Coordenação Geral:

Prof. Dr. Pedro Abramo, professor e pesquisador IPPUR-UFRJ

Equipe da Universidade Federal da Bahia:

Profª Drª Angela Maria Gordilho Souza (Coordenação local)

Arqtª Daniela Andrade Monteiro (assistente de pesquisa)

Colaboradores:

Giselle de Almeida Moinhos - Bolsista IC / CNPq do LabHabitar 2004/2005

Emanuelle Carvalho Oliveira de Almeida - Bolsista IC / CNPq do LabHabitar 2005/2007

SUMÁRIO

LISTA DE SIGLAS

APRESENTAÇÃO

I. A EVOLUÇÃO DA INFORMALIDADE DO SOLO EM SALVADOR - RMS

I.1. Antecedentes

1.1. Salvador e sua região metropolitana - dados gerais da ocupação urbana

1.2. Evolução da população urbana/rural nos últimos 50 anos

1.3. Relação da população favelada/não favelada nos últimos 50 anos

1.4. Levantamento da informalidade: favelas, loteamentos, tempo de ocupação

1.4.1. Padrões de Ocupação em Salvador

1.4.2. Formas de ocupação habitacional

1.4.3. Legalidade urbanística - Ocupação informal até início da década de 1990

I.2. A evolução na década de 1990

2.1. A dimensão quantitativa e sócio-demográfica

2.2. Grau de Urbanização

2.3. População e Grupos Etários

2.4. Rendimento

2.5. Educação e analfabetismo

2.6. Saneamento básico

2.7. A dimensão espacial: suburbanização, informalidade e densificação

II. A ESTRUTURA DO MERCADO INFORMAL DE SOLO NAS ÁREAS DE PRODUÇÃO

INFORMAL

II.1. As áreas escolhidas e suas principais características

II.2. As principais características do mercado informal do solo

2.1. Composição dos sub-mercados de aluguel e comercialização

2.2. Estrutura sócio-demográfica

2.2.1. Composição etária e por gênero

2.2.1. Inserção no mercado de trabalho: comercialização e locação

2.2.1. Origem e naturalidade

II.3. Características do produto (locação/comercialização –oferta e demanda)

3.1. Número médio de cômodos

3.2. Por tipo de imóvel

2

3.3. Tamanho médio do lote e do domicílio

3.4. Estado de conservação do imóvel

3.5. Tempo de moradia

II.4. Formas de Financiamento

4.1. Características institucionais e rotinas nos procedimentos de compra,venda e

aluguel

4.2. Preços médios para comercialização e locação

4.2.1. Por cômodos e por m2

4.2.2. Por comunidades

4.2.3. Por tipo

4.3. Primeira aproximação dos fatores determinantes do preço

III. MOBILIDADE RESIDENCIAL DOS POBRES

III.1. Origem

III.2. Destino

IV. CONSIDERAÇÕES FINAIS

BIBLIOGRAFIA

ANEXOS

MAPAS

1. Municípios da Região Metropolitana de Salvador - RMS

2. Ocupação Urbana na Região Metropolitana de Salvador - RMS, 1998

3. Formas de Ocupação Habitacional no Município de Salvador - 1925-1991

4. Ocupação Informal no Município de Salvador, 1925-1991 5. Ocupação Informal no Município de Salvador, 1925-1989

6. Ocupação Informal na Região Metropolitana de Salvador - RMS, 1925-1998

7. Regiões Urbanas no Município de Salvador

8. Localização das Comunidades Pesquisadas no Município de Salvador

CADASTRO FOTOGRÁFICO POR COMUNIDADE PESQUISADA

TABELAS E GRÁFICOS DA PESQUISA DE CAMPO

3

LISTA DE SIGLAS ADEMI Associação dos Dirigentes de Empresas Imobiliárias

AEIS Áreas de Especial Interesse Social

APSE Área de Proteção Sócio-Ecológica

BID Banco Interamericano de Desenvolvimento

BNH Banco Nacional de Habitação

CDRU Concessão de Direito Real de Uso

CEF Caixa Econômica Federal

CEI Centro de Estatísticas e Informações/BA

CHESF Companhia Hidroelétrica do São Francisco

CIA Centro Industrial de Aratu

CINHASA Companhia Imobiliária de Habitação e Urbanismo

CNPq Conselho Nacional de Desenvolvimento Científico e Tecnológico

COELBA Companhia de Eletricidade do Estado da Bahia

COHAB Companhia de Habitação (Municipal e Estadual)

CONDER Companhia de Desenvolvimento Urbano do Estado/BA

COPEC Complexo Petroquímico de Camaçari

COUT Coordenadoria do Uso da Terra/PMS

EPUCS Escritório do Plano de Urbanismo da Cidade do Salvador

FAUFBA Faculdade de Arquitetura da Universidade Federal da Bahia

FAUUSP Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo

FINEP Financiadora de Estudos e Projetos

FMLF Fundação Mário Leal Ferreira

HABITARE Programa de Tecnologia de Habitação

HAMESA Habitação e Melhoramentos do Estado da Bahia

IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística

ICMS Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços

INOCOOP Instituto de Orientação à Cooperativas Habitacionais da Bahia

IPPUR Instituto de Pesquisa em Planejamento Urbano e Regional/UFRJ

IPTU Imposto Predial e Territorial Urbano

LOUOS Lei do Ordenamento do Uso e da Ocupação do Solo

PDDU Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano

PEMAS Plano Estratégico Municipal para Assentamentos Subnormais

PETROBRAS Petróleo Brasileiro S.A.

PIB Produto Interno Bruto

PHIS Política Habitacional de Interesse Social

PLANDURB Plano de Desenvolvimento Urbano de Salvador

PLANHAP Plano Nacional de Habitação Popular

PMS Prefeitura Municipal de Salvador

PNAD Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios

PRODESO Programa de Desenvolvimento Social

PROFILURB Programa de Lotes Urbanizados

RMS Região Metropolitana de Salvador

SEHAB Secretária Municipal da Habitação

SEDU Secretaria Especial de Desenvolvimento Urbano

SEPLAM Secretaria Municipal de Planejamento, Urbanismo e Meio Ambiente /PMS

SETHA Secretaria da Terra e Habitação/PMS

SICAR Sistemas Cartográficos/CONDER

SFH Sistema Financeiro de Habitação

SM Salário Mínimo

SUCOM Superintendência de Controle e Ordenamento do Uso do Solo do Município/PMS

SURCAP Superintendência de Urbanismo da Capital/PMS

UFBA Universidade Federal da Bahia

UFRJ Universidade Federal do Rio de Janeiro

URBIS Habitação e Urbanização da Bahia S.A.

URPLAN Grupo de Planejamento Urbanismo Arquitetura Ltda.

ZR Zona de Uso Residencial

4

APRESENTAÇÃO

Este trabalho integra a pesquisa nacional Mercados Informais de solo urbano nas cidades brasileiras e acesso dos pobres ao solo, sob a coordenação geral do IPPUR/

UFRJ, pelo Prof.º Pedro Abramo. Foi iniciada em 2004, no âmbito do programa

HABITARE/FINEP e envolve um total de 8 metrópoles brasileiras, nas 5 regiões

geográficas do país, sendo desenvolvida por centros de estudos de universidades locais

que constituem a Rede INFOSOLO (UFRJ, USP, UFRGS, UFSC, UFBA, UFPE, UnB,

UFP). O Núcleo UFBA é responsável por Salvador, funcionando no LabHabitar da

Faculdade de Arquitetura, integrado ao seu Programa de Pós-Graduação, na

Universidade Federal da Bahia, sob a coordenação da Prof.a Angela Gordilho Souza.

Este Relatório Final do Núcleo-UFBA é o terceiro apresentado, complementando os

resultados dos estudos realizados para Salvador-Ba e sua Região Metropolitana, de

acordo com a mesma metodologia de pesquisa aplicada para as demais cidades

brasileiras. O primeiro relatório enfocou a caracterização da Região Metropolitana de

Salvador e suas áreas de informalidade, além da análise preliminar sobre o mercado de

terras e padrões de crescimento urbano em Salvador (ver sumário anexo); o segundo

relatório trata do planejamento para pesquisa de campo em Salvador, da seleção de

comunidades, apresentando também uma síntese quantitativa dos domicílios

pesquisados, por tipo de inserção no mercado - venda, compara e aluguel - (ver sumário

anexo); neste relatório final, retomando-se as principais características da informalidade

do solo em Salvador, sua evolução e estrutura de mercado, apresenta-se uma primeira

análise dos dados obtidos na pesquisa de campo.

Ressalva-se que apesar da espacialização dos dados de informalidade ter sido estendida

para toda a RMS, a aplicação da pesquisa de campo para este projeto se restringiu ao

município de Salvador, cidade-capital que abriga uma população de 2,7 milhões de

habitantes. Atendendo às indicações da pesquisa nacional, que estimou a aplicação de

aproximadamente 500 questionários por cidade, para Salvador os resultados obtidos

referem-se às 10 comunidades que foram selecionadas no município-capital, totalizando

577 questionários, dos quais 373 para unidades que estavam à venda no período de

aplicação do questionário, 82 de compra e 122 de aluguel, sendo essas últimas

adquiridas ou alugadas no período de seis meses anterior ao momento da pesquisa.

Esse universo constitui todos os imóveis identificados em cada comunidade por tipo de

sub-mercado, conforme metodologia adotada.

5

Para esse conjunto amostral foram feitas análises diretas dos dados tabulados, tanto por

comunidade quanto para o universo pesquisado, conforme apresentados a seguir, que

demonstram, uma caracterização atualizada do mercado informal do solo em Salvador.

I. A EVOLUÇÃO DA INFORMALIDADE DO SOLO EM SALVADOR - RMS I.1. Antecedentes

1.1. Salvador e sua região metropolitana - dados gerais da ocupação urbana

A Região Metropolitana de Salvador – RMS foi criada na década de setenta, juntamente

com as demais do País (Belém, Belo Horizonte, Curitiba, Fortaleza, Porto Alegre, Recife,

Rio de Janeiro e São Paulo), instituída pela Lei Complementar nº 14, de 8 de junho de

1973, como áreas estratégicas em termos políticos e econômicos, particularmente, para

o desenvolvimento industrial regional.

Inicialmente, a RMS era composta por oito municípios, compreendendo: Camaçari,

Candeias, Itaparica, Lauro de Freitas, Salvador, São Francisco do Conde, Simões Filho e

Vera Cruz, tendo sido posteriormente incluídos dois novos municípios, Dias D’Ávila,

desmembrado de Camaçari em 1985, e Madre de Deus, desmembrado de Salvador em

1989. Na ocasião da sua instituição, foi criado o Conselho de Desenvolvimento do

Recôncavo, depois sucedido pela Companhia de Desenvolvimento da Região

Metropolitana de Salvador – CONDER, órgão responsável pela região (Teixeira,

Cydelmo, 1978 e Bahia, 1992). Assim atualmente esta composta por 10 municípios,

conforme indicados no Mapa 1 em anexo, Municípios da Região Metropolitana de

Salvador - RMS.

Em relação às demais regiões metropolitanas do país, a RMS foi indicada pelo Censo

2000, como a sexta maior em população, abrigando 3.021.572 habitantes, dos quais

80,85% residentes em Salvador, seu município-sede que, por sua vez foi apontada como

terceira maior capital do País (2.443.107 hab.), depois de São Paulo (10.434.252 hab.) e

Rio de Janeiro (5.857.904 hab.) (IBGE, 2000).

Nessa região urbana, a amplitude do espaço construído contínuo, pouco ultrapassa o

limite do município de Salvador, que por sua vez detém 324 Km² do total da RMS, com

2.340 Km². O seu processo de conurbação, apenas atinge alguns dos municípios

vizinhos, sendo a maior parte dessa ocupação constituída de áreas industriais.

6

Quadro 1 - Região Metropolitana de Salvador - RMS MUNICIPIOS DA REGIÃO METROPOLITANA DE SALVADOR, CRIAÇÃO E ÁREAS Municípios Criação Área (Km²) Observações 1

Camaçari Provisão Régia de 27/09/1758 759,83 Origem Sesmarias Garcia D’Avila , 1549 Candeias Lei 1.028 de 14/08/1958 264,47 Desmembramento de Salvador

Lei 4.404 de 25/02/1985 207,47 Desmembramento de Camaçari Dias d’Avila Itaparica Decreto de 25/10/1831 47,28 Povoação iniciada em 1552 Lauro de Freitas Lei 1.753 de 27/07/1962 59,80 Desmembrado de Salvador Madre de Deus Lei 5.016 de 13/06/1989 11,14 Desmembrado de Salvador Salvador Fundada em 29/03/1549 324,53 Povoação iniciada em 1501

. do Conde Carta Régia de 27/12/1693 219,29 Povoação iniciada no século XVII S. Fco

Simões Filho Lei 1.538 de 07/11/1961 192,28 Desmembrado de Salvador Vera Cruz Lei 1.773 de 30/07/1962 253,50 Desmembrado de Itaparica RMS Lei Complementar 14 de 08/06/1973 2.339,59

Fontes: BAHIA, Governo do Estado. RMS. Painel de Informações. Salvador. CONDER-SEPLANTEC, 1993. IBGE. Censo 2000. (nota 1, dados de área, www.ibge.gov.br)

A Cidade do Salvador representa, historicamente, uma referência urbana importante no

Brasil, não só por sua dimensão populacional, atualmente em torno de 2,7 milhões de

habitantes, mas, sobretudo, pelos seus 450 anos de história. Constituindo-se numa das

colonizações urbanas mais antigas da América Latina, salienta-se, além da sua

importância econômica, por sua densidade histórica e cultural, o que lhe confere uma

forte identidade no processo de transformação urbano contemporâneo. Como primeira

capital do país, desde os tempos coloniais atraiu grandes investimentos. Essa posição

conferiu-lhe um grande e significativo papel na economia do país e da região.

Numa breve análise histórica, observa-se que Salvador foi o suporte espacial de vários

ciclos econômicos, que se sobrepõem, definindo novas espacialidades. Desde o início da

colonização portuguesa, século XVI, instala-se a economia extrativa, que corresponde ao

1o ciclo, quando se constitui no principal porto de saída de produtos naturais da região.

Com o desenvolvimento da agricultura, tem inicio um 2o ciclo, que vai até o século XIX,

sobretudo voltado para os fluxos da produção da cana-de-açúcar, envolvendo os

engenhos da Região do Recôncavo, o que fortalece Salvador como um importante centro

de comércio. O 3o ciclo econômico desta cidade tem início com os primórdios da

industrialização, na virada do século XIX para o século XX, quando a produção fabril aí

instalada esteve voltada basicamente para produtos complementares à agricultura, com

as primeiras unidades localizando-se próximas às fontes de energia e áreas de produção

e exportação. O 4o ciclo corresponde à industrialização moderna, associada e

complementar ao processo industrial que se expande do Centro-Sul no início do século,

que se instala no Nordeste nas décadas de 1960 e 1970, com a política nacional

desenvolvimentista, através da Superintendência de Desenvolvimento do Nordeste

(SUDENE). No caso do Estado da Bahia, esta industrialização moderna concentrou-se na

7

recém-instituída Região Metropolitana de Salvador, com a implantação do Centro

Industrial de Aratu (CIA), em 1966, e do Pólo Petroquímico de Camaçari (COPEC), em

1972. Por fim, mais recentemente, virada para o século XXI, diferencia-se um 5o ciclo, em

que ocorre a expansão e diversificação desse pólo industrial, com a instalação do

complexo automobilístico da Ford, ao tempo em que se observa o incremento de novos

processos produtivos relacionados ao turismo, sobrepondo-se aos anteriores,

caracterizam-se por fluxos diferenciados, de âmbito nacional e internacional.

Assim vem acumulando historicamente funções distintas que, associadas às

características do sítio, à sua inserção na economia nacional, às intervenções públicas e

privadas no ambiente construído e às suas características sócioculturais, interferiram na

forma como o espaço urbano-metropolitano está organizado.

As diferentes demandas desses diversos ciclos atribuíram a essa cidade e sua região de

entorno processos diferenciados de organização socioespacial que acumuladamente vão

se superpondo, para conferir atualmente uma nova configuração espacial em pleno

processo de definição.

1.2. Evolução da população urbana/rural nos últimos 50 anos

Até o início do século XIX, as atividades econômicas e administrativas na região do

Recôncavo Baiano exigiam uma relativamente baixa concentração populacional nas

áreas urbanas, já que era na zona rural, nos engenhos e fazendas, onde se produziam as

riquezas básicas e, portanto, onde se localizava a maior parte da mão-de-obra e a

população em geral. A partir de então, o comércio urbano se intensifica, com o

incremento de exportações e os primeiros indícios de industrialização começam a se

manifestar nas áreas urbanas. No campo os processos de produção passam a ser

reestruturados ao tempo em que outras atividades entram em decadência. Nos anos

quarenta, ocorre intensivamente o movimento migratório de grandes levas de

trabalhadores rurais, que passam a deslocar-se principalmente para Salvador, atraídos

pelas novas possibilidades de trabalho e do novo modo de vida que a cidade anunciava.

Eram trabalhadores dispensados tanto do Recôncavo, região em decadência econômica

desde a crise da produção açucareira, como também, da Região Cacaueira, que entrava

em fase de estabilização de produção, não mais absorvendo mão-de-obra com grande

intensidade.

8

Quadro 2 - Município de Salvador POPULAÇÃO DA CIDADE DO SALVADOR E MALHA URBANA, 1549 – 2000 Ano/Período População (hab) % de crescimento

sobre o período anterior

% sobre o total Malha da população do 2urbana

estado (ha)- . . . 1549 1.000 20

. . . Fim do séc. XVI 8.000 700 -

. . . Metade do séc. XVII 10.000 25 -

. . . Metade do séc. XVIII 37.343 273 220

. . . Início do séc. XIX 45.000 20 -1872 129.109 187 9,36 -1890 174.412 35 9,08 8001900 205.813 18 9,72 -

11920 283.422 38 8,50 -1940 290.443 2 7,41 3.0001950 417.235 44 8,63 -1960 655.735 57 10,95 -1970 1.007.195 54 13,44 -1980 1.506.860 49 15,60 16.0001991 2.075.273 38 17,47 -2000 -2.443.107 18 18,68 FONTES: Santos, Milton. O Centro da Cidade do Salvador. Salvador: Livraria Progresso Editora – Universidade da Bahia,

1959, p.27, para os dados até o início do século XIX. Anuário Estatístico do Brasil, 1974, Rio de Janeiro: IBGE, Departamento de Divulgação Estatística, 1975, p.46, para os dados a partir de 1872 (Apud Brandão, 1963:158). Para as décadas recentes, dados do Censos de 1980, 1991 e 2000.

1 Possivelmente superdimensionadas as populações da cidade e do estado. 2 Cálculos de área conforme Laerte Neves (1985), apud Sampaio (1998:94). Esses novos habitantes, na sua maioria muito pobres e analfabetos, ampliam

abruptamente a população dessa cidade, que, entre 1920 e 1940, tinha se mantido em

níveis praticamente estabilizados. Entre 1940 e 1950, a população de Salvador passa de

290.443 para 417.235 habitantes, ou seja, um crescimento de 44% em apenas dez anos,

enquanto que, nos vinte anos anteriores, 1920/40, o acréscimo havia sido de apenas de

2% (IBGE-Censos). O crescimento registrado na população da cidade-capital a partir de

então passa a ser em torno de 50% a cada dez anos, para decair em período recente,

atingindo um percentual de 18% em relação á última década. Por outro lado, registra-se

um índice crescente de concentração na capital em relação à população do Estado da

Bahia, passando a representar 18,68 em 2000.

Assim nos últimos cinqüenta anos, semelhante às demais cidades-capitais no Brasil,

Salvador teve sua população e área ocupada ampliada em mais de dez vezes. Em 1940

a população desse município era de 290 mil habitantes, tendo passado para 2,4 milhões,

em 2000; a mancha de ocupação urbana, que nos anos 20/30 atingia próximo a um mil

hectares, em 2000, chega a aproximadamente 15 mil hectares. Esse crescimento

abrupto, provocado de imediato pelo movimento migratório campo-cidade, esteve

também associado ao declínio da mortalidade e a elevação dos níveis de fecundidade,

fatores que contribuíram para que as taxas de crescimento populacional dessa região

9

10

alcançassem patamares bastante elevados, para declinarem na última década, conforme

ilustra o quadro a seguir.

Quadro 3 - Região Metropolitana de Salvador - RMS POPULAÇÃO RESIDENTE NOS MUNICÍPIOS DA REGIÃO METROPOLITANA DE SALVADOR, TAXAS GEOMÉTRICAS ANUAIS MÉDIAS DE CRESCIMENTO DE 1960 A 2000 E TOTAL DE DOMÍCÍLIOS Municípios . 1960 . . 1970 . . 1980 . . 19911 . . 2000 2 . .Taxa de Crescimento (%) Total %

RMS Total %

RMS Total %

RMS Total %

RMS Total %

RMS 1960/70

1970/80

1980/91

1991/00 6

Camaçari 21.849 3,0 33.273 2,9 89.475 5,0 113.639 4,6 161.727 5,3 4,3 7,6 4,2 4,0 Candeias 18.484 2,5 34.195 3,0 54.081 3,1 67.941 2,7 76.783 2,5 6,3 4,7 2,1 1,3 Dias d’Avila 3 - - - - - - 31.260 1,3 45.333 1,5 - - 3,8 4,2 Itaparica 7.772 1,1 8.391 0,8 10.877 0,6 15.055 0,6 18.945 0,6 0,7 2,6 3,0 2,5 Lauro de Freitas 9.865 1,3 10.007 0,9 35.309 2,0 69.270 2,8 113.543 3,8 0,1 13,4 6,3 5,6 Madre de Deus4 - - - - - - 9.183 0,4 12.036 0,4 - - 0,9 3,0 Salvador 635.917 86,6 1.007.195 87,7 1.493.688 85,0 2.075.273 83,1 2.443.107 80,9 4,7 4,0 2,9 1,8 S. Fco. do Conde 18.455 2,5 20.738 1,8 17.835 1,0 20.238 0,8 26.282 0,9 1,2 -1,5 1,2 2,9 Simões Filho 9.963 1,4 22.019 1,9 43.578 2,5 72.526 2,9 94.066 3,1 8,3 7,1 4,7 2,9 Vera Cruz 11.781 1,6 12.003 1,0 13.743 0,8 22.136 0,9 29.750 1,0 0,2 1,4 4,4 3,3 RMS5 734.086 100,0 1.147.821 100,0 1.766.582 100,0 2.496.521 100,0 3.021.572 100,0 4,6 4,4 3,1 2,1 Estado 5.920.447 - 7.493.470 - 9.454.346 - 11.867.991 - 12.070.250 - 2,4 2,4 2,0 1,0

Fontes: Bahia - CONDER. Painel de informações, 1992 e Bahia, CONDER / CEI. Informações básicas dos municípios baianos. Salvador, 1994. IBGE, Censo Demográfico 2000.

Compilação: Gordilho-Souza, Ângela. Limites do Habitar. Tese de Doutorado, FAUUSP, 1999. 1 Para 1991, considerou-se os dados do IBGE-Censo/1991. 2 Para 2000, considerou-se os dados do IBGE-Censo/ 2000. 3 Incorporado à RMS em 25/02/85, desmembrado de Camaçari. 4 Incorporado à RMS em 13/06/89, desmembrado de Salvador. 5 Instituída em 08/06/73. 6 Índices conforme cálculos do SEI/SEPLANTEC, 2002

Nas últimas décadas, as taxas de crescimento demográfico da RMS, demonstram os

índices decrescentes, passando, nos anos 60, de 4,6% a.a. para atingir 2,1% a.a. nos

anos 90. Esse padrão demográfico foi também registrado em todas as grandes cidades

brasileiras, com picos de crescimento em meados do século para declinar nas últimas

décadas. Salvador vem reduzindo sua participação no conjunto da população regional,

enquanto que os municípios periféricos ampliaram sua participação. Apesar disso, em

2000, o município capital, individualmente, continua detendo 80% do total da população

da RMS, o que é um percentual relativamente elevado se comparado ao peso dos

municípios de outras capitais estaduais do país no conjunto de suas regiões

metropolitanas.

A implantação dos pólos industriais na RMS constitui um dos fatores de atração da

população emigrante para os municípios vizinhos de Salvador o que vem provocando

mudanças na distribuição demográfica ao longo das últimas décadas.

Gráfico 1 - Região Metropolitana de Salvador - RMS EVOLUÇÃO DAS TAXAS DE CRESCIMENTO MÉDIO ANUAL- 1950 A 2000

RMS

4,41%

3,19%2,13%

4,82% 4,57%

1950-60 1960-70 1970-80 1980-91 1991-2000

RMS

Fonte: IBGE

Assim, a proporção majoritária da população da RMS morando na cidade-capital vem

gradativamente diminuindo, bem como os índices de crescimento populacional, ainda que

Salvador concentre 80% da população da RMS. Se, em Salvador, nos últimos dez anos,

o índice de crescimento cai de 2,9 % a.a. para 1,8% a.a., no entanto, alguns municípios

da RMS registram incremento nessa taxa, como é o caso de Dias d’Avila, Madre de Deus

e S. Francisco do Conde, enquanto Lauro de Freitas continua a registrar o maior índice

de crescimento (5,6% a.a.), ainda que menor que o anterior (6,3% a.a.). Para toda a

RMS, esse índice também diminui, tendo passado, na última década, de 3,1 % a.a. para

2,1% a.a.

O município de Camaçari se manteve ao longo do período analisado, como a segunda

maior concentração demográfica da RMS. A ampliação da sua participação no conjunto

da população regional foi próxima à de Lauro de Freitas, terceiro colocado, ainda que

este com índices maiores de crescimento. Os municípios de Dias d´Avila e Vera Cruz

ainda respondem por percentuais poucos significativos no conjunto da RMS. Os

municípios de Itaparica, Madre de Deus, São Francisco do Conde e Simões Filho

apresentaram ao longo do período analisado, uma tendência à oscilação nos pesos

relativos de suas populações, ora reduzindo, ora ampliando ou mantendo estável a sua

participação. Candeias e Salvador foram os únicos municípios que apresentaram redução

no peso relativo de suas populações na RMS.

Assim, a ocupação urbana na RMS vem gradativamente sendo ampliada para os

municípios vizinhos à Salvador, conforme indica o Mapa 2 em anexo, Ocupação Urbana

na Região Metropolitana de Salvador -1998, sobretudo para os municípios industriais de

Simões Filho, Camaçari e Dias D´avila e Lauro de Freitas, município praticamente

conurbado com Salvador. Nesse processo de expansão urbana, destaca-se também a

11

crescente e intensiva ocupação no litoral norte, inclusive já ultrapassando os limites da

RMS.

1.3. Relação da população favelada/não favelada nos últimos 50 anos

A dinâmica populacional de altas taxas de crescimento a partir da década 1950 provocou

uma demanda intensiva de novas habitações em Salvador, questão que esteve

associada às condições de rendimentos insuficientes da maioria dessa população no

acesso ao mercado imobiliário emergente, bem como a uma intensiva valorização do solo

urbano.

Nesse momento, em que se priorizava a difusão da propriedade imobiliária, surgem os

primeiros loteamentos populares implantados pela iniciativa privada na capital, sobretudo

no Subúrbio de Salvador, que ficam vazios por décadas, ao tempo em que ocorriam

invasões em áreas públicas e residuais, como a grande ocupação de Alagados, nas

áreas de mangues de Itapagipe e, em seguida, por toda a cidade.

Nos demais municípios da RMS, que até os anos 1960 detinham populações com menos

de 20 mil habitantes, com baixa concentração na área urbana, a demanda habitacional

intensiva ocorreu em décadas mais recentes, em função da atração promovida pelas

instalações industriais. Estas, de inicio, exigiam uma grande quantidade de mão de obra

para a construção das novas edificações, no entanto, posteriormente pouco absorvidas

no trabalho industrial. Esses excedentes passam a ocupar precariamente as periferias

desses centros urbanos, enquanto os trabalhadores que constituíam mão de obra

especializada absorvida pelas industrias aí instaladas, mantém Salvador como área

preferencial de moradia.

As chamadas favelas, que passam a ocorrer intensivamente nas grandes cidades

brasileiras, constituindo ocupações precárias, desordenadas e em terrenos de

propriedade alheia, em Salvador, quando começam a ocorrer a partir do final da década

de 1940, passam a ser designadas como “invasões”. Compreendem ocupação de uma

determinada área, em determinado tempo e propriedade, podendo uma grande área ter

sido ocupada por sucessivas ocorrências, a exemplo de Alagados.

Sobre as essas ocupações coletivas por invasões, vários estudos foram realizados, no

entanto os dados oficiais, são insuficientes e não dão conta da questão.1 Apenas em

1990, com base em trabalhos acadêmicos, pode se ter uma idéia geral sobre esse tipo de

12

ocupação habitacional na cidade, com a sistematização de dados desde a primeira

ocorrência, em 1946, até 1991, apontando-se também para o seu recrudescimento, a

partir da década de 1980, quando ocupou-se, em apenas dez anos, praticamente o dobro

de área até então ocupada por invasão em toda a área do município (Gordilho-Souza,

1990 e1992).

Em síntese, os dados levantados para o período de 1946 até 1991, revelam que do total

de 452 ocorrências de invasões em Salvador, ocorreram 95 erradicações, enquanto 357

foram mantidas. Para esse total existente, foram estimadas 118.246 unidades

habitacionais, abrigando em torno de 591.230 habitantes, portanto, uma proporção de

cerca de 28,7% dos 2.056.013 habitantes de Salvador, em 1991.2 Em relação à área

ocupada, indicou-se aproximadamente um total de 1.473 hectares. A mesma pesquisa,

investigando a transferência de invasões para os denominados loteamentos públicos,

implantados desde 1968, a fundo perdido, na sua maioria pela Prefeitura do Salvador,

para abrigar também populações transferidas de áreas de risco, somavam, nessa mesma

época, 56 núcleos, o que correspondia a uma área total de 343 hectares, com cerca de

20.139 unidades e população estimada em 100.695 habitantes, cerca de 4,9% da

população do município.

Quadro 4 - Município de Salvador ESTIMATIVA DE ÁREAS OCUPADAS POR INVASÕES E LOTEAMENTOS PÚBLICOS, 1946-1991

Tipo No. Área ocupada (ha) No. Lotes (unid) População (hab) 1Invasões 357 1.473 118.246 591.230

2Loteamento Público 56 343 20.139 100.695

Total - 1.816 138.385 691.925

Total Salvador - 477.028 13.395 2.057.946 (domicílios)

Fonte: Gordilho-Souza, Angela. Formas de ocupação habitacional na estruturação urbana de Salvador. Relatório Técnico, Salvador, CNPq/UFBA, 1992.

1 Primeira invasão, Corta Braço, em 1946 (atual Pero Vaz) 2 Primeiro loteamento público, Lot. Popular Boca do Rio, 1968. Assim, como nas grandes capitais brasileiras e contendo características particulares,

também para Salvador, a questão da habitação para as camadas mais pobres, abaixo de

3 SM de renda familiar, acabou sendo “resolvida” de forma aleatória, a margem do

mercado formal, e relativamente sem controle do poder público, não apenas através das

chamadas invasões, mas também por outros tipos de ocupação com situação fundiária

irregular, os loteamentos clandestinos, além de parcelamentos efetuados por

arrendamentos, a revelia dos regulamentos urbanísticos, ainda que em situação fundiária

legal.

13

Esse conjunto de ocupações, quase sempre em condições de habitabilidade precária, foi

efetivado sem levar em consideração os parâmetros de uso e ocupação do solo,

constituindo no seu conjunto, parcelamentos informais promovidos por diferentes agentes

produtores do espaço.

Os estudos sobre essa questão demonstram que em final da década de 1970, como

amplas camadas de população não podiam se inserir no mercado de aluguéis, a casa

própria tornou-se o único meio de acesso à habitação, e essa não poderia deixar de ser

senão a casa de construção clandestina, via de regra em terrenos de terceiros, na

periferia. Em 1978, o trabalho Diagnóstico Habitacional elaborado por demanda do BNH,

indica que o percentual de casas próprias, em Salvador, cresceu de 35,4% em 1950 para

58% em 1970 e, para 60% em 1978; dessas, 46% resultaram de autoconstrução, sendo,

aproximadamente, 55% em terrenos não-próprios. 3

Assim, no início dos anos oitenta, mais da metade das habitações estavam edificadas em

terrenos arrendados, aforados ou de posse irregular, constituindo os grandes e antigos

bairros populares, loteamentos clandestinos e invasões. Os antigos bairros, a exemplo de

Quintas, Garcia, Liberdade e Engenho Velho da Federação, sofreram um intenso

processo de densificação nesta última década e mantêm, até os dias atuais, o sistema de

arrendamentos e aforamentos por Ordens Religiosas, famílias tradicionais e PMS. Isso

contribui para o fato de que o morador de Salvador, mesmo quando proprietário de sua

casa, raramente é proprietário do solo que ocupa (Brandão, 1978).

A política habitacional implantada para atender a essas novas demandas, através do

BNH/SFH (1964/86), buscou financiar moradia para a população de baixa renda, mas, na

prática acabou atendendo prioritariamente a demanda solvável, constituída dos mutuários

com rendimentos acima de três salários mínimos – 3 SM. Em Salvador e sua região

metropolitana, através do Estado, a produção de habitação de interesse social

compreende aos seguintes resultados até os dias atuais: A URBIS, que foi a instituição

responsável pela produção para as faixas até 5SM, durante a sua existência, de 1965 a

1998, produziu um total de 64.803 unidades habitacionais, sendo 52.867 em Salvador e

11.936 nos demais municípios da RMS, sendo a grande maioria para as faixas de 3SM a

5SM.4 O INOCOOP que atuou nas faixas de renda mais altas, de 5 a 12 SM, produziu em

Salvador um total de 37.177 unidades até 2000 e a CEF, nos últimos anos da década de

1990, 2.587 unidades.5 A produção da Prefeitura de Salvador esteve voltada, sobretudo

para a população até 3 SM, através da implantação de lotes urbanizados, que, dos anos

14

660 até 2000, alcançou um total de 20.139 lotes. Para Salvador, até 2000, esse total

produzido (112 mil), representou apenas 17% do total de domicílios registrados (651 mil

unidades).

Constata-se que a maior parte da população urbana, com rendas abaixo de 3 SM, faixa

de limite solvável, ficou, portanto, a margem da produção estatal e do mercado de

loteamentos populares implantados pela iniciativa privada. Atualmente, compreende a

metade da população de Salvador, tomando-se como referência que 49,31% das

pessoas responsáveis pelos domicílios, tinham rendimentos até 3 SM.

Diante desse quadro, as soluções para construção de moradias estiveram, desde os

anos 50, sobretudo vinculadas à produção informal, associando os processos de

parcelamento improvisado e autoconstrução. Compõem o conjunto de invasões,

parcelamentos clandestinos e outras formas de ocupação habitacional deficientes de

atributos de habitabilidade, que juntos constituem a ocupação informal nas áreas

urbanas. Formaram-se a revelia dos parâmetros urbanísticos estabelecidos e crescem

fora das regras de segurança e conforto previstos para a edificação, portanto sem

controle público.

Para Salvador, em 1992, as áreas ocupadas informalmente correspondem a 32% da

ocupação habitacional, onde moram 60% da população, constituindo-se, em grande parte

em assentamentos altamente precários nas suas condições de habitabilidade e

deficientes de atributos urbanísticos, conforme indicado no Mapa Município de Salvador –

Legalidade urbanística nas áreas de habitação 1925 – 1998 (Gordilho-Souza, 1999).

Em relação aos demais municípios da RMS, não existem dados suficientemente

sistematizados sobre a ocupação habitacional na atualidade, que permitam uma análise

comparativa desses processos de ocupação. Entretanto, as evidencias do ambiente

construído nas suas sedes demonstram claramente a predominância de áreas informais,

com alto grau de deficiências urbanísticas, seguindo o mesmo padrão de precariedade

física e de periferização no entorno dos núcleos centrais, semelhante ao que ocorre em

Salvador, ainda que abrangendo uma menor população. A produção estatal nesses

municípios, além das unidades produzidas pela URBIS (11.936 unidades), compreende

as iniciativas das prefeituras locais, que implantaram lotes urbanizados para famílias de

menor renda, na tentativa de antecipar-se ao intenso processo migratório. No entanto,

observa-se que essas áreas cresceram em condições bastante precárias, situação que

se agravou pelas ocorrências de invasões recentes. Essas novas configurações

15

espaciais, estão sendo atualizadas por esta pesquisa conforme dados apresentados no

item 2 deste relatório.

1.4. Levantamento da informalidade: favelas, loteamentos, tempo de ocupação.

Semelhante às demais grandes cidades brasileiras, Salvador teve a sua expansão

marcada por uma ampla produção habitacional informal, ou seja a revelia de parâmetros

urbanísticos adotados pela legislação, e portanto do mercado formal, situação que se

consolida crescentemente, ampliando a problemática habitacional para além da produção

de novas unidades, atingindo as condições coletivas de habitabilidade no ambiente onde

se vive. Os dados até então analisados já demonstram essa amplitude, ao associar-se

aos percentuais de renda e de produção formal/informal da habitação, bem como indicam

importantes qualificações do domicílio, mas não são capazes de revelar as diversas

situações na composição urbana da ocupação do espaço, informações indispensáveis

para dimensionar e qualificar as deficiências urbanísticas do ambiente construído.

Os resultados apresentados neste item estão baseados em pesquisa universitária de

longa duração, desenvolvida na FAUFBA, desde 1992, com apoio do CNPq e da CAPES,

que culminou na tese de doutorado da professora coordenadora (Gordilho-Souza, 1999).

Define metodologia própria para classificação da ocupação no município de Salvador,

sistemática que será usada nessa pesquisa para a RMS, com atualização para 1989.

1.4.1. Padrões de Ocupação em Salvador

Os diferentes processos sociais e espaciais acumulados historicamente conferem à

cidade uma justaposição de padrões diferenciados de ocupação e de produção do

espaço construído. Alguns, remanescentes do passado, resultam de posse imobiliária

dividida – os arrendamentos –, seguidos por aqueles produzidos pelo capital imobiliário.

Outros foram originalmente produzidos por processos não-capitalistas, que tiveram, nas

invasões ou ocupações coletivas, a alternativa habitacional para um grande contingente

da população, somando-se a outras ocupações informais. Para identificá-los na sua

pluralidade, consideram-se como principais indicadores os processos de produção e

apropriação privatizada na fragmentação do solo e o atendimento às normas urbanísticas

relativas aos parcelamentos para habitação.

Para obtenção dessas informações, foram verificadas, enormes limitações nos dados de

fontes oficiais. O censo restringe-se ao domicílio, com poucas informações sobre o lote

16

em si. Em relação à irregularidade urbanística, as informações da Prefeitura são

insuficientes para montagem de um quadro geral de todos os parcelamentos. Dessa

forma, buscou-se montar uma metodologia própria, privilegiando-se como informação

básica a macrodistinção de uso e ocupação do solo e as características dos

parcelamentos para habitação, distinguindo-se as subáreas homogêneas conforme

indicadores preestabelecidos. Para isso, foram considerados os dados oficiais para os

loteamentos aprovados pelo município e, diante da escassez de informações sobre as

demais ocupações, procedeu-se à pesquisa direta em aerofotos e plantas cartográficas,

empreendendo-se uma investigação de campo para checagem e informações

complementares. Esses dados foram espacialmente qualificados, possibilitando mapear

um esboço síntese da tipologia habitacional.7

Na metodologia original utilizada por esta pesquisa, considerou-se o período 1925/91.

Como início, dessa fase contemporânea, 1925, ano do primeiro registro de loteamento na

Prefeitura de Salvador, momento em que se inicia a privatização ampliada do solo

através da mercantilização de lotes regulados por normas urbanísticas, de acordo com o

Código de Posturas. O período de estudo encerra-se em 1991, viabilizando o cruzamento

com dados censitários do mesmo ano, por subdistrito, bem como os dados da mancha de

ocupação urbana, com base em aerofotos de 1992. A cidade antiga, para a qual

vigoraram outros determinantes na ocupação urbana e habitacional, foi delimitada

considerando-se o espaço construído até a década de 1920.

As formas de habitação do período contemporâneo foram classificadas segundo os

diferentes tipos de subdivisão e apropriação do solo, identificando-se uma tipologia

básica, composta de seis modalidades de parcelamento do solo para Salvador, quais

sejam, por ordem cronológica de surgimento: 1) vilas habitacionais; 2) loteamentos

privados; 3) ocupação coletiva por invasão; 4) conjuntos habitacionais; 5) loteamentos

públicos; e 6) outros tipos de parcelamento informais, tais como arrendamentos,

aforamentos e loteamentos clandestinos.

Além dessas áreas de predominância habitacional, estabeleceu-se a diferenciação dos

usos na área do município: áreas com grandes concentrações de equipamentos –

serviços, comércio, indústria ou uso institucional; o macrossistema viário, identificando-se

as avenidas de vale e principais vias de cumeada, rodovias e linha férrea; vazios

(parques, áreas verdes e livres) e elementos hídricos.

17

1.4.2. Formas de ocupação habitacional

Essa classificação constitui a base informativa para a classificação da tipologia da

ocupação e demais análises sobre as condições do habitar contemporâneo em Salvador.

Foram calculadas as áreas por tipo de ocupação, conforme apresentadas no Quadro 7, a

seguir, e no Mapa 3 em anexo, Formas de Ocupação Habitacional no Município de

Salvador, 1925 -1991, ressaltando-se alguns aspectos mais importantes para os objetivos

deste diagnóstico sobre a ocupação informal.

Em termos quantitativos, os resultados encontrados, em relação à área continental

considerada no município, demonstram algumas relações comparativas importantes para

serem apontadas na configuração urbana atual. Para 1991, do total de ocupação

predominantemente habitacional no município (11.370 hectares), 91,6% (10.409

hectares) corresponde à expansão ocorrida de 1925/91. Desse total, Os loteamentos

privados representam a maior área dentre todos os tipos de ocupação, constituindo

41,80% em relação à área ocupada total de habitação, seguidos por outros tipos 18,04%,

invasões 14,36% e conjuntos 10,88%. As menores porções compreendem as vilas 0,32

%e os loteamentos públicos, 2,52 %.

Quadro 7 - Município de Salvador FORMAS DE OCUPAÇÃO HABITACIONAL NA CONFIGURAÇÃO URBANA, 1925-1991

Classificação 1 Áreas (Km²) Áreas (ha) % Município % Habitação

Ocupação antiga (até década de 1920) 9,61 961 3,43 8,45

Vilas habitacionais 0,36 36 0,13 0,32

Loteamentos privados 47,52 4.752 16,96 41,80

Ocupação coletiva por invasão 16,33 1.633 5,83 14,36

Conjuntos habitacionais 12,37 1.237 4,42 10,88

Loteamentos públicos 2,87 287 1,02 2,52

Outros tipos de parcelamento informal 20,51 2.051 7,32 18,04

Insuficiência de dados 4,13 413 1,47 3,63

Área ocupada c/predominância de habitação 113,70 11.370 40,58 100,00

Grandes equipamentos 20,25 2.025 7,23 -

Área total ocupada 133,95 13.395 47,81 -

Área verde e/ou livre, elementos hídricos e vias 146,19 14.619 52,19 -

Área continental do município 280,14 28.014 100,00 -

Área insular do município 32,86 3.286 -

Área total do município 2 313,00 31.300 -

Fonte: Gordilho-Souza, Angela. Limites do Habitar. Tese de Doutorado, FAUUSP, 1999. 1 Classificação estabelecida conforme metodologia da pesquisa, tendo como base o mapeamento Formas de Ocupação

Habitacional na Cidade do Salvador, 1940/1991, FAUFBA/CNPq, 1991/97, coordenado pela autora. 2 Dado oficial do IBGE-Censo, 1991. Bahia, Governo do Estado, CEI/CONDER, 1994b, p.185. Os demais dados foram

levantados e calculados para a pesquisa.

18

1.4.3. Legalidade urbanística - Ocupação informal até início da década de 1990

Com base nessa tipologia determinou-se a legalidade urbanística dessas ocupações

habitacionais, identificando-se os parcelamentos formais – vilas, loteamentos privados,

conjuntos habitacionais, e loteamentos públicos – e os informais, abrangendo as

chamadas invasões e outros parcelamentos que não tiveram projetos urbanísticos

previamente aprovados pelo município, conforme indicados no Mapa 4 em anexo,

Ocupação Informal no Município de Salvador, 1925-1991.

Portanto, do total, retirando-se 8,4% da ocupação antiga e 3,6% das áreas para as quais

não se obteve informação quanto à legalidade urbanística, encontraram-se 32,4% para

as ocupações informais (ïnvasões-14,3% e outros tipos de parcelamento informal-18,0%)

e, para as ocupações formais, 55,6% (vilas-0,3%, loteamentos privados-41,8%, conjuntos

habitacionais-10,8% e loteamentos públicos-2,5%). Apesar da predominância espacial da

formalidade, com base nos altos índices de densidades detectados para os

parcelamentos informais, mínimo em torno de 300 hab/ha, verificou-se, em termos

populacionais, que perto de 60% do total dos habitantes estariam morando nas áreas

informais, o que representa a maioria da população de Salvador.

Quadro 8 - Município de Salvador LEGALIDADE URBANÍSTICA NAS ÁREAS DE HABITAÇÃO, 1991

Classificação 1 Áreas (Km²) Áreas (ha) % Município % Habitação2Ocupação antiga (até década de 1920) 9,61 961 3,43 8,45

Formal 63,12 6.312 22,53 55,52

Informal 36,84 3.684 13,15 32,40

Insuficiência de dados 4,13 413 1,47 3,63

Área ocupada c/predominância de habitação 113,70 11.370 40,58 100,00

Grandes equipamentos 20,25 2.025 7,23 -

Área total ocupada 133,95 13.395 47,81 -

Área verde e/ou livre, elementos hídricos e vias 146,19 14.619 52,19

Área continental do município 280,14 28.014 100,00 -

Área insular do município 32,86 3.286 -

Área total do município 3 313,00 31.300 -

Fonte: Gordilho-Souza, Angela. Limites do Habitar. Tese de Doutorado, FAUUSP, 1999. 1 Classificação estabelecida conforme metodologia da pesquisa. 2 A área de ocupação antiga não foi classificada quanto à legalidade urbanística. O primeiro loteamento

registrado na Prefeitura, Vila Bonfim, data de 1925. 3 Dado oficial do IBGE-Censo, 1991. Bahia, Governo do Estado, CEI/CONDER, 1994b, p.185. Os demais

dados foram levantados e calculados para a pesquisa.

19

Observe-se que, no caso das ocupações formais, essa condição não significa

necessariamente que sejam todas legais. O fato de ter sido solicitada a análise do projeto

ou de terem sido empreendidas pelo próprio setor público permite inferir que,

possivelmente, essas ocupações, têm escritura de propriedade fundiária, condição

obrigatória para registro e liberação de alvará para construção. Por outro lado, aquelas

cujos projetos foram aprovados, mas que, por não seguirem todas as normas de

implantação, se tornaram irregulares, constituem casos de não obtenção de licença de

habite-se.8 Em comum, o que as liga na condição de formalidade é o fato de, ao darem

entrada para tramitação na PMS, terem seguido os códigos e normas estabelecidos, e,

portanto, apresentarem um desenho tecnicamente predefinido, de acordo com esses

parâmetros urbanísticos. Ainda que isso não implique necessariamente conforto urbano,

essa é a condição social (técnico-jurídica) que se apresenta no mundo contemporâneo

para a garantia do bem-estar coletivo e da preservação do ambiente urbano.

Nota-se, também, que, em alguns casos de ocupação formal, após a concessão do

habite-se, podem ocorrer modificações no projeto inicialmente aprovado, à margem da

fiscalização, incidindo-se em procedimentos irregulares perante as normas, a exemplo da

ocupação de áreas livres no próprio lote ou áreas públicas, ou mesmo inadequação de

usos, ampliação de edificações e outros, intervenções que, se medidas mais

detalhadamente, também ampliariam o índice de irregularidade nas ocupações. Por outro

lado, como este estudo trata da análise dos processos de parcelamento do solo, e não

necessariamente da edificação em si, e considerando a diversidade de formas de

ocupação em Salvador, é possível que o projeto de edificação possa ter sido aprovado

sem que o parcelamento no qual está inserida tenha ocorrido segundo as normas

urbanísticas, como é o caso das áreas de arrendamento. Nessas áreas, o documento de

escritura da gleba pode servir como comprovante para efeito de aprovação do projeto da

edificação no lote. Assim, não necessariamente todos os lotes de ocupações informais

são desprovidos de escritura e, algumas vezes, a situação do lote não é a mesma da

edificação quanto à legalidade. Por outro lado, ocupações que ocorrem à revelia das

normas urbanísticas podem ter seus imóveis registrados para efeito de cobrança do

Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU, quer por segurança de permanência, quer

por imposição da fiscalização. Obtém-se, assim, cadastramento público, não significando,

no entanto, legalidade plena da ocupação.9

Em relação à inserção no espaço, à primeira vista, percebe-se uma certa fragmentação

na distribuição espacial dos dois tipos de ocupação, que se entrelaçam na superfície

20

ocupada no município. No entanto, uma análise mais cuidadosa, com base nos dados da

dinâmica urbana, demonstra que essa mesclagem tem especificidades a serem

consideradas. Há uma certa predominância de ocupações informais na área do Miolo da

cidade, ao longo da BR-324 e na orla do Subúrbio Ferroviário, na borda da Baía de

Todos os Santos. As áreas salteadas na zona sul, próxima ao Centro, e na zona da orla

do Oceano Atlântico, são, na maior parte, pequenas e segmentadas. Ao serem

analisadas em relação ao tempo de ocupação, conforme registros da pesquisa, verifica-

se que essas são também antigas, ocorridas nas décadas de 1930/40, portanto

consolidadas. As ocupações formais localizam-se prioritariamente nessa área central,

bem como ao longo da Orla Oceânica e da Av. Paralela, na direção do Aeroporto e da

Estrada do Coco, zona de expansão turística.

Portanto, a exclusão social manifesta-se no próprio fenômeno da segregação espacial,

uma vez que, separando as áreas de moradia na cidade por classes sociais distintas,

coloca “de fora” das melhores condições de habitabilidade as populações mais pobres, o

que resulta em acessos diferenciados às benfeitorias e ao conforto urbano.

A partir dessas considerações sobre os parcelamentos informais, verifica-se que a

situação investigada configura-se mais grave ainda ao ser analisada do ponto de vista de

limites de condições de habitabilidade. Mesmo nas situações em que os loteamentos

foram previamente aprovados conforme as normas municipais, também se observam

irregularidades no processo de ocupação, que contribuem para a precariedade

habitacional do meio urbano.

I.2. A evolução na década de 1990

Salvador, na sua ocupação urbana continua, configura-se cada vez mais espraiada no

âmbito do espaço regional, expandindo-se a partir da década de 1990 para além da área

metropolitana industrial, estruturada como espaço para produção e circulação de

mercadorias, agora redesenhando-se, com a apropriação de novos espaços para o

turismo. A “cidade-região” que emerge, amplia-se, absorvendo o ambiente construído

com suas características físicas, naturais e densidades históricas diferenciadas,

acumulativo de valores simbólicos e culturais, que também passam a ser consumidos,

exigindo outras formas de intervenção e preservação ambiental.

Tomando-se os projetos urbanos realizados nesta última década como sinais desse novo

padrão de economia urbana que, gradativamente, vem se ampliando em Salvador,

21

entende-se que essa superposição de demandas torna mais complexa ainda as

possibilidades de intervenções na renovação do ambiente construído, particularmente na

questão social e da habitação na sua inserção urbana. Diferentemente da cidade

industrial, de intensas demandas quantitativas, na cidade turística, consumida como

ambiente, as deficiências de conforto urbano e as carências físicas no espaço construído

relacionadas à pobreza terão de ser enfrentadas qualitativamente, sob pena de

inviabilizá-la.

Em relação à macroexpansão urbana na década de 1990 envolvendo a região de entorno

de Salvador, outras intervenções recentes ocorridas fora dos limites do município e da

RMS trazem novos conteúdos para o entendimento da reestruturação espacial em curso,

devendo ser consideradas como referência para os objetivos desta análise.

Observe-se que a ocupação urbana contínua tem se ampliado significativamente na faixa

da orla de Lauro de Freitas e Camaçari, impulsionada pela implantação de uma nova via

litorânea, inicialmente com o trecho da Estrada do Coco, até Itacimirim, no final da

década de 1970, ampliada com a construção da Linha Verde, BA-099, na década de

1990. Já nas décadas de 1970/1980, inicia-se a ocupação mais expressiva nessa

direção, com a implantação de loteamentos balneários, o que foi consolidado com a

efetivação de um grande empreendimento habitacional privado, Vilas do Atlântico,

objetivando sobretudo as demandas advindas da implantação do Pólo Petroquímico de

Camaçari. Mais recentemente, vêm sendo implantados nessa faixa atlântica outros tipos

de empreendimentos privados, voltados para o turismo, como os resorts em Praia do

Forte, Guarajuba e Itacimirim. Em 1997, iniciou-se a construção de um grande complexo

turístico, o Projeto Sauípe. Localizado a beira-mar, a 90 quilômetros do centro de

Salvador e a 70 quilômetros do aeroporto, insinua-se como um dos maiores complexos

hoteleiro no país, com previsão final de 4.000 leitos, parques e áreas de lazer, ocupando

um total de 1.750 hectares. A sua primeira etapa, com 180 hectares, em funcionamento

desde 2001, compreende um total de 1.650 leitos — o correspondente a 60% da

capacidade dos hotéis 5 estrelas de toda a região Nordeste do Brasil. Abrange cinco

hotéis de padrão internacional, seis pousadas temáticas, uma vila de lazer e

entretenimento, trilhas ecológicas, campo de golfe, centro eqüestre e diversos conjuntos

de quadras de esportes. Esse empreendimento está localizado na Fazenda Sauípe, do

Grupo Odebrecht, que esteve à frente na implantação do empreendimento, com a

participação do Governo do Estado da Bahia. Os recursos investidos nessa primeira

22

etapa, tendo a Previ – Caixa da Previdência Social dos Funcionários do Banco do Brasil

como principal investidor, são da ordem de R$ 200 milhões (Odebrecht Informa, 1998).

Outros projetos recentes de infraestrutura contribuem para essa expansão macrourbana,

como a duplicação da Linha Verde até Arembepe, atraindo novos investimentos em

empreendimentos habitacionais e turísticos voltados para população de média e alta

renda.

2.1. A dimensão quantitativa e sócio-demográfica

Nas últimas décadas, conforme já salientado, as taxas de crescimento demográfico em

toda a RMS, vem diminuindo, atingindo 2,1% a.a. em 2000, enquanto Salvador registrou

um índice menor de 1,8% a.a. Ainda que Salvador venha reduzindo a sua participação no

conjunto da população regional, o município capital, continua detendo 80% do total da

população da RMS, estimando-se atualmente cerca de 2,7 milhões de habitantes.

O Censo de 2000 aponta, na RMS, um total de 796.456 domicílios particulares

permanentes, para um total de população residente de 3.021.572 habitantes. Tirando-se

o equivalente a Salvador (2.443.107 habitantes e 651.293 domicílios), os demais

municípios juntos compreendem aproximadamente 20% desses totais, correspondendo a

578.465 habitantes e 141.163 domicílios. Desses, Camaçari é o que apresenta a

segunda maior população, com 161.727 e 41.206 domicílios. Depois de Salvador, é

nesse município que ocorre a maior pressão por população em busca de trabalho.

As demandas habitacionais nesses municípios são bastante variadas, atingindo tanto a

necessidade de novas habitações, quanto deficiências nos domicílios, no bairro e na

cidade. Assim atingem deste o uso de materiais de construção inadequados, à falta de

infraestrutura e serviços urbanos básicos, passando pela insuficiência de espaço no

domicílio e ausência de equipamentos comunitários nas localidades, até a falta de

moradia propriamente dita, no caso das famílias conviventes e sem-teto.

O estudo desenvolvido pela Secretária Especial de Desenvolvimento Urbano da

Presidência da República – SEDU, juntamente com a Fundação João Pinheiro, em 2001,

procedeu a uma atualização do cálculo do déficit habitacional brasileiro para todos os

estados e regiões metropolitanas, com base no PNAD 1999 e nas informações

preliminares divulgadas pelo Censo 2000. Para a RMS, que corresponde a 25% do total

de domicílios da Bahia (3.181.979 unidades) indicam que, do total de 796.213 domicílios

23

particulares permanentes ocupados, 784.566 eram urbanos (98%) e 11.647 rurais (2%).

Acrescenta-se a esses números um total de 114.295 domicílios particulares vagos, o que

representa 14% do total de domicílios recenseados, sendo 98% desses localizados em

áreas urbanas. O grau de urbanização vem crescendo, tendo passado de 97.0 %, em

1991, para 98,4 %, em 2000. O número de moradores por domicilio nesse período

diminuiu de 4,8 para 3,8, mesma média para o Brasil. Para o cálculo de déficit

quantitativo, ou seja estimativa de necessidade de novas habitações, encontrou-se um

total de demanda de 144.767 unidades (18,1% do total). Para esse cálculo foram

considerados os seguintes componentes: habitação precária - 11.011 (8%); coabitação

familiar - 99.123 (68%); ônus excessivo com aluguel - 31.301 (22%); e reposição por

depreciação - 3.332 (2%). Para o déficit qualitativo, que considera a inadequação do

domicilio e não a sua reposição, estima-se um total de 300.272 unidades (37,7%), sendo

nesse caso considerado tanto a necessidade de aumento na oferta dos serviços de infra-

estrutura básica, definição de instrumentos de legalização da posse da terra, como

também a implantação de linhas de crédito que facilitem a reforma e ampliação da casa

própria. Para identificar essa inadequação, foram considerados os seguintes aspectos em

relação ao conjunto de domicílios urbanos duráveis: adensamento excessivo - 50.577

(17%); inadequação fundiária - 39.982 (13%); inadequação por depreciação - 18.883

(6%); inexistência de unidade sanitária - 38.657 (13%); carência de serviços de infra-

estrutura - 152.173 (51%), nesse ultimo aspecto, sendo: energia elétrica - 222 (1%);

abastecimento de água: 14.135 (9%); esgotamento sanitário: 71.999 (47%); coleta de

lixo: 18,326 (12%); e mais de um critério: 47.491 (31%).

Para Salvador, o Censo 2000 indicou um total dos 651.293 particulares permanentes,

com uma média de 3,7 pessoas por domicílio. Outras estimativas indicam que o déficit

quantitativo seria de 91mil novas unidades, sendo 82 mil para famílias com renda até 3

SM (coabitação, domicílio improvisado e/ou rústico, cômodo alugado ou cedido) e que a

demanda demográfica, calculada para 2005, seria de 8.334 novas unidades, sendo 3.196

para renda até 3 SM. 10 Outra pesquisa, com base em mapeamentos das condições de

habitabilidade, estima que o déficit qualitativo da ocupação, compreendendo deficiências

urbanísticas como ausência de espaços públicos, equipamentos, serviços coletivos e

regularização fundiária, seria equivalente a 400 mil domicílios (60% da população)11.

Além dos dados físicos, demográficos e habitacionais, outros indicadores sociais e

ambientais contribuem para compor a caracterização da RMS, com vistas a esta

pesquisa, conforme tópicos a seguir:

24

2.2. Grau de Urbanização

Constituída por dez municípios, a RMS é a região de maior peso populacional no Estado

da Bahia, com participação de 18,68% (2.443.107 habitantes) de um total de 12.070.250

habitantes. Na Bahia, do total dos 415 municípios recenseados em 2000, o segundo

maior em população depois de Salvador são: Feira de Santana (480.949 habitantes);

Vitória da Conquista (262.494 habitantes); e Ilhéus (222.127 habitantes). As maiores

taxas de crescimento foram encontradas em Santa Cruz de Cabrália (15,49% a.a.); Porto

Seguro (11,95% a.a.); e Mirante (5,86% a.a.).

Contar com um contingente de moradores rurais bastante numeroso tem determinado, no

caso da Bahia, um grau de urbanização comparativamente baixo em relação ao Brasil.

Em Salvador, entretanto, o grau de urbanização já atinge 99.96, seguido pelos maiores

municípios da RMS, Camaçari e Lauro de Freitas que em 2000 já atingem índices de

urbanização acima de 95.4.

2.3. População e Grupos Etários

A população da RMS encontra-se dividida em grupos etários especiais, que são objeto de

diversas políticas sociais. O conjunto de 0-4 anos é o público-alvo das campanhas de

vacinação; o de 0-6 anos, das medidas destinadas a pré-escolares. As idades de 7 a 14

anos delimitam o grupo-alvo do Ensino fundamental (1a à 8a série); 0-14 anos marca o

conjunto de crianças e adolescentes; as idades entre 15-17 anos compõem o grupo das

pessoas-alvo do ensino médio; entre 15 e 64 anos, localiza-se a população ativa que

exerce fortes pressões sobre o mercado de trabalho e, a partir dos 65 anos, situam-se os

idosos, contingente que requer políticas específicas, sobretudo, nas áreas da saúde,

previdência e assistência social.

Comparando as mudanças dos grupos etários entre 1991 e 2000, observa-se que, na

RMS, houve uma queda significativa no número pessoas da faixa de 7-14 anos,

diminuindo em quase 100%, enquanto que de 0-14 acontece o inverso. Este fenômeno é

registrado em todos os municípios isoladamente. Também aumentaram, de modo

significativo as participações dos grupos de 15-64 e 65 anos e mais.

2.4. Rendimento

No Estado da Bahia, o rendimento real médio das pessoas responsáveis pelos domicílios

elevou-se em 44,7%, ao passar de R$ 318,00, em 1991, para R$ 460,00 em 2000. Tal

25

incremento foi superior ao verificado para o conjunto do país (41,9%) e Região Sudeste

(37,0%), e inferior ao correspondente da média nordestina (48,8%), conforme observado

no trabalho do SEI/2002.

Vale ressaltar os fatos de, em 1991, o país ter atravessado um período recessivo e, até

2000, terem ocorrido processos que, apesar de serem de naturezas distintas – saída da

recessão, efeitos da implementação do Plano Real, conseqüências das crises

econômicas internacionais e nova retomada do crescimento – propiciaram a evolução

dos rendimentos entre os levantamentos censitários. Para uma analise mais ampla estes

dados devem ser comparados a outros, como a taxa de desemprego.

Quadro 9 - Região Metropolitana de Salvador DESEMPREGO NA REGIÃO METROPOLITANA DE SALVADOR, SALVADOR E DEMAIS MUNICÍPIOS

TAXAS RMS SALVADOR DEMAIS MUNICÍPIOS

Desemprego Total 27,2% 26,0% 32,1% Participação(PEA/PIA) 61,3% 62,6% 56,6%

Fonte: Revista Conjuntura e Planejamento n.º 75- Agosto/2000

Dentre os municípios do Estado que apresentavam, em 2000, os maiores níveis de

rendimento das pessoas responsáveis pelos domicílios, destacavam-se Lauro de Freitas

(R$ 977,50), Salvador (R$ 893,89). Cabe destacar que, mesmo nos municípios cujos

patamares de rendimento eram os mais elevados do Estado, o rendimento mediano era

bastante inferior ao médio, conforme ilustram os casos de Lauro de Freitas (R$ 300,00

versus R$ 977,50) e Salvador (R$ 380,00 versus R$ 893,89). Em Salvador, o rendimento

variou 26,9%, ao passar de R$ 704,28, em 1991, para R$ 893,89 em 2000. O município

de Salvador que em 1991 apresentava o maior valor do rendimento médio, seguido por

Lauro de Freitas, passa, em 2000, para o segundo lugar, enquanto que Lauro de Freitas

sobe de posição.

Tais diferenças entre os valores do rendimento mediano e do rendimento médio são

decorrentes da influência dos valores mais altos no resultado da média que, por sua vez,

guardam relação direta com o contundente processo de desigualdade de renda existente no

Brasil.

No âmbito da concentração dos rendimentos, a despeito de ainda persistirem elevados

níveis, observou-se uma ligeira melhoria na distribuição dos rendimentos das pessoas

responsáveis pelos domicílios, durante o período intercensitário. De 1991 para 2000, o índice

26

de Gini nacional passou de 0,6366 para 0,6090, representando uma redução relativa de

4,34%. A mesma tendência foi observada nas regiões Sudeste e Nordeste, cujas reduções

foram de 4,36% e 4,67%, respectivamente. Na Bahia, o índice de Gini sofreu uma redução

ainda mais significativa (6,32%) entre 1991 e 2000, ao passar de 0,6533 para 0,6120. Vale

ressaltar que, ante o conjunto dos estados nordestinos, a Bahia, juntamente com

Pernambuco, obteve o maior percentual de desconcentração dos rendimentos das pessoas

responsáveis pelos domicílios.

Em relação à RMS estão especificados os percentuais de distribuição das pessoas

responsáveis pelos domicílios por classes de rendimentos nominal mensal, segundo os

municípios integrantes da região. Tais resultados apontam para a heterogeneidade

existente nos subespaços da RMS.

2.5. Educação e analfabetismo

Dispensa comentários a importância da educação nos processos de redução das

desigualdades socioeconômicas e de mobilidade social. No caso das pessoas responsáveis

pelos domicílios, a educação assume um caráter ainda mais preponderante, uma vez que

o nível de instrução dos chefes de domicílios influencia decisivamente na qualidade de

vida e no futuro dos seus dependentes. Diante desse contexto, cabe ainda destacar que

os baixos níveis educacionais (ou inexistência) dos chefes de domicílios é uma das principais

causas do processo de reprodução intergeracional da pobreza.

Com base nos resultados do Censo Demográfico 2000, observa-se uma melhoria do nível

educacional dos responsáveis pelos domicílios na Bahia ao longo da década. Entre 1991 e

2000, reduz-se de 44,8% para 30,0% a proporção de pessoas sem instrução e com menos

de 1 ano de estudo. Observa-se também que houve aumento tanto na proporção de

responsáveis com escolaridade entre 8 e 10 anos (de 6,0% para 8,2%) quanto no grupo de

11 a 14 anos de estudo (de 8,4% para 12,5). Apesar dessa melhoria, o desafio ainda é

grande, dado que, em 2000, mais da metade dos responsáveis pelos domicílios (53,9%)

possuía apenas até três anos de estudo – nível de escolaridade que compõe o analfabetismo

funcional. Para o conjunto do país, tal proporção era de 34,7%.

Ainda tomando como base o trabalho do SEI/2002, observa-se que o percentual de

pessoas não-alfabetizadas, na Bahia, vem decrescendo no decorrer das últimas décadas:

em 1950, dentre os baianos de 10 anos ou mais de idade, 68,3% não sabiam ler ou

escrever; 20 anos depois, em 1970, pouco mais da metade da população (51,8%) dessa

27

mesma faixa etária permanecia analfabeta. Essa tendência declinante manteve-se na

década seguinte (44,0% em 1980) e ganhou maior vigor na década de 1990. Em 1991 a

taxa de analfabetismo no Estado passou a ser de 35,2% e, no ano 2000, caiu para 21,6%

e na RMS, de 11,9% para 7,2%. Em todos os municípios, isoladamente, as taxas de

analfabetismo também foram reduzidas, sendo que Salvador, Madre de Deus e Lauro de

Freitas são os que apresentam as menores taxas. Observa-se o maior destaque de

redução de taxa de analfabetismo entre 1991 e 2000 no município de Lauro de Freitas.

Apesar do analfabetismo afetar populações urbanas e rurais, ele está mais presente no

campo do que na cidade, tanto do ponto de vista absoluto quanto do relativo. Em 1991,

habitava o meio rural do Estado um contingente de 3.451.067 pessoas com 10 anos ou

mais de idade, o que significava 39,3% da população total. Desse contingente, 1.918.325

pessoas eram analfabetas, ou seja, 55,6% da população rural do Estado. Já no meio

urbano, que no início dos anos 1990 já abrigava 60,6% dos habitantes do Estado

(sempre na referida faixa etária), o fenômeno do analfabetismo afetava uma parcela

significativamente menor (22,0%), o que se traduzia, em termos absolutos, em um

contingente de analfabetos inferior àquele observado no campo. No ano 2000, o meio

rural continuou a apresentar uma taxa de analfabetismo bastante superior à do meio

urbano, mantendo-se, assim, como o local que abrigava o maior contingente de

analfabetos do Estado, mesmo com a diminuição de 19,3 pontos percentuais entre 1991

e 2000, enquanto na zona urbana essa queda foi de 7,2 pontos percentuais no mesmo

período.

Essa expressiva diminuição do analfabetismo entre os baianos não pode, todavia, fazer

esquecer que o fenômeno continua a afetar de maneira expressiva o quadro social do

Estado. Com efeito, ao final do Século XX, 2.247.527 pessoas residentes no Estado

(21,6% da população total) permaneciam desprovidas de uma capacidade que se

constitui num requisito indispensável para se atender às mínimas exigências da vida

moderna.

Ademais, mesmo considerando-se, como foi visto, que o analfabetismo vem recuando em

ritmo crescente, deve-se considerar que a proporção de analfabetos no Estado da Bahia

ainda é bastante superior à média brasileira. Em 1991, a taxa de analfabetismo do Brasil

em seu conjunto era de 19,7% e, no ano 2000, passou a ser de 12,8%. Nesse último ano,

portanto, 8,8 pontos percentuais ainda separavam a taxa baiana da brasileira.

2.6. Saneamento básico

28

As informações relativas a saneamento básico, obtidas nos censos demográficos,

permitem a avaliação das condições dos domicílios em termos de abastecimento de

água, esgotamento sanitário e destino do lixo doméstico, apresentando-se a seguir

informações sucintas para a RMS e a posição dos seus municípios em relação ao Estado

da Bahia.

Abastecimento de água:

Ao longo da década de 1990, os domicílios baianos experimentaram uma melhoria na

cobertura do abastecimento de água à custa, basicamente, da extensão dos serviços em

rede: em 2000, cerca de 69,5% das moradias estavam ligadas à rede geral, contra 52,2%

delas, em 1991; essa proporção é maior ainda ao tratar-se de domicílios urbanos que amplia-

se de 79,4%, em 1991, para 89,4% em 2000. Enquanto isso, a proporção dos domicílios

abastecidos por poço/nascente caiu de 20,3% para 14,3%, o mesmo ocorrendo com aqueles

supridos de “outra forma”, que representavam 27,4%, em 1991, e 16,2%, em 2000. Para a

RMS, a maior parte dos municípios está acima da média da Bahia.

Sendo a ausência de canalização interna para o abastecimento de água um indicador

fundamental para a avaliação das condições sanitárias de qualquer domicílio (seja

urbano ou rural), traz informações sobre a situação na RMS e sua classificação perante

os 415 municípios baianos. Assim, em relação a esse indicador, cuja média para a Bahia

é 38,5%, na RMS, apenas São Francisco do Conde está em situação desfavorável,

estando acima dessa média, com 48,6% de domicílios sem canalização interna.

Esgotamento sanitário:

Através dos censos demográficos, é possível saber-se da existência, ou não, no

domicílio, de banheiro ou sanitário, bem como do tipo de esgotamento sanitário utilizado.

O Censo 2000 conceitua banheiro como “o cômodo que dispunha de chuveiro ou

banheira e aparelho sanitário” e considera como sanitário “o local limitado por paredes de

qualquer material, coberto ou não por um teto, que dispunha de aparelho sanitário ou

buraco para dejeções”. Como se pode observar, trata-se de uma informação que encobre

situações de higiene domiciliar bastante diferenciadas, cuja identificação requereria uma

caracterização mais detalhada dos domicílios: tipos de materiais utilizados na construção

(informação ainda não disponível) e classes de renda, por exemplo, até agora

disponibilizadas apenas para o responsável pelo domicílio.

29

A análise dos dados, para a Bahia, evidencia o crescimento da proporção de domicílios

dispondo de banheiro ou sanitário: 60,2%, em 1991, e 76% em 2000. Ainda assim, no

final dos anos 1990, nada menos do que 24% dos domicílios baianos eram desprovidos

dessas instalações sanitárias, contra 8,3% dos domicílios brasileiros e 1,7% das

moradias da região Sudeste. Nesse indicador, a RMS, em 2000, apresenta melhores

resultados que aqueles encontrados para o estado. Os maiores percentuais encontrados

são para os municípios de Candeias, Dias D’Avila e Vera Cruz, com índices em torno de

12%, e, em melhor situação, estão os municípios de Salvador, Madre de Deus e Lauro de

Freitas, abaixo de 4%.

Com relação ao tipo de esgotamento sanitário, a década de 1990 revela um enorme

avanço na cobertura dos serviços em rede na Bahia: de uma proporção de 6,9% dos

domicílios ligados à rede geral de esgoto ou pluvial, em 1991, o Estado salta para 34,5%

em 2000. Nesse período, o percentual de moradias com fossa séptica declina

drasticamente (17,8%, em 1991, e 7,9% em 2000), aumenta a proporção daquelas

residências com fossa rudimentar (22,9%, em 1991, e 28% em 2000) e mantém-se

relativamente estável a presença de outros tipos de escoadouro (vala, rio, lago ou mar,

etc.). Essa situação revela-se melhor na RMS, observando-se que, em 2000, apenas

Dias D’Avila (25,4%), Itaparica (23,9%) e Vera Cruz (2,9%) apresentam índices abaixo

da média de cobertura para o Estado da Bahia, ao tempo em que a situação estava bem

acima da média para Salvador (74,6%) e Madre de Deus (81,3%). Em relação ao

esgotamento do tipo fossa séptica, nota-se para a RMS, de um modo geral, índices

maiores do que o encontrado para a Bahia (7,8%). Em relação a outros tipos (fossa

rudimentar, vala, rio, lago ou mar e outro escoradouro) a situação é inversa, apontando-

se para a RMS, no geral, índices menores do que o encontrado para a Bahia (33,5%).

Dentre os municípios da RMS, novamente Madre de Deus (8,8%) e Salvador (14,1%) são

aqueles que demonstram as melhores situações relativas a esse último indicador.

Ainda de acordo com os resultados do Censo/2000, estão classificados os municípios da

RMS, segundo a proporção de domicílios urbanos com esgotamento sanitário adequado,

em relação à média do Estado observa-se que, dos domicílios servidos por rede geral de

esgoto ou pluvial e fossa séptica, os municípios que estão abaixo da média da Bahia

(58,6%), são Simões Filho (57,7%), São Francisco do Conde (57,3%), Itaparica (45,2%) e

Vera Cruz (36,7%). Dentre aqueles que estão acima da média, os melhores servidos são

Madre de Deus (91,1%) e Salvador (83,4%).

30

Para o total de domicílios na RMS, observe-se, ainda, que a situação dos municípios sem

instalação sanitária, a exceção de São Francisco do Conde (28%) que está em situação

mais desfavorável que a média da Bahia (24%), todos os outros municípios estão em

melhores condições, ressaltando-se novamente resultados mais satisfatórios para

Salvador (2,5%), Madre de Deus (3,4%) e Lauro de Freitas (4,8%).

Destino do lixo doméstico:

Os censos demográficos classificam o destino do lixo doméstico da seguinte forma:

coletado por serviço de limpeza (ou coletado diretamente, conforme o Censo de 1991),

quando o lixo do domicílio era coletado diretamente por serviço de empresa pública ou

privada; colocado em caçamba de serviço de coleta (coletado indiretamente, segundo o

Censo de 1991), quando o lixo do domicílio era depositado em caçamba, tanque ou

depósito, fora do domicílio, para posterior coleta por serviço de empresa pública ou

privada; queimado (na propriedade); enterrado (na propriedade); jogado em terreno

baldio ou logradouro; jogado em rio, lago ou mar; e outro destino (destino diferente dos

anteriores).

Como se pode observar, o lixo coletado (direta ou indiretamente) pressupõe uma

estrutura organizacional mais própria de áreas urbanas, enquanto as demais formas de

destinação estariam mais associadas às zonas rurais. No entanto, não tem sido pouco

comum à ocorrência destas últimas alternativas nas cidades, o que confere importância a

este tipo de informação estatística não apenas para quantificar o grau de cobertura dos

serviços de limpeza urbana, como também para avaliar o nível de resolução da questão

do lixo doméstico e, conseqüentemente, a qualidade de vida da população.

Ao longo da década de 1990, verifica-se o aumento da cobertura dos serviços de coleta

de lixo doméstico na Bahia, graças, fundamentalmente, ao melhor desempenho da coleta

direta: a proporção de domicílios atendidos por coleta salta de 41,1%, em 1991, para

61,7% em 2000, sendo que a coleta direta quase duplica seu alcance (de 29% para

50,1%), ao tempo em que decresce, ligeiramente, a coleta indireta (de 12,1% para

11,6%). Observa-se que, para a RMS, quanto a cobertura de lixo coletado em 2000, a

exceção de São Francisco do Conde (57,3%), todos os demais municípios estão acima

da média encontrada para a Bahia (61,7%).

Como seria de esperar pela própria natureza de tais serviços, essa evolução é ditada

pelos domicílios urbanos, dos quais 65,2%, em 1991, e 85,6%, em 2000, tinham o lixo

31

coletado (direta ou indiretamente). Mas isso se deveu, sobretudo, graças à melhoria da

cobertura da coleta direta, que atinge 70% das moradias urbanas em 2000 (contra 46,1%

em 1991), evidenciando a estruturação mais eficaz das municipalidades quanto à limpeza

urbana. Quanto a esse indicador, para a RMS, os municípios que estão acima da média

da Bahia em 2000 são Madre de Deus (98%), Salvador (93,4%), Lauro de Freitas

(91,4%), Camaçari (88,2%) e Dias d’Avila (87,9%).

Portanto, esse quadro sócio-demográfico demonstra que a Região Metropolitana de

Salvador e em particular seu município capital apresenta grandes carências, que estão

estreitamente relacionadas à ocupação informal do seu território e suas deficiências

urbanísticas, conforme indica-se no item a seguir.

2.7. A dimensão espacial: suburbanização, informalidade e densificação

Utilizando-se da mesma metodologia do levantamento da ocupação informal em Salvador

para 1991 (Gordilho-Souza, 1999), anteriormente especificada no item 1.4.3., nesta

pesquisa foram elaborados novos mapeamentos, atualizando informações para Salvador

e levantando novas informações para a RMS. Para isso foi montada uma base

georeferenciada, apoiada nas imagens de aérofotos de 1998 (mais atualizada para toda a

RMS) e de 2002 (para o município de Salvador), conforme resultados apresentados a

seguir.

Conforme indica o Mapa 5 em anexo, Ocupação Informal no Município de Salvador, 1925

-1989, comparativamente ao levantamento já apresentado para 1991, a segregação

socioespacial se intensifica nesta cidade, caracterizada pela segmentação de ocupação,

predominando a formalidade na área ao longo da Orla Atlântica e nas periferias dos

núcleos urbanos, a ocupação informal.

Em relação a ocupação informal do solo na RMS, indicada o Mapa 6 em anexo,

Ocupação Informal na Região Metropolitana de Salvador - RMS, 1925 -1998, observa-se

que os principais vetores de expansão na década de 1990 situam-se sobretudo no

interior do município de Salvador, seja pelo processo de verticalização das áreas

informais já ocupadas, seja pela ocupação de pequenos vazios remanescentes. Em

relação aos demais municípios da RMS, notifica-se uma dinâmica menos significativa,

constituída de ocupações coletivas do movimento dos sem-terra em zonas rurais e de

novas invasões nos arredores dos núcleos urbanos.

32

Em Salvador, essa periferia localiza-se sobretudo na área do Miolo da Cidade, situada

entre as principais vias estruturantes da ocupação municipal (BR-324 e Av. Paralela),

bem como na área do Subúrbio, na orla da Baía de Todos os Santos, regiões nas quais

se localizam os vazios remanescentes passíveis de ocupação, que atualmente

representam menos de 20% da área continental do município.

Por outro lado, no caso de Salvador também se observa a partir de final da década de

1990, um crescente movimento de organizações populares de sem-teto na para

ocupação de edificações vazias ociosas, sobretudo nas áreas centrais, próxima à cidade

antiga (Comércio, Itapagipe e bairros comerciais com grade índice de imóveis ociosos),

que somam atualmente próximo a 4 mil famílias, distribuídas em cerca de 20

acampamentos.

Em relação a expansão extensiva de invasões em Salvador, essa ocorreu sobretudo nas

zonas mais periféricas, a exemplo do miolo da Cidade e nas áreas limítrofes do município

no extremo norte, bem como na ampliação de grandes ocupações ocorridas na década

de 1980, a exemplo de Bairro da Paz e Nova Constituinte.

Por outro lado, o crescimento dessas ocupações vem ocorrendo também pela notável

verticalização das edificações existentes, o que no entanto só pode ser quantificado

através de análises comparativas entre dados dos Censos 1991 e 2000, considerando-se

as ocupações que coincidam com setores censitários.

Este levantamento da ocupação urbana na RMS, por si, já evidencia a preponderância da

ocupação de Salvador na RMS e os atuais limites para a expansão no território do

município-capital, apontando para a expansão imediata da ocupação na metrópole

associada à crescente densificação da ocupação em Salvador.

II. A ESTRUTURA DO MERCADO INFORMAL DE SOLO NAS ÁREAS DE PRODUÇÃO INFORMAL

A metodologia para identificação da tipologia habitacional utilizada para Salvador,

desenvolvida pela coordenadora local desta pesquisa (Gordilho-Souza, 1999), permite

identificar basicamente dois tipos de áreas de produção informal em Salvador, sendo: a)

ocupações coletivas originadas por processos de invasão, de forma direta, sem

intermediações de terceiros; b) outras ocupações informais, também sem projetos e

aprovações urbanísticas prévias, porém derivadas de processos de arrendamentos,

33

loteamentos clandestinos e outros parcelamentos que foram comercializados no inicio da

ocupação por um suposto proprietário do solo.

O regime estabelecido no caso dos arrendamentos, não é de compra e venda, mas sim

de aluguel, no qual o interessado paga uma quantia para utilizara o terreno,

comprometendo-se também pelo pagamento de um foro anual, equivalente em média a

5% do valor do terreno. Para a posse definitiva, novos valores são definidos pelo

proprietário, fazendo com que os valores imobiliários sejam elevados.

Para o conjunto de áreas informais identificadas em Salvador, observa-se que quase

sempre essas também apresentam condições de habitabilidade precária, ainda que entre

elas sejam encontradas exceções, sobretudo nas áreas rurais. No seu conjunto, foram

efetivados sem levar em consideração os parâmetros de uso e ocupação do solo,

constituindo-se em parcelamentos informais promovidos por diferentes agentes

produtores do espaço, sejam ocupações coletivas, parcelamentos clandestinos, áreas

arrendadas e ocupações individuais.

Sobre a produção do mercado imobiliário, poucos são os estudos existentes, sobretudo

no que se refere às áreas de habitação informal. Praticamente encontrou-se apenas uma

pesquisa com dados recentes, que compreende um trabalho desenvolvido para a

SEPLAM/ PMS em 2001, abrangendo alguns bairros no município de Salvador. Outras

referências foram encontradas em diagnósticos realizados para o PEMAS, abrangendo

alguns municípios da RMS.

Segundo esses levantamentos para a RMS, é notória a ausência de empresas

incorporadoras em alguns municípios. A comercialização do solo se dá através dos

proprietários de glebas de terra, antigas fazendas, principalmente no início da exploração

do petróleo na região, e que hoje constituem bairros em Candeias, Dias D´avila e Simões

Filho. Notificam-se também em municípios da RMS ocupações coletivas por invasões e

parcelamentos clandestinos, além de conjuntos habitacionais promovidos pelo poder

público.

Sobre a questão fundiária na RMS e, particularmente para Salvador, poucas informações

estão disponibilizadas o que torna mais difícil o estudo do mercado imobiliário,

demandando pesquisa direta, em campo.

II.1 As áreas escolhidas e suas principais características

34

Com base na espacialização atualizada das áreas de informalidade em Salvador, a

seleção das comunidades pesquisadas atendeu aos critérios estabelecidos pela

coordenação geral da pesquisa InfoSolo, selecionando apenas ocupações originadas por

processo de invasão e auto construção. Também considerou a elaboração de um

parâmetro tipológico, no qual cada uma das comunidades apresenta características que

funcionam como variáveis de controle do perfil das áreas de ocupação. As variáveis que

serviram para a definição das comunidades investigadas foram:

• Características topológicas (nível de centralidade) e topográficas (área plana ou em

declive).

• Posição dos bairros do entorno na hierarquia sócio-espacial da cidade.

• Posição nos vetores de estruturação intra-urbana (áreas de expansão, consolidadas

ou em deterioração).

• População e tamanho dos assentamentos.

• Existência ou não de programa de urbanização, regularização fundiária e outras

melhorias.

Assim, para o município de Salvador, considerou-se cinco regiões urbanas com tipologias

distintas quanto à localização espacial, características de valor imobiliário, renda,

tipologia habitacional, forma e tempo de ocupação, entre outros aspectos que diferenciam

essas regiões, conforme Mapa 7 em anexo, Regiões Urbanas no Município de Salvador,

quais sejam:

Área central (ocupação antiga de 1500 até início de 1900, parcelamentos a partir de

1930, para rendas médias e altas - ex.: Barra, Chame-Chame, Barris; e para rendas mais

baixas - ex: Liberdade, Cosme de Farias, Pau Miúdo, Engenho Velho, São Caetano; e

ocupações coletivas a partir do final de 1940 - ex.: Vila Ruy Barbosa, Alagados, Calabar,

Candeal, etc.)

• Subúrbio Ferroviário (loteamentos populares implantados a partir de 1940, ex.:

Plataforma, Lobato, Praia Grande, seguidos por ocupações coletivas a ex.: Novos

Alagados, Bate Coração, Nova Constituinte, Baixa do Caranguejo etc.)

• Área próxima à orla oceânica (ocupação a partir de 1950/60, loteamentos para

alta renda – ex.: Ondina, Pituba, Costa Azul, Jardim Imperial etc.;parcelamentos informais

35

- ex: Itapuã, Boca do Rio, Pituaçu; e ocupações coletivas - ex.: Nordeste de Amaralina;

Bairro da Paz, Recanto dos Coqueiros, Alto da Sereia, etc.

• Miolo da cidade (ocupações a partir de 1970/80 onde foram implantados conjuntos

habitacionais - ex.: Fazenda Grande, Castelo Branco, Cajazeiras, Mussurunga, Sete de

Abril; loteamentos populares - ex.: Jardim Nova Esperança, Nova Brasília; seguidos por

ocupações coletivas - ex: Saramandaia, Pernambués; Mata Escura, Palestina, Bom Juá,

São Gonçalo etc.)

• Áreas insulares (Ilhas do município de Salvador - Frades, Maré, Bom Jesus dos

Passos, onde predominam ocupações do tipo vila de pescadores e veraneio)

A partir dessas características locacionais, foram selecionadas em cada região as

comunidades a serem pesquisadas, na área continental do município, eliminando-se a

área insular pelas suas características peculiares.

Todas as comunidades selecionadas referem-se a áreas informais do tipo ocupação

coletiva por invasão, considerando-se, além da localização, diferenciações como:

população, época de ocupação, intervenções públicas, tipologia. Portanto, em comum,

como característica principal para a pesquisa sobre o mercado informal do solo em

Salvador, tem-se que todas as áreas pesquisadas se formaram ou cresceram por

ocupação aleatória direta ou de foram coletiva, sem projetos de parcelamento, por tanto à

margem dos parâmetros e regras urbanísticas definidas pelas leis de uso e ocupação do

solo, a partir da década de 1920.

Inicialmente, foram pré-selecionadas o mínimo de 6 comunidades representativas dos

critérios acima referidos, distribuídas nas diferentes regiões consideradas, quais sejam:

Candeal Pequeno, Nova Mata Escura, Nova Constituinte, Palestina, Golfo Pérsico-

Recanto dos Coqueiros e Vila Ruy Barbosa.

Depois de iniciada a pesquisa de campo constatou-se que a estimativa de questionários

para as seis áreas não foi suficiente para se alcançar o limite de 500 questionários

previstos, sendo possível a inclusão de mais 4 comunidades: Yolanda Pires de São

Cristóvão, Alto da Sereia do Rio Vermelho, Mata Escura (Velha) e Daniel Gomes. Esses

acréscimos completam de forma mais significativa a amostragem para o universo da

pesquisa de campo em Salvador, totalizando, assim, 10 comunidades pesquisadas,

indicadas no Mapa 8 em anexo, Localização das Comunidades Pesquisadas no

36

37

Município de Salvador, atingindo-se um total de 577 domicílios pesquisados, conforme

indicações apresentadas no Quadro Síntese de Comunidades e Quadros 10 e 11, a

seguir.

Esse universo amostral da cidade do Salvador, totalizando 577 domicílios, constitui todos

os imóveis identificados em cada comunidade por tipo de sub-mercado - à venda, compra

e aluguel - de acordo com a metodologia definida pela pesquisa nacional. Desses, 373

são unidades que estavam à venda no período de aplicação do questionário, 82 foram

comprados e 122 alugados, sendo essas últimas adquiridas ou alugadas no período de

seis meses anterior ao momento da pesquisa.

Para caracterização inicial dessas comunidades foram pesquisadas informações em

fontes secundárias tais como:

• Dados IBGE, Prefeitura e o acervo do LabHabitar para coleta de informações como:

número de domicílios e população residente; cartografia das comunidades; ortofotos das

comunidades selecionadas; telefones e contatos da Associação de Moradores ou

entidades que exerçam alguma atividades reconhecidas pela Comunidade (ONGs e

afins).

• Histórico, período inicial da ocupação com breve descrição física das habitações na

da década de 1980, foi obtido da dissertação de mestrado intitulada Invasões e

intervenções públicas: uma política de atribuição espacial em Salvador, 1946-1989

(Gordilho-Souza 1990).

Esses dados foram complementados na pesquisa de campo, que ocorreu durante os

meses de outubro de 2005 à janeiro de 2006, com base em informações de entrevistas

com lideranças locais e antigos moradores.

Rede INFOSOLO – HABITARE/FINEP

Quadro Síntese – Mercado Informal de Solo Urbano em Salvador - Pesquisa Infosolo COMUNIDADES SELECIONADAS EM SALVADOR E SUAS CARACTERÍSTICAS GERAIS

Nº Ano de

Comunidade inicio da ocupação

Localização / Bairro

Topografia predominante

Propriedade Descrição dos critérios de seleção da terra Área localizada em um bairro da orla marítima de Salvador, onde a valorização imobiliária é alta, compreende uma pequena ocupação antiga e consolidada, vizinha a um condomínio de alta classe. Suas edificações são predominantemente de um pavimento, registrando-se mais recentemente uma certa verticalização até três pavimentos. Situada em uma formação rochosa, é um morro bem acidentado, devido a isso a comunidade não possui acesso de automóvel, apesar de ser bem servida de transporte, pela Avenida Oceânica, principal avenida da orla marítima de Salvador. Segundo os moradores, o início de sua ocupação foi por pescadores e feirantes do Mercado do Peixe. O bairro do Rio Vermelho, onde esta inserida a comunidade, é reconhecido como um bairro boêmio, que possui uma atividade noturna consolidada, atraindo muitos turistas e visitantes locais. Também pelo depoimento dos moradores a comunidade nunca foi beneficiada por programas do governo. A área é dotada de energia elétrica e instalação de água e esgoto; as ruas e escadarias são pavimentadas; não existem equipamentos na área, devido ao seu pequeno tamanho e a fácil utilização dos serviços existentes no bairro do Rio Vermelho.

1 Alto da Sereia 1960 Rio Vermelho Acidentado sem área alagável

União

Área bem situada na cidade, próxima de avenidas e equipamentos, compreende uma ocupação antiga e consolidada, com a expansão pela cumeada desde as primeiras décadas do séc. XX, incrustada no meio de loteamentos de alta renda, sendo o mais antigo o loteamento Roça dos Netos, implantado no final da década de 1930. Aos poucos foi se expandindo até o vale. Em 1998 teve inicio um projeto de intervenção da melhoria do Candeal através do programa Viver Melhor. Sua topografia é bem acidentada tendo áreas de encostas e áreas de baixada alagadiças.

Acidentado com área alagável

Candeal / Cidade Jardim Candeal 2 1950 Estadual

Na década de 1980, começou a organização de alguns grupos populares que reivindicavam terras para moradia, após algumas tentativas de invasão em outras áreas mais centrais de Salvador, como na Avenida Tancredo Neves, eles conseguiram se fixar nas áreas verdes do Loteamento Jardim Nova Esperança formando assim a comunidade de Daniel Gomes, que recebeu esse nome em homenagem ao presidente da URBIS, na época. Situado em uma topografia bem acidentada, alguns poucos acessos podem ser percorridos com automóvel, sendo predominante na área, escadarias para acesso às habitações. A comunidade já recebeu algumas melhorias promovidas pelo programa Viver Melhor, em 2000.

Acidentado com área alagável

Jardim Nova Esperança Daniel Gomes 1990 3 Estadual

A ocupação ocorreu a partir da penitenciária Lemos de Brito em áreas onde existiam chácaras e sítios. Com o arrendamento de parte da área, tem inicio o processo de ocupação nas cumeadas, mais consolidada e verticalizada, e posteriormente em encostas e baixadas. Ao mesmo tempo foram implantados loteamentos privados a exemplo de Jardim Pampulha, como também conjuntos habitacionais e loteamentos públicos em área municipal para desabrigados das chuvas, Jardim Santo Inácio. O sitio tem características de topografia acidentada, com a presença de grandes represas nas áreas de vale que serviram, no passado, de abastecimento para a cidade, além de reservas florestais. O acesso de veículos ocorre apenas nas vias principais de cumeada.

Acidentado com área alagável

Mata Escura (velha)

Pirajá/ Mata Escura 4 1950/60 Particular

Nº Ano de

Comunidade inicio da ocupação

Localização / Bairro

Topografia predominante

Propriedade Descrição dos critérios de seleção da terra Ocupação entre as Ruas da Glória e das Pedrinhas, limite com o Rio dos Barreiros, vizinha ao loteamento Parque Setúbal. Ocupação espaçada em alguns trechos devido a grandes áreas alagadiças. Esta gleba de área é integrante da antiga Faz. Periperi, arrendada pela PMS à Família Visco que, atualmente integra o patrimônio da Prefeitura, tendo sido regularizada para os ocupantes em 2004. Em 1989/90, as áreas remanescentes (110 lotes), foram entregues pela PMS a desabrigados das chuvas. As ruas não têm pavimentação, mas são dotadas de energia elétrica e instalação de água e esgoto; existe um único equipamento na área, que é um posto de saúde, inaugurado em final de 2004. Estão previstas novas intervenções na área para 2006.

Acidentado com área alagável

Nova Constituinte

Coutos / Periperi 5 1987 Municipal

Inserida em uma área com grande concentração de pobreza, próxima à BR316, a ocupação se desenvolve ao longo da encosta e baixada, entre o antigo núcleo de Mata Escura, iniciado nos anos 1950, o núcleo de Calabetão originado na década de 1970 e o conjunto habitacional Santo Inácio, implantado pela Prefeitura no início da década de 1990. Estende-se até próximo à antiga Pedreira OMACIL e ao Candomblé Bate Folha indo até área arborizada da represa Mata Escura. As intervenções até então foram pontuais, resumindo-se à pavimentação de algumas ruas. Ainda não foi objeto de regularização fundiária, tendo a comunidade iniciado processo de usucapião em 2003/04.

Acidentado com área alagável

Nova Mata Escura

Retiro / Mata Ecura 1975 / 80 6 Particular

Comunidade localizada à margem da BR316, possui originalmete dois núcleos de ocupação: PALESTINA VELHA - Antigamente conhecida como Beco do Bida. Na época da ocupação, a área foi reclamada pela União Fabril, que se dizia rendeira da PMS, o que, segundo moradores, não foi devidamente comprovado na ocasião. PALESTINA NOVA - Ocupação vizinha ao núcleo original, formada em torno de uma antiga pedreira e, segundo moradores, a área pertencia a um tal Bida. Ambas com topografia acidentada estão situadas próximo ao limite municipal entre Salvador e Simões Filho o seu entorno, ainda não densamente ocupado, é uma área popular de baixa renda.

Acidentado com área alagável

Palestina 1970 / 86 Valéria Diversos 7

Terreno integrante do Centro Gaúcho, divisa com o Pq. Metropolitano de Pituaçu. O Centro Gaúcho obteve mandato de reintegração de posse, mas a invasão foi mantida. Em 1996/97 o Governo do Estado atuou na área através do programa Viver Melhor I, promovendo relocação de algumas famílias em área de risco para novas habitações na própria área, urbanizando também a via principal. Esta localizada em uma área nobre da cidade à margem da Av. Jorge Amado, importante ligação entre a Av. Paralela e a Orla, onde encontram-se instalados importantes equipamentos e estabelecimentos comerciais.

Acidentado sem área alagável

Recanto dos Coqueiros

Pituaçu / Av Jorge Amado 1991 8 Particular

Área próxima ao Lot. Jd. Cruzeiro. A invasão teve início em área de mangue,como parte integrante da conhecida invasão de Alagados, pois a ocupação se expandiu em direção a área da maré, com palafitas, por ser uma área de aterro sua topografia é plana. Inicialmente foi reclamada pelo Sr. Oscar Palmeira, que se dizia foreiro da Capitania dos Portos, atualmente integrante do patrimônio da União. Depois de alguns meses de ocupação, sob ameaças constantes de remoção, a área foi decretada de utilidade pública pelo Governador Otávio Mangabeira. Na década de 1970, foi objeto de intervenção urbanística para a eliminação de palafitas, aterro e pavimentação de ruas pela AMESA – Alagados Melhoramentos S.A., empresa estatal extinta na década de 1980. Ainda não foi objeto de regularização fundiária. É uma comunidade consolidada, com uma densidade alta e poucas áreas verdes, que apesar da proximidade com a Baía de Todos os Santos está distante do principal vetor de crescimento da cidade (Paralela - Litoral Norte)

Plana, região de aterro alagável

Vila Ruy Barbosa 1949 Itapagipe União 9

6

7

Nº Comunidade Ano de

inicio da ocupação

Localização / Bairro

Topografia predominante

Propriedade

Próxima ao aeroporto, é uma área de propriedade municipal, plana, tendo a ocupação ocordo em meados dos anos 1980. Recebeu o nome da esposa do governador à época. A ocupação foi objeto de intervenções públicas, programa Viver Melhor I do Governo do Estado, em 2000 e programa de regularização fundiária do Governo Municipal, em 2004. Está situada no principal vetor de expansão de Salvador na orla norte, vizinha à bairros de renda mais alta em Itapoan e no município de Lauro de Freitas. Sua topografia é predominantemente plana.

Descrição dos critérios de seleção

da terra

Municipal

Fontes: Gordilho-Souza, 1990 e 1999 e pesquisa de campo, 2005;

10 Yolanda Pires 1986 São Cristovão Plana, sem área alagável

Rede INFOSOLO – HABITARE/FINEP

37

Quadro 10 - Mercado Informal do Solo Urbano em Salvador - Rede Infosolo COMUNIDADES SELECIONADAS EM SALVADOR: DADOS ESTATÍSTICOS, EM 2000

FONTES: IBGE, Censo 2000. 1 População aproximada, estimada a partir da delimitação da área e dos setores censitários nela integralmente contidos. 2 A área calculada por esta pesquisa, no caso de Salvador refere-se a área continental e insular do município. Quadro 11 – Mercado Informal do Solo Urbano em Salvador - Rede Infosolo QUANTITATIVO DE DOMICÍLIOS PESQUISADOS POR TIPO

Nº Comunidade População (hab) 1 Domicílios particulares

Área ² da poligonal

(ha)

Densidade População

(hab/ha)

Ocupados Não Ocupados TOTAL

1 Alto da Sereia 726 217 32 249 1,65 440,00

2 Candeal 1.821 540 67 608 7,74 235,26

3 Daniel Gomes 2.654 698 72 770 17,48 151,83

4 Mata Escura (velha) 16.386 4.129 499 4.628 46,04 355,90

5 Nova Constituinte 15.392 3.987 569 4.556 56,06 274,58

6 Nova Mata Escura 2.607 652 116 768 12,58 207,30

7 Palestina 4032 1090 207 1297 39,27 102,67

8 Recanto dos Coqueiros 2.525 655 123 778 5,71 442,39

9 Vila Ruy Barbosa 15.502 3.925 516 4.441 42,93 361,13

10 Yolanda Pires 2.992 961 172 1.133 8,88 336,87

Salvador 2.443.107 653.299 114.011 767.310 27.920 87,50

DOMICÍLIOS PESQUIDADOS

n Comunidade

População (hab)

Domicílio Particular IBGE 2000 (total unid.)

à VENDA (no período)

unid. %

COMPRA (últimos 6meses)

unid. %

ALUGUEL (últimos 6meses) unid. %

TOTAL PESQUISADO

TOTAL EXISTENTE

unid. % 1 Alto da Sereia 726 249 2 33,3 0 0,0 4 66,7 6 2,41

2 Candeal 1.821 608 3 10,7 8 28,6 17 60,7 28 4,61

3 Daniel Gomes 2.654 770 40 76,9 4 7,7 8 15,4 52 6,75

4 Mata Escura (velha) 16.386 4.628 115 66,9 15 8,7 42 24,4 172 3,72

5 Nova Constituinte 15.392 4.556 65 71,4 16 17,6 10 11,0 91 2,00

6 Nova Mata Escura 2.607 768 39 59,1 16 24,2 11 16,7 66 8,59

7 Palestina 4032 1297 35 76,1 2 4,3 9 19,6 46 3,55

8 Recanto dos Coqueiros 2.525 778 22 59,5 5 13,5 10 27,0 37 4,76

9 Vila Ruy Barbosa 15.502 4.441 13 61,9 4 19,0 4 19,0 21 0,47

10 Yolanda Pires 2.992 1.133 39 67,2 12 20,7 7 12,1 58 5,12

TOTAL 64.637 13.845 373 64,6 82 14,2 122 21,1 577 4,17

Rede INFOSOLO – HABITARE/FINEP

II.2. As principais características do mercado informal do solo

Com base nas observações e nos dados coletados na pesquisa de campo em Salvador,

ocorrida durante o período de outubro de 2005 a janeiro de 2006, referente às dez

comunidades selecionadas em áreas de ocupação coletiva por invasões, apontam-se a

seguir algumas das características principais para o mercado informal do solo em

Salvador.

De um modo geral, os dados coletados comprovam um determinado agrupamento de

comunidades do ponto de vista do valor de mercado, tanto para comercialização (compra

e venda) quanto pra locação (aluguel), sendo: a) as mais valorizadas, aquelas mais

consolidadas e localizadas próximo à zona formal da cidade (Alto da Sereia e Candeal);

b) seguidas pela consolidadas, localizadas em área menos periférica (Vila Ruy Barbosa e

Mata Escura - velha) e ocupações mais recentes, localizadas na Orla Oceânica (Recanto

dos Coqueiros e Yolanda Pires); c) as de menor valor, que são as ocupações mais

recentes, infraestrutura precária e localizadas na periferia mais distante (Daniel Gomes,

Palestina, Nova Mata Escura e Nova Constituinte).

Conforme indicado no Quadro 11 do item anterior, observa-se uma predominância de

domicílios à venda, em escala bem superior aos de compra e aluguel, quase o dobro da

soma dos dois últimos. A maior proporção de unidades alugadas situa-se nas áreas mais

valorizadas e originadas há quase meio século, portanto consolidadas (Alto da Sereia e

Candeal) e o maior índice de compra foi registrado no Candeal. Os índices de

comercialização são relativamente baixos em todas as demais áreas pesquisadas. Essas

questões gerais da comercialização e locação apontam não só para um grande número

de domicílios disponíveis no mercado, bem como uma baixa demanda solvável para

compra.

Nas comunidades de Yolanda Pires e Recanto dos Coqueiros, com menor tempo de

ocupação, aproximadamente 10 anos, também localizadas em áreas valorizadas da

cidade esses percentuais são menores. Na comunidade Vila Ruy Barbosa, ocupação

mais antiga entre as pesquisadas, que se caracteriza por uma área densa e consolidada,

observa-se o menor percentual de domicílios pesquisados em relação ao total existente

na área, portanto um baixo índice de comercialização.

Em todos as comunidades pesquisadas verificou-se que o meio mais utilizado para

anúncio é a placa fixada na frente do imóvel à venda ou para aluguel. Não foram

Rede INFOSOLO – HABITARE/FINEP

encontradas formas organizadas de divulgação através das associações de bairro, nem

tampouco corretores trabalhando com esse segmento de mercado nas áreas

pesquisadas. As lideranças, individualmente, por terem conhecimento geral da

comunidade, sabem indicar alguns dos imóveis que foram comercializados ou que estão

para aluguel, no entanto sem nenhuma sistemática mais precisa. Em uma das

comunidades pesquisadas, Nova Constituinte, foi encontrado em um estabelecimento

comercial local, um cartaz contendo uma listagem de imóveis à venda e para aluguel,

conforme ilustrado na capa deste relatório.

Como fatores de desvalorização, a violência é apontada como um dos principais itens,

particularmente em Nova Constituinte e Recanto dos Coqueiros, representando inclusive

uma razão não só para venda e aluguel, como de abandono do imóvel. Outros fatores de

desvalorização apontados são: infra-estrutura precária ou ausente, dificuldades de

transporte e precariedade da edificação. Por outro lado, dentre os elementos de

valorização que foram salientados estão a proximidade e vista para o mar, a proximidade

do trabalho e a qualidade da edificação.

Considerando-se as informações gerais para o total das dez comunidades pesquisadas e

para cada uma delas comparativamente, observa-se que esse conjunto de ocupações

permite analisar o comportamento do mercado imobiliário em áreas informais em

diversas situações, entre as quais a comparação de comunidades em uma mesma

localidade, com ocupações de épocas diferentes, a exemplo de Mata Escura Nova e

Velha, ou ainda ocupações com e sem intervenções públicas, diferentes localizações e

tamanho de comunidade, definindo assim situações bem diferenciadas quanto às

características dos residentes e dos domicílios, tais como preço e formas de

financiamento, instrumentos de registros, tipo de edificação e tamanho do lote, estado de

conservação e,tempo de moradia, além de informações sobre a mobilidade dos pobres

na cidade, conforme indicações apontadas nos próximos itens.

2.1. Composição dos sub-mercados de aluguel e comercialização

Com base nos dados da Tabela 1, em anexo, apontam-se as principais considerações

gerais e por comunidade, sobre os sub-mercados, a seguir:

• No mercado informal da cidade de Salvador, como já apontado, observa-se um

índice de domicílios disponíveis para venda (65%), no período da pesquisa, bem superior

ao número de domicílios comprados (14%) ou alugados (21%), nos últimos seis meses.

Rede INFOSOLO – HABITARE/FINEP

• Considerando ainda onze meses como o tempo médio que estes domicílios à

venda estão sendo anunciados, este fato revela que 65% dos domicílios pesquisados

encontram-se vazios ou com famílias que desejam se mudar para outro local da cidade,

indicando também uma baixa demanda solvável.

• A maior proporção de unidades alugadas foram encontradas em Alto da Sereia

(66%) e Candeal (60%); e o maior índice de compra foi registrado no Candeal (28%),

constituindo as áreas mais valorizadas dentre as pesquisadas, ocupadas nos anos

1950/60, portanto consolidadas. No Alto da Sereia não foram encontrados imóveis

comprados nos últimos 6 meses, anteriores à pesquisa.

• Os maiores índices de domicílios à venda foram encontrados em Daniel Gomes

(76%), Palestina (76%) e em Nova Constituinte (71%).

• Sobre o universo geral da pesquisa pode-se afirmar que a porcentagem de

domicílios comercializados e alugados em relação ao total existente nas comunidades,

média de 4,2%, sendo 8,6% o maior índice encontrado

• As comunidades mais antigas e consolidadas, a exemplo de Vila Ruy Barbosa,

esses índices de disponibilidade são os menores encontrados, atingindo apenas 0,5%

• Ao contrário, nas áreas menos consolidadas, Nova Mata Escura (8,6%) e Daniel

Gomes (6,8%), foram encontrados os maiores percentuais de domicílios comercializados

e/ou alugados, sendo ainda que os domicílios à venda estão sendo anunciados em média

nessas comunidades a mais de 12 meses.

• Nas comunidades de Yolanda Pires (5,1%) e Recanto dos Coqueiros (4,8%),

também iniciadas há aproximadamente 10 anos, porem em áreas mais valorizadas da

cidade esse percentual de domicílios comercializados é um pouco menor, em torno de

5% e o tempo que os domicílios à venda estão sendo anunciados é inferior a 12 meses.

• Para Nova Constituinte o percentual encontrado foi de apenas 2% de domicílios

comercializados e alugados, ainda que tenha se observado um grande número de

domicílios vagos, simplesmente fechados sem moradores, mas que não estavam à

venda, portanto não inseridos no mercado e fora do universo desta pesquisa. As razões

para estes domicílios estarem fechados, de acordo com as entrevistas realizadas durante

a pesquisa com líderes comunitários, eram a violência e falta de infra-estrutura do bairro.

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2.2. Estrutura sócio-demográfica

2.2.1. Renda média da demanda e da oferta: comercialização e locação

Com base nos dados da Tabela 2, em anexo, apontam-se as principais considerações

gerais e por comunidade, sobre renda pessoal e domiciliar, a seguir:

• Tanto a média da renda pessoal dos chefes de família quanto à média da renda

domiciliar variam de um a quatro salários mínimos, sendo a média geral da renda pessoal

R$440,48 e a média geral da renda domiciliar R$ 583,10.

• Na comunidade do Candeal observam-se os maiores registros de renda, tanto

do chefe da família quanto para renda domiciliar, no sub-mercado de venda, seguido pelo

de aluguel. Os valores de renda registrados para o sub-mercado de compra nessa

localidade são bem menores, demonstrando que há uma especulação no mercado de

comercialização.

• Na comunidade da Palestina, ressalta-se o fato que um dos chefes de família

(questionário tipo venda) declarou sua renda pessoal e domiciliar como sendo de R$ 20

mil, distorcendo a média geral da comunidade.

• Observa-se que nas demais comunidades, a renda média das famílias que

compraram domicílios nos últimos seis meses é superior ou muito próxima da renda

média das famílias que colocam seus domicílios à venda. Destaca-se a comunidade Vila

Ruy Barbosa, caracterizada como uma área densa e consolidada, na qual a renda média

das novas famílias que compraram imóveis na localidade é quase o dobro das famílias

que estão colocando seus domicílios à venda, o que possivelmente indica aí uma

tendência de saída de famílias mais pobres.

• Os menores valores de renda foram registrados nas comunidades de Daniel

Gomes e em Nova Constituinte, para todos os sub-mercados.

2.2.1. Composição etária e por gênero

Com base nos dados da Tabela 3, em anexo, apontam-se as principais considerações

gerais e por comunidade, sobre composição etária e gênero, a seguir:

Rede INFOSOLO – HABITARE/FINEP

• Observa-se que as mulheres representam 56% dos proprietários que estão

colocando seus imóveis à venda e 52% dos locatários de imóveis, enquanto os homens

representam 52% dos adquirentes de imóveis por compra nos últimos seis meses.

• Em todas as comunidades foi observado que os locatários de imóveis são em

geral mais jovens que os proprietários. A média de idade mais avançada está presente

no sub-mercado de domicílios à venda, sendo as maiores faixas de idade registradas no

Candeal e na Vila Ruy Barbosa, áreas mais centrais.

2.2.1. Inserção no mercado de trabalho: comercialização e locação

Com base nos dados da Tabela 4, em anexo, apontam-se as principais considerações

gerais e por comunidade, sobre trabalhadores remunerados, a seguir:

• De modo geral observa-se que 52% dos entrevistados não exercem nenhum tipo

de atividade remunerada. São incluídas como atividades remuneradas: empregado;

trabalhador doméstico; cooperativado; empregador; trabalhador por conta própria; não

remunerado em ajuda a membros do domicílio; aprendiz ou estagiário; trabalhador na

produção para consumo próprio; aposentado.

• Alguns entrevistados declararam renda, apesar de não exercerem trabalho

remunerado, oriundas de pensão do INSS (encostado por invalidez) e bolsa família.

• Observa-se os menores índices de entrevistados exercendo trabalhos

remunerados estão nas comunidades de Daniel Gomes, Nova Constituinte e Recanto dos

Coqueiros. Estas três comunidades possuem em comum um elevado índice de violência,

sendo as duas primeiras localizadas em áreas desvalorizadas da cidade, e que não

foram beneficiadas com programas governamentais e a última, próxima a orla marítima,

ainda que em área privilegiada da cidade e tendo sido beneficiada pelo programa Viver

Melhor.

• Os maiores índices de entrevistados que exercem trabalho remunerado estão

encontram-se no sub-mercado do aluguel, sendo os maiores índices localizados no

Candeal e na Vila Ruy Barbosa.

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2.2.1. Origem e naturalidade

Com base nos dados da Tabela 5, em anexo, apontam-se as principais considerações

gerais e por comunidade, sobre a origem dos entrevistados, considerando-se as opções

de naturalidade da própria cidade, de outra cidade do Estado, de outro Estado e do

Exterior, a seguir:

• De modo geral observa-se que 47% dos entrevistados nasceram em cidades

baianas, excluindo-se a capital Salvador, sendo 46% dos entrevistados soterapolitanos,

6% nascidos em outros estados brasileiros e 1% do universo geral da pesquisa tem

origem estrangeira.

• Analisando separadamente cada sub-mercado observa-se que em compra, 59%

são realizadas por pessoas naturais de outras cidades do interior da Bahia; para os

imóveis à venda e locação os percentuais obtidos são de pessoas naturais de Salvador e

interior da Bahia, revelando-se muito próximos, 47% e 49%, respectivamente.

• Destaca-se a presença de quatro entrevistados de origem estrangeira, três deles

localizados no Alto da Sereia e um no Recanto dos Coqueiros, ambas as localidades

localizadas em bairros da Orla Atlântica. Dos quatro, um entrevistado está colocando o

imóvel à venda em Alto da Sereia e os outros três enquadram-se na categoria aluguel.

• Em quase todas as comunidades registra-se a presença de entrevistados de

outros estados do Brasil, sendo que a maioria no sub-mercado imóveis à venda, 25 do

total de 35.

Os gráficos complementares apresentados na Tabela 5.1 demonstram que, em relação à

origem dos moradores vindos do exterior, esses basicamente são de quatro países,

sendo França, Inglaterra e Argentina, aqueles que estão morando no Alto da Sereia e da

Espanha, o que está morando em Recanto dos Coqueiros. Quanto à naturalidade de

outros estados, a maioria é nascida em São Paulo (31%), seguido por Sergipe (27%),

Pernambuco (27%) e Piauí (9%); os outrod estados que aparecem em menor freqüência,

com 4% cada, são: Rio Grande do Sul, Monas Gerais, Rio de Janeiro e Ceará.

II.3. Características do produto (locação/comercialização –oferta e demanda)

Com base nos dados das Tabelas 6 à 10, em anexo, apontam-se as principais

considerações gerais e por comunidade, sobre as características dos domicílios, bem

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com apresentam-se exemplares de imóveis para cada comunidade, por sub-mercado,

conforme ilustrado nas fichas de Cadastro Fotográfico , em anexo, e comentários a

seguir:

3.1. Número médio de cômodos

• Em geral todas as comunidades pesquisadas apresentam uma variação de 4 a 7

cômodos em média.

• Registra-se um número mais elevados de cômodos no Alto da Sereia e Vila Ruy

Barbosa, entre 6 e 7, comunidades mais antigas e consolidadas, nas quais já ocorreu

maior investimento e ampliação do imóvel.

• Nas comunidades de Daniel Gomes, Nova Constituinte, Recanto dos Coqueiros

observa-se uma média geral entre 4 e 5 cômodos. Nessas, a ocupação é mais recente.

• Em relação aos três sub-mercados por comunidades há um certo equilíbrio do

número de cômodos em cada comunidade tanto para oferta como demanda, observando-

se uma certa predominância de maior número de cômodos nos imóveis colocados à

venda.

3.2. Por tipo de imóvel

• De modo geral em toda a pesquisa, para todas as comunidades observa-se a

predominância absoluta do tipo casa, sendo encontrado apenas 1% do tipo apartamento

e não tendo em toda a pesquisa registro do tipo sobrado.

• Os apartamentos são em maior número no sub-mercado do tipo compra, sendo

encontrados aí um total de quatro unidades.

Observar que o conceito de apartamento utilizado como o domicílio localizado em

edifício com um ou mais andares e com mais de um domicílio servido por espaços

comuns (hall, escadas, corredores, portaria e outras dependências), não se aplica muito

bem às ocupações informais em Salvador, que se agregam em mais de uma unidade, no

entanto sem apresentar essas caracterísitcas.

Para a classificação de domicílios do tipo casa entende-se que uma edificação com

acesso direto a um logradouro (arruamento, vila, avenida, caminho etc) permitindo a seus

moradores entrar e sair sem necessidade de passar por locais de moradia de outras

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pessoas. Sendo assim, mesmo que a edificação tenha mais de um andar e mais de um

domicílio, se os acessos aos diferentes andares e domicílios se fizerem de forma

independente são domicílios classificados como tipo casa.

Já o conceito de sobrado, sendo as edificações de dois ou mais andares com uma

unidade residencial e as demais não residenciais, também não se aplica frequentemente

para um único domicilio, conceitos esses que devem ser revistos no caso de Salvador.

3.3. Tamanho médio do lote e do domicílio

• No geral, verifica-se que as dimensões médias de lotes (parcelas de terreno)

variam de 35m2 à 134m2, já para os domicílios foram encontradas médias variando de

31m2 a 96 m2.

• Em relação às comunidades, os maiores lotes estão em áreas mais periféricas

(Nova Constituinte e Palestina) e os maiores domicílios em áreas mais valorizadas (Alto

da Sereia e Candeal). Os menores lotes estão em Recanto dos Coqueiros e na Vila Ruy

Barbosa, com domicílios praticamente do ocupando todo o lote.

• Ressalte-se nos casos das comunidades de Palestina e Nova Constituinte, com

maiores lotes, os domicílios são pequenos, sendo registrado pequenos roçados e o

cultivo de verduras, frutas e hortaliças.

• No sub-mercado de aluguel observa-se uma concentração maior de lotes com

mais de um domicílio (55%), indicando que depois de construída a primeira residência,

outro domicilio “o puxadinho” é construído no mesmo lote com a finalidade de alugar para

complementar a renda familiar. Nos casos de compara e imóveis à venda a variação de

lotes com mais de um domicílio, corresponde a 19% e 15%, respectivamente.

• Quanto à situação da edificação no lote, ou seja, se o domicilio ocupa todo o lote

ou não, é igualmente distribuído em torno de 50%, para os três sub-mercados, sendo um

pouco maior para os casos de aluguel. Porém em áreas consolidadas, as varandas,

quintais, escadarias descobertas, corredores e demais áreas do lote não ocupadas pela

edificação são áreas bem pequenas e estreitas.

3.4. Estado de conservação do imóvel

• Em qualquer um dos sub-mercados (à venda, compra e aluguel) a condição

geral dos domicílios é bem semelhante. Entre 44% a 50% dos domicílios, o estado de

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conservação é bom; entre 30% a 37% é regular; entre 15% e 17% é muito bom; e apenas

4% é ruim. A classificação muito ruim não alcançou 1% dos domicílios pesquisados

• Constata-se que nas comunidades de Yolanda Pires e Nova Constituinte onde

as condições de moradia são mais precárias o número de domicílios em estado de

conservação regular é superior as demais classificações.

3.5. Tempo de moradia

• De modo geral em todas as comunidades o tempo médio de moradia dos

proprietários que compraram ou alugaram imóveis nos últimos seis meses é de 3 meses.

• Já o tempo médio dos moradores que estão anunciando para venda seus

domicílios é de aproximadamente 10 anos.

• Comparando o tempo médio de disponibilização dos imóveis no mercado,

observa-se que as comunidades que possuem os maiores períodos de anúncio sem

comercialização dos domicílios são Nova Constituinte (21 meses), Nova Mata Escura (15

meses) e Daniel Gomes (13 meses).

• Para melhor compreensão dessa questão alguns aspectos são apontados nas

respostas abertas do questionário: preço alto estabelecido para a venda; meios pelos

quais foi anunciada a venda do domicílio; motivos declarados pelo proprietário para não

efetivação da venda; atributos de valorização e desvalorização do domicílio declarados

pelo proprietário entre outros. Estas e outras análises subjetivas devem ser aprofundadas

na continuação desta pesquisa.

II.4. Formas de Financiamento

Com base nos dados das Tabelas 11,12 e 12.1, em anexo, apontam-se as principais

considerações gerais sobre as formas de financiamento, por comunidade e por sub-

mercado, conforme comentários nos itens a seguir:

4.1. Características institucionais e rotinas nos procedimentos de compra,venda e aluguel

• Na comercialização dos imóveis, a maioria das transações pesquisadas é

realizada por meio de contratos, sendo mais predominante nas comercializações

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efetuadas do tipo compra, 85%, enquanto as previstas para venda representam 73% dos

entrevistados.

• Em relação ao sub-mercado de locação, 54% das transações são realizadas por

meio de acordo verbal, 45% são estabelecidas por contrato e, 1% dos entrevistados

declaram que as transações ocorrem sem contratos ou acordos estabelecidos de preço e

tempo de duração.

• Em relação às comunidades, não foram observados pontos de divulgação do

mercado imobiliário local, a exceção de Nova Constituinte, onde havia um bar com

informações de um conjunto de imóveis disponíveis em um cartaz, ilustrado na capa

deste relatório.

4.2. Preços médios para comercialização e locação

• De um modo geral, os valores encontrados para Salvador apontam para preços

médios de imóveis associados à boa localização e consolidação das áreas investigadas,

sendo o valor médio de à venda R$ 13,7 mil e o valor médio de compra R$ 6,5.

• Observa-se que os valores de imóveis à venda variam de R$ 5 mil a R$ 30 mil,

sendo o de menor valor para a comunidade de Daniel Gomes, seguida por Nova

Constituinte e o maior valor para o Candeal, seguido pela Vila Ruy Barbosa e Alto da

Sereia. Já para compra efetuada nos últimos 6 meses, os valores são bem menores,

variando de R$ 1 mil (Palestina) a R$ 17 mil (Vila Ruy Barbosa), o que a princípio

demonstra uma grande especulação nos valores de comercialização.

• Os valores médios de locação mensal variam de R$ 56 a R$ 250, sendo os

menores para Daniel Gomes e Nova Constituinte e os maiores para Candeal, seguido

pelo Alto da Sereia. Em patamar intermediário estão Mata Escura (Nova e Velha) e

Recanto dos Coqueiros.

2 4.2.1. Por cômodos e por m

• Também por cômodo e por m2 , sobretudo nas comunidades de Candeal e

Palestina, nas quais os registros de valor médio de à venda é mais do que o dobro do

valor médio de compra, verifica-se um processo de especulação imobiliária.

• Isto também se verifica no valor médio de comercialização por cômodo, sendo o

do sub-mercado do tipo compra R$ 1,2 mil e do tipo à venda R$ 2,4.

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• O valor médio do sub-mercado de locação por imóvel é de R$137,4, cômodo é

de R$ 26,4 e o por m² é de R$ 2,5.

4.2.2. Por comunidades

• Analisando separadamente cada comunidade pesquisada, constata-se também

que em todas elas os preços estabelecidos para venda são superiores aos preços dos

imóveis comprados nos últimos seis meses. Destacam-se neste comparativo as

comunidades Candeal e Palestina, nas quais os valores de venda são superiores dos

valores de compra, em quase o triplo.

• Outros aspectos sobre como são estabelecidos os preços de venda dos imóveis

podem ser aprofundados a partir de questões abertas a serem analisadas

posteriormente, como a de no. 39 do questionário de compra, “você fechou o negócio

pelo preço pedido pelo vendedor do domicílio”.

4.2.3. Por tipo

• Como a predominância de domicílios pesquisados é do tipo casa, ocorrendo

apenas 1% do tipo apartamento, é irrelevante a comparação de preços por tipo.

• Não foram feitas análises por gênero e por condição de ocupação

4.3. Primeira aproximação dos fatores determinantes do preço

Com base nos dados da Tabela 13, em anexo, apontam-se alguns fatores de valorização

e referências para fixação dos preços, a seguir:

A maioria dos imóveis anunciados para venda, ou seja 62%, tiveram com principal

fator de fixação de preços a referência de preços dos imóveis praticados na rua onde

moram; outros 17%, nos preços praticados no entorno da sua comunidade; mais 12%,

nos gastos realizados na construção ou reforma do domicílio; e apenas 1%, nos preços

que a associação de moradores fixou.

• Outros atributos de valorização e desvalorização tais como acessibilidade,

transporte, segurança/violência, programas de urbanização ainda podem ser

considerados no agrupamento de perguntas em aberto, a serem analisadas

posteriormente.

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III. MOBILIDADE RESIDENCIAL DOS POBRES

III.1. Origem

A indicação de procedência dos entrevistados, antes da moradia atual nas comunidades

pesquisadas, conforme indicado na Tabela 14, em anexo, revela que para o universo

geral da pesquisa, nos últimos cinco anos, a maioria, correspondendo a 63% respondeu

que reside nessa comunidade ou residia em outras comunidades similares de ocupação

informal em Salvador; 22% são provenientes de bairros formais de Salvador; 12%

origina-se de outro município do estado da Bahia; 3% residiam em outro estado do Brasil,

exceto Bahia, e finalmente, 0,3% residiam no exterior nos últimos cinco anos, ou seja

dois dos quatro entrevistados estrangeiros da pesquisa, conforme já assinalado na

Tabela 5 referente à naturalidade, moram no Brasil há mais de cinco anos na mesma

localidade informal para a qual se mudou quando veio do exterior. Complementando, 1%

não respondeu à questão.

Verifica-se ainda que, por sub-mercado, conforme a mesma Tabela 14, a procedência

caracteriza-se com a maioria absoluta do tipo à vendas (67%), com origem nos últimos

cinco anos da própria comunidade ou comunidades similares, seguido por 58% de

compra e 53% de aluguel, o que aponta para uma dinâmica imobiliária de oferta, mais

intensa do que a procura para compra ou aluguel, na caracterização do mercado de

habitação em áreas informais.

Por sub-mercado, salienta-se ainda que 31% dos entrevistados de aluguel originam-se de

bairros formais de Salvador, índice seguido por 19% de compra e 20% no sub-mercado à

venda. Esse indicador certamente demonstra a fuga de moradores de bairros formais

para informais, possivelmente em função de custos mais altos de moradia, indicador que

deve ser melhor investigado ao se analisar mais detalhadamente a trajetória dos

entrevistados nas questões em aberto, atividade a ser contemplada numa segunda etapa

deste trabalho.

III. 2. Destino

Com base nos dados da Tabela 15, em anexo, apontam-se as principais considerações

gerais e por comunidade sobre o destino das famílias após a venda do imóvel, conforme

comentários nos itens a seguir:

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• Os entrevistados com imóveis à venda declaram, em grande parte, querer ir para

outro bairro formal após conseguirem concretizar a comercialização, sendo essa

resposta menos freqüente nas comunidades mais valorizadas de Alto da Sereia e

Candeal.

• Do total de comunidades, 43% dos proprietários pretendem ir para outro bairro

formal de Salvador; 20% pretendem ir para outra cidade; 12% pretende permanecer na

mesma comunidade, apenas mudando para uma casa mais bem localizada e/ou maior;

11% querem apenas mudar de uma área informal para uma área formal e se manterem

no mesmo bairro; 7% pretendem mudar para outra comunidade; o restante dos

proprietários entrevistados não sabe para onde pretendem ir ou declararam outros

motivos.

Como fatores de preferências locacionais, que também correspondem a elementos

de valorização, a serem analisados mais detalhadamente a partir das questões em

aberto, preliminarmente foram considerados como principais itens de atração:

• proximidade e vista para o mar

• proximidade à bairros formais

• proximidade do trabalho

• qualidade da edificação

• presença de infra-estrutura e transporte.

Por outro lado, Como fatores de repulsão e desvalorização, foram primordialmente

apontados:

• a violência, como um dos principais itens, razão não só para venda e aluguel do

imóvel como também para o abandono do imóvel.

• infra-estrutura precária ou ausente

• dificuldades de transporte

• precariedade da edificação.

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IV. CONSIDERAÇÕES FINAIS

Após a conclusão da pesquisa de campo em Salvador, de um modo geral observou-se

que a sistemática metodológica definida previamente funcionou plenamente para os

objetivos da pesquisa, ressaltando-se, entretanto algumas questões e particularidades.

O projeto permitiu a criação de um banco de dados sobre mercado imobiliário informal,

em escala nacional, abrindo a possibilidade de muitos estudos serem desenvolvidos

nessa temática, ainda pouco conhecida. A análise desse banco de dados permitirá uma

melhor compreensão da comercialização de domicílios em áreas informais nas cidades

estudadas e comparativamente para o país.

Em Salvador observou-se a existência de imóveis que estavam fechados no momento da

pesquisa, não sendo possível identificar responsáveis por informações sobre o domicilio

(se estava disponível para venda ou aluguel). Enquadram-se nesses casos: domicílios

em reforma, proprietários que moram em outras cidades, simplesmente fechados ou

abandonados, particularmente nesses dois últimos casos não foi possível aplicar a

pesquisa, ou assegurar que esse domicílios estivessem fora do mercado.

Por outro lado, também não foram aplicados questionários no caso de domicílios

disponíveis para aluguel, que no momento da pesquisa estavam fechados e sem

inquilino, posto que, de acordo com as instruções da metodologia da pesquisa nacional,

para casos de aluguel o questionário deveria ser aplicado ao inquilino e não ao

proprietário do domicílio, ainda que esses casos se configurem também como imóveis

vagos disponíveis para o mercado imobiliário.

Para melhor compreensão do quadro levantado, alguns aspectos complementares são

apontados nas respostas abertas do questionário, que foram listadas e tabuladas por

questão, devendo ser analisadas de forma mais aprofundada na continuação desta

pesquisa.

Por outro lado, a possibilidade de ampliação desta pesquisa para os demais municípios

da Região Metropolitana de Salvador, utilizando-se da mesma metodologia, deverá

fundamentar uma análise comparativa e complementar sobre o funcionamento do

mercado informal nesta cidade.

Os dados e análises apresentados demonstram a importância de continuidade da rede

Infosolo, viabilizando estudos comparativos para as demais regiões metropolitanas do

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país e novas perspectivas a serem desenvolvidas a partir dessa pesquisa para um maior

conhecimento sobre o mercado informal do solo no Brasil.

Notas 1 Dos estudos existentes, apenas Mattedi (1979), Neves (1985) e Gordilho-Souza (1990) tomam as invasões como elemento específico de pesquisa. Os demais estudos, Santos (1959), Brandão (1963 e 1978), Borges (1982), Franco (1983) e Pinho (1986), reportam-se às invasões em um contexto de análise mais amplo. No enfoque dos arquitetos, Simas (1954) e Gordilho, W. (1969), os estudos são propositivos, com referências às precárias condições da moradia no contexto do problema da sub-habitação. As poucas publicações e trabalhos técnicos do governo não são atualizados, tampouco suficientemente abrangentes. O levantamento sistematizado pela PMS, através da Secretaria de Terras e Habitação – SETHA, Invasões recentes em Salvador: 1986 – 1988, (Salvador, 1988b), reporta-se a um período limitado, somando 40 áreas; o levantamento que foi feito pela Coordenação de Desenvolvimento Social – CDS para as invasões consolidadas, Legalização de lotes urbanos em Salvador, indicou, na ocasião, um total de 124 ocupações informais (Salvador, 1985a). 2 Foram considerados os dados preliminares do Censo/1991, publicados em 1992, ainda que se tomando a mesma média de pessoas por domicílio da pesquisa anterior (5 hab/unid). A divulgação dos dados definitivos do Censo/1991, a posteriori, revelou que esse índice para densidade domiciliar estava superestimado, constatando-se que a média para Salvador, em 1991, fora de 4,3 hab/unid, o que representaria, a rigor, um percentual de habitantes em invasões em torno de 25% do total de população residente do município naquele ano. (Gordilho-Souza, 1990 e1992). 3 Os estudos pioneiros sobre essa questão forma desenvolvidos por Maria de Azevedo Brandão (1963 e1978), que também coordenou o referido diagnóstico (Bahia, 1978). 4 Maria Teresa do Espírito Santo. Habitação social na Bahia: trajetória e produção da URBIS (1965/1998). Dissertação de Mestrado, PPG-AU/FAUFBA, Salvador, 2002. 5 Luiz Antônio de Souza, & Consultores Associados. Estudo de habitação: Relatório Final. Salvador: PDDU-SEPLAM/PMS, 2000. 6 Angela Gordilho Souza. Limites do Habitar; segregação e exclusão na configuração urbana contemporânea de Salvador e perspectivas no final do século XX, Tese de Doutorado, FAUUSP, São Paulo, 1999. (Publicada pela EDUFBA, em 2000). 7 Para isso, optou-se pela elaboração de mapas digitais, com sistematização informatizada, mediante o software AutoCAD e EXCEL, identificando-se todas as formas de ocupação habitacional em Salvador e para a mancha urbana como um todo, até 1991, levantamento que permitiu a produção de dados quantitativos. Foram utilizados, além de dados secundários, pesquisa de campo, aerofotos da CONDER/1992 e cartografia RMS/Sicar 1985. A área considerada antiga, tomando-se como marco temporal a década de 1920, quando se implantaram os primeiros regulamentos urbanísticos em Salvador. Esse mapeamento básico foi vetorizado, passando a constituir o referencial para a confecção dos demais mapas temáticos. 8 Na formalização do registro para parcelamentos e/ou edificação, depois da solicitação do alvará de construção, submetendo-se o projeto à Prefeitura, devidamente anexado à escritura do terreno, segue-se o procedimento de avaliação da implantação do projeto, concedendo-se, então, o habite-se, emitido pelo órgão competente municipal de Salvador, SUCOM, quando se obtém a escritura definitiva dos lotes e a averbação da edificação. Só então é feito o lançamento na Secretaria da Fazenda, para efeito tributário. 9 Nem todos os imóveis cadastrados para efeito de Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU necessariamente estão regularizados quanto às normas urbanísticas, ou quanto à questão da propriedade do imóvel, uma vez que muitos “lançamentos” são feitos ex-officio, portanto sem alvará ou habite-se emitidos pelo órgão responsável (ver nota anterior). Nesses casos, em que não há registros na SUCOM, a inscrição para efeito tributário é feita diretamente na Secretaria da Fazenda, comprovando-se a propriedade com contrato de compra e venda e escritura do proprietário anterior e, no caso de arrendamento, com declaração do escritório responsável sobre a legalidade da ocupação, anexada à documentação de escritura da gleba. Observe-se que essas situações levam a estimativas imprecisas em relação à questão da legalidade de ocupação. Nesse sentido, para Salvador, foi divulgado em 1989 a existência de pouco mais de 400 mil imóveis cadastrados na Prefeitura para efeito de IPTU(A Tarde, 29/03/98). Considerando-se que a estimativa do IBGE para população do município em 1997 seria de 2.245.522 habitantes, para um total de 538.000 domicílios, isso significa que a grande maioria dos imóveis de Salvador, estão cadastrados, ainda que não necessariamente legalizados. 10 Cf. Luiz Antônio de Souza, (2000). 11 Cf. Angela Gordilho Souza, (1999).

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