MODIFICACIÓN PUNTUAL Nº1 P.G.M. VILLAMEDIANA DE IREGUA · una serie de deficiencias y errores en...

EXCMO. AYUNTAMIENTO DE VILLAMEDIANA DE IREGUA. LA RIOJA

MODIFICACIÓN PUNTUAL Nº1 P.G.M. VILLAMEDIANA DE IREGUA

Modificación Artículos 12, 65, 69, 83, 100, 101,185, 211, 248 N.N.U.U. P.G.M.

ARQUITECTO: ESTEBAN PARDO CALDERON

Villamediana de Iregua. La Rioja Febrero de 2016

MODIFICACION PUNTUAL Nº1 PGM VILLAMEDIANA DE IREGUA Modificación Artículos 65, 69, 83, 100, 101, 180, 211, 248, 261 N.N.U.U. P.G.M. Documento para la Aprobación Inicial

Ayuntamiento de Villamediana de Iregua, La Rioja Febrero 2016

MODIFICACION PUNTUAL Nº1 PGM VILLAMEDIANA DE IREGUA Documento para la Aprobación Inicial


1

INDICE

1. Antecedentes ........................................................................................................................ 3

2. Promotor ............................................................................................................................... 3

2.1. Promotor ...................................................................................................................................................... 3

2.2. Autor de la Modificación Puntual ................................................................................................................. 3

2.3. Encargo ......................................................................................................................................................... 3

3. Modificación Artículo 12 de las NNUU: Definiciones ....................................................... 4

3.1. Objeto de la Modificación ............................................................................................................................ 4

3.2. Justificación de la Modificación .................................................................................................................... 4

3.3. Planeamiento Actual .................................................................................................................................... 4

3.4. Propuesta de Modificación ......................................................................................................................... 15

4. Modificación Artículo 65 de las NNUU: Cuadro de Afinidad e Incompatibilidad ........ 26

4.1. Objeto de la Modificación .......................................................................................................................... 26

4.2. Justificación de la Modificación .................................................................................................................. 27

4.3. Planeamiento Actual .................................................................................................................................. 27


5. Modificación Artículo 69 de las NNUU: Calificación Energética de las Viviendas y

Calificación Passivhaus ........................................................................................................... 29





6. Modificación Artículo 83 de las NNUU: Clasificación de las licencias de obra........... 32





7. Modificación Artículo 100 de las NNUU: Clasificación .................................................. 37





8. Modificación Artículo 101 de las NNUU: Procedimiento ............................................... 43




2




9. Modificación Artículo 185 de las NNUU: Retranqueos y variaciones de alineación .. 46




Artículo 185. Retranqueos y variaciones de la alineación ....................................................................................... 47


Artículo 185. Retranqueos y variaciones de la alineación ....................................................................................... 48

10. Modificación Artículo 211 de las NNUU: Otras Instalaciones ................................... 50





11. Modificación Artículo 248 de las NNUU: Regulación detallada de las unidades de

ejecución .................................................................................................................................... 53





12. Tramitación ..................................................................................................................... 56

13. Conclusión ...................................................................................................................... 56



3

1. Antecedentes

El municipio de Villamediana de Iregua dispone de Plan General Municipal aprobado por

acuerdo del Pleno de la Comisión de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja de

fecha 7 de Junio de 2013 (Publicado en el BOR nº 73 el 17 de Junio de 2013).

Tras dos años de aplicación del Plan General Municipal y con motivo de los constantes

cambios legislativos de ámbito estatal y autonómico se ha detectado la necesidad de corregir

una serie de deficiencias y errores en el articulado de las Normas Urbanísticas de dicho Plan

General y en la documentación gráfica del Plan General.

2. Promotor

2.1. Promotor

La Modificación Puntual se presenta a tramitación a propuesta del Excmo. Ayuntamiento de

Villamediana de Iregua, con NIF: P2616900C, Plaza Cándido Sarramián 1, 26142 Villamediana

de Iregua, La Rioja.

2.2. Autor de la Modif icación Puntual

Esteban Pardo Calderón colegiado nº 826 del Colegio Oficial de Arquitectos de la Rioja (COAR)

NIF: 43127048R

Calle Barriocepo 13 2º I, 26001 Logroño, La Rioja

2.3. Encargo

El presente documento es la Modificación Puntual nº1 del Plan General Municipal de

Villamediana de Iregua encargado a Esteban Pardo Calderón por el Excmo. Ayuntamiento de

Villamediana de Iregua.

La presente modificación puntual afecta a la Normativa Urbanística del Plan General Municipal

en los siguientes artículos: 12, 65, 69, 83, 100, 101, 211 y 248. Corresponden principalmente a

definiciones, afinidad e incompatibilidad de usos, la ubicación de instalaciones sobre rasante, la

calificación Passivhaus en viviendas, la clasificación de licencias de obras, la declaración



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responsable en otras actuaciones y actividades, procedimiento licencia obra menor y la

actualización del listado de unidades de ejecución.

3. Modificación Artículo 12 de las NNUU: Definiciones

3.1. Objeto de la Modif icación

Modificar la definición relativa a la altura de la edificación para corregir la confusión que existe

en su definición actual y disminuir el límite de superficie de techo mínima para dinamizar el uso

y la rehabilitación de parcelas y edificaciones existentes en el casco urbano.

3.2. Justif icación de la Modif icación

La definición actual de altura de la edificación establece que es la distancia vertical desde la

rasante de referencia a la cara superior del alero, mientras que la definición de altura de planta

sobre rasante establece que es la distancia entre la rasante oficial y la cara inferior del forjado.

En la primera definición se produce una falta de concreción ya que no se establece una

relación entre el alero y el forjado mientras que en la segunda definición se establece una cierta

contradicción con lo establecido en el artículo 181 de las normas ya que en el mismo se señala

una altura de planta que incluye el forjado de la misma.

Por ello se propone modificar el contenido de la primera definición añadiendo como aclaración

que la cara superior del alero será coincidente con la cara superior del forjado de la última

planta de manera que se establezca una relación entre el alero y el forjado de la última planta.

Por otra parte en relación a la definición de altura de planta sobre rasante se propone modificar

la referencia de cara inferior del forjado por la de cara superior del forjado de manera que el

valor de la altura de planta sobre rasante sea similar al establecido en el artículo 181 de las

normas, quedando a su vez ambas definiciones limitadas por la cara superior del forjado.

Finalmente en el apartado de superficie mínima edificable se propone reducir su porcentaje del

50% al 30% para permitir la rehabilitación de muchas plantas bajas del centro urbano que se

encuentran en estado de abandono y que no pueden ser reconstruidas por la limitación del

50% de superficie edificable mínima, ya que al ser la ordenación típica del centro urbano de

PB+2 se debe reedificar como mínimo la planta baja y la mitad de la planta primera. Por ello se

propone reducir la superficie mínima edificable a un 30%, estableciendo no obstante la

condición de que se presente un proyecto y un cálculo de la estructura que garantice la

construcción de toda la superficie edificable prevista por la ordenación de manera que la

construcción sólo de la planta baja no hipoteque la futura construcción del resto del volumen.

3.3. Planeamiento Actual



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Alineaciones

Pueden ser alineaciones de parcela o de edificaciones, pudiendo ser coincidentes. Las

alineaciones exteriores de parcela definen los límites entre las parcelas de dominio privado y

los espacios libres, vías, calles, plazas, zonas verdes, etc. de uso y dominio público.

Las alineaciones exteriores de los edificios, cuando no coinciden con las de parcela, definen

una alineación de fachada vinculante, con el mismo tratamiento ordenancístico que el de una

fachada situada en alineación exterior de parcela, pero retranqueada respecto a ésta.

Altura de la edificación

Expresada como H en metros lineales o como número de plantas B+n quedando definida la

equivalencia entre ambos sistemas en el artículo 181 de las normas. Es la distancia vertical

desde la rasante de referencia a la cara superior del alero.

Altura de Plantas

Se distinguen:

Altura sobre rasante: Expresada como Hr. Es la distancia de la rasante oficial a la cara inferior

del forjado de techo de la planta correspondiente.

Altura de pisos: Es la distancia entre las caras inferiores de dos forjados consecutivos. Se

expresa como Hp.

Altura libre de pisos o plantas bajas: Es la distancia de la cara del pavimento a la inferior del

techo de la planta correspondiente. Se expresa como Hl.

Altura libre estricta: Es la distancia de la cara del pavimento a la inferior de cualquier elemento

estructural, cielorraso o de decoración existente por debajo del forjado de techo de la misma

planta.

Casco Histórico

A los efectos de estas Normas Urbanísticas se considera Casco Histórico el recinto delimitado

en la documentación gráfica, incluyendo en el mismo el denominado “Casco Histórico”.

Comercio

COMERCIO DETALLISTA TRADICIONAL

Establecimiento especializado en un género determinado, con atención directa del personal.

Se consideran las siguientes categorías:

a). Hasta 200 m2 de superficie útil.

b) Con más de 200 m2 de superficie útil.

VENTA - EXPOSICIÓN

Comercio detallista que, por las características del género, precisa una gran superficie de

exposición a pesar de suponer una frecuencia escasa de público. (Muebles, vehículos,

instalaciones sanitarias, materiales de construcción...).



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AUTOSERVICIO

Establecimiento en el que el cliente selecciona y traslada personalmente la mercancía hasta su

pago en caja única. Cuenta con medios auxiliares (cesta o carrito) exclusivamente en el interior

del establecimiento. Si hay secciones con atención directa por el personal, tendrán una

presencia minoritaria.


a) Hasta 400 m2 de superficie útil.

b) De 400 a 2.000 m2 de superficie útil.

c) De 2.000 a 5.000 m2 de superficie útil.

d) De más de 5.000 m2 de superficie útil.

HIPERMERCADO

Autoservicio de más de 2.000 m2. de superficie útil, planteado para que el acceso del usuario

se realice en automóvil contando con facilidades de transporte de la compra (carrito) hasta el

vehículo.

ESTABLECIMIENTO POR SECCIONES

Instalación comercial que vende géneros diferentes, organizados por secciones con caja

independiente y atención directa del personal. Si hay secciones en autoservicio, tendrán una

presencia minoritaria. No cuenta con facilidades de porte de la compra (carrito).


a) Hasta 2.000 m2 de superficie útil.

b) De 2.000 a 5.000 m2 de superficie útil.

c) De más de 5.000 m2 de superficie útil.

CASH AND CARRY

Autoservicio al por mayor con venta exclusiva a minoristas.



b) Con mas de 500 m2 de superficie útil.

VENTA DIRECTA EN FÁBRICA

Parte de una instalación industrial destinada a la venta de la fabricación propia.

GALERÍA COMERCIAL

Local unitario que alberga establecimientos comerciales detallistas tradicionales que resuelven

y gestionan de forma común aspectos como accesos, servicios, espacios de circulación del

público, etc.

MERCADO

Galería comercial especializada en alimentación.



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CENTRO COMERCIAL.

Edificio unitario o conjunto coherente de edificios que alberga establecimientos comerciales de

diversas tipologías que resuelven de forma común aspectos como accesos, aparcamientos,

servicios, espacios de circulación del público, etc. Puede incluir actividades no comerciales,

como ocio, restauración, espectáculos... aunque predominando aquéllas.

COMPLEJO MULTIUSO.

Edificio unitario o conjunto coherente de edificios que alberga equipamiento (dotaciones,

comercio, oficinas, etc.). En suelo urbanizable se entienden como constituyentes del

equipamiento los usos complementarios y las reservas obligatorias, tal y como se definen en

los artículos 256 y 258 de las presentes Normas.

CENTRO CÍVICO - COMERCIAL

Complejo multiusos en el que predomina el equipamiento público.

Cota natural del terreno

Se define como tal el estado altimétrico de un predio en el que no se hayan efectuado

movimientos de tierra artificiales (terraplenado, desmontes, perforaciones, etc.).

Si se hubieran ejecutado dichas intervenciones, cota natural sería la del terreno en sus

condiciones primitivas.

Cuerpo constructivo independiente

Se entiende como tal la construcción que tiene independencia estructural y de comunicaciones

verticales respecto a sus contiguas, aún compartiendo el mismo edificio o parcela.

Edificio exclusivo

Es aquel que en todos sus locales desarrolla actividades comprendidas en el mismo uso.

Edificio independiente

Se entiende como tal la construcción que cuenta con un acceso unitario al que se adjudica

número de policía exclusivo.

Supone una cierta independencia funcional y estructural, aunque puede tener ciertos servicios

y elementos comunes con otros edificios (sótanos, instalaciones, etc.).

Entrepiso

Se entiende como entrepiso el forjado construido en el interior de un local en planta baja, con

acceso exclusivamente desde la misma y vinculado funcionalmente a ella.

Entreplanta

Es la planta inmediatamente situada sobre la baja, independiente de ésta, dedicada a

actividades distintas a la de vivienda y que se distingue formalmente del resto de la fachada.

Entresuelo



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Se entiende por entresuelo la planta cuyo techo no supera el nivel señalado para las plantas

bajas y cuyo suelo se encuentra sobreelevado respecto de las rasantes.

Envolvente máxima

Es el volumen delimitado por las dimensiones siguientes:

A. En planta baja y plantas de pisos las señaladas por las alineaciones de la edificación,

comprendidos los vuelos permitidos en plantas alzadas.

B. El alero, cuyo vuelo será igual al resultado de añadir a las alineaciones reales de la planta

inferior el vuelo máximo permitido en su situación y 15 cm más, salvo en el Área “Casco

Histórico”, donde se regula su propio vuelo máximo.

C. Sendos planos de pendiente igual al 50% desde los bordes de los aleros, limitados por un

plano horizontal situado a 3,60 m. sobre la cara superior del alero.

D. En el ámbito del Plan Especial de Protección del Barrio de las Bodegas la envolvente

máxima será la resultante de unir las alturas de la edificación establecidas en la documentación

gráfica para cada una de las fachadas mediante un plano de pendiente continua.

Intensidad neta de edificación

En m2t/ m2 suelo. El índice de intensidad neta de edificación establece la proporción entre la

superficie de techo edificable (m2t) y la superficie de suelo (en m2s) de la parcela en cuestión

comprendida entre las alineaciones exteriores.

Local independiente en planta baja

Se entiende como tal el que cumple las siguientes condiciones:

1. Disponer de acceso a viario público o espacio libre transitable, no admitiéndose el paso a

través de otros locales o de portales. La fachada al espacio exterior será como mínimo de 1’50

m.

2. Tener un tamaño mínimo de 10 m2 útiles, con la posibilidad de inscribir un círculo de 2 m. de

diámetro.

3. Capacidad para ubicar un negocio que cumpla la normativa exigible de instalaciones

sanitarias, accesibilidad, ventilación, etc.

La posibilidad de división de lonjas en las plantas bajas de los edificios está condicionada al

cumplimiento de los anteriores criterios para cada local resultante.

Quedan exceptuados de esta normativa los locales para instalaciones de las compañías

suministradoras de energía, telecomunicaciones o similares o los que se enclaven en fórmulas

colectivas como galerías comerciales, mercados, etc.

Parcela

Es la unidad de edificación, debiendo ser definidos su tamaño, disposición y condiciones de

construcción por el planeamiento, bien de carácter general (suelo urbano) o parcial (suelo



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urbanizable) que contemplará asimismo sus posibilidades de agregación o segregación. En

ambos casos deberá tener contacto directo con la vía o espacio público.

Por su carácter de unidad de edificación la construcción que en ella se establezca obtendrá

licencia con un proyecto unitario, supondrá un solo propietario único o comunidad de

propietarios, será estructuralmente independiente de la construcción de las parcelas

colindantes, etc. En aquellos casos en que la ocupación de la parcela quiera hacerse en varias

fases, podrá sustituirse el proyecto unitario de la construcción por otro que contemple al menos

la urbanización y ordenación general de la parcela.

La obligación de la Administración en cuanto infraestructuras, adjudicación de número de

policía, recogida de basuras domiciliaria, concesión de vados, etc. Se entiende establecida

salvo disposición en contrario a nivel de parcela, debiendo resolverse de forma unitaria en los

casos de comunidades.

Potencia

Se entiende por potencia instalada, la suma total de la potencia de todas las máquinas o

elementos dinámicos que intervienen de manera terminante en el proceso industrial o en el

proceso específico de la actividad. Quedan excluidas del cómputo, todos aquellos elementos

que no sean necesarios para el desarrollo de la actividad, pero redundan en una mejor

comodidad de los operarios o del público como pueden ser: calefacciones, aire acondicionado,

ascensores, etc.

Rasantes oficiales

Son los perfiles longitudinales de las vías, plazas o calles definidos en los documentos

oficiales.

Se determinarán para cada parcela a partir de las rasantes de las vías públicas. Para los

terrenos que carecen de contacto con la vía pública el Ayuntamiento indicará las rasantes a

considerar con criterios similares al caso general, pero referido a la cota natural del terreno.

Rasante de referencia

Se determinará en las alineaciones exteriores de parcela. Cuando el edificio no tenga señalada

alineación exterior de parcela (suelo no urbanizable y asimilados), la rasante se determinará a

partir de la cota natural del terreno en contacto con el edificio.

La rasante de referencia se define como una línea horizontal situada en el plano vertical de la

alineación correspondiente y que pase por la cota media de la rasante oficial en el tramo

considerado.

Cuando en una alineación se determinen zonas con distintas alturas, se determinará la rasante

de referencia para cada zona.

En alineaciones o sectores de las mismas, de más de 12 metros de longitud, esta línea no

podrá superar, en ningún punto, a la rasante oficial en más de 1,30 m. Para cumplir esta

limitación se dividirá la alineación en tantos tramos como fuese necesario hasta cumplir la

limitación referida. La longitud mínima de cada tramo será de 6,00 m., admitiéndose en tramos

de esa longitud superar la diferencia citada.



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Para los terrenos que por su tamaño, configuración o altimetría así lo requieran, el

Ayuntamiento indicará las rasantes a considerar con criterios similares al caso general.

La Rasante de Referencia se determinará según la siguiente casuística:

1. Solares que recaigan a una sola calle

Se determinará la rasante de referencia en la alineación exterior de parcela bien en su totalidad

o bien para cada uno de los tramos que pudieran llegar a definirse según lo expuesto.

2. Solares que recaigan a dos calles no concurrentes.

a) Cuando el Plan no señale divisoria de alturas entre las dos calles:

Se dividirá el solar en dos porciones, de tal forma que la superficie de la porción

ligada a la calle más alta no sea superior al 50% del solar. En cada porción se

operará con los criterios del punto 1.

b) Cuando el Plan señale una divisoria de alturas entre las dos calles:

Se operará como en el caso anterior, pero las porciones las determina la propia

divisoria de alturas.

c) Cuando haya zonas interiores entre las calles con señalamiento específico de altura:

Se podrá optar entre adjudicar a cada zona intermedia la rasante de referencia de

cualquiera de las zonas adyacentes exteriores.

3. Solares que recaigan a dos o más calles concurrentes solares de esquina)

a) Cuando el Plan señale una alineación de referencia de rasante:

Se considerará como solar recayente a una sola calle, obteniendo la rasante de

referencia para la alineación señalada en plano. Esta Rasante servirá para fijar la

altura de la edificación en toda la zona comprendida entre las líneas divisorias de

altura.

b) Cuando el Plan no señale una alineación de referencia de rasante:

Se obtendrán las rasantes de referencia de la calle con rasante oficial más baja,

según lo expuesto en el punto 1. La rasante de referencia de esta calle servirá para

determinar la altura de la edificación en el primer tramo de las calles concurrentes.

Este tramo tendrá una longitud igual a superior a 12 metros. Se repetirá la

sistemática para las siguientes calles, excluyendo de cada una de ellas los tramos

con rasante de referencia obtenidos previamente. En ningún caso se delimitarán

tramos con anchura menor a los 6 metros.

Recinto de guarda de bicicletas

Sala comunitaria dedicada principalmente a la custodia de bicicletas, sillas de ruedas y de niños.

Retranqueo

Es el ancho de la faja de terreno comprendida entre la alineación exterior de parcela y la

alineación exterior de los edificios. Se podrá fijar también un retranqueo a los linderos de la

parcela, finca o como separación entre edificaciones.



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Sala comunitaria

Dependencia de un edificio destinada a las actividades y usos propios de la comunidad de vecinos, como

sala de reuniones, o almacenamiento comunitario.

Semisótano

Se entiende por semisótano el local o parte del mismo que cumpla las siguientes condiciones:

• La cara inferior del forjado de techo no sobresale en ningún punto más de un metro de la

rasante oficial.

• Cuenta con iluminación y ventilación natural. Los huecos de luz deberán tener una

superficie total no inferior a un doceavo de la que tenga la planta del local.

• Esté en la proyección vertical de una construcción sobre rasante.

• Las partes del local que no cumplan las tres condiciones, se considerarán sótano o

planta baja, según el caso.

Solar

Se considera como tal el terreno que reúne las siguientes condiciones:

• Estar clasificado como urbano o alcanzar dicha condición por ejecución del planeamiento

correspondiente.

• Tener señaladas alineaciones y rasantes.

• No estar edificado, estando prevista su edificación por el planeamiento.

• Contar con los siguientes servicios: acceso pavimentado en todas las alineaciones

exteriores de la parcela señaladas por el planeamiento, alumbrado público,

abastecimiento de agua de la red, evacuación de aguas a la red general de alcantarillado

y suministro de energía eléctrica, todos ellos en cuantía suficiente para la edificación que

el planeamiento permita desarrollar en él.

Sótano

Se entiende por sótano la totalidad o parte de planta cuyo techo se encuentra, en todos sus

puntos, por debajo de la rasante de referencia, no cumpliendo las condiciones señaladas para

los semisótanos.

A los efectos de esta definición debe entenderse como techo la cara inferior del forjado

correspondiente.

Superficie de ocupación

Expresada en m2s. Es la superficie comprendida dentro de los límites definidos por la

proyección vertical sobre el suelo de las alineaciones exteriores e interiores de los edificios,

incluso la edificación subterránea. De esta superficie se excluyen los vuelos permitidos por

ordenanza.

Superficie de techo



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Superficie de techo edificable

Expresada en m2t. Indica la suma de todas las superficies cubiertas cerradas de las plantas

situadas sobre rasante, incluyendo edificaciones o cuerpos de edificación auxiliares y los

existentes que se conserven. No computan a estos efectos:

• Los sótanos y semisótanos.

• Los entrepisos de las zonas “complementarios de la vivienda”

• Los espacios bajo cubierta en las condiciones definidas en el artículo 148 salvo si se

destinan a uso residencial en cuyo caso computará.

• Espacios cuya altura libre estricta sea inferior a 1´50 m. cuando ésta venga motivada por

la disposición de la cubierta.

• Huecos destinados exclusivamente a conducciones verticales de instalaciones del

edificio.

• Ascensores.

• Rampas de garaje y espacio de espera.

En vivienda colectiva, agrupaciones de viviendas unifamiliares y otros usos de carácter

colectivo que sean asimilables por su tipología y normativa aplicable (hoteles, residencias,

oficinas) tampoco computarán los siguientes supuestos:

• Armarios y cuartos de contadores (agua, electricidad, gas)

• Cuartos para otras instalaciones técnicas (hasta 5 m²t por portal)

• Cuartos de basura (en la dimensión exigida por el Código Técnico)

En vivienda colectiva y otros usos de carácter colectivo que sean asimilables por su tipología

y normativa aplicable (hoteles, residencias, oficinas) no computarán los siguientes espacios:

• Recintos para guarda de bicicletas, sala comunitaria (hasta 2’5 m² útiles por cada

vivienda)

• Los incrementos de anchura de las escaleras respecto a la mínima exigida por este Plan

(exclusivamente de los tramos, mesetas y descansillos correspondientes al desarrollo de

la escalera)

• Los incrementos de superficie del portal respecto a la mínima exigida por este Plan, con

un máximo del 100% de incremento. Para no computar, el incremento debe ubicarse en

el tramo de portal comprendido entre el acceso principal y el núcleo de escaleras o el

ascensor, no incluyéndose en este concepto pasillos de acceso a otros locales o

espacios. El límite máximo de descuento por este concepto es de 20 m² útiles por portal.

Los espacios considerados en los supuestos anteriores deben mantener su carácter colectivo

comunitario, sin posibilidad de ser enajenados o utilizados privativamente.

Para cuantificar los incrementos no computables, el proyecto debe hacer una estimación del

exceso comparando la propuesta con una solución convencional. En el caso de los portales,



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aportará una distribución que cumpla la normativa sin modificar las características generales

del proyecto, especialmente la ubicación de escaleras y ascensores.

Cómputo de superficies cubiertas abiertas o semiabiertas

• En general, computa al 25% toda la que tenga un forjado o cubierta en su proyección

vertical hacia arriba, al margen de la distancia a la que se sitúe. En viviendas, se admite

sin computar una sola terraza de uso privativo vinculada a habitaciones vivideras,

siempre que alcance los 6 m2 útiles. En los casos de dimensión superior, el exceso

computaría de acuerdo con la norma general.

• A los espacios abiertos construidos con estos criterios de cómputo no le será aplicable la

posibilidad de cerramiento de balcones y terrazas contenida en el artículo 163.A, punto A

de estas Normas. Si el inmueble está en régimen de división horizontal, debe recogerse

en los estatutos de la comunidad la prohibición expresa de cerrarlos.

En vivienda colectiva, no computa la superficie de pasajes, soportales y demás entrantes

enumerados en el artículo 193, siempre que cumplan las condiciones siguientes:

• Que se constituyan en las escrituras del inmueble como de uso público o elementos

comunes no susceptibles de enajenación o arriendo.

• En los de uso comunitario, que estén abiertos al tránsito, por lo que no podrán destinarse

al estacionamiento de vehículos, almacenaje, etc.

Para edificios que no sean de vivienda colectiva se aplicarán los mismos criterios de apertura al

tránsito, uso público o comunitario, debidamente reflejados en las escrituras del inmueble.

Aplicación:

El cómputo de edificabilidad consumida por un edificio existente será el correspondiente al

momento de su construcción y reflejado en la licencia, sin caber la posibilidad de considerarla

inferior por aplicación de esta Norma.

No obstante se permite, sin que compute a efectos de superficie de techo máxima, la ejecución

o ampliación de los elementos comunitarios con los mismos criterios que los utilizados en

edificios nuevos.

Superficie de techo edificable máxima

Expresada en m2t. Es la definida en la ordenación correspondiente. En las zonas en las que no

se concreta, pero se señalan alineaciones y número de plantas, se calcula multiplicando la

superficie de ocupación por el número de plantas (incluida la baja) que le adjudica el Plan,

añadiendo la que corresponda a los vuelos máximos permitidos, y descontando la superficie

correspondiente a pasajes, soportales u otros espacios de retranqueo obligatorio previstos en

el Plan.

Superficie de techo edificable mínima

Se considera como superficie de techo edificable mínima el 50% de la máxima.

Se tolera la construcción por debajo de la superficie de techo edificable mínima exclusivamente

para la formación de patios de parcela, regularización de alturas de cornisa con edificios

colindantes, creación de pasajes o soportales y resolución de problemas de servidumbres.



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A efectos del cálculo del aprovechamiento materializado la superficie a considerar no será en

ningún caso inferior al 50% de la máxima.

Los planes especiales, parciales, ordenanzas especiales o normas complementarias podrán

establecer excepciones a esta norma general siempre que se den circunstancias que a juicio

del Ayuntamiento las justifiquen.

Superficie total de una actividad

Se entiende por superficie total, la ocupada por una actividad, incluyendo accesos, zona de

público, oficinas, servicios del personal, almacenaje y cualesquiera otras superficies

complementarias.

Superficie útil de una actividad

Se entiende por superficie útil la ocupación por la actividad objeto de licencia, excluyéndose las

oficinas auxiliares, almacén y los servicios propios del personal, siempre que todas ellas estén

separadas de manera permanente de aquella.

Superficie utilizable bajo cubierta

Se considera como tal la superficie de planta bajo cubierta con una altura libre superior a 1,50

m.

Trastero

Espacio complementario vinculado a una vivienda, oficina, local comercial, plaza de garaje, etc.

del mismo edificio, pero sin existir comunicación directa entre ellos, salvo en los casos de plaza

de garaje y viviendas unifamiliares. Su uso exclusivo es el de almacén doméstico o

equivalente, y por esta razón no se permite su utilización para guardar sustancias peligrosas, la

estancia de personas o animales, ni la instalación de agua, aparatos sanitarios, calefacción o

cualquier otro elemento impropio de dicho uso.

Uso dotacional privado: Servicios

Se entienden como comprendidas en dicho uso las siguientes actividades:

1. Las instalaciones de compañías suministradoras de energía y comunicaciones

(Electricidad, Gas, Telefonía, Televisión etc...).

2. En zonas de uso dominante industrial, complejos cuya finalidad específica sea la

prestación de un servicio a la zona o polígono.

3. Las propias de las Corporaciones de Derecho Público (Cámaras, Colegios

Profesionales, etc.) y Asociaciones Profesionales (Sindicatos, Federaciones

Empresariales, etc.).

No tienen el carácter de uso dotacional privado los hoteles, las estaciones de servicio y, en

general, las que correspondan a otros supuestos ya establecidos en la Tabla de Coexistencia

de Usos.



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Las oficinas, agencias bancarias y hostelería, podrían admitirse siempre que estén incluidas en

un complejo del tipo 2 y su actividad tenga directa relación con la prestación general de

servicios a la zona.

Usos dotacionales estanciales

Se consideran así los usos de carácter dotacional que implican pernoctación de cualquier tipo.

A modo de ejemplo se enumeran las siguientes:

• En dotaciones escolares: las residencias de estudiantes, colegios mayores, internados.

• En dotaciones sanitarias: los hospitales y clínicas con estancia de enfermos,

psiquiátricos, residencias de minusválidos.

• En dotaciones asistenciales: las residencias o apartamentos tutelados para ancianos,

residencias juveniles, albergues, centros tutelares de menores, de mujeres maltratadas,

cuarteles, residencias militares, cárceles, centros de acogida temporal. Se entienden

como centros de acogida temporal los de carácter público destinados a albergar por

periodos de tiempo no superiores a 5 años a personas incluidas en actuaciones

concretas de la Administración (respuesta a catástrofes, actuaciones urbanísticas que

requieren alojar temporalmente a la población afectada, programas de alojamiento para

jóvenes, etc.) La Administración podrá prorrogar la estancia cuando subsistan las causas

que obligaron al alojamiento temporal, hasta un plazo total de 10 años.

• En dotaciones deportivas: las residencias de deportistas

• En dotaciones religiosas: las comunidades religiosas, conventos, acogida de peregrinos,

centros de retiro espiritual.

Los alojamientos indicados son en principio colectivos.

Usos dotacionales públicos: Administración pública

Dentro de las instalaciones propias del Estado, Comunidad Autónoma o Ayuntamiento se

denominan así las destinadas a trabajo propiamente administrativo de gestión y atención al

público, asimilable al de oficinas en general.

Usos dotacionales concertados

Actividades dotacionales públicas realizadas en centros de titularidad privada en virtud de un

concierto previo con la Administración regulado por Ley.

3.4. Propuesta de Modif icación

Alineaciones

Pueden ser alineaciones de parcela o de edificaciones, pudiendo ser coincidentes. Las

alineaciones exteriores de parcela definen los límites entre las parcelas de dominio privado y

los espacios libres, vías, calles, plazas, zonas verdes, etc. de uso y dominio público.



16

Las alineaciones exteriores de los edificios, cuando no coinciden con las de parcela, definen

una alineación de fachada vinculante, con el mismo tratamiento ordenancístico que el de una

fachada situada en alineación exterior de parcela, pero retranqueada respecto a ésta.

Altura de la edificación

Expresada como H en metros lineales o como número de plantas B+n quedando definida la

equivalencia entre ambos sistemas en el artículo 181 de las normas. Es la distancia vertical

desde la rasante de referencia a la cara superior del alero (que deberá ser coincidente con la

cara superior del forjado de la última planta).

Altura de Plantas

Se distinguen:

Altura sobre rasante: Expresada como Hr. Es la distancia de la rasante oficial a la cara superior

del forjado de techo de la planta correspondiente.

Altura de pisos: Es la distancia entre las caras inferiores de dos forjados consecutivos. Se

expresa como Hp.

Altura libre de pisos o plantas bajas: Es la distancia de la cara del pavimento a la inferior del

techo de la planta correspondiente. Se expresa como Hl.

Altura libre estricta: Es la distancia de la cara del pavimento a la inferior de cualquier elemento

estructural, cielorraso o de decoración existente por debajo del forjado de techo de la misma

planta.

Casco Histórico

A los efectos de estas Normas Urbanísticas se considera Casco Histórico el recinto delimitado

en la documentación gráfica, incluyendo en el mismo el denominado “Casco Histórico”.

Comercio

COMERCIO DETALLISTA TRADICIONAL

Establecimiento especializado en un género determinado, con atención directa del personal.


a). Hasta 200 m2 de superficie útil.

b) Con más de 200 m2 de superficie útil.

VENTA - EXPOSICIÓN

Comercio detallista que, por las características del género, precisa una gran superficie de

exposición a pesar de suponer una frecuencia escasa de público. (Muebles, vehículos,

instalaciones sanitarias, materiales de construcción...).

AUTOSERVICIO

Establecimiento en el que el cliente selecciona y traslada personalmente la mercancía hasta su

pago en caja única. Cuenta con medios auxiliares (cesta o carrito) exclusivamente en el interior



17

del establecimiento. Si hay secciones con atención directa por el personal, tendrán una

presencia minoritaria.



b) De 400 a 2.000 m2 de superficie útil.

c) De 2.000 a 5.000 m2 de superficie útil.

d) De más de 5.000 m2 de superficie útil.

HIPERMERCADO

Autoservicio de más de 2.000 m2. de superficie útil, planteado para que el acceso del usuario

se realice en automóvil contando con facilidades de transporte de la compra (carrito) hasta el

vehículo.

ESTABLECIMIENTO POR SECCIONES

Instalación comercial que vende géneros diferentes, organizados por secciones con caja

independiente y atención directa del personal. Si hay secciones en autoservicio, tendrán una

presencia minoritaria. No cuenta con facilidades de porte de la compra (carrito).


a) Hasta 2.000 m2 de superficie útil.

b) De 2.000 a 5.000 m2 de superficie útil.

c) De más de 5.000 m2 de superficie útil.

CASH AND CARRY

Autoservicio al por mayor con venta exclusiva a minoristas.



b) Con mas de 500 m2 de superficie útil.

VENTA DIRECTA EN FÁBRICA

Parte de una instalación industrial destinada a la venta de la fabricación propia.

GALERÍA COMERCIAL

Local unitario que alberga establecimientos comerciales detallistas tradicionales que resuelven

y gestionan de forma común aspectos como accesos, servicios, espacios de circulación del

público, etc.

MERCADO

Galería comercial especializada en alimentación.

CENTRO COMERCIAL.

Edificio unitario o conjunto coherente de edificios que alberga establecimientos comerciales de

diversas tipologías que resuelven de forma común aspectos como accesos, aparcamientos,



18

servicios, espacios de circulación del público, etc. Puede incluir actividades no comerciales,

como ocio, restauración, espectáculos... aunque predominando aquéllas.

COMPLEJO MULTIUSO.

Edificio unitario o conjunto coherente de edificios que alberga equipamiento (dotaciones,

comercio, oficinas, etc.). En suelo urbanizable se entienden como constituyentes del

equipamiento los usos complementarios y las reservas obligatorias, tal y como se definen en

los artículos 256 y 258 de las presentes Normas.

CENTRO CÍVICO - COMERCIAL

Complejo multiusos en el que predomina el equipamiento público.

Cota natural del terreno

Se define como tal el estado altimétrico de un predio en el que no se hayan efectuado

movimientos de tierra artificiales (terraplenado, desmontes, perforaciones, etc.).

Si se hubieran ejecutado dichas intervenciones, cota natural sería la del terreno en sus

condiciones primitivas.

Cuerpo constructivo independiente

Se entiende como tal la construcción que tiene independencia estructural y de comunicaciones

verticales respecto a sus contiguas, aún compartiendo el mismo edificio o parcela.

Edificio exclusivo

Es aquel que en todos sus locales desarrolla actividades comprendidas en el mismo uso.

Edificio independiente

Se entiende como tal la construcción que cuenta con un acceso unitario al que se adjudica

número de policía exclusivo.

Supone una cierta independencia funcional y estructural, aunque puede tener ciertos servicios

y elementos comunes con otros edificios (sótanos, instalaciones, etc.).

Entrepiso

Se entiende como entrepiso el forjado construido en el interior de un local en planta baja, con

acceso exclusivamente desde la misma y vinculado funcionalmente a ella.

Entreplanta

Es la planta inmediatamente situada sobre la baja, independiente de ésta, dedicada a

actividades distintas a la de vivienda y que se distingue formalmente del resto de la fachada.

Entresuelo

Se entiende por entresuelo la planta cuyo techo no supera el nivel señalado para las plantas

bajas y cuyo suelo se encuentra sobreelevado respecto de las rasantes.



19

Envolvente máxima

Es el volumen delimitado por las dimensiones siguientes:

A. En planta baja y plantas de pisos las señaladas por las alineaciones de la edificación,

comprendidos los vuelos permitidos en plantas alzadas.

B. El alero, cuyo vuelo será igual al resultado de añadir a las alineaciones reales de la planta

inferior el vuelo máximo permitido en su situación y 15 cm más, salvo en el Área “Casco

Histórico”, donde se regula su propio vuelo máximo.

C. Sendos planos de pendiente igual al 50% desde los bordes de los aleros, limitados por un

plano horizontal situado a 3,60 m. sobre la cara superior del alero.

D. En el ámbito del Plan Especial de Protección del Barrio de las Bodegas la envolvente

máxima será la resultante de unir las alturas de la edificación establecidas en la documentación

gráfica para cada una de las fachadas mediante un plano de pendiente continua.

Intensidad neta de edificación

En m2t/ m2 suelo. El índice de intensidad neta de edificación establece la proporción entre la

superficie de techo edificable (m2t) y la superficie de suelo (en m2s) de la parcela en cuestión

comprendida entre las alineaciones exteriores.

Local independiente en planta baja

Se entiende como tal el que cumple las siguientes condiciones:

1. Disponer de acceso a viario público o espacio libre transitable, no admitiéndose el paso a

través de otros locales o de portales. La fachada al espacio exterior será como mínimo de 1’50

m.

2. Tener un tamaño mínimo de 10 m2 útiles, con la posibilidad de inscribir un círculo de 2 m. de

diámetro.

3. Capacidad para ubicar un negocio que cumpla la normativa exigible de instalaciones

sanitarias, accesibilidad, ventilación, etc.

La posibilidad de división de lonjas en las plantas bajas de los edificios está condicionada al

cumplimiento de los anteriores criterios para cada local resultante.

Quedan exceptuados de esta normativa los locales para instalaciones de las compañías

suministradoras de energía, telecomunicaciones o similares o los que se enclaven en fórmulas

colectivas como galerías comerciales, mercados, etc.

Parcela

Es la unidad de edificación, debiendo ser definidos su tamaño, disposición y condiciones de

construcción por el planeamiento, bien de carácter general (suelo urbano) o parcial (suelo

urbanizable) que contemplará asimismo sus posibilidades de agregación o segregación. En

ambos casos deberá tener contacto directo con la vía o espacio público.

Por su carácter de unidad de edificación la construcción que en ella se establezca obtendrá

licencia con un proyecto unitario, supondrá un solo propietario único o comunidad de



20

propietarios, será estructuralmente independiente de la construcción de las parcelas

colindantes, etc. En aquellos casos en que la ocupación de la parcela quiera hacerse en varias

fases, podrá sustituirse el proyecto unitario de la construcción por otro que contemple al menos

la urbanización y ordenación general de la parcela.

La obligación de la Administración en cuanto infraestructuras, adjudicación de número de

policía, recogida de basuras domiciliaria, concesión de vados, etc. Se entiende establecida

salvo disposición en contrario a nivel de parcela, debiendo resolverse de forma unitaria en los

casos de comunidades.

Potencia

Se entiende por potencia instalada, la suma total de la potencia de todas las máquinas o

elementos dinámicos que intervienen de manera terminante en el proceso industrial o en el

proceso específico de la actividad. Quedan excluidas del cómputo, todos aquellos elementos

que no sean necesarios para el desarrollo de la actividad, pero redundan en una mejor

comodidad de los operarios o del público como pueden ser: calefacciones, aire acondicionado,

ascensores, etc.

Rasantes oficiales

Son los perfiles longitudinales de las vías, plazas o calles definidos en los documentos

oficiales.

Se determinarán para cada parcela a partir de las rasantes de las vías públicas. Para los

terrenos que carecen de contacto con la vía pública el Ayuntamiento indicará las rasantes a

considerar con criterios similares al caso general, pero referido a la cota natural del terreno.

Rasante de referencia

Se determinará en las alineaciones exteriores de parcela. Cuando el edificio no tenga señalada

alineación exterior de parcela (suelo no urbanizable y asimilados), la rasante se determinará a

partir de la cota natural del terreno en contacto con el edificio.

La rasante de referencia se define como una línea horizontal situada en el plano vertical de la

alineación correspondiente y que pase por la cota media de la rasante oficial en el tramo

considerado.

Cuando en una alineación se determinen zonas con distintas alturas, se determinará la rasante

de referencia para cada zona.

En alineaciones o sectores de las mismas, de más de 12 metros de longitud, esta línea no

podrá superar, en ningún punto, a la rasante oficial en más de 1,30 m. Para cumplir esta

limitación se dividirá la alineación en tantos tramos como fuese necesario hasta cumplir la

limitación referida. La longitud mínima de cada tramo será de 6,00 m., admitiéndose en tramos

de esa longitud superar la diferencia citada.

Para los terrenos que por su tamaño, configuración o altimetría así lo requieran, el

Ayuntamiento indicará las rasantes a considerar con criterios similares al caso general.

La Rasante de Referencia se determinará según la siguiente casuística:



21

1. Solares que recaigan a una sola calle

Se determinará la rasante de referencia en la alineación exterior de parcela bien en su totalidad

o bien para cada uno de los tramos que pudieran llegar a definirse según lo expuesto.

2. Solares que recaigan a dos calles no concurrentes.

a) Cuando el Plan no señale divisoria de alturas entre las dos calles:

Se dividirá el solar en dos porciones, de tal forma que la superficie de la porción

ligada a la calle más alta no sea superior al 50% del solar. En cada porción se

operará con los criterios del punto 1.

b) Cuando el Plan señale una divisoria de alturas entre las dos calles:

Se operará como en el caso anterior, pero las porciones las determina la propia

divisoria de alturas.

c) Cuando haya zonas interiores entre las calles con señalamiento específico de altura:

Se podrá optar entre adjudicar a cada zona intermedia la rasante de referencia de

cualquiera de las zonas adyacentes exteriores.

3. Solares que recaigan a dos o más calles concurrentes solares de esquina)

a) Cuando el Plan señale una alineación de referencia de rasante:

Se considerará como solar recayente a una sola calle, obteniendo la rasante de

referencia para la alineación señalada en plano. Esta Rasante servirá para fijar la

altura de la edificación en toda la zona comprendida entre las líneas divisorias de

altura.

b) Cuando el Plan no señale una alineación de referencia de rasante:

Se obtendrán las rasantes de referencia de la calle con rasante oficial más baja,

según lo expuesto en el punto 1. La rasante de referencia de esta calle servirá para

determinar la altura de la edificación en el primer tramo de las calles concurrentes.

Este tramo tendrá una longitud igual a superior a 12 metros. Se repetirá la

sistemática para las siguientes calles, excluyendo de cada una de ellas los tramos

con rasante de referencia obtenidos previamente. En ningún caso se delimitarán

tramos con anchura menor a los 6 metros.

Recinto de guarda de bicicletas

Sala comunitaria dedicada principalmente a la custodia de bicicletas, sillas de ruedas y de niños.

Retranqueo

Es el ancho de la faja de terreno comprendida entre la alineación exterior de parcela y la

alineación exterior de los edificios. Se podrá fijar también un retranqueo a los linderos de la

parcela, finca o como separación entre edificaciones.

Sala comunitaria

Dependencia de un edificio destinada a las actividades y usos propios de la comunidad de vecinos, como

sala de reuniones, o almacenamiento comunitario.

Semisótano



22

Se entiende por semisótano el local o parte del mismo que cumpla las siguientes condiciones:

• La cara inferior del forjado de techo no sobresale en ningún punto más de un metro de la

rasante oficial.

• Cuenta con iluminación y ventilación natural. Los huecos de luz deberán tener una

superficie total no inferior a un doceavo de la que tenga la planta del local.

• Esté en la proyección vertical de una construcción sobre rasante.

• Las partes del local que no cumplan las tres condiciones, se considerarán sótano o

planta baja, según el caso.

Solar

Se considera como tal el terreno que reúne las siguientes condiciones:

• Estar clasificado como urbano o alcanzar dicha condición por ejecución del planeamiento

correspondiente.

• Tener señaladas alineaciones y rasantes.

• No estar edificado, estando prevista su edificación por el planeamiento.

• Contar con los siguientes servicios: acceso pavimentado en todas las alineaciones

exteriores de la parcela señaladas por el planeamiento, alumbrado público,

abastecimiento de agua de la red, evacuación de aguas a la red general de alcantarillado

y suministro de energía eléctrica, todos ellos en cuantía suficiente para la edificación que

el planeamiento permita desarrollar en él.

Sótano

Se entiende por sótano la totalidad o parte de planta cuyo techo se encuentra, en todos sus

puntos, por debajo de la rasante de referencia, no cumpliendo las condiciones señaladas para

los semisótanos.

A los efectos de esta definición debe entenderse como techo la cara inferior del forjado

correspondiente.

Superficie de ocupación

Expresada en m2s. Es la superficie comprendida dentro de los límites definidos por la

proyección vertical sobre el suelo de las alineaciones exteriores e interiores de los edificios,

incluso la edificación subterránea. De esta superficie se excluyen los vuelos permitidos por

ordenanza.

Superficie de techo

Superficie de techo edificable

Expresada en m2t. Indica la suma de todas las superficies cubiertas cerradas de las plantas

situadas sobre rasante, incluyendo edificaciones o cuerpos de edificación auxiliares y los

existentes que se conserven. No computan a estos efectos:



23

• Los sótanos y semisótanos.

• Los entrepisos de las zonas “complementarios de la vivienda”

• Los espacios bajo cubierta en las condiciones definidas en el artículo 148 salvo si se

destinan a uso residencial en cuyo caso computará.

• Espacios cuya altura libre estricta sea inferior a 1´50 m. cuando ésta venga motivada por

la disposición de la cubierta.

• Huecos destinados exclusivamente a conducciones verticales de instalaciones del

edificio.

• Ascensores.

• Rampas de garaje y espacio de espera.

En vivienda colectiva, agrupaciones de viviendas unifamiliares y otros usos de carácter

colectivo que sean asimilables por su tipología y normativa aplicable (hoteles, residencias,

oficinas) tampoco computarán los siguientes supuestos:

• Armarios y cuartos de contadores (agua, electricidad, gas)

• Cuartos para otras instalaciones técnicas (hasta 5 m²t por portal)

• Cuartos de basura (en la dimensión exigida por el Código Técnico)

En vivienda colectiva y otros usos de carácter colectivo que sean asimilables por su tipología

y normativa aplicable (hoteles, residencias, oficinas) no computarán los siguientes espacios:

• Recintos para guarda de bicicletas, sala comunitaria (hasta 2’5 m² útiles por cada

vivienda)

• Los incrementos de anchura de las escaleras respecto a la mínima exigida por este Plan

(exclusivamente de los tramos, mesetas y descansillos correspondientes al desarrollo de

la escalera)

• Los incrementos de superficie del portal respecto a la mínima exigida por este Plan, con

un máximo del 100% de incremento. Para no computar, el incremento debe ubicarse en

el tramo de portal comprendido entre el acceso principal y el núcleo de escaleras o el

ascensor, no incluyéndose en este concepto pasillos de acceso a otros locales o

espacios. El límite máximo de descuento por este concepto es de 20 m² útiles por portal.

Los espacios considerados en los supuestos anteriores deben mantener su carácter colectivo

comunitario, sin posibilidad de ser enajenados o utilizados privativamente.

Para cuantificar los incrementos no computables, el proyecto debe hacer una estimación del

exceso comparando la propuesta con una solución convencional. En el caso de los portales,

aportará una distribución que cumpla la normativa sin modificar las características generales

del proyecto, especialmente la ubicación de escaleras y ascensores.

Cómputo de superficies cubiertas abiertas o semiabiertas

• En general, computa al 25% toda la que tenga un forjado o cubierta en su proyección

vertical hacia arriba, al margen de la distancia a la que se sitúe. En viviendas, se admite



24

sin computar una sola terraza de uso privativo vinculada a habitaciones vivideras,

siempre que alcance los 6 m2 útiles. En los casos de dimensión superior, el exceso

computaría de acuerdo con la norma general.

• A los espacios abiertos construidos con estos criterios de cómputo no le será aplicable la

posibilidad de cerramiento de balcones y terrazas contenida en el artículo 163.A, punto A

de estas Normas. Si el inmueble está en régimen de división horizontal, debe recogerse

en los estatutos de la comunidad la prohibición expresa de cerrarlos.

En vivienda colectiva, no computa la superficie de pasajes, soportales y demás entrantes

enumerados en el artículo 193, siempre que cumplan las condiciones siguientes:

• Que se constituyan en las escrituras del inmueble como de uso público o elementos

comunes no susceptibles de enajenación o arriendo.

• En los de uso comunitario, que estén abiertos al tránsito, por lo que no podrán destinarse

al estacionamiento de vehículos, almacenaje, etc.

Para edificios que no sean de vivienda colectiva se aplicarán los mismos criterios de apertura al

tránsito, uso público o comunitario, debidamente reflejados en las escrituras del inmueble.

Aplicación:

El cómputo de edificabilidad consumida por un edificio existente será el correspondiente al

momento de su construcción y reflejado en la licencia, sin caber la posibilidad de considerarla

inferior por aplicación de esta Norma.

No obstante se permite, sin que compute a efectos de superficie de techo máxima, la ejecución

o ampliación de los elementos comunitarios con los mismos criterios que los utilizados en

edificios nuevos.

Superficie de techo edificable máxima

Expresada en m2t. Es la definida en la ordenación correspondiente. En las zonas en las que no

se concreta, pero se señalan alineaciones y número de plantas, se calcula multiplicando la

superficie de ocupación por el número de plantas (incluida la baja) que le adjudica el Plan,

añadiendo la que corresponda a los vuelos máximos permitidos, y descontando la superficie

correspondiente a pasajes, soportales u otros espacios de retranqueo obligatorio previstos en

el Plan.

Superficie de techo edificable mínima

Se considera como superficie de techo edificable mínima el 30% de la máxima.

Los proyectos de edificación en las zonificaciones residencial ordenación cerrada y abierta

deberán prever una estructura que garantice la materialización del 100% de la superficie techo

prevista por la ordenación. Además de presentar la documentación establecida en el artículo 85

de las normas urbanísticas deberá presentar planos y cálculos de la estructura referentes a

toda la superficie techo permitida por el planeamiento.

Se tolera la construcción por debajo de la superficie de techo edificable mínima exclusivamente

para la formación de patios de parcela, regularización de alturas de cornisa con edificios

colindantes, creación de pasajes o soportales y resolución de problemas de servidumbres.



25

A efectos del cálculo del aprovechamiento materializado la superficie a considerar no será en

ningún caso inferior al 30% de la máxima.

Los planes especiales, parciales, ordenanzas especiales o normas complementarias podrán

establecer excepciones a esta norma general siempre que se den circunstancias que a juicio

del Ayuntamiento las justifiquen.

Superficie total de una actividad

Se entiende por superficie total, la ocupada por una actividad, incluyendo accesos, zona de

público, oficinas, servicios del personal, almacenaje y cualesquiera otras superficies

complementarias.

Superficie útil de una actividad

Se entiende por superficie útil la ocupación por la actividad objeto de licencia, excluyéndose las

oficinas auxiliares, almacén y los servicios propios del personal, siempre que todas ellas estén

separadas de manera permanente de aquella.

Superficie utilizable bajo cubierta

Se considera como tal la superficie de planta bajo cubierta con una altura libre superior a 1,50

m.

Trastero

Espacio complementario vinculado a una vivienda, oficina, local comercial, plaza de garaje, etc.

del mismo edificio, pero sin existir comunicación directa entre ellos, salvo en los casos de plaza

de garaje y viviendas unifamiliares. Su uso exclusivo es el de almacén doméstico o

equivalente, y por esta razón no se permite su utilización para guardar sustancias peligrosas, la

estancia de personas o animales, ni la instalación de agua, aparatos sanitarios, calefacción o

cualquier otro elemento impropio de dicho uso.

Uso dotacional privado: Servicios

Se entienden como comprendidas en dicho uso las siguientes actividades:

1. Las instalaciones de compañías suministradoras de energía y comunicaciones

(Electricidad, Gas, Telefonía, Televisión etc...).

2. En zonas de uso dominante industrial, complejos cuya finalidad específica sea la

prestación de un servicio a la zona o polígono.

3. Las propias de las Corporaciones de Derecho Público (Cámaras, Colegios

Profesionales, etc.) y Asociaciones Profesionales (Sindicatos, Federaciones

Empresariales, etc.).

No tienen el carácter de uso dotacional privado los hoteles, las estaciones de servicio y, en

general, las que correspondan a otros supuestos ya establecidos en la Tabla de Coexistencia

de Usos.



26

Las oficinas, agencias bancarias y hostelería, podrían admitirse siempre que estén incluidas en

un complejo del tipo 2 y su actividad tenga directa relación con la prestación general de

servicios a la zona.

Usos dotacionales estanciales

Se consideran así los usos de carácter dotacional que implican pernoctación de cualquier tipo.

A modo de ejemplo se enumeran las siguientes:

• En dotaciones escolares: las residencias de estudiantes, colegios mayores, internados.

• En dotaciones sanitarias: los hospitales y clínicas con estancia de enfermos,

psiquiátricos, residencias de minusválidos.

• En dotaciones asistenciales: las residencias o apartamentos tutelados para ancianos,

residencias juveniles, albergues, centros tutelares de menores, de mujeres maltratadas,

cuarteles, residencias militares, cárceles, centros de acogida temporal. Se entienden

como centros de acogida temporal los de carácter público destinados a albergar por

periodos de tiempo no superiores a 5 años a personas incluidas en actuaciones

concretas de la Administración (respuesta a catástrofes, actuaciones urbanísticas que

requieren alojar temporalmente a la población afectada, programas de alojamiento para

jóvenes, etc.) La Administración podrá prorrogar la estancia cuando subsistan las causas

que obligaron al alojamiento temporal, hasta un plazo total de 10 años.

• En dotaciones deportivas: las residencias de deportistas

• En dotaciones religiosas: las comunidades religiosas, conventos, acogida de peregrinos,

centros de retiro espiritual.

Los alojamientos indicados son en principio colectivos.

Usos dotacionales públicos: Administración pública

Dentro de las instalaciones propias del Estado, Comunidad Autónoma o Ayuntamiento se

denominan así las destinadas a trabajo propiamente administrativo de gestión y atención al

público, asimilable al de oficinas en general.

Usos dotacionales concertados

Actividades dotacionales públicas realizadas en centros de titularidad privada en virtud de un

concierto previo con la Administración regulado por Ley.

4. Modificación Artículo 65 de las NNUU: Cuadro de Afinidad e Incompatibilidad




27

Permitir en el uso Global Comercial el uso de referencia (uso pormenorizado) Residencial

Unifamiliar según está previsto en la ficha del Sector S7.


Es necesario modificar este artículo para eliminar la contradicción existente entre la tabla del

artículo 65 y la ficha del sector. Según se recoge en la ficha del Sector S-7 éste sector dispone

de un uso dominante Comercial y de un uso complementario Residencial Unifamiliar Adosado

y Aislado. Por otra parte según se establece en los condicionantes obligatorios de la ficha del

sector: La zona sureste se ordenará con el uso residencial unifamiliar continuando así la trama

del Sector R-11 ya desarrollado como suelo urbano. Se trata por tanto de completar la

ordenación residencial unifamiliar del Sector R-11 que queda interrumpida bruscamente por el

límite del sector. Por otra parte tanto los condicionantes topográficos de la zona sureste como

la falta de afecciones acústicas en este ámbito permiten el desarrollo del uso residencial.

Por ello se propone modificar la tabla del artículo 65 permitiendo el uso residencial unifamiliar

como uso compatible.


Se realiza un cuadro, que se aplica con los criterios del artículo anterior, para suelo urbano

incluido en el ámbito de Planes especiales, y para el suelo urbanizable, y que cruza usos

pormenorizados (o de referencia) situados en la columna izquierda de la tabla, con usos

globales (o dominantes) de los sectores del suelo urbanizable, situados en la derecha de la

primera fila de la tabla. Para el suelo no urbanizable, se introduce un cuadro de usos en el

Anexo de las presentes Normas

Uso de referencia (uso pormenorizado) A B C D E F

RESIDENCIAL ORDENACION CERRADA � ��

RESIDENCIAL ORDENACION ABIERTA � � �� 4

RESIDENCIAL UNIFAMILIAR � � � �� 4

RESIDENCIA ESTUDIANTES � ��

DOTACIÓN RESIDENCIAL NO VIVIENDA � � 1 ��

COMPLEMENTARIO DE LA VIVIENDA � � ��

HOTEL � � � � � �

BODEGA � ��

COMERCIAL � ��

COMERCIAL GRANDES SUPERFICIES ��

MERCADO DE ABASTOS � ��

MERCADO MAYORISTAS ��

CASH & CARRY � ��

OFICINAS � � �� 2 � ��

INDUSTRIAL ��

TALLER INDEPENDIENTE (excepto automóvil) � ��

MATADERO ��

ALMACENADO � ��

AUTOMÓVIL: EXPOSICIÓN Y VENTA � ��

TALLER AUTOMÓVIL � ��

ESTACIÓN DE SERVICIO � ��



28

APARCAMIENTO DE TURISMOS EN EDIFICIO � ��

COCHERA, HANGAR ��

ENSEÑANZA (infantil, primaria, secundaria) � � 1 ��

GUARDERÍA � � 1 �� 1 ��

CENTRO ESTUDIOS UNIVERSITARIOS � � ��

FORMACIÓN PROFESIONAL � � ��

TALLERES OCUPACIONALES � ��

DOTACIÓN CULTURAL � � 1 1 � �

SANITARIO: CONSULTORIO, DISPENSARIO � � �� 1 � ��

SANITARIO: CLÍNICA, HOSPITAL � � ��

ADMINISTRACIÓN PÚBLICA � � �� 1 � ��

SERVICIOS PRIVADOS � � �� 1 � ��

SERVICIOS PÚBLICOS � � 1 1 � �

DOTACIÓN ASISTENCIAL NO RESIDENCIAL � � 1 1 � ��

DOTACIÓN POLÍGONO INDUSTRIAL ��

DOTACIÓN RELIGIOSA � � 1 ��

DOTACIÓN DEPORTIVA � � 1 1 � ��

ESPECTÁCULOS / DISCOTECA � ��

RESTAURANTES - BARES � � � � � �

Uso dominante del sector o zona (uso global)

A.-RESIDENCIAL MIXTO

B.-RESIDENCIAL UNIFAMILIAR

C.- RESIDENCIAL UNIFAMILIAR DISPERSO

D.- INDUSTRIAL

E.- COMERCIAL

F.- BODEGA

CUADRO DE AFINIDAD E INCOMPATIBILIDAD � - PERMITIDO � - PROHIBIDO 1 - PERMITIDO COMO DOTACIÓN DEL SECTOR 2 - VINCULADOS AL USO DOMINANTE 3 - SI SE ADMITEN USOS PRIVADOS EN LA ZONA 4 - EN FUNCIÓN DEL IMPACTO PREVISIBLE


Se realiza un cuadro, que se aplica con los criterios del artículo anterior, para suelo urbano

incluido en el ámbito de Planes especiales, y para el suelo urbanizable, y que cruza usos

pormenorizados (o de referencia) situados en la columna izquierda de la tabla, con usos

globales (o dominantes) de los sectores del suelo urbanizable, situados en la derecha de la

primera fila de la tabla. Para el suelo no urbanizable, se introduce un cuadro de usos en el

Anexo de las presentes Normas.

Uso de referencia (uso pormenorizado) A B C D E F

RESIDENCIAL ORDENACION CERRADA � ��

RESIDENCIAL ORDENACION ABIERTA � � �� 4

RESIDENCIAL UNIFAMILIAR � � � �� 4 4

RESIDENCIA ESTUDIANTES � ��

DOTACIÓN RESIDENCIAL NO VIVIENDA � � 1 ��

COMPLEMENTARIO DE LA VIVIENDA � � ��

HOTEL � � � � � �

BODEGA � ��



29

COMERCIAL � ��

COMERCIAL GRANDES SUPERFICIES ��

MERCADO DE ABASTOS � ��

MERCADO MAYORISTAS ��

CASH & CARRY � ��

OFICINAS � � �� 2 � ��

INDUSTRIAL ��

TALLER INDEPENDIENTE (excepto automóvil) � ��

MATADERO ��

ALMACENADO � ��

AUTOMÓVIL: EXPOSICIÓN Y VENTA � ��

TALLER AUTOMÓVIL � ��

ESTACIÓN DE SERVICIO � ��

APARCAMIENTO DE TURISMOS EN EDIFICIO � ��

COCHERA, HANGAR ��

ENSEÑANZA (infantil, primaria, secundaria) � � 1 ��

GUARDERÍA � � 1 �� 1 ��

CENTRO ESTUDIOS UNIVERSITARIOS � � ��

FORMACIÓN PROFESIONAL � � ��

TALLERES OCUPACIONALES � ��

DOTACIÓN CULTURAL � � 1 1 � �

SANITARIO: CONSULTORIO, DISPENSARIO � � �� 1 � ��

SANITARIO: CLÍNICA, HOSPITAL � � ��

ADMINISTRACIÓN PÚBLICA � � �� 1 � ��

SERVICIOS PRIVADOS � � �� 1 � ��

SERVICIOS PÚBLICOS � � 1 1 � �

DOTACIÓN ASISTENCIAL NO RESIDENCIAL � � 1 1 � ��

DOTACIÓN POLÍGONO INDUSTRIAL ��

DOTACIÓN RELIGIOSA � � 1 ��

DOTACIÓN DEPORTIVA � � 1 1 � ��

ESPECTÁCULOS / DISCOTECA � ��

RESTAURANTES - BARES � � � � � �

Uso dominante del sector o zona (uso global)

A.-RESIDENCIAL MIXTO

B.-RESIDENCIAL UNIFAMILIAR

C.- RESIDENCIAL UNIFAMILIAR DISPERSO

D.- INDUSTRIAL

E.- COMERCIAL

F.- BODEGA

CUADRO DE AFINIDAD E INCOMPATIBILIDAD � - PERMITIDO � - PROHIBIDO 1 - PERMITIDO COMO DOTACIÓN DEL SECTOR 2 - VINCULADOS AL USO DOMINANTE 3 - SI SE ADMITEN USOS PRIVADOS EN LA ZONA 4 - EN FUNCIÓN DEL IMPACTO PREVISIBLE

5. Modificación Artículo 69 de las NNUU: Calificación Energética de las Viviendas y Calificación Passivhaus




30

Corregir el artículo para actualizar las exigencias técnicas que deben cumplir las edificaciones

conforme al estándar Passivhaus, adecuándolas a los sucesivos cambios normativos

realizados hasta la fecha. También se completan los requisitos para justificar el cumplimiento

de dicho estándar.


Los requerimientos del estándar de edificios de consumo energético casi nulo Passivhaus se

han actualizado recientemente flexibilizando los cumplimientos de demanda a través de la

carga de calefacción y refrigeración y matizando en las demandas de refrigeración las

demandas latentes. Por otra parte con motivo de la entrada en vigor de la

Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas se ha

considerado necesario regular las exigencias para edificios de consumo energético casi nulo en

rehabilitación bajo el estándar Enerphit. Por ello se han diferenciado las condiciones para obra

de nueva construcción y para obra de rehabilitación.

Por otra parte en relación a los criterios de bioconstrucción debido a la dificultad de documentar

la energía incorporada de la mayoría de los materiales de construcción y a la ambigüedad de la

regulación del artículo respecto a los criterios de integración paisajística se considera más

adecuado establecerlos como recomendaciones en lugar de como obligaciones.

Respecto a los criterios bioclimáticos recomendados se introduce uno nuevo referente al

aprovechamiento del agua pluvial.

Finalmente también se ha introducido como posibilidad para acreditar el cumplimiento de los

estándares la opción de aportar documentación acreditativa y justificativa no siendo

imprescindible pasar por el trámite de la certificación.


En cumplimiento de lo establecido en el Real Decreto 47/2007 se deberá certificar energéticamente las

viviendas de nueva construcción o que se sometan a procesos integrales de reforma. En el término

Municipal de Villamediana de Iregua todas las viviendas de nueva construcción deberán disponer de una

calificación energética tipo B o superior.

A su vez en el plan se introduce la calificación Passivhaus que se fundamente en un consumo muy bajo

de energía para calefacción y refrigeración, estableciéndose una mejora del 60% respecto al consumo

estándar de un edificio nuevo con la mejor clasificación energética posible: clase A.

Según la definición del proyecto de investigación europeo “Passive-on”, la casa Passivhaus en el clima

mediterráneo tiene que cumplir las siguientes condiciones:

• Demanda de energía útil para calefacción máxima de 15 kWh/m2a.

• Demanda de energía útil para refrigeración máxima de 15 kWh/m2a.

• La envuelta exterior del edificio no puede tener una estanqueidad más alta de 1,0/h (medida con

una presión de 50 Pascales).



31

• Consumo de energía primaria para calefacción, refrigeración, ACS y electricidad máximo de

120kWh/m2a.

A su vez en el caso de Villamediana de Iregua se introducen dos condiciones más:

• Construcción de un 50% de la obra con materiales de baja energía incorporada (<6MJ/kg) y de

origen natural.

• Integración paisajística de las viviendas, mediante cubiertas vegetales, edificaciones

semienterradas o apantallamientos vegetales.

El Ayuntamiento impulsará el cumplimiento respecto del porcentaje de viviendas Passivhaus,

estableciendo una reserva en sectores residenciales mínima del 10% y cumpliendo este tipo de

calificación energética en todos los nuevos edificios dotacionales públicos.

La acreditación del cumplimiento de la calificación Passivhaus se deberá realizar mediante

presentación de certificado acreditativo emitido por un organismo oficial reconocido por el

Ministerio de Industria como pueda ser el IDAE o el Passivhaus Institut en caso de ser

acreditado oficialmente.


En cumplimiento de lo establecido en el Real Decreto 47/2007 se deberá certificar energéticamente las

viviendas de nueva construcción o que se sometan a procesos integrales de reforma. En el término

Municipal de Villamediana de Iregua todas las viviendas de nueva construcción deberán disponer de una

calificación energética tipo B o superior.

A su vez en el plan se introduce la calificación energética Passivhaus como estándar de edificio de

consumo energético casi nulo, que supone una reducción de un 85% de consumo energético respecto a

un edificio convencional.

Las exigencias técnicas que debe cumplir la edificación de nueva construcción conforme al estándar

Passivhaus y en rehabilitación conforme al estándar Enerphit son los siguientes:

• Demanda específica de calefacción ≤15 kWh/m2a (nueva construcción) ≤25 kWh/m2a

(rehabilitación)

• O alternativamente carga de calefacción ≤10 W/m2 (nueva construcción)

• Demanda refrigeración total ≤15 kWh/m2a + 0,3 W/(m2aK) x DDH (nueva construcción)

• O alternativamente carga de refrigeración ≤10 W/m2 Y Demanda de Refrigeración ≤4 kWh/(m2aK) x

ϑe + 2 x 0,3 W/(m2aK) x DDH - 75 kWh/m2a (nueva construcción)

• Demanda específica de energía primaria para calefacción, refrigeración, agua caliente sanitaria y

electricidad doméstica y auxiliar ≤120kWh/m2a (nueva construcción) ≤120kWh/m2a + ((Qh – 15

kWh/(m2a)) x 1,2) (rehabilitación)

• Valor de hermeticidad n50 en el test de presurización n50 ≤ 0,6 h-1 (nueva construcción) y 1,00 h-1

(rehabilitación).

A su vez se recomienda cumplir los siguientes criterios de bioconstrucción:

• Construcción de un 40% de la obra con materiales de baja energía incorporada (<6MJ/kg) y de

origen natural.



32

• Aprovechamiento máximo de agua pluvial mediante aljibes de recogida de agua y cuando sea

posible de reciclaje de aguas grises para riegos.

• Integración paisajística de la edificación, fomentando el uso de cubiertas vegetales, de edificaciones

semienterradas o apantallamientos vegetales.

El Ayuntamiento impulsará la construcción de edificaciones de consumo energético casi nulo tipo

Passivhaus estableciendo una reserva mínima del 10% de las viviendas previstas en todos los sectores

residenciales y cumpliendo el citado estándar en todos los edificios dotacionales públicos de nueva

construcción y en aquellos que se rehabiliten integralmente.

La acreditación del cumplimiento de la calificación Passivhaus o Enerphit se deberá realizar mediante la

presentación de siguiente documentación justificativa previamente a la concesión de la licencia:

• Memoria explicativa y justificativa de las soluciones adoptadas

• Planos de proyecto donde se definan las envolventes de aislamiento térmico y de hermeticidad en la

edificación, incluyendo todos los detalles constructivos precisos para definir una construcción libre

de puentes térmicos.

• Planos con la definición de los sistemas de climatización, ventilación y electricidad.

• Simulación energética de la edificación mediante programa PHPP (última versión disponible) o

similar, acompañando documentación gráfica justificativa de todos los parámetros introducidos en el

programa.

• Simulación energética de todos los puentes térmicos previstos mediante programa THERM (última

versión disponible) o similar.

• Listado de materiales de construcción y componentes a utilizar en la obra.

A su vez a la finalización de la obra se deberá aportar la siguiente documentación:

• Fotografías de todas las etapas constructivas de la obra donde se documente la ejecución de la

envolvente de aislamiento térmico y de hermeticidad, así como de todos aquellos parámetros del

PHPP que sean necesarios para cumplir las exigencias técnicas del estándar.

• Resultado de los dos tests de presurización a realizar, uno durante la fase de proyecto y otra al final

de la obra.

Toda esta documentación podrá ser sustituida por Certificado Oficial del Passivhaus Institut o de cualquier

organismo oficial reconocido por el Ministerio de Industria como pueda ser el IDAE.

6. Modificación Artículo 83 de las NNUU: Clasificación de las licencias de obra


Introducir una nueva descripción de las licencias para obras de nueva planta estableciendo una

definición para las licencias de obra de nueva planta a partir de la cual sea necesario solicitar

dicha licencia.



33


La modificación de este artículo de la normativa municipal responde a la necesidad de definir el

concepto de obra mayor así como establecer la conveniencia o no de solicitar licencia de obra

para un proyecto completo, en función de su complejidad constructiva y las necesidades de sus

ocupantes, y por tanto completando un vacío legal que había hasta la fecha.


1.- Las licencias de obras de edificación se clasifican en las siguientes categorías:

A.- LICENCIAS PARA OBRAS DE NUEVA PLANTA.

B.- LICENCIAS PARA OBRAS DE REFORMA.

Se conceptuarán como tales:

• Las obras de reforma, ampliación y modificación de estructura y aspecto exterior de las

edificaciones, siempre que no sean obras de las enumeradas como menores.

• Construcción o instalación de servicios, cocinas, escaleras, conductos, etc., en tanto que

modifiquen elementos comunes del edificio.

• Instalación o modificación de ascensores y montacargas.

• Las obras de tabiquería por las que se varíe sustancialmente el destino de las

edificaciones o se modifique el número de viviendas.

• Las obras, inicialmente consideradas como menores, pero cuya intensidad o escala

hagan aconsejable, a juicio del Ayuntamiento, su conceptuación como obras de reforma

o nueva planta, o las obras menores acumuladas o sucesivas sobre una misma

edificación.

C.- LICENCIAS PARA OBRAS MENORES.

Se califican como obras menores las que no resulten incluidas en los apartados anteriores, y

especialmente las siguientes:

Obras que requieren proyecto visado y dirección facultativa:

• Construcciones de barracones y quioscos para exposición y venta.

• Instalación de marquesinas para comercio.

• Construcción de pozos y fosas sépticas (Se admiten sistemas homologados en

sustitución de proyecto).

Obras que requieren dirección facultativa:

• Establecimiento de vallas o cercas de precaución de obras.

• Construcción de puentes, andamios y similares para obras de construcción.

• Ejecución de catas, pozos y senderos de exploración.

• Acodalamiento de fachadas.



34

• Modificación de balcones, repisas, elementos salientes.

• Demolición de edificios de una planta y con altura inferior a 4 m. o exentos de una sola

planta (se exigen dos juegos de fotografías adicionalmente).

• En edificios colectivos, los que supongan cambio de ubicación o aumento de número de

elementos de fontanería (fregaderos, baños...).

Obras que no requieren dirección facultativa:

• Colocación de rótulos, banderas y anuncios luminosos.

• Colocación de anuncios excepto los situados sobre la cubierta de los edificios.

• Colocación de postes.

• Colocación de toldos.

• Construcción, reparación y supresión de vados en las aceras.

• Ocupación provisional de la vía pública.

• Trabajos de nivelación que no alteren en más de un metro las cotas naturales del

terreno, cuando no afecten a vías o cauces públicos.

• Construcción o instalación de barracones de obra.

• Reparación de cubiertas y azoteas.

• Pintura, estuco y reparación de fachadas de edificios no incluidos en catálogos de interés

histórico artístico o sin ordenanza especial.

• Colocación de puertas y persianas en aberturas.

• Colocación de rejas.

• Construcción reparación o sustitución de tuberías de instalaciones, desagües y

albañales.

• Derribo de cubiertos provisionales de una planta y de menos de 50 m2. de superficie.

• Pintura de patios y medianeras que no den a la vía pública y no precisen andamio.

• Blanqueo, empapelado, pintura y estuco de habitaciones, escaleras y portales.

• Reparación y sustitución de solados.

• Demolición y construcción de tabiques o mostradores.

• Colocación de escayolas y chapados.

2.- Las solicitudes de licencia de obras menores requieren para su tramitación ir acompañadas

de un documento en el que se describan escrita y/o gráficamente las obras con indicación de

su extensión y situación así como un presupuesto de las mismas. En los supuestos en que se

exija proyecto o dirección, se presentarán los correspondientes documentos firmados por

facultativo competente y visados por los colegios profesionales respectivos y la hoja de

dirección visada por los correspondientes colegios profesionales.



35


1.- Las licencias de obras de edificación se clasifican en las siguientes categorías:

A.- LICENCIAS PARA OBRAS DE NUEVA PLANTA.


• Cualquier obra de nueva construcción que disponga de una superficie cubierta y/o

cerrada perimetralmente cuya estabilidad pueda suponer un riesgo para los ocupantes o

usuarios de la misma así como cualquier nueva construcción que disponga de más de

cuatro metros de altura, siempre y cuando no se encuentre incluida dentro del apartado

C del presente artículo.

B.- LICENCIAS PARA OBRAS DE REFORMA.


• Las obras de reforma, ampliación y modificación de estructura y aspecto exterior de las

edificaciones, siempre que no sean obras de las enumeradas como menores.

• Construcción o instalación de servicios, cocinas, escaleras, conductos, etc., en tanto que

modifiquen elementos comunes del edificio.

• Instalación o modificación de ascensores y montacargas.

• Las obras de tabiquería por las que se varíe sustancialmente el destino de las

edificaciones o se modifique el número de viviendas.

• Las obras, inicialmente consideradas como menores, pero cuya intensidad o escala

hagan aconsejable, a juicio del Ayuntamiento, su conceptuación como obras de reforma

o nueva planta, o las obras menores acumuladas o sucesivas sobre una misma

edificación.

C.- LICENCIAS PARA OBRAS MENORES.

Se califican como obras menores las que no resulten incluidas en los apartados anteriores, y

especialmente las siguientes:

Obras que requieren proyecto visado y dirección facultativa:

• Construcciones de barracones y quioscos para exposición y venta.

• Instalación de marquesinas para comercio.

• Construcción de pozos y fosas sépticas (Se admiten sistemas homologados en

sustitución de proyecto).

Obras que requieren dirección facultativa:

• Establecimiento de vallas o cercas de precaución de obras.

• Construcción de puentes, andamios y similares para obras de construcción.



36

• Ejecución de catas, pozos y senderos de exploración.

• Acodalamiento de fachadas.

• Modificación de balcones, repisas, elementos salientes.

• Demolición de edificios de una planta y con altura inferior a 4 m. o exentos de una sola

planta (se exigen dos juegos de fotografías adicionalmente).

• En edificios colectivos, los que supongan cambio de ubicación o aumento de número de

elementos de fontanería (fregaderos, baños...).

Obras que no requieren dirección facultativa:

• Colocación de rótulos, banderas y anuncios luminosos.

• Colocación de anuncios excepto los situados sobre la cubierta de los edificios.

• Colocación de postes.

• Colocación de toldos.

• Construcción, reparación y supresión de vados en las aceras.

• Ocupación provisional de la vía pública.

• Trabajos de nivelación que no alteren en más de un metro las cotas naturales del

terreno, cuando no afecten a vías o cauces públicos.

• Construcción o instalación de barracones de obra.

• Reparación de cubiertas y azoteas.

• Pintura, estuco y reparación de fachadas de edificios no incluidos en catálogos de interés

histórico artístico o sin ordenanza especial.

• Colocación de puertas y persianas en aberturas.

• Colocación de rejas.

• Construcción reparación o sustitución de tuberías de instalaciones, desagües y

albañales.

• Derribo de cubiertos provisionales de una planta y de menos de 50 m2. de superficie.

• Pintura de patios y medianeras que no den a la vía pública y no precisen andamio.

• Blanqueo, empapelado, pintura y estuco de habitaciones, escaleras y portales.

• Reparación y sustitución de solados.

• Demolición y construcción de tabiques o mostradores.

• Colocación de escayolas y chapados.

2.- Las solicitudes de licencia de obras menores requieren para su tramitación ir acompañadas

de un documento en el que se describan escrita y/o gráficamente las obras con indicación de

su extensión y situación así como un presupuesto de las mismas. En los supuestos en que se

exija proyecto o dirección, se presentarán los correspondientes documentos firmados por



37

facultativo competente y visados por los colegios profesionales respectivos y la hoja de

dirección visada por los correspondientes colegios profesionales.

7. Modificación Artículo 100 de las NNUU: Clasificación


Corregir el contenido de este artículo modificando la numeración de los puntos 2. Otras

Actuaciones y el punto 3. Actividades, entre sí, y se introduce un nuevo párrafo para la

tramitación especial como declaración responsable. Estas correcciones vienen motivadas por

las modificaciones y actualizaciones legislativas en materia de actividades comerciales


Según lo establecido en la Ley 12/2012 de 26 de diciembre de medidas urgentes de liberación

del comercio tiene como objetivo impulsar y dinamizar la actividad comercial mediante la

eliminación de cargas administrativas que afectan al inicio y ejercicio de la actividad comercial.

Estos beneficios se aplican a las actividades comerciales minoristas y a la prestación de

servicios que se realicen a través de establecimientos permanentes situados en cualquier parte

del territorio nacional, y cuya superficie útil de exposición y venta al público no sea superior a

300 metros cuadrados. No será exigible licencia previa de instalaciones y serán sustituidas por

declaraciones responsables o comunicaciones previas. Por tanto se considera necesario incluir

esta modificación en el articulado y de esta forma actualizar el articulado a la normativa vigente.


Se consideran objeto de tramitación especial como comunicación previa las siguientes

solicitudes para obras o actividades:

1. OBRAS EN EDIFICIOS

1.1. OBRAS DE CONSERVACIÓN

En las que concurran las circunstancias siguientes:

a) No precisen colocación de andamios.

b) No afecten a edificios sometidos a algún régimen de protección.

Se entenderán comprendidas en este apartado la sustitución de elementos dañados por otros

idénticos, así como las obras de limpieza y pintura interior de los edificios o de patios o

medianeras que no den a la vía pública.

1.2. OBRAS DE ACONDICIONAMIENTO MENOR

1.2.1. En viviendas:



38

Obras de demolición y construcción de tabiques, solados, escayolas, chapados, instalación de

fontanería, electricidad, calefacción, saneamiento y otros, pintura, estuco y demás

revestimientos y carpintería interior; en las que concurran las circunstancias siguientes:

a) No impliquen la modificación sustancial de uso de vivienda ni se modifique el

número de viviendas. Se acepta, no obstante, la agrupación de dos viviendas

contiguas.

b) No afecten, modifiquen o incidan en elementos comunes, especialmente

estructura y conductos generales, ni en el aspecto exterior de las edificaciones; ni se

sobrepasen las sobrecargas con las que fueron calculadas.

c) No se trate de edificaciones fuera de ordenación o de edificios afectados por

Ordenanzas de protección de orden I,II,III, o estén en el área “Casco Histórico –

Núcleo”.

1.2.2. En locales no comerciales

Obras de acondicionamiento menor que no afectan a su distribución interior ni estructura, ni a

conductos generales, ni implique una reducción de las condiciones de seguridad contra

incendios, en relación con el cumplimiento de la CTE-DB-SI (estabilidad y resistencia al fuego

de elementos constructivos, instalaciones de detección, alarma y extinción, alumbrado de

emergencia, etc.).

1.2.3. Modificación del aspecto exterior:

En actuaciones individuales que impliquen modificación del aspecto exterior de los edificios por

encima de planta baja (toldos, rejas, cerramiento de balcones, pinturas parciales, doble

acristalamiento o doble carpintería, persianas) en las condiciones del artículo 83.c y con la

documentación en él descrita.

Se entenderán comprendidas en este apartado las viviendas situadas en planta baja o

entresuelo, viviendas adosadas, y en general, cuando no haya distinción de uso respecto de

plantas superiores.

En locales de planta baja estarán comprendidas todas las obras que afectando al aspecto

exterior no impliquen modificación de los elementos volados, salientes y elementos comunes

de la fachada. En este caso no sería necesaria la autorización de la comunidad de propietarios.

2. ACTIVIDADES

2.1. CAMBIO DE TITULARIDAD DE LICENCIAS VIGENTES

Siempre que no se haya modificado la distribución y uso del local para el que se concedió

licencia inicial, ni las medidas correctoras impuestas.

Están exceptuadas el traspaso de actividades recogidas en el Decreto 62/2006 de 10 de

noviembre que no reúnan las condiciones establecidas en la Ley 5/2002 de Protección de

Medio Ambiente de La Rioja, y en el Decreto 62/2006 de 10 de noviembre, por el que se

aprueba el Reglamento de desarrollo del Título I, «Intervención Administrativa», de la Ley



39

5/2002, siempre y cuando no se encuentren incluidas recogidas en la Ley12/2012 de 26 de

diciembre, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados servicios.

2.2. CAMBIO DE ACTIVIDAD PARA LOCALES CON LICENCIA EN VIGOR

Siempre que concurran la totalidad de los siguientes requisitos:

• El cambio se producirá tan solo entre actividades recogidas en la Ley12/2012 de 26 de

diciembre, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados

servicios, inocuas o el paso de una actividad recogida en el Decreto 62/2006 de 10 de

noviembre, a otra inocua.

• La nueva actividad deberá estar permitida en estas Normas.

• El cambio podrá realizarse sin obras, o con ejecución de aquellas para las que se

permite el régimen de comunicación.

• El local deberá cumplir las condiciones establecidas en la CTE-DB-SI.

2.3. APERTURA DE DESPACHOS PROFESIONALES

Están exceptuados aquellos que, necesitando de la instalación de equipos o utillaje especial,

deban ser objeto de autorización específica.

2.4. ACTIVIDADES INOCUAS

Siempre que concurran la totalidad de las siguientes condiciones:

• Que no pueda considerarse como actividad, ni precise de medidas correctoras.

• Que no precise obras de adaptación salvo que estas últimas sean de las comprendidas

en el apartado 1.2.

• La nueva actividad deberá estar permitida por estas Normas respecto a usos permitidos

o tolerados.

El local deberá cumplir las condiciones establecidas en el CTE

2.5. APERTURA DE ACTIVIDADES CONTEMPLADAS EN LA LEY 12/2012 DE 26 DE

DICIEMBRE DE MEDIDAS URGENTES DE LIBERALIZACIÓN DEL COMERCIO Y DE

DETERMINADOS SERVICIOS.

Siempre que concurra la siguiente condición:

• Que no precise obras de un proyecto de obra de conformidad con el artículo 2.2. de la

Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

3. OTRAS ACTUACIONES

3.1. Ajardinamiento, pavimentación, implantación de bordillos, así como las instalaciones

necesarias para su uso o conservación, en espacios libres de dominio privado, siempre que no

se altere en más de 1 m. la rasante del terreno ni se afecte con las obras a ningún servicio o

instalación pública.

3.2. Limpieza, desbroce y nivelación de solares con las mismas limitaciones del apartado

anterior.



40

3.3. Sondeos y prospecciones en terrenos de dominio privado.

3.4. Derribo de edificios de una planta y altura inferior a 4 m. o exentos de una planta.

3.5. Construcción o instalación de barracones de obra en terreno privado.

Se consideran objeto de tramitación especial como declaración responsable las siguientes

solicitudes para obras o actividades:

1. OBRAS Y ACTIVIDADES EN LOCALES PARA DESEMPEÑAR LA ACTIVIDAD

COMERCIAL

Obras que afecten al acondicionamiento de los locales para desempeñar la actividad comercial

cuya superficie útil de exposición y venta al público no sea superior a 300 m2, siempre que no

requieran la redacción de un proyecto de obra de conformidad con el artículo 2.2. de la Ley

38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación y se encuentren incluidas en la

Ley12/2012 de 26 de diciembre, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de

determinados servicios.


Se consideran objeto de tramitación especial como licencias de obra por procedimiento

abreviado las siguientes solicitudes para obras:

1. OBRAS EN EDIFICIOS

1.1. OBRAS DE CONSERVACIÓN

En las que concurran las circunstancias siguientes:

a) No precisen colocación de andamios.

b) No afecten a edificios sometidos a algún régimen de protección.

Se entenderán comprendidas en este apartado la sustitución de elementos dañados por otros

idénticos, así como las obras de limpieza y pintura interior de los edificios o de patios o

medianeras que no den a la vía pública.

1.2. OBRAS DE ACONDICIONAMIENTO MENOR

1.2.1. En viviendas:

Obras de demolición y construcción de tabiques, solados, escayolas, chapados, instalación de

fontanería, electricidad, calefacción, saneamiento y otros, pintura, estuco y demás

revestimientos y carpintería interior; en las que concurran las circunstancias siguientes:

a) No impliquen la modificación sustancial de uso de vivienda ni se modifique el

número de viviendas. Se acepta, no obstante, la agrupación de dos viviendas

contiguas.



41

b) No afecten, modifiquen o incidan en elementos comunes, especialmente

estructura y conductos generales, ni en el aspecto exterior de las edificaciones; ni se

sobrepasen las sobrecargas con las que fueron calculadas.

c) No se trate de edificaciones fuera de ordenación o de edificios afectados por

Ordenanzas de protección de orden I,II,III, o estén en el área “Casco Histórico –

Núcleo”.

1.2.2. En locales no comerciales

Obras de acondicionamiento menor que no afectan a su distribución interior ni estructura, ni a

conductos generales, ni implique una reducción de las condiciones de seguridad contra

incendios, en relación con el cumplimiento de la CTE-DB-SI (estabilidad y resistencia al fuego

de elementos constructivos, instalaciones de detección, alarma y extinción, alumbrado de

emergencia, etc.).

1.2.3. Modificación del aspecto exterior:

En actuaciones individuales que impliquen modificación del aspecto exterior de los edificios por

encima de planta baja (toldos, rejas, cerramiento de balcones, pinturas parciales, doble

acristalamiento o doble carpintería, persianas) en las condiciones del artículo 83.c y con la

documentación en él descrita.

Se entenderán comprendidas en este apartado las viviendas situadas en planta baja o

entresuelo, viviendas adosadas, y en general, cuando no haya distinción de uso respecto de

plantas superiores.

En locales de planta baja estarán comprendidas todas las obras que afectando al aspecto

exterior no impliquen modificación de los elementos volados, salientes y elementos comunes

de la fachada. En este caso no sería necesaria la autorización de la comunidad de propietarios.

2. OTRAS ACTUACIONES

2.1. Ajardinamiento, pavimentación, implantación de bordillos, así como las instalaciones

necesarias para su uso o conservación, en espacios libres de dominio privado, siempre que no

se altere en más de 1 m. la rasante del terreno ni se afecte con las obras a ningún servicio o

instalación pública.

2.2. Limpieza, desbroce y nivelación de solares con las mismas limitaciones del apartado

anterior.

2.3. Sondeos y prospecciones en terrenos de dominio privado.

2.4. Derribo de edificios de una planta y altura inferior a 4 m. o exentos de una planta.

2.5. Construcción o instalación de barracones de obra en terreno privado.

3. ACTIVIDADES

Se consideran objeto de tramitación especial como comunicación previa las siguientes

solicitudes para actividades:

3.1. CAMBIO DE TITULARIDAD DE LICENCIAS VIGENTES



42

Siempre que no se haya modificado la distribución y uso del local para el que se concedió

licencia inicial, ni las medidas correctoras impuestas.

Están exceptuadas el traspaso de actividades recogidas en el Decreto 62/2006 de 10 de

noviembre que no reúnan las condiciones establecidas en la Ley 5/2002 de Protección de

Medio Ambiente de La Rioja, y en el Decreto 62/2006 de 10 de noviembre, por el que se

aprueba el Reglamento de desarrollo del Título I, «Intervención Administrativa», de la Ley

5/2002, siempre y cuando no se encuentren incluidas recogidas en la Ley12/2012 de 26 de

diciembre, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados servicios.

3.2. CAMBIO DE ACTIVIDAD PARA LOCALES CON LICENCIA EN VIGOR

Siempre que concurran la totalidad de los siguientes requisitos:

• El cambio se producirá tan solo entre actividades recogidas en la Ley12/2012 de 26 de

diciembre, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados

servicios, inocuas o el paso de una actividad recogida en el Decreto 62/2006 de 10 de

noviembre, a otra inocua.

• La nueva actividad deberá estar permitida en estas Normas.

• El cambio podrá realizarse sin obras, o con ejecución de aquellas para las que se

permite el régimen de comunicación.

• El local deberá cumplir las condiciones establecidas en la CTE-DB-SI.

Se consideran objeto de tramitación especial como licencia de actividad por procedimiento

abreviado las siguientes solicitudes para actividades:

3.3. APERTURA DE DESPACHOS PROFESIONALES

Están exceptuados aquellos que, necesitando de la instalación de equipos o utillaje especial,

deban ser objeto de autorización específica.

3.4. ACTIVIDADES INOCUAS

Siempre que concurran la totalidad de las siguientes condiciones:

• Que no pueda considerarse como actividad, ni precise de medidas correctoras.

• Que no precise obras de adaptación salvo que estas últimas sean de las comprendidas

en el apartado 1.2.

• La nueva actividad deberá estar permitida por estas Normas respecto a usos permitidos

o tolerados.

El local deberá cumplir las condiciones establecidas en el CTE.

Se consideran objeto de tramitación especial como declaración responsable las siguientes

solicitudes para actividades:

3.5. OBRAS Y ACTIVIDADES EN LOCALES PARA DESEMPEÑAR LA ACTIVIDAD

COMERCIAL CONTEMPLADAS EN LA LEY 12/2012 DE 26 DE DICIEMBRE DE MEDIDAS

URGENTES DE LIBERALIZACIÓN DEL COMERCIO Y DE DETERMINADOS SERVICIOS.



43

Obras que afecten al acondicionamiento de los locales para desempeñar la actividad comercial

cuya superficie útil de exposición y venta al público no sea superior a 300 m2, siempre que no

requieran la redacción de un proyecto de obra de conformidad con el artículo 2.2. de la Ley

38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación y se encuentren incluidas en la

Ley12/2012 de 26 de diciembre, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de

determinados servicios.

Siempre que concurra la siguiente condición:

• Que no precise obras de un proyecto de obra de conformidad con el artículo 2.2. de la

Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

3.6. ACTIVIDADES PECUARIAS MENORES CONTEMPLADAS EN LA ORDEN Nº 1/2013 DE

22 DE ENERO DE LA CONSEJERIA DE AGRICULTURA, GANADERIA Y MEDIO AMBIENTE

DEL GOBIERNO DE LA RIOJA.

8. Modificación Artículo 101 de las NNUU: Procedimiento


Introducir un nuevo punto 1. Licencia de obra menor y licencia de actividad por procedimiento

abreviado, y corregir el punto 2. Comunicación previa para su actualización legislativa en

materia de actividades comerciales


Igual que se ha justificado en el artículo anterior, el objeto de esta modificación es cumplir

según lo establecido en la Ley 12/2012 de 26 de diciembre de medidas urgentes de liberación

del comercio la cual tiene como objetivo impulsar y dinamizar la actividad comercial mediante la

eliminación de cargas administrativas que afectan al inicio y ejercicio de la actividad comercial.

Estos beneficios se aplican a las actividades comerciales minoristas y a la prestación de

servicios que se realicen a través de establecimientos permanentes situados en cualquier parte

del territorio nacional, y cuya superficie útil de exposición y venta al público no sea superior a

300 metros cuadrados. No será exigible licencia previa de instalaciones y serán sustituidas por

declaraciones responsables o comunicaciones previas. Por tanto se considera necesario incluir

esta modificación en el articulado y de esta forma actualizar el articulado a la normativa vigente


1. COMUNICACIÓN PREVIA

El Ayuntamiento dispondrá del modelo correspondiente de comunicación previa en el que se

detallará la documentación a presentar que como mínimo estará compuesta por los siguientes

documentos:

• Memoria Valorada



44

• Comprobante de pago de tasas e impuestos

• Se acompañará de planos de estado actual y de propuesta en los siguientes

casos:

• Obras de reforma que supongan cambios en la distribución, o de ubicación de elementos

como fregaderos y sanitarios.

• Obras de reforma de fachadas de locales en planta baja.

• Obras de reforma en portales.

2. DECLARACIÓN RESPONSABLE

El Ayuntamiento dispondrá del modelo correspondiente de declaración responsable en el que

se detallará la documentación a presentar que como mínimo estará compuesta por la señalada

para comunicaciones previas así como los siguientes documentos:

• Proyecto de obra cuando así lo establezca el artículo 2.2. de la Ley 38/1999 de

5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

• Memoria Justificativa del cumplimiento de la normativa estatal, autonómica y

local, especialmente en lo relativo a Código Técnico de la Edificación,

Reglamento electrotécnico de Baja Tensión, Reglamento de Instalaciones

Térmicas en Edificación, normativa de protección contra el ruido, accesibilidad,

protección contra incendios y gestión de residuos.

Con la fecha de entrada en el registro del órgano competente para conocer de la actuación, se

podrá iniciar la obra o actividad disponiendo el Ayuntamiento de un plazo de 1 mes para que

notificar al interesado la necesidad de que ajuste su actuación a las Normas establecidas para

el tipo de licencia de que se trate.

En ningún caso se entenderán adquiridas por silencio administrativo las actuaciones tramitadas

por este sistema que vayan en contra de la legislación o planeamiento urbanístico, o cuando

por causa de falseamiento u omisión de datos en la solicitud no fuera posible la indicación

municipal antes citada


1. LICENCIA DE OBRA MENOR Y LICENCIA DE ACTIVIDAD POR PROCEDIMIENTO

ABREVIADO



45

El Ayuntamiento dispondrá del modelo correspondiente de procedimiento abreviado en el que

se detallará la documentación a presentar que como mínimo estará compuesta por los

siguientes documentos:

• Memoria Valorada

• Comprobante de pago de tasas e impuestos

• Se acompañará de planos de estado actual y de propuesta en los siguientes

casos:

• Obras de reforma que supongan cambios en la distribución, o de ubicación de elementos

como fregaderos y sanitarios.

• Obras de reforma de fachadas de locales en planta baja.

• Obras de reforma en portales.

• Obras de acondicionamiento de locales

• Obras de instalaciones de electricidad, climatización, ventilación, fontanería y

saneamiento

Con la fecha de entrada en el registro del órgano competente para conocer de la actuación, se

podrá iniciar la obra o actividad disponiendo el Ayuntamiento de un plazo de 1 mes para que

notificar al interesado la necesidad de que ajuste su actuación a las Normas establecidas para

el tipo de licencia de que se trate.

En ningún caso se entenderán adquiridas por silencio administrativo las actuaciones tramitadas

por este sistema que vayan en contra de la legislación o planeamiento urbanístico, o cuando

por causa de falseamiento u omisión de datos en la solicitud no fuera posible la indicación

municipal antes citada.

2. COMUNICACIÓN PREVIA

El Ayuntamiento dispondrá del modelo correspondiente de comunicación previa en el que se

detallará la documentación a presentar.

3. DECLARACIÓN RESPONSABLE

El Ayuntamiento dispondrá del modelo correspondiente de declaración responsable en el que

se detallará la documentación a presentar que como mínimo estará compuesta por la señalada

para comunicaciones previas así como los siguientes documentos:

• Proyecto de obra cuando así lo establezca el artículo 2.2. de la Ley 38/1999 de

5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.



46

• Memoria Justificativa del cumplimiento de la normativa estatal, autonómica y

local, especialmente en lo relativo a Código Técnico de la Edificación,

Reglamento electrotécnico de Baja Tensión, Reglamento de Instalaciones

Térmicas en Edificación, normativa de protección contra el ruido, accesibilidad,

protección contra incendios y gestión de residuos, cuando sea de aplicación en

cada uno de los casos.

9. Modificación Artículo 185 de las NNUU: Retranqueos y variaciones de alineación


Ajustar los retranqueos de la Zona Industrial a las características de cada una de las tipologías

de Industria Adosada o Industria Aislada y a lo establecido en las ordenanzas del Plan Parcial

del Sector I-9 Aprobad definitivamente el 25 de abril de 2003.


El objeto de esta modificación es corregir los errores detectados en los retranqueos

establecidos en el artículo 185 de las N.N.U.U. relativos a la zonificación Industrial y adaptar a

su vez el retranqueo frontal a lo establecido en las ordenanzas del Plan Parcial del Sector I-9.

El artículo 185 establece para Industria Adosada un retranqueo frontal de 8 metros, un

retranqueo lateral de 3 metros y un retranqueo trasero de 3 metros, mientras que para la

Industria Aislada sólo establece un retranqueo frontal de 3 metros y trasero de 3 metros. El

retranqueo lateral que figura en la Industria Adosada pone de manifiesto que en la tabla de

referencia existe un error al haberse invertido los términos de Industria Adosada e Industria

Aislada, ya que la industria adosada por definición no puede tener retranqueo lateral.

Por otra parte el artículo 2.6.2. de las ordenanzas del Plan Parcial del Sector I-9 establece en

su 6º párrafo que “las edificaciones se retranquearán 5 metros respecto a la fachada. En caso

de que la parcela tenga más de una fachada el retranqueo antes indicado se aplicará

exclusivamente en la fachada de menor dimensión, en el resto de fachadas el retranqueo será

de 2 metros. No se finjan retranqueos respecto a los linderos laterales…”

La aplicación de esta ordenanza generaría no obstante una posible falta de uniformidad en la

alineación de las edificaciones industriales ya que en función de la proporción de la parcela y

sus diferentes fachadas las edificaciones se retranquearían 5 o 2 metros. Para conseguir un

retranqueo uniforme de todas las edificaciones sería más adecuado establecer un retranqueo

de fachada frontal de 5 metros en todos los supuestos.

Con objeto de subsanar el error detectado y sintetizar los retranqueos del P.G.M. con los del

Plan Parcial del sector I-9 se considera necesario modificar los retranqueos de manera que la



47

Industria Adosada disponga de un retranqueo frontal de 5 metros y un retranqueo trasero de 3

metros y la Industria Aislada disponga de un retranqueo frontal de 5 metros y lateral y trasero

de 3 metros.


Art ículo 185. Retranqueos y variaciones de la alineación

En la documentación gráfica se señalan los retranqueos obligatorios, respetándose los

siguientes en los supuestos en ausencia de referencia expresa en documentación gráfica.

ZONA USO

Frontal ml Lateral ml

Trasero ml

General Residencial- R. Abierta - - - General Residencial Adosada 3 - 3* General Residencial Aislada 3 3** 3** Centro Histórico Residencial - - -

Industrial Industria Adosada 8*** 3 3 Industrial Industria Aislada 3 - 3

* Salvo en edificación en esquina

** Salvo con la edificación pareada

*** 5 m a zona de servicios técnicos, pasos peatonales, vías pecuarias y zonas

verdes

En las zonas que se planifican con volumetría definida, las alineaciones exteriores, tanto de

parcela como de edificación, son vinculantes, requiriendo su alteración la tramitación de la

figura de planeamiento que corresponda (Estudio de detalle o modificación de Plan General

Municipal).

1. Se admiten retranqueos en la última planta, a modo de áticos, siempre que se garantice el

enlace formal de la fachada con los edificios colindantes.

2. En la planta baja se permiten las siguientes variaciones de la alineación exterior hacia el

interior de la propiedad privada:

A.- Para uso público:

a) Fachadas porticadas formando soportales, siempre que se extienda como

solución para el frente completo entre dos calles.

La luz de paso entre pilares y paramento interior será como mínimo de 3,00 m. y su

altura inferior a 3,60 m.



48

b) Pasajes, en las condiciones expresadas en el artículo 193 de la presente

Normativa.

c) Entrantes coincidentes con accesos a portales o lonjas comerciales. Su

profundidad será, como máximo, 2/3 de su frente y, en todo caso, inferior a 1,50 m.

d) Las correspondientes al espacio de espera horizontal de rampas de garaje.

En todos los casos las condiciones de acabado serán las establecidas en el artículo

194 de la presente Normativa.

B.- Para uso privado:

a) Soportales y porches anexos a espacios libres privados.

b) Pasajes para comunicar con espacios libres privados, que cumplirán con las

proporciones establecidas para los públicos en el artículo 193 de la presente

Normativa.

c) Otros supuestos serán permitidos atendiendo a las circunstancias que concurran

de tamaño, forma, diafanidad, percepción desde vía pública, uso, etc debiendo

quedar regulados en las correspondientes ordenanzas municipales.

Si hay cerramientos de separación de estos espacios respecto a otros libres de uso

público, serán transparentes.

3. Los propietarios de las fincas retranqueadas asumirán los costos del tratamiento como

fachada de las medianeras que queden al descubierto, salvo que éstas se hubieran a su vez

retranqueado. En el otorgamiento de toda licencia de edificación se entenderá incluido este

condicionamiento.

El Ayuntamiento podrá asumir los gastos de limpieza e iluminación de soportales, pasos y

pasajes impuestos por el planeamiento. En el resto de casos los asumirán los propietarios,

salvo reconocimiento expreso por parte del Ayuntamiento de su utilidad para el tránsito público.

4. En el Casco Histórico y edificios con ordenanzas de protección no será de aplicación esta

normativa.

En el resto de zonas (“residencial unifamiliar”, “industrial”, etc.) se estará a lo dispuesto en los

artículos correspondientes.


Art ículo 185. Retranqueos y variaciones de la alineación

En la documentación gráfica se señalan los retranqueos obligatorios, respetándose los

siguientes en los supuestos en ausencia de referencia expresa en documentación gráfica.

ZONA USO



49

Frontal ml Lateral

ml Trasero

ml General Residencial- R. Abierta - - - General Residencial Adosada 3 - 3* General Residencial Aislada 3 3** 3** Centro Histórico Residencial - - -

Industrial Industria Adosada 5 - 3 Industrial Industria Aislada 5 3 3

* Salvo en edificación en esquina

** Salvo con la edificación pareada

En las zonas que se planifican con volumetría definida, las alineaciones exteriores, tanto de

parcela como de edificación, son vinculantes, requiriendo su alteración la tramitación de la

figura de planeamiento que corresponda (Estudio de detalle o modificación de Plan General

Municipal).

1. Se admiten retranqueos en la última planta, a modo de áticos, siempre que se garantice el

enlace formal de la fachada con los edificios colindantes.

2. En la planta baja se permiten las siguientes variaciones de la alineación exterior hacia el

interior de la propiedad privada:

A.- Para uso público:

a) Fachadas porticadas formando soportales, siempre que se extienda como

solución para el frente completo entre dos calles.

La luz de paso entre pilares y paramento interior será como mínimo de 3,00 m. y su

altura inferior a 3,60 m.

b) Pasajes, en las condiciones expresadas en el artículo 193 de la presente

Normativa.

c) Entrantes coincidentes con accesos a portales o lonjas comerciales. Su

profundidad será, como máximo, 2/3 de su frente y, en todo caso, inferior a 1,50 m.

d) Las correspondientes al espacio de espera horizontal de rampas de garaje.

En todos los casos las condiciones de acabado serán las establecidas en el artículo

194 de la presente Normativa.

B.- Para uso privado:

a) Soportales y porches anexos a espacios libres privados.

b) Pasajes para comunicar con espacios libres privados, que cumplirán con las

proporciones establecidas para los públicos en el artículo 193 de la presente

Normativa.

c) Otros supuestos serán permitidos atendiendo a las circunstancias que concurran

de tamaño, forma, diafanidad, percepción desde vía pública, uso, etc debiendo

quedar regulados en las correspondientes ordenanzas municipales.



50

Si hay cerramientos de separación de estos espacios respecto a otros libres de uso

público, serán transparentes.

3. Los propietarios de las fincas retranqueadas asumirán los costos del tratamiento como

fachada de las medianeras que queden al descubierto, salvo que éstas se hubieran a su vez

retranqueado. En el otorgamiento de toda licencia de edificación se entenderá incluido este

condicionamiento.

El Ayuntamiento podrá asumir los gastos de limpieza e iluminación de soportales, pasos y

pasajes impuestos por el planeamiento. En el resto de casos los asumirán los propietarios,

salvo reconocimiento expreso por parte del Ayuntamiento de su utilidad para el tránsito público.

4. En el Casco Histórico y edificios con ordenanzas de protección no será de aplicación esta

normativa.

En el resto de zonas (“residencial unifamiliar”, “industrial”, etc.) se estará a lo dispuesto en los

artículos correspondientes.

10. Modificación Artículo 211 de las NNUU: Otras Instalaciones


Corregir la obligatoriedad de situar bajo rasante todas las instalaciones que se describen en el

primer párrafo del artículo, ya que algunas de las citadas instalaciones no se pueden instalar

bajo el suelo o generan graves problemas de funcionamiento bajo tierra.


El artículo 211 establece en el primer párrafo: En las parcelas de uso dotacional y zonas libres,

se admiten instalaciones tales como centros de transformación, subcentrales telefónicas,

estaciones de repetición, estaciones de regulación y medida de gas, repetidores de telefonía

móvil, y, en general, instalaciones de transformación o repetición de redes de servicios.

Las subcentrales telefónicas, estaciones de repetición y repetidores de telefonía móvil

consisten en instalaciones que se deben ubicar sobre rasante y que en el caso de repetidores

de telefonía móvil disponen de una gran altura para poder propagar las ondas radioeléctricas

de una manera eficaz. Por otra parte en lo que respecta a centros de transformación eléctricos,

en las últimas instalaciones ejecutadas en este municipio, la compañía suministradora ha

insistido en colocar elementos de ventilación sobre rasante para evitar problemas de entradas

de agua.



51

Por todo ello parece incoherente lo establecido en el apartado a) del citado artículo cuando se

refiere a que este tipo de instalaciones cuando se coloquen en zonas libres de uso y dominio

públicos deberán situarse bajo rasante.

Para subsanar esta aparente contradicción se propone modificar la redacción del citado

apartado introduciendo la excepción de su colocación bajo rasante cuando por razones del

propio funcionamiento de la instalación no sea posible ubicarlas bajo rasante debiéndose

justificar técnicamente.


En las parcelas de uso dotacional y zonas libres, se admiten instalaciones tales como centros

de transformación, subcentrales telefónicas, estaciones de repetición, estaciones de regulación

y medida de gas, repetidores de telefonía móvil, y, en general, instalaciones de transformación

o repetición de redes de servicios.

El Ayuntamiento podrá autorizarlas, siempre que estén justificadas en función de las

necesidades zonales de la red de servicios, su diseño sea adecuado e integrado en el entorno,

y se cumplan las condiciones siguientes:

a) En las zonas libres de uso y dominio privados, zonas libres de uso y dominio públicos,

plazas y viario, todas las instalaciones deberán situarse bajo rasante, teniendo las

características adecuadas para soportar las situaciones habituales de carga y las que puedan

darse excepcionalmente. Si se adopta la solución de limitar físicamente el acceso mediante

vallado u otros medios, no será necesaria la previsión de sobrecarga excepcional.

b) En las parcelas de uso dotacional público.

- La superficie máxima de la zona reservada a los usos citados no superará el 5% de

la total de la dotación; la superficie de techo edificable máxima no será tampoco

superior al 5% de la total adjudicada a la parcela.

- En cualquier caso deberá garantizarse que el resto de la dotación cumple con los

estándares mínimos exigibles cuando se trate de sector en suelo urbanizable.

- No podrán superarse las alturas máximas establecidas por la dotación, a excepción

de los mástiles cuya altura no tiene limitaciones siempre que sean elementos de

gran esbeltez. Se entiende que cumple esta condición cuando la relación entre la

superficie de la envolvente de su fuste (comprendiendo el propio elemento resistente

como cualquier otro añadido en forma de escales, vientos, cableado, etc.) expresado

en m2, y la altura del fuste es de 1 a 20 o inferior. La envolvente deberá medirse en

el lugar donde resulte más grande, exceptuando los primeros 6 m. contados desde

la rasante y los soportes de antenas.

- Se mantendrá el carácter y titularidad pública de la parcela, sin perjuicio de su

concesión demanial. No regirán al respecto las dimensiones mínimas de parcela

establecidas en el artículo 180 de las presentes Normas.



52

c) En las parcelas de uso dotacional privado regirán las mismas disposiciones que en el

apartado anterior sin las limitaciones relativas a la titularidad.


En las parcelas de uso dotacional y zonas libres, se admiten instalaciones tales como centros

de transformación, subcentrales telefónicas, estaciones de repetición, estaciones de regulación

y medida de gas, repetidores de telefonía móvil, y, en general, instalaciones de transformación

o repetición de redes de servicios.

El Ayuntamiento podrá autorizarlas, siempre que estén justificadas en función de las

necesidades zonales de la red de servicios, su diseño sea adecuado e integrado en el entorno,

y se cumplan las condiciones siguientes:

a) En las zonas libres de uso y dominio privados, zonas libres de uso y dominio públicos,

plazas y viario, se procurará situar todas las instalaciones bajo rasante salvo cuando por el

propio funcionamiento de las mismas no sea posible esta ubicación siendo necesario una

justificación técnica previa y un estudio de su impacto visual así como de su uso en el ámbito

donde se ubiquen. Tendrán las características adecuadas para soportar las situaciones

habituales de carga y las que puedan darse excepcionalmente. Si se adopta la solución de

limitar físicamente el acceso mediante vallado u otros medios, no será necesaria la previsión de

sobrecarga excepcional. (La superficie destinada a estas instalaciones no será superior al 1%

de la superficie total de zona libre de uso y dominio público.)

b) En las parcelas de uso dotacional público.

- La superficie máxima de la zona reservada a los usos citados no superará el 5% de

la total de la dotación; la superficie de techo edificable máxima no será tampoco

superior al 5% de la total adjudicada a la parcela.

- En cualquier caso deberá garantizarse que el resto de la dotación cumple con los

estándares mínimos exigibles cuando se trate de sector en suelo urbanizable.

- No podrán superarse las alturas máximas establecidas por la dotación, a excepción

de los mástiles cuya altura no tiene limitaciones siempre que sean elementos de

gran esbeltez. Se entiende que cumple esta condición cuando la relación entre la

superficie de la envolvente de su fuste (comprendiendo el propio elemento resistente

como cualquier otro añadido en forma de escales, vientos, cableado, etc.) expresado

en m2, y la altura del fuste es de 1 a 20 o inferior. La envolvente deberá medirse en

el lugar donde resulte más grande, exceptuando los primeros 6 m. contados desde

la rasante y los soportes de antenas.

- Se mantendrá el carácter y titularidad pública de la parcela, sin perjuicio de su

concesión demanial. No regirán al respecto las dimensiones mínimas de parcela

establecidas en el artículo 180 de las presentes Normas.

c) En las parcelas de uso dotacional privado regirán las mismas disposiciones que en el

apartado anterior sin las limitaciones relativas a la titularidad.



53

11. Modificación Artículo 248 de las NNUU: Regulación detallada de las unidades de ejecución


Modificar el contenido del artículo eliminando del listado de unidades en régimen transitorio las

unidades U.E.W.13.08 y U.E.W.13.09 por haberse recibido recientemente las obras de

urbanización de las mismas cumpliendo con todas las obligaciones propias de sus ámbitos de

gestión.


La exclusión de las Unidades de Ejecución U.E.W.13.08 y U.E.W.13.09 como suelo urbano no

consolidado responde a la actualización de la situación de estos terrenos dentro del suelo

urbano de Villamediana de Iregua. Durante la tramitación del vigente Plan General Municipal

estas dos Unidades de Ejecución estaban clasificadas como Suelo Urbano No Consolidado en

Régimen Transitorio, y se encontraban con el proyecto de urbanización aprobado

definitivamente. Con fecha 7 de Junio de 2013 y publicación en el BOR el 17 de Junio de 2013

se aprueba definitivamente el Plan General Municipal de Villamediana de Iregua, y con fecha

5/08/2013 se reciben las obras de urbanización de la Calle Gustavo Adolfo Bécquer común a

estas dos unidades de ejecución. Por tanto se considera suficientemente justificado el

actualizar el listado de las unidades de ejecución que se encontraban en régimen transitorio y

que actualmente se encuentran urbanizadas completamente pasando a formar parte de suelo

urbano consolidado del municipio de Villamediana de Iregua.


Año 2011

Vistas Calle Gustavo Adolfo Bécquer

Año 2014



54

Se señalan a continuación las unidades de ejecución definidas. En todas ellas se concreta el

sistema de actuación propuesto y el plazo de ejecución, entendiendo como origen temporal el

de la aprobación definitiva del presente Plan General Municipal. El ámbito físico de las

unidades se determina en los planos de Ordenanzas y Gestión.

- Las condiciones de edificabilidad son las determinadas en el presente Plan General

Municipal.

- El Aprovechamiento se expresa en m²t del uso característico (m²tuc), que en Suelo Urbano es

el Residencial Ordenación Cerrada o el Residencial Ordenación Abierta.

- El cálculo exacto de los distintos parámetros se ajustará en el documento de gestión

correspondiente en función de los datos más precisos, sin considerarse modificación del Plan.

- Con carácter previo a la aprobación definitiva de los instrumentos de gestión de las Unidades

de Ejecución se deberá pedir autorización al Consorcio de Aguas y Residuos de La Rioja,

relativa a la capacidad de abastecimiento de agua del Subsistema del Bajo Iregua tras el

aumento de capacidad poblacional previsto en la unidad.

Se distinguen en este Plan General Municipal las siguientes unidades de Ejecución:

1. Unidades con instrumento de Gestión y/o Urbanización aprobado, que se consideran en

régimen transitorio y por tanto el Plan General Municipal asume las determinaciones de las

mismas:

U.E. V.13.4. Proyecto de Reparcelación (U-7 de las Normas Subsidiarias) aprobado

y publicado BOR 31/05/05. Inscrito en el Registro y urbanizado parcialmente.

U.E. V.13.8. Proyecto de Compensación (U-23 de las Normas Subsidiarias)

aprobado definitivamente y publicado BOR 3/08/04. Inscrito en el Registro.



Proyecto de Urbanización Aprobado Inicialmente.

U.E. V.13.10. Proyecto de Compensación (U-25 de las Normas

Subsidiarias) aprobado definitivamente y publicado BOR 14/08/09. Inscrito en el

Registro. Proyecto de Urbanización Aprobado Inicialmente.







U.E. W.13.1. Proyecto de Reparcelación (U-67 de las Normas Subsidiarias)

aprobado y publicado BOR10/01/02. Inscrito en el Registro.



55

U.E. W.13.08. Proyecto de Compensación (U52 de las Normas Subsidiarias)

aprobado definitivamente y publicado BOR 15/04/10. Inscrito en el Registro,

actualmente en proceso de urbanización.

U.E. W.13.09. Proyecto de Reparcelación (U53 de las Normas Subsidiarias)

aprobado definitivamente y publicado BOR 15/04/10. Inscrito en el Registro,

actualmente en proceso de urbanización.


Se señalan a continuación las unidades de ejecución definidas. En todas ellas se concreta el

sistema de actuación propuesto y el plazo de ejecución, entendiendo como origen temporal el

de la aprobación definitiva del presente Plan General Municipal. El ámbito físico de las

unidades se determina en los planos de Ordenanzas y Gestión.

- Las condiciones de edificabilidad son las determinadas en el presente Plan General

Municipal.

- El Aprovechamiento se expresa en m²t del uso característico (m²tuc), que en Suelo Urbano es

el Residencial Ordenación Cerrada o el Residencial Ordenación Abierta.

- El cálculo exacto de los distintos parámetros se ajustará en el documento de gestión

correspondiente en función de los datos más precisos, sin considerarse modificación del Plan.

- Con carácter previo a la aprobación definitiva de los instrumentos de gestión de las Unidades

de Ejecución se deberá pedir autorización al Consorcio de Aguas y Residuos de La Rioja,

relativa a la capacidad de abastecimiento de agua del Subsistema del Bajo Iregua tras el

aumento de capacidad poblacional previsto en la unidad.

Se distinguen en este Plan General Municipal las siguientes unidades de Ejecución:

1. Unidades con instrumento de Gestión y/o Urbanización aprobado, que se consideran en

régimen transitorio y por tanto el Plan General Municipal asume las determinaciones de las

mismas:

U.E. V.13.4. Proyecto de Reparcelación (U-7 de las Normas Subsidiarias) aprobado

y publicado BOR 31/05/05. Inscrito en el Registro y urbanizado parcialmente.





Proyecto de Urbanización Aprobado Inicialmente.




MODIFICACION PUNTUAL Nº1 PGM VILLAMEDIANA DE IREGUADocumento para la Aprobación Inicial

Ayuntamiento de Villamediana de Iregua, La Rioja

U.E. V.13.11.


Registro. Proyecto de Urbanización Aprobado In

U.E. V.13.12.



U.E. W.13.1.


12. Tramitación

La tramitación y aprobación se realizará de acuerdo al procedimiento establecido en los

artículos 87 y 88 de la LOTUR, con notificación expresa a los

durante el periodo de exposición pública.

13. Conclusión

Con todo lo expuesto se considera suficientemente argumentada la modificación presentada y

se solicita sea tramitada y aprobada de acuerdo al procedimiento establecido por

vigente.

Villamediana de Iregua, Febrero

Esteban Pardo Calderón

Arquitecto Nº 826 del C.O.A.R.

MODIFICACION PUNTUAL Nº1 PGM VILLAMEDIANA DE IREGUADocumento para la Aprobación Inicial

Ayuntamiento de Villamediana de Iregua, La Rioja







U.E. W.13.1. Proyecto de Reparcelación (U-67 de las Normas Subsidiarias)



artículos 87 y 88 de la LOTUR, con notificación expresa a los propietarios de los terrenos

durante el periodo de exposición pública.


se solicita sea tramitada y aprobada de acuerdo al procedimiento establecido por

Febrero de 2016

Arquitecto Nº 826 del C.O.A.R.

MODIFICACION PUNTUAL Nº1 PGM VILLAMEDIANA DE IREGUA


56

28 de las Normas


29 de las Normas


7 de las Normas Subsidiarias)


propietarios de los terrenos


se solicita sea tramitada y aprobada de acuerdo al procedimiento establecido por la legislación



57

MODIFICACIÓN PUNTUAL Nº1 P.G.M. VILLAMEDIANA DE IREGUA · una serie de deficiencias y errores en...

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