LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO - Rioprevidência · LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO Rua Senhor dos...

LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

Rua Senhor dos Passos n° 123

Centro – Rio de Janeiro Junho 2016

t. (21) 2256-5342 - c. (21) 99998-4992 - e-mail [email protected] / [email protected] 2

SUMÁRIO

1. OBJETIVO

2. PRINCIPIOS E RESSALVAS

3. CARACTERÍSTICAS GERAIS

3.1. LOCALIZAÇÃO

3.2. VIZINHANÇA

4. LEGISLAÇÃO EDILÍCIA

4.1. DA 4ª REGIÃO DO CORREDOR CULTURAL - SAARA

5. DO SOBRADO

6. DIAGNÓSTICO DE MERCADO

7. METODOLOGIA

8. DOS CÁLCULOS AVALIATÓRIOS

9. RESULTADOS

10. ENCERRAMENTO

1.0 OBJETIVO

O presente laudo tem como objetivo a avaliação do valor de compra e

venda do imóvel situado na Rua Senhor dos Passos n° 123 - Centro,

Rio de Janeiro.

mailto:[email protected]


2.0. PRINCÍPIOS E RESSALVAS

O presente laudo técnico, devidamente enumerado e particularizado,

obedeceu criteriosamente aos seguintes princípios fundamentais:

Os honorários profissionais não estão sujeitos às conclusões

deste laudo;

A profissional não tem, nem contempla, interesse algum no bem

objeto deste laudo;

A profissional não aufere qualquer vantagem em relação à

matéria envolvida neste laudo;

As análises e opiniões expressas no presente trabalho são

baseadas em dados, diligências, pesquisas e levantamentos

verdadeiros e corretos;

O presente laudo foi elaborado com estreita observância aos

postulados dos Códigos de Ética Profissional do Conselho de

Urbanismo e Arquitetura (CAU) e do Instituto Brasileiro de

Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE).



3.0 - CARACTERÍSTICAS GERAIS E PARTICULARES

3.1- LOCALIZAÇÃO O Imóvel em análise está localizado na Rua Senhor dos Passos, nº

123, Centro, II Região Administrativa do Município do Rio de Janeiro,

Macrozona de Ocupação Controlada conforme Plano Diretor Lei

Complementar nº 111/ 2011 e na Área Central 2, conforme Decreto nº

322 de 1976. O imóvel é preservado conforme listagem da Lei n° 1139

do Corredor Cultural.

Planta aerofotogramétrica



Certidão de Informações



Continuação Certidão de Informações – imóvel inserido na listagem de preservação



Vistas aéreas da edificação.



3.2 – VIZINHANÇA

A Rua Senhor dos Passos está inserida na área denominada “Saara”,

local de ocupação antiga da Cidade do Rio de Janeiro. Logradouro

predominantemente comercial, verdadeiro Shopping a céu aberto,

conhecido por movimento intenso de pedestres, apresenta topografia

plana, pavimentação, galeria de águas pluviais e iluminação pública.

Não é permitido o trânsito de veículos.

Foto:Rua Senhor dos Passos



4.0 – LEGISLAÇÃO

O imóvel se localiza na área do Corredor Cultural que é regulamentada

pelo Decreto n° 4.141 de 1983; Lei n° 506 de 1984 e Lei n°1139 de

1987.

Essa legislação estabelece parâmetros e fixa limites para áreas

abrangidas pelo Corredor Cultural, tal como a seguir transcrito:

“...aprova o PA 10.290 e o PAL 38.871 e fixa os limites da área abrangida pelo Corredor Cultural”.

Como objetivo, o interesse de se “preservar e revitalizar áreas no Centro da Cidade levando em consideração os elementos ambientais que representam valores culturais, históricos, arquitetônicos e tradicionais para a população”.

Este decreto foi o ponto de partida de uma proposta de renovação urbana, associada à manutenção de conjuntos arquitetônicos, apresentando o conceito de Proteção ao ambiente cultural, com o resgate das referências sociais, culturais e arquitetônicas.

O centro do Rio de Janeiro retrata a história da cidade e do país, por ter sido sede de sucessivos governos: capital da Colônia, do Império e da República. O crescimento de sua população levou à expansão da cidade, mas seu núcleo inicial manteve suas características cosmopolitas e de grande efervescência cultural e política.

O projeto de preservação, renovação e revitalização do Corredor Cultural propõe, por meio de sua legislação e normas, proteger o conjunto arquitetônico antigo e orientar a inserção de novas construções. “A participação dos usuários é de fundamental importância para que se concretizem os objetivos deste projeto, pois deles dependem a aceitação e o cumprimento dos seus instrumentos formais e legais”



Ficou instituído na legislação, que os imóveis localizados nesta

área deverão manter todas as características artísticas e

decorativas que compõem o conjunto das fachadas e coberturas

das edificações.

A Lei n° 506 de 17 de janeiro de 1984, criou a Zona Especial do

Corredor Cultural, de proteção paisagística e ambiental do Centro.

A área de abrangência se subdivide em 4 regiões distintas e

delimitadas, tal como demonstrado no mapa a seguir. As regiões são:

Região 1 – Lapa Cinelândia

Região 2 – Praça XV

Região 3 – Largo de São Francisco

Região 4 – Imediações do SAARA

O imóvel em análise está localizado na 4ª Região do Corredor Cultural,

denominada de “Saara”, tal como apresentado no mapa fornecido pela

Prefeitura do Município do Rio de Janeiro, a seguir.



MAPA DE DELIMITAÇÃO DAS REGIÕES DO CORREDOR CULTURAL

Fonte: Prefeitura do Rio de Janeiro

4.1 – DA 4ª REGIÃO DO CORREDOR CULTURAL – “SAARA”

Atualmente a quarta região está ocupada, predominantemente, pela

atividade comercial, e é denominada “SAARA” (Sociedade de Amigos

e Adjacências da Rua da Alfândega), área comercial, onde os

sobrados originalmente residenciais tiveram seu uso modificado para

comercial, funcionando como lojas de rua e com o 2º pavimento sendo

utilizado como depósito.

A região do “SAARA” possui atualmente cerca de 1200

estabelecimentos comerciais distribuídos em 11 ruas.



Trata-se de uma região com um contexto histórico que retrata com

fidedignidade uma realidade de época. Essa área possui inúmeros

exemplares ainda existentes e preservados, que não podem ser

demolidos ou modificados.

MAPA DOS IMÒVEIS INCLUIDOS NA ÁREA DENOMINADAS “SAARA” Fonte: Site oficial do “SAARA”



Planta do Corredor Cultural do Centro do Rio de Janeiro – edificação

Preservada inserido no Corredor Cultural.



5.0 – DO SOBRADO

Constitui-se de um sobrado originariamente com dois pavimentos,

preservado, com paredes em alvenaria, cobertura com madeiramento

e telhas francesas cerâmicas. Fachada pintada, esquadrias em

madeira e vidro. Encontra-se em péssimo estado de conservação.

O pavimento térreo é utilizado, na parte frontal, como área de

atendimento da loja, nos fundos do pavimento térreo está localizado

um escritório e um banheiro desativado, em péssimas condições, com

infiltrações generalizadas, instalações elétricas necessitando de

reparo de forma geral. A loja possui muito cheiro de mofo e umidade.

A área efetivamente ocupada pela loja é apenas na parte frontal, com

área efetiva de uso de 95,00 m². Nessa área de atendimento o teto

está rebaixado com placas de PVC, que já estão se deteriorando pelos

problemas de infiltração, parte frontal com piso revestido em

porcelanato e parte dos fundos com piso revestido em piso plurigoma.

Nos fundos existe uma escada estreita de madeira de acesso a um

mezanino em madeira removível, com pé direito muito baixo, cerca de

1,80m, constituido do aproveitamento do pé direito alto do pavimento

térreo, que encontra-se sem uso e muito degradado, com tábuas em

madeira no piso danificadas e gerando risco de acidentes.



Esse compartimento não pode ser contabilizado no quadro de

áreas, visto que se trata de um aproveitamento do pé direito alto do

pavimento térreo, e não tem altura suficiente para ser considerado um

pavimento. A legislação edilicia, Decreto nº 8.272 de 1988 é claro ao

determinar que a altura minima de um compartimento deve ter 2,20m

de altura, e que o mezanino de uma loja só é permitido em 50% da

área, tal como a seguir apresentado.

“2.2 — Relativos às unidades comerciais: 2.2.1 — Lojas: 2.2.1.1 — Dimensões: A — altura útil mínima: 3,00m; B — largura mínima: 2,00m; C — será permitido o rebaixo decorativo; D — a altura mínima útil dos jiraus será de 2,20m (dois metros e vinte centímetros); E — os jiraus terão área limitada a 50% da área útil da loja e terão altura útil mínima igual, tanto para a parte superior como para a parte inferior.”

Mezanino em madeira removível e com pé direito abaixo do permitido pela legislação

1,80 m

Vão das portas do pavimento térreo



O acesso ao 2º pavimento se dá por escada em marinheiro de madeira

com acesso a um vão, que está apoiada no mezanino. O piso do 2º

pavimento foi estruturado por vigas em madeira que estão

absolutamente comprometidas por pragas urbanas, estando

infestadas de cupim.

No 2º pavimento verifica-se que o telhado está com madeiramento

danificado, telhas cerâmicas quebradas e faltando em vários pontos.

O relato do estado de conservação da loja pode ser comprovado pelos

relatórios de vistoria realizados pelo Fundo Único de Previdência

Social do Estado do Rio de Janerio, datados de maio e julho de 2015,

documento em anexo 2 ao presente laudo.

No laudo de vistoria consta:

“...persiste o risco de acidentes e desabamento. O telhado está em péssimas condições com um escoramento precário no segundo pavimento. A estrutura de madeira da sustentação está deteriorada necessitando de reparos importantes ou substituição. Há grandes rachaduras nas paredes laterais deste pavimento que podem comprometer a estrutura do prédio...” “O jirau que cobre toda a área da loja também está em péssimo estado com tábuas soltas no pavimento e teto com maderia deteriorada além de instalações elétricas precárias e sem proteção...” “Em todo o imóvel há inúmeras fiações expostas”



Na conclusão do laudo do Rio Previdência de maio de 2015 consta a

necessidade de obras urgentes gerais a serem realizadas no Sobrado,

visto o péssimo estado de conservação que se encontra, tal como

descrito:

“São necessárias obras urgentes de reforço estrutural e reforma geral do prédio que apresenta risco de desabamento.” Como já relatado trata-se de um sobrado de estilo neoclássico no

inicio do século XX, com mais de cem anos, que necessita de

obras profundas de reforma e revitalização. Tais obras de

recuperação de imóveis preservadas são muito onerosas, fato

que efetivamente deve ser considerado na avaliação do bem.

A seguir seguem fotos do estado de conservação atual do imóvel, tal

como já relatado.



Fachada principal do imóvel avaliando

Fachada da Loja – Esquadrias em péssimo estado



Vista da área de atendimento no pavimento térreo -área frontal

Escritório localizado nos fundos do pavimento térreo em péssimas condições com vários

pontos de infiltração e instalações elétricas expostas necessitando revisão



Banheiro localizado nos fundos do pavimento térreo em péssimas condições com vários pontos de infiltração e instalações elétricas expostas necessitando revisão. Instalações

hidráulicas necessitando total renovação

Banheiro localizado nos fundos do pavimento térreo em péssimas condições com vários pontos de infiltração e instalações elétricas expostas necessitando revisão. Instalações

hidráulicas necessitando total renovação



Área nos fundos do sobrado.

Área nos fundos do sobrado e escada de acesso ao mezanino em madeira.



Jirau com pé direito muito baixo, em péssimas condições sem possibilidade de uso,

madeiramento das vigas do 2º piso danificadas e infestadas de cupim.

Jirau com pé direito muito baixo, em péssimas condições sem possibilidade de uso,

madeiramento das vigas do 2º piso danificadas e infestadas de cupim.



Jirau com pé direito muito baixo, em péssimas condições sem possibilidade de uso, madeiramento das vigas do 2º piso danificadas e infestadas de cupim.



2º pavimento em péssimas condições sem possibilidade de uso, madeiramento do detalhado danificado, telhado faltando telhas cerâmicas com vários pontos de infiltração.




Prisma de ventilação nos fundos em péssimas condições.



5.1 – DA ÁREA

De acordo com a medição “in loco” o imóvel possui uma área

construída de 223,00 m².

Croqui do pavimento térreo

6.0 - DIAGNÓSTICO DE MERCADO

Depois de um período de euforia ocorrido nos anos de 2012 a 2013, o

mercado imobiliário vem dando sinais de forte desaceleração e

encontra-se muito retraído, segundo a pesquisa realizada pela

SECOVI houve uma grande redução das vendas.

As vendas já encolheram em 25% de 2014, percentual que foi bem

mais elevado em 2015, sem perspectivas de aquecimento para 2016.

A região específica do “Saara” possui uma liquidez baixa, pois trata-

se de um comércio muito especifico, além dos sobrados serem

centenários, preservados, necessitando de um robusto orçamento

para revitalização e manutenção.



O imóvel em análise especialmente encontra-se com sérios

problemas, visto que está em péssimas condições e necessitará de

uma obra milionária, sendo um imóvel preservado terá que reconstituir

todo o madeiramento existente, recolocação de telhas cerâmicas

francesas, ornatos e novas esquadrias, além de pintura especial,

limpeza e recomposição da cantaria, entre outros.

7.0 - METODOLOGIA

No presente caso não há qualquer possibilidade de construção de uma

nova edificação visto o sobrado ser preservado o que inviabiliza a

utilização e aplicação do Método Involutivo.

Em função de se constituir de um imóvel preservado, onde suas

características arquitetônicas devem ser mantidas, fachada,

volumetria e elementos decorativos, a metodologia mais apropriada

para avaliação, tanto para verificação do valor de venda, como para o

valor de locação, é o método comparativo por tratamento de fatores,

visto que o número de elementos amostrais em oferta na região é

reduzido, não permitindo a realização dos cálculos por inferência

estatística.

É importante observar que para obtenção justa e adequada do valor o

método comparativo deve considerar como amostra APENAS

SOBRADOS NO CENTRO DO RIO DE JANEIRO, ou seja, mesma

tipologia, idade aparente e técnicas construtivas similares.



8.0 – CÁLCULOS AVALIATÓRIOS O Método Comparativo de Dados de Mercado, estabelecido pela NBR

14.653-2 da ABNT, permite calcular estimativas não tendenciosas de

valor, estabelecendo intervalos de confiança para elas, além de

submetê-las a testes de hipóteses

Este Método, preconizado pela NBR-14653-2, é do tipo DIRETO e tem

condições de consubstanciar um melhor juízo acerca dos valores do

BEM AVALIANDO.

Para isso, realizou-se a pesquisa e o levantamento de dados na área

em estudo, buscaram-se os elementos e informações locais, e

procedeu-se à consequente compatibilização e a sintetização dos

resultados.

No estudo comparativo serão utilizados fatores de homogeneização.

FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO Para a correta utilização dos Elementos Amostrais listados é

necessário que os mesmos passem por um tratamento de

uniformização, que os fará corresponder efetivamente à situação e

similaridade ao imóvel avaliando. Para tal, utilizar-se-ão fatores de

homogeneização.



FATOR DE TRANSPOSIÇÃO (FT)

Este fator serve para transpor os valores pesquisados ao local

do imóvel avaliando em função da importância do ponto comercial das

localidades em que se situam os imóveis paradigmas.

No presente caso adotou-se a relação de Vcs, valores

comerciais tabelados na Planta de Valores do Municipio.

Vc imóvel avaliando/ Vc imóvel pesquisado.

FATOR FONTE (FF)


do imóvel avaliando em função da credibilidade das fontes de

informação e da liquidez de mercado imobiliário. Este fator deve variar

entre 0,80 e 1,00

FATOR ÁREA (FA)

Este fator corrige os valores dos imóveis pesquisados, tendo por

base as respectivas áreas com relação à área em análise e

consequentemente o valor do imóvel avaliando.

4/1

a

p

AS

SF Para diferenças menores que 30%

81

a

p

AS

SF Para diferenças maiores que 30%

Onde:

Sp = área do imóvel pesquisado

Sa = área do imóvel avaliando



FATOR ESTADO DE CONSERVAÇÃO (FE)


do imóvel avaliando em função do estado de conservação. O imóvel

em análise encontra-se em péssimas condições, como já

apresentado.

Escala de valores:

Excelente – 1,10

Muito bom – 1,0

Bom – 0,90

Regular – 0,80

Péssimo – 0,70

8.1.1 – VALOR DE VENDA DO IMÓVEL

Dados do imóvel avaliando

Rua Senhor dos Passos, n° 123

Área: 223,00m²

Vc = R$ 3.512,10

AMOSTRAGEM A pesquisa de mercado foi realizada tomando-se como base

elementos da região geo-econômica, obtidos em anúncios de jornais

de grande circulação, por meio de contatos com corretores que atuam

nesta área, e ainda, por pesquisa local para verificação das amostras.



Alguns elementos utilizados são de locação, para tal utilizamos um

rentabilidade de 0,68%, tal como publicado na tabela SECOVI



AMOSTRAGEM de Compra e Venda

Elemento 01

Localização: Rua do Acre, 44 - Centro - RJ

Área: 270,00 m²

Valor de Oferta: R$ 1.600.000,00

Vu: R$ 5.925,92/m²

Informante: Corretor – (21) 2263-3325

Vc = R$ 2.479,08



ELEMENTO nº 2:

Localização: Rua Buenos Aires 198– Centro

Área: 460,00 m²


Vu: R$ 6.956,00/m²

Informante: Imovel VIP – (21) 3515-0000

VC: R$ 2.892,33



ELEMENTO nº 3:

Localização: Rua do Rosário, 78 – Centro

Área: 637,00 m²


Vu: R$ 7.849,29/m²

Informante: Sr. Mario – (21) 99760-8672

VC: R$ 3.925,28



ELEMENTO nº 4:

Localização: Rua da Carioca, 14 – Centro

Área: 490,00 m²

Valor de Locação: R$ 20.000,00

Valor Venda (0,68% rentabilidade): R$ 2.941.176,00

Vu: R$ 6.002,40/m²

Informante: Eduardo Loques – (21) 98419-9108

VC: R$ 3.718,69



ELEMENTO nº 5:

Localização: Rua da Carioca, 27– Centro

Área: 226,00 m²



Vu: R$ 7.808,43/m²

Informante: MS Mercadante – (21) 2222-9457

VC: R$ 3.718,69



ELEMENTO nº 6:

Localização: Rua Sete de Setembro, 166 – Centro

Área: 400,00 m²



Vu: R$ 6.617,65/m²

Informante: Julio Bogoricin – (21) 2187-3520

VC: R$ 3.098,83



ELEMENTO nº 7:

Localização: Av. Marechal Floriano, 183– Centro

Área: 331,00 m²


Vu: R$ 5.078,12/m²

Informante: Novo Patrimonio Emp. Imob. – (21) 2233-2553

VC: R$ 2.685,66



ELEMENTO nº 8:

Localização: Rua Teofilo Otoni, 104– Centro

Área240,00 m²


Vu: R$7.692,00

Informante: Sergio Castro – (21) 2272-4400

VC: R$ 3.512,10



Como os elementos 4, 5 e 6 constituem-se de valores de locação

não serão apresentados.

DADOS DO IMÓVEL AVALIANDO: Área = 223,00 m² Vc = 3512,10

DETERMINAÇÃO DA MÉDIA SANEADA: Média Xm = 5.931,42 Desvio (S) = 720,63 Obs.: Sob o aspecto do coeficiente de variação, a amostra é considerada ÓTIMA. ELIMINAÇÃO DE DADOS SUSPEITOS Para n = 5, valor crítico d/s ≤ 1,65 X7 = | 4.781,68 – 5.931,42 | / 720,63 = 1,60 < 1,65 (elemento mantido) X2 = | 6.658,10 – 5.931,42 | / 720,63 = 1,01 < 1,65 (elemento mantido)

1 2.479,08 270,00 1.600.000,00 5.925,93 0,900 1,417 1,049 0,800 6.340,59

2 2.892,33 460,00 3.200.000,00 6.956,52 0,900 1,214 1,095 0,800 6.658,10

3 3.925,28 637,00 5.000.000,00 7.849,29 0,900 0,895 1,140 0,800 5.765,52

7 2.685,66 331,00 1.600.000,00 4.833,84 0,900 1,308 1,051 0,800 4.781,68

8 3.512,10 240,00 2.000.000,00 8.333,33 0,900 1,000 1,019 0,800 6.111,22

Elemento Vce Área Total Valor (R$) Unitário FF FTr FA FEq VUH



DETERMINAÇÃO DO CAMPO DE ARBÍTRIO Adotando-se a tabela de distribuição de Student, para o intervalo de confiança máximo de 80%. V = n – 1 = 4 Tp = 1,53 (tabelado) Os limites de confiança são assim definidos pelo intervalo X = Xm ± Tp x S/(n-1)1/2 X = 5.931,42 ± 1,53 x 720,63/(4)1/2 Xmínimo = 5.380,14 Xmáximo = 6.482,70 Ou seja: Com os 9 (nove) elementos iniciais da amostra temos: Xmínimo = R$ 4.495,58/m² Xmáximo = R$ 4.981,58/m² Com os 5 (cinco) elementos, temos: Xmínimo = R$ 4.782,35/m² Xmédio = R$ 5.931,42/m² Xmáximo = R$ 5.762,40/m² TOMADA DE DECISÃO Adotando o valor médio do intervalo de confiança, teremos: VIMÓVEL = Área x Xmédio

VIMÓVEL = 223 m² X R$ 5.931,42/m²

VIMÓVEL = R$ 1.322.706,66 ou, em números atrativos de mercado

VIMÓVEL = R$ 1.320.000,00



4ª. Tomada de decisão Deve-se considerar:

Que o sobrado está com risco de desabamento, em péssimas

condições, necessitando de uma obra de revitalização que está

orçada em mais de R$ 1.000.000,00.

Que a área efetivamente aproveitável do imóvel é de 95,00 m²,

porém, para fins de cálculo estamos adotando a área total do sobrado

de 223,00 m²

O justo é a adoção do valor mínimo saneado obtido de R$

5.931,42/m²

Tem-se, como valor final de venda:

VALOR DO IMÓVEL - R$ 1.320.000,00 Um milhão trezentos e vinte mil reais

em nos atrativos de mercado

9.0 - RESULTADOS De acordo com a metodologia utilizada e consoante o preconizado

pela NBR-14653-2, obtendo grau II de fundamentação e grau III de

precisão, determina-se, com base no mercado imobiliário da região, o

valor de mercado da edificação em questão no estado em que se

encontra, já arredondado, conforme permitido pela norma técnica, em

até ±1%.

VALORDE VENDA

R$ 1.320.000,00

(um milhão trezentos e vinte mil reais)



De acordo com a metodologia utilizada e consoante o preconizado

pela NBR-14653-2, obteve-se grau de fundamentação II e grau III de

precisão como já apresentado no corpo do laudo.

Tabela 3 – Grau de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores

Item Descrição Pontuação Grau

III (3 pontos)

II (2 pontos)

I (1 ponto)

1 Caracterização do imóvel avaliando

3 Completa quanto a todos os fatores analisados

Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento

Adoção de situação paradigma

2 Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados

2 12 5 3

3 Identificação dos dados de mercado

3

Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas, com fotos e características observadas pelo autor do laudo

Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas

Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados

4 Intervalo Admissível de ajuste para o conjunto de fatores

2 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50

Total pontuação atingida 10 Itens obrigatórios atingidos:Grau II



10.0 - ENCERRAMENTO

Nada mais tendo a acrescentar, encerra-se o presente trabalho

com 45 (quarenta e cinco) páginas impressas, sendo a última assinada

e as demais rubricadas.

Anexo 1 – Currículo Resumido

Anexo 2 – Trecho do relatório de Vistoria do Rioprevidência

Rio de Janeiro, 10 de junho de 2016

Simone Feigelson Deutsch

Arquiteta e Urbanista - CAU – A11475-8 DSc. Engenharia Civi l

Profissional com cert ificação AAA pelo IBAPE NACIONAL (Instituto Brasileiro de Avaliações e Pericias Nacional)



CURRÍCULO – SIMONE FEIGELSON FORMAÇÃO

ARQUITETA e URBANISTA – Universidade Federal Fluminense – UFF – 1984.

Curso Técnico Industrial de Estradas pelo Centro de Educação Tecnológica do Rio de Janeiro (CEFET / 1977 -1979).

Diversos cursos de extensão nas áreas de engenharia de avaliações e perícias técnicas, incluindo curso de Arbitragem, curso de Inferência Estatística, cursos de Perícia Ambiental.

Corretora de Imóveis – CRECI no 31.674.

Pós Graduação em Avaliações e Perícias de Engenharia – UFF/ 2003.

Pós Graduação em Auditoria e Perícia Ambiental – UFF/ 2003.

Mestre em Engenharia Civil na área de Patologias e Recuperação das Estruturas – Universidade Federal Fluminense - 2008.

Doutora em Engenharia Civil na área na área de na área de Sistemas de Gestão, Produção, Qualidade e Desenvolvimento Sustentável. – 2013

ATIVIDADES ATUAIS

Perícias e Avaliações - Profissional com certificação AAA pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Pericias de Engenharia Nacional.

Arquiteta e Urbanista especializada na elaboração de laudos técnicos, tendo exercido a diretoria técnica do IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – Entidade Nacional (2004-2007).

Perícias judiciais em Ações diversas: Revisionais, Renovatórias, Ordinárias, Desapropriações e Perícias Ambientais.

Assessoria a advogados, com elaboração de pareceres técnicos e atuação como Assistente Técnica em diversas Ações.

Elaboração de laudos não judiciais, nas áreas de vistoria predial, avaliações de imóveis e danos construtivos.

Elaboração de laudos técnicos para Revisão de Valores Venais e dados cadastrais de IPTU e ITBI.

Consultoria na Área de Legislação Urbanística e Edilícia.

Elaborações de projetos de arquitetura e instalações prediais para prédios residenciais e comerciais.

Membro da Diretoria do Instituto de Engenharia Legal – 1995/2004.

Membro da Divisão de Construções do Clube de Engenharia – 2000/2003.

Membro da Comissão de Direito Ambiental da OAB – atuando como coordenadora dos Estudos de Revisão do Plano Diretor do Município na área de Estudos de Impacto de Vizinhança – 2010.

ATIVIDADES ACADÊMICAS

Professora da Universidade Federal do Estado do Rio de Janeiro (UNIRIO) – na cadeira de Urbanismo e Patrimônio

Atividades didáticas e administrativas no magistério, em cursos de extensão e em seminários/congressos.

Professora nos cursos ministrados pelo Núcleo de Treinamento Tecnológico e no CCE PUC

Participação em diversos Seminários e Congressos, inclusive como palestrante;



Coordenadora e Professora dos cursos de pós-graduação lato sensu em Avaliações e Perícias de Engenharia e Auditoria e Perícias Ambientais (UFF).

Professora convidada na disciplina de Código de Obras na Prática Pericial no Curso de extensão em engenharia legal, avaliações e Pericias judiciais – PUC-RJ – (2006 – 2015), abordando toda legislação do Município do Rio de Janeiro.

Professora no Curso de Patologia das Edificações pelo NTT – Núcleo de Treinamento Avançado – RJ – (2008 – 2015).

Professora no Curso de Inspeção, Avaliação e Recuperação de Estruturas de Concreto e de Edificações pelo NTT – Núcleo de Treinamento Avançado – RJ – (2008/ 2015).

Professora no Curso de Inferência Estatística Aplicada a Engenharia de Avaliações de Imóveis – PUC – RJ - (2010/ 2015).

HOMENAGEM

Homenageada no Curso de Extensão de “Engenharia Legal, avaliações e perícias judiciais” – PUC/RJ – outubro de 2007.

PRÊMIOS

Melhor Trabalho de Perícia Ambiental no XVII Congresso Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – COBREAP – 2013

Menção Honrosa pelo trabalho de Perícia no XVII Congresso Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – COBREAP – 2013

PUBLICAÇÕES

Métodos Alternativos de Solução de Controvérsias – Mediação e Arbitragem.

Metodologia de Perícia Ambiental: Estrutura de Laudo Pericial – Ecobusiness School – Curso Pós Graduação Lato Sensu.

Apostila: Código de Obras na Prática Pericial - Curso de extensão em engenharia legal, avaliações e Pericias judiciais do professor Sérgio A. Abunahman – PUC/RJ.

Vícios Construtivos em Edificações – Manutenção e Diagnóstico – apostila do NTT Treinamento Avançado.

Diversas apostilas didáticas.

Diversos trabalhos publicados em Congressos: “Avaliação Monetária do Potencial Madeireiro Ativo Ambiental Numa Floresta Tropical”; “Perícia em patologia das estruturas de concreto”; “Impacto de vizinhança”; “Solução de problema patológico por arbitragem”; “Perícias relacionadas a Modificações em fachadas”; “A ação do vento nas edificações”; “Obras úteis, voluptuárias e necessárias”.

Livro: “Perícias de Engenharia – Apuração dos fatos”, editora Leud - 2ª edição – 2013 – 3ª edição no Prelo – livro mais vendido pela Saraiva na área de pericias.

Capítulo 10 do livro: “Nova Normalização Brasileira para a Alvenaria Estrutural”, editora Interciência – RJ – p. 377-399 - 2013.



ANEXO 2 – Relatório de Vistoria do Rioprevidência


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