Método Custo Exercícios Enunciado

7/25/2019 Mtodo Custo Exerccios Enunciado

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INTRODUO AVALIAO IMOBILIRIAUniversidade Fernando Pessoa

Mtodo do custo Enunciado de exerccios

Avaliao imobiliria Mtodo do custo - Enunciado de exerccios - 1/7

MTODO DE CUSTO

Pressupostos mais comuns para as avaliaes de imveis pelo mtodo de custo

1 - 100% de capitais alheios para a construo Recurso a financiamento externo para a construo

2 - 100% de capitais prprios para a compra do terreno No h necessidade de recorrer a

financiamento externo para a compra do terreno

3 - As despesas com a comercializao so, normalmente, definidas como uma percentagem do

valor de venda do imvel (V) e no so contabilizadas como um custo, mas sim como uma deduo

receita.

4 - O mtodo esttico porque no h uma anlise ao longo do tempo. Todos os custos e proveitos

acontecem num perodo mximo de 1 ano. Caso o perodo de tempo em questo fosse superior a um

ano, seria necessrio recorrer a mtodos dinmicos (mtodo do Cash-flow).

PROBLEMA N 1

Determine o valor de mercado de uma moradia, em banda, com as seguintes caractersticas:

rea bruta habitao - 195 m2

rea de varandas - 45 m2

rea do estacionamento - 120 m2

De acordo com as caractersticas construtivas e a zona em que o edifcio se encontra, foram

apurados os seguintes custos:

Custos de construo habitao - 500 /m2 Ab

Custos de construo varandas - 300 /m2 Ab

Custos de construo estacionamento - 450 /m2 Ab

Custos de taxas e licenas - 15 /m2 Ab.hab

Custos administrativos - 2,5% do custo de construo

Custos de projecto - 5% do custo de construoCustos comerciais - 5% dos custos totais

Margem de promoo - 20% sobre o investimento

De acordo com a prospeco efectuada, lotes de terreno com caractersticas semelhantes so

vendidos na zona por 100.000 .


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PROBLEMA N 2

a)Determine o valor de mercado de uma moradia com as seguintes caractersticas:

rea bruta habitao - 180 m

rea de varandas - 25 mrea do estacionamento - 90 m

De acordo com as caractersticas construtivas e a zona em que o mercado se encontra, foram


Custos de construo habitao - 650 /m Ab

Custos de construo varandas - 400 /m Ab

Custos de construo estacionamento - 450 /m Ab

Custos de taxas e licenas - 20 /m Ab.habitao

Custos administrativos - 2,5% do custo de construo

Custos de projecto - 5% do custo de construo

Custos de comercializao - 5% do valor de venda

Custos financeiros - 5% dos custos de desenvolvimento

Margem de promoo - 20% sobre o investimento


vendidos na zona por 80.000 .

b)Qual o valor actual do imvel se se encontrarem realizados 50% dos trabalhos de construo?

PROBLEMA N 3Determine o valor de mercado de um edifcio destinado a indstria, atendendo aos seguintes valores:

- rea de terreno 1.000 m2

- rea de armazm 700 m2

- rea de logradouro 300 m2



- Custos de construo armazm 400 /m2 Ab

- Custos de construo logradouro 50 /m2 Ab

- Encargos com a construo 10% custo construo- Custo Terreno 75/m2

- Despesas com a aquisio do terreno 6.000

- Depreciao fsica e funcional:

.Fsica armazm 15%

.Fsica logradouro 10%

.Funcional armazm 10%

- Depreciao ambiental, devido a uma lixeira situada na zona, de 15%.

- Mediao Imobiliria 2,5% do valor venda (custos de comercializao)

- Lucro da operao 15% do valor venda


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PROBLEMA N 4

Pretende-se avaliar um apartamento T2 acabado de construir, com as seguintes caractersticas:

Apr= 90,5 m2Avar= 14 m

Agar= 15 m

De acordo com as caractersticas construtivas e a zona em que o apartamento se encontra, foram


Custos de construo habitao 550 /m Ab

Custos de construo varandas 325 /m Ab

Custos de construo estacionamento 450 /m Ab

Custos de taxas e licenas 30 /m Ab hab

Custos administrativos 2,5% do custo de construo

Custos de projecto 5% do custo de construo

Custos comerciais 5% dos custos totais

Margem de promoo 25% sobre o investimento

Valor do terreno 250/m Ab hab

Valorizao por vista mar 5% Valor venda

Foi realizada uma prospeco na zona para apartamentos semelhantes, tendo sido obtidas as duas

referncias seguintes:

Referncia 1 Tipo T2:

i) Valor de venda = 127.500

ii) reas e valores estimados das reas acessrias

Apr= 95 m2

Avar= 10 m / Vvar= 6.000

Agar= 15 m / Vgar= 8.500

Referncia 2 Tipo T2:

i) Valor de venda = 125.000

ii) reas e valores estimados das reas acessrias

Apr= 85m2

Avar= 20 m2 / Vvar= 10.000

Agar= 25 m2 / Vgar= 14.000

a)Determinar o valor do imvel atravs do mtodo comparativo (mercado) e mtodo dos custos,

de modo a ser possvel confrontar os dois valores.b)Determinar o valor do imvel admitindo que apenas a estrutura est realizada.


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PROBLEMA N 5

a)Determine o valor de mercado de uma moradia, em banda, com as seguintes caractersticas:

rea bruta habitao 220 m2rea de varandas 25 m2

rea do estacionamento 40 m2



Custos de construo habitao 500 /m2 Ab

Custos de construo varandas 250 /m2 Ab

Custos de construo estacionamento 350 /m2 Ab

Encargos 15% do custo de construo

Custos comerciais 3% do custo totais


E os seguintes valores de mercado, por m2, para cada uma das dependncias:

Habitao 850 /m2 Ab

Varandas 350 /m2 Ab

Estacionamento 500 /m2 Ab


vendidos na zona por 30,000 .

b)Calcule o Valor do imvel admitindo que a estrutura, as alvenarias e a cobertura esto realizados


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PROBLEMA N 6

a)Proceda avaliao de um pavilho industrial com as seguintes caractersticas:

Descrio AbNave Industrial 4.500 m2

Escritrios 150 m2

Balnerios 250 m2

Refeitrio 120 m2

Terreno 8.000 m2

Custos

Terreno 20 /m2

Nave Industrial 150 /m2

Escritrios 225 /m2

Balnerios 200 /m2

Refeitrio 200 /m2

Infra-estruturas 240.000

Taxas e licenas 12.5/m2 Ab const.

Projecto 5% Cc

Custos Administrativos 2,5% (Cc + Cterreno)

Custos Comercializao 3,0% V

Margem de Promoo (M) 20,0% Investimento

b)Calcule a renda mensal para uma taxa de capitalizao de 7%.


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PROBLEMA N 7

Objectivo:avaliar um terreno

Dados:

- rea do terreno 5.000m2- C.O.S. (coeficiente de ocupao do solo PDM para o local) 0,8m2/m2

- Tipologias:

R/C 6 T2 e 3 T3

1 Andar 6 T2 e 3 T3

2 Andar 6 T2 e 3 T3

3 Andar 6 T2 e 3 T3

- Custo de construo:

Habitao 450 /m2

Cave 175 /m2

- Encargos decorrentes dos custos de projectos, licenas, administrativos e outros 20% do valor

global do custo de construo

- Prazo de execuo do empreendimento 2 anos (taxa de juro 7%)

- Custo de promoo e comisses de venda 3% V

- Lucro do promotor 20% V

- Valores previsveis de venda das fraces:

T2 100.000

T3 150.000 a)indique o valor do terreno/ m de rea do terreno

b)indique o valor do terreno / m de rea de construo acima do solo

c)indique o valor do terreno / fraco

PROBLEMA N 8

O imvel em estudo um edifcio destinado a habitao, com uma rea coberta de 39 m2 e um

logradouro de 12 m2. O edifcio constitudo por dois pisos. Foi assim realizada uma pesquisa pelos

bairros habitacionais antigos de toda a cidade, de forma a poderem ser conhecidos os valores pelos

quais os respectivos proprietrios desejam vender prdios antigos devolutos e a precisar de obras.Com base na anlise de mercado efectuada e depois de realizadas as devidas homogeneizaes,

atribuiu-se a este imvel o valor comercial de 850/m de rea bruta construda (valor actual).

Admitindo que o imvel restaurado pode ser comercializado a 1.300/m, e que no primeiro piso se

pode impermeabilizar toda a rea (39m + 12m), devido a uns anexos existentes, e com os seguintes

custos de reconstruo:

Habitao 27.000

Encargos 20% custo reconstruo

Lucro 20% valor venda

Determine o valor actualdo imvel, pelo mtodo comparativo e mtodo de custo.


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PROBLEMA N 9

a) Determine o valor de mercado do terreno para a construo de uma moradia inserido num

mercado com as seguintes caractersticas:

rea bruta de habitao 250 m2

rea bruta de varandas 25 m2

rea bruta de estacionamento 120 m2

De acordo com as caractersticas construtivas e a zona em que o imvel se encontra, foram apurados

os seguintes custos:

Custos de construo habitao 750 /m Ab

Custos de construo varandas 400 /m Ab

Custos de construo estacionamento 550 /m Ab

Custos de taxas e licenas 20 /m Ab habitao

Custos administrativos 2,5% do custo de construo

Custos de projecto 10% do custo de construo

Custos de fiscalizao da obra 2% do custo de construo

Custos de comercializao 4% do valor da venda

Custos financeiros 7% dos custos de desenvolvimento


De acordo com a prospeco efectuada, imveis com caractersticas semelhantes so vendidos por

700.000.

b)Qual o valor actual, se se encontrarem realizados 50% dos trabalhos de construo da moradia?

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