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Laudo de avaliação de imóveis CP imóvel com garantia PJ
Identificação do Imóvel
Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário NOVAESENGENHARIA LTDA
Nº CPF / CNPJ 15613223000100 Nome Empreendimento COND. AMÉRICA DO SUL - BL. BRASIL
Valor Compra Venda R$ 1,00 Data Venda Nº Controle Interno GA0127
Proprietário / Construtora Nº Cartório: 1 Matrícula: 67.868
Logradouro R INACIO VASCONCELOS Nº 227 Andar 15º Complemento AP 1512 A
Bairro MESSEJANA Cidade FORTALEZA UF CE CEP 60841-535 Latitude -03.813228 Longitude -38.497498
Caracterização da Região
RegiãoResidencial Unifamiliar Comercial
Residencial Multifamiliar Industrial
Outro - Descrever Abaixo
Infraestrutura UrbanaÁgua Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública
Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado
Fossa Cisterna/Poço Artesiano
Tipo Pavimentação: Asfalto
Restritivos:Favela Risco Ambiental
Córregos/Rios Outro - Descrever Abaixo
Serviços Públicos e Comunitários
MetrôCentroComercial
Escola
Segurança Ônibus Rede Bancária
LazerColeta deLixo
Clínicas/Hospitais
Aeroporto Shopping ParqueOutro -DescreverAbaixo
Análise da Região do BairroLocalização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela
Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente
Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25%
Tendência Uso Terreno Comercial Industrial Residencial
Limites do Bairro
Cambeba - Lagoa Redonda - Curió - Jardim Violeta
Padrão da Região:Alto Normal-alto Baixo
Normal
Normal-baixo
Fatores ValorizantesVista - Mar Metrô
Vista - Parque Vista Permanente
Outro - Descrever Abaixo
Terreno
Topografia
Plana / Semi-PlanaAclive (>10%)
Desnível Pronunciado(Acidentado)
Declive (>10%)
FormatoRegular(Geométrico)Irregular
Dimensões
Área (em m²):0,00 m² Testada (Frente):0,00 m Lado Direito: m
Fração Ideal:0,653500 % Fundos m Lado Esquerdo: m
Tipo de ImplantaçãoCondomínio Isolado
Nome Acompanhante Vistoria: Rodrigo Freire Contato Telefônico Acompanhante: (85) 98898-2114
Tipo do AcompanhanteCorretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Outro - Descrever Abaixo
Condomínio / Imóvel Avaliando
Edifício ao qual pertence o Imóvel Avaliando
N° Andares/Pavimentos: 18 Unidades Por Andar: 3 Nº Total de Unidades: 50 N° de Elevadores: 2 Valor Condomínio: Por Mês Por Ano
Descrição/Identificação dosAndares/Pavimentos O Condomínio América do Sul -Edifício Brasil é composto por 01 torre com sendo 18pavimentos, 01 pilotis, 01 cobertura com 02apartamentos e 16 pavimentos tipo com 03apartamentos por andar. Totalizando 50 unidades. Atorre possui 02 elevadores: 01 social e 01 de serviço.
Uso do Edifício: Residencial Padrão de Construção do EdifícioAlto Normal-alto Normal
Normal-baixo Baixo
Estado Conservação EdifícioBom Regular
Ruim Em Implantação
Infraestrutura do EdifícioPlayground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual
Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica
Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins
Tipo Imóvel AvaliandoCasa Apartamento Galpão
Sobrado LojaSalaComercial
Vaga AutônomaDepósitoAutônomo
Loft
Outro - DescreverAbaixo
Indício Ocupação ImóvelHabitado
Desabitado
Idade Aparente ImóvelAvaliando
Anos 8
Ano Construção 2011
Estado Conservação ImóvelBom Regular
Ruim Em Construção
Padrão Acabamento ImóvelAlto Normal
Baixo Mínimo
Uso Imóvel: Residencial Fechamento das Paredes: Alvenaria Nº Banheiros: 1
Fachada Cerâmica / Pastilhas Esquadrias Alumínio N° Andares do Imóvel Avaliando 1 Nº Dormitórios 3
Dimensões
Área Privativa:74,23
m²
Área Comum (m²):30,65
m²
Área Total (m²):104,88
m²
Área Averbada:104.88 m² Área não Averbada0 m²
Nº Vagas Estacionamento
Cobertas 1 Descobertas 0 Privativas 1
Face ImóvelSul Norte Leste Oeste
Divisão Interna (Tipo do Cômodo) Quantidade Tipo Acabamento Piso Tipo Acabamento Parede Tipo Acabamento Forro/Teto
Sala de Estar / Visitas 1 Cerâmica Latex Laje/Gesso
Cozinha 1 Cerâmica Cerâmica/Pastilhas de vidro Laje/Gesso
Área de Serviço Coberta 1 Cerâmica Cerâmica Laje/Gesso
Banheiro de Empregada 1 Cerâmica Cerâmica Laje/Gesso
Dormitório 2 Cerâmica Latex Laje/Gesso
Banheiro Social 1 Cerâmica Cerâmica Laje/Gesso
Suíte 1 Cerâmica Latex Laje/Gesso
Banheiro Suíte 1 Cerâmica Cerâmica Laje/Gesso
Laudo de Avaliação de Imóveis - Interno (Versão: JAN2018) Página 1 / 5
Manifestações sobre a garantia
Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia?Sim Não
Dados de acordo com a matrícula nº 67868 da 1ª Zona do CRI de Fortaleza de 27/07/2004 e IPTU sob o nº de inscrição 564112-8.
Questões Complementares Sim Não
Data da Vistoria: 10/05/2019
1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel?
2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local?
3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local?
4) O imóvel possui vaga de garagem?
5) Se possui vagas, elas estão documentadas?
6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras?
7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos?
8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos?
9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado?
10) O imóvel possui características uni-familiares?
11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)?
12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez?
13) O imóvel apresenta condições de habitalidade?
14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil?
15) O Imóvel possui suspeitas de contaminação?
Observações Finais
O apartamento possui 01 vaga de garagem no térreo. A área comum é dotada de salão de festas, playground, guarita, jardins e recepção.
Amostras: Critério Utilizado: Área Privativa Área Total (m²) Terreno
1 Logradouro R INACIO VASCONCELOS Nº 227 Andar 15º andar, Torre BrasilComplemento COND AMERICA SUL EDBRASIL
Proximidade do Imóvel 0 km
Bairro MESSEJANA Cidade FORTALEZA UF CE CEP 60841-535 Latitude -03.813228 Longitude -38.497498
Descrição Apartamento com 03 dormitórios, sendo 01 suíte. Fonte de Informações Joyce Telefone (85) 99673-5705
Status OfertadoNº VagasEstacionamento 1
Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros 1Idade Aparente ImóvelAvaliando 8
Ano Construção 2011 Estado Conservação Imóvel Bom
Valor Venda / Oferta R$320.000,00
Data Venda /Oferta 12/05/2019
Valor m² R$ 4.310,93 Padrão Normal Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em m²) Área da Edificação(m²) 74,23
Área Privativa 74.23 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 60
2 Logradouro R INACIO VASCONCELOS Nº 227 Andar 3ºComplemento COND AMERICA SUL EDBRASIL
Proximidade do Imóvel 0 km
Bairro MESSEJANA Cidade FORTALEZA UF CE CEP 60841-535 Latitude -03.813228 Longitude -38.497498
Descrição Apartamento com 03 dormitórios, sendo 01 suíte. Fonte de Informações Ciro Paiva Telefone (85) 4005-7676
Status OfertadoNº VagasEstacionamento 1
Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros 1Idade Aparente ImóvelAvaliando 8
Ano Construção 2011 Estado Conservação Imóvel Bom
Valor Venda / Oferta R$240.000,00
Data Venda /Oferta 12/05/2019
Valor m² R$ 3.233,19 Padrão Normal Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em m²) Área da Edificação(m²) 74,23
Área Privativa 74.23 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 60
3 Logradouro R INACIO VASCONCELOS Nº 221 Andar 11º Complemento COND RES ATLANTICO SUL Proximidade do Imóvel 0.01 km
Bairro MESSEJANA Cidade FORTALEZA UF CE CEP 60841-535 Latitude -03.813257 Longitude -38.497557
Descrição Apartamento projetado com 03 dormitórios, sendo 02 suítes. Fonte de Informações Rafael Telefone (85) 98792-8986
Status OfertadoNº VagasEstacionamento 1
Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros Idade Aparente ImóvelAvaliando 8
Ano Construção 2011 Estado Conservação Imóvel Bom
Valor Venda / Oferta R$265.000,00
Data Venda /Oferta 12/05/2019
Valor m² R$ 4.206,35 Padrão Normal Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em m²) Área da Edificação(m²) 63,00
Área Privativa 63 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 60
4 Logradouro R JONH LENNON Nº 550 Andar 5º Complemento COND VILLA VENEZIA Proximidade do Imóvel 1.4 km
Bairro MESSEJANA Cidade FORTALEZA UF CE CEP 60841-670 Latitude -03.819519 Longitude -38.490356
Descrição Apartamento com 02 dormitório, sendo 01 suíte. Fonte de Informações Elisângela Telefone (85) 99625-7586
Status OfertadoNº VagasEstacionamento 1
Nº Dormitórios 2 Nº Banheiros 1Idade Aparente ImóvelAvaliando 3
Ano Construção 2016 Estado Conservação Imóvel Bom
Valor Venda / Oferta R$217.000,00
Data Venda /Oferta 12/05/2019
Valor m² R$ 3.801,68 Padrão Normal Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em m²) Área da Edificação(m²) 57,08
Área Privativa 57.08 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 60
5 Logradouro R CORONEL JOAO DE OLIVEIRA Nº 355 Andar 4º Complemento COND VILLA VERONA Proximidade do Imóvel 1.6 km
Bairro MESSEJANA Cidade FORTALEZA UF CE CEP 60841-820 Latitude -03.822447 Longitude -38.491313
Descrição Apartamento com 02 dormitórios, sendo 01 suíte. Fonte de Informações Rafael Telefone (85) 98900-2900
Status OfertadoNº VagasEstacionamento 1
Nº Dormitórios 2 Nº Banheiros Idade Aparente ImóvelAvaliando 4
Ano Construção 2015 Estado Conservação Imóvel Bom
Valor Venda / Oferta R$200.000,00
Data Venda /Oferta 12/05/2019
Valor m² R$ 3.636,36 Padrão Normal Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em m²) Área da Edificação(m²) 55,00
Área Privativa 55 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 60
Tabela de homogenizaçãoGrau de Fundamentação: II Grau de Precisão: IIMetodologia: Comparativo Direto – Tratamento por Fatores Método de Computação: Multiplicativo
AmostraÁrea(m²)
Valor(R$)
Dados Iniciais(R$/m²)
(1) (2) (3) (4) (5) Homogeneização
(R$/m²)Amostra 1 74,23 320.000,00 4.310,93 0,9000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 3.879,84Amostra 2 74,23 240.000,00 3.233,19 0,9000 1,1000 1,0000 1,0000 1,0000 3.200,86Amostra 3 63,00 265.000,00 4.206,35 0,9000 1,0400 1,0000 1,0000 1,0000 3.937,14Amostra 4 57,08 217.000,00 3.801,68 0,9000 1,1000 0,9500 1,0200 0,9500 3.464,64Amostra 5 55,00 200.000,00 3.636,36 0,9000 1,1000 0,9500 1,0200 0,9500 3.313,98Fatores:(1) - Fonte, (2) - Fator Andar, (3) - Fator Idade e Estado Conservação, (4) - Localização, (5) - Fator Padrão de Construção
MÉDIAS DAS AMOSTRAS 3.559,29
Saneamento das Amostras (+/-30%)Valor Minimo 2.491,50Valor Máximo 4.627,08
Laudo de avaliação de imóveis Nº Controle Interno: GA0127
Laudo de Avaliação de Imóveis - Interno (Versão: JAN2018) Página 2 / 5
Cálculo Valor Avaliação
Área do Terreno (m²): 0,00 Valor m²: R$ 0,00 Valor Terreno: R$ 0,00
Área da Edificação (m²): 74,23 Valor m²: R$ 3.559,29 Valor Edificação: R$ 264.206,09
Valor de Liquidez: R$ 219.000,00 Valor Imóvel: R$ 265.000,00
Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ 265.000,00
Avaliação para Garantia de Financiamento
Valor Terreno R$ 0,00 Valor por extenso: zero real
Valor Edificação R$ 265.000,00 Valor por extenso: duzentos e sessenta e cinco mil reais
Valor do(s)Anexo(s)
Valor por extenso:
Valor do(s)Anexo(s)
Valor por extenso:
Unidades Autônomas
N° da MatrículaQuantidade Unidades
AutônomasTipo Unidade Autônoma Descrição Área (m²) Valor
Valor de LiquidaçãoForçada
67.868 0 Indefinido 74,23 R$ 265.000,00 R$ 219.000,00
Valor Imóvel R$ 265.000,00 Valor por extenso: duzentos e sessenta e cinco mil reais
Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador
Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo:
Nome da Empresa ENGENHARIA LUIZ GUILHERMENome do Avaliador LUIZ GUILHERME DELGADOSAMPAIO
CREA / CAU 3124DPA
Local e Data
FORTALEZA
13/05/2019
"Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvelavaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo".
LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo esomente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados.“A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidospelo Banco Santander”. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel”.
Laudo de avaliação de imóveis Nº Controle Interno: GA0127
Laudo de Avaliação de Imóveis - Interno (Versão: JAN2018) Página 3 / 5
Representação Fachada
Descrição Frente do condomínio
Data Foto 10/05/2019
Representação Fachada
Descrição Fachada do edifício do apartamento avaliando:Edifício Brasil
Data Foto 10/05/2019
Representação Sala de Estar / Visitas
Descrição Vista interna sala de estar/visitas
Data Foto 10/05/2019
Representação Cozinha
Descrição Vista interna cozinha
Data Foto 10/05/2019
Representação Área de Serviço Coberta
Descrição Vista interna área de serviço
Data Foto 10/05/2019
Representação Suíte
Descrição Vista interna suíte
Data Foto 10/05/2019
Representação Banheiro Suíte
Descrição Vista interna banheiro suíte
Data Foto 10/05/2019
Representação Vaga de Garagem
Descrição Vaga de garagem do apartamento avaliando: 1512
Data Foto 10/05/2019
Representação Pátio
Descrição Salão de festas do condomínio
Data Foto 10/05/2019
Representação Pátio
Descrição Playground do condomínio
Data Foto 10/05/2019
Documentação Fotográfica
Fotos imóvel
Fotos da Amostra 1
Fotos da Amostra 2
Fotos da Amostra 3
Fotos da Amostra 4
Fotos da Amostra 5
Laudo de avaliação de imóveis Nº Controle Interno: GA0127
Laudo de Avaliação de Imóveis - Interno (Versão: JAN2018) Página 4 / 5
Imagem - Mapa
Representação: Mapa
Laudo de avaliação de imóveis Nº Controle Interno: GA0127
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