Outorga Onerosa.

3. O Solo Criado

A técnica da verticalização permite a construção de tantos pisos artificiais quanto os permitido pela

legislação urbanística.

O jurista Eros Grau sustenta que a noção de solo criado desenvolveu-se “a partir da possibilidade de

criação artificial de áreas horizontais - pisos ou lajes - acima ou abaixo do solo natural” (espaço aéreo

e/ou do sub solo).

O conceito de solo criado contempla os mecanismos básicos:

1. Coeficiente de aproveitamento,

2. Vinculação a um sistema de zoneamento rigoroso,

3. Transferência do direito de construir,

4. Proporcionalidade entre solos públicos e privados.

O coeficiente de aproveitamento dos terrenos em cada zona da cidade estabelece, conforme a

legislação vigente, a desejada densidade de uso e ocupação do solo .

O Plano Diretor Estratégico objetivou, inicialmente, a adoção de coeficiente de aproveitamento único dos

terrenos igual um, vinculado ao sistema de zoneamento.

O zoneamento indica quais áreas da cidade podem ou devem ser adensadas, atribuindo a elas coeficientes diferenciados.

A possibilidade de construção acima do coeficiente básico, nas áreas indicadas pelo zoneamento, não decorreria do

direito de propriedade, mas sim de uma concessão da prefeitura.

O direito de construção acima do coeficiente único caracteriza juridicamente o solo criado, tendo de ser

adquirido do poder público ou de um particular.

O Solo Criado

A transferência do direito de construir também é decorrência do conceito de solo criado.

Aqueles que desejam construir acima do coeficiente básico obrigam-se a reequilibrar as proporções entre áreas públicas e

privadas, rompidas pela criação de solos artificiais, mediante: - doação de áreas ao poder público, ou

- pagamento do valor equivalente em dinheiro.

Trata-se da possibilidade de um proprietário alienar a outro o direito de construção.

Assim, um particular poderá adquirir o direito de construção acima do coeficiente básico ou do poder público,

ou de outro particular.

O conceito de solo criado foi gerado na década de 1970 nos estudos de Administração Pública e nos cursos e

seminários do CEPAM - Centro de Estudos e Pesquisas em Administração Municipal.

A visão urbanística realça as características do solo criado como instrumento de planejamento urbano.

A visão financista realça as características do solo criado como instrumento com potencialidades de

arrecadação financeira para o poder público municipal.

Outorga onerosa do direito de construir

A Prefeitura poderá outorgar onerosamente o exercício do direito de construir, mediante contrapartida financeira a ser prestada

pelo beneficiário, conforme disposições do Estatuto da Cidade e de acordo com os critérios e procedimentos definidos na Lei.

As áreas passíveis de aplicação de outorga onerosa do potencial construtivo adicional são: a área da Macrozona de Estruturação

e Qualificação Urbana (Mapa 05 e Quadro 17 do PDE), incluindo-se as Áreas de Intervenção Urbana, as Áreas de Operações Urbanas aprovadas por leis específicas

e as zonas de uso com coeficiente de aproveitamento maior que o básico.

A Outorga Onerosa de Potencial Construtivo Adicional poderá ser aplicada na regularização de edificações, na forma que for

estabelecida pelas leis específicas. 

Outorga onerosa do direito de construir – contrapartida financeira

A contrapartida financeira, que corresponde à outorga onerosa de potencial construtivo adicional, será

calculada segundo a equação:

Cf = Fp x Fs x B Onde:

Cf = contrapartida financeira relativa a cada m² de área construída adicional.

Fp  = fator de planejamento, entre 0,5 e 1,4. Fs  = fator de interesse social, entre 0 e 1,0.

B  = benefício econômico agregado ao imóvel, calculado segundo a equação:

B = vt ÷ CAb,

sendo vt = valor do m² do terreno fixado na Planta Genérica de Valores - PGV e CAb = Coeficiente de

Aproveitamento Básico.

Os fatores Fp e Fs (Quadros 15 e 16) poderão ser fixados para as zonas ou parte delas, distritos ou  subperímetros destes, áreas de Operação Urbana Consorciada e de Projetos Estratégicos ou seus

setores.

Os fatores deverão variar em função dos objetivos de desenvolvimento urbano e das diretrizes de uso e

ocupação do solo, estabelecidas no PDE.

Para as áreas de Operações Urbanas Consorciadas, ficam mantidos os critérios de cálculo das contrapartidas financeiras estabelecidos nas leis correspondentes.

Outorga onerosa do direito de construir – potencial construtivo adicional

Os potencial construtivo adicional a ser concedido através da outorga onerosa estarão limitados a

estoque por distrito.

Os estoques diferenciados por uso residencial e não-residencial devem valer para um período não inferior a dois anos. 

Esses estoques deverão ser calculados e periodicamente reavaliados em função

da capacidade do sistema de circulação, da infra-estrutura disponível, das limitações ambientais e

das políticas de desenvolvimento urbano.

O impacto na infra-estrutura e no meio ambiente da concessão de outorga onerosa de potencial construtivo

adicional e da transferência do direito de construir deverá ser monitorado permanentemente pelo Executivo, tornando

públicos os relatórios deste monitoramento, destacando as áreas críticas próximas da saturação.

Caso o monitoramento revele que a tendência de ocupação de determinada área da Cidade a levará à saturação no período de

um ano, a concessão da outorga onerosa do potencial construtivo adicional e a transferência do direito de construir poderão ser suspensas 180 dias após a publicação de ato do Executivo.

Os estoques de potencial construtivo adicional serão determinados também nas leis de Operações Urbanas,

Projetos Estratégicos e nos Planos Regionais. 

Certidão de Outorga Onerosa de Potencial Construtivo Adicional

O Executivo poderá expedir Certidão de Outorga Onerosa de Potencial Construtivo Adicional vinculada a determinado lote ou

lotes, que será convertida em direito de construir com a aprovação do respectivo projeto de edificação.

As certidões expedidas que ainda não tiverem sido convertidas em direito de construir, poderão ser negociadas a

critério da Prefeitura, desde que sejam atendidas todas as condições estabelecidas para o lote, que passará a receber o

Potencial Construtivo Adicional.

O Poder Executivo poderá emitir Certidões de Outorga Onerosa de Potencial Construtivo Adicional, com valor de

face expresso em reais, visando à execução de programas habitacionais de interesse social e de urbanização das

favelas de Heliópolis e Paraisópolis.

Essas Certidões desvinculadas de lotes, somente poderão ser emitidas para a remuneração direta da empresa ou consórcio de empresas, que tenha recebido atribuição para a execução dos programas referidos, mediante concessão urbanística.

A entrega das Certidões de Outorga Onerosa de Potencial Construtivo Adicional poderá ser feita antecipadamente à execução dos programas, cabendo ao Poder Executivo

estabelecer, por decreto, os termos e condições para entrega das Certidões de Outorga Onerosa de Potencial Construtivo

Adicional e para a constituição das respectivas garantias.

Certidão de Outorga Onerosa de Potencial Construtivo Adicional - Valor

As certidões serão emitidas em valor equivalente ao dos programas a que se refere, subrogando-se o titular das

certidões em todos os direitos e deveres a elas inerentes, assumindo todos os riscos e benefícios eventualmente

advindos da futura negociação.

Emitidas e transferidas à empresa ou consórcio de empresas as Certidões de Outorga Onerosa de Potencial Construtivo Adicional, estas serão livremente negociáveis,

aplicando-se, no que couber, as normas relativas à negociação de títulos no mercado financeiro e de capitais.

As Certidões poderão ser utilizadas no pagamento da outorga onerosa de potencial construtivo adicional, nos termos do PDE, adotando-se o valor do metro quadrado do terreno

fixado na Planta Genérica de Valores do ano de emissão da Certidão de Outorga Onerosa de Potencial Construtivo

Adicional como valor "vt", no cálculo do benefício econômico "B", na fórmula prevista no PDE.

As Certidões serão convertidas em metros quadrados de área construída adicional somente no momento da

aprovação do projeto de edificação, ressalvado o exposto no PDE, respeitadas as áreas passíveis de receber

potencial construtivo adicional e os limites dos estoques previstos na lei.

Condições de Instalações

1. Categorias de Vias e Uso do Solo

2. Parâmetros de Incomodidade e Condições de Instalação

1. Categorias de Vias e Uso do Solo

A legislação considera para a instalação dos usos: a função da via (estrutural, coletora ou local) e sua largura.

A Lei (Quadro 04) classifica as vias de acordo com sua largura, se aplicando na instalação em uso residencial – R ou não residencial - nR, com as demais disposições, como

características de aproveitamento, dimensionamento e

ocupação dos lotes.

Classificação das vias:

- Vias com largura inferior a 10 m;

- Vias com largura entre 10 e 12 m; e

- Vias com largura superior a 12 m.

A classificação das vias por função está baseada na cidade real que pode apresentar vias largas apenas acessando moradias -

classificadas como locais e vias estreitas que fazem importantes ligações - classificadas como coletoras ou estruturais.

O Quadro de Largura de Vias é utilizado para controlar a instalação, área máxima construída, gabarito,

atividades e usos permitidos: uso residencial e uso não residencial, principalmente nas vias

com largura inferior a 12 m.

A largura da via deve ser maior ou igual à mínima exigida na Lei para o uso a ser instalado.

a) Segurança da Via e Fluidez do Tráfego

A categoria de uso não residencial - nR, pode implicar em fluxo de veículos superior ao que as vias podem comportar, o que define restrições de área máxima construída computável.

Exceções quanto às restrições apresentadas no Quadro de Largura de Vias:

- Nas ZEIS, para a instalação de atividades não residenciais;

- Nos perímetros de centros históricos: na Sé e Santo Amaro;

- Nas ruas sem saída e nas vilas.

b) Categorias de Vias e Uso do Solo nas Zonas Mistas

O controle do uso e ocupação do solo na Zona Mista - ZM, será feito a partir dos parâmetros de incomodidade e das

condições de instalação das atividades, segundo a categoria da via (Quadros 2/d a 2/g da Lei).

Nas vias locais da Zona Mista, a prioridade é a preservação do uso residencial.

Nas vias estruturais - N1, N2 e N3 e coletoras da Zona Mista, a prioridade é assegurar a fluidez e segurança do tráfego.

Categorias de vias estabelecida pelo PDE e adotada na elaboração da disciplina do uso e ocupação do solo na

Zona Mista:

- Estrutural N1 - ligam a Metrópole com os demais municípios do Estado e demais Estados do país;

- Estrutural N2 - ligam os municípios da Região Metropolitana com as vias classificadas como N1;

- Estrutural N3 - fazem as ligações estruturais dos bairros com o centro de São Paulo;

Nas Zonas Mistas - ZM, para imóveis com frente e acesso para vias estruturais N1 e N2 (como Marginais dos rios

Pinheiros e Tietê), que possuírem divisa lateral com imóveis com frente para vias estruturais N3, deverão ser atendidos os

parâmetros de incomodidade e as condições de instalação definidos para as vias estruturais N3 (Quadro 02/f).

Nas zonas mistas, para imóveis com frente e acesso para vias estruturais N1, N2 ou N3, que possuírem divisa lateral

com imóveis com frente para vias coletoras ou locais, deverão ser atendidos os parâmetros de incomodidade e as

condições de instalação definidos para as vias coletoras (Quadro 02/e).

As demais vias são as que coletam e distribuem o tráfego internamente aos bairros, classificadas como coletoras ou

locais, alem das ciclovias e vias de pedestres.

As vias estruturais N1, N2 e N3 (Quadro 03 do PDE e Quadros 3a e 3b dos PREs);

As vias coletoras (Quadro 10, dos PREs);

As vias locais são as demais, não listadas nos quadros descritos acima.

As atividades que compõem a subcategoria do uso não residencial nR2 (incomodidade toleravel) são as atividades

que podem ser implantadas nas vias estruturais e coletoras.

c) Sistema Viário

As vias coletoras (ruas Bela Cintra, Rio Bonito, Rangel Pestana), e as vias estruturais da ZM admitem usos

classificados como nR2, como lanchonete, loja de automóveis, escola, academia de ginástica.

Nas vias locais da Zona Mista ZM é permitido o uso não residencial nR1 (incomodidade compatível) para quitanda, banca

de jornal, lavanderia.

Na Zona Mista ZM, aplica-se aos lotes com frente para mais de uma via as seguintes disposições:

- poderão ser instalados os usos permitidos em qualquer uma das vias, desde que atendidas as condições para

instalação correspondentes;

- vedado o acesso (tanto de veículos como de pedestres), para a via onde o uso não é permitido de acordo com as

disposições da lei, devendo toda a extensão do alinhamento ser obrigatoriamente fechada;

- deverão ser atendidos os parâmetros de incomodidade da via mais restritiva.

d) Categorias de Vias e Uso do Solo nas Zonas Mistas

A instalação do nR2 (incomodidade toleravel), será permitida em vias com largura inferior àquelas

estabelecidas (Quadro 04), desde que:

Em raio de 500 m a partir do ponto médio da extensão do alinhamento do imóvel, não haja outra via com a largura

mínima exigida para a instalação do uso pretendido.

Para construções novas deverá ser observada:

- Área construída total máxima de 250 m², para vias com largura inferior a 10 m mas superior a 7 m;

- Área construída total máxima de 500 m², para vias com largura inferior a 12 m, mas superior a 10 m.

Na Zona Mista ZM, será permitida a instalação do nR2 nas vias locais, desde que:

- não exista, num raio de 500 m, traçado a partir do ponto médio da extensão do alinhamento do imóvel, outra via da categoria em que o uso pretendido seja

permitido;

- sejam observados os parâmetros de incomodidade e as condições de instalação estabelecidos para as vias

coletoras (Quadro 02/e).

A instalação das atividades nR3 (incômodo) é recomendada na Zona Predominantemente Industrial ZPI e em vias da Zona Mista ZM que por si só já acarretam incômodo, como as vias estruturais N1 e N2 (Marginais

dos rios Pinheiros e Tietê) .

As atividades que compõem as subcategorias do uso não residencial nR1, nR2 e nR4, podem ser classificadas como nR3,

quando se caracterizarem como potencialmente geradoras de impacto urbanístico ou ambiental.

Pólos Geradores de Tráfego

Os empreendimentos PGT estão sujeitos a diretrizes relativas a: localização dos dispositivos de acesso de veículos e de pedestres; dimensionamento de áreas de embarque e

desembarque de veículos e passageiros, pátio de carga e descarga; dimensionamento de vagas de estacionamento; e

medidas mitigadoras para reduzir os impactos no sistema viário.

As atividades classificadas como PGT serão listadas por decreto.

Pólos Geradores de Tráfego PGTs: shoppings, supermercados com mais de 8.000 m², serviços públicos, escolas com mais de

500 alunos por turno, que atraem um grande fluxo de freqüentadores e geram incômodos.

Gabarito de Altura Máxima

Será permitida a instalação das subcategorias R1, R2h e R2v e com atividades não residenciais (Quadro 07), desde que atendam

às seguintes condições:

- a atividade a ser instalada seja permitida na zona de uso em que se situa o imóvel;

- sejam observados os parâmetros de incomodidade e condições de instalação estabelecidos para a zona de uso em que se situa o imóvel;

- nas ruas sem saída, a subcategoria de uso residencial R2v somente será permitida em vias com largura superior a 10 m,

desde que permitida na zona de uso em que se situa o imóvel e seja observado o gabarito de altura máxima da edificação.

H = 5/3 (L+ R)H = altura máxima da edificaçãoL = largura da via de acessoR = recuo mínimo de frente

Os lotes com frente para ruas sem saída, com largura inferior a 12 m não poderão ser remembrados a lotes com

frente para outras vias de circulação.

Nas quadras que contenham vilas ou ruas sem saída com largura inferior a 10 m, na faixa envoltória de 20 m

às vilas ou ruas sem saída, deverá ser observado o gabarito de altura máxima de 15 m.

- Equação para gabarito de altura máxima da edificação nas ruas sem saída:

Gabarito de Altura Máxima (ruas sem saída)

Gabarito de Altura Máxima (ZEIS)

Nas ZEIS, além do estabelecido pela legislação especifica de EHIS, EHMP, HIS e HMP, será exigido gabarito de altura máxima para as edificações nos lotes com frente para vias

com largura inferior a 12 m, de acordo com a fórmula:

H máx. = (L + R) x 1,5L= largura da via de acesso R= recuo de frente H máx = gabarito de altura máxima da edificação

O gabarito de altura máxima das edificações em lotes situados nas faces de quadra envoltórias das ZER-1 e

ZER-2 está limitado a 15 m.

Nos lotes com frente para os trechos de logradouro público enquadrados nas zonas ZCLz-I e ZCLz-II, as edificações poderão

ter no máximo 2 pavimentos e gabarito de altura máxima 10 m.

2. Parâmetros de Incomodidade e Condições de Instalação

As Características de Aproveitamento, Dimensionamento e Ocupação dos Lotes são regras da edificação.

Os Parâmetros de Incomodidade e as condições de instalação, definidos para os grupos de atividades não residenciais em

cada zona de uso, foram estabelecidos para possibilitar o uso misto na maior parte do território da cidade, permitindo o

convívio entre os usos residencial R e não residencial nR.

Os Parâmetros de Incomodidade e as Condições de Instalação são regras para a instalação e o funcionamento

do uso não residencial nR na edificação.

Referências para definição dos parâmetros de incomodidade e das condições de instalação do uso não

residencial – nR:- na ZER e ZCLz preservação da qualidade de vida do

uso estritamente residencial;- na ZM e na ZMp: preferência para o uso residencial;

- na ZPI: preferência para o uso industrial e demais usos não residenciais incômodos;

- nas ZCL ou ZCP: preferência para o uso não residencial;

- nas ZCLp ou ZCPp: para o uso não residencial, com conservação do meio ambiente natural;

- na ZPDS: para a conservação do meio ambiente natural;

- na ZERp: para a conservação do meio ambiente natural e da qualidade de vida no uso estritamente residencial;

- na ZLT: para a conservação do meio ambiente natural e usos de lazer e turismo;

- na ZEP: para a preservação de condições ambientais específicas;

- na ZEPAG: para as atividades de produção agrícola ou extrativista;

- na ZEPEC: para imóvel ou área de valor cultural a ser preservada;

- na ZEPAM: para a preservação da vegetação arbórea existente ou de condições ambientais naturais específicas;

- na ZEIS: para a moradia de interesse social;

- na ZOE: para a característica da atividade objeto de tratamento especial.

Parâmetros de incomodidade

Os parâmetros de incomodidade se caracterizam como um instrumento legal para impedir a instalação ou o desenvolvimento de atividades não residenciais incômodas ao uso residencial, que

possam provocar impactos de vizinhança.

A definição dos parâmetros de incomodidade tem como referência a característica da zona de uso na Zona Mista.

Os parâmetros, condições para o funcionamento da atividade a instalar na edificação, são relativos à: emissão de ruído, geração

de odores, emissão de gases, vapores e material particulado, emissão de fumaça, vibração e radiação, poluição hídrica, periculosidade e toxicidade e poluição atmosférica.

Os parâmetros são ajustados periodicamente por ato do Executivo. Fiscalização através de denúncia.

Quanto à emissão de fumaça, para a avaliação da densidade colorimétrica de fumaça, usar método da Escala de Ringelmann, variando de 0 a 4 (tonalidades cinza, branco ou preto), na qual a

ausência de fumaça visível é o padrão 0 da escala:

-nas ZCLZ-I e ZCLZ-II para atividades não residenciais.

-na ZM, para atividades não residenciais:

a) nas vias locais, não poderão ser utilizados combustíveis sólidos ou líquidos e, quando da utilização de combustíveis

gasosos, não poderão emitir fumaça visível ou odorante (Padrão 0 da escala de Ringelmann);

b) nas vias coletoras e estruturais N3, a utilização de combustível, não poderá emitir fumaça visível e odorante;

c) nas vias estruturais N1 e N2, a utilização de combustível, não poderá emitir fumaça odorante com

densidade colorimétrica superior ao padrão 1 da escala de Ringelmann, inclusive no início de operação do

equipamento e durante sua limpeza.

- nas ZPI, ZCP e ZCL a utilização de combustível não poderá emitir fumaça odorante e com densidade colorimétrica superior ao

padrão 1 da escala de Ringelmann excetuando-se:

a) período único de 15 minutos por dia, para operação de aquecimento de fornalha;

b) em fase de 1 hora, um período de 3 minutos.

- na ZM, ZCLz-I e ZCLz-II os níveis de ruído emitidos, durante o período diurno, não devem perturbar as atividades domésticas

normais e, durante o período noturno, não devem provocar o despertar ou dificultar o adormecer;

- nas ZPI, ZCP e ZCL, os níveis de desconforto acústico devem ser toleráveis em ambos os períodos, diurno e noturno;

- nas ZEIS, os níveis de ruído podem ser de no máximo 65 decibéis entre 7:00 e 22:00 horas;

e no máximo 45 decibéis entre 22:00 e 7:00 horas.

Quanto à emissão de ruído - Avaliação do ruído em áreas habitadas visando o conforto da comunidade - Procedimento

NBR 10.151/2000 - Acústica, ou a que vier a substituí-lo:

- nas ZCLZ-I e ZCLZ-II, não devem ser utilizados processos ou operações que gerem gases, vapores ou material particulado;

- nas ZM e ZEIS, não devem haver liberação de gases, vapores e/ou material particulado, que possam,

mesmo acidentalmente, colocar em risco a saúde, a segurança e o bem estar da população;

- nas ZPI, ZCP e ZCL deve ser controlada a emissão de gases, vapores e material particulado gerado em seus processos e

operações por meio de sistemas de controle que atendam aos padrões ambientais vigentes.

Deve ser utilizada a melhor tecnologia disponível para cada caso, impedindo o risco a saúde, a segurança e bem estar da

população.

Quanto à emissão de gases, vapores e material particulado:

Quanto aos parâmetros de vibração - até a regulamentação específica a ser definida por legislação

ambiental federal, estadual ou por normas da ABNT, deverão ser observados:

- nas ZM, ZEIS, ZPI, ZCP, ZCL, ZCLZ-I e ZCLZ-II, critério do órgão ambiental municipal, não devendo os níveis atingidos oferecer riscos à saúde e bem estar da

população.

A constatação da percepção será efetuada por técnicos credenciados da Secretaria Municipal do Verde e do Meio

Ambiente;

Quanto à geração de odores, na ZM, ZEIS, ZPI, ZCP, ZCL, ZCLz-I e ZCLz-II, não devem emitir substâncias odoríferas na atmosfera em quantidades que possam ser perceptíveis fora dos limites de suas respectivas áreas.

- em qualquer zona de uso, no que diz respeito à limitação da exposição a campos elétricos, magnéticos e eletromagnéticos

não ionizantes, deve ser observada a Resolução ANATEL n.º 303/ 02, a regulamentação que vier a substituí-la,

quanto à instalação de antenas transmissores de telefonia celular ou móvel, observando o que dispõe

a legislação municipal pertinente.

Quanto à poluição hídrica - em qualquer zona de uso, os usos não residenciais - nR não poderão emitir efluentes líquidos em desconformidade com o estabelecido pela legislação ambiental específica ou normas da ABNT e, na falta destas, o critério do

órgão ambiental municipal, - os efluentes emitidos não devem oferecer riscos à saúde e ao

bem estar da população, nem ocasionar dano ao meio ambiente.

Quanto aos parâmetros de radiação - até a regulamentação a ser definida por legislação ambiental ou normas da ABNT,

deverão ser observados:

Quanto à periculosidade e toxidade - o uso não residencial nR que possa causar riscos à saúde e à

segurança da população serão enquadrados como nR3 usos não residenciais especiais ou incômodos.

Quanto à poluição atmosférica, parâmetros a serem monitorados e os procedimentos para o monitoramento, deverão

ser estabelecidos por decreto do Executivo:

- A poluição atmosférica decorrente de fontes móveis, deverão ser objeto de monitoramento nas principais vias da rede viária estrutural da cidade e nos pontos de maior concentração de

veículos nos horários de pico.

A iluminação de anúncios deverá ser apagada às 24h, com exceção daqueles localizados na ZPI, ZCL e ZCP.

Decreto do Executivo definirá os parâmetros de incomodidade na ZPDS, ZLT, ZEP, ZOE, ZEPAM,

ZEPAG e ZEPEC.

Atividades temporárias, inclusive canteiro de obras, devem observar os parâmetros de incomodidade para

zona ou via onde se localizem.

Atividades de comércio e serviços 24 horas deverão ser objeto de regulamentação pelo Executivo.