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ABNT-AssociaçãoBrasileira deNormas Técnicas

Palavra-chave: Equipamento industrial

NBR 8977 AGO 1985

Avaliação de máquinas, equipamentos,instalações e complexos industriais

14 páginas

SUMÁRIO1 Objetivo2 Documentos complementares3 Definições4 Classificação quanto à natureza5 Notações, simbologia e convenções6 Metodologia básica aplicável7 Níveis de precisão8 Condições gerais9 Condições específicas10 Apresentação de laudos

1 Objetivo

1.1 Esta Norma fixa as diretrizes para avaliação de má-quinas, equipamentos, imóveis, instalações e complexosindustriais, de seus rendimentos e dos direitos sobre eles;e ainda:

a) estabelece os critérios a serem empregados emtrabalhos avaliatórios;

b) define a metodologia básica aplicável às mesmasavaliações;

c) fixa os níveis de precisão das avaliações em ques-tão;

d) classifica a natureza das máquinas, dos equi-pamentos, das instalações e dos complexos indus-triais;

e) institui a terminologia, as convenções e as nota-ções em trabalhos avaliatórios desta espécie;

f) prescreve diretrizes para a apresentação de laudos.

1.2 Esta Norma é exigida em todas as manifestações es-critas de trabalhos que caracterizam o valor das máqui-nas, dos equipamentos, dos imóveis, das instalações edos complexos industriais, de seus rendimentos ou dedireitos sobre eles.

Nota: Podem ser aplicadas, conforme o caso, além das diretrizesprescritas nesta Norma, diretrizes da NBR 5676.

1.3 A determinação do valor referido em 1.2 é da res-ponsabilidade e da competência exclusivas dos profis-sionais legalmente habilitados pelos Conselhos Regio-nais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, na confor-midade de suas respectivas atribuições, tendo em vis-ta a Lei 5.194 e Resoluções nº 205, nº 218 e nº 235 doCONFEA.

1.4 O valor a ser determinado corresponde sempre àqueleque, num dado instante, é único, qualquer que seja afinalidade da avaliação. Esse valor corresponde tambémao valor real que se definiria em um mercado de concor-rência perfeita, caracterizado pelas seguintes premissas:

a) homogeneidade dos bens levados a mercado;

b) número elevado de compradores e vendedores,de tal sorte que não possam, individualmente ouem grupos, alterar o mercado;

Procedimento

Origem: ABNT- NB-901/1984 (Projeto 02:010.03-010)CB-02 - Comitê Brasileiro de Construção CivilCE-02:010.03 - Comissão de Estudo de Avaliação de Máquinas eEquipamentos, Instalações e Complexos IndustriaisNBR 8977 - Industrial machines, equipments, installations and plants -Guidelines for evaluation - ProcedureDescriptors: Industrial machines. Industrial equipments

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c) inexistência de influências externas;

d) racionalidade dos participantes e conhecimentoabsoluto de todos sobre o bem, o mercado e astendências deste;

e) perfeita mobilidade de fatores e de participantesoferecendo liquidez com plena liberdade de en-trada e saída do mercado.

1.5 Em casos avaliatórios especiais, quando for so-licitada a determinação de outro tipo de valor que não oreal de mercado, o avaliador deve proceder à avaliaçãodo valor real de mercado, conceituando previamente ooutro tipo de valor e determinando assim ambos os va-lores. Nestes casos, é da alçada exclusiva dos clientesou superiores do profissional avaliador a tomada de posi-ção diante de um negócio que está para ser efetuadocom base no trabalho avaliatório.

1.6 O avaliador pode, se necessário e em caráter facul-tativo:

a) arredondar o resultado de sua avaliação, desdeque o número final não exceda de 1% (um porcento) o valor apurado para mais ou para menos;

b) indicar a faixa de variação de preços do mercado,admitidos como toleráveis em relação ao valor fi-nal, respeitados os limites de confiança inferidosdo tratamento estatístico;

c) explicitar o prazo de validade da avaliação.

2 Documentos complementares(1)

Na aplicação desta Norma é necessário consultar:

NBR 5676 - Avaliação de imóveis urbanos - Proce-dimento

Lei nº 5.194, de 24 de dezembro de 1966, que regu-la o exercício das profissões de engenheiro, arqui-teto e engenheiro agrônomo e dá outras providên-cias, bem como a legislação complementar perti-nente;

Resoluções nº 218, de 29 de junho de 1973, enº 235, de 09 de outubro de 1975, ambas do Con-selho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agro-nomia, que discriminam as atividades das diferentesmodalidades profissionais da engenharia, da arqui-tetura e da agronomia, assim como outras resolu-ções posteriores que também versam sobre o mes-mo assunto;

Resolução nº 205 do Conselho Federal de Enge-nharia, Arquitetura e Agronomia, de 30 de setembrode 1971, que adota o Código de Ética Profissional;

Prescrições sobre seguro do IRB - Instituto de Res-seguros do Brasil

3 Definições

Para os efeitos desta Norma são adotadas as definiçõesde 3.1 a 3.20.

3.1 Avaliação

Determinação técnica do valor de um bem ou de seusrendimentos, gravames, frutos e direitos.

3.2 Aproveitamento eficiente

Aquele recomendável para o local, numa dada época,observada a tendência de uso nas circunvizinhanças,dentre os diversos permitidos pela legislação pertinente.

3.3 Benfeitorias

Qualquer obra incorporada permanentemente ao solode modo que não se possa retirá-la sem destruição, mo-dificação, fratura ou dano.

3.4 Campo de arbítrio

Faixa de variação de valores, determinada estatis-ticamente, dentro da qual o avaliador pode decidir.

3.5 Construção

Toda benfeitoria não enquadra na classificação “Edifi-cação”.

3.6 Edificação

Toda benfeitoria coberta, destinada a atividades indus-triais e afins.

3.7 Equipamento

Qualquer unidade auxiliar de máquina, não projetadaespecificamente para o processo industrial.

3.8 Frente efetiva

Distância real, medida ao longo do alinhamento da viapública.

3.9 Gleba industrial

Grande extensão de terreno, cujo aproveitamento maiseficiente depende de arruamento ou subdivisão em lotesde destinação industrial e que, após receber os be-nefícios resultantes da implantação da infra-estrutura, po-de ser absorvida por venda em prazo preestabelecido.

(1) Esta Norma está compatibilizada com os seguintes documentos:. Constituição Federal, os Códigos Civil Brasileiro, de Processo Civil, Penal, de Processo Penal, Comercial, de Águas e de Minera-

ção, a Lei das Contravenções Penais, bem como a legislação complementar pertinente;. Toda a legislação federal, estadual e municipal, relativa ao uso e à ocupação do solo para fins industriais e conexos, bem como à

defesa do meio ambiente; . Decreto Federal nº 81.621, de 03 de maio de 1978, que aprova o quadro geral das unidades de medida; . Todas as normas existentes relativas a máquinas, equipamentos, instalações e complexos industriais, inclusive as que regulam

questões relacionadas com seguros. . NBR 12722 - Discriminação de serviços técnicos para construção de edifícios - Procedimento . NBR 8799 - Avaliação de imóveis rurais - Procedimento

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3.10 Instalação

Conjunto de aparelhos, peças e componentes que inte-gram qualquer utilidade destinada a portar fluidos, ener-gias ou serviços ao processo industrial.

3.11 Lote industrial

Aquele situado em zonas de destinação industrial, legale/ou econômica, com características compatíveis comessa finalidade.

3.12 Máquina

Todo e qualquer aparelho destinado a executar uma oumais funções específicas a um trabalho ou à produçãoindustrial.

3.13 Melhoramento do terreno

Benfeitoria introduzida no terreno com a finalidade dedotá-lo de melhores condições para o seu aproveitamentoindustrial.

3.14 Método comparativo

Aquele em que o valor de um bem ou de suas partesconstituintes é obtido através de dados de mercado,relativos a outros de características similares. Consistena determinação do valor de um bem pela sua compa-ração direta com outros similares, através de seus preçosde venda, tendo em vista as características comuns e/ousemelhantes, e admitindo-se que todos os que produzemos mesmos rendimentos têm valor igual ou guardamentre si proporcionalidade linear. No processo compa-rativo a comparação entre o bem em exame e os pesqui-sadores é feita levando-se em conta as característicasintrínsecas de cada um e adaptando-se às diversascondições através de critérios e fórmulas próprios. Consi-deram-se também os coeficientes dos diversos fatoresque valorizam ou desvalorizam o bem avaliando.

3.15 Método do custo

Aquele em que o valor dos bens resulta de orçamentosumário ou detalhado ou da composição do custo deoutros iguais ao avaliando (custo de reprodução) ouequivalente (custo de substituição). Em alguns casos,pode lançar mão do método comparativo e da previsãode encargos.

3.16 Método da renda

Aquele em que o valor do bem ou de suas partes cons-tituintes é obtido pela capitalização da sua renda líquida,real ou prevista. A apuração é feita como se o valor fosseaplicado no mercado normal, mediante a utilização detaxas convenientes de renda e de operação. Dada a suagrande sensibilidade, posto que pequenas oscilaçõesnas taxas empregadas podem apresentar grandes varia-ções no valor obtido, não se recomenda a aplicaçãodeste método sem a utilização dos demais, prevalecendoesta observação como regra. Os casos especiais devemser amplamente justificados pelo avaliador.

3.17 Método involutivo

Geralmente utilizado para a avaliação de glebas susce-tíveis de urbanização, cuja vocação é marcantementeindustrial, consistindo na apuração da receita total aufe-rida com a venda de todas as unidades que correspondemao seu máximo e mais eficiente aproveitamento, e dedu-zindo-se todos os gastos diretos e indiretos envolvidosna execução do empreendimento, assim como os lucrosrespectivos, e involuindo-se até o custo inicial do bemcujo valor se deseja determinar.

3.18 Método residual

Consiste na apuração do valor global de um determinadobem ao qual se integra o componente avaliando, apuran-do-se o valor desse último pela sucessiva dedução dosvalores de todos os outros componentes, assim como deseus respectivos encargos, gastos, lucros e outros itensou despesas pertinentes.

3.19 Posta-em-marcha ou despesas pré-operacionais

Montante das despesas realizadas durante a fase quevai desde o término da construção e montagem de umaunidade industrial até a sua operação, a um nível aceitávelde capacidade de produção e custo operacional.

3.20 Vistoria

Exame circunstanciado de um bem, objetivando a suadescrição minuciosa e a sua respectiva avaliação.

4 Classificação quanto à natureza

4.1 Bens imóveis

4.1.1 Terrenos

a) glebas suscetíveis de urbanização, com vocaçãomarcantemente industrial;

b) glebas que integram distritos industriais, assimdefinidos em planos diretores ou em legislaçãoespecífica de uso e ocupação do solo;

c) lotes de destilação industrial.

4.1.2 Melhoramentos do terreno

a) muros e cercas de vedação;

b) redes de drenagem e construções acessórias;

c) desvios e ramais ferroviários;

d) vias de circulação interna, para veículos e pe-destres, pavimentadas ou não;

e) muros de arrimo e construções destinadas a con-tenção;

f) gramados, canteiros com plantas e árvores orna-mentais e paisagismo em geral;

g) áreas de lazer;

h) pátios de manobra e de estacionamento.

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4.1.3 Benfeitorias

a) poços artesianos, semi-artesianos e freáticos;

b) reservatórios enterrados, semi-enterrados e ele-vados;

c) construções para tratamento de esgotos sanitáriose/ou industriais, enterrados ou em nível;

d) fundações e estruturas especiais para máquinas,equipamentos e instalações;

e) fundações e estruturas destinadas à instalaçãode pontes rolantes;

f) portarias;

g) construções destinadas a balanças para veículose vagões;

h) edificações destinadas a centrais de sistemas degás, ar comprimido, vapor e outras utilidades;

i) chaminés;

j) torres de resfriamento de água;

k) subestações abaixadores de energia elétrica, ca-bines primárias e de distribuição em geral;

l) tanques, silos e torres de armazenagem de com-bustíveis e materiais diversos;

m) coberturas e galpões para uso industrial ou de atividades de apoio;

n) edificações industriais simples;

o) edificações industriais com características fun-cionais especializadas;

p) armazéns e edificações destinadas a almoxa-rifados e a estocagem de matérias-primas, pro-dutos semi-acabados ou acabados;

q) edificações destinadas a setores ou departa-mentos de ferramentaria, manutenção, labora-tórios, inspeções e controles, refeitórios, vestiá-rios, ambulatórios e garagens;

r) edificações destinadas a escritórios;

s) construções especiais e outras.

4.1.4 Terrenos com melhoramentos e/ou benfeitorias

4.2 Instalações

a) redes de água potável e de uso industrial;

b) redes de energia elétrica (luz, força e iluminaçãoexterna);

c) galerias e redes de águas pluviais;

d) redes de esgotos sanitários e industriais;

e) sistemas de ventilação industrial e de ar condi-cionado;

f) redes de ar comprimido, gás, vapor e outras utili-dades;

g) sistemas de prevenção e combate a incêndio e/ou de proteção em geral;

h) outros sistemas e/ou redes.

4.3 Máquinas e equipamentos

Compreendem todas as unidades necessárias à pro-dução, à manutenção, à conservação, aos diversos con-troles e às atividades de apoio.

4.4 Ferramentas e acessórios

Compreendem todo os itens destinados à produção, àmanutenção, à conservação, aos diversos controles e àsatividades de apoio.

4.5 Veículos e bens semoventes

Compreendem todas as unidades necessárias à pro-dução, à manutenção, à conservação, aos diversos con-troles e às atividades de apoio.

4.6 Móveis e utensílios

Compreendem todos os itens destinados à produção, àmanutenção, à conservação, aos diversos controles e àsatividades de apoio.

4.7 Rendimentos

4.7.1 Rendas de exploração direta:

a) produtos fabricados;

b) prestações de serviços;

c) outras.

4.7.2 Rendimentos em geral:

a) aluguéis;

b) arrendamentos mercantis (leasing);

c) outros.

4.8 Gravames

4.8.1 Bens imóveis (terrenos, melhoramentos do terreno,construções e edificações, benfeitorias em geral e ins-talações fixas ou estáticas):

a) hipoteca;

b) anticrese;

c) leasing;

d) servidão;

e) renda constituída sobre imóveis;

f) enfiteuse;

g) comodato;

h) locação;

i) concessão de uso;

j) outros.

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4.8.2 Bens móveis (máquinas, equipamentos, ferramentase acessórios, móveis e utensílios, veículo, semoventes einstalações móveis):

a) penhor civil;

b) alienação fiduciária;

c) marcas e patentes;

d) leasing;

e) transferência de tecnologia;

f) outros.

4.9 Outros frutos, direitos e/ou obrigações

Caracterizam-se como:

a) rendas diversificadas;

b) usufrutos;

c) direitos de locação e/ou de leasing;

d) direitos hereditários;

e) direitos possessórios;

f) outros não especificados na presente classificação.

4.10 Complexos industriais

Integrados por diversos componentes, como terreno,benfeitorias, instalações, máquinas, equipamentos, fer-ramentas, acessórios, veículos, semoventes, móveis,utensílios e outros, constituindo-se em conjunto fabris.

4.11 Titulação dos bens avaliandos

O avaliador deve adotar a cautela de examinar a titulaçãodos bens avaliandos, nos casos de avaliação de com-plexos industriais.

4.11.1 Titulação provisória

Caracterizam-se como:

a) promessa de compra e venda;

b) promessa de cessão;

c) outros títulos não definitivos, contratos ou ins-trumentos particulares.

4.11.2 Titulação definitiva

Caracteriza-se como:

a) compra e venda;

b) cessão;

c) doação;

d) permuta;

e) doação em pagamento;

f) usucapião;

g) outros títulos definitivos.

5 Notações, simbologia e convenções

5.1 Para os fins desta Norma são adotadas as notações,os símbolos gráficos e as convenções literais constantesem normas brasileiras, complementadas pelas seguintesconvenções literais:

Ab = área da benfeitoria

Ac = área da construção

At = área do terreno

Fe = frente efetiva do terreno

FC = valor do fundo do comércio

L = lucros líquidos prováveis e acumulados notriênio futuro de recuperação, considerados na avaliação do fundo de comércio

n = período de tempo expresso em meses

n1 = expoente do módulo de profundidade

n2 = expoente do módulo de frente

r = taxa inflacionária, inferida com base na inflaçãodos doze meses anteriores à data da avalia-ção

v = valor básico unitário do bem avaliando

vb = valor total da benfeitoria

vc = valor total da construção

vm = valor total dos melhoramentos do terreno

vt = valor total do terreno

6 Metodologia básica aplicável

6.1 Na avaliação de máquinas, equipamentos, insta-lações e complexos industriais são utilizados os métodosdiretos e/ou indiretos.

6.2 Os métodos diretos classificam-se em:

a) método comparativo;

b) método do custo.

6.3 Os métodos indiretos classificam-se em:

a) método da renda;

b) método involutivo;

c) método residual.

6.4 Na avaliação de terrenos industriais são empregadosos métodos diretos e/ou indiretos.

6.4.1 O único método direto permitido para a avaliação deterrenos industriais é o comparativo de dados de mercado.

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6.4.2 Os métodos indiretos recomendáveis são:

a) método da renda;

b) método involutivo;

c) método residual.

6.5 Na avaliação de edificações, construções e ben-feitorias industriais, deve ser utilizado o método decusto, determinando-se o valor de cada unidade isolada-mente, observadas as recomendações constantes decada nível de precisão.

6.6 Para a avaliação de instalação, aplica-se a mesmametodologia recomendada em 6.5. Nos casos de ins-talações de pequeno porte e quando padronizadas, podeser adotado o método comparativo, desde que existameventos comparáveis no mercado.

6.7 Na avaliação de máquinas e equipamentos, podemser utilizados os seguintes métodos:

a) o comparativo direto, desde que existam no mer-cado dados comparáveis ao bem avaliando;

b) o direito do custo, observando-se as recomenda-ções feitas em 6.5, sendo permitida a avaliaçãosimultânea de mais de uma máquina e/ou equipa-mento, sempre que as diversas unida-des integrarem um conjunto único;

c) o indireto da renda, quando o bem avaliando esti-ver gerando rendimento (locação ou leasing) edesde que seja possível fixar com segurança ataxa de renda líquida respectiva.

Nota: A mesma metodologia é aplicável aos demais bens refe-ridos de 4.4 a 4.9.

6.8 Na avaliação de complexos industriais, os seus diver-sos componentes devem ser avaliados isoladamente,de conformidade com a metodologia aplicável à naturezade cada um, acrescentando-se à somatória dos diversosvalores calculados as importâncias correspondentes aosbens incorpóreos ou intangíveis e ao valor em marcha,se for o caso. A adição de tais parcelas deve ser sempreprecedida de minuciosa análise por parte do avaliadorque, obrigatoriamente, a inclui no laudo de avaliação, deforma amplamente fundamentada.

7 Níveis de precisão

Estão condicionados à quantidade, à confiabilidade eao tratamento dos elementos pesquisados, sendo orde-nados em três níveis de rigor.

7.1 Avaliações rigorosas

São avaliações detalhadas, em que está expressamentecaracterizado cada um dos elementos que contribuempara formar a convicção do valor, impondo-se ainda que:

7.1.1 Para terrenos:

a) a confiabilidade de cada um dos elementos uti-lizados seja assegurada quanto:

- à idoneidade e à completa identificação das fon-tes de informação;

- à sua atualidade;

- ao detalhamento da descrição das suas carac-terísticas;

- à sua semelhança com o terreno objeto da ava-liação, no que diz respeito à situação, à desti-nação, à sua efetiva vocação e ao aprovei-tamento industrial, às suas formas e dimensões,à sua localização em relação aos pólos de valori-zação urbanos e aos centros de consumo, à pre-sença de fácil acesso às vias de escoamentoda produção, de desvios ferroviários e, em al-guns casos, de cursos d’água, às característicasfísicas e à adequação ao meio, devidamente veri-ficados;

b) a confiabilidade do conjunto de elementos queatendem aos requisitos da alínea anterior seja as-segurada por:

- uniformidade dos elementos entre si;

- contemporaneidade dos elementos;

- número de dados da mesma natureza, efetiva-mente utilizados, maior ou igual a cinco;

c) o tratamento dispensado aos elementos, para tor-ná-los homogêneos, possibilite conferir a eles:

- equivalência financeira, nos casos de valor aprazo, mediante a transformação em valor àvista, pelo desconto composto dos juros, usuais,acrescidos da previsão de inflação inferida combase nos doze meses anteriores;

- equivalência no tempo, mediante a transposiçãodos valores dos elementos, considerando-se adesvalorização monetária; em casos de insu-ficiência de eventos de mercado de imóveisassemelhados contemporâneos, permite-se autilização de dados pretéritos, desde que corri-gidos monetariamente e considerada a suavalorização real, mediante tratamento estatístico-econômico e respectiva abordagem dedutiva,fundamentada teoricamente por modelo mate-mático (equação de regressão), efetuando-senestes casos o cotejo com elementos contem-porâneos colhidos em mercados similares;

- equivalência de situação, pela transposição doselementos, obedecendo a critérios tecnicamenteconsagrados e comprovados por instrumentalmatemático, e que levam em consideração aproximidade de pólos de valorização urbanos ede centros de consumo, assim como a facilidadede acesso às vias de escoamento da produção;

- equivalência de características, usando-se crité-rios técnicos comprovados, coeficientes, índices,fatores, gráficos ou tabelas, sempre com a cita-ção da fonte e dos pressupostos teóricos desua elaboração, dirigidos especificamente a ter-renos industriais;

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d) o valor arbitrado pelo avaliador esteja com-preendido por um intervalo de confiança máximode 80%, em torno do valor mais provável calcu-lado através de método estatístico, e, nos casosde regressão, testada a hipótese da variânciaamostral ao nível de confiança mínima de 90%;

e) as taxas de capitalização, quando empregadosmétodos indiretos, sejam justificadas e compro-vadas estatisticamente;

f) o valor final seja o resultado do uso de mais deum método, sempre que possível e/ou necessário,com atendimento dos requisitos de precisão exi-gidos nos itens anteriores; na impossibilidadeda utilização de mais de um método ou no casoda adoção do resultado obtido em apenas um de-les, torna-se obrigatória a justificação fundamen-tada.

7.1.2 Para benfeitorias (Edificações):

a) sejam executados orçamentos qualitativos equantitativos que considerem, no mínimo, os cus-tos e/ou os unitários de:

- terraplenagem;

- fundações;

- bases ou fundações de máquinas e equipa-mentos;

- tanques e reservatórios;

- estruturas, com subdivisões em normais, es-peciais, de coberturas e internas;

- contrapisos;

- pinos, inclusive os das estruturas internas;

- coberturas;

- forros;

- fechamentos laterais;

- revestimentos, com subdivisões em internos,externos e de estruturas internas;

- instalações elétricas;

- iluminação;

- instalações hidráulicas;

- instalações sanitárias;

- instalações diversas, com as suas várias subdi-visões (incêndio, vapor, ar comprimido, ar con-dicionado, gás, etc.);

- esquadrias, com subdivisões em portas, cai-xilhos e vidros, portas especiais e vidros espe-ciais;

- pintura;

- serviços diversos, com suas distintas subdivisões(demolições, projetos, etc.);

b) sejam apresentados os seguintes valores paracada unitário e/ou total:

- de reprodução: com base nos custos de repro-dução de construção nova, sem uso, equivalenteà benfeitoria avalianda, considerando-se as mes-mas finalidade e utilidade;

- de depreciação: com base no uso que a ben-feitoria avalianda teve até a data da vistoria oudo laudo e levando em conta os aspectos físicose funcionais, a vida econômica útil, a idade apa-rente e o estado geral de conservação; devemser utilizados os unitários e as depreciações ade-quadas a cada uma das diversas fases cons-trutivas, relacionados na alínea “a”;

- líquido: com base na diferença entre os valoresde reprodução e de depreciação, sendo que asoma dos diversos valores líquidos equivale aovalor de mercado à vista, para a benfeitoria ava-lianda e na data-base adotada como referência,considerando-se as mesmas finalidade eutilidade;

c) a confiabilidade de cada um dos unitáriosutilizados seja assegurada quanto:

- à idoneidade e à completa identificação das fon-tes de informação;

- à sua atualidade;

- ao detalhamento da descrição das suas carac-terísticas respectivas;

- à contemporaneidade dos unitários;

d) o tratamento dispensado aos unitários, para torná-los homogêneos, possibilite conferir a eles;

- equivalência financeira, nos casos de valor aprazo, mediante a transformação em valor àvista, pelo desconto composto de juros usuais,acrescidos da previsão de inflação inferida combase nos seis meses anteriores;

- equivalência no tempo, mediante a transposiçãodos unitários, considerando-se a desvalorizaçãomonetária e/ou as variações de custos na cons-trução civil; em casos de insuficiência de eventosde mercado de custos assemelhados contempo-râneos, permite-se a utilização de dados pre-téritos, desde que corrigidos monetariamente econsiderada a sua valorização real, mediantetratamento estatístico-econômico e respectivaabordagem dedutiva, fundamentada teorica-mente por modelo matemático (equação deregressão), efetuando-se nestes casos o cotejocom unitários contemporâneos colhidos em mer-cados similares;

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- equivalência de situação pela transposiçãodos unitários, obedecendo a critérios tecni-camente consagrados, comprovados por instru-mental matemático, e que levam em conside-ração as variações de custos de materiaisde construção e de serviços nas diferentes regi-ões do País, fazendo-se obrigatória a citaçãodas publicações especializadas ou das fontesde informação;

- equivalência de características, usando-se cri-térios técnicos comprovados, coeficientes, ín-dices, fatores, gráficos ou tabelas, sempre coma citação da fonte e dos pressupostos teóricosde sua elaboração, dirigidas especificamente abenfeitorias, edificações e construções indus-triais;

e) as taxas de capitalização, quando empregadas,sejam justificadas e comprovadas.

7.1.3 Para outras benfeitorias e instalações:

a) sejam executados orçamentos qualitativos equantitativos que considerem os custos e/ou osunitários das diversas fases construtivas em quepodem ser subdivididos cada melhoramento doterreno, construção, benfeitoria especial ouinstalação, sempre que utilizado o método de custo;

b) sejam apresentados os seguintes valores paracada unitário e/ou total do melhoramento do ter-reno, da construção, da benfeitoria especial ouda instalação avaliandos, quando aplicado o méto-do do custo;

- de reprodução: com base nos custos de re-produção de bem similar novo, sem uso, equi-valente ao melhoramento do terreno, à cons-trução, à benfeitoria especial ou à instalaçãoavaliandos, considerando-se as mesmas fina-lidade e utilidade;

- de depreciação: com base no uso que o melho-ramento do terreno, a construção, a benfeitoriaespecial ou a instalação avaliandos tiverem atéa data da vistoria ou do laudo e levando em con-ta os aspectos físicos e funcionais, a vidaeconômica útil, a idade aparente e o estado geralde conservação e/ou de manutenção; devem serutilizados os unitários e as depreciações ade-quados a cada uma das diversas fases constru-tivas pertinentes ao item avaliando;

- líquido: com base na diferença entre os valoresde reprodução e de depreciação, sendo que asoma dos diversos valores líquidos equivaleao valor de mercado à vista, para o item avalian-do e na data-base adotada como referência,considerando-se as mesmas finalidade e utili-dade;

c) sejam observadas as mesmas exigências cons-tantes das alíneas “c”, “d” e “e” de 7.1.2, devida-mente adaptadas ao melhoramento do terreno, àconstrução, à benfeitoria especial e/ou à insta-lação avaliandos, sempre que empregado o méto-do do custo;

d) sejam apresentadas cotações ou orçamentosdos fabricantes dos bens avaliandos, originaisou similares, no caso da avaliação de instalaçõespelo método comparativo direto de dados demercado.

7.1.4 Para máquinas, equipamentos e outros bens:

a) a confiabilidade de cada um dos elementos utili-zados, quando empregado o método comparativodireto de dados de mercado, seja asseguradaquanto:

- à idoneidade e à completa identificação da fontede informação;

- à sua atualidade;

- ao detalhamento da descrição das suas carac-terísticas;

- à sua semelhança com a máquina, o equipa-mento ou o outro bem (referido em 4.4 a 4.9)objeto da avaliação;

b) a confiabilidade do conjunto de elementos queatendem aos requisitos da alínea anterior, aindaquando da aplicação do método comparativodireto, seja assegurada por:

- uniformidade dos elementos entre si;

- contemporaneidade dos elementos;

c) o tratamento dispensado aos elementos, para tor-ná-los homogêneos, possibilite conferir a eles;

- equivalência financeira, nos casos de valor aprazo, mediante a transformação em valor àvista, pelo desconto composto dos juros usuais,acrescidos da previsão de inflação inferida combase nos 12 meses anteriores;

- equivalência no tempo, mediante a transposiçãodos valores dos elementos, considerando-se adesvalorização monetária; em casos de insu-ficiência de eventos de mercado de máquinas,equipamentos e outros bens (referidos em 4.4 a4.9) assemelhados contemporâneos, permite-sea utilização de dados pretéritos, desde que cor-rigidos monetariamente e considerada a suavalorização real, mediante tratamento estatístico-econômico e respectiva abordagem dedutiva,fundamentada teoricamente por modelo mate-mático (equação de regressão), efetuando-senestes casos o cotejo com elementos contem-porâneos colhidos em mercados similares;

- equivalência de características, usando-se cri-térios técnicos comprovados, coeficientes, índi-ces, fatores, gráficos ou tabelas, sempre com acitação da fonte e dos pressupostos teóricos desua elaboração, dirigidos especificamente a má-quinas, equipamentos e outros bens (referidosem 4.4 a 4.9);

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d) sejam executados orçamentos qualitativos e quan-titativos que considerem os custos e/ou os unitá-rios das diversas fases construtivas em que podemser subdividos cada máquina, equipamento ououtro bem (referidos em 4.4 a 4.9), sempre queutilizado o método do custo;

e) sejam apresentados os seguintes valores paracada unitário e/ou total da máquina, do equipa-mento ou do outro bem avaliando, quando apli-cado o método do custo:

- de reprodução: com base nos custos de repro-dução de bem similar novo, sem uso, equiva-lente à máquina, ao equipamento ou ao outrobem avaliando, considerando-se as mesmasfinalidade e utilidade;

- de depreciação: com base no uso que a má-quina, o equipamento ou outro bem avaliandotiveram até a data da vistoria ou do laudo e levan-do em conta os aspectos físicos e funcionais, avida econômica útil, e idade aparente, o estadogeral de conservação e/ou de manutenção; de-vem ser utilizados os unitários e as deprecia-ções adequados a cada uma das diversas fasesconstrutivas pertinentes ao item avaliando;

- líquido: com base na diferença entre os valoresde reprodução e de depreciação, sendo que asoma dos diversos valores líquidos equivale aovalor de mercado à vista, para o item avaliandoe na data-base adotada como referência, considerando-se as mesmas finalidade e utili-dade;

f) sejam observadas as mesmas exigências cons-tantes das alíneas “c”, “d” e “e” de 7.1.2, devida-mente adaptadas à máquina, ao equipamento ouao outro bem avaliando, sempre que empregadoo método do custo;

g) sejam apresentadas cotações ou orçamentos dosfabricantes de máquinas, equipamentos ou outrosbens avaliandos originais ou similares, no casoda avaliação pelo método comparativo direto dedados de mercado;

h) as taxas de capitalização, quando empregadosmétodos indiretos, sejam justificadas, citando-seas fontes respectivas.

7.2 Avaliações normais

Aqueles em que os elementos que contribuem para for-mar a convicção de valor estão indicados de forma resu-mida ou que, respeitados os demais, atendem apenasparcialmente os seguintes requisitos das avaliaçõesrigorosas.

7.2.1 Para terrenos:

a) quanto à atualidade dos elementos;

b) quanto à semelhança dos elementos com o terrenoavaliando, no que concerne à situação, à desti-nação, à sua efetiva vocação e ao aproveitamentoindustrial, às suas formas e dimensões, à sualocalização em relação aos pólos de valorização

urbanos e aos centros de consumo, à presençade fácil acesso às vias de escoamento da pro-dução, de desvios ferroviários, e, em alguns casos,de cursos d’ água, às características físicas e àadequação ao meio, devidamente verificados;

c) quanto à confiabilidade do conjunto de elementos,seja assegurada por:

- homogeneidade dos elementos entre si;

- contemporaneidade dos elementos;

- número de elementos de mesma natureza, efeti-vamente utilizados e não descartados, maior ouigual a cinco;

d) quando do emprego de mais de um método, o va-lor final deve estar contido entre os valores extre-mos encontrados ou coincidir com o resultadoobtido com a utilização do método mais confiável.

7.2.2 Para benfeitorias (Edificações):

a) sejam considerados os mesmos orçamentosqualitativos e quantitativos, facultando-se o cál-culo da depreciação das diversas fases cons-trutivas através de um único coeficiente para todaselas;

b) a confiabilidade de cada um dos unitários utiliza-dos seja assegurada quanto:

- à idoneidade e à completa identificação da fontede informação;

- à sua atualidade;

- ao detalhamento da descrição das suas carac-terísticas respectivas;

- à contemporaneidade dos unitários.

7.2.3 Para outras benfeitorias e instalações:

a) sejam considerados os mesmos orçamentosqualitativos e quantitativos que levam em contaos custos e/ou unitários das diversas fases cons-trutivas em que podem ser subdivididos cadamelhoramento do terreno, construção, benfeitoriaespecial ou instalação, sempre que utilizado ométodo do custo, facultando-se o cálculo da depre-ciação das diversas etapas construtivas atravésde um único coeficiente;

b) seja observada a mesma exigência constante daalínea “b” de 7.2.2, devidamente adaptada ao me-lhoramento do terreno, à construção, à benfeitoriaespecial e/ou à instalação avaliandos, sempre queempregado o método do custo;

c) seja identificada a fonte que cotou ou orçou obem original ou similar ao avaliando, no caso deavaliação pelo método comparativo direto de da-dos do mercado.

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7.2.4 Para máquinas, equipamentos ou outros bens:

a) confiabilidade de cada um dos elementosutilizados, quando empregado o método compa-rativo de dados de mercado, seja asseguradaquanto:

- à idoneidade e a completa identificação dasfontes de informação;

- à sua atualidade;

- ao detalhamento da descrição das suas carac-terísticas;

- à sua semelhança com a máquina, o equipa-mento ou o outro bem avaliando;

- à homogeneidade dos elementos entre si;

- à contemporaneidade dos elementos;

b) sejam considerados os mesmos orçamentosqualitativos e quantitativos, facultando-se o cál-culo da depreciação das diversas etapas cons-trutivas em que podem ser subdivididos cada má-quina, equipamento ou outro bem, através de umúnico coeficiente, sempre que utilizado o métododo custo;

c) seja observada a mesma exigência constante daalínea “b” de 7.2.2, devidamente adaptada à má-quina, ao equipamento, ou a outro bem avaliando,sempre que empregado o método do custo;

d) seja informada a fonte que cotou o bem originalou similar ao avaliando, no caso de avaliação pelométodo comparativo direto de dados de mercado;

e) seja citada a fonte que informou a taxa de capita-lização, quando empregados os métodos indi-retos.

7.3 Avaliações expedidas

São aquelas que se louvam em informações e na escolhaarbitrária do avaliador, sem se pautar por metodologiadesta Norma e sem a comprovação expressa dos ele-mentos ou métodos que levaram à convicção do valor;são igualmente aquelas que não podem ser classificadascomo avaliações rigorosas ou normais.

Nota: Só devem ser utilizadas em casos especiais, sempre jus-tificada a sua utilização, devidamente acompanhada dorespectivo termo de responsabilidade, sendo expres-samente mencionado o engenheiro responsável por elase seu respectivo registro no Conselho Regional de En-genharia, Arquitetura e Agronomia (CREA).

8 Condições gerais

8.1 Desenvolvimento do processo avaliatório

8.1.1 Pressupostos

As seguintes condições devem ser observadas e pre-ceder o processo avaliatório:

a) caracterização do objetivo da avaliação, parapermitir ao avaliador estabelecer o grau de deta-lhamento das atividades básicas, o nível de preci-

são compatível com a finalidade da avaliação eas demais circunstâncias que podem influir novalor de cada item avaliando;

b) individualização do objeto da avaliação, obtidaatravés de seu cadastro, compreendendo plantas,memoriais descritivos e documentação fotográ-fica, em grau de destacamento compatível com onível de precisão exigido pela finalidade daavaliação, englobando a totalidade do itemavaliando - terreno, edificações, construções, ben-feitorias especiais e em geral, instalações, má-quinas, equipamentos e outros bens - e propici-ando a coleta de todos os elementos que influemna fixação de seu valor respectivo;

c) informações complementares: sempre que neces-sário ao desenvolvimento do trabalho avaliatório,devem ser também conhecidos os elementosrelativos ao estado de cada item avaliando, objeti-vando a consideração dos fatores valorizantes oudesvalorizantes dele decorrentes.

8.2 Atividades básicas

8.2.1 Vistoria

Visa a permitir a individualização de cada item avaliando,em relação ao universo a que pertence, além da verifica-ção e da complementação dos elementos relativos aospressupostos, devendo abranger:

a) para terrenos:

- a caracterização física da região: topografia,superfície e vegetação, natureza do subsolo,ocupação predominante, meio ambiente e outrosfatores de importância;

- os melhoramentos públicos existentes na região,tais como vias de acesso principais e secun-dárias, existência de guias, sarjetas e pavimen-tação, presença de redes de energia elétrica(principalmente força), de água potável, de es-gotos sanitários, de telefone, de gás e de águaspluviais, iluminação pública, sistema viário e ou-tros;

- os serviços comunitários da região, tais comotransporte coletivo, rede bancária, proximidadede núcleos residencias compatíveis com a natu-reza da mão-de-obra necessária, segurança,saúde, lazer, ensino, cultura e outros;

- o potencial de utilização da região definido porplanos diretores e pela legislação específica doparcelamento do solo, assim como pelasrestrições físicas, legais e sócio-econômicas deuso, pela estruturação do sistema viário e outros;

- a classificação da região;

- a caracterização física do terreno avaliando, comdestaque para a topografia, a superfície, a vege-tação, a natureza do subsolo, a ocupação e ou-tros fatores intrínsecos;

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- os acessos às principais vias de escoamento daprodução, os serviços e melhoramentos pú-blicos que beneficiam o terreno avaliando, osdesvios ferroviários e a presença de cursosd’água;

- as utilizações atual, potencial, legal e econô-mica do terreno avaliando;

- outros fatores valorizantes ou desvalorizantesdo terreno avaliando;

b) para benfeitorias (edificações):

- a caracterização física da região, os melho-ramentos públicos nela existentes, os seusserviços comunitários, o seu potencial de utiliza-ção e a sua classificação, de conformidade comas referências feitas na alínea 8.2.1-a);

- a caracterização física de cada edificação ava-lianda, com destaque para a composição e oacabamento das diversas fases construtivas;

- a caracterização dos estados de conservação edas idades real e aparente;

- as utilizações atual, potencial, legal e econô-mica da edificação avalianda;

- a determinação de sua vida útil;

- outros fatores valorizantes ou desvalorizantes daedificação avalianda;

c) para outras benfeitorias e instalações:

- a caracterização física da região, os melhora- mentos públicos nela existentes, os seus serviços comunitários, o seu potencial de utilização e a sua classificação, de conformidade com as referências feitas na alínea 8.2.1-a);

- a caracterização física do melhoramento do ter-reno, da construção da benfeitoria especial ouda instalação avaliandos, com destaque para acomposição e o acabamento das fases cons-trutivas pertinentes;

- a caracterização dos estados de conservação ede manutenção, bem como das idades real eaparente de cada item avaliando;

- as utilizações atual, potencial, legal e econô-mica do melhoramento do terreno, da constru-ção, da benfeitoria especial ou da instalaçãoavaliandos;

- a determinação da vida útil de cada item ava-liando;

- outros fatores valorizantes ou desvalorizantes domelhoramento do terreno, da construção, da ben-feitoria especial ou da instalação avaliandos;

d) para máquinas, equipamentos e outros bens:

- a caracterização física da região, os melhora-mentos públicos nela existentes, os públicos seusserviços comunitários, o seu potencial de utili-zação e a sua classificação, de conformidadecom as referências feitas na alínea 8.2.1-a);quando necessário;

- a descrição sumária do complexo ou da unidadeprodutiva industrial, quanto à localização, àárea, à construção, à produção predominante,ao meio ambiente e a outros fatores caracte-rísticos;

- o potencial de utilização do bem avaliando,quanto às condiçðes de mão-de-obra, de ener-gia, de matérias-primas, de suprimentos de mer-cado em geral e de transporte;

- a caracterização física do bem avaliando, comespecial destaque para sua qualidade e seusdetalhes construtivos;

- a caracterização dos estados de conservação ede manutenção, bem como das idades real eaparente de cada item avaliando;

- a determinação da vida útil de cada máquina,equipamento ou outro bem avaliando, em fun-ção do desenvolvimento histórico dos tópicosanteriores;

- outros fatores valorizantes ou desvalorizantes damáquina, do equipamento ou do outro bem ava-liando.

8.2.2 Pesquisa de valores

De acordo com a natureza da avaliação, o nível de pre-cisão desejado e a disponibilidade de elementos deveabrangir;

a) para terrenos:

- avaliações e/ou estimativas anteriores confiáveis;

- transações de ofertas de terrenos;

- transações de ofertas de terrenos comparáveis,situados nas circunvizinhanças;

- valor dos frutos;

- custos dos insumos e serviços;

b) para benfeitorias (edificações):

- avaliações e/ou estimativas anteriores confiáveis;

- custos unitários de construção civil (materiais eserviços);

- custos financeiros;

- despesas diretas e indiretas e lucros do construtor;

c) para outras benfeitorias e instalações:

- avaliações e/ou estimativas anteriores confiáveis;

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- custos unitários de construção civil (materiais eserviços);

- custos financeiros;

- custos de montagem e instalação;

- despesas diretas e indiretas e lucros do construtor;

d) para máquinas, equipamentos e outros bens:

- avaliações e/ou estimativas anteriores confiáveis;

- custos unitários do setor;

- custos de montagem e instalação;

- custos acessórios (fretes, impostos, taxas, etc.).

8.2.2.1 Escolha e justificativa dos métodos e critérios deavaliações em função dos dados obtidos em pesquisa,adotando-se a metodologia e as diretrizes que permitamconferir a maior consistência da manifestação acerca dovalor.

8.2.2.2 Tratamento dos elementos de acordo com os cri-térios escolhidos e em função da metodologia adotada;os dados obtidos devem ser tratados por meio de parâ-metros e cálculos, de modo a colocar-se em evidência ea freqüência e a influência dos atributos na formação dospreços, as relações que causem efeito, a regularidadedas ocorrências e a qualidade das amostras.

8.2.2.3 Cálculo do valor de cada item (terreno, edificações,construções, benfeitorias especiais e em geral, instala-ções, máquinas, equipamentos e outros bens) com basenos critérios estabelecidos e de acordo com os resul-tados dos tratamentos efetuados, definindo-se também onível de precisão da avaliação, segundo o Capítulo 7.

8.2.2.4 Considerações finais e conclusão com a apresen-tação das peculiaridades de cada item avaliando, dascondicionantes não explicitadas no corpo do trabalho edas considerações inerentes ao valor e ao contexto emque este se definiu.

9 Condições específicas

9.1 Terrenos

9.1.1 Na avaliação de terrenos industriais devem serutilizados o método comparativo direto de dados demercado ou os indiretos da renda, involutivo e residual.O emprego de fatores de gleba é terminantemente ve-dado, inclusive nos tratamentos de homogeneização.

9.1.2 Quando da utilização do método comparativo diretode dados de mercado, deve ser empregado o critério dometro quadrado médio, obtendo-se o valor do terrenoatravés da multiplicação direta de sua área pelo valorbásico unitário adotado. Neste caso, devem ser cui-dadosamente analisados os fatores valorizantes ou des-valorizantes de correntes das características dos fatoresrelativos aos pressupostos, relacionados em 8.2.1-a). Nãosão consideradas as influências de testada, de profun-didade, de esquina e de frentes mútiplas, mas deve-selevar em conta a existência ou não de área de expan-são industrial.

9.1.3 Ainda no caso da aplicação do método comparativodireto de dados de mercado, o tratamento de homo-geneização deve ser levado a efeito com o auxílio defatores de ajuste ou de ponderação, extraídos de traba-lhos consagrados ou estabelecidos através de estudosmatemáticos e/ou estatísticos, de equações de regressãolinear ou múltipla, e/ou com o apoio em outras análisestécnicas desenvolvidas pelo avaliador. É terminante-mente vedada a utilização de fatores subjetivos.

9.2 Benfeitorias e instalações

9.2.1 As avaliações rigorosas de edificações, construções,melhoramentos do terreno, benfeitorias especiais e emgeral, e instalações, quando aplicado o método do custo,devem ser feitas através de orçamentos qualitativos equantitativos, determinando-se o valor de cada unidadeisoladamente.

9.2.1.1 Nestes casos, o coeficiente de depreciação deveser aplicado a cada fase construtiva pertinente ao bemavaliando, com base no uso que teve até a data da vistoriaou do laudo e levando em conta os aspectos físicos efuncionais, a vida econômica útil, a idade aparente e oestado geral de conservação e/ou de manutenção.

9.2.2 Nas avaliações normais, permite-se o emprego decustos unitários retirados de publicações consagradasou de tabelas tecnicamente fidedignas, obrigando-se oavaliador a citar as fontes respectivas. Neste caso, o coe-ficiente de depreciação também pode ser assumido combase em trabalhos tecnicamente idôneos.

9.2.3 Nas instalações, quando utilizado o métodocomparativo direto de dados de mercado, devem ser apre-sentados os orçamentos e as cotações de intalaçõessimilares ou simplesmente citada a fonte de informação,na dependência do nível de precisão que o avaliador de-sejar atingir.

9.2.4 A vida útil das instalações deve ser estabelecidaem função das máquinas e dos equipamentos que delase utilizam.

9.3 Máquinas, equipamentos e outros bens

9.3.1 Todos os equipamentos não duráveis devem seravaliados individualmente.

9.3.2 A determinação da vida útil de máquinas isoladasdeve levar em conta o seu potencial de comercialização,devidamente justificado pelo avaliador.

9.3.3 Sempre que a máquina ou o equipamento avaliandose constituir em componente importante de um complexoou de uma unidade industrial, a sua vida útil respectivanão pode ser superior à do complexo ou da unidade aque pertence.

9.3.4 A depreciação de máquinas, equipamentos e outrosbens pode ser calculada através de progressões geo-métricas ou de outros métodos consagrados, obrigando-se o avaliador a explicitar fundamentadamente o critérioutilizado.

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L = lucros líquidos prováveis e acumulados notriênio futuro de recomposição, consideradoscomo série uniforme de pagamentos mensaispara fins de aplicação do fator de valor pre-sente

n = número de meses do triênio = 36

r = taxa mensal que abrange os juros normais ea correção inflacionária; está inferida com basena inflação dos 12 meses anteriores à datado laudo

9.5 Rendimentos e frutos

São, preferivelmente, avaliados por comparação direta.

9.6 Direitos e gravames

9.6.1 Servidões

São avaliadas em função dos riscos, das restrições edos incômodos que acarretam ao bem avaliando consi-derado como um todo.

9.6.2 Usufrutos

São avaliados em função da renda real ou estimativa,durante o prazo estabelecido ou previsto de sua duração.

9.6.3 Concessões e comodatos

A avaliação resulta da transformação em valor presentedos rendimentos futuros a serem obtidos durante o prazoda concessão ou do comodato.

9.6.4 Direitos hereditários e possessórios

A avaliação leva em conta o valor do bem com a sua si-tuação dominal regularizada, deduzida a parcela corres-pondente às despesas e ao tempo necessário à suaregularização.

9.6.5 Seguros

As avaliações para fins secundários devem obedecerprincipalmente às prescrições instituídas pelo IRB - Ins-tituto de Resseguros do Brasil, bem como às prescriçõesdesta Norma (quando se fizer necessário), sendo sempreimprescindível indicar claramente o texto e a designaçãonumérica dos documentos (IRB) ou a referência destaNorma, aplicadas em cada caso.

9.6.6 Desapropriações

As avaliações para fins expropriatórios devem consideraro valor individual de cada bem atingido pelo ato público,assim como todos os demais danos dele decorrentes,tais como prejuízos de mutilação, desvalorização de bensremanescentes, paralisações temporárias ou perma-nentes da produção industrial, remoções e remontagensde máquinas, equipamentos e instalações, aluguéis dearmazéns e outros imóveis destinados à estocagem ou àguarda de máquinas, equipamentos, matérias-primas,produtos acabados e semi-acabados, etc., dispensa força-da de pessoal, perdas parciais ou totais de fundo de co-mércio, e outros, de modo a se atingir um resultado finalque expresse a justa e reparadora indenização.

9.4 Complexos industriais

9.4.1 Na avaliação de complexos industriais, deve ser in-cluída uma minuciosa análise do desempenho da em-presa, no que concerne ao fluxograma implantado, àprodutividade, à existência de mercado e de concorrência,ao estado de conservação e de manutenção gerais, aoseventuais planos de expansão, aos bens incorpóreos ouintangíveis e às demais características peculiares à in-dústria avalianda.

9.4.2 Para fins de cálculo de depreciação, a vida útil docomplexo industrial avaliando deve ser fixada em funçãode uma projeção que considere as condições de mer-cado, os estados gerais de conservação e de manu-tenção do setor industrial (bem como de todos os bensque o integram) e dos demais fatores referidos no subi-tem anterior, obrigando-se o avaliador a apresentar arespectiva justificativa.

9.4.3 O resultado final deve englobar as consideraçõesde valor sobre os bens intangíveis ou incorpóreos, o fun-do de comércio e o valor em marcha, este definido comoaquele excesso de valor que uma empresa industrial emoperação, produzindo e apresentando lucro, possui so-bre outra similar em estágio não tão avançado.

9.4.4 Ainda, na avaliação de complexos industriais, devemser devidamente considerados e integrar o resultado fi-nal:

a) os custos financeiros durante o período de repro-dução ou de montagem do complexo avaliando;

b) as despesas da posta-em-marcha;

c) os custos de inventários;

d) o valor em marcha;

e) o fundo de comércio.

9.4.5 Os custos financeiros durante o período de repro-dução e/ou de montagem são apurados através de mo-delo de fluxo de caixa justificado pelo avaliador.

9.4.6 As despesas da posta-em-marcha e o valor em mar-cha são avaliados através da aplicação de modelos típi-cos e tradicionais do setor, devidamente fundamentadospelo avaliador.

9.4.7 O fundo de comércio deve ser avaliado mediante aanálise da rentabilidade verificada nos últimos cinco anosimediatamente anteriores à data do laudo. Os lucroslíquidos retirados dos balanços desse qüinqüêniopassado de observação, devidamente atualizado para adata do trabalho avaliatório, devem permitir o traçado deuma curva média, cuja tendência é projetada para os trêsanos seguintes à data do laudo. Os lucros prováveisacumulados nesse triênio futuro são considerados comosérie uniforme de pagamentos e devem ser transfor-mados em valor presente (para a data do laudo),recomendando-se o emprego da seguinte fórmula:

FC =L

n x

(1 + r ) - 1

r (1 + r )

n

n

Onde:

FC = valor do fundo de comércio que se desejaapurar

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9.7 Hipotecas, penhores e garantias em geral

São avaliados com base na metodologia exposta nestaNorma, devendo o avaliador fundamentar tecnicamenteo coeficiente de liquidez aplicado a cada item.

10 Apresentação de laudos

10.1 A apresentação dos laudos deve obedecer às pres-crições desta Norma.

10.2 Na apresentação dos laudos devem constar, obriga-toriamente, os seguintes tópicos:

a) o interessado, pessoa física ou jurídica que enco-mendou o trabalho avaliatório;

b) o proprietário, quando possível;

c) o objetivo do trabalho, segundo a informaçãoprestada por quem o solicitou;

d) o nível de precisão da avaliação, com a indicaçãoda categoria em que se enquadra, segundo a clas-sificação constante do Capítulo 7 desta Norma;

e) os pressupostos, observadas as condições cons-tantes de 8.1.1;

f) o relato das vistorias, com as informações relacio-nadas em 8.2.1;

g) as pesquisas de valores, com a indicação das fon-tes e demais informações relacionadas em 8.2.2;

h) os métodos e critérios utilizados, com a justifica-tiva da escolha;

i) a homogeneização dos elementos pesquisados,com o atendimento das prescrições referentes aonível de precisão da avaliação, constantes doCapítulo 7;

j) a sequência dos cálculos avaliatórios de cadaitem ou bem avaliando;

k) a determinação do valor final, com a indicaçãoda data de referência;

l) as conclusões, com os fundamentos resultantesda análise final;

m) a data da vistoria e do laudo, o nome, a assinatura,o número do registro no CREA e as credenciaisdo avaliador;

n) os anexos, tais como plantas, documentaçãofotográfica, pesquisas de valores e outros.

10.3 A apresentação do resultado final pode constar deum relatório em forma de anexo, no qual são relaciona-dos os resultados obtidos para cada item e a somatóriarespectiva, ainda que o valor seja nulo. A critério do ava-liador podem ser acrescentados outros detalhes ou es-clarecimentos, como considerações finais.