Loteamento - as restrições do loteador - Cláudio Fiorante

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CLÁUDIO FJORANTI OficÍal do Registro de !moveis

Serra Negra- F.. S. Paulo

XVI ENCONTRO NACIONAL DE REGISTRO IMOBILIARIO

GRAMADO - Estado do Rio Grande do Sul

L O T E A M E N T O

As rP.strições do Loteador em facP. do

Poder P6blico Municipal .

De 14 a 19 rle Setembro dP. 1989.

CONTRIBUIÇÂO:-

Cláudio Fioranti Oficial do Registro de Imóveis

Serra Negra F..S.Pauln

I

/

.. .. -

L O T E A M E N T O

CI~UDlO FIORANTl Oficial do Kegi.stro de Imoveis

Serra Negra- E. S. Paulo

As restrições do Loteador em face do Poder Municipal

* *** *****

*** *

O artigo 26 - item VII da Lei Fede

ral n9 6 . 766/79 (LEI DOS LOTEAMENTOS URBANOS) estabelece entre

outras condições, que nos contratos de compromissos de venda e

compra deverão constar as RESTRIÇÕES URBANiSTICAS CONVENCIONAIS

DO LOTEAMENTO, supletivas da legislação pertinente.

Entendemos que além das condições es

tabelecidas pelos Municípios, em seus Códigos de Obras ou Leis

de Zoneamento Urbano, o loteador pode acrescentar outras restri

ções de interesse coletivo e de valorização do empreendimento.

Algumas Prefeituras do Interior

possuem lei especial de loteamento e, em consequência,

nem

I adotam

a legislação federal, exigindo dos loteadores, por ocasião da

aprovação de loteamento, apenas a demarcação dos lotes, quadras

e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais. Se

es~qs não existirem, exigem um cronograma de obras, pelo prazo

de dois anos, com garantia através de instrumento de -cauçao.

conforme prevê o item V do artigo 18 da citada Lei Federal n9

6.766/79.

Essa caução poderá ser tanto de lot e~

do próprio loteamento, como de outros imóveis de propriedade do

loteador. Várias Prefeituras, adotando orientação inserida em

.. . CLAUDIO FIORAN"rL

Oficlal do Registro de lmovciR Scrr.1 Negra- E. S. Paulo

nosso livro intitulado "A PRÁTICA NOS PROCESSOS E REGISTROS DE

INCORPORAÇÃO !MOBILIARIA~ INSTITUIÇÃO DE CONDOUfNIO E LOTEAMEN

TOS URBANOS"- Ediçio 1.987 - Julex Livros - Campinas, estão

também exigindo, em complemento ã cauçio, urr.a garantia hipotecE

ria de imóveis de propriedade do loteador, para garantir a exe

cuçio das obras de infra-estrutura exigida pela legislação muni

cipal.

Pretendemos, neste despretencioso tr~

balho, examinar, nio a simples restriçio do loteamento, supl~

mentar às exigidas por Lei Municipal, mas a responsabilidade do

Oficial do Registro de Imóveis sobre a fiscalização ou observâ~

cia das restriç6es impostas pelo loteador, quando do fracciona

menta de lotes, averbaç6es de construç6es em desacordo com as

restriç6es, ou registro de incorporaçio imobiliária de prédios

que sio proibidos no contrato padrão arquivado em cartório.

E muito comum a aprovação de loteame~

tos sem que a Prefeitura exija ou o loteador apresente, a rn1nu

ta do contrato padrão, para ficar arquivado no processo de apr~

vação entregue ao Poder PÚblico.

As Prefeituras aprovam o lote ame nt o

com as restriç6es existentes em leis municipais; as complement~

res ficam apenas constando no contrato padrio, arquivado no pr~

cesso de loteamento junto ao Cartório do Registro de lrnó vci~ . 1..

Achei oportuno este trabalho , porque

na minha Comarca de Serra Negra, já ocorreu urna açio Je nunc1 a

ção de obra-nova em que um dos compradores de lotes conseguiu

a aprovaçio junto ã Prefeitura .Municipal de um prédio de m:1 1:;

de tr~s andares, em regime condominial, observando apenas us

restriç6es do Poder PÚblico Municipal e descumprindo, totalmen

I

.· . .. CI.AUI>lO FIORANTI

Oficial do Registro de lmoveis Serra Negra- E. S. Paulo

te, as existentes no contrato padr~o.

-O autor, na propositura da açao, in

vocou o art . 69 do Decreto n9 271, de 28-2-67 e o artigo 45 da

Lei 6.766/79, que diz:-

ARTIGO 69, do Decreto 271, de 28-2-67:

"O LOTEADOR, ainda que já tenha vendl_

do todos os lotes, ou os vizinhos,s~o

partes legftimas para promover açao

destinadaaproibir construç~o em desa

cardo com as r es trições urbanística s

J o loteamento ou contrárias a qua1~

quer outras normas de edificação ou de

urbanização referente aos lotes".

ARTIGO 45, da Lei 6.766 de 19-12- 79 :-

"O LOTEADOR ainda que já tenha vendi

do todos os lotes, ou os vizinhos,

s3o partes legítimas para promover a

ação destinada a impedir construç~o

I em desacordo com restrições legais ou

contr;.ttuais".

O reú da aç~o alegou que as . -ex1ge~

cias do Poder PÚhlico pu~valeciam sobre tudo, porque o Município

- l e ~ue deve cuidar da urbanizaç~o e, uma vez que a Prefejtura

aprovou as plantas, nada poderia impedir de construir.

O autor ganhou a aç~o e a respeitáv el

decisão foi confirmada pelo E. Tribunal de Justiça do Es tado Je

Siio Paulo.

O Juiz, em sua decisão, afirmou que

CL.ÁUDI.O 1-'IORAtffl Oficfal do Rcgi.:;tro de !movei::


prevaleciam as restrições do contrato padrão, mesmo que -na o

constassem no processo de aprovação da Prefeitura.

Em virtude dessa decisão judicial,

ocorreu-me a d~vida sobre a responsabilidade do Oficial do Re

tro de Im6veis e a obrigação ou não de examiriar as restrições

contratuais arquivadas em seu cart6rio, por ocasião de regi~

tros de incorporações de pr~dios em condo~fnio,

de lotes ou de averbação d e construção.

fraccionamento

Vejamos o seguinte caso: Em um lot ea

mento, o loteador impõe restrições de que s6mente pode ser cons

trída casa térrea, para residência, ocupando apenas um terço

do lote. O comprador do lote recebe a escritura definitiva e ,

passado algum tempo, consegue a aprovação junto i Prefeitura Mu

nicipal de plantas para edificação de um prédio em condomínio.

A Prefeitura apenas examina a parte legal do projeto e não con

sidera nenhuma restrição, porque no processo de aprovação do 1~

teamento inexiste o contrato padrão. A zona, onde está situado

o loteamento, é livre para quaisquer construções. Obtida a apr~

vação da planta, o proprietário apresenta ao Cartório do Regi~

tro de Imóveis toda a documentação para o registro de uma incor

poração. O Oficial, após verificar se os documentos est ã o de

acõrdo com a Lei do Condomínio (Lei Federal n9 4.591, de 16 .de

dezem?,ro d e 1. 964), deve ou não , verificar as restriçõ e s J. mpo~

tas pelo loteador, nas construções em lotes oriundos de lot ea -mentos registrados?

No caso do projeto de construç ã o con

trariar as restrições, deve o Oficial silenciar e efetuar o r e

gistro ou levantar a competente d~vida, fundamentando-a em ter

sob sua guarda e responsabilidade um contrato padrão, qtt c veda

esse tipo de construção?

CLÁUDIO FIO~Il OficÍal do Registro de Imovcis


Vem aí a pergunta. Prevalecem as

restrições do loteador ou a aprovação do Poder PÚblico Munici

pal?

Outra dÚvida persiste quando o pr~

prietirio de um lote, adquirido do loteador, consegue~ desdo

bro do mesmo junto à Prefeitura Municipal e o contrato padrão

arquivado em cartório proíbe essa modalidade. O Tabelião lavra

a escritura baseado no documento do Poder PÚblico, que autori

za o desdobro e apresenta o título para ser registrado. O Ofi

cial registra ou deve recusi-lo?

Mais um fato que ocorre muito em ves

peras de eleição. O proprietário de um lote consegue a aprov~

ção de plantas de construção, contrariando as restrições do lo

teador. Termina a construção e consegue o "habite-se". Vai a

cartório para averbar a construção. O Ofic~al deve averbar ou

levantar dúvidas? ' , ,i., ~./J~ ·IA[ I oer'fl.: (çiM, ~ J.-- \~~~ois úl/timos exemplos, ternos um

concreto, ou seja, o sil~ncio dos interessados em I

perml:_

tir o desdobro do terreno e o não uso da ação de nunciação de

obra nova com refer~ncia à construção, que culminou com o

"habite-se" sem quaisquer embargos.

I, Mas, no primeiro caso citado, incor

poração de prédio em condomínio, existe apenas a aprovaçao das

plantas pela Prefeitura. A incorporação só se cornpletari com

o registro em cartório. Daí o cuidado do Oficial do Registro "' r

em examinar o contrato padrão, bem corno as restrições impostas.

Ao Oficial, a meu ver, cabe fiscali

car os documentos apresentados, mesmo que tenham aprovaçao do

_ CLÁUDIO FIORANTI Oficial do Registro de lmovcis


Poder Pablico. Deve levantar davidas e não -dar ensejo a uma açao

judicial, em que poderi ser responsabilizado por essa omissão.

Ora, se a lei estabelece que os con

tratos deverão conter as restriç6es impostas pelo loteador, fica

assim, bem claro que condiciona ao Oficial o exame prévio dos

atos a serem praticados.

As Prefeituras devem exigir do lotea

dor a apresentação da minuta do contrato padrão por ocasião da

apreciação dos projetos. E devem, também, examinar se tais res

triç6es não contrariam as disposiç6es legais e urbanísticas do

Município.

As restriç6es impostas pelo loteador

são supletivas is do Poder Pablico. E a vontade do loteador con

signada em documento que uma vez arquivado no cartório, torna-se

pablico e ao alcance de todos.

Hely Lopes Meire~les, em seu Direito

de Construir, Sa. edição, página 115,

esclarece que:-

I "As restriç6es de loteamento são de

duas ordens: convencionais e legais.

Restriç6es convencionais são as que o

loteador estabelece no plano de lotea

1 .• mente, arquivado no registro imobiliá

rio e transcreve na escritura de alie

nação dos lotes como cláusulas urbanís

ticas a serem observadas por todos em

defesa do bairro, inclusive a Prefei

tura que as aprovou.

Por isso, quem adquire lote diretamen

1..

CJ.AUDIO FIORANTI OficÍal do Registro de !moveis


te do loteador ou de seus sucessores,

deve observância a todas as restrições

convencionais do loteamento, para pr~

servação de suas características orig~

ni~ias, ainda que omitidas nas esc ri

turas subsequentes, porque o que prev~

lece são as cliusulas iniciais do pl~

no de urbanização, e, consequentemente

todos os interessados do loteamento-

proprietirio ou compromissirios de lo

te, loteador e Prefeitura - têm legit~

midade para defendê-las judicialmente,

como ji decidiu o Tribunal de Justiça

de S. Paulo,em acórdão de que fomos re

lator, e agora esti expresso no art.45

da Lei n9 6.766/79" .

Continua o insigne Mestre do Direito

Municipal:-

"NÓs mesmos, quando Juiz Substituto do I

Tribunal de Justiça de São Paulo, tiv~

mos oportunidade de relatar acórdão

no qual consignamos que as "limitações

ã edificação impostas aos loteamentos

são restrições urbanísticas convenc1o

nais e pessoais, de interesse coletivo

em benefÍcio geral do bairro, sem qual

quer identificação com as servidões

prediais ou com as servidões adminis

trativas, embora continuem a ser esta

belecidas com essa própria designação

_ CLAUDIO FIORANTI Oficial do Registro de Imoveis


(Hely Lopes Meirelles, Estuados e Pa

receres de Direito PÚblico, ed. 1.977

pag. 4.39)".

O loteamento nao .se completa so com a

aprovaçao do Poder PÚblico. ~ um procedimento complexo de veri

ficação de iodas as exig~ncias administrativas, por autoridades

civis, militares, sanitirias e urbanfsticas, culminando com o

registro no Cartório de Registro de Imóveis,, com o arquivamento

dos documentos exigidos por lei.

SÓ apõs passar por todo esse caminho

e receber a aprovação de todas as autoridades referidas na lei

especial ~ · que seri registrado, passando assim, a produzir os

efeitos legais de um processo urbanístico de subdivisão de ter

renas urbanos.

O registro do loteamento junto ao Ca~

tório ~ um ato final da aprovação. ~ uma Última exig~ncia de na

tureza civil, que produz eficicia jurfdica ao plano, como forma

de subdivisão de terrenos para edificação. Até então, o

menta não produz efeito jurídico, sendo um procedimento

lotea

in com T

pleto. Constitui ~ antecedente necessirio para o registro, com a

aprovação de todas as autoridades, no campo administrativo. Es

sas aprovações, principalmente da Prefeitura, constituem um me

ro ato condicional. 1-.

O registro do loteamento faz produzir

tr~s consequ~ncias jurídicas, quais sejam:- a subdivisão de uma J

area em lotes para venda individual; a proibição da situação

urbanfstica constante da planta e descrita no memorial; e a

transfer~ncia das vias de comunicação (ruas, praças e ireas dos

equipamentos urbanos para o patrimônio pÚblico), consideradas

CLÁUD 10 F IORANTl OficÍal do Registro de lmoveis

Serra tlcgra- E. S. Paulo ,..---------------------------------------..) inalienáveis pelo loteador.

As restrições constantes do contrato

tipo arquivado no processo de loteamento são de ordem urbanfsti

ca e atendem não só aos interessados individuais dos cornprorni~

sários compradores, bem corno aos de toda a comunidade do bairro.

O Decreto-Lei 58 de 10.12.1937-JTACSP

LEX 97/118, explica:

" ..•... o direito do loteador e dos

moradores do bairro repousa no plano

de urbanização e não no ajuste indivi

dual entre compradores e vendedores

de lotes isolados".

"Por isso mesmo é que a Lei Federal ,

ao dispor sobre loteamentos, . -1mpoe

a mais ampla publicidade do plano de

urbanização e do ·contrato padrão de

compra e venda dos lotes, exigindo o

depósito desses documentos no Regi~

tro Imobiliário, para conhecimento 1 e

atendimento por todos os que vierem a

se tornar proprietários no bairro".

O que visam as restrições do direito

de construir é a melhoria do Bairro, a valorização do imóvel e

um ambiente diferente dos existentes nas cidades.

E através das condições urbanísticas

impostas pelo loteador que os compradores procuram para inves

tir. São condições gerais e pessoais, mas de interesse coletivo

com o intuito de dotar a comunidade do bem estar e do desejo de

residir na área loteada. Devem ser obedecidas e mantidas por to

CLÁUDIO FIORAlfl'l Oficlal do Registro de lmovcis

Serra Negra- F.. S. Paulo

dos, em benefício da coletividade.

As restrições da edificação têm con

teúdo declaratório dos requisitos urbanísticos, constante do me

morial descritivo. Assim sendo, continuam realizadas e operantes

as limitações fixadas no plano de urbanização independentemente

de serem declaradas nas escrituras de venda e de compra.

Sendo de interesse coletivo, não se

pode admitir renúncia dos vizinhos e tolerância do Poder PÚblico

ou inércia do loteador.

As restrições urbanísticas originárias

e que constam do processo de loteamento arquivado em cartório,s~

bsistem indefinidamente enquanto não houver uma modificação con

tratual geral, com a anuência de todos os interessados (loteador

comprador de lotes e da Prefeitura Municipal).

1.,

"as restrições impostas pelo loteamen

to deviam ser observadas, por imperat!

vas após a sua regular inserção, para

operar erga omnes. Di-lo HELY LOPES . I

MEIRELLES, in Direito de Constru1r, 3a

edição, refundida, 1979, Ed. RT, pag.

67}69 com as seguintes ponderações J~

rídicas: "b) Restrições Gerais de Vizi

nhança são comuns e frequentes nos

planos de loteamento e nos compromi~

sos desses terrenos, visando a asseg~

rar ao bairro dos requisitos urbanísti

cos convenientes i sua destinação. Com

essas restrições de caráter negociál

mas de finalidade nitidamente coletiva

• CLAUDIO FIORANTI Oficial do Registro de lmoveis


os particulares suprem a deficiência

de nossa legislação urbanística, e as

seguram ao bairro a priv~tividade re

sidencial e as condições de conforto e

harmonia est~tica prevista no plano de

urbanização do loteamento. São restri

ções de ordem urbanísticas e por isso

atendem não só ao interesse individual

dos contratantes como ao de todos os

moradores do bairro. Equiparam-se as

sim, às estipulações em favor de ter

ceiros, nas quais tanto os estipula~

tes como os beneficiários podem exigir

o cumprimento do estipulado (CÓdigo Cl

vil, artigo 1.098). Na verdade, o que

se tem por objetivo nestas restrições

gerais ao direito· de construir ~ o in

teresse de todos, na formação e manu

tenção do bairro com as condições de

conforto e bem estar, idealizadas ~

procuradas por seus moradores. Inadmis

sível é que qualquer vizinho descumpra

as imposições urbanísticas, para cons

truir em desacordo com o estipulado, a

favor dos moradores do bairro. Al~m

disso, o desatendimento das restrições

urbanísticas do bairro lesa patrim~

nialmente a toda a vizinhança, desvalo

rizando as propriedades, pela supre~

são das vantagens previstas no lotea

CLÁUDIO FIORANTI OficÍal do Registro de lmoveis


mento e que atuaram como fator valori

zante dos lotes adquiridos. Sem razao

portanto, os que negam açio ao vizinho

prejudicado pela construção violadora

das restriç6es contratuais. Se ~ certo

- -que a convençao nao e firmada entre os

vizinhos, não ~menos exato que as re!

triç6es são impostas a favor dos vizi

nhos, criando-lhes aut&ntico direito

subjetivo aos benefícios dela decor

rentes. Se há direito, há ação, porque

~ da lei que a todo direito correspo~

de uma ação que o assegura (Código Ci

vil, artigo 75). Irrelevante~ perqul

rir-se ou negar-se a existência de

ônus real, de servidão administrativa

ou de servidão anômala, como erronea

mente já se decidiu. Não se trata de

nenhuma dessas espécies. Trata-se, p~

ra e simplesmente, de obrigaç6es ~on

vencionais e gerais, ficando no plano

de loteamento, restritivas do direito

de construir e estipuladas em proveito

de todos os moradores do bairro. Por

isso mesmo ~que a lei federal, ao dis

por sobre loteamentos, imp6e a mais am

pla publicidade do plano de urbaniza

-çao e do contrato padrão de compra c

venda dos lotes, exigindo o depósito

desses documentos no Registro !mobiliá

, ...

CLAUDIO FIORAN"fl Oficial do Registro de lmoveis

Serra tlegra- E. S. Paulo

rio, para conhecimento e atendimento

por todos os que vierem a se tornar

proprietirios no bairro. ·(Decreto Lei

n9 58 de 10.12.1Q37). Quem adquire lo . -

te diretamente da empresa urbanizado

ra ou de seus sucessôres deve obser

vância a todas qS restrições urbanís

ticas do bairro, notadamente as que

preservam as condições residenciais e

a harmonia das edificações. Acolhendo

estes princípios, o Tribunal de Justi

ça de Sâo Paulo, decidiu em acórdão

de que fomos o relator, o seguinte :-

"As restrições à edificação, estabel~

cidas pelo loteador são requisitos U!

banísticos convencionais, de interes

se coletivo e perene, estipulados em

benefício de todos os habitantes do

bairro. O bairro, como unidade urba

nística não é patrimônio individual

dos proprietirios de lotes, é núcleo

urbano de utilização coletiva, sujei

to ao regime jurídico fixado no plano

de loteamento. As cliusulas das escr1

turas de lotes, restritivas das edifi

cações do bairro, são meramente decla

ratórias dos requisitos urbanísticos

estabelecidos pelo loteador, no memo

rial de loteamento, aprovado pela Pr~

feitura e arquivado no registro imobi

1.._

CLÂUDIO FIORANTI OflcÍal do Registro de lmovels


liário, para observância pelos adqul

rentes de lotes e seus sucessôres.Tan

to os proprietários de 16tes, como o

loteador e a Prefeitura, dispôem das

mesmas açoes judiciais para impedir as

edificações em desacordo com as res

trições urbanísticas do bairro. Cabí

vel é o pedido cominatório ou a açao

de nunciação de obra nova para comp~

lir o proprietário de lote a observar

as restrições do bairro ao direito de

construir, podendo ainda o vizinho ,

o loteador ou a Prefeitura obter a de

molição do que foi edificado irreg~

larmente. Todas essas partes têm legi

timo interesse na manutenção do bair

ro com as características de sua urba

nização orginária, e por isso mesmo

dispõem de ações adequadas para fazer

respeitar as imposições . d ' cons1gna as

no memorial de loteamento. Não impo~

ta a omissão das escrituras subseque~

tes, porque o direito do loteador e

dos moradores do bairro repousa no

plano de urbanização e não no ajuste

individual entre compradores e vende

dores de lotes isolados".

O mesmo e festejado autor cita, no ro

dapé de fls. 69, da mesma obra: " Tri

bunal de Justiça de São Paulo nos em

• J . ~ - : .. . ~

. . . . ~'

' ,."',;_

. .. , .. ... . I ....... . .. . . . . ... ..

' . ~ . ~. -:'

.· ,.~ ...

. ::·i . - ·~

CLÂIIDIO FlORANTl O f f c in) elo IU!g( nt ro de (move iR

Sc1·ra Nrgra- E. S. Paulo

bargos ns. 123.4~7. da Capital de

São Paulo, publicados na "Revista de

Direito da Procuradoria ~eral do Esta

do do Rio de Janeiro", vol.l7/134. No

mesmo sentido, embora sem focalizar

todos os aspectos decididos no

do supra, vejam-se os seguintes

dãos: Tribunal de Justiça de São

julg~

.. a cor

Pau

lo, "RT" vols. 203/287, 285/289, 312/

169, Tribunal de Alçada Civil de São

Paulo, "RT" vol. 226/373".

A expressão adesão do reu se formali

zou com sua compra, abertas a ele to

das as vias de conhecimento máxime p~

lo arquivamento dos documentos no re

gistro imobiliário e da transcrição

formalizada por quem alienou o lote

ao acionado". LEX. 97/118/120.

Tanto o loteador como os interessados

não poderão infringir as limitações constantes do plano de lo

teamento, bem como em escrituras originais, para alterar as res

trições urbanísticas de interesse geral dos proprietários de 1~

tes, visto que referidas restrições constantes das escrituras ' ~

têm efeito meramente declaratório do que foi registrado no car

tório por ocasião do registro do loteamento.

Assim, as restrições conv~ncionadas se

constitue, pelo registro geral do loteamento, no qual consta da

minuta do contrato padrão, que estabelece as normas gerais pa r a

as construções a serem feitas nos loteamentos.

I

. ' I . f . • '.!

. .

.. . - . ..

~- ... ·.•

CLÁUDIO FIORANTI Offc'ínl do Rr.glntro de lmovcfs

Se~ra Negra- E. S. Paulo

O pronunciamento do Relator do Acór

dão de 27.2.1~74, da 4a. Câmara do T.J. de São Paulo (Loteame!_!

tos e Desmembramentos Urbanos - Toshio Mukai - Ala6r Caf~ Alves

e Paulo Jos~ Vilela Lomar, pag. 250, consigna:-

'··

"Na propositura da nunciatio novi op~

ris, buscando obstar o prosseguimento

da obra nova porque prejudicial ao

plano urbanístico do bairro afetando

a estética pela quebra da harmonia do

conjunto e constituindo, por isso mes

mo, fator desvalorático dos lotes e

edifícios já construídos, todos, como

explica o perito-desempatador, do "t}_

po fino, obedecendo recúos de frente,

laterais e fundos". Os titulares de

lotes assim como o parcelador e o Po

der PÚblico, têm, como adverte Hely

Lopes Meirelles, legítimo interesse

na manutenção do bairro, com as cara~

terísticas de sua urbanização origin~

ria e, por isso mesmo, dispõem das

ações adequadas para fazer respeitar

as imposições consignadas no memorial

de loteamento".

Cabe aqui a ação do Registrador. Em

se tratando de incorporação de prédios ou averbações de constr~

ções em desrespeito às condições estabelecidas no contrato p~

drão, ao Oficial cabe impugná-las, com o levantamento da dúvi

da.

Como foi decidido pelos nossos Tribu

I

.·

·-. -· . ~

. . . ~ . . · . ' , .

, .. . ~ .. . -.. · .~ . •

--.. • .. : .. j

CLÃUIJ I O FIORANT l Ofi,:Íal elo RP.p,lnlro de lmovciR

Sc1-ra Negra- E. S. Paulo

nais, prevalece a vontade do loteador e não a incúria do Poder

PÚblico, que, às vésperas de eleições, tudo permite, tudo conce

de, não se importando se vai ou não ferir interes~~s da cole ti

vidade, o plano urbanístico da cidade, do bairro ou de cada com

prador, este que optou pela aquisição de um plano de alta cate

goria e se vê mutilado pelo Poder Público.

A nossa conclusão é que cabe perfe!

tamente ao Cartório do Registro de Inóveis a verificação das

restrições supletivas impostas pelo loteador, por ocasião da

prática de qualquer ato, quer no registro de uma . -1ncorporaçao

quer na averbação da construção de residências ou no desdobro

de um lote,mesmo existindo autorização da Prefeitura, contra

riando o que está arquivado em cartório.

O registrador é o fiscal da lei e res

ponsãvel pelos atos que pratica, conforme dispõe o artigo 28 da

Lei n9 6.015, que diz:-

1..

ARTIGO 289 - Além dos casos express~

mente consignados, os oficiais são ci

vilmente responsáveis por todos os

prejuízos que, pessoalmente, ou pelos

prepostos ou substitutos que indica

rem por culpa ou dolo, aos interes

sados no registro".

Deve o registrador ter muito cuidado

para nao dar ensejo à parte prejudicada de buscar os meios judi

ciai~ para reparar o dano sofrido, não se importando nesse caso

se foi culpa do loteador, dos vizinhos ou da Prefeitura. O car

tório pode ser acionado para responder civilmente pelo ato pt·~

ticado.

I

c

CLÁUDIO FIORANTI Oficial do Registro de t.oveis


Se o artigo 26, item VII da Lei n9

6.766, exige que, no contrato padrão, conste a declaração das

restrições urbanísticas, não vejo nenhum Óbice pafa que o Ofi

cial recuse praticar atos em desrespeito a essa exigência legal.

Em recente decisão do E. Conselho Su

perior da Magistratura, constante da Apelação n9 8654/0/2 -Fran

co da Rocha - publicada no D.O. da Justiça de 14 de Julho Últi

mo, ficou enfatizada a fiscalização do Oficial do Registro de

Imóveis das minutas de contratos de compromisso de venda e com

pra depositadas em cartório, cujo trecho transcrevemos:-

1.,

"Anoto, outrossim, que o contrato p~

drão ora analisado contém cláusulas

que contrariam frontalmente a Lei n9

6.766 de 1.979 , como por exemplo aqu~

la que estabelece a perda total de

benfeitorias, infringente do que cons

ta do art. 34, e também a que se refe

re à perda de todas as importâncias já

pagas, que viola o disposto no art.35.

Deve, portanto, o Oficial cuidar, em

face disso, para que essas cláusulas

contrárias à lei não sejam utilizadas

em qualquer procedimento administrati

vo e, de preferência,alteradas, fica~

do, destarte,vedado qualquer cancela

mente de contrato semaobservância do

que dispões, principalmente, o art.35

da Lei n9 6.766, de 1.979".

Confirma aí nessa decisão do E. Tribu

CLÁUDIO FIORANTI Oficial do Registro de !moveis


nal de São Paulo que deve o Oficial cuidar da verificação do

contrato padrão para que nele não sejam inseridas cláusulas con

trárias à Lei.

Se cabe ao Oficial examinar esse con

trato, nao temos dfivida que a ele cabe a responsabilidade da ve

rificação das cláusulas cont.ratuais, principalmente no caso de

restrições, evitando praticar atos que mais tarde venham a dar

ensejo a contendas judiciais, por omissão de sua parte.

O V. Acórdão atrás citado, da Comarca

de Serra N~gra, confirmando r. decisão do MM. Juiz de Direito da

Comarca, manteve o entendimento de que prevalecem as restrições

urbanas suplementares inseridas no contrato padrão arquivado em

cartório, mesmo não constando do processo de aprovaçao do plano

da Prefeitura Municipal. \

Visamos, com este trabalho, alertar os

nossos colegas para que se acautelem quando do exame de títulos

apresentados a registro, a fim de que não sejam envolvidos em

responsabilidade civil, principalmente, quando houver mudança

dos administradores da cidade, pois, habitualmente, procuram ve

rificar os erros das administrações anteriores.

Serra Negra, 19 de setembro de 1. 989.

I

Loteamento - as restrições do loteador - Cláudio Fiorante

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