (quarenta e quatro) lojas com 90,00 m² cada

uma e 3 (três) vagas de garagem vinculadas a cada loja,

resultando em 3. 960,00 m²;

SALAS COMERCIAIS: 700 (setecentas) salas com

30,00 m² cada uma e uma vaga de garagem vinculada a cada

sala, resultando em 21.000,00 m²;

VAGAS DE GARAGEM: 143 vagas de garagem que

poderão ser comercializadas vinculadas a quaisquer

unidades autônomas ou em único lote.

6.4 CÁLCULO DO VOLUME GERAL DE VENDA (VGV) PARA A EDIFICAÇÃO PROJETADA.

Para tal, realizamos ampla pesquisa no mercado imobiliário local,

através dos Arquivos da APET, firmas imobiliárias, internet,

anúncios de jornais e “in loco” visando selecionar elementos

amostrais os mais semelhantes possíveis ao empreendimento

projetado no Estudo de Massa que contemplava prédio comercial

constituído de lojas e salas comerciais, em região sócio econômico

semelhante a do imóvel em estudo. Sempre que possível foram

utilizados elementos amostrais em primeira locação, conforme o

empreendimento projetado.

O bairro do Flamengo não dispõe de elementos amostrais (lojas e

salas comerciais) em número suficiente para formar uma amostra

confiável, motivo pelo qual buscamos regiões sócio econômico

semelhantes, quais sejam: Catete, Botafogo e Copacabana.

Fl. 18

LD – 3765/101/15

Para correção do número de vagas de garagem entre os

elementos mostrais, conforme constatado será atribuído o valor de

R$ 50.000,00/vaga.

Eis o resultado da pesquisa imobiliária:

LOCAL

ENDEREÇO

FINALIDADE Compra e Venda

TIPOLOGIA

ÁREA EQUIVALENTE

VAGAS DE GARAGEM

ESTADO DE CONSERVAÇÃO

VALOR OFERTADO R$ 2.862.500,00

VALOR CORRIGIDO R$ 2.662.500,00

CONDIÇÕES DE PAGTO Á vista

INFORMANTE Moisés Gomes

CONTATO (21) 2512-9977

DATA BASE Julho/2015

VC (VALOR COMERCIAL) R$ 1.532,72

OBSERVAÇÃO

Ele

men

to 0

1

154,30 m²

7

BOTAFOGO - RIO DE JANEIRO - RJ

Rua Fernandes Guimarães n° 21 - Loja A

Loja

Foi subtraído o valor de R$ 50.000,00 referente cada a vaga de

garagem.

1,0 - Novo

LOCAL

ENDEREÇO


TIPOLOGIA

ÁREA EQUIVALENTE

VAGAS DE GARAGEM

ESTADO DE CONSERVAÇÃO 1,0 - Novo





CONTATO (21) 2512-9977



OBSERVAÇÃO


Rua Fernandes Guimarães n° 21 - Loja B

Loja

139,26 m²

Ele

men

to 0

2

5


garagem.

Fl. 19

LD – 3765/101/15

LOCAL

ENDEREÇO


TIPOLOGIA

ÁREA EQUIVALENTE

VAGAS DE GARAGEM






CONTATO (21) 2512-9977



OBSERVAÇÃO

Rua Fernandes Guimarães n° 21 - Loja E

Loja

136,79 m²


Ele

men

to 0

3

5


garagem.

LOCAL

ENDEREÇO


TIPOLOGIA

ÁREA EQUIVALENTE

VAGAS DE GARAGEM

ESTADO DE CONSERVAÇÃO 3,0 - Reparos simples




INFORMANTE Eduardo

CONTATO (21) 2523-7895



OBSERVAÇÃO

Rua Júlio de Castilho n° 35

Loja

56,40 m²

COPACABANA - RIO DE JANEIRO - RJ

Foi acrescido o valor de R$ 50.000,00 referente cada a vaga de

garagem.

Ele

men

to 0

4

0

Fl. 20

LD – 3765/101/15

LOCAL

ENDEREÇO


TIPOLOGIA

ÁREA EQUIVALENTE

VAGAS DE GARAGEM

ESTADO DE CONSERVAÇÃO 3,0 - Reparos simples




INFORMANTE Daniel

CONTATO (21) 2303-1664



OBSERVAÇÃO


0


garagem.

Loja

40,50 m²

Av. Nossa Senhora de Copacabana n° 43

Ele

men

to 0

5

LOCAL

ENDEREÇO


TIPOLOGIA

ÁREA EQUIVALENTE

VAGAS DE GARAGEM





INFORMANTE Jorge Senna

CONTATO (21) 4107-3303



OBSERVAÇÃO

Rua Diniz Cordeiro n° 19


Loja

270,30 m²

Ele

men

to 0

6

0


garagem.

Fl. 21

LD – 3765/101/15

LOCAL

ENDEREÇO


TIPOLOGIA

ÁREA EQUIVALENTE

VAGAS DE GARAGEM


VALOR OFERTADO R$ 476.000,00

VALOR CORRIGIDO R$ 626.000,00



CONTATO (21) 4107-3303



OBSERVAÇÃO

CATETE - RIO DE JANEIRO - RJ

Loja

28,00 m²

Largo do Machado n° 21

0


garagem.

Ele

men

to 0

7

LOCAL

ENDEREÇO


TIPOLOGIA

ÁREA EQUIVALENTE

VAGAS DE GARAGEM






CONTATO (21) 4107-3303



OBSERVAÇÃOFoi acrescido o valor de R$ 50.000,00 referente cada a vaga de

garagem.

Ele

men

to 0

8



Loja

28,00 m²

0

Fl. 22

LD – 3765/101/15

LOCAL

ENDEREÇO


TIPOLOGIA

ÁREA TOTAL

VAGAS DE GARAGEM





INFORMANTE Angela

CONTATO (21) 98179-9088



Ele

men

to 0

9


Rua do Catete n° 311 - 9° andar

Sala comercial

38,00 m²

0

LOCAL

ENDEREÇO


TIPOLOGIA

ÁREA TOTAL

VAGAS DE GARAGEM





INFORMANTE Sérgio

CONTATO (21) 3593-0270



Ele

men

to 1

0

FLAMENGO - RIO DE JANEIRO - RJ

Rua Marquês de Abrantes n° 170

Sala comercial

26,00 m²

1

Fl. 23

LD – 3765/101/15

LOCAL

ENDEREÇO


TIPOLOGIA

ÁREA TOTAL

VAGAS DE GARAGEM





INFORMANTE Sérgio

CONTATO (21) 3593-0270



Ele

men

to 1

1



25,00 m²

1

Sala comercial

LOCAL

ENDEREÇO


TIPOLOGIA

ÁREA TOTAL

VAGAS DE GARAGEM





INFORMANTE Sérgio

CONTATO (21) 3593-0270



Ele

men

to 1

2



35,00 m²

1

Sala comercial

Fl. 24

LD – 3765/101/15

LOCAL

ENDEREÇO


TIPOLOGIA

ÁREA TOTAL

VAGAS DE GARAGEM





INFORMANTE Júlio Bogoricin

CONTATO (21) 2187-3549



OBSERVAÇÃO

Ele

men

to 1

3



25,00 m²

0


garagem.

Sala comercial

LOCAL

ENDEREÇO


TIPOLOGIA

ÁREA TOTAL

VAGAS DE GARAGEM





INFORMANTE Júlio Bogoricin

CONTATO (21) 2187-3549



OBSERVAÇÃO

Ele

men

to 1

4



26,00 m²

0

Foi acrescido o valor de R$ 50.000,00 referente a cada vaga de

garagem.

Sala comercial

Fl. 25

LD – 3765/101/15

LOCAL

ENDEREÇO


TIPOLOGIA

ÁREA TOTAL

VAGAS DE GARAGEM





INFORMANTE APSA

CONTATO (21) 2569-0304



Ele

men

to 1

5


Rua Santa Clara n° 50

20,00 m²

1

Sala comercial

LOCAL

ENDEREÇO


TIPOLOGIA

ÁREA TOTAL

VAGAS DE GARAGEM





INFORMANTE Gilberto

CONTATO (21) 2221-9804



Ele

men

to 1

6



47,00 m²

0

Sala comercial

6.5 HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES

Como podemos notar os elementos amostrais obtidos não

apresentam características “idênticas” ao imóvel avaliando (projeto

hipotético), pois raramente isso seria possível.

A amostragem ideal seria de lojas e salas comerciais semelhantes

às do empreendimento projetado, recentemente transacionados, com

áreas construídas semelhantes, na mesma região socioeconômica e

Fl. 26

LD – 3765/101/15

com o mesmo padrão construtivo, preferencialmente imóveis em

primeira locação.

O mercado imobiliário do Flamengo não dispõe de elementos

suficientes com as características acima desejáveis.

Assim sendo, lançaremos mão do emprego Fatores que foi motivo

de amplo debate por parte do Corpo Técnico da APET.

Para melhor compreensão, daremos abaixo a descrição de cada

um dos fatores utilizados:

a) FATOR FONTE (FF)

É também denominado como Fator de Oferta ou Fator de Euforia

e é caracterizado pela possível elasticidade ou não da negociação.

Admite um campo de arbítrio que varia de 0,90 a 1,00. O limite

inferior é utilizado quando o ofertante admite “receber propostas”.

Caso a negociação tenha ocorrido em condições normais ou o

vendedor não aceite receber propostas, este fator será igual a 1,00.

A seguir temos o gráfico considerando o índice utilizado para

cada elemento amostral:

Fl. 27

LD – 3765/101/15

Para lojas:

0,000

0,100

0,200

0,300

0,400

0,500

0,600

0,700

0,800

0,900

1 2 3 4 5 6 7 8

FF - FATOR FONTE

FF

Para salas:

0,000

0,100

0,200

0,300

0,400

0,500

0,600

0,700

0,800

0,900

9 10 11 12 13 14 15 16

FF - FATOR FONTE

FF

Fl. 28

LD – 3765/101/15

b) FATOR DE TRANSPOSIÇÃO (FTr)

Reflete a maior ou menor valorização do elemento amostral em

relação ao imóvel avaliando.

Será calculado através da seguinte fórmula:

Vci = Vc do logradouro de situação do imóvel avaliando igual à

R$ 2.918,34

Vce = Vc do logradouro do elemento amostral em processo de

homogeneização.

Obs.: Os valores de Vc (valor comercial) são fornecidos pela

Prefeitura Municipal do Rio de Janeiro.



Fl. 29

LD – 3765/101/15

Para lojas:

0,000

0,200

0,400

0,600

0,800

1,000

1,200

1,400

1,600

1,800

2,000

1 2 3 4 5 6 7 8

FTr - FATOR TRANSPOSIÇÃO

FTr

Para salas:

0,000

0,100

0,200

0,300

0,400

0,500

0,600

0,700

0,800

0,900

1,000

9 10 11 12 13 14 15 16

FTr - FATOR TRANSPOSIÇÃO

FTr

Fl. 30

LD – 3765/101/15

c) FATOR DE CORREÇÃO DE ÁREA (FA)

Certamente o valor unitário para áreas menores deverá ser maior.

Assim, temos os seguintes modelos:

Quando a diferença entre os elementos for inferior a 30%

Quando a diferença entre os elementos for superior a 30%



Para lojas:

0,000

0,200

0,400

0,600

0,800

1,000

1,200

1 2 3 4 5 6 7 8

FA - FATOR ÁREA

FA

4/1

avaliando elemento do área

pesquisado elemento do área

aF

8/1

avaliando elemento doárea

pesquisado elemento doárea

aF

Fl. 31

LD – 3765/101/15

Para salas:

0,880

0,900

0,920

0,940

0,960

0,980

1,000

1,020

1,040

1,060

1,080

9 10 11 12 13 14 15 16

FA - FATOR ÁREA

FA

d) FATOR DE EQUIVALÊNCIA (FEq)

Nele se consideram as qualidades de utilização do imóvel no que

diz respeito à funcionalidade, características construtivas e idade

aparente do elemento amostral em relação ao imóvel avaliando.

O imóvel avaliando é na realidade um futuro projeto, portanto

trata-se de imóvel em primeira locação.

Os elementos amostrais obtidos referentes as salas comerciais

encontram-se equivalentes ao imóvel projetado, não havendo

necessidade, portanto, da adoção de tal fator.

Fl. 32

LD – 3765/101/15

Entretanto, o mesmo não ocorre com as lojas onde os 4 últimos

elementos, principalmente em função da idade, diferem das lojas

projetadas.

Assim o campo de arbítrio será observado de acordo com a

Tabela do Critério de Heidecke (Anexo 9.3), respeitando o intervalo

de 0,50 a 2,00 conforme preconiza a NB-14.653-2 da ABNT.



Para lojas:

0,900

0,950

1,000

1,050

1,100

1,150

1,200

1 2 3 4 5 6 7 8

FEq- FATOR EQUIVALÊNCIA

FTp

Fl. 33

LD – 3765/101/15

Para salas:

0,000

0,100

0,200

0,300

0,400

0,500

0,600

0,700

0,800

0,900

1,000

9 10 11 12 13 14 15 16

FEq- FATOR EQUIVALÊNCIA

FTp

6.6 VALOR UNITÁRIO HOMOGENEIZADO (VUH)

O valor unitário homogeneizado será obtido através da expressão:

VUH = VU x FF x FTr x FA x FEq

Fl. 34

LD – 3765/101/15

6.7 QUADRO DE HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES PARA LOJAS COM 90,00 M² E 3 VAGAS DE GARAGEM

ÁR

EA

TO

TA

L

(m

²) :

90,0

0V

ci

2.9

18,3

4

11.5

32,7

2154,3

02.6

62.5

00,0

017.2

55,3

50,9

00

1,9

04

1,0

70

1,0

00

31.6

30,4

0

21.5

32,7

2139,2

62.4

94.6

00,0

017.9

13,2

60,9

00

1,9

04

1,0

56

1,0

00

32.4

18,1

4

31.5

32,7

2136,7

92.5

33.4

00,0

018.5

20,3

60,9

00

1,9

04

1,0

54

1,0

00

33.4

41,9

4

43.1

65,3

256,4

01.9

50.0

00,0

034.5

74,4

70,9

00

0,9

22

0,9

43

1,1

81

31.9

59,1

9

53.5

56,6

740,5

01.9

50.0

00,0

048.1

48,1

50,9

00

0,8

21

0,9

05

1,1

81

38.0

02,8

2

62.0

57,4

1270,3

04.9

50.0

00,0

018.3

12,9

90,9

00

1,4

18

1,1

47

1,0

00

26.8

23,6

1

73.0

65,6

228,0

0626.0

00,0

022.3

57,1

40,9

00

0,9

52

0,8

64

1,0

00

16.5

53,5

4

83.0

65,6

228,0

0626.0

00,0

022.3

57,1

40,9

00

0,9

52

0,8

64

1,0

00

16.5

53,5

4

28422,9

0R

$2.5

58.0

60,7

1Lim

ite S

uperior

=

32.6

71,4

5

7928,6

3Lim

ite Infe

rior

=24.1

74,3

5

16.5

53,5

4d/s

=1,5

0

1,8

6E

xtr

em

os =

38.0

02,8

2d/s

=1,2

1

Ele

me

nto

Vce

Áre

a T

ota

l.V

alo

r (R

$)

Chauve

net

(d/s

) =

Média

aritm

ética

=

VU

HU

nit

ári

oF

FF

eq

Q

uad

ro D

em

onstr

ativo

de

Me

mó

ria d

e C

álc

ulo

R$2.9

40.4

30,1

6

R$2.1

75.6

91,2

6D

esvi

o p

adrã

o =

FT

rF

A

Fl. 35

LD – 3765/101/15

Temos então a média x , dos 8 (oito) elementos amostrais igual

à:

x = x1 + x2 + ... + x7 + x8

8

x = R$ 28.422,90/m2

TRATAMENTO ESTATÍSTICO -

O desvio padrão (Standard Deviation), calculado pela fórmula:

S = R$ 7.928,63/m2

Para o rol de elementos (R$/m2):

x1 = 31.630,40

x2 = 32.418,14

x3 = 33.441,94

x4 = 31.959,19

x5 = 38.002,82

x6 = 26.838,61

x7 = 16.553,54

x8 = 16.553,54

O presente trabalho valer-se-á da Teoria Estatística das Pequenas

Amostras (n < 30), com distribuição “t” de Student para n = 8 (oito)

elementos amostrais e n - 1 = 7 (sete) graus de liberdade com

confiança de 80%, conforme NB.

1

2

n

xxS

i

Fl. 36

LD – 3735-A/072/15

Os limites de confiança vêm definidos pelos modelos:

Onde:

tc = valores percentis para distribuição “t” de Student com 7

(sete) graus de liberdade e confiança de 80% (anexo 9.4).

Temos, então:

Empregando-se o Critério de Exclusão de Chauvenet para 8 (oito)

elementos amostrais (anexo 9.5):

d/s ≤ 1,86.

Tomando os extremos, que são:

x2 = R$ 38.002,82/m² e x7 = x8= R$ 16.553,54/m²

d2 = |xi -x| = |38.002,82 – 28.422,90| = 9.579,92

d2/s = 9.579,92 = 1,21 < 1,86. O elemento x2 será mantido.

7.928,63

d7 = d8 = |xi -x| = |16.553,54 – 28.422,90| = 11.869,36

d7/s = d8/s = 11.869,36 = 1,50 < 1,86.

7.928,63

Xmax=R$ 32.671,45/m²

Xmin=R$ 24.174,35/m²

xmáx =x + tc . s____

(n - 1)1/2

xmín =x - tc . s_____

(n - 1)1/2

Fl. 37

LD – 3735-A/072/15

Os elementos x7 e x8 serão mantidos.

Dividindo em 3 classes, encontramos:

A = (Xmax __

Xmin)

A = (32.671,45 – 24.174,35)

A = 8.497,10

A/3 = 8.497,10 ÷ 3 = 2.832,37

1 ª Classe:

24.174,35..........................27.006,72

Há 1 elemento na 1ª classe: 26.823,61 (peso 1).

2 ª Classe:

27.006,72.........................29.839,09

Não há elementos na 2ª classe.

3 ª Classe:

29.839,09.........................32.671,45

Há 3 elementos na 3ª classe: 31.959,19; 31.630,40 e 32.418,14

(peso 3).

Soma dos pesos (Sp)

Sp = 1 + 0 + 3 + 3 + 3 = 10

Fl. 38

LD – 3735-A/072/15

Temos então a média saneada ( s X ):

sX = (26.838,61 + 31.959,19 + 31.959,19 + 31.959,19 +

31.630,40 + 31.630,40 + 31.630,40 + 32.418,14 + 32.418,14 +

32.418,14)/10

s X = R$ 31.486,18/m²

6.8 GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO PARA LOJAS

Tabela 3 – Grau de fundamentação no caso de utilização do

tratamento por fatores (NB 14.653 - 2).

III II I

1Caracterização do

imóvel avaliando

Completa quanto a

todos os fatores

analisados

Completa quanto aos

fatores utilizados no

tratamento

Adoção de situação

paradigma

2

Quantidade

mínima de dados

de mercado,

efetivamente

utilizados

12 5 3

3Identificação dos

dados de mercado

Apresentação de

informações relativas a

todas as características

dos dados analisadas,

com foto e

características

observadas pelo autor

do laudo

Apresentação de



dos dados analisadas

Apresentação de

informações

relativas a todas as

características dos

dados

correspondentes

aos fatores

utilizados

Item DescriçãoGrau

4

Intervalo

admissível de

ajuste para o

conjunto de fatores

0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,5 ª

ª No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de

0,80 a 1,25, pois, é desejável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra seja

menos heterogênea.

Fl. 39

LD – 3735-A/072/15

Pontuação:

III II I

X

2Quantidade mínima de dados de

mercado, efetivamente utilizadosX

3 Identificação dos dados de mercado X

4Intervalo admissível de ajuste para o

conjunto de fatoresX


1 Caracterização do imóvel avaliando

Número de pontos alcançados: 9 (nove).

Tabela 4 – Enquadramento do laudo segundo seu grau de

fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores (NB

14.653 – 2)

Graus III II I

Pontos

mínimos10 6 4

Itens

obrigatórios

Itens 2 e 4 no Grau III, com os

demais no mínimo no Grau II

Itens 2 e 4 no mínimo no Grau II e

os demais no mínimo no Grau I

Todos no mínimo no

Grau I

Grau de Fundamentação alcançado: II

Fl. 40

LD – 3735-A/072/15

Tabela 5 – Grau de precisão nos casos de utilização de modelos

de regressão linear ou tratamento por fatores (NB 14.653 – 2)

III II I

≤30% ≤40% ≤50%

DescriçãoGrau

Amplitude do intervalo de

confiança em torno de 80% em

torno da estimativa de tendência

central

Intervalo de confiança:

s X = R$ 31.972,53/m²

Grau de precisão da estimativa de valor = (32.671,45 – 24.174,35)

÷ 31.486,18

Grau de precisão da estimativa de valor = 0,2699

Grau de precisão alcançado = III (26,99 %)

Xmax=R$ 32.671,45/m²

Xmin=R$ 24.174,35/m²

Fl. 41

LD – 3735-A/072/15

6.9 QUADRO DE HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES PARA SALAS COM 30,00 M² E 1 VAGA DE GARAGEM

ÁR

EA

TO

TA

L

(m

²) :

30,0

0V

ci

2.9

18,3

4

93.0

65,6

238,0

0600.0

00,0

015.7

89,4

70,9

00

0,9

52

1,0

61

1,0

00

14.3

51,3

7

10

3.8

91,1

926,0

0460.0

00,0

017.6

92,3

10,9

00

0,7

50

0,9

65

1,0

00

11.5

22,4

1

11

3.8

91,1

925,0

0440.0

00,0

017.6

00,0

00,9

00

0,7

50

0,9

55

1,0

00

11.3

50,4

6

12

3.8

91,1

935,0

0610.0

00,0

017.4

28,5

70,9

00

0,7

50

1,0

39

1,0

00

12.2

26,2

8

13

3.0

65,6

225,0

0400.0

00,0

016.0

00,0

00,9

00

0,9

52

0,9

55

1,0

00

13.0

97,3

9

14

3.0

65,6

226,0

0400.0

00,0

015.3

84,6

20,9

00

0,9

52

0,9

65

1,0

00

12.7

17,7

3

15

3.8

32,0

420,0

0290.0

00,0

014.5

00,0

00,9

00

0,7

62

0,9

51

1,0

00

9.4

47,2

4

16

3.8

91,1

947,0

0695.0

00,0

014.7

87,2

30,9

00

0,7

50

1,0

58

1,0

00

10.5

57,3

5

11908,7

8R

$357.2

63,3

9Lim

ite S

uperior

=

12.7

30,9

9

1534,4

0Lim

ite Infe

rior

=11.0

86,5

7

9.4

47,2

4d/s

=1,6

0

1,8

6E

xtr

em

os =

14.3

51,3

7d/s

=1,5

9

Fe

q

Q

uad

ro D

em

onstr

ativo

de

Me

mó

ria d

e C

álc

ulo

R$381.9

29,6

7

R$332.5

97,1

1D

esvi

o p

adrã

o =

FT

rF

AE

lem

en

toV

ce

Áre

a T

ota

l.V

alo

r (R

$)

Chauve

net

(d/s

) =

Média

aritm

ética

=

VU

HU

nit

ári

oF

F

Fl. 42

LD – 3735-A/072/15

Temos então a média x , dos 8 (oito) elementos amostrais igual

à:

x = x1 + x2 + ... + x7 + x8

8

x = R$ 11.908,78/m2

TRATAMENTO ESTATÍSTICO -

O desvio padrão (Standard Deviation), calculado pela fórmula:

S = R$ 1.534,40/m2

Para o rol de elementos (R$/m2):

x9 = 14.351,37

x10 = 11.522,41

x11 = 11.350,46

x12 = 12.226,28

x13 = 13.097,39

x14 = 12.717,73

x15 = 9.447,24

x16 = 10.557,35

O presente trabalho valer-se-á da Teoria Estatística das

Pequenas Amostras (n < 30), com distribuição “t” de Student

para n = 8 (oito) elementos amostrais e n - 1 = 7 (sete) graus de

liberdade com confiança de 80%, conforme NB.

Os limites de confiança vêm definidos pelos modelos:

1

2

n

xxS

i

Fl. 43

LD – 3735-A/072/15

Onde:

tc = valores percentis para distribuição “t” de Student com 7

(sete) graus de liberdade e confiança de 80% (anexo 9.4).

Temos, então:

Empregando-se o Critério de Exclusão de Chauvenet para 8

(oito) elementos amostrais (anexo 9.5):

d/s ≤ 1,86.

Tomando os extremos, que são:

x9 = R$ 14.351,37/m² e x15 = R$ 9.447,24/m²

d9 = |xi -x| = |14.351,37 – 11.908,78| = 2.442,59

d9/s = 2. 442,59 = 1,59 < 1,86. O elemento x9 será mantido

1.534,40

d15 = |xi -x| = |9.447,24 – 11.908,78| = 2.461,54

Xmax=R$ 12.730,99/m²

Xmin=R$ 11.086,57/m²

xmáx =x + tc . s____

(n - 1)1/2

xmín =x - tc . s_____

(n - 1)1/2

Fl. 44

LD – 3735-A/072/15

d15/s = 2.461,54 = 1,60 < 1,86. O elemento x15 será mantido

1.534,40

Dividindo em 3 classes, encontramos:

A = (Xmax __

Xmin)

A = (12.730,99 – 11.086,57)

A = 1.644,42

A/3 = 1.644,42 ÷ 3 = 548,14

1 ª Classe:

11.086,57..............................11.634,71

Há 2 elementos na 1ª classe: 11.522,41 e 11.350,46 (peso 2).

2 ª Classe:

11.634,71.........................12.182,85

Não há elementos na 2ª classe.

3 ª Classe:

12.182,85..........................12.730,99

Há 2 elementos na 3ª classe: 12.226,28 e 12.717,73 (peso 2).

Soma dos pesos (Sp)

Fl. 45

LD – 3735-A/072/15

Sp =2 + 2 + 2 + 2 = 8

Temos então a média saneada ( s X

):

sX = (11.522,41 + 11.522,41 + 11.350,46 + 11.350,46 +

12.226,28 + 12.226,28 + 12.717,73 + 12.717,73)/8

s X = R$ 11.954,22/m²

6.10 GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO PARA SALAS

Tabela 3 – Grau de fundamentação no caso de utilização do

tratamento por fatores (NB 14.653 - 2).

III II I

1Caracterização do

imóvel avaliando

Completa quanto a

todos os fatores

analisados

Completa quanto aos

fatores utilizados no

tratamento

Adoção de situação

paradigma

2

Quantidade

mínima de dados

de mercado,

efetivamente

utilizados

12 5 3

3Identificação dos

dados de mercado

Apresentação de



dos dados analisadas,

com foto e

características

observadas pelo autor

do laudo

Apresentação de



dos dados analisadas

Apresentação de

informações

relativas a todas as

características dos

dados

correspondentes

aos fatores

utilizados


4

Intervalo

admissível de

ajuste para o

conjunto de fatores

0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,5 ª

ª No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de

0,80 a 1,25, pois, é desejável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra seja

menos heterogênea.

Fl. 46

LD – 3735-A/072/15

Pontuação:

III II I

X

2Quantidade mínima de dados de

mercado, efetivamente utilizadosX

3 Identificação dos dados de mercado X

4Intervalo admissível de ajuste para o

conjunto de fatoresX


1 Caracterização do imóvel avaliando

Número de pontos alcançados: 9 (nove).

Tabela 4 – Enquadramento do laudo segundo seu grau de

fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores

(NB 14.653 – 2)

Graus III II I

Pontos

mínimos10 6 4

Itens

obrigatórios

Itens 2 e 4 no Grau III, com os

demais no mínimo no Grau II

Itens 2 e 4 no mínimo no Grau II e

os demais no mínimo no Grau I

Todos no mínimo no

Grau I

Grau de Fundamentação alcançado: II

Tabela 5 – Grau de precisão nos casos de utilização de

modelos de regressão linear ou tratamento por fatores (NB

14.653 – 2)

III II I

≤30% ≤40% ≤50%

DescriçãoGrau

Amplitude do intervalo de

confiança em torno de 80% em

torno da estimativa de tendência

central

Fl. 47

LD – 3735-A/072/15

Intervalo de confiança:

s X = R$ 11.954,22/m²

Grau de precisão da estimativa de valor = (12.730,99 –

11.086,57) ÷ 11.954,22

Grau de precisão da estimativa de valor = 0,1387

Grau de precisão alcançado = III (13,87 %)

6.11 DIAGNÓSTICO DE MERCADO

Comparando os números existentes sobre o segmento de

mercado em análise (lojas e salas comerciais), atualmente

verificamos que é grande a taxa de vacância.

Com isso, a média de preços para esses tipos de imóveis

sofreram uma estagnação e em alguns casos até redução em

relação aos anos anteriores. A tendência é que os preços

permaneçam neste patamar.

Em razão do exposto, a liquidez do imóvel em análise é boa e

sua absorção normal pelo mercado imobiliário.

Xmax=R$ 12.730,99/m²

Xmin=R$ 11.086,57/m²

Fl. 48

LD – 3735-A/072/15

6.12 DISCUSSÃO DE VALORES

Para lojas:

31.630,40

32.418,14

33.441,94

31.959,19

26.823,61

16.553,54 16.553,54

15.000,00

20.000,00

25.000,00

30.000,00

35.000,00

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

VU

H (

R$/m

2)

AMOSTRAS

TOMADA DE DECISÃO

Limite Superior Limite Inferior Média VUH

Para salas:

14.351,37

11.522,4111.350,46

12.226,28

13.097,39

12.717,73

9.447,24

10.557,35

8.000,00

10.000,00

12.000,00

14.000,00

9 10 11 12 13 14 15 16

VU

H (

R$/m

2)

AMOSTRAS

TOMADA DE DECISÃO

Limite Superior Limite Inferior Média VUH

Fl. 49

LD – 3735-A/072/15

Após os tratamentos estatísticos, considerados adequados

para obtenção do valor unitário do imóvel em análise e em

virtude dos elementos coletados sofrerem processo de

homogeneização, o Corpo Técnico da APET opta pela adoção

das médias saneadas e dentro dos intervalos de confiança.

Assim sendo o valor unitário para a venda das lojas será de

R$ 31.486,18/m2 e para salas de R$ 11.954,22/m²

6.12.1 CÁLCULO DO VOLUME GERAL DE VENDAS (VGV) PARA O EMPREENDIMENTO PROJETADO NO TERRENO

Será a receita com a venda das lojas, salas e vagas de

garagem do empreendimento projetado, conforme calculado a

seguir:

6.12.1.1 Valor do VGV

O valor do VGV pode ser definido através da expressão:

VGV = (3.960,00 m² X R$ 31.486,18/m2) + (21.000,00 m² X

R$ 11.954,22/m2) + (143 vagas X R$ 50.000,00/vaga) =

R$ 382.873.892,80

VGV = (Ac lojas X R$ 31.486,18) + (Ac salas X R$ 11.954,22)

+ (Vgaragem X R$ 50.000,00)

VGV = R$ 382.874.000,00

Fl. 50

LD – 3735-A/072/15

6.12.2 CÁLCULO DO VOLUME GERAL DE DESPESAS (VGD) PARA O EMPREENDIMENTO PROJETADO

Será o volume total de despesas em todo empreendimento

que pode ser definido através da expressão:

Onde:

Dc = Despesa total na construção do empreendimento.

Dv = Despesas total com a venda do empreendimento.

Dg = Despesas Gerais do empreendimento.

DT = Despesas com tributos sobre VGV.

6.12.2.1 Custo de Construção para o Cálculo de Dc

De acordo com o “SINDUSCON-RIO” – Sindicato da

Indústria da Construção Civil no Estado do Rio de Janeiro de

junho de 2015 (anexo 9.6.) o custo unitário que mais se

assemelha a tipologia e acabamento dos empreendimentos

propostos é:

Projeto / Padrão de Acabamento R$/m2 sem CI

CSL16 Lojas e Salas / Alto 1.842,49

VGD = Dc + Dv + Dg + DT

Fl. 51

LD – 3735-A/072/15

Acresceremos aos valores acima a taxa de 65%, referentes ao

CI (Custos Indiretos), onde encontramos:

Projeto / Padrão de Acabamento R$/m2 com CI

CSL16 Lojas e Salas / Alto 3.040,11

Assim, buscando a área equivalente de construção (item 5 do

presente laudo) calcularemos a Despesa com Construção (Dc)

em:

Dc = 52.919,42 m² x R$ 3.040,11/m²

Dc = R$ 160.880.857,90 que arredondando:

6.12.2.2 Cálculo das Despesas com Publicidade e Venda (Dv)

Tal despesa é nada mais que uma verba estimada em função

do Volume Geral de Vendas (VGV). A taxa de 7% (sete por

cento) sobre o VGV é o que mais se pratica no mercado, onde

encontramos:

Dv = VGV x 0,07

Dv = R$ 382.874.000,00 x 0,07

Dv = R$ 26.801.180,00

Dc = R$ 160.881.000,00

Dv = R$ 26.801.000,00

Fl. 52

LD – 3735-A/072/15

6.12.2.3 Cálculo das Despesas Gerais (Dg)

Da mesma forma, tal despesa é nada mais que uma verba

estimada em função do Volume Geral de Vendas (VGV).

Novamente, baseado na prática, o Corpo Técnico da APET

estima uma taxa de 1% (um por cento) do VGV, onde

encontramos:

Dg = VGV x 0,01

Dg = R$ 382.874.000,00 x 0,01

Dg = R$ 3.828.740,00

6.12.2.4 Despesas com Tributos Sobre o VGV (DT)

Tal despesa corresponde ao I.R. (1,2%), COFINS (3,0%),

Contr. Social (1,08%) e PIS (0,65%) sobre o Volume Geral de

Vendas (VGV). Temos então a taxa total de 5,93%.

DT = VGV x 0,0593

DT = R$ 382.874.000,00 x 0,0593

DT = R$ 22.704.428,20:

Dg = R$ 3.829.000,00

DT = R$ 22.704.000,00

Fl. 53

LD – 3735-A/072/15

Portanto o Volume Geral de Despesas (VGD) será:

VGD = 160.881.000,00 + 26.801.000,00 + 3.829.000,00 +

22.704.000,00

VGD = 214.215.000,00

6.13 CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO

Calculado o Volume Geral de Vendas (VGV) e se

subtrairmos deste o Volume Geral de Despesas (VGD),

encontraremos a Receita Bruta (Rb) do empreendimento.

Da Receita Bruta (Rb) tem-se a Remuneração ou Parcela do

Incorporador (Pi), na ordem de 50% (cinquenta por cento).

O saldo seria o valor da terra nua que face ao risco de todo

empreendimento, reserva-se uma parcela a ser subtraída na

ordem de 15% (quinze por cento) onde traduzindo em números,

encontramos:

Rb = VGV – VGD

Rb = R$ 382.874.000,00 – R$ 214.215.000,00

Rb = R$ 168.659.000,00

VGD = R$ 214.215.000,00

Fl. 54

LD – 3735-A/072/15

Pi = Rb x 0,50

Pi = R$ 168.659.000,00 x 0,50

Pi = R$ 84.329.500,00

VTerreno = (Rb – Pi) x 0,85

VTerreno = (R$ 168.659.000,00 – 84.329.500,00) x 0,85

VTerreno = R$ 71.680.075,00 que arredondado, fornece:

6.14 VALOR DO TERRENO

Em brilhante e extenso trabalho de pesquisa relativo ao

Estudo de Viabilidade de Empreendimentos Imobiliários

apresentado pelo prof. Eng. Gilson Pereira de Andrade Lima no

XV COBREAP – CONGRESSO BRASILEIRO DE

ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS, realizado

em São Paulo – SP no período de 21 a 25 de setembro de 2.009,

na planilha abaixo transcrita, nota-se que o percentual do valor

da parcela relativa ao terreno em um empreendimento novo,

apresenta uma variação de 7,60% até 24,40% sobre o VGV

(Volume Geral de vendas).

VTerreno = R$ 71.700.000,00

Fl. 55

LD – 3735-A/072/15

Tal variação deve-se, evidentemente, a inúmeros fatores,

sendo, o principal deles, a sua localização.

A localização do presente terreno em análise é, sem dúvida,

privilegiada sendo parte integrante da zona sul, conforme

destacado anteriormente.

Entretanto, não se pode afirmar que seja a mais valorizada do

Rio de Janeiro, pois, a orla Carioca é dotada de atrativos que a

tornam sim a localização de maior prestígio e valor.

Pelo exposto, entendem os Peritos da APET que o Valor do

Terreno deva ser o encontrado, considerando o percentual

próximo ao limite superior do estudo do prof. Eng. Gilson

Pereira de Andrade Lima.

Fl. 56

LD – 3735-A/072/15

Assim, temos:

VGV = R$ 382.874.000,00

VT = R$ 71.700.000,00

Percentual de VT em relação ao VGV:

R$ 71.700.000,00 / R$ 382.874.000,00 = 0,1873 ou 18,73 %

Nota-se que o percentual encontrado pelo modelo clássico

atingiu a 18,73% e considerando o estudo do prof. Eng. Gilson

Pereira de Andrade Lima o limite superior seria de 24,40%,

demonstrando a coerência dos cálculos apresentados no

presente laudo.

O Corpo Técnico da APET indica como o valor mais

provável para o mercado o de R$ 71.700.000,00 tendo em vista

as inúmeras peculiaridades do terreno avaliando.

7 AVALIAÇÃO

Tendo em vista tudo anteriormente exposto, avaliamos o imóvel

designado Lotes 1 e 3 do PAL 47.855 com testadas voltadas para

as Ruas Dois de Dezembro, Irineu Bornhausen, Arno Konder,

Machado de Assis e do Pinheiro, Flamengo – Rio de

Janeiro – RJ, já com o valor arredondado para o mercado e para

pagamento à vista, em:

R$ 71.700.000,00

(Setenta e Um Milhões e Setecentos Mil Reais).

Fl. 57

LD – 3735-A/072/15

8 ENCERRAMENTO

Damos por encerrado o presente LAUDO em 96 (noventa e

seis) folhas de papel formato A4, digitadas de um só lado,

incluindo anexos.

Rio de Janeiro, 23 de julho de 2015.

__________________________

Caroline Elias Bailuni Engenheira Civil

CREA nº 2014104807 RJ

_________________________

Bruno Bailuni Cavalheiro Membro do Instituto de Engenharia Legal

Eng. de Produção/Civil

CREA nº 2006103298 RJ

AVALIAÇÕES PATRIMONIAIS & ESTUDOS TÉCNICOS – APET Nº DE REG. CREA RJ: 1989200512

SALVADOR JOSÉ BAILUNI – Eng. Civil - CREA 46.872-D RJ

Fl. 58

LD – 3735-A/072/15

9 ANEXOS

9.1. CROQUI DE LOCALIZAÇÃO 9.2. DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA 9.3. TABELA DO CRITÉRIO DE HEIDECKE 9.4. TABELA PARA DISTRIBUIÇÃO DE STUDENT 9.5. TABELA DO CRITÉRIO DE CHAUVENET 9.6. TABELA DO SINDUSCON - RIO 9.7. ESTUDO DE MASSA PARA PROJETO HIPOTÉTICO 9.8. PAL NO 47.855

Fl. 59

LD – 3735-A/072/15

9.1 CROQUI DE LOCALIZAÇÃO

Fl. 60

LD – 3735-A/072/15

9.2 DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA

Fl. 61

LD – 3735-A/072/15

1– Aspectos da Rua Governador Irineu Bornhausen

2– Vista do imóvel pela Rua Governador Irineu

Bonhausen esquina com Rua Arno Konder

Fl. 62

LD – 3735-A/072/15

3– Aspectos da Rua Arno Konder

4– Aspectos da Rua Arno Konder

Fl. 63

LD – 3735-A/072/15

5– Aspecto da Rua Machado de Assis

6– Esquina das Ruas Arno Konder e Machado de

Assis

Fl. 64

LD – 3735-A/072/15

7– Testada pela Rua Machado de Assis

Fl. 65

LD – 3735-A/072/15

9.3 TABELA DO CRITÉRIO DE HEIDECKE

Estado Estado Físico Depreciação (%)

1,0 Novo 0,00

1,5 Entre novo e regular 0,32

2,0 Regular 2,52

2,5 Entre regular e reparos simples 8,09

3,0 Reparos simples 18,10

3,5 Entre reparos simples e importantes 33,20

4,0 Reparos importantes 52,60

4,5 Entre reparos importantes e sem valor 75,20

5,0 Sem valor 100,00

Fl. 66

LD – 3735-A/072/15

9.4 TABELA PARA DISTRIBUIÇÃO DE STUDENT

VALORES PERCENTIS (tp) PARA DISTRIBUIÇÃO DE STUDENT

Níveis de

confiança 99% 98% 95% 90% 80% 60% 50% 40% 20% 10%

Percentis

t0.995 t0.99 t0.75 t0.95 T0.90 t0.80 t0.75 t0.70 t0.60 t0.55

01 63,66 31,82 12,71 6,31 3,08 1,376 1,000 0,727 0,325 0,158

02 9,92 6,96 4,30 2,92 1,89 1,061 0,816 0,617 0,289 0,142

03 5,84 4,54 3,18 2,35 1,64 0,978 0,765 0,584 0,277 0,137

04 4,60 3,75 2,78 2,13 1,53 0,941 0,741 0,569 0,271 0,134

05 4,03 3,36 2,57 2,02 1,48 0,920 0,727 0,559 0,267 0,132

06 3,71 3,14 2,45 1,94 1,44 0,906 0,718 0,553 0,265 0,131

07 3,50 3,00 2,36 1,90 1,42 0,896 0,711 0,549 0,263 0,130

08 3,36 2,90 2,31 1,86 1,40 0,889 0,706 0,546 0,262 0,130

09 3,25 2,82 2,26 1,83 1,38 0,883 0,703 0,543 0,261 0,129

10 3,17 2,76 2,23 1,81 1,37 0,879 0,700 0,542 0,260 0,129

11 3,11 2,72 2,20 1,80 1,36 0,876 0,697 0,540 0,260 0,129

12 3,06 2,68 2,18 1,78 1,36 0,873 0,695 0,539 0,259 0,128

13 3,01 2,65 2,16 1,77 1,35 0,870 0,694 0,538 0,259 0,128

14 2,98 2,62 2,14 1,76 1,34 0,868 0,692 0,537 0,258 0,128

15 2,95 2,60 2,13 1,75 1,34 0,866 0,691 0,536 0,258 0,128

16 2,92 2,58 2,12 1,75 1,34 0,865 0,690 0,535 0,258 0,128

17 2,90 2,57 2,11 1,74 1,33 0,863 0,689 0,534 0,257 0,128

18 2,88 2,55 2,10 1,73 1,33 0,862 0,688 0,534 0,257 0,127

19 2,86 2,54 2,09 1,73 1,33 0,861 0,688 0,533 0,257 0,127

20 2,84 2,53 2,09 1,72 1,32 0,860 0,687 0,533 0,257 0,127

21 2,83 2,52 2,08 1,72 1,32 0,859 0,686 0,532 0,257 0,127

22 2,82 2,51 2,07 1,72 1,32 0,858 0,686 0,532 0,256 0,127

23 2,81 2,50 2,07 1,71 1,32 0,858 0,685 0,532 0,256 0,127

24 2,80 2,49 2,06 1,71 1,32 0,857 0,685 0,531 0,256 0,127

25 2,79 2,48 2,06 1,71 1,32 0,856 0,684 0,531 0,256 0,127

26 2,78 2,48 2,06 1,71 1,32 0,856 0,684 0,531 0,256 0,127

27 2,77 2,47 2,05 1,70 1,31 0,855 0,684 0,531 0,256 0,127

28 2,76 2,47 2,05 1,70 1,31 0,855 0,683 0,530 0,256 0,127

29 2,76 2,46 2,04 1,70 1,31 0,854 0,683 0,530 0,256 0,127

30 2,75 2,46 2,04 1,70 1,31 0,854 0,683 0,530 0,256 0,127

40 2,70 2,42 2,02 1,68 1,30 0,851 0,681 0,529 0,255 0,126

60 2,66 2,39 2,00 1,67 1,30 0,848 0,679 0,527 0,254 0,126

120 2,62 2,36 1,98 1,66 1,29 0,845 0,677 0,526 0,254 0,126 ∞ 2,58 2,33 1,98 1,64 1,28 0,842 0,674 0,524 0,253 0,126

Fl. 67

LD – 3735-A/072/15

9.5 TABELA DO CRITÉRIO DE CHAUVENET

N d

s

N d

s

5 1,65 26 2,35

6 1,73 30 2,39

7 1,80 40 2,50

8 1,86 50 2,58

9 1,92 100 2,80

10 1,96 200 3,02

12 2,03 500 3,29

14 2,10 5x103 3,89

16 2,16 5x104 4,42

18 2,20 5x105 4,89

20 2,24 5x106 5,33

22 2,28 5x107 5,73

24 2,31

Fl. 68

LD – 3735-A/072/15

9.6 TABELA DO SINDUSCON - RIO

Fl. 69

LD – 3735-A/072/15

9.7 ESTUDO DE MASSA PRA PROJETO HIPOTÉTICO

Fl. 70

LD – 3735-A/072/15

9.7.1 LOCALIZAÇÃO

Os imóveis em análise, Lotes 1 e 3 do PAL 47855,

localizam-se, de acordo com o Registro Geral de Imóvel

matriculas nº 373467 e nº 373461, respectivamente, na Rua

Dois de dezembro e na Rua Irineu Bornhausen, fazendo testada

para a Rua Arno Konder, lado par, e esquina com a Rua

Machado de Assis, e tendo também testada para a Rua do

Pinheiro - Flamengo – IV Região Administrativa do Município

do Rio de Janeiro, Botafogo – Zona Residencial 3 conforme

Decreto n°322/1976 - Centro de Bairro - Lei nº 434 de 1983 -

Composição Paisagística e Ambiental – Proteção Paisagística e

de Ambiência Zona de Preservação Paisagística e Ambiental 1 -

Decreto n° 36108/2012, Polo Rio Carioca, Decreto 35338/2012.

A seguir, temos a Planta aerofotogramétrica:

http://mapas.rio.rj.gov.br/app2.2/ci.php?id=4TUF8YP4&x=687094.899781&y=7463055.221631&extent=686801.21097+7462900.52648+687393.524539+7463213.79297

Fl. 71

LD – 3735-A/072/15

9.7.2 ZONEAMENTO DO LOCAL

Localizam-se em Zona Residencial 3, Centro de Bairro 3 limite da

APAC do bairro do Catete e parte do bairro da Glória, conforme Decreto

nº 25.693 de 23 de agosto de 2005, não estando incluído.

Fl. 72

LD – 3735-A/072/15

Fl. 73

LD – 3735-A/072/15

Certidão de Informações

De acordo com o Decreto n.º 28.222 de 26 de julho de 2007, o terreno

não está inserido na APAC.

Fl. 74

LD – 3735-A/072/15

Fl. 75

LD – 3735-A/072/15

Planta Cadastral 287DI5

Fl. 76

LD – 3735-A/072/15

8– Vista aérea dos imóveis

9– Vista aérea dos imóveis

Fl. 77

LD – 3735-A/072/15

9.7.3 DOS TERRENOS

O Lote 1 do PAL 47855 situado na Rua Dois de Dezembro,

entre os prédios 61 e 73, na Freguesia da Glória, Foreiro ao

Município do Rio de Janeiro, medindo 17,58 m de frente; 33,38

m de fundo; 55,06 m a direita em três segmentos de: 24,00 m,

mais 25,20 m, mais 5,86 m; 45,70 m a esquerda em três

segmentos de: 24,34 m, mais 8,76 m, mais 12,60 m,

confrontando a direita com no 1º e 2º segmentos com o prédio

nº 63 e no 3º segmento com o lote 3 do PAL 47855 da Rua

Irineu Bornhausen (governador), de propriedade da Companhia

de Transportes Coletivos do Estado do Rio de Janeiro, a

esquerda com o prédio nº 71 e nos fundos com o lote 3 do PAL

47855. Sua área é de 743,53 m².

O Lote 3 do PAL 47855, conforme Registro de Imóveis,

matrícula n° 373469, situado na Rua Irineu Bornhausen

(Governador), lado par, localizado a 57,95m da Rua do Catete,

lado impar, fazendo testada para a Rua Arno Konder, lado par,

fazendo esquina com a Rua Machado de Assis, lado par, e

tendo também testada para a Beco do Pinheiro lado par, na

Freguesia da Gloria, Foreiro ao Município do Rio de Janeiro,

"medindo 51,40 m de frente para a Rua Irineu Bornhausen,

mais 76,69 m, por onde faz testada para a Rua Arno Konder,

mais 9,40 m em curva subordinada a um raio inteiro de 6,00 m,

concordando com o alinhamento da Rua Machado de Assis, por

onde mede 49,74 m, mais 7,70 m em curva subordinada a um

raio interno de 6,00 m, concordando com o alinhamento da Rua

Pinheiro por onde mede 84,39 m; 143,49 m de fundo em três

segmentos de: 87,63 m, mais 5,86 m, mais 50,00 m; 12,30 m a

direita, confrontando ao fundo com os prédios nºs 293, 291 e

289 da Rua do Catete, com os nºs

73 e 71, com o Lote 1 do

Fl. 78

LD – 3735-A/072/15

PAL 47855 da Propriedade da Companhia de Transportes

Coletivos do Rio de Janeiro e com o prédio nº 41, todos da Rua

Dois de dezembro e a Direita com os prédios nºs 297 e 295 da

Rua do Catete." Totaliza uma área de 7.576,25 m², tal como o

PAL 47855.

Fl. 79

LD – 3735-A/072/15

Planta de Situação do Terreno PAL 47855

Fl. 80

LD – 3735-A/072/15

Fl. 81

LD – 3735-A/072/15

Fl. 82

LD – 3735-A/072/15

Fl. 83

LD – 3735-A/072/15

Fl. 84

LD – 3735-A/072/15

9.7.4 LEGISLAÇÃO

O imóvel se localiza Zona Residencial 3 conforme Decreto

n°322/1976 - Centro de Bairro 3, regulamento modificado pelo

Decreto nº 3.155 de 21 de julho de 1985, este decreto inclui o

terreno em Centro de Bairro 3, tal como a seguir apresentado

9.7.5 PARÂMETROS EDILÍCIOS

9.7.5.1 GABARITO

O gabarito para o local deve atender ao art. 5° do Decreto n°

3155/1981 com as seguintes prescrições:

Fl. 85

LD – 3735-A/072/15

“art. 5º - para as edificações não afastadas das divisas, 12

(doze) pavimentos, não sendo computados neste número o

pavimento de uso comum e 2 (dois) pavimentos-garagem; II -

para as edificações afastadas das divisas, 18 (dezoito)

pavimentos, não sendo computados neste número o pavimento

de uso comum, 4 (quatro) pavimentos-garagem e, nos casos de

edificações até 17 (dezessete) pavimentos, o pavimento de

cobertura previsto no art.120 do Regulamento de Zoneamento.”

Fl. 86

LD – 3735-A/072/15

Edificação afastada das divisas permite 18 pavimentos +

PUC + 4 pavimentos de garagem

Fl. 87

LD – 3735-A/072/15

9.7.6 TAXA DE OCUPAÇÃO

De acordo com a tabela de taxa de ocupação do Decreto nº

322 de 1976, para IV Região Administrativa, permite-se 70%

de ocupação com uma área livre de 30%

ZONAS ZR - ZT DEMAIS ZONAS

REGIÃO ADMINISTRATIVA

I, II, III, IV, V, VI, VIII, IX,

XXIII.

30% 30%

VII, X, XI, XII, XIII, XIV, XV. 40% 0%

XVI, XVII, XVIII, XIX, XX,

XXII, XXIV, XXV, XXVI.

50% 30%

ÁREAS LIVRES MÍNIMAS

9.7.7 ÍNDICE DE APROVEITAMENTO DO TERRENO

De acordo com Lei Complementar nº 111 de 2011, trata-se de

uma região permite-se uma IAT de 4,0 para o local, visto estar

incluído em Centro de Bairro, ou seja:

ATE = 8.319,78 m² X 4,0 = 33.279,12 m²

Fl. 88

LD – 3735-A/072/15

9.7.8 AFASTAMENTO FRONTAL

Conforme artigo 100 do Decreto nº 322, o afastamento

frontal mínimo de 3,00 m; (afastamento em relação ao

alinhamento do logradouro) /Edificações até 5 pavimentos;

Mais de 5 pavimentos requer cálculo;

Os afastamentos devem ser no mínimo de 2,50 m ou

equivalentes a 1/5 da altura da edificação.

9.7.9 VAGAS DE GARAGEM

De acordo com o quadro estabelecido de vagas de garagem

para o local, sendo um terreno em IV Região Administrativa,

área B, para cada 30,00 m² construídos de lojas e salas,

necessita-se de uma vaga.

Fl. 89

LD – 3735-A/072/15

Dimensionamento de áreas para estacionamento – quadro VII

do Decreto 322

Área A: I e II RAs

Área B: III, IV, V, VI,VII, VIII, IX, XXIII, XXIV RAs

Área C: X, XI, XII, XIII, XIV, XV, XVI, XX RAs

Área D: XVII, XVIII, XIX, XXII, XXV, XXVI RAs

9.7.10 ESTUDO DE MASSA – PROJETO DA EDIFICAÇÃO

Área do terreno: 7.576,25 m² (lote 3) + 743,53 m² (lote 1)

Área do terreno: 8.319,78 m²

Fl. 90

LD – 3735-A/072/15

IAT: 4,0

Área Total Edificável – ATE = área do terreno x índice de

aproveitamento

ATE = 8.319,78 m² x 4,0 = 33.279,12 m²

Taxa de ocupação permitida = 70%

Taxa de ocupação ocupada com afastamentos permitidos =

60%

Área de ocupação no terreno = 4.991,87 m²

No lote 01 foi descontada a área livre do afastamento frontal,

voltada para Rua Dois de Dezembro.

Gabarito permitido: Edificação afastada das divisas permite

18 pavimentos + PUC + 4 pavimentos de garagem

Como se trata de um imóvel localizado em Centro de Bairro

adotar-se-á uma edificação de uso comercial que possui melhor

potencial e maior liquidez. A edificação terá lojas no pavimento

térreo, salas comerciais nos pavimentos tipo e vagas de

garagem na área descoberta.

O empreendimento terá acessos pela Rua Dois de Dezembro

e pela Rua Machado de Assis.

Fl. 91

LD – 3735-A/072/15

OBSERVAÇÕES

Cálculo do afastamento

15 pavimentos x 2,70 m (pé direito) = 40,50 m de altura

40,50/5 = 8,10 m (divisas na lateral - justificando uma

ocupação de 60%)

O número de pavimentos tipo foi estipulado em função da

restrição de ocupação pela ATE, que limita o número de

pavimentos.

Legenda:

Área de ocupação do embasamento

Área de ocupação dos pavimentos tipo (andares corridos)

Fl. 92

LD – 3735-A/072/15

Como a ATE é de 33.279,12 m², teremos um edifício

comercial com:

Térreo: ocupação de 4.991,87 m² (60% do terreno – área

amarela delimitada na planta de situação), com

aproximadamente 20% ocupado por áreas comuns: entradas,

circulações, portaria, escadas rolantes, elevadores, rampas e

etc. – 1.031,87 m². O restante da área (3.960,00 m²)

destinadas a 44 lojas com 90,00 m² e 3 vagas por loja,

totalizando 132 vagas. A parte descoberta do terreno, ou seja,

2.584,38 m², destinado a 103 vagas descobertas.

4 Pavimentos de Garagem com 4.991,87 m², com capacidade

para 198 vagas/pavimento, totalizando 792 vagas.

Pavimento de Uso Comum (PUC) – 2.820,00 m² utilizados

como áreas comuns, e o restante – 2.171,87 m² utilizados

como vagas de garagem com 80 vagas.

10 Pavimentos tipo afastados das divisas (trapézio laranja)

ocupando uma área de 2.820,00 m², sendo 720,00 m² de áreas

comuns (elevadores, escadas, lixeira, etc.) e o restante,

2.100,00 m² subdivididos em 70 salas de 30,00 m² por

pavimento.

Pavimento de cobertura

ATE ocupada: 33.191,87 m²

Fl. 93

LD – 3735-A/072/15

OBSERVAÇÕES:

Optou-se por um partido arquitetônico sem subsolo, pelos

seguintes motivos:

1 – a legislação permite a utilização de 4 pavimentos de

garagem elevadas.

2 – O custo de construção de pavimento de subsolo é

elevado, portanto, permitindo-se os pavimentos de garagem

elevada, não condiz a execução de subsolos.

3 – A localidade é sujeita a inundações, podendo ocasionar

graves problemas nas edificações vizinhas.

4 – O uso do subsolo com lojas seria computado na ATE, o

que não seria economicamente viável.

RESUMO

44 lojas com 90,00 m² - 3 vagas por loja;

PUC: Parte destinada a 80 vagas de garagem;

10 pavimentos tipo com 70 salas de 30,00 m² e uma vaga,

totalizando 700 salas e 700 vagas;

Total de vagas do empreendimento: 872 cobertas e 103

descobertas;

Total de vagas vinculadas às unidades autônomas: 832 vagas;

Total de vagas disponíveis para negociação: 143 vagas, sendo

40 cobertas e 103 descobertas.

Fl. 94

LD – 3735-A/072/15

CÁLCULO DAS ÁREAS

PPaavviimmeennttoo ÁÁrreeaass rreeaaiiss

((mm²²)) %%

eeqquuiivvaallêênncciiaa ÁÁrreeaa

eeqquuiivvaalleennttee

Térreo 4.991,87 1,0 4.991,87

4

Pavimentos

garagem

19.967,48 0,7 13.977,24

PUC 2.820,00 1,00 2820,00

PUC

garagem

2.171,87 0,7 1520,31

10

Pavimentos

tipo

28.200,00 1,00 28.200,00

Cobertura 2.820,00 0,5 1410,00

Total 60.971,22 52.919,42

Fl. 95

LD – 3735-A/072/15

9.8 . PAL NO 47.855

Fl. 96

LD – 3735-A/072/15

LAUDO DE AVALIAÇÃO - · PDF fileFl. 4 LD – 3765/101/15 2 METODOLOGIA...

Documents

Transcript of LAUDO DE AVALIAÇÃO - · PDF fileFl. 4 LD – 3765/101/15 2 METODOLOGIA...