Operação Água Branca - Parametros de Revisao Out09
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Diretoria de Desenvolvimento e Intervenções Urbanas – Outubro / 2009 Superintendência de Desenvolvimento Gerência de Operações Urbanas Gerência de Desenvolvimento OPERAÇÃO URBANA água branca parâmetros para a revisão da lei 11.774/95 EMURB
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Diretoria de Desenvolvimento e Intervenções Urbanas – Outubro / 2009
Superintendência de Desenvolvimento
Gerência de Operações Urbanas
Gerência de Desenvolvimento
OPERAÇÃO URBANA
água brancaparâmetros para a revisão da lei 11.774/95
EMURB
Perímetro área bruta = 540 ha
Premissas para a Revisão
• Introduzir a dimensão “qualidade” ao estoque
• Priorizar o público que mais utiliza os equipamentos de transporte já implantados e a implantar – HMP e Médio
• Diversificar as atividades econômicas
• Aproximar moradia e emprego
• Equilibrar distribuição de usos
• Obter o adensamento projetado
• Otimização dos equipamentos instalados e a instalar
• Melhor cenário é o que resulta em:
• menores distâncias de deslocamento
• menores tempos de deslocamento
• maior quantidade de deslocamentos a pé ou por transporte coletivo
Revisão da Lei Premissas
Densidade máxima – 230 hab/ha – PITU 2025
Densidade em 2002 – 23 hab/haDensidade em 2008 – 36 hab/ha
Densidades de referência – 161 hab/ha – Distrito de Perdizes165 hab/ha – Distrito Santa Cecília
Diferenciar: Aumento de densidade construtiva e aumento de densidade populacional
Composição social
Aproximar o perfil social da região do perfil da cidade de São Paulo
Estoques – Distribuição de Usos
RESID54%
NÃO RESID46%
Área 1 - distribuição de usos
RESID12%
NÃO RESID88%
Área 2 - distribuição de usos
RESID HORIZ5%
RESID VERT49%
SERV. VIZINH13%
SERV REGIÃO33%
Área 1 - Distrib Atual de Usos
RESID HORIZ4%
RESID VERT8%
SERV. VIZINH21%
SERV REGIÃO67%
Área 2 - Distrib Atual de Usos
Distribuição de usos atual
RESID54%
NÃO RESID46%
Área 1 - distribuição de usos -atual
RESID12%
NÃO RESID88%
Área 2 - distribuição de usos -atual
RESID56%
NÃO RESID44%
Área 1 - proposta
RESID44%NÃO
RESID56%
Área 2 - proposta
Estoques – Distribuição de Usos
Distribuição de usos proposta
Distribuição de usos e do incremento residencial
Para cada setor são propostas mesclas de uso e densidades em função do
incremento de área residencial vertical e da vocação projetada:
Uso – vizinhança: construções horizontais que abrigam serviços e comércio de pequeno porte –padaria, farmácia, restaurantes. Conferem conforto e praticidade / deslocamentos a pé
Uso – região: construções verticais que abrigam comércio e serviços de porte médio e grande –centro de compras, hospitais, prédios de escritórios, escolas. Conferem dinamismo e vitalidade / atraem e produzem viagens
Setor A
Distribuição de usos e do incremento residencial
0
200
400
600
800
1,000
SETOR A
Setor A -proposta de incremento de unidades residenciais
até 03 S.M.
de 03 a 05 S.M.
de 05 a 10 S.M.
de 10 a 20 S.M.
acima de 20 S.M.
RESIDENCIAL22%
REGIÃO46%
VIZINHANÇA32%
Distribuição de usos por áreaconstruída - atual
Setor A
•Densidade atual – 30 habitantes/hectare•Densidade proposta - 100 habitantes/ hectare•Predominância de áreas públicas / habitação de interesse social;• Proposta: predominância de usos não residenciais / incentivo à produção de moradias - faixa de 10 S.M.
RESIDENCIAL41%
REGIÃO49%
VIZINHANÇA10%
Distribuição de usos por área construída - proposta
Setor A
Distribuição de usos e do incremento residencial
0
200
400
600
800
1,000
1,200
SETOR B
Setor B - proposta de incremento de unidades residenciais
até 03 S.M.
de 03 a 05 S.M.
de 05 a 10 S.M.
de 10 a 20 S.M.
acima de 20 S.M.
Setor B
•Densidade atual – 10 habitantes/hectare•Densidade proposta - 200 habitantes/ hectare• Uso institucional /Glebas vazias / pouco uso residencial• Proposta: predominância de usos não residenciais/ perfil de moradias - faixa de 20 S.M. e acima
RESIDENCIAL8%
REGIÃO86%
VIZINHANÇA6%
Setor B - distribuição de usos por área construída - atual
Setor B
RESIDENCIAL40%
REGIÃO49%
VIZINHANÇA11%
Setor C - distribuição de usos por área construída - proposta
Distribuição de usos e do incremento residencial
RESIDENCIAL59%
REGIÃO37%
VIZINHANÇA4%
Setor C - Distribuição de usos por área construída atual
0
50
100
150
200
SETOR C
Setor C - proposta de incremento de unidades residenciais
até 03 S.M.
de 03 a 05 S.M.
de 05 a 10 S.M.
de 10 a 20 S.M.
acima de 20 S.M.
Setor C
•Densidade atual – 150 habitantes/hectare•Densidade proposta - 200 habitantes/ hectare• Centralidade em consolidação• Proposta: igual distribuição de usos residenciais e não residenciais/ perfil de moradias - faixa de 20 S.M. e acima / incentivo à produção para 10 S.M.
RESIDENCIAL49%
REGIÃO40%
VIZINHANÇA11%
Setor C - distribuição de usos por área construída - proposta
Setor C
Distribuição de usos e do incremento residencial
Setor D
0
50
100
150
200
250
SETOR D
Setor D - proposta de incremento de unidades residenciais
até 03 S.M.
de 03 a 05 S.M.
de 05 a 10 S.M.
de 10 a 20 S.M.
acima de 20 S.M.
Setor D
•Densidade atual – 80 habitantes/hectare•Densidade proposta - 120habitantes/ hectare• Centralidade em consolidação• Proposta: predominância de usos não residenciais perfil de moradias - faixa de 20 S.M. e acima
RESIDENCIAL15%
REGIÃO83%
VIZINHANÇA2%
Setor D - distribuição de usos por área construída - atual
RESIDENCIAL24%
REGIÃO65%
VIZINHANÇA11%
Setor D - distribuição de usos por área construída - proposta
Distribuição de usos e do incremento residencial
0
500
1,000
1,500
SETOR E
Setor E - proposta de incremento de unidades residenciais
até 03 S.M.
de 03 a 05 S.M.
de 05 a 10 S.M.
de 10 a 20 S.M.
acima de 20 S.M.
Setor E
Setor E
•Densidade atual – 0 habitantes/hectare•Densidade proposta - 200habitantes/ hectare• Gleba irregular / área industrial em transformação• Proposta: predominância de usos não residenciais perfil de moradias - faixa de 10 a 20 S.M. e acima
RESIDENCIAL0%
REGIÃO85%
VIZINHANÇA15%
Setor E - distribuição de usos por área construida - atual
RESIDENCIAL40%
REGIÃO49%
VIZINHANÇA11%
Setor E - distribuição de usos por área construída - proposta
Distribuição de usos e do incremento residencial
0
500
1,000
1,500
SETOR F
Setor F - proposta de incremento de unidades residenciais
até 03 S.M.
de 03 a 05 S.M.
de 05 a 10 S.M.
de 10 a 20 S.M.
acima de 20 S.M.
Setor F
Setor F
•Densidade atual – 0 habitantes/hectare•Densidade proposta - 200habitantes/ hectare• Área industrial ativa / sem uso residencial• Proposta: predominância de usos não residenciais perfil de moradias - faixa de 10 a 20 S.M
RESIDENCIAL0%
REGIÃO78%
VIZINHANÇA22%
Setor F - distribuição de usos por área construída -atual
RESIDENCIAL40%
REGIÃO49%
VIZINHANÇA11%
Setor F - distribuição de usos por área construída - proposta
Distribuição de usos e do incremento residencial
0
200
400
600
SETOR G
Setor G - proposta de incremento de unidades residenciais
até 03 S.M.
de 03 a 05 S.M.
de 05 a 10 S.M.
de 10 a 20 S.M.
acima de 20 S.M.
Setor G
•Densidade atual – 50 habitantes/hectare•Densidade proposta - 150habitantes/ hectare• Predominância de usos institucionais / área em reestruturação• Proposta: predominância de usos não residenciais perfil de moradias - faixa de 10 a 20 S.M
RESIDENCIAL36%
REGIÃO42%
VIZINHANÇA22%
Setor G - distribuição de usos por área construída - atual
RESIDENCIAL40%
REGIÃO49%
VIZINHANÇA11%
Setor G - distribuição de usos por área construída - proposta
Setor G
Distribuição de usos e do incremento residencial
0
500
1,000
1,500
2,000
SETOR H
Setor H - proposta de incremento de unidades residenciais
até 03 S.M.
de 03 a 05 S.M.
de 05 a 10 S.M.
de 10 a 20 S.M.
acima de 20 S.M.
Setor H
Setor H
RESIDENCIAL22%
REGIÃO47%
VIZINHANÇA31%
Setor H - distribuição de usos por área construída - atual
RESIDENCIAL49%
REGIÃO40%
VIZINHANÇA11%
Setor H - distribuição de usos por área construída - proposta
•Densidade atual – 45 habitantes/hectare•Densidade proposta - 250 habitantes/ hectare•proximidade do terminal Barra Funda / baixa densidade• Proposta: igual distribuição de usos residenciais e não residenciais – incentivo à produção de moradias - faixa de 10 a 15 S.M
Distribuição de usos e do incremento residencial
0
50
100
150
200
SETOR I
Setor I - proposta de incremento de unidades residenciais
até 03 S.M.
de 03 a 05 S.M.
de 05 a 10 S.M.
de 10 a 20 S.M.
acima de 20 S.M.
Setor I
Setor I
•Densidade atual – 550 habitantes/hectare•Densidade proposta - 600 habitantes/ hectare•Área praticamente consolidada• Proposta: predominância do uso residencial padrão médio e alto
RESIDENCIAL71%
REGIÃO18%
VIZINHANÇA11%
Setor I - distribuição de usos por área construída - atual
RESIDENCIAL71%
REGIÃO18%
VIZINHANÇA11%
Setor I - distribuição de usos por área construída - proposta
Estoques
ESTOQUES - ABORDAGEM ALTERNATIVA
RESIDENCIAL NÃO RESIDENCIAL TOTAL
DENSIDADE
ATUAL
DENSIDADES
BRUTAS
PROJETADAS
SETOR A 52.902,93 58.387,29 111.290,22 30 150
SETOR B 203.538,98 231.094,11 434.633,08 10 200
SETOR C 39.995,82 105.055,77 145.051,60 151 200
SETOR D 20.914,73 21.306,93 42.221,67 80 120
SETOR E 193.498,57 138.267,05 331.765,62 0 200
SETOR F 220.877,05 132.473,44 353.350,49 0 200
SETOR G 97.227,41 124.615,92 221.843,33 51 150
SETOR H 267.421,40 120.797,17 388.218,58 46 250
SETOR I 34.984,08 31.618,06 66.602,14 570 600
TOTAL 1.131.360,99 963.615,74 2.094.976,73 90 230
ESTOQUES - CONSULTORIA
RESIDENCIAL NÃO RESIDENCIAL TOTAL
SETOR A 50.750,00 94.250,00 145.000,00
SETOR B 280.000,00 120.000,00 400.000,00
SETOR C 60.000,00 40.000,00 100.000,00
SETOR D 18.750,00 56.250,00 75.000,00
SETOR E 180.000,00 180.000,00 360.000,00
SETOR F 82.500,00 192.500,00 275.000,00
SETOR G 74.000,00 111.000,00 185.000,00
SETOR H 125.000,00 125.000,00 250.000,00
SETOR I 48.000,00 12.000,00 60.000,00
TOTAL 919.000,00 931.000,00 1.850.000,00
Para obter os resultados desejados:
1. Induzir o mercado imobiliário a produzir conforme as diretrizes estabelecidas: incentivos para obter a distribuição de usos e a composição desejadas
• Tabelas de conversão de estoques diferenciadas• Parâmetros de ocupação diferenciados – diminuição dos custos de construção• Conjuntos diferenciados de incentivos
ESTUDOS EM ANDAMENTO PODERÃO APONTAR AJUSTES NECESSÁRIOS
• Tabelas de conversão de estoques diferenciadas por setor da Operação Urbana e padrão da edificação
Benefício nível 1 – contrapartida mínima
• unidades até 50 m²
• uma vaga de estacionamento por unidade
• sem ocupação do subsolo
• destinação de área comercial
Benefício nível 2 -
• unidades até 70 m²
• uma vaga de estacionamento por unidade
• sem ocupação do subsolo
• destinação de área comercial
Benefício nível 3 –
• unidades até 90 m²
• três vagas de estacionamento para cada duas unidades
• sem ocupação do subsolo
• destinação de área comercial
Benefício nível 4 - Contrapartida máxima –
• sem restrições
Parâmetros de ocupação diferenciados – diminuição dos custos de construção
ATUAL - Taxa de Ocupação máxima – 50%•ocupação do subsolo atinge 85%• taxa de permeabilidade – 15%• custos de rebaixamento de lençol freático• custos de escavação e remoção de terra• custos de contenção
PROPOSTA - Taxa de Ocupação máxima – 70%•ocupação do subsolo atinge 70%• taxa de permeabilidade – 30%• sem custos de rebaixamento de lençol freático• sem custos de escavação e remoção de terra• sem custos de contenção• arborização interna ao lote
