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Avenida Maestro Rubens Parada, 744 - Jardim Boa Esperança - Araras/SP (19) 3351.0460 _ 3351.0462 _ 9729.7319
PROC.: 1003433-90.2014.8.26.0038 TERCEIRA VARA CÍVEL - ARARAS SP
LAUDO PERICIAL
1. Preliminares:
O presente laudo de avaliação tem por finalidade obter o valor comercial de um imóvel, localizado na Rua Doutor Oscar Ulson, n.º 331, Jardim Nossa Senhora de Fátima, Araras/SP, de propriedade do Sr. Sebastião Rocha, conforme matrícula N.º3808 do CRI de Araras SP, nas fl. 58/65.
2. Localização:
O imóvel avaliando está localizado na Zona Sul, com características residenciais, nesta cidade de Araras, SP. Possui conformação regular, com topografia plana. Tem sua área de terreno de 330,00 metros quadrados e área construída de 265,80 metros quadrados.
3. Características e melhoramentos públicos do local:
O imóvel do qual faz parte a área avalianda em questão
localiza-se em zona urbana, com solo bom, seco e com densidade demográfica normal, além dos seguintes melhoramentos públicos:
Rede de telefonia Rede de distribuição de água e esgoto Energia elétrica Pavimentação Escolas
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4. Nível de precisão:
O nível de precisão adotado será o nível de precisão normal, segundo a classificação da NBR-14.653 da ABNT, considerando-se que esta classificação permite ao avaliador, no nosso entendimento, o exercício pleno de sua sensibilidade, evidentemente como consequência da experiência profissional e conhecimento do mercado imobiliário em questão.
5. Características do imóvel:
O imóvel trata-se de uma unidade residencial com idade aproximada de 30 anos.
O prédio está ocupado pelo Sr. Sebastião da Rocha e inquilinos. Existe um bar na esquina, onde também serve de moradia nos fundos para o Sr. Sebastião, e mais duas unidades residenciais isoladas ocupadas por inquilinos. A construção é precária e se encaixa no padrão baixo.
O bar possui o atendimento, e dois salões, WC e despensa, e nos fundos um dormitório, banheiro e sala/cozinha (ocupada pelo Sr. Sebastião)
As unidades residenciais possuem cada uma: cozinha, sala, um banheiro, dormitório, área de serviço. São construídas com tijolos cerâmicos, coberto com telhas de barro. A cozinha e os banheiros possuem revestimento nas paredes tipo azulejos até o teto, com instalações hidráulicas e elétricas embutidas na alvenaria, suas paredes são revestidas com reboco tipo paulista e pintura de látex.
6. - Calculo de valores:
Para o imóvel adotaremos o método de Inferência Estatística, o que nos baliza a encontrar um resultado mais fiel a sua realidade.
A residência está em estado precário de conservação, assim foi considerado o limite inferior de valor para avaliação.
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Dados comparativos do imóvel:
Comparativo 01 - Residência: Cód. 1932-S – Jardim N. S. de Fátima – Araras, SP. Imob. Ramos– 3541.4949 Área construída: 125,00m2 Área Terreno: 165,00 m2 Descrição: Três dormitórios, banheiro, área de serviço, cozinha,
sala, três vagas de garagem. Em bom estado de uso e habitabilidade com piso cerâmico.
Valor da venda: R$300.000,00 C-R$168.750,00 / 125,00 = R$1.350,00/m2 T-R$131.250,00 / 165,00 = R$795,45m2 Comparativo 02 - Residência: Cód. 5668 Jardim N. S. de Fátima – Araras, SP Imob. Tradição– 3542.0001 Área construída: 100,00m2 Área Terreno: 150,00m2 Descrição: Dois dormitórios, banheiro, duas vagas de garagem,
cozinha, área de serviço e sala. Em bom estado de uso e habitabilidade com piso cerâmico.
Valor da venda: R$260.000,00 C-R$140.000,00 / 100,00 = R$ 1.400,00/m2 T-R$120.000,00 / 150,00 = R$800,00/m2
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Comparativo 03 - Residência: Cód. 4498 Jardim N. S. de Fátima – Araras, SP. Imob. Tradição – 3542-0001 Área construída: 105,00m2 Área Terreno: 330,00m2 Descrição: Três dormitórios, banheiro, sala, cozinha e área de
serviço, duas vagas de garagem, edícula com churrasqueira, imóvel em bom estado de conservação.
Valor da venda: R$300.000,00 C-R$126.000,00 / 105,00 = R$1.200,00/m2 T-R$174.000,00 / 330,00 = R$527,25/m2 Comparativo 04 - Residência: Cód. 4590 Jardim N. S. de Fátima – Araras, SP. Imob. Tradição – 3542-0001 Área construída: 127,00m2 Área Terreno: 165,00m2 Descrição: Dois dormitórios, banheiro, sala, cozinha, área de
serviço, lazer e duas vagas de garagem. Em bom estado de conservação. Valor da venda: R$300.000,00 C-R$177.800,00 /127,00 = R$1.400,00/m2 T-R$122.200,00 / 165,00 = R$740,60/m2
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Comparativo 05 - Residência: Cód. 5625 Jardim N. S. de Fátima – Araras, SP. Imob. Tradição – 3542-0001 Área construída: 168,74m2 Área Terreno: 330,00m2 Descrição: Três dormitórios, uma vaga de garagem, banheiro,
sala de estar, área de serviço, cozinha e lazer. Em estado médio de conservação.
Valor da venda: R$330.000,00 C-R$132.000,00 /168,74 = R$782,27/m2 T-R$198.000,00/ 330,00 = R$600,00/m2
COMPARATIVOVALOR/M² DO
TERRENO
VALOR/M² DA
CONSTRUÇÃO
1 795,45R$ 1.350,00R$
2 800,00R$ 1.400,00R$
3 527,25R$ 1.200,00R$
4 740,60R$ 1.400,00R$
5 600,00R$ 782,27R$
SOMATÓRIO 3.463,30R$ 6.132,27R$
MÉDIA 692,66R$ 1.226,45R$
RESUMO - VALORES DE VENDA
Saneamento da média da Construção: Limite superior = 1,3 x R$1.226,45/m2 = R$1.594,38 Limite inferior = 0,7 x R$1.226,45/m2 = R$858,51 Saneamento da média do Terreno: Limite superior = 1,3 x R$692,66/m2 = R$ 900,46 Limite inferior = 0,7 x R$692,66/m2 = R$484,86
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Não havendo elementos discrepantes, nem acima, nem abaixo dos limites calculados, para o valor da residência e seu estado físico/construtivo/arquitetônico, adotaremos o valor mínimo da média saneada para a situação paradigma válida para a data do presente laudo, que direciona para o melhor valor ora calculado, e será de:
Da Construção = R$858.51/m2
Do Terreno = R$692,66/m2
6.1- Cálculo do valor do imóvel:
Tomando por base os valores calculados e considerando-se
que o valor da construção será dado utilizando o valor do limite inferior, temos a seguinte equação:
Vc = V x Ac onde: Vc= valor da construção V= valor por m2 = R$858.51/m2 Ac= área da construção = 265,80m2 Assim, teremos: Vc = R$858.51 x 265,80 = R$ 228.191,95 R$ 228.191.95 (Duzentos e vinte e oito mil cento e
noventa e um reais e noventa e cinco centavos).
E
Tomando por base os valores calculados e considerando-se
que o valor do terreno será dado pela equação: Vt = v x at onde: Vt= valor do Terreno v= valor por m2 = R$692,66/m2 at= área do terreno = 330,00m2 Assim, teremos: Vt = R$692,66 x 330,00 = R$228.577,80 R$ 228.577,80 (Duzentos e vinte e oito mil quinhentos e
setenta e sete reais e oitenta centavos)
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Assim, teremos que o valor do imóvel será: VT = Vc + Vt Onde: VT = Valor total Vc = valor da construção Vt = valor do terreno VT = 228.191,95+ 228.577,80 = R$ 456.749,75 VT = R$ 456.749,75 (Quatrocentos e cinquenta e seis mil
setecentos e quarenta e nove reais e setenta e cinco centavos)
6.2 Conclusão: Diante do retro exposto, temos que o valor correspondente ao
imóvel aqui avaliado adotando a margem de segurança de 1% para mais, será de:
VT = R$455.000,00 (QUATROCENTOS E CINQUENTA E CINCO
MIL REAIS).
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7. – Encerramento: O presente laudo de avaliação possui 30 (Trinta) folhas,
sendo 01 (Um - Requerimento) de 02/09 (Oito - Laudo) datilografadas de um só lado e 10/28 (Dezenove – Levantamento fotográfico), 29 (RRT - Frente), 30 (RRT – Verso) sendo esta última datada e assinada. Em anexo: R.R.T.: 6387678
Araras, 14 de Novembro de 2017. Vitor Costa Barbosa Arquiteto – CAU: A-14.797-4
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LEVANTAMENTO FOTOGRÁFICO Vista de frente do imóvel
Vista lateral do imóvel avaliando
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Vista do imóvel avaliando
Vista da numeração do imóvel avaliando
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Vista da sala do Sr. Sebastião
Vista da cozinha
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Vista da pia da cozinha
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Vista interna do imóvel
Vista da sala
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Avenida Maestro Rubens Parada, 744 - Jardim Boa Esperança - Araras/SP (19) 3351.0460 _ 3351.0462 _ 9729.7319
Vista do imóvel
Vista do quintal
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Avenida Maestro Rubens Parada, 744 - Jardim Boa Esperança - Araras/SP (19) 3351.0460 _ 3351.0462 _ 9729.7319
Vista do quintal
Vista da área de serviço
Par
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Avenida Maestro Rubens Parada, 744 - Jardim Boa Esperança - Araras/SP (19) 3351.0460 _ 3351.0462 _ 9729.7319
Vista das instalações hidráulicas da residência
Vista da área de serviço
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Vista da cozinha
Vista da cozinha
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Avenida Maestro Rubens Parada, 744 - Jardim Boa Esperança - Araras/SP (19) 3351.0460 _ 3351.0462 _ 9729.7319
Vista da sala
Vista do dormitório
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Avenida Maestro Rubens Parada, 744 - Jardim Boa Esperança - Araras/SP (19) 3351.0460 _ 3351.0462 _ 9729.7319
Vista do dormitório
Vista da divisa
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Avenida Maestro Rubens Parada, 744 - Jardim Boa Esperança - Araras/SP (19) 3351.0460 _ 3351.0462 _ 9729.7319
Vista da cozinha
Vista do dormitório
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Avenida Maestro Rubens Parada, 744 - Jardim Boa Esperança - Araras/SP (19) 3351.0460 _ 3351.0462 _ 9729.7319
Vista da área de serviço
Vista do banheiro
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Vista do quintal
Vista da unidade residencial
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Vista da cozinha
Vista do salão do bar
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Vista do salão do bar
Vista do salão do bar
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Vista do depósito de bebidas
Vista interna do bar
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Avenida Maestro Rubens Parada, 744 - Jardim Boa Esperança - Araras/SP (19) 3351.0460 _ 3351.0462 _ 9729.7319
Vista do salão do bar
Vista do wc
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Vista do bar
Vista interna do bar
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Avenida Maestro Rubens Parada, 744 - Jardim Boa Esperança - Araras/SP (19) 3351.0460 _ 3351.0462 _ 9729.7319
RRT (Frente)
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Avenida Maestro Rubens Parada, 744 - Jardim Boa Esperança - Araras/SP (19) 3351.0460 _ 3351.0462 _ 9729.7319
RRT (Verso)
Par
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