Marcelo de Rezende Campos Marinho Couto Doutorando e...

MarcelodeRezendeCamposMarinhoCoutoDoutorandoeMestreemDireitoPrivadopelaPUC-MG

CoordenadordoDepartamentodeNormaseEnunciadosdoCORI-MGOficialdoRegistrodeImóveisdeTarumirim/MG

PalestraapresentadanaOAB/MG,emBeloHorizonte,dia19deoutubrode2017

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Ø  NovoregramentoparaRegularizaçãoFundiáriaØ  REURB-SeREURB-EØ  LegitimaçãoFundiáriaØ  Novosdispositivos

Ø  ConjuntosHabitacionaisØ  CondomíniourbanosimplesØ  CondomínioedilíciodelotesØ  LoteamentodeacessocontroladoØ  DireitodeLajeØ  ArrecadaçãodeimóvelurbanoabandonadoØ  DesapropriaçãoØ  SFHxcapitalizaçãomensaldejurosØ  AlienaçãofiduciáriadebemimóvelØ  UsucapiãoExtrajudicial(silênciocomoanuência)

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IntroduçãoPrincipaisalterações

Ø  Regulamentadapelosartigos9a54daLei13.465/17Ø  RevogadoocapítuloIIdaLei11.977/2009(artigos46a71-A)

Ø  RFemandamentopodecontinuarpeloregramentoantigo(art.75)Ø  § 2o A Reurb promovida mediante legitimação fundiária

somentepoderáseraplicadaparaosnúcleosurbanosinformaiscomprovadamente existentes, na forma desta Lei, até 22 dedezembrode2016.Ø  Art.11,II-núcleourbanoinformal:aqueleclandestino,irregularou

noqualnãofoipossível realizar,porqualquermodo,a titulaçãodeseusocupantes,aindaqueatendidaa legislaçãovigenteàépocadesuaimplantaçãoouregularização;

Ø  Art.11-§6o Aplicam-seasdisposiçõesdestaLeiaosimóveislocalizados em área rural, desde que a unidade imobiliáriatenhaárea inferior à fraçãomínimadeparcelamentoprevistanaLeino5.868,de12dedezembrode1972.

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RegularizaçãoFundiária

Ø  Art.13.AReurbcompreendeduasmodalidades:

Ø  I - Reurb de Interesse Social (Reurb-S) - regularizaçãofundiária aplicável aos núcleos urbanos informaisocupadospredominantementeporpopulaçãodebaixarenda, assim declarados em ato do Poder Executivomunicipal;e

Ø  II - Reurb de Interesse Específico (Reurb-E) -regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanosinformais ocupados por população nãoqualificada nahipótesedequetrataoincisoIdesteartigo.

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Ø  Certidão de Regularização Fundiária (CRF): documento expedidopeloMunicípioaofinaldoprocedimentodaReurb,constituídodoprojeto de regularização fundiária aprovado, do termo decompromisso relativo a sua execução e, no caso da legitimaçãofundiáriaedalegitimaçãodeposse,dalistagemdosocupantesdonúcleourbanoinformalregularizado,dadevidaqualificaçãodestesedosdireitosreaisquelhesforamconferidos;

Ø  Legitimação de posse: ato do poder público destinado a conferirtítulo,pormeiodoqualficareconhecidaapossedeimóvelobjetodaReurb,conversívelemaquisiçãodedireitorealdepropriedadena forma desta Lei, com a identificação de seus ocupantes, dotempodaocupaçãoedanaturezadaposse;

Ø  Legitimaçãofundiária:mecanismodereconhecimentodaaquisiçãoorigináriadodireitorealdepropriedadesobreunidadeimobiliáriaobjetodaReurb;

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REURBEMBEMPÚBLICOØ  Art. 17. Na Reurb-S promovida sobre bem público, o registro do projeto de

regularizaçãofundiáriaeaconstituiçãodedireitorealemnomedosbeneficiáriospoderãoserfeitosematoúnico,acritériodoentepúblicopromovente.

Ø  Parágrafoúnico. Noscasosprevistosnocaputdesteartigo,serãoencaminhadosao cartório o instrumento indicativo do direito real constituído, a listagem dosocupantes que serão beneficiados pela Reurb e respectivas qualificações, comindicaçãodasrespectivasunidades, ficandodispensadasaapresentaçãodetítulocartorial individualizadoeascópiasdadocumentaçãoreferenteàqualificaçãodecadabeneficiário.

Ø  Art.16.NaReurb-E,promovidasobrebempúblico,havendosoluçãoconsensual,aaquisição de direitos reais pelo particular ficará condicionada ao pagamento dojusto valor da unidade imobiliária regularizada, a ser apurado na formaestabelecidaematodoPoderExecutivotitulardodomínio,semconsiderarovalordas acessões e benfeitorias do ocupante e a valorização decorrente daimplantaçãodessasacessõesebenfeitorias.

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Ø  TITULAÇÃO–vendadiretadeáreaspúblicasØ  Art. 98. Fica facultado aos Estados, aos

Municípios e ao Distrito Federal utilizar aprerrogativa de venda direta aos ocupantes desuas áreas públicas objeto da Reurb-E,dispensados os procedimentos exigidos pela Leino8.666,de21dejunhode1993,edesdequeosimóveis se encontrem ocupados até 22 dedezembro de 2016, devendo regulamentar oprocesso em legislação própria nos moldes dodispostonoart.84destaLei.

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LEGITIMAÇÃOFUNDIÁRIAØ  Art. 23. A legitimação fundiária constitui forma originária de

aquisiçãododireito realdepropriedadeconferidoporatodopoderpúblico,exclusivamentenoâmbitodaReurb,àquelequedetiveremárea pública ou possuir em área privada, como sua, unidadeimobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo urbanoinformalconsolidadoexistenteem22dedezembrode2016.

Ø  §1o ApenasnaReurb-S, a legitimação fundiária será concedidaaobeneficiário,desdequeatendidasasseguintescondições:(...)

Ø  §4o NaReurb-Sdeimóveispúblicos,aUnião,osEstados,oDistritoFederal e os Municípios, e as suas entidades vinculadas, quandotitulares do domínio, ficam autorizados a reconhecer o direito depropriedade aos ocupantes do núcleo urbano informal regularizadopormeiodalegitimaçãofundiária.

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Ø  DEMARCAÇÃOURBANÍSTICAØ  AutodeDemarcaçãoUrbanística(facultativo)

Ø  I -plantaememorialdescritivodaáreaaserregularizada,nos quais constem suas medidas perimetrais, área total,confrontantes,coordenadasgeorreferenciadasdosvérticesdefinidores de seus limites, números das matrículas outranscrições atingidas, indicação dos proprietáriosidentificadoseocorrênciadesituaçõesdedomínioprivadocomproprietáriosnãoidentificadosemrazãodedescriçõesimprecisasdosregistrosanteriores;

Ø  II - planta de sobreposição do imóvel demarcado com asituaçãodaáreaconstantedoregistrodeimóveis.

Ø  Aberturadematrículaparaaáreaaserregularizada.9


Ø  PROJETODEREGULARIZAÇÃOØ  Processoadministrativo(art.28)

I-requerimentodoslegitimados;II - processamento administrativo do requerimento, no qual seráconferido prazo para manifestação dos titulares de direitos reaissobreoimóveledosconfrontantes;III-elaboraçãodoprojetoderegularizaçãofundiária;IV-saneamentodoprocessoadministrativo;V-decisãodaautoridadecompetente,medianteatoformal,aoqualsedarápublicidade;VI-expediçãodaCRFpeloMunicípio;eVII-registrodaCRFedoprojetoderegularizaçãofundiáriaaprovadoperanteooficialdocartórioderegistrodeimóveisemquesesitueaunidadeimobiliáriacomdestinaçãourbanaregularizada.

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PROJETODEREGULARIZAÇÃOØ  Aprovadopelomunicípio

Ø  Os Municípios poderão dispensar as exigências relativas ao percentual e àsdimensões de áreas destinadas ao uso público ou ao tamanho dos lotesregularizados,assimcomoaoutrosparâmetrosurbanísticoseedilícios.(art.11,§1o)

Ø  CERTIDÃODEREGULARIZAÇÃOFUNDIÁRIA(CRF):Atoadministrativodeaprovaçãodaregularizaçãoquedeveráacompanharoprojetoaprovadoedeveráconter,nomínimo:

I-onomedonúcleourbanoregularizado;II-alocalização;III-amodalidadedaregularização;IV-asresponsabilidadesdasobraseserviçosconstantesdocronograma;V-aindicaçãonuméricadecadaunidaderegularizada,quandohouver;VI - a listagem com nomes dos ocupantes que houverem adquirido a respectivaunidade, por título de legitimação fundiária oumediante ato único de registro, bemcomooestadocivil,aprofissão,onúmerodeinscriçãonocadastrodaspessoasfísicasdoMinistériodaFazendaedoregistrogeraldacéduladeidentidadeeafiliação.

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REGISTRODAREGULARIZAÇÃOØ  RegistrodaCRFedoprojetoderegularizaçãofundiária

aprovado.Ø  OregistrodoprojetoReurbaprovadoimportaem:

I-aberturadenovamatrícula,quandoforocaso;

II - abertura de matrículas individualizadas para oslotes e áreas públicas resultantes do projeto deregularizaçãoaprovado;e

III - registrodosdireitos reais indicadosnaCRF juntoàs matrículas dos respectivos lotes, dispensada aapresentaçãodetítuloindividualizado.

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REGISTRODAREGULARIZAÇÃOØ  § 3o O registro da CRF dispensa a comprovação do

pagamento de tributos ou penalidades tributárias deresponsabilidadedoslegitimados.Ø  ITBI/ITCD?Ø  IPTU/ITR?

Ø  § 4o O registro da CRF aprovado independe deaverbação prévia do cancelamento do cadastro deimóvel rural no Instituto Nacional de Colonização eReformaAgrária(Incra).

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REGISTRODAREGULARIZAÇÃO–FRAÇÕESIDEIAISØ  Art. 45. Quando se tratar de imóvel sujeito a regime de

condomíniogeralaserdivididoem lotescom indicação,namatrícula,daáreadeferidaa cadacondômino,oMunicípiopoderáindicar,deformaindividualoucoletiva,asunidadesimobiliárias correspondentes às frações ideais registradas,sobsuaexclusivaresponsabilidade,paraaespecializaçãodasáreasregistradasemcomum.

Ø  Parágrafoúnico. Nahipótesede a informaçãoprevista nocaput deste artigo não constar do projeto de regularizaçãofundiáriaaprovadopeloMunicípio,asnovasmatrículasdasunidades imobiliáriasserãoabertasmedianterequerimentodeespecialização formuladopelos legitimadosdeque trataesta Lei, dispensada a outorga de escritura pública paraindicaçãodaquadraedolote.

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REGISTRODAREGULARIZAÇÃOØ  Art. 48. O registro da CRF produzirá efeito de instituição e

especificação de condomínio, quando for o caso, regido pelasdisposições legais específicas, hipótese em que fica facultada aoscondôminosaaprovaçãodeconvençãocondominial.

Ø  Art.52. RegistradaaCRF, seráabertamatrículaparacadaumadasunidadesimobiliáriasregularizadas.

Ø  Parágrafo único. Para os atuais ocupantes das unidades imobiliáriasobjetodaReurb,oscompromissosdecompraevenda,ascessõeseaspromessas de cessão valerão como título hábil para a aquisição dapropriedade, quando acompanhados da prova de quitação dasobrigações do adquirente, e serão registrados nas matrículas dasunidades imobiliárias correspondentes, resultantes da regularizaçãofundiária.

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Art.59.Serãoregularizadoscomoconjuntoshabitacionaisosnúcleosurbanosinformais que tenham sido constituídos para a alienação de unidades jáedificadaspelopróprioempreendedor,públicoouprivado.§1o Osconjuntoshabitacionaispodemserconstituídosdeparcelamentodosolocomunidadesedificadas isoladas,parcelamentodosolocomedificaçõesem condomínio, condomínios horizontais ou verticais, ou ambas asmodalidadesdeparcelamentoecondomínio.Art.60.ParaaaprovaçãoeregistrodosconjuntoshabitacionaisquecompõemaReurbficamdispensadasaapresentaçãodohabite-see,nocasodeReurb-S,asrespectivascertidõesnegativasdetributosecontribuiçõesprevidenciárias.

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ConjuntosHabitacionais

Art. 61. Quandoummesmo imóvel contiver construções decasasoucômodos,poderáserinstituído,inclusiveparafinsdeReurb, condomínio urbano simples, respeitados osparâmetros urbanísticos locais, e serão discriminadas, namatrícula, a parte do terreno ocupada pelas edificações, aspartes de utilização exclusiva e as áreas que constituempassagemparaasviaspúblicasouparaasunidadesentresi.Parágrafoúnico.OcondomíniourbanosimplesseráregidoporestaLei,aplicando-se,noquecouber,odispostonalegislaçãocivil,talcomoosarts.1.331a1.358daLeino10.406,de10dejaneirode2002(CódigoCivil).

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Condomíniourbanosimples

Art. 61. Quando um mesmo imóvel contiverconstruçõesdecasasoucômodos,poderáserinstituído,inclusive para fins de Reurb, condomínio urbanosimples, respeitadososparâmetrosurbanísticos locais,e serão discriminadas, na matrícula, (i) a parte doterreno ocupada pelas edificações, (ii) as partes deutilização exclusiva e (iii) as áreas que constituempassagem para as vias públicas ou para as unidadesentresi.Ø  1imóvelØ  VáriasedificaçõesdeusoexclusivoØ  Áreadepassagem(viapúblicaouentreasunidades)

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CódigodeNormasdeMG:Art. 972. Quando, sobre um mesmo terreno, houver aconstrução demais de um imóvel sem possibilidade legal deseudesdobro,seráadmitidaa instituiçãodocondomínioparapossibilitar o registro do título aquisitivo, em obediência aoprincípio daunicidadedamatrícula, conformedispostonesteCapítulo.Parágrafo único. Por absoluta impossibilidade física dodesdobro,igualprocedimentoseadotaráquandoaconstruçãofor sobreposta; ou quando se tratar de casas térreas,assobradadas, geminadas, condomínios de laje, ouassemelhados,emempreendimentosdepequenoporte,assimconsideradas, para esse fim, as construções de até 6 (seis)unidadese/oumáximo3(três)pavimentos.

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Art. 62. A instituição do condomínio urbano simples será registrada namatrícula do respectivo imóvel, na qual deverão ser identificadas as partescomunsaoníveldosolo,aspartescomunsinternasàedificação,sehouver,easrespectivasunidadesautônomas,dispensadaaapresentaçãodeconvençãodecondomínio.§1oApósoregistrodainstituiçãodocondomíniourbanosimples,deveráseraberta uma matrícula para cada unidade autônoma, à qual caberá, comoparte inseparável,uma fração idealdo soloedasoutraspartes comuns, sehouver,representadanaformadepercentual.§2o Asunidadesautônomasconstituídasemmatrículaprópriapoderãoseralienadasegravadaslivrementeporseustitulares.§3oNenhumaunidadeautônomapoderáserprivadadeacessoaologradouropúblico.§ 4o A gestão das partes comuns será feita de comum acordo entre oscondôminos,podendoserformalizadapormeiodeinstrumentoparticular.

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REQUISITOS:Ø  Averbaçãodeconstruçãonamatrícula(eCND/INSS)Ø  Instrumentodeinstituiçãodocondomínio

Ø  Artigo108doCC:“Nãodispondoaleiemcontrário,aescriturapúblicaéessencialàvalidadedosnegóciosjurídicosquevisemàconstituição,transferência,modificaçãoourenúnciadedireitosreaissobreimóveisdevalorsuperioratrintavezesomaiorsaláriomínimovigentenoPaís.”

Ø  Art.1.332.Institui-seocondomínioedilícioporatoentrevivosoutestamento,registradonoCartóriodeRegistrodeImóveis,devendoconstardaqueleato,alémdodispostoemleiespecial:(art.7,Lei4591)

Ø  Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, nomínimo,doisterçosdasfraçõesideaisetorna-se,desdelogo,obrigatóriaparaostitularesdedireitosobreasunidades,ouparaquantossobreelastenhamposseoudetenção.(art.9,Lei4591)

Ø  §1oAconvençãopoderáserfeitaporescriturapúblicaouporinstrumentoparticular.Art.63.NocasodaReurb-S,aaverbaçãodasedificaçõespoderáserefetivadaa partir demera notícia, a requerimento do interessado, da qual constem aáreaconstruídaeonúmerodaunidadeimobiliária,dispensadaaapresentaçãode habite-se e de certidões negativas de tributos e contribuiçõesprevidenciárias.

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Ø  FormadecondomínioedilícioØ  Instituiçãoeconvençãodecondomínio

Ø  ProjetoaprovadopelomunicípioØ  LoteéunidadeimobiliáriadeusoexclusivoØ Vias internas, praças, parques, etc, como

áreacomum(privado)Ø  Podehaverincorporaçãoimobiliária

Ø  Infraestruturarealizadapeloempreendedor22

CondomínioedilíciodeLotes

Ø  AlteraçãonoCódigoCivilenaLei6.766/79:CAPÍTULOVII

DoCondomínioEdilícioSeçãoIV

DoCondomíniodeLotesArt.1.358-A. Podehaver,emterrenos,partesdesignadasdelotesquesãopropriedadeexclusivaepartesquesãopropriedadecomumdoscondôminos.§1o Afraçãoidealdecadacondôminopoderáserproporcionalàárea do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencialconstrutivoouaoutroscritériosindicadosnoatodeinstituição.§2o Aplica-se,noquecouber,aocondomíniode lotesodispostosobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislaçãourbanística.

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CondomínioedilíciodeLotes

Ø  Diferentede “loteamento fechado” (condomínioedilício)

Ø  Lei6.766–Art.2:§8o.Constitui loteamentodeacesso controlado amodalidadede loteamento,definida nos termos do § 1o deste artigo, cujocontrole de acesso será regulamentado por atodo poder público Municipal, sendo vedado oimpedimento de acesso a pedestres ou acondutores de veículos, não residentes,devidamenteidentificadosoucadastrados.

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Loteamentodeacessocontrolado

DIREITOREALCC:Art.1.225.Sãodireitosreais:XIII-alaje.

TÍTULOXI

(deveriasercapítulodentrodo“títuloIII–Dapropriedade”)

DALAJEArt.1.510-A–DodireitoArt.1.510-B–RestriçõesàedificaçãoArt.1.510-C–Contribuiçãocomdespesasdaspartesde“usocomum”Art.1.510-D–DireitodePreferênciaArt.1.510-E-Extinção

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DireitodeLaje

CONCEITOLEGALØ  Lei13.465:Art.1.510-A.Oproprietáriodeumaconstrução-

basepoderácederasuperfíciesuperiorouinferiordesuaconstrução a fim de que o titular da laje mantenhaunidadedistintadaquelaoriginalmenteconstruídasobreosolo.Ø  MP: Art. 1.510-A. O direito real de laje consiste na

possibilidade de coexistência de unidades imobiliáriasautônomas e titularidades distintas situadas em uma mesmaárea,demaneiraapermitirqueoproprietáriocedaasuperfíciede sua construção a fim de que terceiro edifique unidadedistintadaquelaoriginalmenteconstruídasobreosolo.

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DireitodeLaje1.Conceito

DIREITODELAJE:Ø  § 3º Os titulares da laje, unidade imobiliária

autônoma constituída em matrícula própria,poderãodelausar,gozaredispor.

Ø  AUTONOMIAEPERENIDADEDODIREITODELAJEØ  Nãoédireitorealsobrecoisaalheia

Ø  “não existem direitos reais em coisa alheia com oatributodaperpetuidade,poisemalgummomentootitular terá que restituir os poderes dominiais aoproprietário.”(Rosenvald,2017)

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DireitodeLaje2.NoçõesGerais

DIREITODEPROPRIEDADEDELAJE:Ø  Énovaformadedireitodepropriedade

Ø  “O direito de laje é uma nova manifestação do direito depropriedade.”

Ø  “atipificaçãododireitodelaje-cominícionoartigo1.510-AdoCódigo Civil -, abre-se um novo capítulo na constanteressignificaçãododireitodepropriedadebrasileiro”

Ø  “A seu turno, o direito de laje é propriedade perpétua, cujoregistro no RGI ensejará uma nova matrícula, independentedaqueleaplicávelàpropriedadedosolooudesuafraçãoideal”

(Rosenvald,2017)Disponívelem:https://www.nelsonrosenvald.info/single-post/2017/09/14/O-direito-real-de-laje-como-nova-manifesta%C3%A7%C3%A3o-de-propriedade

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CONDOMÍNIOEDILÍCIO:Ø  Partepropriedadeexclusiva(edificação)Ø  Parte comum representada por fração ideal

(soloeedificação)Ø  AutonomiadasunidadesautônomasØ  Perpétuo(direitodepropriedade)Ø Nãohádireitodepreferência

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DIREITODELAJEXCONDOMÍNIOEDILÍCIO:Ø  =Propriedadeexclusiva(edificação)Ø  ≠Nãohááreacomum,nemfraçãoidealØ  =AutonomiaØ  =PerpétuoØ  ≠Nãohádireitodepreferência

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DIREITODELAJE CONDOMÍNIOEDILÍCIO

DIREITODESUPERFÍCIE ENFITEUSE

PERPÉTUO PERPÉTUO TEMPORÁRIO PERPÉTUO

AUTÔNOMO AUTÔNOMO VINCULADO* VINCULADO*

MATRÍCULAPRÓPRIA

MATRÍCULAPRÓPRIA

CONTINUANAMATRÍCULA-MÃE

CONTINUANAMATRÍCULA-MÃE

NÃOTEMFRAÇÃOIDEALDOSOLO

TEMFRAÇÃOIDEALDOSOLO

PARTELOCALIZADANOIMÓVEL TODOOIMÓVEL

TEMDIREITODEPREFERÊNCIA

NÃOTEMDIREITODEPREFERÊNCIA



DIREITODELAJE:Ø  § 4o A instituição do direito real de laje não

implicaaatribuiçãodefraçãoidealdeterrenoaotitularda lajeouaparticipaçãoproporcionalemáreasjáedificadas.

Ø  §2o Otitulardodireitorealdelajeresponderápelos encargos e tributos que incidirem sobre asuaunidade.

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REQUISITOSDODIREITODELAJE:Ø  Art. 1.510-C. Sem prejuízo, no que couber, das normas aplicáveis

aos condomínios edilícios, para fins do direito real de laje, asdespesasnecessáriasàconservaçãoefruiçãodaspartesquesirvamatodooedifícioeaopagamentodeserviçosde interessecomumserão partilhadas entre o proprietário da construção-base e otitular da laje, na proporção que venha a ser estipulada emcontrato.Ø  Partesquesirvamaotodo:áreacomum?(=condomínioedilício?)Ø  Pagamento de serviços de interesse comum: limpeza, porteiro,

vigilância,manutençãodeelevador,etc.

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EXTENSÃODODIREITODELAJE:Ø  § 1º O direito real de laje contempla oespaço

aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ouprivados, tomados em projeção vertical, comoun i dade imob i l i á r i a a u t ônoma , n ãocontemplandoasdemaisáreasedificadasounãopertencentesaoproprietáriodaconstrução-base.

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EXTENSÃODODIREITODELAJE:Ø  Lei 13.465: § 6º O titular da laje poderá ceder a

superfíciede sua construçãoparaa instituiçãodeumsucessivo direito real de laje, desde que hajaautorizaçãoexpressados titularesdaconstrução-baseedasdemais lajes, respeitadas asposturas edilícias eurbanísticasvigentes.Ø  Autorização pode ser PRÉVIA (vir expressa na instituição

dalaje)ouPOSTERIOR(quandodanovainstituição)

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DIREITODEPREFERÊNCIA:Ø  Art. 1.510-D. Em caso de alienação de qualquer das unidades

sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade decondiçõescomterceiros,ostitularesdaconstrução-baseedalaje,nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que semanifestemnoprazodetrintadias,salvoseocontratodispuserdemododiverso.Ø  PODERENUNCIARÀPREFERÊNCIANOCONTRATO?

Ø  Constaressainformaçãonamatrícula?Ø  NÃO HÁ DIREITO DE PREFERÊNCIA SOBRE A ALIENAÇÃO DA

CONSTRUÇÃO-BASE

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DIREITODEPREFERÊNCIA:Ø  Art.1.510-D-§1º-Otitulardaconstrução-baseoudalajeaquem

nãosederconhecimentodaalienaçãopoderá,mediantedepósitodorespectivopreço,haverparasiapartealienadaaterceiros,seorequerernoprazodecadencialdecentoeoitentadias,contadodadatadealienação.

Ø  § 2º - Se houver mais de uma laje, terá preferência,sucessivamente,otitulardaslajesascendenteseotitulardaslajesdescendentes,asseguradaaprioridadeparaa lajemaispróximaàunidadesobrepostaaseralienada.

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EXTINÇÃOØ Art. 1.510-E. A ruína da construção-base implica extinção

dodireitorealdelaje,salvo:Ø  I-seestetiversidoinstituídosobreosubsolo;Ø  II-seaconstrução-basenãoforreconstruídanoprazodecinco

anos.Ø  Só extingue após cinco anos. Permanece como direito real, mas a

ruínadeveseraverbadanamatrículada laje,paraconhecimentodeterceiros.

Ø Parágrafoúnico.Odispostonesteartigonãoafastaodireitoaeventualreparaçãocivilcontraoculpadopelaruína.

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FORMADECONSTITUIÇÃO:Ø  Paraconstruir(porconcreção)

Ø  Titulardodireitodelajeiráedificar.Ø  ExisteaedificaçãonosoloØ  Nãoexisteaconstruçãonalaje

Ø  Jáconstruído(porcisão)Ø  RegularizarsituaçãodefatoØ  Proprietário constroi e institue direito de laje para

alienar 39

DireitodeLaje3.AspectosRegistrais

FORMADOINSTRUMENTO:Ø  Regrageraldoartigo108doCC:

Ø  Art.108.Nãodispondoaleiemcontrário,aescriturapública é essencial à validade dos negócios jurídicosque visem à constituição, transferência,modificaçãoou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valorsuperioratrintavezesomaiorsaláriomínimovigentenoPaís.

Ø  Toma-se por base o valor fiscal, e não o preço donegócio jurídico STJ. 4ª Turma. REsp 1.099.480-MG, Rel.Min.Marco Buzzi, julgado em2/12/2014(Info562).

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FORMADOINSTRUMENTO:Ø  Constituiçãodedireitorealdelaje:

Ø  Escritura,seovalorforsuperiora30SMØ  Comoregimejurídico,semelhanteaoqueocorre

comocondomínioedilício

Ø  Transmissãodedireitorealdelaje:Ø  Escritura,seovalorforsuperiora30SM

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CONTEÚDODOINSTRUMENTODECONSTITUIÇÃO:Ø  Disporobrigatoriamentesobre:

Ø  Proporçãonacontribuiçãonasdespesas(art.1.510-C)Ø  “...naproporçãoquevenhaaserestipuladaemcontrato”

Ø  Disporfacultativamentesobre:Ø  Direitodeinstituiçãoelajessucessivas

Ø  Art.1.510-A-§6ºOtitulardalajepoderácederasuperfíciedesuaconstruçãoparaainstituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressadostitularesdaconstrução-baseedasdemaislajes,respeitadasasposturasedilíciaseurbanísticasvigentes.’

Ø  DireitodepreferênciaØ  Art.1.510-D:Emcasodealienaçãodequalquerdasunidadessobrepostas,terãodireito

depreferência,em igualdadedecondições comterceiros,os titularesdaconstrução-baseedalaje,nessaordem,queserãocientificadosporescritoparaquesemanifestemnoprazodetrintadias,salvoseocontratodispuserdemododiverso.

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POSTURASEDILÍCIASEURBANÍSTICAS:Ø  HABITE-SE(averbado)

Ø  Edificaçãoquesuportaráodireitodelaje.Ø  ALVARÁDECONSTRUÇÃOouCERTIDÃODAPREFEITURA

Ø  Referenteàviabilidadedaedificaçãonalaje.

Ø  Art. 1.510-A: § 5º Os Municípios e o Distrito Federal poderãodisporsobreposturasedilíciaseurbanísticasassociadasaodireitorealdelaje.

Ø  Segurança jurídica:Sóse instituiparaconstruçãofuturasehouverviabilidadejurídicadeedificação.Ø  CC:Art.104.Avalidadedonegócio jurídico requer: II -objeto lícito,

possível,determinadooudeterminável

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FORMADEREGISTRO:Ø  LRP: Art. 176. § 9º: A instituição do direito

realdelajeocorrerápormeiodaaberturadeumamatrículapróprianoregistrodeimóveise por meio da averbação desse fato namatrículadaconstrução-baseenasmatrículasdelajesanteriores,comremissãorecíproca.

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TRIBUTAÇÃO:Ø  Transmissãogratuita(ITCD):

Ø  CF: Art. 155. Compete aos Estados e ao DistritoFederalinstituirimpostossobre:

Ø  I - transmissão causa mortis e doação, dequaisquerbensoudireitos;

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TRIBUTAÇÃO:Ø  Constituição/transmissãoonerosa(ITBI):

Ø  CF: Art. 156. Compete aos Municípios instituirimpostossobre:

Ø  II - transmissão "inter vivos", a qualquer título,por ato oneroso, de bens imóveis, por naturezaou acessão física, e de direitos reais sobreimóveis,excetoosdegarantia,bemcomocessãodedireitosasuaaquisição;

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CódigoCivil:Ø  Art. 1.276.O imóvel urbano que o proprietário abandonar,

comaintençãodenãomaisoconservaremseupatrimônio,e que se não encontrar na posse de outrem, poderá serarrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, àpropriedade do Município ou à do Distrito Federal, se seacharnasrespectivascircunscrições.

Ø  § 2o Presumir-se-á demodo absoluto a intenção a que se

refereesteartigo,quando,cessadososatosdeposse,deixaroproprietáriodesatisfazerosônusfiscais.

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Arrecadaçãodeimóvelurbanoabandonado

Lei13.465/17:Art.64. Os imóveisurbanosprivadosabandonadoscujosproprietáriosnão possuam a intenção de conservá-los em seu PATRIMÔNIO FICAM SUJEITOS ÀARRECADAÇÃOpeloMunicípiooupeloDistritoFederalnacondiçãodebemvago.§1o Aintençãoreferidanocaputdesteartigoserápresumidaquandooproprietário,cessadososatosdepossesobreoimóvel,nãoadimplirosônusfiscaisinstituídossobreapropriedadepredialeterritorialurbana,porcincoanos.§2o OprocedimentodearrecadaçãodeimóveisurbanosabandonadosobedeceráaodispostoematodoPoderExecutivomunicipaloudistritaleobservará,nomínimo:

I-aberturadeprocessoadministrativoparatratardaarrecadação;II-comprovaçãodotempodeabandonoedeinadimplênciafiscal;III - notificaçãoao titulardodomíniopara,querendo, apresentar impugnaçãonoprazodetrintadias,contadodadataderecebimentodanotificação.

§ 3o A ausência de manifestação do titular do domínio será interpretada comoconcordânciacomaarrecadação.

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Ø  ARRECADAÇÃOCOMOBEMVAGO(Art.64daLei13.465/17)Ø  5ANOSSEMPAGARÔNUSFISCAISØ  PROCEDIMENTOADMINISTRATIVO

Ø  NOTIFICAÇÃODOPROPRIETÁRIOPARAMANIFESTAREM30DIASØ  SILÊNCIO/INÉRCIAÉCONSIDERADOANUÊNCIACOMAARRECADAÇÃO

Ø  APÓSAARRECADAÇÃO,OPROPRIETÁRIOAINDAPODEREIVINDICAROBEMØ  Art.64,parágrafo5o.,daLei13.465/17.

Ø  TRANSCORRIDO3ANOSDAARRECADAÇÃO:PERDE-SEAPROPRIEDADEØ  Art.1.276doCódigoCivil.

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Ø  DESAPROPRIADO PODE LEVANTAR 20% DA DIFERENÇA SECONCORDARCOMTRANSFERÊNCIADAPROPRIEDADE.

Art. 33. O depósito do preço fixado por sentença, à disposição do juiz da causa, éconsideradopagamentopréviodaindenização.§2ºOdesapropriado,aindaquediscordedopreçooferecido,doarbitradooudofixadopelasentença,poderálevantaraté80%(oitentaporcento)dodepósitofeitoparaofimprevisto neste e no art. 15, observado o processo estabelecido no art. 34. (redaçãoexistente)

Art. 34-A. Se houver concordância, reduzida a termo, do expropriado, a decisãoconcessivadaimissãoprovisórianaposseimplicaráaaquisiçãodapropriedadepeloexpropriantecomoconsequenteregistrodapropriedadenamatrículadoimóvel.*§ 1o A concordância escrita do expropriado não implica renúncia ao seu direito dequestionaropreçoofertadoemjuízo.*§2oNahipótesedesteartigo,oexpropriadopoderálevantar100%(cemporcento)dodepósitodequetrataoart.33desteDecreto-Lei.*

*IncluídopelaLeinº13.465,de2017.

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Desapropriação

Ø Lei 4.380/74 - Art. 15-A. É permitida apactuaçãodecapitalizaçãode juroscomperiodicidade mensal nas operaçõesrealizadaspelasentidadesintegrantesdoSistema Financeiro da Habitação - SFH.(art.75daLei13.465/17)

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SFHxcapitalizaçãodejuros

Ø AlteraçãodaLei9.514/97:Ø  IntimaçãoporhoracertaØ  Constituiçãoemmora

Ø  15diasparapagarnoRIØ  30 dias após a constituição em mora (15+30):

consolidaçãodapropriedadeØ  Atéaquipodepurgaramora.

Ø  30diasapósaconsolidação:LeilãoØ  DireitodepreferêncianaaquisiçãoØ  Bemjáédepropriedadeplenadocredor

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AlienaçãofiduciáriadeBensimóveis

Ø  PERDADOBEMAPÓSACONSOLIDAÇÃOØ  Art.30:Parágrafoúnico. Nasoperaçõesdefinanciamento

imobiliário, inclusive nas operações do Programa MinhaCasa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 7 dejulhode2009,comrecursosadvindosdaintegralizaçãodecotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), umavez averbada a consolidaçãoda propriedade fiduciária, asações judiciaisquetenhamporobjetocontrovérsiassobreasestipulaçõescontratuaisouosrequisitosprocedimentaisdecobrançae leilão,excetuadaaexigênciadenotificaçãododevedorfiduciante,serãoresolvidasemperdasedanosenãoobstarãoa reintegraçãodepossedeque trataesteartigo.

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Ø  Lei13.476,de28.08.2017Ø  Art. 9o Se, após a excussão das garantias constituídas no

instrumento de abertura de limite de crédito, o produtoresultante não bastar para quitação da dívida decorrente dasoperações financeiras derivadas, acrescida das despesas decobrança,judicialeextrajudicial,otomadoreosprestadoresdegarantia pessoal continuarão obrigados pelo saldo devedorremanescente,nãoseaplicando,quandosetratardealienaçãofiduciáriadeimóvel,odispostonos§§5oe6odoart.27daLeino9.514,de20denovembrode1997.Ø  §5ºSe,nosegundoleilão,omaiorlanceoferecidonãoforigualousuperior

ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado ocredordaobrigaçãodequetratao§4º.

Ø  § 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo decincodiasa contardadatado segundo leilão,daráaodevedorquitaçãodadívida,mediantetermopróprio.

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Ø  Averbaçãonamatrículade(art.167,II,n.32):Ø  “termo de quitação de contrato de compromisso de compra e venda

registrado e do termo de quitação dos instrumentos públicos ou privadosoriundos da implantação de empreendimentos ou de processo deregularização fundiária, firmado pelo empreendedor proprietário de imóveloupelopromotordoempreendimentoouda regularização fundiáriaobjetode loteamento, desmembramento, condomínio de qualquermodalidade oude regularização fundiária,exclusivamente para fins de exoneraçãoda suaresponsabilidade sobre tributos municipais incidentes sobre o imóvelperante o Município, não implicando transferência de domínio aocompromissáriocompradorouaobeneficiáriodaregularização.”

Ø  CF,art.146:Cabeàleicomplementar:Ø  III - estabelecer normas gerais em matéria de legislação tributária,

especialmente sobre: a) definição de tributos e de suas espécies, bemcomo, em relação aos impostos discriminados nesta Constituição, a dosrespectivos fatos geradores, bases de cálculo e contribuintes; b)obrigação,lançamento,crédito,prescriçãoedecadênciatributários;

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LeideRegistrosPúblicosResponsabilidadetributária

MarcelodeRezendeCamposMarinhoCoutoDoutorandoeMestreemDireitoPrivadopelaPUC-MG

CoordenadordoDepartamentodeNormaseEnunciadosdoCORI-MGOficialdoRegistrodeImóveisdeTarumirim/MG

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Marcelo de Rezende Campos Marinho Couto Doutorando e...

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