Procedimento de Registro daRegularização Fundiária deacordocomaLeinº13.465/17

PaoladeCastroRibeiroMacedoOficialdeRegistrodeImóveisdeTaubaté-SP.

Sumário1.  EvoluçãoLegislaDva;2.  Principaisalteraçõesda

Lei13.465/17;3.  P r o c e d imen t o n o

RegistrodeImóveis;4.  QualificaçãoRegistral;5.  RegistrodeContratose

E s pe c i a l i z a ç ão d eFraçãoIdeal.

MECANISMOSDEREGULARIZAÇÃOFUNDIÁRIA(antesdaLei11.977/2009)

–  AçãodeUsucapião(somenteparaimóveisparDculares);–  RegularizaçãoFundiáriapelaMunicipalidade,deacordocomaLeinº

6.766/79. Em SP, havia previsão nas Normas de Serviço para que aregularizaçãoocorresseperanteoJuizCorregedor;

–  ConcessãodeDireitorealdeuso(DL271/67);–  Titulação de Posse (desapropriação de interesse social para fins de

desapropriação–Leinº9.785/1999).–  ConcessãodeUsoEspecialparafinsdemoradia(MP2220/2001).

Lei nº 11.977/2009, alterada pela Lei nº12.424/2011–DIVISORDEÁGUAS

•  2.409loteamentosregularizados;

•  216.383unidadesregularizadas;

•  30.913imóveisDtulados.

EstadodeSãoPauloDadosARISP(outubro/2017)

MedidaProvisórianº759/2016(vigênciade23/12/2016a11/07/2017)–Impactouoandamento

dasregularizações.

REVOGOU TODA A NORMATIVA DE REGULARIZAÇAOFUNDIÁRIA,CRIANDOUMSISTEMANOVO.A MEDIDA PROVISÓRIA TROUXE REDAÇÕES TRUNCADAS,ARTIGOS CONTRADITÓRIOS E RETROCEDEU EM MUITOSASPECTOSEMRELAÇÃOÀLEGISLAÇÃOANTERIOR.

LEINº13.465/2017(publicadaem12.07.17)–Principaisalterações

•  Conceito de NÚCLEOS URBANOS INFORMAIS (antes assentamentosirregulares)–  Assentamentohumano,comusoecaracterísdcasurbanas,aindaque

situado em área rural, predominantemente habitacional, masadmiDdoparausocomercial;

–  Unidades imobiliárias de área inferior à fração mínima deparcelamento(rural);

–  ClandesDno,irregularounoqualnãofoipossívelrealizarDtulaçãodosocupantes.

•  DeslocamentoderesponsabilidadesdoRIparaoMunicípio.•  Maior rigidez de descrição (georreferenciamento), que não é o padrão

exigidopararegistrodeumparcelamentodosolopelaLei6.766/79.

Exigênciasmaisrígidasnasnodficações

Lei11.977/09•  S om e n t e d e v e r i am s e r

noDficados o proprietário e osconfrontantesdaárea,emcasodedemarcaçãourbanísDca (art.57,§1º).Edital

•  Demais casos, somente secons ta tada expansão doparcelamento para além damatrícula (item 285.1, Cap. XX,NormasCGJ).Semedital

Lei13.465/17•  NoDficações de Dtulares de

domínio (art. 31, § 1º) ouDtulares de direitos reais (art.28, I I) , responsáveis pelaimp l a n t a ç ão do n ú c l e o ,conf rontantes e terce i rointeressados. *Matrículas comproprietáriosdefraçõesideais.

•  Edital para os casos de nãolocalizaçãoourecusa.

Impugnações•  Oprazode impugnaçãopassoude15para30dias (art.

31,§1º);•  No caso de impugnação: câmaras de resolução

administraDva de mediação de conflitos do Município,podendo uDlizar os CEJUSCs ou Câmaras de Mediaçãocredenciadas,medianteconvênio(art.34).

•  Na legislaçãoanterior,a impugnaçãoeraanalisadapeloOficial, com audiência de conciliação entre as partes(item 285.5). Caso fundada a impugnação, envio dosautosaoJuizCorregedor.

Incendvoàdtulação

•  Agrupamento da regularização do solo e aDtu lação dos ocupantes no mesmodocumento - CRF. Pergunta: Pode serrealizada a regularização sem a Dtulação acritériodoMunicípio?

•  Fortalecimento da dtulação dos ocupantescomnovosemaisfortesinstrumentos.

FindooProcedimentoAdministradvoperanteoMunicípio

EmiDdaaCRF,juntamentecomo

ProjetodeRegularizaçãoealistadeocupantes,comosrespecDvosdireitos.

TítulohábilparaingressarnoRegistrode

Imóveis

CerddãodeRegularizaçãoFundiária–CRFÉ o ato administraDvo de aprovação da regularização fundiária queacompanharáoprojetoaprovadoedeveráconter:1) NomedonúcleourbanoematrículasetranscriçõesaDngidas;2) Localização;3) ModalidadedaRegularização;4) Responsabilidadedasobraseserviçosdocronograma;5) Indicaçãonuméricadecadaunidaderegularizada;6) Listagem com nome dos ocupantes, estado civil, profissão, CPF, RG efiliação(?)7) InformaçõessobreaprovaçãourbanísDcaeambiental;8) DeclaraçãosehááreadeAPP,risco,usosustentável,manancial,etc.9) Declaraçãode realizaçãodenoDficaçõeseeditais, conformedeterminadonalei.

ProjetodeRegularização(art.36)1.levantamentoplanialDmétricoecadastralcomgeorreferenciamento;2.plantadoperímetrodonúcleourbanoinformal;3.estudopreliminarurbanísdcoeambiental;4. projeto urbanísdco (indicando as áreas usucapidas, medidas de adequação paracorrigirdesconformidades,mobilidade,acessibilidade,obrasdeinfraestrutura);5.memoriaisdescridvos;6.propostade soluçõesparaquestõesambientais, urbanísDcasede reassentamentodosocupantes;7.estudotécnicoparasituaçãoderisco;8.estudotécnicoambiental;9. cronogramamsicode serviços e implantaçãodeobrasde infraestrutura essencial,compensaçõesurbanísdcas,ambientais;e10. termo de compromisso a ser assinado pelos responsáveis, públicos ou privados,pelocumprimentodocronogramazsicodeserviço.

Tiposdeimóveis-Reurb•  Áreaspúblicasoupardculares.Nãohánecessidadededesafetaçãodeáreas

públicas(art.71);•  Áreaemzonaurbanaourural(comdesDnaçãourbana).Seemzonarural,área

deveserinferioràfraçãomínimadeparcelamento(art.11,I);•  Usoresidencialoumisto(comercial)–art.13,§4º;•  Parcelamento clandesDno, irregular ou no qual não foi realizada a Dtulação

(art.11,II).NovosinstrumentosdeDtulaçãoaplicáveisàReurbanterior;•  Loteamento,desmembramento,condomínioouconjuntohabitacional;•  EmáreadeAPP,UnidadedeConservação,ProteçãodeMananciais,Margem

deReservatório(art.11,§2º),comestudostécnicoscommelhoraambiental.ÁreadeRisco(eliminaçãoouadministraçãodorisco)–art.39.

•  Regularizaçãoporetapas–abrangendoonúcleodeformatotalouparcial(art.36, § 2º). Questão: caberia por lotes? Item 300.1 Normas CGJ/SP – permiteparaparcelamentosanterioresàLei6.766/79.

FluxogramanoRegistrodeImóveis

Prenotação Autuação

BuscaseQualificaçãoRegistral15dias

CRFirregular–NotadeExigência

CRFaptaRegistrodaReurb,aberturadematrículaseregistrodos

|tulosaquisiDvos

P r a z o p a r a c o n c l u s ã o d o procedimento: 60 + 60 dias.

QualificaçãoRegistral•  Verificar se a CRF (inclusive licenciamento ambiental) e o Projeto de

Regularização estão completos e as matriculas/transcrições indicadas estãocorretas.

•  ConferênciadeMemorialePlanta.Questão:Senãohouvergeorreferenciamento,devolver (art. 35, II) ou aceitar o padrãodeterminadopelaMunicipalidade (art.47)?

•  Verificar se as noDficações estão completas; Se não esDverem, devolver ourealizar as noDficações? Incongruência entre art. 44. §6º (oficial dispensado derealizarnoDficações)eart.46,§2º(tratadanoDficaçãoaserenviadapelooficial).NademarcaçãourbanísDca,art.20,§5º-oficial;

•  Seoimóvelforrural,nãohánecessidadedecancelamentopréviodocadastronoINCRA(art.44,§4º).

•  Cerddão do Distribuidor do local do imóvel ou Declaração daMunicipalidadesobreainexistênciadeações.

Buscas-situaçõespossíveis•  Registrodeáreanãolocalizada.OOficialsimplesmenteabrirámatrícula,com

a descrição do perímetro e nele efetuará o registro – art. 51, § único -CUIDADO.

•  Descrição da matrícula não coincide exatamente com o Projeto, mas hárazoável certezaqueesta seesgotou–Averbaçãonamatrículaexistentedanovadescrição,independentedeprocedimentodereDficação(art.46).

•  ÁreadaCRF inferioradamatrícula–averba-seodestaquenamatrículadeorigem,abrindooutraparaaREURB(art.46,§3º).

•  Dúvidaquantoàextensãodaglebamatriculada,porcontadeprecariedade,averba-seodestaque,comaberturadenovamatrícula(art.46,§1º).

•  Área a ser regularizada englobar duas ou mais matrículas – averba-se odestaque, com abertura de matrícula nova, dispensada apuração deremanescente(art.44,§2º).

DemandasJudiciaiseGravames•  As áreas públicas que sejam objeto de ação judicial sobre a sua

Dtularidade, poderão ser objeto de Reurb, desde que celebrado acordojudicialouextrajudicialhomologadopeloJuiz(art.16,§1º).

•  AsáreasobjetodedemandasjudiciaisqueversemsobredireitosreaisdegaranDa ou constrições judiciais, bloqueios e indisponibilidades poderãoser objeto de Reurb, salvo se a decisão for específica para impedir oregistrodoProjeto(art.74).RedaçãomelhordoqueaMP759/16.

•  Os gravames e indisponibilidades deverão ser transportados para asmatrículasabertas, salvo registroconcomitantede legiDmação fundiária.Nesse caso, somente gravames relacionados ao beneficiário serãotransportados(art.23,§2ºe3º).NalegiDmaçãodeposse,somenteapósaconversãoépossívelcancelarosgravames(art.26,§2º).

AtosaserempradcadosnoRI•  ATODEREGISTROdaRegularizaçãoFundiáriaemmatrículaexistenteouabertapara

essefim(art.44.§1º,Ie51).Nocasodecondomínio,produziráefeitodeinsDtuiçãoeespecificação(art.48).RegistrodeconvençãodecondomínioéfacultaDvo(art.48).

•  ATO DE AVERBAÇÃO - Se a descrição da área regularizada não coincidir com amatrícula,averbaranovadescriçãoantesdoregistrodaReurb.

•  ATODEAVERBAÇÃO–AverbarosdestaquesnasmatrículasaDngidas.•  AberturadeMatrículas (art. 44, § 1º, II), para as unidades e áreas públicas, salvo se

houverfraçõesideaisregistradasenãoespecializadasnaCRF(art.45).•  ATODEREGISTRO dos direitos reais nasmatrículas abertas paraunidades, conforme

listadeocupantesconstantedaCRF.•  ATODEAVERBAÇÃO-Osgravamesdasmatrículasdeorigemserãotransportadospara

asmatrículasdasunidades,salvosehouverlegiDmaçãofundiária(art.23,§3º).•  Nomomentodo registro,efetuarbuscasdeáreaseventualmenteusucapidas apóso

ProcedimentoAdministraDvoMunicipal.

Providênciasapósoregistro•  SeoimóvelforruralcomdesDnaçãourbana,informaro

INCRA,MinistériodoMeioAmbienteeaReceitaFederalpara cancelamento de cadastros CCIR e CAR (art. 44, §7º).

•  InformarosistemaSIGEFdoregistro,paraimóveisruraisgeorreferenciados.

•  Informar DOI nas transmissões, quando for o caso(legiDmaçãofundiária,registrodoscontratos,etc).

•  Informar a base de dados da Central Registradores(esta|sDca).

ReurbInominada(art.69)•  Glebasparceladasantesde19/12/1979.•  OinteressadoapresentaráaoOficialdeRegistroosseguintesdocs:a)  Planta da área em regularização, assinada pelo interessado e por

p r o fi s s i o n a l c om A R T ( n ã o h á n e c e s s i d a d e d egeorreferenciamento);

b)  Descrição do perímetro da área em regularização, lotes, áreaspúblicasecomdesDnaçãoespecífica;

c)  Documento expedido pelo Município atestando que oparcelamento foi implantado antes de 1.979 e está integrado àcidade.

* Não há necessidade de CRF, projeto aprovado, estudo técnicoambiental, aprovações, licenças, alvarás, quaisquer outrasmanifestações,noDficações.

Registro de contratos pardculares decompraevendaoudoação(art.26,§6ºe41,daLeinº6766/79,art.52,§únicodaLei13.465/17eitens273/313,Cap.XX,NormasdeServiçodaCGJ/SP)

•  Compromissosde vendae compra, cessões, promessasde cessãoouquaisquercontratosqueindiquemaintençãodevenderoudoaroimóvel,serãoentendidoscomoaquisiçãodapropriedade;

•  Prova de Quitação ou CerDdão do Distribuidor (imóvel eadquirente) emiDda após 5 anos do vencimento da úlDmaprestação;

•  CerDdão daMunicipalidade que idenDfique o lote e/ou AnuênciadosConfrontantes;

•  ITBI(salvonaReurbS)–art.13,§2º.

Qualificaçãodoscontratos–NormasCGJ/SP•  Especialidade objeDva abrandada – não há necessidade de exata

correlaçãonadescrição(certezadoobjeto)–item290;•  Verificarseaalienaçãorefere-seaoloteinteirooupartedeste.Sefor

parte,solicitardesdobro;•  ConDnuidadetambémmiDgada.DerivandoaDtularidadeatualdeuma

sucessão de transferências informais – realizar um único registro(úlDmocontrato),fazendomençãoàsalienaçõesintermediárias–item288.2. Cópia simples das transmissões intermediárias e cerDdão dodistribuidor–item288.1;

•  Ausência de formal de parDlha e cerDdão de casamento comaverbaçãodaseparaçãoedivórcio–decorridosmaisde2anos(item291.1,I);

•  Ausência de Reconhecimento de firma, decorridos mais de 10 anos(item291.1,III).

AnálisedosContratosTransferências

Informais

CópiaSimples

CerDdãodoDistribuidor-Adquirente

ÚlDmoContrato

Originalefirmareconhecida

NoDficaçãosubscritoreseCerDdãodoDistribuidor

Outrasquestões•  RepresentaçãodePessoaJurídica;•  AnuênciadoCônjuge(divergência);•  Formado|tulo:instrumentoparDcularnaviaoriginaldoúlDmodacadeia

ounoDficaçãodossubscritores;•  Reconhecimentodefirma:doúlDmocontrato,salvosejádecorreumais

de10anosounoDficaçãodossubscritores;•  Qualificaçãodaspartes:CPFsomentedoúlDmoadquirente;•  CerDdãodoDistribuidordolocaldoimóveledodomicíliodetodosos

adquirentesdacadeia:quandohouverimperfeiçõesnosdocumentos;•  PermutadeImóveis;•  ContratosIntermediáriosFaltantes;•  Faltadopreçoemtrespassedoscontratos.

EspecializaçãodeFraçãoIdeal(art.45)

•  AMunicipalidadedeveráindicarasunidadesimobiliáriascorrespondentesàsfraçõesideiasregistradas,sobsuaexclusivaresponsabilidade.

•  AespecializaçãopoderáocorrernaCRFouemdocumentoapartado.•  SeaindicaçãoocorrerjuntocomaCRF,asmatrículasdeverãoserabertas

e os atos de especialização praDcados nas matrículas das respecDvasunidades; Questão: qual é o ato? Averbação de Destaque na matrículamãeeaberturadematrículajáemnomedoDtular(CarDlha)ouRegistrodaespecializaçãonamatrículadaunidade(naturezadedivisão)?

•  Caso não haja a especialização, as matrículas somente serão abertas arequerimentopeloslegiDmadosparaespecialização.

•  RealizarcontroleefeDvodadisponibilidadedasfraçõesideais.

RegrasdeTransição(art.75)Processos AdministraDvos iniciados perante os órgãos públicos até12/07/2017 (publicaçãoda Lei), podem seguir a Lei nº 11.977/2009ouaLei13.465/2017,acritériodoentepúblico.