Monografia Porto Maravilhannn

5/21/2018 Monografia Porto Maravilhannn

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IBMECDF

MBA FINANAS

SRGIO LOPES CABRAL

OPERAO URBANA CONSORCIADA DA REGIO DO

PORTO DO RIO DE JANEIRO PORTO MARAVILHA


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SRGIO LOPES CABRAL

OPERAO URBANA CONSORCIADA DA REGIO DO

PORTO DO RIO DE JANEIRO PORTO MARAVILHA

Trabalho de Concluso de Curso comorequisito parcial para obteno docertificado de MBA Finanas

Orientador: Prof. MAURO MONTEIRODE MIRANDA.


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SUMRIO

Lista de Abreviaturas 4

Lista de Figuras e Grficos 5

Resumo 6

1 INTRODUO 7

2 OBJETIVOS 8

3 JUSTIFICATIVA 9

4 FUNDAMENTAO TERICA 11

4.1 Conceito de Operao Urbana Consorciada 11

4.2 Certificados de Potencial Adicional de Construo CEPACs 12

4.3 Operaes Urbanas Consorciadas no Brasil 13

5.1 Anlise de Viabilidade Econmica 15

5 METODOLOGIA 22

6 DESENVOLVIMENTO DO PROBLEMA 23

6.1 Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de Janeiro 23

6.2 Mercado de Shopping Center no Brasil 30


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Abreviaturas

A.E.I.U rea Especial de Interesse Urbanstico

ABL rea Bruta Locvel

ABRASCE Associao Brasileira de Shopping Center

BNDES Banco Nacional de Desenvolvimento

CAB Coeficiente de Aproveitamento Bsico

CAM Coeficiente de Aproveitamento Mximo

CAPM Modelo de Precificao de Ativos

CDU Cesso de Direito de Uso

CDURP Companhia de Desenvolvimento Urbano da Regio do Porto do Rio de

Janeiro

CEPAC Certificado de Potencial Adicional Construtivo

CVM Comisso de Valores Mobilirios

EMURB Empresa Municipal de Urbanizao de So Paulo

FCD Fluxo de Caixa Descontado

OUC Operao Urbana Consorciada

SELIC Taxa Bsica de Juros

IBOVESPA ndice da Bolsa de Valores de So Paulo

NOI Net Operational Income (Resultado Operacional)

TMA Taxa Mnima de Atratividade

TIR Taxa Interna de Retorno

VPL Valor Presente Lquido

WACC Custo mdio ponderado de capital


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Lista de Figuras

Figura 01 Delimitao da A.E.I.U.

Figura 02 Mapa de Delimitao dos Sub-setores

Figura 03 Mapa de Delimitao das Faixas de Equivalncias

Figura 04 Demonstrao de potencial Adicional Construtivo

Figura 05 Crculo Virtuoso da OUC da Regio do Porto do Rio de Janeiro

Figura 06- rea correspondente a Sub-setor B2 e Faixa de Equivalncia B1

Tabelas

Tabela 1 Operaes Urbanas Consorciadas no Brasil

Tabela 2 Paramtros Urbansticos

Tabela 3 Quadro de Potencial Adicional de Construo / CEPAC

Tabela 4 Distribuio Regional dos Shoppings no Brasil

Tabela 5 Fluxo de Caixa Descontado Shopping Alfa

Grficos

Grfico 01 Evoluo do Faturamento de Shoppings Centers no Brasil

Grfico 02 Participao das Vendas de Shopping no Varejo


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RESUMO

Este trabalho explora o conceito de Operao Urbana Consorciada no Brasil

bem como um panorama das Operaes j existentes demonstrando as legislaes

que criaram esse instrumento. O trabalho traz ainda uma anlise econmico

financeira de um projeto de um shopping center na rea Especial de Interesse

Urbanstico da operao urbana consorciada da regio do porto do Rio de Janeiro. A

anlise financeira buscou demonstrar a utilizao dos parmetros urbansticos

definidos na Lei Complementar n 101/2009 para avaliar a viabilidade de um

shopping center incorporando o custo do CEPAC e o beneficio das intervenes

previstas na operao.

Palavras chaves: Operao Urbana Consorciada, CEPAC, viabilidadeeconmico-financeira de um shopping center.

ABSTRACT

This paper explores the concept of urban consortial operation in Brazil as well

as an overview of existing operations explaining the laws that created this

instrument. The work also contains financial analysis of a shopping mall project in

the Urban Area of Special Interest urban consortial operation of the port area of Rio

de Janeiro. The financial analysis sought to demonstrate the use of urban

parameters defined in Lei Complementar (type of law) no. 101/2009, which

evaluates the feasibility of incorporating a shopping mall contrasting with the cost

of CEPAC and advantage of the planned operation.


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1 Introduo

Operao urbana consorciada um instrumento previsto no Estatuto das

Cidades Lei n 10.257/2001 que permite a realizao de um conjunto de

intervenes e medidas coordenadas por um municpio, com a participao dos

proprietrios, moradores, usurios permanentes e investidores privados, tendo por

objetivo alcanar, em rea especfica, transformaes urbansticas estruturais,melhorias sociais e a valorizao ambiental.

Permite tambm que os municpios outorguem onerosamente um direito de

construir rea acima dos limites bsicos estabelecidos na legislao municipal.

Assim, mediante pagamento, o interessado adquire o direito de aumentar a rea de

construo, ou pode ainda modificar o uso do imvel, sempre de acordo com regraspr-estabelecidas em legislao especfica.

O Estatuto prev ainda a emisso pelo municpio, atravs de lei especfica, de

certificados de potencial adicional de construo (CEPACs), que sero alienados em

leilo ou utilizados diretamente no pagamento das obras necessrias prpria

operao.O Brasil possui atualmente apenas trs operaes urbanas consorciadas que

utilizam o instrumento CEPAC como securitizao do direito de construir, so elas:

Faria Lima, com 650.000 CEPACs emitidos; gua Espraiada, com 3.750.000

CEPACs emitidos e Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de

Janeiro, com 6.436.722 CEPACs, sendo que as duas primeiras na capital de SoPaulo e a ltima na cidade do Rio de Janeiro.

Apesar de previsto na legislao o instrumento Operao Urbana

Consorciada ainda pouco usado e conhecido no Brasil, diante disso este trabalho


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2 Objetivos

2.1 Principal

Apresentar e analisar a operao urbana consorciada da regio do Porto do

Rio de Janeiro.

Responder uma pergunta recorrente dos investidores do mercado imobilirio

sobre a capacidade dos fluxo dos empreendimentos suportarem o pagamento dos

Certificados de Potencial Adicional Construtivos, j que sero mais um custo para os

desenvolvedores de projetos imobilirios.

2.2 Especficos

Analisar operaes urbanas consorciadas no Brasil e a utilizao dos

certificados de potencial adicional construtivo como instrumento de cobrana de

contrapartida.

Avaliar a viabilidade econmica de projeto de shopping center na regio em

que ser realizada a operao urbana consorciada da regio do Porto do Rio deJaneiro, dada a condio de aquisio dos CEPACs.


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3 Justificativa

As operaes urbanas consorciadas so mecanismos urbansticos que

permitem que a municipalidade revitalize reas degradadas da cidade sem onerar o

tesouro municipal, utilizando a cobrana do direito de construir atravs dos CEPACs

como captador de recursos para tal. Dessa forma alm de aumentar sua

arrecadao de impostos divide com o setor privado o custo da revitalizao.

A tendncia que cada vez mais municpios recorram a esse instrumento

para realizarem suas revitalizaes. Porm esse conceito de operao urbana

consorciada bem como a utilizao de CEPACs ainda pouco difundido.

Alm disso, a venda e a valorizao dos CEPACs esto diretamente

relacionadas expectativa de valorizao imobiliria da regio e os usurios de

CEPACs, seja ele desenvolvedor imobilirio ou proprietrio de imvel na regio alvo

da revitalizao, s iro investir no CEPAC se existir viabilidade econmica do

empreendimento mesmo inserindo o custo do certificado. Para o investidor fazer

suas anlises de viabilidade preciso entender o instrumento CEPAC e a sua

utilizao em determinada operao.

A operao urbana consorciada da regio do porto do Rio de Janeiro a

maior operao urbana consorciada em tamanho e quantidade de CEPAC e est

localizada numa regio central, zona porturia, de uma das cidades mais

importantes do pas, o Rio de Janeiro.

Existe uma expectativa muito grande do mercado imobilirio em geral deinvestimento na regio do porto do Rio de Janeiro dada a localizao e os eventos

internacionais que a cidade est por receber, Copa do Mundo de Futebol em 2014 e

Jogos Olmpicos em 2016.


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Com esse cenrio torna-se relevante estudar o tema para esclarecer o

conceito de operao urbana consorciada e a utilizao do CEPAC bem como a

viabilidade de empreendimento na maior operao urbana consorciada do pas,

considerando tambm a importncia do setor de shopping center e o fato de no

existir este tipo de empreendimento na regio da operao .


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4 - Fundamentao Terica

4.1 Conceito de Operao Urbana Consorciada

Operao urbana consorciada segundo o Estatuto da Cidade Lei n

10.257/2001 o conjunto de intervenes e medidas coordenadas pelo Poder

Pblico municipal, com a participao dos proprietrios, moradores, usurios

permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcanar em uma rea

transformaes urbansticas estruturais, melhorias sociais e a valorizao ambiental.

As operaes permitem que as cidades revitalizem suas reas degradadas ou

criarem novos vetores de crescimento, trazendo assim ganho na qualidade de vida

de seus habitantes.

importante destacar que o Estatuto das Cidades determina que o poder

pblico coordene as intervenes a serem implementadas e que as Operaes

devem ser criadas, por lei municipal especfica, de acordo com o Plano Diretor. Com

isso, a responsabilidade da implementao da operao fica a cargo da

municipalidade.

Ainda segundo o Estatuto a lei municipal especfica que cria a operao

urbana consorciada dever conter no mnimo:

definio da rea a ser atingida;

programa bsico de ocupao da rea;

programa de atendimento econmico e social para a populao diretamente

afetada pela operao;

finalidades da operao;


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Essas exigncias ajudam a aumentar a tranparncia no processo de criao

da operao, alm de ampar-lo com critrios tcnicos que permitam demonstrar a

viabilidade da operao.

importante colocar tambm que a operao urbana prev cobrana de

contrapartida dos proprietrios de imveis e esses recursos tm que ser

necessariamente utilizados no pagamento das intervenes da prpria operao,

conforme disciplina a lei, isso permite que a municipalidade no tenha que onerar o

tesouro municipal para arcar com os custos das intervenes e por outro lado o

pagador da contrapartida ter a garantia de que o recurso que ele desembolssou

ser revertido em melhoria do seu patrimnio com consequente valorizao

imobiliria.

Alm disso, existe um ganho para o municpio na arrecadao de impostos j

que as tendncias das reas revitalizadas o aumento no nmero de unidades de

empreendimentos imobilirios, bem como a requalificao dos empreendimentos j

existentes.

4.2 Certificados de Potencial Adicional de Construo - CEPACs

O Estatuto da Cidade criou os CEPACs e autoriza que a municipalidade

poder prever na operao a emisso de quantidade determinada de certificados de

potencial adicional de construo, que sero alienados em leilo ou utilizados

diretamente no pagamento das obras necessrias prpria operao.Os CEPACs so ttulos mobilirios que podem ser negociados livrementes em

balces organizados, porm s podero ser conversveis em direito de construir

apenas uma vez. O mecanismo de negociao e fiscalizao similar ao dos ttulos


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Os CEPACs so vistos, pelos desenvolvedores imobilirios, como mais um

custo que entra na conta da implantao de um projeto imobilirio, isso quer dizer

que, a expectiva de valorizao da rea por parte dos desenvolvedores de projetos

deve ser suficiente para incorporar mais um custo para viabilizao dos seus

empreendimentos.

A Comisso de Valores Mobilirios (CVM) a autarquia responsvel para

registrar e fiscalizar as operes urbanas consorciadas que emitem CEPACs. Para

disciplinar essa relao foi emitida pela CVM a Instruo Normativa da CVM n

401/2003, que dispe sobre os registros de negociao e de distribuio pblica de

Certificados de Potencial Adicional de Construo CEPAC.

A instruo refora os conceitos do Estatuto da Cidade e incorpora a

governana de companhias de sociedades annimas listadas em bolsa, exigindo

que sejam publicados relatrios trimestrais e informados fatos relevantes que

venham a alterar o escopo da oferta de CEPACs entre outros.

Observando os atores necessrios para o registro e distribuio da operao:

o emissor; o coordenador da oferta; o escriturador dos CEPACs; e o Agente

Fiscalizador, constata-se uma semelhana com as exigncias feitas para registrodos demais valores mobilirios.

A funo do agente fiscalizador, que dever ser uma instituio integrante do

sistema de distribuio da CVM, cuja funo fiscalizar a aplicao dos recursos

auferidos com a alienao do CEPAC e assegurar a suficincia e veracidade das

informaes que sero periodicamente prestadas pelo Municpio ao mercado.

4.3 - Operaes Urbanas Consorciadas no Brasil


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4.3.1 - Operao Urbana Consorciada gua Espraiada

gua Espraiada foi a primeira Operao Urbana Consorciada registrada na

CVM em 14/07/2004, esse pioneirismo foi importante para testar as legislaes

sobre o CEPAC, alm de observar a eficcia da Operao Urbana Consorciada.

Na Operao Urbana Consorciada gua Espraiada as intervenes mais

importantes da Operao foram: (i) construo da ponte que liga a Avenida

Jornalista Roberto Marinho Marginal Pinheiros, implantao de viadutos,

passarelas, vias locais e outras Intervenes; (ii) prolongamento da Avenida Chucri

Zaidan at a Avenida Joo Dias; (iii) alargamento da Avenida Washington Luis; (iv)

implantao de unidades de HIS para reassentar as populaes atingidas pelas

Intervenes; (v) implantao de reas verdes e espaos pblicos; e (vi)

desapropriaes e obras necessrias para a execuo das Intervenes. Essas

intervenes possuam um custo estimado de R$ 1,12 bilhes.

Vale ressaltar que a nica fonte de financiamento dessa operao so os

CEPACs e, segundo a EMURB, a posio financeira de 31/12/2010 um saldo de

R$ 900,27 milhes, sendo que arrecadou R$ 1,3 bilhes com os leiles de CEPACse teve despesas com as intervenes (taxa da EMURB e desapropriaes) na

ordem de R$ 426,43 milhes.

4.3.2 - Operao Urbana Consorciada Faria Lima

Foi a segunda operao a obter registro na CVM, em 15/10/2004, e tambm

possui como nica fonte de financiamento os CEPACs. Os custos estimados das

intervenes so na ordem de R$ 715 milhes.


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4.3.3 - Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de Janeiro

A Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de Janeiro foi

registrada na CVM no dia 27.12.2010 est em fase de registro do Suplemento de

distribuio para a realizao do primeiro leilo de CEPACs.

Considerando quantidade de CEPAC e consequentemente potencial adicional

a Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de Janeiro a maior

operao do Brasil.

A regio que abrange a operao de relevncia para a cidade do Rio

Janeiro, pois se trata da regio central da cidade que se encontra em estado de

degradao. Alm disso, o Rio de janeiro ser sub-sede da Copa Mundial de Futebol

de 2014 e sede dos Jogos Olmpicos de (2016) o que coloca a cidade como foco

dos investidores.

Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de Janeiro objeto

deste trabalho e ser detalhada no captulo 6 - Desenvolvimento do Problema.

4.4 - Anlise de Viabilidade Econmica

Segundo Lage (2009) atualmente a maior parte das avaliaes de projetos

baseada em projees de fluxo de caixa descontado (FCD) e as regras do VPL

(Valor Presente Lquido) e da TIR (Taxa Interna de Retorno) so as mtricas mais

utilizadas para anlise de investimentos.Alm disso, Lage (2009) ressalta que em condies de incerteza, h sempre

um risco associado aos fluxos futuros do projeto. Nesses casos, algumas

alternativas existentes para avaliar um projeto de risco pelo mtodo do FCD so a


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Equao I - VPL:

Equao II - TIR:

O projeto vivel quando o VPL positivo e a TIR maior que a taxa mnima de

atratividade (TMA).

4.4.1 Taxa de Desconto

A taxa de desconto utilizada para determinar o valor econmico da empresa

usualmente calculada pelo custo mdio ponderado de capital (WACC) para

descontar o fluxo de caixa livre da empresa. Essa taxa alm de incorporar os riscosassociados ao negcio reflete com propriedade os custos de oportunidade dos

provedores do capital que financiam as atividades operacionais da empresa, isto ,

capital prprio mais capital de terceiros, assim como os benefcios fiscais


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O benefcio fiscal da deduo da despesa financeira da base de clculo do

lucro tributvel obtido pela reduo do custo de capital de terceiros, ao considerar-

se a alquota nominal de imposto de renda e contribuio social.

Equao III WACC:

WACC = Ke * (E/(D+E)) + Kd * (D/(D+E))

onde:

Ke = custo do capital prprio

Kd = custo do capital de terceiros

E = valor de mercado das aes da empresa

D = valor da dvida

O custo de capital de terceiros (Kd) a taxa de juros que a empresa pagar sobre

sua dvida menos o benefcio fiscal:

Kd = custo nominal * (1 - alquota de imposto de renda)

Segundo Silva (2006) a metodologia do WACC pressupe que o

projeto/empresa tenha uma estrutura ideal de capital. No longo prazo, a empresa

ajustar a relao entre capital prprio e capital de terceiros (D/E) estrutura ideal.

Os fundamentos desta metodologia so baseados na teoria do trade-off,

segundo a qual existe uma estrutura tima de capital (que minimiza o WACC). Como

a dvida diminui o lucro tributvel, gera um benefcio fiscal que aumenta a proporo

de capital de terceiros. Por outro lado, o aumento do capital de terceiros aumenta o


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Ser sujeita a mudanas ao longo do perodo de projeo devido

mudanas nas expectativas de inflao, risco sistemtico ou estrutura

de capital.

Segundo Copeland et al (2000), o mais correto seria recalcular anualmente o

custo mdio ponderado de capital que refletisse a mudana na estrutura do capital

da empresa considerada. Na prtica, os autores afirmam que se utiliza uma nica

estrutura de capital para todo o perodo de projeo considerado e que se deve

utilizar uma estrutura de capital-alvo em detrimento da estrutura de capital corrente,

porque ela pode no refletir a estrutura de capital esperada para a empresa no ciclo

de vida. Os autores sugerem que para determinar a estrutura de capital-alvo da

empresa, deve-se observar empresas comparveis e ainda os planos dos

administradores para financiar a empresa.

Em relao ao custo de capital de terceiros, devem ser analisadas e definidas

a natureza e as caractersticas dos recursos que a empresa tem ou pode ter acesso

para estimar a taxa de juros exigida pelos credores. Para tanto, devem ser

analisadas as linhas de crdito contratadas pela empresa, o risco de crdito atual, a

evoluo, as linhas disponveis para os pares com o mesmo grau de risco e o setorde atuao, entre outros aspectos.

Determinado o custo dos emprstimos, aplicam-se os benefcios fiscais

decorrentes do endividamento - no Brasil deduz-se atualmente 34% do custo do

emprstimo, correspondente ao valor do imposto de renda e da contribuio social.

4.4.1.2 CAPM

Para Copeland et al (2000, p. 214), o custo do capital prprio a parte mais


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Segundo Ross, Stephen e Jaffe (2007) a frmula do modelo de precificao

de ativos, diz que o retorno esperado de um ativo est linearmente relacionado a

medida de sensibilidade do ttulo ao movimento da carteira de mercado (Beta).

O retorno esperado pelo mercado o resultado da soma da taxa livre de risco

com o prmio de risco do ativo, ou seja, esse o retorno mnimo que o investidor

pretende auferir com determinado ttulo.

Equao IV CAPM

onde:

Ri = Retorno esperado de um ttulo;

RF = Taxa livre de risco;

= Sensibilidade de um ttulo a movimentos carteira de mercado; e

RM RF = Prmio de risco da carteira de mercado.

De acordo com esse modelo, o custo do capital prprio aumenta linearmente

em funo do risco no-diversificvel. O beta da carteira do mercado que engloba

todas as aes do mercado igual a 1 (um) e o beta de cada empresa varia

conforme o maior ou menor risco em relao da carteira do mercado


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variao dos betas de diferentes fontes for superior a 0,2 ou se o beta da empresa

for 0,3 maior que o beta mdio do setor, mais aconselhvel utilizar o beta mdio

setorial. Para isso, ele deve ser desalavancado e alavancado de acordo com a

estrutura de capital da empresa em questo.

De acordo com Ross, Stephen e Jaffe (2007),o beta do capital prprio (beta

desalavancado) o coeficiente beta dos ativos existentes na empresa. O beta dos

ativos tambm poderia ser considerado idntico ao beta do capital prprio, se aempresa fosse financiada apenas com capital prprio.

A relao entre a dvida da empresa (D) e seu capital prprio (E) tambm

interfere no Beta uma vez que quanto maior a relao D/E, maior ser o risco e

consequentemente maior ser o Beta.

H que se considerar contudo que a relao D/E dos ltimos anos daempresa pode ser diferente da relao D/E que se espera para a empresa nos anos

futuros, portanto o beta calculado sobre o comportamento da ao nos ltimos anos

deve ser expurgado da relao D/E passada (beta desalavancado) e em seguida

incorporar a relao D/E que se espera para o futuro (beta alavancado)

Equao V

Beta desalavancado = Beta histrico / [1 + D/Ep * (1-t)]

Equao VI

Beta projetado = Beta desalavancado * [1 + D/Ef * (1-t)]


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4.4.2 Perpetuidade Crescente

De acordo com Ross, Stephen e Jaffe (2007), perpetuidade uma srie

constante e infinita com fluxos de caixa, caso o fluxo tenha um crescimento fixo que

ocorre indefinidamente a perpetuidade crescente.

Equao IV Perpetuidade Crescente

Onde:

VC = Valor Contnuo

FCL T+1 = Nvel normalizado de fluxo de caixa livre ao fim do primeiro ano

aps o perodo de previso explcita.

g = Taxa prevista de crescimentor = WACC

( )

gr

gFCLVC T

=

+1

1


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5 Metodologia

O objetivo do trabalho alm de apresentar a operao urbana consorciada da

regio do porto do Rio de Janeiro avaliar a viabilidade de empreendimentos

imobilirios considerando o custo de aquisio dos CEPACs.

Diante disso a anlise ser desenvolvida a partir da aplicao dos parmetros

urbansticos da operao urbana consorciada da regio do porto do Rio de Janeiropara quantificao dos CEPACs.

A LC n 101 define os parmetros de converso de m de rea em Certificado

de Potencial Adicional Construtivo. importante frisar que o CEPAC mais um

custo na conta do incorporador impactando assim na anlise de viabilidade do

empreendedor.As informaes, para a realizao da anlise de viabilidade, foram obtidas

juntamente com um investidor que possui uma carteira com quinze shoppings

centers no Brasil, com isso os nomes tanto do investidor e quanto dos

empreendimentos no sero divulgados, a fim de se manter o sigilo destas

informaes, sem perder nenhum tipo de relao entre as variveis analisada.Ressalta-se que foi utilizado como parmetro para as premissas projeto de

shopping Center, na regio sudeste do pas, realizado pelo investidor mencionado

acima. Destaca-se tambm que no foi realizado por este trabalho pesquisa

mercadolgica da regio.

Na anlise de viabilidade ser utilizado o mtodo de avaliao atravs defluxo de caixa descontado e os instrumentos de Valor Presente Lquido e Taxa

Interna de Retorno. A obteno da TMA ser atravs do clculo do WACC.


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6 Desenvovimento do problema

6.1 - Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de Janeiro

A Cidade do Rio de Janeiro possui um grande potencial de renovao de sua

rea Central, em ampla rea do tecido urbano na rea plana do setor

correspondente ao Cais da Gamboa da regio porturia, atualmente inadequadopara o uso industrial e de armazenagem em razo da modernizao das atividades

do Porto. Esta parte dos bairros da Sade, da Gamboa e do Santo Cristo poder

atender s crescentes demandas por construo de prdios corporativos, comerciais

e habitacionais.

Esta rea possui aproximadamente 5 milhes de m com potencial de reaadicional de construo de 4 milhes de m.

A Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de Janeiro a

primeira levada a efeito pelo Municpio do Rio de Janeiro e tem previso legal na LC

101/2009, que veio a alterar o Plano Diretor Decenal institudo pela Lei

Complementar Municipal n. 16 de 04 de junho de 1992 (Plano Diretor Decenal)A LC 101/2009, que alterou o Plano Diretor vigente, delimitou a rea especial

de Interesse Urbanstico (A.E.I.U) que engloba trs bairros integralmente: Sade, da

Gamboa e do Santo Cristo e dois parcialmente: So Cristvo e Cidade Nova,

conforme foto abaixo.

Figura 01 Delimitao da A.E.I.U.


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A Regio foi dividida em setores e sub-setores, conforme mapa abaixo, com afinalidade de estabelecer parmetros urbansticos.

Figura 02 Mapa de Delimitao dos Sub-setores

Fonte: LC n 101/2009

Tabela 2 Paramtros Urbansticos

SUB

SETOR

GABARITO

metros-pavimentos

TAXA DE

OCUPAOCAB CAM

A1 15 4 70% 2,80 2,80

A2 11 3 70% 2,10 2,10

A3 90 30 70% 1,00 8,00

A4 9 2 70% 1,00 1,40


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D1 150 50 50% 1,00 10,00

D2 120 40 50% 1,00 8,00D3 60 20 50% 1,00 4,20

D4 11 3 70% 1,00 2,10

E1 90 30 100% 1,00 11,00

E2 120 40 50% 1,00 8,00

E3 15 5 70% 1,00 2,80

E4 11 3 70% 1,00 2,10

F1 7,5 2 70% 1,00 1,40I1 11 3 70% 1,00 2,10

J1 11 3 70% 1,00 2,10

M1 150 50 50% 1,00 12,00

M2 150 50 50% 1,00 10,00

M3 120 40 50% 1,00 8,00


Alm disso, a converso de potencial adicional de construo (m) em

quantidade de CEPACs depende de sua localizao na rea (setor e sub-setor), tipo

(residencial e comercial) e faixa de equivalncia.

Figura 03 Mapa de Delimitao das Faixas de Equivalncias


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Tabela 3 - Quadro de Potencial Adicional de Construo / CEPAC

SETORFAIXA DE

EQUIVALNCIA

REAADICIONAL /SETOR (m)

REA NORESIDENCIAL

CONST./CEPAC (m)

REARESIDENCIAL

CONST./ CEPAC(m)

No. TOTAL deCEPACs

A A1 288.020 0,4 0,8 648.046

B

B1 174.411 0,5 0,8 257.257

B2 63.371 0,7 1,0 71.519

B3 54.900 0,8 1,2 48.038

C

C1 333.039 0,4 0,8 666.078

C2 423.775 0,6 1,0 565.034

C3 52.644 0,8 1,4 40.423

D

D1 296.672 0,5 0,8 526.594

D2 319.543 0,6 1,0 426.057

D3 150.537 0,7 1,2 134.408

D4 50.957 1,0 1,4 36.398

E E1 648.308 0,4 1,2 1.080.514

F F1 4.022 1,0 1,4 2.873

I I1 33.041 1,0 1,2 28.085

J J1 16.156 0,9 1,0 17.233

M M1 1.180.105 0,4 1,0 1.888.168

TOTAL 4.089.502 6.436.722


A ttulo de exemplo da aplicao dos parmetros demonstrados acima o

proprietrio de um imvel de 1.000 m no setor C sub-setor C3 poder construirprdio com gabarito de 150 metros com 50 pavimentos, com taxa de ocupao de

50% e coeficiente de aproveitamento mximo (CAM) de 8 vezes o tamanho do

terreno, porm para usar todo este potencial do terreno, para a construo de


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7. Fator de Converso por Faixa de equivalncia no Residencial 0,8

8. Quantidade de CEPACs a serem adquiridos (6/7) 13.750.9. Quantidade Total de pavimentos (5/3) - 24

Caso o proprietrio do imvel utilize o coeficiente de aproveitamento bsico que

corresponde a 1 vez o tamanho de terreno, o mesmo no precisar adquirir CEPAC,

ou seja, ele poderia construir dois pavimentos de 500 m, sem precisar adquirirCEPAC. Somente ser cobrada na diferena entre o CAM e o CAB.

Figura 04 Demonstrao de potencial Adicional Construtivo

Fonte: CDURP

Cabe destacar que os CEPACs podero ser utilizados em qualquer imvel

localizado na A.E.I.U, e que de acordo com o prospecto da Operao disponvel no

site: www.portomaravilha.com.br/canal-do-investidor os CEPACs foram emitidos a

R$ 545,00.

Desta forma, o Municpio obtm os recursos para financiar as Intervenes da

rea da OUCPRJ sem aumento de seu endividamento. Alm disso, oferece ao


28/43

R$ 7,6 bilhes, conforme contrato assinado com o consrcio Porto Novo formado

pelas empresas OAS, Odebrecht e Carioca Christianni-Nielsen contratado atravsda modalidade parceria pblico privada, conforme Lei Complementar n 105/2009.

As intervenes a serem realizadas na regio da A.E.I.U no sero

compostas somente de obras, como ocorreu nas duas operaes anteriores da

Cidade de So Paulo, ter tambm prestao de servios pblicos pela

concessionria vencedora da PPP pelo prazo de quinze anos, conforme abaixo.

OBRAS:

reurbanizao de aproximadamente 70km de vias (pavimentao, drenagem,

sinalizao, iluminao, arborizao de caladas e canteiros), implantao de

novas vias e trechos de ciclovias;

implantao de novas redes de esgotamento sanitrio, abastecimento de

gua, energia eltrica, telefonia e gs encanado;

implantao de sistema de melhoria da qualidade das guas do Canal do

Mangue;

implantao de via de mo dupla interna, paralela Rodrigues Alves (Binrio

do Porto);

demolio do Elevado da Perimetral no trecho entre a Praa Mau e a Av.

Francisco Bicalho;

construo de tnel entre a Praa Mau e a Av. Rodrigues Alves (na altura do

Armazm 5) com aproximadamente 2,0 km de comprimento (dois sentidos);

construo de duas rampas ligando o viaduto do Gasmetro ao Santo Cristo;

ampliao do atual tnel ferrovirio sob o Morro da Providncia para receber


29/43

semafrica); (iii) monitoramento por cmeras (compartilhamento de imagens

com entes responsveis pela segurana e agentes de transporte); servios de conservao de reas verdes e praas, incluindo coleta de

detritos, jardinagem, capina e roagem, plantio de grama e outras mudas,

corte de rvores, servios de manuteno e/ou conservao em jardinagem

(conservao de vasos, poda e replantio de grama e outros arbustos);

servios relacionados iluminao pblica, incluindo servios demanuteno, conservao e substituio de equipamentos de iluminao;

sinalizao contendo informaes histricas e geogrficas da rea;

servios de limpeza urbana, incluindo (i) limpeza, asseio e conservao de

passeios e arruamentos; (ii) varrio de passeios e arruamentos; (iii)

manuteno e reparo de passeios; (iv) instalao, manuteno e substituiode latas de lixo; (v) coleta de lixo domiciliar e de restaurantes, exceto lixo

hospitalar; (vi) transporte e transbordo de entulhos de obras;

servios de drenagem, incluindo (i) manuteno preventiva e corretiva e

limpeza do sistema de drenagem e (ii) instalao de caixas de passagem e

bueiros;

prestao de servios de suporte rede de transporte;

implementao e manuteno de equipamentos e servios administrativos,

tais como: (i) operao e conservao da sede administrativa da SPE; e (ii)

sede da CDURP; e (iii) do servio de atendimento ao cidado; e

outros servios necessrios e adequados ao bom desenvolvimento do

contrato de concesso, tais como: (i) manuteno de galerias universais para

distribuidoras de servios de energia eltrica, telecomunicaes (voz ou

dados) gs natural e outros; (ii) instalao e operao de bicicletrio; e (iii)


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Figura 05 Crculo Virtuoso da OUC da Regio do Porto do Rio de Janeiro

Fonte: CDURP

6.2 - Mercado de Shopping Center no Brasil

O mercado de shopping center no Brasil vem se tornando um grande

alavancador do varejo brasileiro, os nmeros de crescimento do setor so bastantes

expressivos. Para se ter uma idia dados da Associao Brasileira de Shopping

Centers - ABRASCE, apontam que o setor registrou crescimento de 17,5% nas

vendas em 2010, em comparao com o ano anterior, fechando o ano com

faturamento de R$ 87 bilhes. Segue abaixo grfico com a evoluo do faturamento

entre o perodo de 2005 a 2010.

Grfico 01 Evoluo do Faturamento de Shoppings Centers no Brasil


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O Brasil possui 408 shoppings, com aproximadamente 9,5 milhes de rea

Bruta Locvel (ABL), sendo que 225 esto na regio Sudeste, ou seja, 55%conforme demonstra quadro abaixo. Existe uma previso para este ano de

inaugurao, segundo a ABRASCE, de 24 novos empreendimentos.

Tabela 4 Distribuio Regional dos Shoppings no Brasil

%

%

Fonte: Abrasce

Nos ltimos anos o setor vem vivendo uma grande transformao tanto por

parte de seus investidores como tambm por parte de seus consumidores, com os

fundamentos da macroeconomia brasileira estveis foi possvel expandir o credito ao

consumidor e houve tambm uma migrao de consumidores de classes D e Epara a classe C, fatores esse que influenciaram um aumento de vendas no varejo e

consequentemente nos shoppings centers.

Alm da parte de gerao de receita o shopping center tambm visto com

um grande gerador de empregos e pagador de imposto o que ajuda a fomentar a

economia, segundo a ABRASCE em 2010 o setor gerou mais de 732 mil empregos.Alm dos resultados expressivos no mercado varejista, os shoppings vm se

beneficiando com a entrada dos investidores estrangeiros, sobretudo os canadenses

e americanos No ano de 2006 quatro grupos internacionais compraram


32/43

Em relao ao varejo total, a vendas realizadas nos shoppings brasileiros

ainda tmida, apenas 18,3%, de acordo com a ABRASCE, quando comparado amercados como Europa (40%) e E.U.A, (70%), o que demonstra potencial de

crescimento.

Grfico 02 Participao das Vendas de Shopping no Varejo

Em 2007 houve a captao de recursos de mais de R$ 4,5 bilhes para osetor decorrente da abertura de capital em bolsa e da associao de tradicionais

empreendedores de shopping com fundos de investimentos estrangeiros, a exemplo

da GGP - General Growth Properties Nacional Iguatemi, Cadillac Fairview

Corporation Multiplan, Ivanhoe Cambridge Ancar, DDR - Developers Diversified

Realty ao Sonae Sierra, Avante Capital associado a Tenco Realty e o Grupo GP Egec (BR Malls).

Diante disso o setor vem atravessando uma fase de criao de novas

empresas, de abertura de capital, desenvolvimento de novos projetos e expanso de


33/43

6.3 Estudos de Caso

A anlise de fluxo de caixa descontado ocorrer a cerca de um projeto de

shopping Center, o qual chamar de Shopping Alfa, com 22.050 m de rea bruta

locvel numa rea de 15.000 m localizado na rea Especial de Interesse

Urbanstico da Regio do Porto do Rio de Janeiro, no sub-setor B2 e faixa de

equivalncia B1. A figura abaixo demonstra a regio que compreende o sub-setor ea faixa de equivalncia mencionado.

Figura 06 - rea correspondente a Sub-setor B2 e Faixa de Equivalncia B1

Fonte: CDURP

Para fins da anlise as lojas que possuem tamanho superior a 1.000 m so

consideradas com lojas ncoras e as demais consideramos como lojas satlites.


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Ano 03 10%

Ano 04 05%

As despesas tm um acrscimo m relao ao quinto ano, conforme abaixo:

Ano 01 20%

Ano 02 15%

Ano 03 10%

Ano 04 05%

6.3.1.1 - Vendas

As vendas mensais foram consideradas da seguinte forma:

Lojas ncoras (R$/m de ABL) R$ 404,32;

Lojas satlites (R$/m de ABL) R$ 885,88.

6. 3.1.2 Aluguel

Os aluguis so as maiores receitas do Shopping Center, os valores mensais

foram considerados da seguinte forma:

Lojas ncoras (R$/m de ABL) R$ 20,26;

Lojas satlites (R$/m de ABL) R$ 76,51. O valor do aluguel mdio ponderado ficou em R$ 60,38.

6 3 1 3 - Estacionamento


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6.3.1.4 - Receitas Complementares

Aqui esto considerados receitas como merchandising entre outras, e foi

considerada como 20% da receita de aluguel.

6.3.1.5 - Cesso de Direito de Uso

A cesso do direito de uso a taxa que a lojista paga, no momento em que

inicia sua operao no shopping, para ter o direito de usar o espao da sua

operao.

Foi considerado R$ 1.200/m de ABL das lojas satlites j que usualmente aslojas ncoras no pagam CDU.

Toda a receita de CDU foi considerada somente uma vez no primeiro ano.

6.3.1.6 Inadimplncia

Foi utilizado o percentual de 2,5% da receita de aluguel.

6.3.1.7 - Despesas dos Empreendedores

So encargos dos proprietrios com administrao do empreendimento eoutras despesas administrativas, e correspondem a 17% da receita de aluguis.


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6.3.1.9 - Reinvestimentos

Para manuteno do empreendimento so destinados 4% da receita de

aluguis.

6.3.2 - Premissas de Investimento

6.3.2.1 - Aquisio dos Terrenos

Para clculo do valor do terreno foi utilizado o valor de R$ 1.224,97/m,

extrado atravs de uma mdia entre o valor de m de terreno residencial e

comercial, apontado no estudo de viabilidade dos CEPACs do projeto PortoMaravilha.

6.3.2.2 - Custo de Obras

Para clculo do valor do custo de obra foi utilizado o valor de R$ 3.400,00/mde ABL, valor extrado do empreendimento da carteira do investidor de shoppings

mencionado acima.

6.3.2.3 - Aquisio dos CEPACs

Para encontrar a quantidade de CEPACs a serem adquiridos foram

calculados usando os parmetros urbansticos definidos na LC 101/2009, para o

sub-setor B2 e faixa de equivalncia B1.


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1. Terreno 15.000 m

2. Taxa de ocupao 70%3. Tamanho mximo do pavimento (1x2) 10.500 m

4. Coeficiente de Aproveitamento mximo 2,10

5. Nmero mximo de pavimentos 03 andares

6. rea Total Edificada (1x4) 31.500 m

7. rea de Cobrana de CEPAC (6-1) 16.500 m8. Fator de Converso por Faixa de equivalncia no Residencial 0,5

9. Quantidade de CEPACs a serem adquiridos (7/8) 33.000.

10. Valor unitrio do CEPAC R$ 545,00.

11. Valor Total do CEPAC R$ 17,8 milhes.

6.3.3 Taxa de Desconto WACC

Para clculo do capital prprio foi considerado como taxa livre de risco a

SELIC de 11,92% a.a, conforme divulgado pelo Banco Central do Brasil.

O retorno do mercado a mdia de retornos dirios das cotaes do ndiceIBOVESPA, no perodo de 04.04.2007 a 25.04.2011, excluindo os dias que no

tiveram negociao.

O Beta desalavancado foi calculado utilizando a covarincia dos retornos

dirios das cotaes das aes da empresa BR Malls no perodo de 04.04.2007 a

25.04.2011.3O Beta Alavancado foi calculado utilizando a proporo de 42,76% capital

prprio e 57,24% capital e terceiros. O percentual de capital de terceiros foi obtido

atravs da relao da parcela financivel/investimento total do projeto.


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6.3.4- Financiamento da Obra

Utilizou-se como parmetro linha de financiamento oferecida pelo Banco

Nacional do Desenvolvimento, chamada BNDES Finem, para o setor de Shopping

Center:

Taxa do financiamento: 5,37% a.a + TJLP;

Prazo de 05 anos; e Valor mximo do financiamento: 85% do valor total de obra.

6.3.5- Fluxo de Caixa Descontado

Finalmente para obteno do fluxo de caixa final para os prximos 10 anos,foi incorporada perpetuidade com um crescimento projetado de 4,2% a.a, obtido

atravs do crescimento mdio real do PIB brasileiro de 2005 a 2010. O valor

presente lquido encontrado para o projeto foi de R$ 78,8 milhes descontado a uma

taxa real de 11,78% a.a. A taxa interna do projeto de 24,63% a.a.

Observa-se que a taxa o aluguel mdio de R$ 60,0/m de ABL,comparando com os dados da carteira de BR Malls o valor mdio dos aluguis foi de

R$ 69,0 m/ABL, conforme divulgado em seu relatrio anual de 2009.

Alm disso, a margem NOI (Net Operational Income)ou margem operacional

apresentada no mesmo Relatrio mencionado acima era de 91,9% versus 81% do

projeto analisado.Verifica-se que o projeto possui viabilidade econmica financeira, e que as

premissas do fluxo so conservadoras, permitindo um ganho ainda maior do

investidor. A planilha com o FCD est no Apndice deste trabalho.


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7 Concluso

Este trabalho props apresentar a operao da regio do porto do Rio de

Janeiro, dado o seu tamanho a quantidade emitida de CEPACs, e fazer um histrico

das demais operaes ja existentes.

Alm disso apresentou a legislao que trata da criao de operaes

urbanas consorciadas, como legislaes especficas sobre a emisso e utilizaodos recursos provenientes do CEPACs.

Demonstrou-se tambm os parmetros urbansticos da operao urbana

consorciada do Rio de Janeiro e a forma de converso de potencial adicional de

construo em quantidade de CEPACs.

Observou-se que uma das finalidades da operaes urbanas, dentre outras, viabilizar a melhoria do tecido urbano sem a necessidade da utilizao dos recursos

dos tesouros municipais, dividindo com os proprietrios de terrrenos da regio

atingida pela operao, parte dos recursos da futura valorizao imobiliria advinda

da revitalizao ou criao de nova regio, com uma diferena importantssima os

recursos arrecadados pelo municpio, com cobrana de contrapartida, seja pela avenda de CEPACs ou cobrana de outorga onerosa dever ser revertido para as

intervenes da regio.

O trabalho buscou responder uma das grandes perguntas dos investidores do

mercado imobilirio sobre a capacidade dos fluxo dos empreendimentos suportarem

o pagamento dos Certificados de Potencial Adicional Construtivos, j que sero maisum custo para os desenvolvedores de projetos imobilirios.

Diante disso, foi realizado estudo de viabilidade econmico-financeira de um

projeto de Shopping center com 22.050 m de ABL localizado na A.E.I.U da


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8 Referncias

COPELAND, KOLLER; MURRIN, Jake. Avaliao de Empresas Valuation

Calculando e Gerenciando o Valor das Empresas. So Paulo: Pearson Makron

Boooks, 2002. 499 p.

COPELAND, T.; KOLLER, T.; MURRIN, J. (2000). Valuation: Measuring andManagingthe Value of Companies, 3. ed. Nova Iorque,: John Willey & Sons Inc.

ROSS, WESTERFIELD; JAFFE, Jefferey F. Administrao Financeira. So Paulo:

Editora Atlas, 2007. 776 p.

FERNANDES, Jos Srgio Motta. CEPAC Instrumento de captao de recursos

financeiros para investimentos em infra-estrutura. Porto Alegre, 2007. 59p.

Dissertaes (Especializao em Administrao) Universidade Federal do Rio

Grande do Sul, 2007.

Silva, Luiz Walter Migueis. MTODOS DE AVALIAO DE EMPRESAS: CASOS

DE PRTICAS ADOTADAS NO BRASIL. Rio de Janeiro, 2006. 25p. Mestrado

Profissionalizante em Administrao IBMEC, 2006.

GAIARSA, Cludio Martins. Financiamento da infra-estrutura com base navalorizao imobiliria: Um estudo compara de mecanismos de quatro pases.

So Paulo, 2010. 141p. Dissertaes (Mestrado em Engenharia) Universidade

Federal de So Paulo, 2010.


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PMCRJ Prefeitura Municipal da Cidade do Rio de Janeiro. Prospecto de Registro

(o Prospecto) da Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio deJaneiro, Disponvel em: http://www.portomaravilhario.com.br/canal-do-investidor/

Acesso em: 04.04.2011.

Lei federal 10.257/2001 institui o estatuto da cidade, disciplinando o artigo 182 da

Constituio Federal.

Instruo CVM n 401, de 29 de dezembro de 2003, dispe sobre os registros de

negociao pblica de Certificados de Potencial Adicional de Construo CEPAC.

Lei Municipal Complementar n 101, de 13 de novembro de 2009, modifica o planodiretor, autoriza o Poder Executivo a Instituir a Operao Urbana Consorciada da

Regio do Porto do Rio de Janeiro e d outras providncias.

Lei Municipal Complementar n 105, de 22 de dezembro de 2009, Cria o Programa

Municipal de Parcerias Pblico Privado PROPAR Rio.

Sites consultados

www.portomaravilha.com.br

www.cvm.gov.br

www.emurb.com.br

9 Anexos


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Anexo I Premissas do Shopping Alfa

Estacionamento

Total de ABL ncoras 6.325,30 m Ancoras 1.537.867,95 Vagas 882,00 Taxa de Crescimento 4,20%

Ancoras 6.325,30 m Mega Loja 1.253.719,80 Rotatividade por ms 75,00 Estabilizao do Cescimento at o ano 10,00

Satlites 11.966.441,64 Tarifa por hora 3,00R$ Desconto das Receitas no 1 ano 20,00%

ABL Satelites 15.724,70 m Cinemas 885.485,49 Tarifa por ms vaga 225,00R$ Desconto das Receitas no 2 ano 15,00%

Mega Loja 2.264,46 m Restaurante/lazer 332.057,06 Despesas 45% Desconto das Receitas no 3 ano 10,00%

Satlites 8.821,69 m total 15.975.571,94 Total por ano 1.309.770,00R$ Desconto das Receitas no 4 ano 5,00%

Cinemas 3.373,49 m Crescimento das Despesas no 1 ano 20,00%Restaurante/lazer 1.265,06 m Crescimento das Despesas no 2 ano 15,00%

Crescimento das Despesas no 3 ano 10,00%

ABL Total m2 22.050,00 m MOVIMENTAO DE INADIMPLNCIA -2,50% Capital Prprio7,42%

Crescimento das Despesas no 4 ano5,00%

DESPESAS DOS EMPREENDEDORES -17,02% Capital de Terceiros 4,36%

MOVIMENTAO DE ENCARGOS COMUNS -1,15% WACC 11,78%RECEITAS COMPLEMENTARES 20,00%

ncoras 30.689.547,25 por anoR$ REINVESTIMENTOS -4,00% Terreno 18.374.550,00

Satelite 167.162.954,53 por anoR$ Obra 74.970.000,00

Cesso de Direito de Uso (CDU) 18.869.638,55 Taxa de Financiamento da Obra 11,54%

% Financiado 85,00%

Prazo (anos) 5,00

Valor Anual da Parcela R$ 17.475.821,06

CEPAC 17.985.000,00

Taxa de Desconto - WACC

Crescimento

Investimento

Premissas - Shopping Alfa

ABL

Vendas

Aluguel Total

Outros


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